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土地登记制度范文1
①登记所
在日本，登记事务是由隶属于法务省之法务局主管，包括法务局所属派出机关，全日本各地计約有550个登记所存在。而由以法务局長为顶奌，统括登记官、登记官、登记专門职员等国家公务员接受申请人所提出之登记申请书后办理之。不动产登记係依不动产所在地，商业登记则依总店所在地來決定接受各该登记之登记所。登记內容係採取將之登载于纸本登记簿而存放在登记所之方式，或将之保存于电磁记录登记簿之方式。被保存在电磁记录且得经由电脑为登记申请之登记所正显著增加中。如欲知悉登记簿上所载登记內容而拟取得登记履历事项证明书时，以纸本为登记并保存之登记所虽無法提供，但以电磁记录保存于登記所之登记事项內容，则有可能在少许时间內于全国各登记所中取得。（参照附件履历事项证明书1）
②登记对象
係以不动产登记及商业？法人登记为主要，其他尚有成年监护登记或动产？债权转让登记等。并分別以不动产登记法、商业登记法、监护登记等相关法律、关于动产及债权转让对抗要件之民法特例等相关法律为其依据。有关不动产登记，詳如后述，其他登记简述如下，以为参考。
商业？法人登记，係就以一般营利为目的之公司、或社団？财団法人、学校法人、社会福祉法人、协同組合（合作社）等其他非营利法人之內容，进行登记之制度。亦即将公司或法人之设立目的、所在地、董监事等事项登录于登记簿。公司须経登记始能成立。伴随扶植新兴投机企业之国家政策，透过2005年7月16日法律第86号公司法之施行，最低资本額制度被废弃，预计今后之公司登记申请将日益增加。
所谓成年监护登记，係指在日本以20歲以上成年人因精神残疾以致欠缺或不具充分辨识事理能力者为对象，对其指定类似保护人之制度。法院基于申请，根据本人辨识事理能力之程度，审判其为被监护人、被保佐人或被补助人；而监护人、保佐人或补助人之姓名则与上開受其保护者之姓名一同被记录于登记簿中。
所谓动产？债权转让登记，係指針对随著今日经济的发展或複杂化，致转让契约书类及确定期日常無法適切因应之动产或债权之转让，透过登记形式而对其赋予对抗要件之方式。係出自经济界之要求，乃经历数年而成立之登记制度；而目前已有相当数量之申请登记件数。
③不动产登记法
不动产登记法〈2004年6月18日法律第123号〉第1条明文，为谋求国民权利之保护，并以促进交易安全与圆滑为目的，而有公示不动产表示和有关不动产权利并对之进行登记此一制度之制定。明治初年所制定之不动产登记相关法律，在其后曾历经数度变迁，終上述法律作为新的不动产登记法而被制定。不动产登记法除附则之外，本文计有164个条文，又相关联法规之不动产登记令〈2004年12月1日政令第379号〉计有24个条文（所附附表计一页，相当長，可再细分为75个项目），不动产登记规则〈2005年2月18日法务省令第18号〉计有246个条文（附件格式及附表计有12个），不动产登记事务处理程序准则〈2005年2月25日民二第456号〉计有146个条文（附件格式及附表有120个）；而日本之不动产登记乃是依据上開法令而被運用。
2．不动产登记
①可为登记之权利
登记係針对土地及建物等不動产之表示，抑或就不动产为下述权利之保存、设定、移转、变更、限制处分或消灭为之。
所有权、地上权、永佃权、地役权、典权（优先购买权）、質权、抵押权、租借权（賃借权）、採矿权
所谓不动产之表示登记，在土地之场合，係将其所在、地号、地目、所占面積登载于登记簿；建物则係就其所在、房屋编号、種类、构造、建築面積加以登记。土地之分笔、合笔、所占面積之更正、地目变更登记等，亦属之。除关于分笔、合笔等创设性登记以外之建物新建、增建等之表示登记，其申请乃属义务；怠于此一申请义务者将被科以一定罚款。为求不发生现地与登记簿不一致之情形，亦对所有权人课予责任（不动产登记法第47条第1项、同法164条等）.
在其他国家裡其土地登记簿或许尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登记在登记簿上的，甚为稀少。
所谓权利登记之例，不胜枚举，诸如因建物买卖所为之所有权移转登记、因父母死亡所为土地等之継承登记、为确保通行之地役权设定登记、清偿借款时涂销抵押权登记等，均属之。
在日本，土地及建物各有其登记簿并採取个別登记方式，与其他国家不同。唯，在设定抵押权之场合，为登记权利者之抵押权人为求多一层法律效果，而将土地及建物一起登记者甚多，自不待言。
②公的图面
登记所裡备有地图及建物所在地图（同法14条）。缴纳一定规费，任何人均可阅览之；此乃透过对图面之确认來判断土地及建物之所在与正确面積之构造。
但是，实务上我等专家称之为14条地图之上開图面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是实情。虽政府正积亟进行14条地图之整备，唯传言其至少须费时五十年以上。
因此，以使用所谓公图之方式來对之加以补充。目前公图是跟登记簿一并放在登记所，但其原本是作为征收固定资产稅等稅金而由稅务署所保管之物。所幸者是，公图几乎涵蓋全日本所有土地，故在进行土地分笔等登记时，作为资料而被使用。在法律上存有标示不正确的图面上，不論在现地抑或登记簿上均应属面广大之土地，但卻比起相邻狭地被画的更为狭小的例子，散見各处。又，土地形狀标示与现地相异者，亦有之。唯，关于如何场所上有何地号存在、邻接土地有何地号土地存在等，出现相左之处并不多見；故实际为登记申请时，尚不感有不便之处。
③申请人
登记之中，关于权利之登记申请，除法令另有规定外，登记权利者与登记义务者应共同为之（同法60条）。所谓登记权利者，是指透过申请该登记而取得权利之买卖契約之买方，而卖方即是登记义务者。
申请登记，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己为之，故表示登记之申请人或登记权利者？登记义务者均可自己前往登记所，或以邮送方式提出登记申请。唯，自己申请登记之案件，据推估仪占总登记案件之百分之五，大部分案件几乎是由以登记申请程序为职业并具备国家资格之专家为人，而由其为之，此为实际狀況.
表示登记可由具备土地家屋调查士此国家资格者为人代为提出申请，另一方面，司法书士则可代为权利登记之申请。亦即，表示登记之申请及权利登记之申请，係由法律所分別规定之不同资格者來提出。
不採亲持申请书类方式而利用电脑网路提出申请者的人数，包括作为人之专家在內，並不多見；目前尚在逐步推广中。
④登记之效力
权利登记乃是对抗要件，除部分例外外，其並非发生效力之要件（契約生效要件）.举购买土地的例子來說，因为纵不为登记亦与效力無关，故如买卖契約在法律上成立的話，未必有提出登记申请之必要；不过，实际上在日本购买土地而未办理所有权移转登记的例子，除非有特殊情事，否则应不存在。
一般土地买卖之交易，係由卖方提供办理所有权移转登记所必要之书类，交由司法书士确认后，由买方向卖方支付买卖价金，再由司法书士担任人持上開申请书类迅速至登记所办理，乃为一般情形。关于登记之申请，一个司法书士可同时担任买方和卖方双方的人。
在日本，不动产登记不具有公信力。因为在不动产登记法制定当时，日本虽参考了其他国家法律，但或许在継受方法上有其原因，而終还是採取不付与公信力之立法；其详细则让诸其他资料之說明。
⑤登记之申请
登记之申请，在备斉下列要件后为之：
·登记申请书之提出（参照附件申请书格式1）
·登录免许稅之缴纳原则上以現金繳納，貼付印花稅紙亦可。
·附件书类之检附
申请登记之登记义务者其登记申请意思之确认，係由登记官检查申请书所检附之书面为之。以土地买卖之所有权移转來說，作为卖方之登记义务者，必須依据附件申请书类格式提出下述文件並检附于登记申请书中，以担保其申请意义。检具下述所有书类后，登记始能完成。（参照附件履历事项证明书1）
·证明登记原因之资料（土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）
·对司法书士之登记申请委任狀（由登记义务者填写并加蓋印章）
·印章证明书（证明确属印章之书面，並以发行日起三各月以內者为限）
·登记事项证明书（登记义务者为法人之场合，为证明其权限）
·登记识別資訊（或被称为权利証之登记完了证明）
·以第三者之许可、承诺或同意为必要之场合，可判断受有许可、承诺或同意之书面。
⑥登记之嘱托
承前所述，权利登记係以共同申请为原则，但嘱托登记为其例外。此限于一般被称为官公署，亦即国或地方公共团体或法院等为登记申请之场合，有被特別称为嘱托登记之登记存在。作为县道用地而被县买收的土地，即属此例。虽登记原则上须共同为之，以如前述，但嘱托登记则可由官公署单独提出登记申请。（参照附件嘱托书格式1）
作为县道用地而由县所买收土地之嘱托登记，须检具下述书类：
·证明登记原因之资料（土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）
·对司法书士之登记申请委任狀（由登记义务者填写并加蓋印章）
·印章证明书（证明确属印章之书面）
·登记事项证明书（登记义务者为法人之场合，为证明其权限）
若有來自官公署之嘱托登记，与一般申请案件不同，以有政府机关参与不至出错为理由，仅需检附简单书类即可。又，官公署为登记权利者之场合，不课征登录执照稅。
在嘱托登记中，为提升农地便利之土地改良登记、公共设施之新设修缮或为促进住宅用地利用之土地使用更新登记、为供公益事業使用而让用地事业者強制取得所有权等基于土地收用法所为之登记，均被包括在內。其中，关于土地收用法部分，将只就其登记程序，稍加介紹.
3．土地收用法之登记
裁決程序開始之決定作出后，收用委员会嘱托为開始收用裁決程序之登记（土地收用法第45条之2）.（参照附件嘱托书格式2）
此一登记是限制处分之登记，因之而诸多权利将被确定，以避免权利变动之混乱。（参照附件履历事项证明书2）
关于收用之各项程序，本文将予以省略；唯在最終作出收用裁決之场合，需用土地之事业者得单独为收用登记之申请（不动产登记法第118条第1项）.此项登记亦属共同申请原则之例外之一。又，国家或地方公共团体为需用土地之事业者之场合，官公署必须为收用登记之嘱托（同法同条第2项）。
因收用而取得之所有权虽被认为是原始取得，但其登记方法卻採取与买卖等特定継承相同之所有权移转登记之形式。又，依時效而取得所有权者虽亦属原始取得，但其登记亦同。
应检附之资料有收用裁決书正本（包括和解调解书正本等），以及用以证明该裁決未失其效力之书面或资料，诸如收用委员会之证明书等。（参照附件嘱托书格式3）
申请或嘱托为所有权移转登记时，有必要指定已消灭权利或已失效抵押等之登记，而登记官接受上述指定后应依职权涂销该登记。又，就開始裁決程序之登记，登记官亦应依职权涂销之。
土地登记制度范文2
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申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 民国时期，北京前门外西河沿东口商铺林立。图/FOTOE
全国范围内的房产登记制度，实际上在中国古代历史上就存在。唐以后，中国在土地管理方面还出现了立契、申牒或过割制度。土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才能发生效力。否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。
从中国古代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明只是其附带性的作用，并不能作为确权证书。更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对外保密，普通百姓不能查询相关资料。
土地交易始自周朝
严格来说，中国在民国以前没有真正形成以公示为目的地产登记制度，但是以征收赋税、交易和提供质证以杜绝争端为目的的土地登记，早在周朝就开始了。
《周礼・大司徒》记载：“掌建国土地之图，与其人民之数，以安抚邦国，以天下土地之图，周知九州之地域，广轮之数，办其山林川泽、丘陵坟衍原湿之名物”，意思就是将天下的田地山川以及人口等进行造册登记，便于国家治理。
按照周朝建立时的制度，周天子拥有对全国土地的所有权，他直接统治的区域称为王畿。王畿之外的土地进行分封：诸侯所分得的土地称为诸侯国;卿大夫所分得的土地称为采邑;士所分得的土地称为禄田。他们对自己所分得的土地享有使用权，不能任意处分，所谓“田里不粥（粥，同鬻，出卖之意）”。他们还必须定期向周王交纳贡赋，土地的所有权还是掌握在周王手里。
西周初期，土地与奴隶均不得进入流通领域，但由于这二者即是农业社会最主要的生产要素。因此，随着经济的发展，诸侯实力不断增长，周天子对各地诸侯的控制减弱，这种限制必然会被打破。到西周中后期，以土地和奴隶为对象的交换经常出现，而且事实上还得到了法律的认可。
目前可查的最早一宗土地交易，发生在西周。一个陕西出土的西周青铜器上，刻有一段关于地产交易的铭文，意思大致是在公元前919年农历三月，一个叫矩伯的人分两次将1300亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值100串贝壳的几件“奢侈品”，包括两块玉，一件鹿皮披肩，一条带花的围裙。
历史上还有周厉王买地的记录。周厉王当朝时，为了扩建王宫，他买下一个叫鬲从的人的地，但没有立即给钱。鬲从担心周厉王赖账，周厉王还安抚他说，“你别怕，我一定会照价付款。如果我赖账，就让上天罚我被流放好了。”这是个很毒的誓言。
周厉王买地究竟花了多少钱，记载此事的铭文上没写。但有人买地、卖地，已经从侧面说明，当时除了有土地抵押，还存在土地买卖，西周中后期，应当是出现了统治者对土地所有权掌控的松动局面。
春秋时期，楚康王十二年（公元前548年），楚国下令“书土田”、“量入修赋”，其实就是对于楚国统治者要求对国境内的土地依据地势进行测量，并根据肥沃程度，规定其产量的标准，再根据产量征收赋税。这种方式其实就是在进行土地登记，按照收成的多少交纳赋税，明确了国家对土地资源的登记管理制度，这个可能是最早确立的有关土地登记制度的法令。
秦始皇在公元前216年下令“使黔首自实田”，即命令所有占有土地的地主和自耕农，按照当时实际占有土地的数目以及人丁数目，向中央政府如实呈报。所报内容经审查核实后，最后登记入册，上报到县。自此，可以看做是政府承认了私有土地的合法性，并依此为根据征收田租。
隋唐统计手实与分级汇账簿
隋唐时，据《新唐书・食货志一》记载：“凡里有手实（“手实”是指唐宋时在基层官吏监督下居民自报户内人口p田亩以及本户赋役承担情况的登记表册），岁终具民之年与地之阔狭，为乡账。乡成于县，县成于州，州成于户部。”
由此可以看出，唐朝的土地统计政策是很完备的：先在乡里进行统计，然后汇总成乡账;乡账完成后再上报到县，由县汇总成县账;县账完成后送达至州，汇总成州账，最后上报到中央户部。
在登记时间上，也有规定。据《唐令田令》，“诸应收授之田，每年起十月一日里正预校勘造簿，历十一月，县令总集应退、应受之人，对共给授，十二月内毕。”这样，全国有多少家庭，每个家庭授田和宅地数量是多少，以及每年应该有多少土地赋税收入，朝廷能做到心中有数且便于清查。
同时，唐代在土地管理方面出现了立契、申牒或过割制度，规定土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才算有效，否则要受到处罚。
其实关于宅地的统计也就是房产的登记，在我国古代大多是与田产的登记同步的，因为国家一般都是同时确定某一户拥有的田宅情况，也就是包括土地与房子的双重的规定了。
例如吐鲁番出土的《（武）周载初元年（公元690年）一月西州高昌县张思别、王隆海、宁和才手实》，这个手实就很清楚地展示了政府对于田产与房产的双重登记内容。
《周载初元年（公元690年）一月西州高昌县张思别、王隆海、宁和才手实》
1.户主宁和才年十四岁
2.母赵年五十二岁
3.妹和忍年十三岁
4.右件人， 见有籍
5.和贞年二十二岁
6.罗胜年十五岁
7.右件人，籍后死
8.合受常部田
9.一段二亩（常田） 城北廿里新兴东渠西道南道北曹君定
10.一段一亩（部田三易） 城西七里沙堰渠东渠西张延守南第延守北麴善亮
11.一段一亩（部田三易） 城西五里马堆渠东张沙弥子西张阿仲南北渠
12.一段一亩（部田三易） 城西五里胡麻井渠东渠西麴文济南渠北曹粟堆
13.一段四步居住园宅
14.牒， 件通当户新旧口、田亩段数四至，具状
15.如前。如后有人告隐漏一口，求受违敕之罪。谨牒。
（注：以上的8至12条就是关于田产登记的状况，而第13条就是关于此户家庭住宅的登记信息，第14条则是户主保证此牒属实的文件）
宋朝的“砧基簿”
至宋朝，中国的土地登记制度日趋成熟和完善。
南宋时期，民众按统一要求制作砧基簿，全面记载户主、田产面积、四至（地籍上每宗地四邻的名称）、来源等土地状况，附以地形图，经耆老、邻保正长统计查勘无误后上报经界所（宋朝时专门管理土地登记工作的机构），再由经界所勘验核实交付产权人，并收存于乡、县、州及转运司。
砧基簿既是国家征税课役的根据，也是持簿者对所载土地的产权证明。进行田产交易时，由买卖双方持砧基簿、地形图和契约到县府办理“批凿”（检验确实），土地转让才有效力。
不过，在宋朝出卖不动产，得先问问亲邻，首先问询他们想不想买。因为宋朝法律规定，亲邻具有优先购买权。北宋后期还强调，所谓“亲邻”，必须为有亲之邻，即虽为邻而非亲或虽为亲而非邻者，都不具有优先购买权。
按照现在的话说，这就意味着一所房子能不能出售，并不需要通过物价局、房管局的批准，却需要先通过住在附近的家人、族人的批准。正规的做法是拿一个小本子，把“亲邻”的名字都列在上面，然后从族长老太爷到隔壁亲戚大妈，让他们挨个签字。假如其中一个拒签，这房就别打算卖了。
搞定了亲邻后，就要制作契约，到官府印契。契约是国家统一格式，被称为“官颁契纸”，类似今天的“标准合同”，统一规定契约中必须包括双方当事人姓名、交易原因、标的价金、担保条款等内容。
只有在缴纳契税钱后，官府在契约上加盖官印，交易才有效，就是合法合规交易，受到法律保护。加盖官印的契约称为“红契”，具有法律效力;不缴纳契税，私下交易，是“白契”，不具有法律效力，而且还属于偷税漏税。 卖屋文契， 清道光二十六年（1846 年），存于浙江衢州博物馆。图/ 杨兴斌/FOTOE
“红契”要交的契税历朝不等，一般叫“间架税”，但无论多少，对购房者来说，在当时都是一个不小的负担，于是很多人常常不到官府那办“交易手续”，民间房屋买卖多行“白契”。
这固然省了税费，却往往导致纠纷。民间“白契”太多，产权不明，交易混乱，档案管理不完备。宋朝的判牍汇编《名公书判清明集》或是明代小说《三言二拍》对房产纠纷都有记载。
对于“白契”，朝廷只得加大稽查，一经发现，就治人匿税之罪，进行刑事处罚。南宋《庆元条法事类》记载：凡“匿税者，笞四十;税钱满十贯，杖八十;监临官、专典、拦头自匿，论如诈匿不输律”。
契约之后，要过割赋税，即在契约上写明标的物的租税、役钱，并由官府在双方赋税簿账内变更登记，加盖官印。如果没有过割赋税，往后买卖交易双方发生纠纷争讼时，即使买受田宅的富豪之家持有契约，官府也不会受理争讼。
宋朝地产买卖契约，又分为绝卖、活卖与赊卖三种。所谓绝卖，即无任何附加条件的买卖;凡只转让使用权与收益权，保留回赎权的买卖叫活卖或典当，典当契约的业主得到钱主的典价，在法定的30年期限内可随时以原价赎回标的物;赊卖是采取类似商业信用或预付方式，然后收取出卖物的价钱。所有这些买卖活动，都必须订立契约，取得官府认可后，才能得到法律的保护。
清末引入现代房产登记制度
明朝洪武二十年（1387年），朝廷编制出各地土地田产登记管理及据以确定赋役税收的“鱼鳞图册”，作为官府征收赋税的凭证，详细记载每宗土地的业主姓名、田土形状、方圆四至等，成为解决土地纠纷的重要依据。
满清入关后，多次大规模侵吞土地，一度打破了明代的土地登记制度，康熙四年（1665年）朝廷下令进行土地登记造册，历时多年完成。
明清两朝对田地、房屋的交易，都有明确规定。明代《明律・户律》“典卖田宅”条文规定，不税契者，除了刑事处罚外，一半价款要上缴官府。清代在《户部则例》中明确规定，凡置买田地房，不赴官府粘契尾，一经发现，也要依法治罪，“笞五十，物货一半入官”。
总的来说，古代房屋登记，是伴随土地税赋制度而存在的，其最主要目的是便于税赋征收，其私有财产之证明只是附带性的作用，且登记的资料由官府掌握，对外保密，普通民众不能查询。
土地登记制度范文3
加强制度建设，提高政府土地登记社会公信力
托伦斯土地登记制度很重要的原则就是对土地产权的确定取决于登记而不是产权文件。对政府登记的信赖、政府对产权的保护、已登记土地权利人损失可获得赔偿、土地唯一登记、登记低支出、高效率等是托伦斯土地登记制度的主要特征。
昆士兰州托伦斯土地登记制度通过法定形式对土地产权信息及其变动信息加以记载，确保了土地产权人的合法权益。该制度经过近l50多年的发展，土地登记已成为交易双方的主动行为，这是社会信任土地登记的主要表现。
首先，昆士兰州建立了海量、安全的土地登记资料数据库，为土地登记制度的推行打下了坚实的基础。通过数据库，需求方可查询每块土地的现势登记资料和历史登记资料。州政府土地登记工作人员每天都根据当天登记结果对数据库进行更新和备份；为保障数据安全，还将土地登记资料在三处不同地点存放。
第二，按照托伦斯土地登记制度的规定，政府并不强制当事人进行土地登记，但是未经登记的土地权利没有效力，所以，土地交易人及时进行土地登记已成为一种自觉行动，昆士兰州的土地登记率几乎为l00％。
第三，建立了完善的土地产权登记错误赔偿制度。在昆士兰，根据法律规定，因欺诈、登记官的失误、土地登记档案遗失或错误造成土地权利人的损失，政府要无条件、及时、全部、先行赔偿，同时还建立了土地登记赔偿基金。
我国目前要达到提高土地登记社会公信力的目的，需从以下几方面入手。
l.提高政府对土地管理基础工作的重视，进一步扩大土地登记的覆盖率，建立覆盖全国范围的地籍资料数据库，夯实土地管理的基础。应抓住第二次全国土地调查工作的机遇，掌握真实的土地基础数据，建立和完善土地调查、统计和登记制度，并逐步建立地籍信息公开查询与定期制度，实现土地资源信息的社会化服务。
2.结合《土地管理法》的修订，完善土地登记法律体系，尽快出台《土地调查条例》、《土地登记条例》。从提高土地登记资料法律地位、依法进行地籍调查、建立土地登记错误赔偿制度、建立土地登记资料及时更新维护机制等方面提高土地登记工作效率，确保土地登记资料的现势性和准确性。比如：在农用地转用、集体土地征收、国有土地划拨及转让等土地审批行为中，在未进行土地登记的区域通过地籍调查前置，将土地登记资料作为法定要件；同时建立土地登记资料及时更新维护机制，做到登记一宗地，变更一宗地。
3.开拓土地登记资金渠道，建立土地登记错误赔偿基金，形成依靠土地登记收费更新维护土地登记资料的现势性和准确性的良性循环，为土地登记的可持续发展打好基础。
结合第二次土地调查，建立技术支撑体系
昆士兰州地籍产业发展成熟、土地登记高效便捷与其有着强大的技术支撑体系密不可分。昆士兰州的土地登记行为涉及测量机构和测量师、律师服务机构、评估师服务机构、数据公司、软件开发公司等多个社会中介服务行业。
首先，土地登记中的地籍调查(权属调查和地籍测量)是由社会测量机构和测量师来完成的。测量机构和测量师的资质受政府和测量师协会的严格管理，被强制参加商业保险，以赔偿因测量错误而造成土地权利人的损失。
第二，土地产权交易及土地产权登记当事人一般都委托律师进行，律师帮助当事人完成相关资料查询、确保交易安全、向土地登记机关呈递土地登记申请等工作。
第三，州政府将登记资料以招投标形式提供给几家信誉高、有实力的网络运营商开展土地登记资料公开查询。州政府还委托上市公司Technology
one公司开发了自动产权登记系统(ATS)，同时Technology
one公司还负责根据政府需求对ATS进行升级维护。以上这些技术支撑体系极大地简化了土地登记工作程序，提高了登记效率。
目前，我国土地登记机关在接受土地权利人的申请后，要组织技术人员进行地籍调查，还要完成权属审核、土地注册登记、核发土地证书等工作，以土地登记机关目前的人员编制，远远不能满足这些工作的需要。
从2007年7月1日起，全国第二次土地调查启动，这既是对现有人员业务能力的一次挑战，同时也为壮大土地管理队伍提供了一个难得的机遇。结合全国第二次土地调查，吸取澳大利亚土地登记的宝贵经验，应着手加快我国地籍工作产业化，并建立土地管理工作的技术支撑体系。
l.加强领导，组建稳定的调查队伍。各省、自治区、直辖市应加强对第二次全国土地调查的组织领导，成立领导小组办公室，组建相应的土地调查工作机构，把第二次土地调查真正落到实处。土地调查数据是动态的，需要时时更新，我们应着眼调查后成果的更新维护，建立稳定的土地调查队伍，以确保土地调查工作的持续性，及时提供满足经济社会发展和国土资源管理需要的数据。
2.充分发挥技术支撑部门作用。第二次全国土地调查计划利用两年半的时间全部完成，时间紧、任务重，这就需要国土资源部有关技术支撑部门(中国土地勘测规划院、国家测绘局、其他相关测绘单位等)在调查中充分发挥作用；同时，应建立土地管理制度创新机制，充分发挥社会测绘队伍、大专院校、软件开发公司等相关力量的作用，把土地调查事业做大、做强，为今后的数据更新奠定基础。目前，我国开始推行测量师资质认证制度，如果将其与土地调查、登记制度建立起联系，将极大地促进我国地籍工作的产业化。
3.建立完整的土地管理工作人员培训考核制度，切实提高人员的综合素质。定期进行系统的培训和考核；同时，应拓宽各地土地管理工作人员学习的渠道，结合土地管理网站的建设，建立土地管理相关知识页面，增加地籍管理相关知识，提高我国土地管理工作人员的技术和管理水平，这是提高我国土地管理工作效率的必要保障。
明确政府各部门权责，提高工作效率
昆士兰州有着完善的土地登记错误赔偿制度，但是，由于社会测量机构和测量师确定的土地面积、地块位置、边界等出现错误而造成土地权利人的损失，政府登记机关并不负责赔偿。这部分损失由测量机构和测量师无条件、及时给予赔偿，赔偿费可由保险公司支付。这种严密、权责分明的土地登记制度，为提高土地登记的工作效率打下了很好的基础。
在我国，土地登记的责任机构是人民政府，由于测量机构造成的登记错误，土地权利人的损失并没有明确规定由测量机构承担，土地评估等方面也存在着同样的问题。各部门权利和责任的不明晰，造成政府对土地权利人损失统一买单、政府利益受损的结果。为了改变这种现状，我们应做到：
1.明确分工，各负其责。土地管理中的许多工作是由政府机关、事业单位、中介机构等分别完成的，这就要求进一步明确各部门的权利和责任，建立“谁承担，谁受益，谁负责”的机制，减少政府不必要的损失。建立责权分明机制是土地管理高效工作程序形成的必要条件，同时也是土地权利人利益得到有效保障的必要措施。
2.加强管理，规范中介机构。在完成土地调查和地籍管理的工作过程中，经常需要事业单位或测量机构、律师事务所、土地评估机构等中介机构的参与，在这一过程中，应加强对中介机构组织和事业单位的规范和管理，明确他们在工作中应负的责任。在对其规范管理的前提下，建立职业资质认证制度和职业保险制度。
整合现有信息管理系统，提高土地管理整体水平
昆士兰州土地登记的便捷、高效，在很大程度上受益于其自1994年就统一采用的自动产权系统(ATS)。这个系统实际上是一个具有中心窗口功能的数据库，昆士兰州的政府机构及许多在线服务提供商都与ATS系统联通。人们可通过网络对土地登记资料进行查询，同时也实现了远程办理土地登记。昆士兰州面积约172．7万平方公里，采用统一的ATS系统，实现了昆士兰自然资源和水利部与全州所有分支机构土地登记信息的无缝连接和数据共享，极大地降低了土地登记的成本；登记信息的市场化还增加了国家收入。ATS系统的应用也极大地提高了昆士兰土地登记的效率，登记工作量从l990的40万件增加到2002年的110万件；登记耗时从l994年前的4周缩短到现在的2～3小时(现在每件登记从受理申请到完成登记最多需要5天时间)。
我国各省、自治区、直辖市的土地信息化管理水平参差不齐，大部分地区还比较落后。结合目前现状，我们应从以下几个方面对国内土地管理信息系统进行整合，以提高我国土地管理的工作效率和整体水平：
土地登记制度范文4
Abstract: The improvement of the land registration system,specification of land registration act,uniform standards of land registration and management platform enable the province,city,county,city and district) land registration information interconnection,providing land registration land registrationinformation products and services for the society.
关键词:土地登记;土地使用权;物权法;信息系统;公开查询
Key words: land registration;land tenure;law;information systems;open inquiry
中图分类号:F301 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)21-0186-01
0引言
在我国现行的土地登记管理制度中,存在着城镇土地登记和农村土地登记分开管理这种现象,城镇土地登记主要登记国有土地使用权,农村土地登记主要登记集体土地所有权和集体土地使用权,这种分开式的登记方式给土地登记工作的统一管理带来了许多问题。
城乡结合部等土地的城、乡分界线很不明显,城乡一体化进程加快,人们很难从物理位置上明确城乡的界线,这种严格区分城乡的区域管理模式已越来越不适用于现代土地登记管理工作。
自1986年颁布的《中华人民共和国土地管理法》确立实行土地登记以来,土地登记工作得到了长足的发展,基本满足和适应了土地产权建设、管理的需要。
但随着形势的发展和新的《物权法》的实施,在土地登记工作中也出现了一些不适应市场经济体系建设需要的问题,如土地登记覆盖率不高,城、乡二元制登记管理模式和土地登记标准化、信息化、公开化程度不高,土地登记程序的变化等问题,这些问题应尽快加以解决,以满足土地统一登记和管理的需要。
因此,必须建立包括国有土地使用权、集体土地所有权和集体土地使用权的土地登记信息系统,开发能够处理各种权属类型的管理功能,实现统一的土地产权信息化管理,、完善各项土地登记制度、规范土地登记行为、统一土地登记标准和管理平台,实现省、市、县(市、区)土地登记信息互联互通,为社会提供土地登记信息公开产品和服务。
1土地登记体系建设主要研究内容
1.1 试点区域土地登记资料的整理及等级信息转换研究
通过土地登记资料的梳理,全面掌握国有土地使用权、集体土地使用权、集体土地所有权和抵押权的详细情况。
1.2 土地登记信息的汇交规范、办法研究
初步建立自下而上、逐级汇交的土地登记信息汇交办法以及标准的数据汇交格式和内容。
1.3 建立城乡一体的土地登记体系(城市――集镇――农村)
它是采用统一的土地分类体系;使用国家规定的土地登记表、卡、册,统一规范;统一土地登记数据库标准,满足省、地级市、县(市、区)不同数据库之间数据的传输、共享要求。
1.4 网络化的土地登记信息逐级汇总与公开查询
实现土地登记的申请、审查、审批的网上进行;建立集图形与属性信息于一体的各级土地登记数据库,建立自下而上、逐级汇总的统一的土地登记体系,实现省、市、县三级地籍信息系统互联互通的网络化管理。
另外,在现代地籍中,土地登记信息应该对外公开化,土地登记相关权利人可以随时通过网络查询到其土地权利状况和土地登记状态,了解土地市场相关交易信息。
1.5 完善土地登记系统,逐步解决物权法与土地登记信息化的衔接问题
增加异议登记和预告登记;在土地登记与房产登记联合登记方面或者土地登记与土地使用税管理关联方面进行尝试和探索;登记体系系统建设中,增加对新增登记类型、不动产统一登记等内容进行功能模块的扩充。
2土地登记体系建设技术路线
利用先进的信息化、网络化技术,结合二次土地调查的实际情况,采用ArcGIS作为地理信息系统平台、Oracle 11g作为数据库管理平台,可制定城乡一体的土地登记流程、土地登记资料整理规范和登记信息汇交办法、建立城乡一体的土地登记体系管理信息系统。
2.1 土地登记资料整理
通过对土地登记资料的梳理,查清登记类型,并对相关的原始材料进行归类,存档,为《物权法》所保护的不动产提供第一手证明材料;形成规范的电子数据,方便对土地登记数据的管理以及查询、使用,为国家行政管理有关部门决策的制定起到参考和辅助作用。
2.2 土地登记信息汇交办法
采用自下而上的汇交体系结构,逐级汇交;采用XML格式作为数据汇交格式;汇交内容包括:申请表、审批表、登记卡、登记卡续表、土地证、他项权利证明书,以及地籍调查表和相应的房屋信息等;制定土地登记成果汇交文件组织结构。
2.3 城乡一体的土地登记
采用统一的土地分类体系;使用国家规定的土地登记表、卡、册,统一规范;采用统一的土地登记数据库标准,满足省、地级市、县(市、区)不同数据库之间数据的传输、共享要求。
系统采用C/S(客户端/服务器模式)与B/S(浏览器/服务器模式)相结合的结构。
分为土地登记信息汇交子系统、土地登记与专家分析子系统以及土地登记公开查询子系统三部分。
①土地登记信息汇交子系统。
土地登记数据汇总采用自下而上逐级汇总、逐级上报的方式。
②土地登记与专家分析子系统。
该子系统引入工作流技术,所以,根据用户需求可以任意添加、定制符合自己办公的工作流程和工作表单。
③土地登记公开查询子系统。
土地登记制度范文5
所谓土地登记的法理，就是登记的法律意义。在我国目前的土地登记制度中，土地登记主要是作为确定地籍的方法和手段之一。因此一些实际工作者和理论工作者认为，土地权利登记只是土地管理部门管理土地事务的行政工作之一。如以这种观点来看，土地权利登记的法理根据就只是国家对行政事务的和国家机关根据部门分工原则进行的行政管理。这种登记的法理，只是行政法上的法理。
但是，如果从财产法的基本法-民法物权法的角度来看，登记作为不动产物权公示的法定方式，它的主要功能就是完成物权的建立、变动或终止，使物权的变动获得社会的承认和法律的保护。世界各国的民法物权法无不规定了物权的公示原则，其意义是，因为物权是一种排他权，既然物权要排斥他人，那么必须让社会承认该物权在排他，也是让法律保护该物权的排他，这样在一个物权上才能建立起客观公正的、有序的法律秩序。比如，在不动产上设定一个抵押权时，依据物权公示的法律原则，该抵押权必须进行登记；在登记之后，社会就有了知悉该不动产承受着一项抵押权这个法律上的负担的合法渠道，社会的他人就会在取得该不动产物权时作出合理的避免风险的举动。如果法律没有建立抵押权的登记制度，那么，后来取得该不动产物权的人，在抵押权人行使权利时，法律如果许可抵押权人追夺该不动产，这对权利取得人是不公平的，因为该取得人并不知道该抵押权的存在，而且法律没有对他提供使其避免风险的机会，没有保护他的合理利益；但是法律如果不许可抵押权人行使追夺的权利，则等于法律不承认该抵押权的存在，这对抵押权人也不公平。如果法律建立了抵押权的登记制度，而且要求抵押权的设定必须登记之后，则社会的一切人可以从不动产登记簿上知悉抵押权设定的情况，任何人可以根据“意思自治”的民法原则自己决定是否取得该不动产的物权；如果某个人决定取得该不动产的物权时，则他应当合乎自己心愿地承受因此而产生的风险。除抵押权之外，其他的不动产物权的登记也有同样的情形。所以，建立不动产登记制度，对建立公正而有序的不动产交易机制非常必要。
土地权利在民法上是典型的不动产物权，土地权利登记是土地权利变动的法定公示手段。公示原则在土地权利上的运用，就是通过登记为土地权利交易提供具有国家公信力支持的、统一的、公开的法律基础。具体包括如下几点内容。
1.1土地登记是为土地权利变动（包括土地权利交易）提供法律基础
作为不动产物权，土地权利的法律性质是排他支配权，即权利人可以独占性地控制利用指定土地，并就自己的利用排斥他人的干涉。这一点是物权的共同特征。为了表现土地权利排他的效力，法律根据物权法的公示原则，要求在土地权利变动时进行土地权利登记。因此，土地权利登记，在财产法上的本质是对土地权利变动的法律承认，赋予土地权利变动的法律效力，即给土地权利变动提供法律基础。
土地权利的变动有如下项目：①设立土地权利。即依据法律行为创设一个原来并不存在的土地权利。包括土地使用权的出让、抵押权等权利的设定等。国有土地使用权的出让，本质是在国有土地所有权上设立作为独立物权的土地使用权的行为，因为在出让之前，该项权利是不存在的。在土地使用权上设定抵押权等，也属于设立土地权利。②移转土地权利。即依据法律行为将已经存在的独立土地权利在民事权利主体之间转移。在我国目前主要是指国有土地使用权以及在该权利上设立的他项权利的移转。③变更土地权利。即在不涉及他人的情况下改变土地权利的内容，如改变土地用途、改变土地权利的设定期限等。④土地权利的废止。即依据土地权利人的意思消灭该权利。从这些土地权利变动的内容可以看出，这些土地权利的变动，主要指土地权利的交易，同时也包括了非交易的土地权利变动。
任何一项土地权利的变动都有可能涉及到他人的利益。比如在土地权利上设立一项抵押权，就必须考虑到土地权利上有无其他的抵押权或者他项权利的存在，因为一项土地权利上在设定多个他项权利如两个以上的抵押权时（这既符合不动产的法理，也符合我国法律规定），这些他项权利的实现必然存在着竞争。解决土地权利竞争的矛盾的方法，就是依法确定这些权利实现的先后顺序。有关这些权利实现先后顺序的法律制度，就是顺位制度。土地权利的顺位是依据登记制度建立起来的。登记在先的权利，具有优先的顺位，可以绝对先行实现。仅仅从这一点，就可以看出登记对土地权利的重要意义。即使是土地权利的废止，也要涉及他人的利益，所以也必须登记。所以，土地权利登记的首要法理，是完成土地权利变动所需要的物权公示，为土地权利的交易提供法律基础。故土地登记在财产法上的根据，首先并不是为了进行行政管理。
正是基于上述认识，在建立土地登记制度的国家或地区的法律中，一般均认为土地登记本身具有强烈的司法意义，而不是只具有行政管理意义。因此，德国、瑞士等国家直接建立了以司法机关为土地登记机关的登记制度，日本等国建立了以司法行政部门为登记部门的登记制度。我国30年代建立登记制度时，本来也是以法院为登记机关。但是当时军阀割据，法律难以贯彻，故当时的国家建立了以国家地政部门为土地登记机关的体制，这种体制在台湾沿用至今。（注：李鸿毅著《土地法论》，1991年版，第260页。）但是在司法实践中，台湾以地政部门作为土地登记机关的做法，其依据并不是以行政管理作为法理，而仍然是以不动产物权的公示原则作为其法理的。
1.2土地权利登记是具有国家公信力的法律基础
在建立土地登记的市场经济国家，土地登记的机关有的是法院，有的是司法部门。这种做法，是以土地登记直接或者间接地决定权利人的实体权利，故登记应与司法系统建立直接的关系。如在德国，不动产物权登记的争议直接进入诉讼程序，当事人在此程序中已经不必，而是向上级法院直接上诉。但不管是在那一种机关，这些机关都是国家机关。这是因为，土地权利是涉及国计民生的重要权利，故法律无不要求国家出面承担登记的责任，以国家的信誉和国家行为的严肃性作为保障，使得土地登记具有取得社会一体信服的法律效力。这种法律效力，就是土地登记的国家公信力。这种公信力，是任何民间的证明都不可比拟的。土地登记具有国家公信力，这是土地登记制度的本质特征之一。
土地登记具有国家公信力的法律结果是：不论当事人实在的土地权利如何，只能以国家建立的土地登记簿上记载的权利为正确的权利，并依此建立土地权利的交易秩序；同时，如果第三人依据土地登记簿取得登记的权利，他取得的权利当然应该得到保护。这一保护的意思是：即使登记的权利与原权利可能不一致，或者权利的出让不符合原权利人的本意，但是在权利的受让人根据登记簿取得该权利时，受让人的权利因为是相信国家登记而取得的，所以受让人的权利不应当被追夺。所以，这种以登记为正确权利的效力，是从土地登记的公信力中推定出来的。这种推定，对保护善意取得人即根据土地登记簿取得土地权利人的利益（而该权利人的利益其实是土地权利的法律秩序的化身）是非常必要的。
1.3土地登记是国家建立的关于土地权利的统一的法律基础
土地登记为土地权利交易提供的法律基础，在国家法律整个管辖范围内都能发挥作用，而且它对于国家的任何一个地域均发挥同等的作用。这就是说，通过土地登记，国家为土地权利提供了在整个法律实施范围内有效的法律基础。从市场经济的发展和人民群众的生活需要来看，国家为土地权利所提供的统一效力意义重大。有了这个统一的基础，整个法律实施范围内发生的一切土地权利交易（实际上是整个不动产市场）才有了统一的法律基础和规则。如果没有这个统一基础，建立公正的、有序的土地权利流转制度就是一句空话。
2土地登记机关的统一是登记的法理要求
1997年9月在台湾召开的“海峡两岸土地法制研讨会”上，台湾的学者对大陆目前采取的土地登记（不动产登记）机关分散在多个部门的做法，尤其是法律把土地权利登记和房产权利登记、林地权登记以及其他不动产登记的“分别登记”，规定为原则的做法很不理解。因为，在当今世界，凡建立不动产登记制度的国家和地区，不论这种登记被称为土地登记还是被称为不动产登记，总是在一个机构进行的。而现在我国大陆建立的将不动产登记分散在多个部门的做法，与世界其他国家或地区的做法均不符合。因此，这些学者对这种妨害交易秩序的分散登记的做法有很多疑问。
应当说，台湾学者对我国大陆在登记机关问题上的担心是有道理的，依据我国大陆目前建立的登记体制，有6个以上的部门正在进行着不动产登记，另外还有一些部门正在主张自己进行不动产登记的权利。但是，从罗马法以来，确实没有将不动产登记分散在多个部门的其他例子。市场经济发达国家和地区都采纳的是不动产统一登记的法律制度。我国大陆的这种做法，原因是从1956年起土地权利退出了财产法的范畴，只是在1988年之后才又重新进入财产法范畴。而此时房产权、林地权等已经进入了财产法范畴，而且先于土地登记建立了自己的登记制度。这些登记在历史上也曾发挥了一定的积极作用，因此得到许多人的支持。我国现行立法为照顾这一现实，故采取了不动产登记分散在多个部门的做法。但是，这些在计划经济体制下或者经济体制转型时期曾经发挥过积极作用的登记类型，在市场经济体制下是否能够继续发挥积极作用，这是一个必须认真思考的问题。在认真地对权利登记的法理进行思考之后，我们可以清楚地看出，我国大陆目前建立的不动产分别登记的做法，确实与市场经济发达国家的普遍做法是相违背的，更不符合市场经济体制下的登记法理。因此，根据土地财产法即民法物权法的法理，我国大陆应当早日建立不动产统一登记的法律制度。原因在于：
2.1分别登记的理论基础是土地、房屋、森林等不动产的行政管理理论，而不是市场经济需要的民法物权法原理
目前我国大陆建立的各种不动产分别登记，就是将各种不动产登记分散在各个不同的管理部门。如土地登记在土地管理部门，房产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等。从行政管理的角度看，这种登记制度似乎并无错误，因为把登记作为管理的手段之一似乎也是可以的。但是，从财产法即从民法物权法的角度看，这种做法是非常错误的。因为，不动产登记的根本目的并不是行政管理，而是为了完成物权变动，进行物权公示，并提供统一的不动产物权的法律基础。
2.2分别登记造成不动产物权法律基础的不统一，其结果是妨害正常的不动产物权秩序
在分别登记的情况下，登记造成的法律基础不统一，产生法律“相克”，即权利实现的法律不能。例如，按照我国担保法，在不动产上设定抵押权时，如果土地上无建筑物时，该抵押权的设立在土地部门登记；如果土地上有建筑物时，则抵押权的设立在房产部门登记。同样按照担保法，在土地权利上设定抵押权时，地上物同时纳入抵押；而在地上物上设定抵押权时，土地物权也同时纳入抵押。在实践中，土地权利人常常为开发土地而借贷，并为该债权设定一个抵押权，这个抵押权是在土地部门登记设立的；在土地开发之后即房屋建成后，他为生产经营的需要又要借贷，为该债权他又设定一个抵押权，该抵押权是在房产部门登记的。按照担保法，这两个抵押权的支配范围是重合的，故它们存在着实现的竞争。但是，后来设立的抵押权虽然在时间上居后，但是抵押权人对先前在土地上设定的抵押权并不知情，法律也没有提供让其知情的机会，故上述两个抵押权人当然认为自己是第一顺位的抵押权人。由于这两个抵押权登记在不同的登记簿上，故它们之间在法律上没有顺位的先后，故并不能依法确定那个权利先实现，那个权利后实现。在这种情况下，不论是采取那一种解决方案，都会违背立法的本意，也会对两个抵押权人不公平。这种情况，在法学上称为“权利实现的法律不能”，即法律本身妨害着权利正常实现。这是分别登记造成的当然后果。
2.3分别登记增加了公民和法人的不合理负担，妨害我国不动产市场的顺利发展
本来，不动产的权利人就一项不动产物权的变动只需要进行一次登记，而现在各涉及部门均要其在自己的部门登记，甚至通过公开的方式不承认别的部门登记的法律效力。（注：参见《人民日报》1997年11月24日第7版，中华人民共和国建设部的《建设部关于颁发全国统一房屋权属证书的公告》第1条。）这样，公民、法人就一项不动产物权变动不得不多次登记，这不但加重了他们的负担，而且也损害了登记的严肃性和法律的权威性。
2.4分别登记不可能使各有权登记的部门职责分明，造成各部门不断扯皮闹矛盾，这一点已经为我国的实践所证明。
故不论是依据法理，还是依据市场经济发达国家和地区的经验，不动产登记都必须统一。对此希望立法机关和有关行政部门早日建立清楚的认识。
3登记机关的选择
至于将来我国的登记机关确定在那一个部门，仍然应当根据法理和国际惯例确定。上文指出，世界各国或地区的登记机关，无非是司法部门和地政部门两种。司法部门登记的法理已如前述。故如果我国将来通过立法将不动产登记机关统一在我国的司法部门，则当然是一种合乎法理的做法。
但是，在地政部门进行登记也同样是符合法理的。因为，不动产物权，在本质上要么是直接指向土地的物权（如土地所有权、土地使用权、地上权等），要么是建立在土地物权之上的物权（建立在土地所有权、土地使用权或者地上权之上的房屋所有权、林地使用权、草原使用权等）。所以，以土地登记为基础的登记，当然可以包容其他的不动产物权的登记。新晨
土地登记制度范文6
虚假土地使用权抵押骗贷的表现形式
实践中，虚假土地使用权抵押骗贷的形式多样，主要有以下几种方式。
(一)以伪造的土地使用权抵押骗贷；
(二)以变造的土地使用权抵押骗贷；
(三)以过期或作废的土地使用投抵押骗贷；
(四)以他人享有的土地使用权抵押骗贷；
(五)以超额、重复抵押的方式进行抵押骗贷
虚假土地使用权能够抵押骗贷的原因
虚假土地使用权抵押骗贷案件的发生，是多种因素综合作用的结果。
(一)土地使用权登记部门的原因所形成的骗贷
1 形式审查隐含着土地使用权虚假的可能性。
土地使用权作为重要的不动产物权，其设立、变更、转让和消灭，须经依法登记，才能发生效力。
不动产登记审查有实质审查和形式审查两种。我国《土地登记办法》第9条规定：“申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。”我国《物权法》第12条规定：“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”
由此可见，我国对土地使用权登记，实际上主要采取形式审查模式。也就是说，作为土地权利归属和内容根据的土地登记簿，其内容是按照申请人提供的材料进行记载的。因此，一旦申请人提供了虚假的材料，该项土地使用权从法律上看，实质上就是虚假的使用权。
2 登记部门未依法进行登记所形成的骗贷。
在登记部门已对土地使用权予以注销登记后，但因各种原因未收回土地权利证书时，如果土地权利证书持有人使用该证书进行抵押，显然就是骗贷；或者虽然在土地登记簿上已注明了注销的情况，并公告废止，但土地权利证书持有人仍然用其进行抵押，无疑也是一种骗贷。
此外，如果土地使用权人谎称土地权利证书灭失、遗失，而又获得土地权利证书；或者登记机关对补发的土地权利证书未注明“补发”字样，因此而造成一宗土地上重复登记，而当事人又以其抵押，当然也会形成骗贷。
3 登记机关未依法提供查询服务所形成的骗贷。
根据《土地登记办法》和《土地登记资料公开查询办法》的规定，我国实行土地登记资料公开查询制度。土地权利人、利害关系人均可以申请查询土地登记资料，而国土资源行政主管部门则应当提供真实信息。对符合法律规定的查询申请，查询机关应当场准予查询。所以如果登记部门未依法允许银行查询土地登记资料，特别是提供了错误或不实的信息，同样有可能造成虚假土地使用权骗贷的形成。 可以说，因登记错误或查询结果不实，都可能造成虚假土地使用权抵押贷款，进而促成骗贷等犯罪的发生。
(二)法律规定与实际操作的原因所形成的土地使用权骗贷
1 以法律不允许抵押的土地使用权抵押贷款。
根据我国《土地登记办法》的有关规定，土地使用仅包括国有建设用地使用权、国有农用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权。但是，不是所有的土地使用权都可以进行抵押，法律对此进行了严格限制。依据《物权法》的有关规定：建设用地使用权可以抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。一般情况下，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押。因此，以不可以抵押的土地使用权抵押贷款当然也可能构成虚假土地使用权抵押骗贷。
2 土地和房屋分别登记所造成的重复抵押。
就目前来说，房屋和土地登记机关在很多地区仍是分别登记的，即使是房地合一的地区，也多体现在市级层面，在部分县(区)层面仍然是分设的。房产与土地使用权分头抵押登记，不但增加了当事人的登记成本，而且对登记结果的查询，甚至交易安全的维护不利。
实务中，还存在着房屋权属证书和土地权属证书两套体系，造成了登记权属证书不统一，房屋权属证书和土地权属证书以及房屋登记簿和土地登记簿之间的关系不明确。如果同一债务人就同一处房地产向债权人提供担保，就会出现设定实质上为一个抵押物而分别向不同的登记机关申请登记的现象。重复抵押、多头抵押的出现往往也会与登记部门未严格执行有关规定或业务操作失误有关。
3 土地使用权做不到依法登记所形成的土地使用权骗贷。
土地使用权登记是将土地使用权记载于土地登记簿的行为。目前，对集体土地使用权的全面登记存在困难。这就使得以部分集体土地使用权作抵押存在虚假问题。比如，乡镇企业建设用地缺乏独立性，一般均未领取集体土地使用证，致使部分集体土地及地E建筑物的权属不清。
(三)金融机构方面的原因所形成的土地使用权骗贷
1 审查不严所形成的土地使用权骗贷。
当事人若要以土地使用权抵押向金融机构贷款，必须拥有合法的土地使用权证，其上还要标明土地的位置、大小、用途、获得土地的方式等。这些有关信息，银行可依法到土地登记部门或者其网站上予以查询。只有核实无误，土地管理部门为银行开具他项权利证书，并做出业已抵押的标注，银行才可以放贷。
毋容置疑，所有以虚假土地使用权所申请的抵押，只要银行方面能严格按照法律规定和放贷操作流程，尽到审查义务、规范操作，均可以避免骗贷的最终发生。
2 抵押程序不规范所形成的土地使用权骗贷。
在我国法律上，土地使用权抵押权是他物权，其合法权利凭证是《土地他项权利证明书》，而《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》都不作为抵押权的法律凭证。所以，即使抵押权人扣押了土地证书，在法律上并不形成抵押的法律效力。此外，土地使用权人可以申请原土地证书作废，并办理补发新证的手续。可见，抵押程序不规范，往往使“无地骗贷”和“一地几贷”的现象在所难免，而且因此产生的经济纠纷难以解决。
3 银行人员与抵押人串通牟利所形成的土地使用权骗贷。
银行人员与抵押人串通牟利，最易导致虚假土地使用权抵押骗贷得逞。
(四)政府部门对抵押不当干预所形成的土地使用权骗贷
其实在很多情况下，土地登记部门之所以不能依法登记、银行不能依法审查，并非其不想依法办事，而往往是当地政府违法干预的必然结果。
防范虚假土地使用权抵押骗贷的法律措施
(一)要建立健全土地统一登记制度
我国《物权法》第10条规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”但到目前为止，统一的登记制度还没有依法建立。《土地登记办法》规定的一些登记目前也还难以落实。因此要制定配套制度，加以规范和落实。
随着科技尤其是电子技术的迅猛发展，在不动产登记领域也出现了电子化的趋势。在我国，上海市的《房地产登记条例》第5条和台湾地区的《土地登记规则》第6条都涉及了登记电子化的问题。英国、美国等国在登记电子化上已经取得了实质性的进步。英国2002年的《土地登记法》专门于第八部分规定了电子登记的问题，德国的《土地登记簿法》也于第七章专门规定了机器编制的土地登记簿。电子登记与书面登记相比，能够实现登记的高效率，实现高效便捷的查询，实现不同地区、不同部门之间数据和信息的共享与交换。
目前，我国土地登记电子化程度还比较低。《土地登记办法》第9条规定：“土地登记簿采用电子介质的，应当每天进行异地备份。”第71条规定：“县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。”
日前，银行国土信息查询系统试点工作的启动，是对电子登记的最佳尝试，是“银”、“地”联手筑牢金融安全堤坝的有益探索，是国土资源部和银监会两部门的共赢之举。一方面可促进银行解决信贷调查中的信息不对称问题，提升风险管理能力；另一方面对于加强土地产权管理、完善土地登记资料公开查询制度，实现全国土地登记信息的网络化一站式服务，具有直接推动意义。要通过试点工作的推进，逐步建立健全制度，形成土地登记信息服务的长效机制，实现覆盖全国的土地登记信息服务，扩展服务应用领域。
(二)政府部门要依法行政以防范虚假土地使用权抵押骗贷
登记机关严格的登记对避免虚假土地使用权抵押骗贷起到源头防范作用。土地登记机关要严格按照程序和要求，对不同种类的土地使用权进行初始登记、变更登记和注销登记。
政府或政府的其他部门要严格执法、依法行政，不得越权干涉土地登记机关和银行的业务办理。
(三)银行要严格审查以防范虚假土地使用权抵押骗贷
我国《合同法》第199条规定：“订立借款合同，借款人应当按照贷款人的要求提供与借款有关的业务活动和财务状况的真实情况。”《贷款通则》第10条规定：“除委托贷款以外，贷款人发放贷款，借款人应当提供担保。贷款人应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”
银行应提高风险防范意识，健全并严格执行放贷审查制度和操作规程。把好“法律界定范围关、土地管理部门登记关、有效合法凭证审查关及贷前调查关”等四个关口。对土地使用权抵押登记申请所提交资料的完整性、设定土地使用权抵押的宗地状况、该宗地是否具备设定土地使用权抵押权资格等方面进行审查。
(四)要强化法律责任以防范虚假土地使用权抵押骗贷
以虚假土地使用权进行抵押的，抵押无效，抵押人要按照《物权法》第21条和最高人民法院关于适用《(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第7条的规定承担赔偿责任；依据《土地登记办法》第73条的规定追究行政责任；情节严重的，依据《刑法》第193条规定的“贷款诈骗罪”追究刑事责任。
土地登记机关登记错误，要依据《物权法》第21条的规定承担赔偿责任，依据《土地登记办法》第74条和《土地登记资料公开查询办法》的有关规定承担行政责任或刑事责任。
