前言：中文期刊网精心挑选了小区物业管理方案范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
小区物业管理方案范文1
[关键词]物业服务企业；社区消防；安全管理
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.15.014
1 当前物业服务企业在消防方面存在的问题
1.1 指导和监管力度不足
《物业管理条例》作为当前物业服务企业的指导依据，并未明确具体的公安消防机构对物业公司的指导应当采取什么方式来进行，物业服务企业由原来的物业管理企业转换为物业服务企业后，定义也趋于不明朗。尤其是涉及一些管理资金，罚没款之类的关键问题，这个问题尤其突出。但是，对公安机关通过何种途径、采取什么手段来指导、监督物业公司做好安全防范工作却没有作出明确规定。
1.2 企业责任主体意识不强
有的物业管理公司过分强调为业主和物业使用者“服务”，在消防安全问题上不想管、不敢管，对房地产开发企业、建设单位的物业保修责任，对建筑消防设施检测和维护保养单位的依赖性大，对业主、经营场所的自治自律和行政部门的指导干预期盼值高，造成对业主进场装修使用把关不严、跟踪服务管理不到位，对消防设施故障损坏发现维修不及时，出现问题推、拖，产生“责任不清”状态，不能主动实施管理、积极解决问题、勇于承担责任。多数物业公司没有建立小区消防安全预警机制。
1.3 目前物业服务企业管理水平较难向沿海等较发达城市水平看齐
一级物业服务企业虽然在资质上达标，但在实际的管理水平上仍有较大差距，高层管理人员缺乏对小区消防工作的整体把握，履行消防安全防范职责方面也缺乏对员工激励和制约。除消防控制室值班员按照国家法律规定经消防专门培训持证上岗外，其余人员基本上没有经过专门消防培训，导致从事消防管理的人员没有掌握基本消防常识，不能发现火灾危险性，不懂得建筑消防设施功能和检查、维护、操作的基本方法。
1.4 维护资金缺乏
实际生活中，物业公司提供的服务不能满足业主要求，服务质量与物业收费不成正比，是物业纠纷的核心所在。作为业主，往往采用拒交物业费作为自身的维权手段，长期积压、歉收的费用给物业服务企业造成较大压力，不得不缩减开支、压缩管理项目，造成服务质量降低，产生恶性循环。另外，商品住宅、售后公有住房住宅等虽有专项维修资金，可用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，但其使用条件和程序较为复杂，能够成功动用使用的在现实中并不多见，没有资金，物业服务企业对一些隐患问题的整改也是有心无力。
2 物业服务企业消防安全管理存在问题的原因分析
2.1 物业服务行业整体发展水平不高
开发商连带发展物业服务公司，在新房交房时候物业服务企业已经存在，而很多小区根本没有成立业主大会，以业主大会名义与物业服务企业签订物业服务合同非常少见，这种权利主体缺位、双方地位不对等、被服务者成了被管理者的现状是物业服务水平不高的最基本、最深层次原因。
2.2 法律责任解决渠道不畅通
基于管理水平和收费标准不统一等各种问题，小区居民和物业服务企业的关系经常呈现紧张态势，同时物业服务企业对存在的消防隐患也仅仅能调解了事，如果出现例如小区内建筑消防设施损坏、占用消防车通道、堵塞封闭楼梯、擅自改变建筑物使用性质等较为严重的问题时，从行政法律关系来说，违反了消防法律法规，应当追究行政责任。但很多行为确实不是物业服务企业直接所为，物业服务企业也进行了劝阻、制止，最多也就是管理责任，只处罚物业服务企业似乎不尽合理；笔者在实际工作中还接到过来自物业公司的举报，称业主拒不整改隐患，请求消防部门处罚。而执法部门如果要对众多的业主或者物业使用者直接实施处罚又谈何容易。
2.3 行政管理方式效率有待提高
当前经济运行环境下，企业主体消防安全责任制没有彻底落实、社会化消防工作网络没有完全形成，将个人和企业全部造成的消防问题都依赖于公安机关消防机构的监督来敦促落实是相当困难的。消防机构和社区民警身兼数职，不管监管还要指导培训查处受理调查，加之内部管理，几十万人的辖区都落在十几个人身上，消防监督目标的重心、消防监督检查的方式和重点、消防警力的配置等因素使得消防机构无力、无法对物业小区实施太多的监督管理，在具体问题的解决上政府及其职能部门的干预往往显得很表面化，甚至很被动，被管理的各方都不理解、不满意，具体隐患问题解决效率并不高。
2.4 物业消防维修费用有限
物业服务企业接受业主委托，对共用的消防设施设备进行维修、养护、运行和管理，其所需资金来源于物业服务费（但是当前消防设施的管理中还有定期检测、维护保养、城市远程消防监控系统的运行等支出都没有稳定的保障渠道）；如果需要维修、更新和改造，则要动用专项维修资金，专项维修资金是业主共同交存、属业主共同所有，其使用决定权在业主，需要专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过，或者经由业主大会依法通过使用方案，再由政府建设（房地产）主管部门审核同意或向其备案后划转列支。其中的复杂程度可想而知。
3 加强物业消防管理的几点措施
3.1 明确物业服务企业消防管理的职责与标准
在现行消防法律法规规定的基础上，可以由公安部门、住房和城乡建设部门联合出台物业服务企业消防安全管理办法的部门规章，明确物业服务企业消防管理的具体职责和责任追究办法；制定行业强制性或指导性标准，确定物业服务企业消防管理的具体标准，包括各岗位消防安全职责、消防组织机构、消防制度、消防宣传与演练、消防设施管理、消防通道与安全出口管理、消防巡查检查、火灾隐患督促整改、火灾报警与处置等都应当细化、便于操作；制定物业服务消防安全管理合同示范文本，或者在通用示范文本中专节或专条列入消防管理范围和质量的内容。
3.2 切实加强物业服务企业消防管理质量监督检查
以高层、地下、商用、人员密集、自动消防设施为关键要素，将相应的物业服务企业作为被检查对象和责任主体，列入监督抽查范围，随机抽查，防止产生失控漏管。在建筑消防设施、疏散通道、安全出口、消防车通道为重点内容，严格查处物业服务企业在公共消防管理中的消防违法行为，特别是对其擅自关停消防设施、擅自改变或同意改变建筑物和场所使用性质，以及其他因故意或重大过失形成火灾隐患的，要责令改正并依法严格处罚。同时，对于物业服务企业在维护公共消防安全秩序中遇到的业主或物业使用者的无理阻挠、拒不配合行为，要对相关责任人履行消防宣传教育、监督执法等职责，支持物业服务企业的服务与管理，同时对公众进行教育和警示。
3.3 明确物业消防管理费用的收取、列支和管理办法
在物业服务收费中单列消防日常维护管理费用，在物业服务合同中明确消防管理开支的范围、条件、程序和标准，特别要明确第三方消防技术检测、维护保养、远程监控等服务所需费用来源和支出标准，详细界定日常设施设备故障老化更换、维修与大修、中修、更新、改造等需要动用专项维修资金的项目的情形和区别。对于消防设施瘫痪、严重故障等应当视为发生危及房屋安全等紧急情况，业主、物业服务企业和相关职能部门都要高度重视，简化专项维修资金支出程序和环节，保证建筑消防设施及时功能恢复和公共消防安全。
参考文献：
小区物业管理方案范文2
【关键词】高层住宅；物业管理；消防安全
1 高层住宅楼典型火灾事故案例
案例一、2011年2月3日零时13分，沈阳皇朝万鑫国际大厦b座公寓楼发生火灾。火灾是业主燃放烟花引燃b座11层1109房间南侧室外平台地面塑料草坪，致使建筑外窗破碎，引燃室内可燃物，形成大面积立体燃烧。
案例二、2010年11月15日14时15分发生的位于上海静安区胶州路728号的一栋28层高层公寓楼火灾共造成58人死亡，70余人受伤。
由以上两起案件可以看出，由于消防设施未能及时发挥作用，以及群众未能掌握正确的火灾逃生等因素，导致了严重人员伤亡。所以，做好高层住宅小区建筑消防安全管理工作十分重要。
2 物业消防安全管理职责
《消防法》第16条对单位应当履行的消防安全职责进行了规定 企业等单位应当履行下列消防安全职责：定期对消防设施进行检验、维修，确保完好有效；对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查；消防控制室应当24小时有操作人员值守，及时处理报警信号。保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火间距符合消防技术标准；组织防火检查，及时消除火灾隐患。
3 当前物业消防安全管理中存在的问题
3.1 消防管理经费的不落实，造成物业管理及消防管理不落实
消防安全管理经费涉及消防设施设备的维护保养和日常消防安全管理费，管理经费主要来自两个渠道：一是，开发商提供的一定比例的物业管理维修资金；二是，物业管理公司向业主或物业使用者收取的物业管理费。而物业管理公司与业主之间仅靠契约，物业管理资金使用、管理的不规范，使缴纳者产生误解，因而消防管理费用难以收取。
3.2 物业管理的职业队伍未形成，消防管理不规范
物业管理作为城市社区管理中一个重要的基层管理体系，在我国起步较晚，目前物业管理的职业队伍尚未形成，作为专业技术性较强的消防安全管理人员更是严重缺乏，面对物业管理中设置的现代消防设施，物业管理人员往往知之甚少。
3.3 各责任主体消防管理职责落实不到位
物业管理单位承担着公共部位的消防设施管理、维护，对于安装在居民家庭内的消防设施（火灾探测器、喷头等）由于工作时间错时、人户困难等原因，很难按时进行有效维护；街道、社区居委会由于缺乏消防专业人员，较少开展防火检查、检查时也很难发现火灾隐患；作为居住小区消防监督管理机构的公安派出所，从职责、警力等方面很难对涉及改变消防设施使用功能的室内装修进行监管。
3.4 业王消防安全意识及维权意识低
由于消防安全意识薄弱，许多业主使用大量可燃材料进行室内装修，装修过程中，普遍存在电气线路及设备安装不规范；私自改装燃气管线及设备等不安全行为；随意拆除、封堵、遮蔽消防设施。大部分业主对物业服务的诉求停留在环境卫生打扫、公共照明保障、电梯服务、绿化养护等方面，而对消防设施的管理很少关注，不关心自身消防安全方面的权益。
3.5 承建商建管脱节，留下火灾隐患
目前一些开发建设项目与物业管理存在明显的脱节，未从物业的生产、流通与消费的全过程出发来设计、施工和监督。这种建与用、建与管脱节的现象，造成物业投入使用和消费过程中建筑消防安全分区、分隔、疏散不合理，消防设施设备不齐全不配套，留下先天隐患。
4 解决物业消防管理问题的对策
4.1 规范物业管理单位消防管理行为
物业管理单位的行政管理部门在市场准入、等级评比时应增加消防设施维护管理人员职业资格要求和人员数量要求，明确物业服务单位在物业管理区域内应承担的责任：制定消防安全制度，落实消防安全措施，提供消防安全防范服务；开展消防安全宣传和防火检查，消除火灾隐患；对共用消防设施、器材、疏散通道、安全出口、消防车通道进行维护管理。
4.2 加强消防监督管理
公安派出所对物业服务单位履行消防管理的职责应加强监督。依法定期督促物业服务单位履行消防安全管理职责；对设有自动消防设施的小区，在房产交付时，督促房产开发商、物业服务单位向业主发放装修消防安全须知；帮助居民成立多种形式的互助组织，帮助制定灭火及应急疏散预案并组织社区居民开展逃生自救演练等。
4.3 建立高素质的物业消防安全管理队伍
物业服务单位的专（兼）职消防管理人员应具备一定的防灾灭火知识，熟悉《中华人民共和国消防法》和相应法律法规。消防控制室的操作人员则必须经消防部门的教育培训后持证上岗，具有现代消防技术方面的知识、熟练掌握消防设施的运行情况和操作方法。
小区物业管理方案范文3
一、目标任务
通过完善物业管理工作机制，落实各街道办事处及相关职能部门职责，努力提高物业小区服务水平、提高物业从业人员整体素质，加强物业承接查验、小区环境巡查整治、前期物业招投标管理，提升我区住宅小区物业服务水平，推动我区物业服务行业整体持续健康发展。
二、工作内容
（一）完善物业管理工作机制
1.调整区物业管理工作领导小组成员名单，由区政府分管领导副区长任组长，区政府相关部门和街道办事处行政主要负责人为成员。领导小组下设办公室，挂靠区住建局。领导小组办公室要加强小区物业管理活动的指导、协调、监督和管理，把小区物业管理的工作纳入全区城市管理和文明社区建设内容，并继续将小区物业管理工作纳入区政府对各单位的年度目标考核。
2.各街道办事处要指定1人为本辖区物业管理工作督导员，负责本辖区物业管理工作的指导、协调和监督管理工作。各社区居委会要设立物业管理机构，指定2人为物业管理工作协管员，负责本辖区物业管理工作的日常巡查、物业纠纷调解和监督管理工作。督导员及协管员名单应于2012年月30日前由各街道汇总后统一报送区物业管理工作领导小组办公室（区住建局）。
（二）加强制度建设
1.各街道办事处负责建立并落实物业管理联席会议制度。每季度至少牵头组织召开1次联席会议，及时有效解决物业管理活动中出现的矛盾、纠纷。要建立物业管理纠纷调处机制，物业管理普通纠纷由社区、街道及时调处化解，并上报区物业管理工作领导小组办公室；严重的矛盾由区相关部门牵头协调解决，区级各职能部门要及时靠前处置。
2.社区居委会要建立物业小区日常巡查制度。协管员每日对各自辖区的物业小区进行巡查，对物业小区环境卫生、园林绿化、二次供水（硬件）等的检查情况建立档案做好记录，并于每月25日前报送街道办事处。配合街道对辖区内物业服务企业年度工作的考核，对物业服务企业的评优评先、资质晋升提出意见，对物业小区项目的年度考评进行打分；对存在问题的物业小区发出整改通知并督促整改，若物业企业拒不整改，及时向街道及区住建局书面报告。
3.街道办事处应建立物业管理责任制。负责对社区居委会物业管理工作的考核，对社区居委会的日常巡查工作每周至少1次督查，每月27日前汇总各自辖区社区居委会的日常巡查情况，报送区物业管理工作领导小组办公室。
4.区住建局每周应对各街道、社区居委会的物业小区进行抽查，发现问题除要求物业公司及时进行整改外，同时反馈至所在辖区街道、社区，要求街道、社区进行督查落实。
（三）落实业主委员会职责
各街道办事处要加大组建小区业主委员会的力度，符合成立业委会条件的物业管理小区成立业委会应达到60%以上。加强业委会制度建设，引导业主委员会规范管理，推进业主大会成立和规范运作。促进物业管理和社区管理有机结合，逐步形成社区内物业服务企业与业主委员会和睦相处、相互依托、和谐共建的新局面。
（四）推进老旧小区整治工作
各街道办事处要在年老旧小区整治试点的基础上，安排一定的整治资金，选择具有一定规模、居民整治意愿较强的老旧小区，继续推进老旧小区整治工作。要通过设置围墙、安防门岗，平整道路，整治绿化，完善改造雨、污管道等，使老旧小区面貌初步改善、基本具备或提升物业管理条件，并根据小区实际和居民意愿，采取引进专业物业管理、社区准物业管理、业主自行管理等方式建立长效管理机制。
（五）加强前期物业招投标管理
根据市住建局制定的前期物业管理招投标相关规定，区住房和建设局要做好物业招投标活动的指导和监督工作，当年预售的项目应100%实行前期物业招投标，并做到公平、公开、公正。
三、物业管理专项经费的使用
1.根据《市府办关于市规范提升物业管理工作实施方案和市物业管理工作考核规定的通知》文的要求，2012年我区拨出物业管理工作专项经费100万元，年底按实际支付情况调整，以后按工作需求逐年增加。
2.区物业管理工作领导小组办公室，每年定期牵头组织对各街道、社区物业管理工作人员及物业公司从业人员、业委会成员进行培训，该项费用每年计10万元。
3.从当年度区政府安排的物业管理专项资金中拨出部分资金，对老旧小区的整改提升进行适当补助。
4.在每期市城市卫生考评中心组织的物业小区环境卫生、园林绿化考评中，对考评成绩位列当期第一、二名的小区物业公司进行奖励，其中：第一名奖励1500元，第二名奖励800元；同一年度考评成绩列全市倒数5名内（含）且考评成绩在90分以下，累计两期及以上的物业小区，其服务的物业公司将列入黑名单，并将通告房地产开发企业和小区业委会；对考评成绩位列倒数一、二名的小区物业公司，同一年度第一次列入黄色监管，第二次逐级报送至上级主管部门，并建议上级主管部门根据物业管理企业资质管理办法等相关规定予以降低资质或取消资质。
5.在每期市城市卫生考评中心组织的物业小区二次供水（硬件）考评中，对考评成绩位列当期第一、二名的小区物业公司进行奖励，其中：第一名奖励1500元，第二名奖励800元；对考评成绩位列倒数一、二名的小区物业公司，同一年度第一次列入黄色监管，第二次逐级报送至上级主管部门，并建议上级主管部门根据物业管理企业资质管理办法等相关规定予以降低资质或取消资质。
6.鼓励辖区物业企业争先创优，对通过国家、省、市级优秀示范小区评选的物业企业进行奖励。其中：被评为国家级优秀示范小区的奖励40000元，省级优秀示范小区的奖励20000元，市级优秀示范小区的奖励10000元。
7.对年度物业管理工作优秀单位进行奖励，其中：市级优秀单位奖励10000元，区级优秀单位奖励5000元。
小区物业管理方案范文4
摘要：GIS 物业管理 系统
1.引言
目前我国市场经济蓬勃发展，人们生活水平日益提高，居民区物业管理的规模也在不断扩大，随之出现了一些问题，例如楼房建筑、环卫绿化等辅助设施的不断增多，物业管理的信息量大等问题，给各项管理工作造成了许多不便，如果继续采用过去的全部人工式管理，容易导致物业管理信息资源混乱、工作效率低下等弊端，因此充分利用先进的计算机技术实现规范化管理服务是物业管理发展的必然趋势。
2.系统设计
住宅小区是生活、娱乐、工作、学习等场所的动态综合体，为了使住宅小区朝着良性的方向发展，利用GIS进行物业管理，能够实现物业信息的标准化和规范化，为物业管理工作提供及时准确的信息。根据小区物业管理信息系统总体目标以及设计原则，需要将主系统划分为多个功能模块[2]。
2.1 系统模块划分
本系统是在地理信息（GIS）平台的基础上实现小区的物业管理，并结合平台特有的图形编辑和数据处理功能为小区物业的日常管理提供更为丰富的解决方案。为方便用户的操作，并考虑实际情况，将系统划分为房产管理、住户管理、管线管理、收费管理、数据管理、系统维护、系统帮助等7个功能模块。
2.2 系统模块设计
1） 房产管理模块
在房产管理模块里主要包括了对小区概况的查询、修改功能，房产基本资料，附属设施的基本信息和维修信息，住户的装修、维修管理等。对小区主要设施设备，如健身设施、楼栋内公用设施、消防设施等进行管理。
2）住户管理模块
住户管理模块主要提供的是查看、修改、删除、添加小区内各个住户的基本信息，住户的居住房屋信息以及户主的职业、工作单位和联系电话等信息。
3）管线管理模块
管线管理模块主要对各类管线进行分类管理如通讯、电力、供水、排水等。对管线的基本信息，如位置、管线的材质、维修情况进行管理，以便对突发事故做出及时而准确的处理。
4）收费管理模块
收费管理模块主要用来管理物业管理公司对住户的各项收费。根据抄表记录、房屋建筑面积及收费标准、收费项目进行自动计算，进行交费的记录、查询、统计等功能。
5）数据管理模块
数据管理模块主要是能够实现数据的输入与查询。对于新建的管线井、房屋等地物能够进行实时地添加、绘制。
6）系统维护模块
负责系统的用户授权，经过授权的用户才能进入系统使用软件，并可进行权限允许的相关操作。系统管理员可以修改用户的用户名或密码，并可以进行用户切换等功能。
7）系统帮助模块
主要是介绍本系统的功能及版权所有，退出本物业管理系统，以返回到MapInfo Professional的原有菜单。
3.数据库设计
数据是管理信息系统的基础，系统中所有功能的实现都需要从数据出发。因此，数据库的设计是本工程中一项非常重要的工作[3]。地理数据库一般存储两类数据，即空间数据和属性数据。住宅小区管理系统的空间数据部分包括楼宇、分户图、管线等的地理位置以及它们的空间背景数据，属性数据包括各种地物的描述以及相关信息。
3.1 空间数据库设计
居住小区的地形图，显示小区的整个地形情况及布局，包括小区周围的街道、建筑物、道路、绿地等。小区内建筑物分布图，包括住宅楼、公共设施等的位置和相互空间关系。小区综合管线图，主要包括供电线路、供水管道、煤气管道、供暖管道等。
以上图形数据主要通过数字化已有的地形图、规划图、地下管线图或通过实地野外数据采集，利用AutoCAD软件绘图绘制，最后使用MapInfo中的通用转换器编辑生成。在编辑过程中，将地物按类型分层：绿化、房屋为面层；小区设施、医院、银行等单位为点层；道路线、各管线为线层。在图层排列上按照点、线、面叠放，这样可防止图层的覆盖。
可以确定的主要图形数据层：
①点文件 主要包括管线点如电力井、供气井、供暖井、通讯井、雨水井、宽带网井、有线电视井等；公共设施点如路灯、消火栓、垃圾箱等。
②线文件 主要包括道路、电力线、供水线、供气线、通讯线、污水管、雨水管等。
③面文件 主要包括房屋、绿化、房屋层平面图等。
3.2 属性数据库设计
属性数据库管理文本文件，由物业管理属性数据构成。建筑物的属性数据属于相对静态的数据，在整个物业管理过程中变化不会太大[4]。小区中各建筑物及各种设施的属性必须满足查询管理和统计分析之需要，每一个建筑物的属性包括其用途、层高、总建筑面积、占地面积、总房间数等物业管理中不可缺少的信息。考虑到地图对象的专业性，故把属性数据划分为若干个数据表保存到数据库中，同时建立空间数据库和属性数据库的链接，使其具有查找迅速、层次清晰、使用方便的特点。
结合现实需要，同时借鉴小区物业管理档案资料，在本系统的设计中分别建立了关于小区建筑物，附属设施维修，住户装修维修，小区住户，各种管线，收费等功能的属性数据表（如表1）。
4.结束语
在高速变化的信息时代，管理的自动化已成为一种趋势，小区物业管理也正在朝着自动化的方向发展。本小区物业管理系统的设计为物业管理公司提供了一个全新的工作环境和管理模式， GIS技术在小区物业管理系统中的应用极大提高了物业管理的能力和效率，必将加速物业管理信息化自动化的进程，具有很好的应用前景和经济价值。
参考文献：
[1] 许晓宏， 汪关妹.GIS 在物业管理中的开发与应用.地理空间信息.2004，02（02）.
[2] 陈晓芳.物业管理信息系统的分析设计.福建教育学院学报.2008（1）.
小区物业管理方案范文5
一、充分认识加强居住小区物业管理工作的重要性
近年来，随着城市化进程的加快，拆迁安置小区不断增加，小区物业管理，特别是拆迁安置小区与老小区的诸多矛盾和问题日趋凸显。各街道（开发区）、区各有关部门和单位要从全面贯彻落实科学发展观、构建和谐、改善人居环境、提高居民生活质量、提升城市品位的高度，充分认识加强居住小区物业管理工作的重要性。要针对不同情况采取相应措施，有效化解物业管理中的矛盾和问题，逐步健全长效管理机制，努力提高全区居住小区物业管理的整体水平和质量。
二、建立健全全区物业管理三级网络体制
居住小区物业管理遵循“条块结合、以块为主”的原则，明确区、街道（开发区）、居（村）的职责分工，落实行政监管和公共服务责任，充分发挥社区基层组织和业主自治组织的作用，建立区物业主管部门监督管理、各街道（开发区）具体组织实施、居（村）协助落实、相关职能部门密切配合的在三级网络工作机制，共同推进区物业管理工作。
区建设局为区物业管理的行政主管部门，对全区的物业管理工作负总责，认真贯彻国家和省、市有关规定，结合实际完善配套管理措施，加强物业管理工作的规划部署和组织协调；各街道（开发区）在区政府的领导和市、区物管部门指导下，具体组织辖区内物业管理工作，建立物业管理工作机构，配备工作人员，协调解决小区物业管理和社区建设中的具体问题；各居（村）应全面加强居（村）民自治管理，明确专职居（村）干部具体负责，协助做好辖区内物业的管理工作。
（一）区物业主管部门主要职责。
1.参与辖区内所建住宅项目的规划建设和竣工验收，督促配套设施落实到位，监督开发建设单位向有关方面移交资产、资料，检查开发建设单位路灯管理权移交和垃圾清运费缴纳等工作；
2.参与辖区内物业服务企业的资质管理；
3.指导、监督选聘物业服务企业的招投标工作；
4.依法对住宅专项维修资金的使用进行监督；
5.依法查处物业管理违法行为；
6.协调、监管前期物业管理；
7.组织全区物业管理活动的检查、考核、评比；
8.负责已建成小区在开发建设过程中涉及物业的遗留问题的调处工作。
（二）各街道（开发区）物业管理主要职责。
1.负责会同有关方面划定居（村）物业管理区域，做好新建居住小区的交接工作；
2.指导、监督业主委员会的建立、改选和换届工作，并进行备案，指导业主委员会的日常工作；
3.参与选聘物业服务企业的招投标管理；
4.处理辖区内涉及物业管理活动的、投诉；
5.组织低价位拆迁安置房、保障性商品房、农民定居点的前期物业服务工作；
6.组织物业服务质量的检查、考核、评比；
7.加强与职能部门沟通联系，协调解决物业管理和社区建设中的综合性问题。
（三）居（村）物业管理主要职责。
1.参与业主大会、业主委员会筹建、改选的组织工作；
2.指导业主委员会选聘物业服务企业或者建立自治性物业服务组织；
3.调处物业管理服务中的矛盾纠纷，协调指导业主自治组织和物业服务企业做好小区综合治理工作；
4.制止破坏公共管理秩序和损害业主公共利益的违法违章行为，并及时向有关行政执法机关反映；
5.具体负责辖区内的前期物业服务工作。
（四）公安、城管、环保、工商、物价、规划、国土等相关职能部门依各自职责，分工协作，密切配合，共同抓好物业管理的相关工作。
规划分局、国土分局依各自职能和权限，积极协助做好居住小区配套设施的土地出让方案，按标准规划等工作，确保各类小区按物业管理相关法律法规和市政府文件精神配齐、配足公建配套设施。公安分局、规划分局、工商分局、区环保局、城管局等职能部门要加大执法监管力度，对小区内违章停车、违法搭建、无照经营、污染环境、占用绿地以及其他违法违规行为，要依法从严查处，维护小区内正常的公共管理秩序和良好的居住环境。
三、合理确定小区服务的管理模式
各街道(开发区)要结合社区建设规划，根据各类住宅小区的规模、设施配套、环境及居民需求情况，合理确定物业服务的管理模式和组织模式，采用基础和等级相结合，积极推进和完善市场化、专业化、规范化管理。
1.新建普通商品房住宅小区，全面推行市场化的等级性物业服务管理。小区开发单位必须严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘有资质的物业服务企业落实前期物业管理；业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业服务企业以及业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建商品房住宅小区全面实行规范的等级性物业管理服务。
2.老旧住宅小区，结合环境整治逐步完善基础设施配套，完善物业服务管理。对整治后具备条件的，依法成立业主大会、业主委员会，按照有关程序选聘物业服务企业，实施等级物业管理服务；对暂不具备条件的，可由街道（开发区）和居（村）建立小区物业服务组织，或者采取“楼幢管理”模式，落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性物业管理；规模较小及分布零散的住宅区，可并入相邻小区，实施统一管理、差异服务。
3.低价位拆迁安置房、保障性商品房、农民定居点等住宅小区，创造条件逐步推行市场化物业管理。前期物业服务由街道（开发区）和居（村）负责。有条件成立业主委员会的，积极推行市场化物业服务管理。
四、着力完善物业管理的长效机制
（一）完善物业配套设施建设。新建的住宅小区严格按市政府规定的公建配套标准进行验收、交接，完善物业管理备案制度。低价位拆迁安置房、保障性商品房等小区在配置配套用房时积极争取尽可能多的配套面积，农民定居点的配套用房经营收入主要用于基础性物业服务，对低保、特困家庭物业服务费用给予适当减免。
（二）提升业主自治管理能力。区物业主管部门、街道（开发区）及居（村）积极指导居住小区选举成立业主委员会，因地制宜创新工作方法，将那些热心公益事业、做事公道正派、在居民中有威信、组织协调能力强的同志向业主推荐、介绍，引导业主依法将他们选进业主委员会，发挥他们的骨干作用；区及街道（开发区）的有关部门从业务上指导、培训业主委员会，充分发挥业主委员会的自治作用；建立居（村）组织、业主委员会、物业公司定期联席会议制度，通报情况、分析问题、化解矛盾，不断提高物业服务的质量和水平。
（三）强化物业服务行业监管。区物业主管部门、街道（开发区）及居（村）加强对辖区内的物业服务企业的服务质量的检查考评，规范物业服务企业公开收费价格和服务标准，为广大业主提供质价相符的服务，建立健全企业信用档案，建设数字化、网络化监管平台，实现资源信息共享；规范市场准入，指导业主委员会通过招投标方式选聘物业服务企业；完善退出机制，对物业服务企业中途退出或终止服务的，监督其依法移交物管用房、剩余经费和相关资料，指导业主委员会做好交接工作；加强对业主共有财产的监督管理；加强对物业企业履约情况的监管，积极试行区内物业服务企业履约保证金制度。
小区物业管理方案范文6
一、物业管理的基本情况
近年来，我市居民小区物业管理工作从无到有，逐步发展规范。目前，我市共有物业服务企业27家，其中，本地16家、外地11家，具有一级资质的2家、二级资质的1家、三级资质的24家；全市纳入物业管理的居民小区123个，面积约380万平方米；纳入物业管理地理信息平台的小区46个，占纳入管理小区的37%；成立业主委员会37个，占纳入管理小区的30%。近两年，主要在以下三个方面加强了物业服务管理工作：
（一）注重制度建设，规范物业服务管理。市政府先后出台了《市物业管理办法》、《市住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金收取使用管理规定》、《物业企业安全生产评价暂行办法》、《物业企业年度考核暂行办法》和《物业企业信用评价暂行规定》等一系列规范性文件，规范物业管理行为，维护物业服务企业和业主双方的合法权益。同时，指导物业服务企业逐步建立健全各项制度。如永安物业公司制定了《小区物业管理服务日常工作流程》、《火灾、治安、公共卫生等突发事件应急措施》、《物业管理人员工作制度》、《办公行为规范》等规章制度，为规范物业管理、提高服务水平提供了保障。
（二）突出关键环节，打牢物业服务基础。一是实施小区前期物业服务介入。2007年至今，我市推行了物业管理服务前期介入，即先由建设单位选聘前期物业服务企业，并制订《小区临时管理规约》，与物业服务企业签订《前期物业服务合同》，填写《物业管理方案确认单》，到物业管理行政主管部门进行备案，然后方可办理预售许可手续，从而实现了对小区内配套设施建设情况的全程监督。前期物业服务企业服务合同终止时，将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会，由业主大会选聘新的物业服务企业。二是严格实施开发小区综合验收。从2008年起，物业管理办公室参与新建小区综合验收，对小区的物业管理用房、道路、绿化、安防设施、供水、供电、供暖设施、卫生设施等项目进行把关，维护业主利益。到目前，参加房地产项目竣工验收4个，提出整改意见6项。三是严格执行物业专项维修资金收缴、使用规定。由开发企业按建安成本的3%向物业主管部门缴纳专项维修资金。截至目前，全市共收取专项维修资金5500多万元，收缴率达100%。四是建立物业管理地理信息平台。投资50多万元率先在全省建立了物业管理地理信息平台，对新建小区的业主资料，地下管网的走向、埋深、规格、建设时间、施工单位、距参照物的距离等资料都进行了采集、登记、录入和备案，为日常的物业管理提供了技术保障。
（三）强化激励措施，提升物业服务水平。一是实行了信用体系差别化管理。按照《物业企业信用等级评价暂行办法》的规定，定期对物业企业的服务水平进行综合评价，评价结果分为AAA、AA、A、B四个等级，并向社会公示。各级别在评先树优、监督检查频率等方面进行差别化监管，形成了引导企业加强管理、提高档次的激励机制。二是实行物业企业末位淘汰制。依据《物业企业年度考核暂行办法》，从业主投诉情况等17个方面对物业企业进行考核，对服务质量差、群众意见大的物业企业，降低资质等级或取消资质。两年来，共取消联基、和金斯顿3家物业企业资质。三是通过交流学习提高服务水平。积极引进外地先进物业企业进驻，目前青岛广和、多帮、上海欣源等具有国家一、二级资质的物业企业已进入物业服务市场，带来了先进管理方法和经营理念。
二、存在问题及原因
目前，尽管我市的物业服务管理工作已在面上铺开，但与《省物业管理条例》的规定和要求相比，总体服务还处在一个较低的水平。
（一）物业服务行为不规范。我市从事物业管理的企业有一大部分是从开发商或单位后勤部门分离而来，缺乏竞争意识;有的物业企业不具备相应的服务水平和服务能力，导致物业服务不规范、不到位，服务质量差。调查中，业主代表反映：不少小区停车位管理不规范，车辆随意停放、车位收费标准不统一；多数小区公开制度不健全，收费项目、收费标准、维修基金使用不透明；有的小区日常维修维护工作不到位，如蜜水景苑小区内枯死的苗木更换不及时、小区内一度杂草丛生；有的小区监管工作不到位，如密水商城小区内乱搭乱建现象严重；有的小区物业服务管理不够人性化，如翰林院小区内路灯照明时间过短等。
（二）开发企业遗留问题较多。物业管理服务前期介入、物业行政主管部门参与新建小区综合验收两项措施，可以有效地监督小区配套设施建设，保证开发项目的施工质量。但物业管理服务前期介入是从2007年开始推行的，物业管理办公室从2008年起才参与新建小区综合验收。之前的开发项目，有的开发商并未严格按规划要求搞好配套建设，如绿化中以小树替代规划中的大树、以普通树种代替规划中的高档树种，尤其是供水、排水、供暖等地下管网建设不规范，工程施工质量不达标，给物业服务工作带来了很大的困难。再加上有的开发商售后服务意识淡薄，对于保修期内的相关报修项目处理不及时，影响了小区物业服务工作正常运行。
（三）相关专业经营单位的工作亟待规范。一方面水、电、暖等相关经营设施的产权有待明确。依据《省物业管理条例》规定，建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备的接管手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供热等服务合同。专业经营单位应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。目前我市小区内箱式变电站及变电站至用户电表段线路、小区内供热管网等专业经营设施的产权没有办理移交手续，仍由业主承担维修维护责任，损害了业主的权益。另一方面相关专业经营单位收费有待规范。依据《省物业管理条例》规定，专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。但目前我市住宅小区中，供电、供暖收费全部由物业企业代收代缴。对于供暖收费，业主反映，已经安装一户一表的用户仍按面积收取暖费，不仅自费安装的表起不到作用，取暖费比往年也高了；对未入住的业主供暖费收取比例不合理、标准不统一。
（四）业主自律意识有待提高。一方面，业主重服务轻缴费的问题仍然存在。物业服务是一种商品，是业主与物业企业的一种合同约定，相应的价格对应相应的服务，而部分业主重服务轻缴费，表现为物业服务质量差就有意见，甚至上访，按照要求的服务质量相应提高收费标准又反对，如密水商场小区、凤城小区都存在这样的问题。另一方面，业主违反管理规约现象时有发生。部分业主在房屋装修、车辆停放、房屋出租等方面，不顾甚至损害他人的利益，违反了有关管理规约，引起了其他业主的不满，也导致了业主与物业企业之间的矛盾。
（五）物业管理工作体制不完善。近年来，我市社区管理工作发展迅速，但小区物业管理工作一直没能纳入到社区统一管理，小区内的户籍、计生、治安、环保等方面的管理漏洞很大。
另外，物业企业反映，环卫部门按照每个垃圾箱每年1200元向物业企业收费不合理；物业企业是低盈利行业，而和其它一些高盈利行业一样按照5.55%的税率缴纳营业税负担过重。
三、对今后工作的建议
居民小区物业管理涉及千家万户的切身利益，搞好居民小区物业管理，对改善居民群众的生活和工作环境，促进和谐社会建设，保持社会稳定有着极其重要的意义。建议市政府及有关部门以实施《省物业管理条例》为契机，本着“加强监管、突出重点、以点带面、逐步推广”的原则，采取综合措施，强化居民小区物业管理，着力改善民生。
（一）广泛宣传，教育引导各方面提高对物业管理的认识。市政府及相关职能部门要充分利用电视台、报纸等多种媒介，广泛宣传贯彻《省物业管理条例》。通过宣传教育，使广大基层行政管理人员以及业主委员会成员进一步提高对物业管理工作的认识，做到依法履职，不越位、不缺位；使物业企业依法办事、规范管理，尽职尽责，为居民提供更好的服务；使广大业主树立“小区是我家，建设靠大家”的共识，增强维权意识、自治意识、有偿服务意识、社会公德意识，争当文明居民、争创和谐小区。
（二）加强领导，理顺小区物业与社区、属地街办的关系。属地街办要把居民小区物业管理工作列入保稳定工作的重要议程，纳入社区管理体系分工专人负责，与其他工作同布置、同考核。要充分发挥街办、社区居委会的职能作用，加大组织、协调、指导力度，在对物业服务进行监督和管理的同时，采取有效措施对小区的户籍、计生、治安、环保等工作实施管理。物业企业也要积极主动地争取街办、社区居委会的领导，以便更加有效地开展工作。
