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住宅考察报告范文1
zx14-2002(sm-zx-12-2002)
近两周来，“***家园”项目咨询部水暖专业人员会同业主针对住宅空调、直饮水及采暖热源等专题，对有关厂家进行了考察，在此基础上对各个专题中实施方案的技术、经济的可行性进行了认真的比较分析和探讨，认识基本统一，现在我们对设计单位提出如下建议，以便其按照业主意图进一步开展设计工作。
1． 关于户式中央空调
通过对多种户式中央空调系统的性能进行比较（详见附件1《***家园户式中央空调系统性能比较专题报告》），业主基本确定采用风冷热泵户式中央空调，至于室内空气处理机是采用风机盘管（简称风冷冷水式）还是采用集中空气处理机组通过风管和风口将处理后的空气送至房间的形式（简称风冷冷风式）,采用哪个厂家的产品，业主还需作进一步比较才能确定。在这种条件下，设计在住宅空调设计中应注意以下问题：
（1） 设计对本项目中各种户型住宅的夏季冷负荷应逐时计算分析，以便合理选择空调设备。
（2） 建筑设计在细化住宅平面时必须考虑放置室外机组的位置，一般不小于（长×厚×高）1500×1000×2000 mm（注：此尺寸是按约克空调单台机组最大尺寸考虑的）。放置空调室外机组的位置最好在背阴处。
（3） 户式中央空调应考虑导入新风，暖通专业与建筑专业需密切配合留好新风引入条件。
（4） 室内处理机组夏季和过渡季使用的冷热媒为室外机制备出的冷热水，冬季热媒来自小区集中供热源，对该供热管路设计按分户控制与计量考虑。
2． 关于给排水专业：
（1） 本项目除包括通常的室内外给排水设计和消防设计外，高档住宅还应达到24小时不间断供应热水和供应直饮水。
（2） 直饮水的供水方式为楼宇集中供应（详见《***家园直饮水供水方式比较表》），直饮水设备机房设在地下室，直饮水机房设计由供应商完成，设计院完成与其配合的给排水、电力、通风等设计。
（3） 本项目为高档住宅，有多个卫生间，采用的洗浴设备高档，耗水量较大，设计在考虑热水用水定额时应注意到这一点。
（4） 给排水设计使用的管材应为国家推荐使用的优质管材，直饮水系统采用不锈钢管路，热水系统采用紫铜管，直饮水系统和热水系统均按分户计量设计。
3． 关于热源
（1） 在投资综合分析合适的前提下，我们建议尽可能采用市政热力资源。若市政热力管线接引 确实困难或投资较大，可考虑使用燃气锅炉作本项目的集中热源。
（2） 热源来自市政热力管网，在本工程地下室内要设置换热站。
（3） 当确定以燃气锅炉作热源时，设计应在综合采暖（含地下室及会所）、生活热水和游泳池耗热量后，要仔细分析用户在不同时段的耗热量变化，合理确定锅炉容量。为保证供暖、供热水的连续可靠，燃气锅炉台数不得少于2台。燃气锅炉房（含换热间）在充分满足消防等部门要求的前提下尽可能控制在200m2以内。有关燃气锅炉详细分析请见《燃气锅炉相关问题的初步考察报告》。
（4） 换热站或燃气锅炉房选址在满足锅炉安监和消防要求的同时必须兼顾到尽可能小的对楼上住户造成噪声污染。
4． 关于会所、商业用房和地下的暖通设计
（1） 会所和商业用房全年空调，设计可根据这些房屋不同的功能需求选用小型中央空调系统。会所中游泳池和健身房采用散热器采暖，冬季按规范要求保证供热温度，必要时可采用地板辐射供暖。
（2） 地下停车库要设置采暖系统，冬季供暖温度不低于10℃。
***家园项目咨询部
2002年10月30日
附件1，***家园户用中央空调系统性能比较
机组冷却方式 风冷式 水冷式（水源热泵）
制冷方式 风管机 多联机 冷水机 风管机 冷水机
使用方面 舒适性 较好 很好 较好 较好 很好
可调性 差 好 很好 差 很好
室内美观 好 好 好 好 好
占用空间 大 小 小 大 小
新风引入 易 比较容易 只能间接引入 易 只能间接引入
噪声污染 大 小 小 大 小
耐用性 一般 一般 一般 好 好
维修方面 可靠性 好 好 好 好 很好
便捷性 简单 略复杂 复杂 简单 复杂
安全性 安全 安全 一般 一般 一般
计量方式 分户性 分户 分户 分户 分户 分户
建筑效果 外立面 影响 影响 影响 无影响 无影响
外机尺寸 一般 一般 一般 － －
造价 初投资 最低 低 较高 高 高
运行费用 高 低 较高 较高 较高
环保节能性 冷媒 r22 r22 r22 r22/407c r22/407c
环境 热污染 热污染 热污染 对水质可能影响 对水质可能影响
节能性 差 较好 较好 好 好
总造价以200㎡/约20kw为例 约克 － 3.8万元（冷暖） 6.45万元（单冷）7．45万元（冷暖） － －
特灵 3~3.4万元冷暖增0.3万元 3.6~4万元冷暖增0.9万元 4.4~4.8万元(冷暖共用) 5.5~6万元(冷暖共用) 6万元冷暖增0.6万元
结论：
1、通过对多种户用中央空调系统的性能进行比较，综合评价风冷冷风式（多联机）空调系统适用性较好，风冷冷水式空调系统也有一定的优势，均可成为本工程较好的选择。以上两种系统在现今的同类工程项目中应用也最为广泛。
2、风冷冷风式（多联机）空调系统便于连接新风管道，使用中舒适程度较高（投入新风比例根据情况不同应具备可调性）。该系统有较为先进的控制方式和无级调速电机，基本满足调节和节能需要。加可分档调节的新风阀增加费用0.2万元。
3、宜采用辅助电加热或热泵机组，在过渡季节将起到较好作用。
4、若有条件，建议考虑冬季采暖时加湿的问题。
5、表内所列的多种户用中央空调系统均采用r22等濒于淘汰的冷媒，环保性稍显不足（r22冷媒生产可延迟到2020年）。
***家园项目咨询部
2002/10/10
附件2，***家园直饮水供水方式比较表
供水方式 楼宇直饮水 家用小型直饮水机
产水量 设计标准 5l/人 天
设计产水量 0.5～1t/小时 最小设备100加仑/天 454l/天
设备布置 设备布置 设备集中设在地下室通过循环管路送至各户 各户单独布置
占地面积 小于40平方米 0.3平方米/户
维修 工作量 小 大
复杂程度 复杂 简单
方便性 不入户 入户
品质 出水品质 进口设备，采用多重过滤消毒软化等处理方式，水质好 主要采用活性炭过滤，有软化等功能，水质相对一般
卫生状况 专人执证上岗管理，系统定期冲洗，定期检测，质量控制严密，循环管路可保证水质新鲜 住户自己管理，过滤芯更换不及时易滋生病菌
计量 可计量收费 用户自用
运行可靠性 主要设备美国进口，运行可靠 国产设备质量尚待改进
投资 设备 30.0万元 0. 5万元/台（国产）0.8万元/台（韩国世韩牌）
管道 铜质 ┈
不锈钢 19.0万元（含磁卡表） ┈
总投资 49.0万元 ┈
运行费用 1.0元/户 天 1.1元/户 天
售价 0. 2～0.4元/l （北京目前楼盘取费）
说明：
1、 表中数据估算基本条件：6层住宅，户数120户，户均居住人数按6人计算，设备布置在地下室。
2、 运行费用是按每户用水30l/天的标准估算出来的。
3、 集中设置直饮水按目前北京地区最低售价200元/吨，生产成本60元/吨左右。
结论：
1、 随着生活水平的提高，在高档住宅中设置直饮水系统已是一种流行趋势。
2、 依据上表，我们可以看到楼宇集中直饮水系统在出水品质、卫生条件、投资方面同家用小型直饮水机相比均具备优势，我们推荐在本项目中使用楼宇集中直饮水系统。
3、 集中系统的管材在材质上有不锈钢、ppr塑料管和铜质管道。另外最近市场上还有不锈钢内衬纳米塑料、镀锌钢管内衬塑料等新型管材，ppr塑料管档次较低，铜管长期使用存在腐蚀污染问题，我们 建议使用不锈钢管材。
***家园项目咨询部
2002年10月15日
附件3，燃气锅炉相关问题的初步考察报告
一段时间来，我们对本项目中可能用到的燃气锅炉的一些相关问题进行了了解，现归纳如下。由于时间较紧，所获资料尚不完善，仅供参考。
1． 市场常见燃气锅炉的基本情况
目前在北京市工程建设中常用的燃气锅炉有常压钢制或铸铁制小型燃气炉、大容量钢制承压燃气锅炉和真空相变锅炉。由于本工程需要锅炉容量较大，我们着重对功率在1500kw以上的钢制承压燃气锅炉和真空相变锅炉进行了考察。钢制承压燃气锅炉多采用湿背式三回程结构，产品以欧洲品牌质量较好，比较著名的品牌有德国的 buderus和意大利的 ferroli， 售价一般为10万元/700kw，法国和北欧品牌次之，韩国和国产锅炉价格较低，质量也相对低一些。另外在北京目前公寓和写字楼采用韩国产的真空相变锅炉也比较多，这种锅炉利用水在真空状态下蒸发温度降低，利用水的相变传递能量，锅炉安全性较好，使用寿命长，本身自带一级换热器，但这种锅炉出水温度相对较低，报价也在10万元/700 kw或略多。下面是典型锅炉的商电话。
德国的buderus锅炉：北京均友科技公司 tel: 66073670
意大利的ferroli：北京热科机电工程公司 tel: 84035988
韩国 富-士特锅炉：富-士特锅炉经销公司： tel: 84405191转1019
2． 关于本项目中燃气锅炉选用的一点建议：
（1） 锅炉功率的基本匡算：
根据本项目的一些基本情况：总建筑面积36000平方米左右，约120户住宅，住宅平均建筑面积200平方米左右，每户均有两个或两个以上的配有洗浴设备的卫生间，会所配有游泳池（游泳池暂按25 x 8 x2米考虑），我们可以初步确定热负荷如下：
冬季采暖热负荷： 3300kw
洗浴热水制备热负荷 1000kw
泳池加热负荷 500kw
合计 4800kw
在以上热负荷计算中,洗浴热水制备负荷我们考虑的比较大，根据97年版的《给排水设计规范》，高档住宅人均热水用量定额最大只有150升/人 天，考虑到我们的住宅定位属于北京市目前档次较高的，采用的洗浴设备需水量较大，我们是按200升/人 天考虑的。
根据上面的热负荷总量，我们可以选择2台2500kw的热水锅炉，也可以选择3台1400 kw～1600kw的热水锅炉（考虑到安全问题，我们不建议使用蒸汽锅炉），由于房屋出售有一个过程，3台锅炉在使用上会更灵活和经济。
3． 燃气锅炉房在设计中应注意的一些问题
（1）燃气锅炉房通常包括燃气计量间、锅炉间、控制室、水泵间和换热间及工人休息室，另外燃气公司通常要求在与锅炉房不相邻的地方设置燃气调压间。燃气计量间和调压间里的设备管路由市煤热设计院设计。一般燃气锅炉要求使用单独的中压燃气管道，也有使用低压燃气的，但必须与燃气公司沟通好，并且要使用单独管道。
（2）燃气锅炉房必须有足够的泄压面积，所以燃气锅炉房选址要靠外墙，通过窗井泄压。本项目中锅炉房净高最好不低于3.6米。锅炉房上一层和贴邻不得作为主要疏散通道、不得有居民居住或人员聚集。
（2） 燃气锅炉房报建的基本程序是：设计完成设计图纸后报消防主管部门审批，在得到消防主管部门审批意见后按其修改设计，再报技术监督局特种设备监察科审批，经批准后方可实施。
4． 燃气锅炉房投资初步估算
（1） 锅炉房采用2台欧洲名牌2500kw钢制锅炉。
锅炉设备 84.0万元
软水设备 6.0万元
定压设备 3.5万元
电控设备 5.0万元
烟道 3.0 万元
燃气报警探头 6.3万元
采暖换热器、水泵及管路 27.0万元
洗浴热水制备换热器及管路 15.0万元
游泳池加热设备及管路 8.0万元
合计 167.8万元
（2） 锅炉房采用3台欧洲名牌1600kw钢制锅炉。
锅炉设备 80.0万元
软水设备 6.0万元
定压设备 3.5万元
电控设备 5.0万元
烟道 3.0 万元
燃气报警探头 6.3万元
采暖换热器、水泵及管路 27.0万元
洗浴热水制备换热器及管路 15.0万元
游泳池加热设备及管路 8.0万元
合计 163.8万元
（3） 采用3台韩国 富-士特锅炉bov-1300g
总价约180万元（详见报价单）
住宅考察报告范文2
关键词：社区养老，老人的衣食住行，居住环境改造
引言
随着中国人口老龄化时代的到来，老年人的居住问题也逐渐凸显出来。调查问卷显示：绝大多数的老年人愿意在长期居住的环境中度过晚年。所以，根据老年人身体状况的变化，现有的大部分功能空间设施已经不能够适应老年人的身体状况。为了保障老年人居住环境的安全性和舒适性，从而对其居住环境进行改造具有迫切需求。然而在改造前对居住需求进行充分调研是必不可少的环节。
观察记录与场景解读
为了了解社区老年人居住环境的真实情况，探寻75岁左右老年人的生活规律、每日的衣食住行和活动需求，在此过程中所观察到的现状和发现的问题予以分析，以考察报告的形式显现。
考察对象：南昌市经堂巷集合住宅小区
考察目标：75岁左右生活基本自理，生活状况良好，没有严重疾病的老年人
考察方式：观察法，利用照片、手绘草图及、文字、表格等做现场记录
考察时间：⒈季节：夏、秋、初冬季，
2. 时间段：早晨、上午、中午、下午、傍晚、晚上、深夜
考察内容: 老年人的衣食住行，老年人的康复、就医，老年人的娱乐
2.1 老人背景
年龄-75岁，性别-女，婚姻状况-丧偶，文化程度-文盲，职业-工人，现在状态-退休在家，现在的居住状况-与子女同住
2.2经堂巷住宅社区
房屋建筑平面，案例背景（图0）
老人衣、食、住、行的比较——夏、秋、初冬
衣（夏）——老人衣服较少，衣着朴实。这跟老人的经济状况有关，大部分衣物都是儿女日常所购。衣物都是穿了很多年的，现在新衣购置很少。（图1-2）
（秋）——秋季，早晚凉。老人穿的衣量3、4件。身体已经包裹的很严实了。老人的秋季的衣物都是缝缝补补的。（图3-4）
（初冬）——老人穿上了厚厚的袄子，人已经很笨重了，这对老人的日常生活已经有一定的影响了。（图5-6）
（图片0）
食（夏）——老人因为年龄的增长，食道和消化系统功能都逐渐衰退，特别是老人患有慢性支气管炎。一般一日三餐吃稀饭，易消化。老人吃的一些营养品也是儿女或亲朋所送。（图7-8）
（秋）——秋季老人慢性支气管炎症状加重，老人所吃的主食也具有很少的择性，偏凉性或是太辣的食物都要会少吃。使用的碗筷没有随季节变化。(图9-10)
（初冬）——冬季是老人疾病发病期，老人经常不舒服，天气越冷症状就越厉害，有的时候吃稀饭都很费劲。偏凉性和太硬不易消化的食物不能吃。稀饭要更加稀软，分量也减少了。到了冬天，热食凉的非常快，老人吃的主食要保持一定温度，这才不会引起不适。(图11-12）
住（夏）——老人居住在一层，方便出行，后院也种植了少许花草，环境相对较好。对于一个老人加一个子女的居住空间也较大，但是实际上真正能使用的面积却很小。(图13-14)
（秋）——天气的转凉，老人从夏天住的客厅转到卧室。夏天睡的小竹床收起来了，客厅也宽敞很多。老人开始睡在房里（房间床是40、50时年代防明清时期老式床，全实木，床尺寸1.2*2.0米），老人已经盖上薄被子。(图15-16)
（初冬）——床上的被子很厚了，因为房间和阳台堆砌的用品和废弃物太多，房间内有些不通风。所以在冬天的时候，老人的房间相对其他的房间更加暖和。(图17-18)
行（夏）——一楼的所在位置使老人避免了爬楼的辛苦。但是一楼会相对潮湿，易使老人患上风湿、关节炎等疾病。老人的支气管炎久久好不了，多于环境潮湿有关。居室地面材料使用抛光无防滑的地砖。地面的材料有巨大隐患，给老人生活带来不便。 （图19-20）
（秋）——老人的慢性疾病加重后，吃药和看病的时间比夏天频繁，症状厉害时就去社区诊所打吊针。社区诊所位置在老人社区外约100米，病情轻微时老人一人前往。（图21-22）
（初冬）——老人发病次数频繁，社区医院已不能满足治疗需求，需前往较大医院，由儿女陪同。社区离医院大约3000米。天气好时儿女陪老人步行前往，天气差或老人症状厉害时打车前往。（图23-24）
访谈记录
老人信佛，每日给菩萨上香，而菩萨摆放的位置老人认为不合适。因为摆放在客厅，离门口较近，进家里来来回回的人看到不好，所以在盛放菩萨的柜子外面盖了薄布。老人认为要把菩
萨供奉在阳台上比较合适，这样不易被生人看见，供拜也方便。
厨房水槽位置的设置太靠里，在使用时不方便。
厨房水槽上面挂杆，放置位置过高，老人基本使用不上。
厨房灶台使用时太靠近身体，并且抽油烟机功能性差，不能全部吸收油烟，老人做饭时常被油烟呛到。
厨房与客餐厅之间无门，做饭的时候大部分的油烟都会漫到客厅。
没有洗衣机，老人常常手洗。
三、根据调研发现的问题
居住环境没有任何无障碍设施设计。
在居室中没有合理的行走路径。
居室中的家具、设备及日常用品没有根据老年人的身心特点进行适当改动。
4、没有把居室与周边环境相融入。
5、社区外环境没有老年人锻炼、娱乐、交往的活动空间。
这些问题都应该根据老年人的生活习惯和模式进行改进。
四、老人住宅和起居解决方案
基于以上的考察和分析，本文对这一类别老年人社区住宅环境提出以下建议：
设计者应将自己想像成一个老人，试着放慢脚步，透过老人们的眼睛观察环境，从老年人的需求尺度和心理角度考虑问题，特别注意老人在住宅环境中行走、座、卧时的行为需求。可以通过与老人同吃同住亲身体验的方法，挖掘老人的生活习惯与行为。
关注细节，对于触觉和行为需求要格外关注，在老年人手和脚所经常触及并容易感知的部位如扶手、踢脚、地面、台阶等处，利用安全、舒适和多样化的材料，培养老年人对事物的敏感和适应能力。
要考虑儿女、护工的需求，老年人因为身体的退化可能需要儿女偶尔或长期的照看，在居室区应设置供儿女休息的地方。并距离老人休息区有一定的行走距离，且能使儿女看到老年人的休息空间，以免有特殊情况发生。
色彩鲜亮的暖色设计更容易使老人辨别，如红色、橘黄、蛋黄等。这与老年人日益下降 的视觉有关，鲜亮的暖色能刺激老年人的视觉，就便老人于对物体方位的辨别。
由于老年人的各个方面的感知不断下降，如视觉、触觉、听觉、嗅觉、味觉。所以，应在居室设计中，尽量包含多种感知的机会，促进老年人对各个方面的感知力，以增加他们的活动能力。
提供设施和机会，让老年人有更多锻炼身体的机会，并在这个过程中可以与其他老年人进行娱乐、交流。尤其是一些动脑益智的娱乐活动，能让老年人激发用脑能力，减少老年人脑部疾病的可能。
建议在社区中充分利用和改造街角、路边空间、设置开放的活动场地，使之社区中的老年人能共用。现在所有南昌小区中都缺少功能齐全、设施完善的老年户外活动区域。随着老年人口的不断增加在街头巷尾精心设计小型开放空间，能让老人们在社区任何角落都能找到可以安全自由地活动场所。在这里，他们可以结交新的朋友，可以寻求帮助和帮助别人。在居室内，在社区中，他们能够更好的生活。
住宅考察报告范文3
【关键词】热交换站 工程造价 造价控制
在我国北方,每年的11月15日至次年的3月15日为冬季采暖期。以往进入采暖期后,各家各户都是通过自燃煤炉或单位自建燃煤锅炉直供方式采暖,这样既浪费资源又污染环境。近几年,随着国家逐步取缔小型燃煤锅炉,许多地方已由传统的独立分散采暖方式转变为集中供暖方式,特别是随着成片住宅小区的建成,住宅小区内实现集中供暖的一个重要附属设施――热交换站,已成为住宅小区室外配套工程中的重要组成部分。因为附属设施全部进入工程的建筑成本,使热交换站的造价少则几十万元,多则上百万元。控制热交站的造价,一方面为购房者节约资金,一方面为建房者减少了成本。因此,我们应该努力控制好热交换站的工程建设造价。热交换站工程的造价控制过程是一个系统的、连续过程,其工程不同于普通民用建筑,也不是纯粹的设备安装工程,其本身是房屋建筑与工业设备的集合体。其造价控制首先要弄清造价的组成,同时兼顾好房屋建筑、设备安装关系,通过一系列的控制环节,从而可有效地控制工程造价。
一、热交换站工程的特点
1、施工中要做好站房土建和设备安装施工管理。热交换站工程是一个房屋建筑与工业设备集合体,造价控制要综合考虑土建和设备的造价。
2、管理者要协调处理好三者之间的关系,保证工程的顺利实施。热交换站工程涉及的施工单位较多,有做土建的、有供设备的、有搞安装的,需要合理协调和安排。
3、热交换站工程建设中招标次数多。招标是降低工程造价、优选承包单位的重要方式。热交换站工程中至少要进行站房土建、交换机组及附属设备、安装三次招标活动。如果将交换机组和附属设备分开,招标次数会更多。
4、热交换站的站房建筑结构形式多样。有全地下式、半地下式、地上式;有框剪结构、框架结构、砖混结构。
5、交换机组设备类型和品牌繁多。有进口设备、国产设备;有管壳式、板式。
二、热交换站工程造价的组成分析
根据热交换站是一个房屋建筑与工业设备集合体的特点,热交换站的工程造价应该由站房部分、机组及附属设备、设备及管线安装三部分组成。
1、站房部分造价即热交换站房屋建筑部分。根据建筑结构形式不同,造价由高到低依次排列顺序为:全地下式半地下式地上式;框剪结构框架结构砖混结构。通过综合分析,建议采用地上式的砖混结构,造价最低。据统计,站房部分占工程总造价的35%左右。
2、交换机组及附属设备价格包括交换机组、循环泵、软化设备、阀门、电控柜等的价格。其中循环泵、软化设备等可通过市场考察确定品牌后确定其价格,而交换机组因型号不同、产地不同,价格差异较大,管壳式高于板式,进口设备比国产的高30%左右。建议采用国产的板式交换机组,这样一可节省资金,二可减少占地面积,进而降低站房的投资。据统计,交换机组及附属设备占工程总造价的55%左右。
3、设备及管线安装部分造价包括安装费、管线材料费等。一次网压力高管材最好选用无缝钢管;二次网可选用普通焊接管。为节约造价,最好采用甲方供材、委托安装的方式。设备及管线安装费用占工程总造价的10%左右。
三、热交换站工程造价控制的基本原则
因为热交换站工程既不是单独的土建工程,也不是纯粹的设备安装工程,而且土建与设备之间又存在相互联系、相互制约的关系。因此,更增加了造价控制的难度和复杂性,为更有效地控制工程造价,建设中应把握如下原则。
1、兼顾性原则。热交换站工程造价主要取决于站房土建和设备的价格,设备布置决定站房的大小。兼顾性原则就是要统筹考虑站房与设备关系,既做到设备布置紧凑,尽量缩小站房面积,又要保证有一定的运行维护空间,满足使用功能。避免出现单方面考虑,造成站房面积过大,土建成本增加;或者出现站房面积过小,设备布置拥挤,管线密布,管理维护空间狭小。
2、系统控制原则。热交换站工程建设要经过收集资料、市场调查、设备选型、站房施工、设备购制、设备安装等多个环节才能完成。系统控制原则就是层层控制建设过程中的每一步,重点做好设备选型、土建招标、设备招标等工作,这样土建造价、设备价格、安装造价都将会最低,工程总造价就可得到有效控制。杜绝只注重其中的一个环节,而忽略了系统控制的效果。
3、招标控制原则。招标是控制工程造价最有效的手段之一。招标控制原则就是充分利用招标方式,组织好土建招标、设备招标和安装招标。通过招标,引入竞争机制,可选择到信誉好、报价低的施工安装和设备供应单位。
四、热交换站工程造价控制过程
热交换站工程造价控制过程是一个系统的、连续的过程,需经过收集原始资料、市场调查、站房设计、招投标、站房施工、设备安装、竣工验收、结算审计等多个环节,扎实做好每一步,对造价控制都将十分有益。
1、收集原始资料。原始资料主要包括采暖面积、建筑高度、居住人口、室外供暖管网、供暖末端距站房距离等。原始资料是进行设备选型和站房设计的基本依据,资料收集要准确、详实、客观。
2、市场调查。市场调查的内容包括已建成的类似规模站房的大小、型式、造价;已运行设备运行效果;本地区主要交换机组品牌的统计;交换机组生产厂家的实地考察等。通过市场调查,可取得如下成果:第一,基本确定站房的大小、型式和总投资 ;第二,确定交换机组生产厂家的后选单位,为下一步设备招标积累资料。
3、站房初步设计。依据原始资料和市场调查的成果,建设单位可委托有资质的设计单位,进行热交换站工程的初步设计。初步设计的成果主要包括工艺流程图、技术说明书和站房的平面图。这些成果可作为设备招标的附属文件编入设备招标文件,并据此进行设备招标。待设备供应商确定后,再结合具体设备的特点,完成施工图设计。
4、设备招标文件的编制及设备招标。招标文件是开标时评标的依据,是建设单位招标意图的集中体现,又是工程实施中解决争议的重要依据。招标文件的编制要全、细。全指的是条款全、内容全,特别是招标范围、交货时间、货款支付办法、争议仲裁等内容不可缺少;细指的是主要设备型号、规格要具体化,要有明细报价,特别是水泵、阀门、软化设备等应指明具体品牌。完善的招标文件可增加评标的准确性和投标报价的可比性。
设备招标应在招标文件发出后的确定时间准时进行。评标专家应由不少于五人的专业人员组成。通过对各投标单位标书的综合评比,同时结合前期市场调查的成果,最终确定综合实力强、报价较低的投标单位为中标单位。
5、完善设计图纸,进行站房土建和设备安装招标。经过设备招标,确定设备生产厂家后,生产厂家要与设计单位进一步结合,根据设备的具体布置方式,最终完成站房和设备安装及管线施工图。
站房土建和设备安装招标也要经过招标文件的编制、发招标文件、开标、评标等一系列工作,最终可选择到实力强、经验丰富、投标报价较低的投标单位为中标单位。
6、热交换站工程实施中的造价控制。通过设备招标、站房土建施工和设备安装招标,设备生产厂家和施工单位都已确定,待设计图纸完成后,工程即进入实施阶段。实施阶段造价控制的重点有以下几方面。
(1)对照招标文件和投标文件,检查设备的数量,对减少的设备及时与设备供应商联系,做好工程签证。
(2)结合站房现场实际,进一步优化设备布局和管道走向,在满足实际需要的前提下尽可能减少附属设备的数量和管线的长度。
(3)严格控制工程变更,对增加或减少的工程量要准确核算,及时出具工程变更单。
(4)控制材料价格。材料要货比三家,选择质优价廉的材料。
(5)协调好土建、设备供应、设备安装三家关系,避免相互影响,造成工程延期,甚至引发索赔事件,增加工程投资。
7、热交换站的竣工验收。热交换站的竣工验收包括站房的验收和设备的验收。参加验收的单位主要有建设单位、热力公司、设计单位、监理单位、站房土建施工单位、设备供应和安装单位。竣工验收是热交换站交付使用前的一次综合验收,是对热交换站工程质量的总体评价。通过验收,可以发现施工过程别是设备安装中存在的与正式运行不适应的问题;通过验收,提出整改意见,对运行中存在的隐患问题彻底整改,从而可减少运行中的费用支出。
8、热交换站的竣工结算。竣工结算是热交换站工程造价控制的最后一个环节,通过竣工结算及结算后审计可最终确定热交换站的造价。为确保竣工结算的质量,热交换站的竣工结算应努力做好如下工作。
(1)设备造价结算。根据投标文件和设备采购合同,结合现场实际,进一步清查设备数量,根据清查结果,变动相应价款,从而得出设备最终结算价。
(2)站房土建及安装结算。它包括进一步审核设计变更和工程签证;收集整理材料考察报告,准确确认材料单价;对施工单位报送的结算报告进行内部审核;将内部审核后的结算报告送有资质的审计机构进行最终审计;对审计机构审计后的结算报告签字确认。
经过以上各环节的周密控制,热交换站的建设即可顺利实施,工程造价亦可得到有效控制。
五、热交换站工程造价控制的重点
住宅考察报告范文4
一、开放性试题研究的主要内容
1.以角色假设的方式设计规划图，如农业模式、交通、城市规划图等。
2.设计野外考察并写研究性的报告，如考察地质、植被、土壤、地貌、街道的变化等。
3.针对某一主题进行信息收集和信息处理的方法设计等。
4.进行地理现象观测，如分析天气图、卫星云图等。
5.设计小实验验证地理原理和现象，如热力环流、海陆热力差异等。
6.设计简易方案测出当地的地理数据，如太阳高度角、气温、降水量等，并绘制平面图。
7.学会画示意图，并说明相关地理原理或规律。
8.举例说明某一地理原理或规律的表现形式。
二、开放性试题的命题思路
开放性试题一般围绕某一个需要研究、解决的实际问题展开，以解决问题和表达、交流为目的。其基本思路如下。
三、开放性试题的常见类型
1.成因探究。
如：分析环渤海地区内河航运不够发达的自然原因。
2.方案的设计。
如：江西某地区计划在丘陵某处建一大规模的木材加工厂，试分析其选址的有利条件，并说明建厂后可能对环境产生的不利影响及应采取的对策。
3.实验原理的分析与探究。
如：在封闭的透明玻璃柜内，底部两侧分别放置一个电炉（有导线延伸到柜外）和一大盆冰块。在玻璃柜顶面中部的内壁贴一张下垂的纸片A，在玻璃柜底面中部的内壁贴一张竖立的纸片B（如下图所示）。在电炉通电一段时间之后，根据纸片A、B的偏动情况，可以验证某一地理原理。
（1）以上实验要验证的地理原理是。
（2）在电炉通电一段时间之后，纸片A、B分别向（填“左”或“右”）偏。试根据纸片A、B的偏动情况解释这一现象，并举出这种运动形式在地理环境中的两个实例。
4.方案的论证。
如：“要看谁家富，数数门前树”，这是在西亚的卡塔尔流传的一句话，其是否正确？请从地理学的角度进行分析。
四、常见探究问题
1.自然地理探究点。
（1）与地球运动规律相关的研究课题：①收集证明地球自转存在的证据；②利用手表与日影推测某地地方时与北京时间的时差，并测算当地经度；③观察天然河流的水流对河道两岸的冲刷情况；④在某一地点连续记录日出、日落的时间，分析本地昼夜长短的变化规律；⑤利用简单工具与仪器，每隔一周测量一次当地正午太阳高度角，分析正午太阳高度角的变化规律；⑥根据某地冬季日照情况测算当地住宅楼的理想间距。
（2）与大气运动规律相关的研究课题：①设计效果明显的“热力环流”小实验；②在旷野借用随身物品估测当时、当地的风力和风向；③搜集相关资料或连续观测风向，推测季风气候影响下冬夏季风交替变化情况，或推测当地最大风频或最小风频的风向，制作风频玫瑰图；④根据中央气象台的天气形势图，预报冷锋或暖锋影响下的天气，高压或低压控制下的天气；⑤调查或搜集资料，撰写气候与人类活动关系的科学小论文，如房屋的式样与气候的关系，生产方式与气候的关系，饮食习惯与气候的关系，交通运输方式与气候的关系等；⑥搜集气候资料，绘制气温曲线或降水量柱状图。
（3）与水、地壳运动及自然带分布规律相关的研究课题：①实地考察某地主要陆地水体类型及其补给水源、补给特点和时空调节措施，探究其成因；②实地考察各种地貌形态和地质构造，探究其主要成因；③实地考察某地人类活动对地表形态的影响，撰写考察报告；④搜集各自然带的景观图片、照片，举办展览，并总结各地景观的特点；⑤分析某地陆地环境的特征及其形成原因。
2.人文地理探究点。
（1）调查某地农业生产活动，了解本地农事时间表，分析该地农业发展所需条件或投入因素。
（2）参观某地大型工业园区，并选择当地某工厂作为研究对象，分析其区位因素及区位的合理性和不足之处。
（3）调查影响某地城市形成的区位因素（如地形、河流、气候、交通、经济条件等），评价各区位因素对城市发展的影响。
（4）通过资料了解某地农村人口与城镇人口数量变化，测算并评价城市化水平、速度及其与经济的关系。
（5）考察某地城市道路网，分析其优缺点、主要交通问题，并提出改进设想或方案。
（6）考察某地资源的情况，分析其开发利用过程中存在的问题，并提出改进的设想或方案。
（7）调查某地经济部门，分析当地经济发展的主要原因。
3.区域地理探究点。
（1）通过相关材料比较重要国家或地区自然特征和人文特征的差异，掌握分析研究该差异的方法和过程。
如：有人建议贵州向广西学习，大力发展桑蚕业。你是否赞成？简述理由。
（2）阅读有关资料，分析重要区域的经济部门，以及各部门间的联系及其成因。
如：荷兰以加工、组装工业为主，油气开采和化工、机械设备、食品工业为其三大主导工业部门，该区工业主要集中在西部。试用你所学地理知识对上述工业特点的成因分别给予合理解释。
（3）根据某地河流的水文特点及其成因，了解河流开发利用的现状及存在问题，并结合所学知识提出解决问题的途径。
如：①分析我国洪涝灾害分布的主要特点是什么，并分析不同区域形成洪涝灾害的共同原因。②为缓解长江流域的洪涝灾害，我国采取了哪些措施？
（4）调查某地农业发展的条件，分析该地农业的发展优势及存在问题，并提出建设社会主义新农村的合理化建议。
（5）调查某国家的政治地位及其对当地社会的影响。
五、开放性试题举例
（2008年高考上海地理卷）用实验模拟沿地表作水平运动物体的地转偏向现象：甲同学打开伞，抬头面视伞面内侧，顺时针转伞；乙同学向转动的伞面顶部滴红墨水，并观察红墨水流动过程。
1.红墨水在伞面上流动的轨迹为
A.先偏右后偏左B.向右偏转
C.先偏左后偏右D.向左偏转
2.该实验存在的主要不足是
①未模拟出越过赤道后的地转偏向现象②没能模拟出纬向运动的地转偏向现象③未模拟出高纬向低纬运动的地转偏向现象④伞面转动与地球自转的实际差别很大
A.①②④B.②③④
C.①③④D.①②③
3.下列地理现象中，与地转偏向力有关的是
①上海至纽约飞行航线向高纬度方向凸出②南亚地区夏季风的形成③直布罗陀海峡表层与底层水流方向相反④秘鲁寒流在流动中呈离岸的趋势
A.①②B.③④
C.①③D.②④
模拟某一天气系统：在塑料盒中间插一隔板，两侧分别注入同体积红色暖水（代表暖空气）与蓝色冷盐水（代表冷空气）。
4.在向上抽出隔板后的数秒内，冷暖水之间
A.出现水平交界面，蓝色水在上
B.出现水平交界面，红色水在上
C.出现倾斜交界面，蓝色水在上
D.出现倾斜交界面，红色水在上
5.该实验模拟的天气系统是
A.气旋B.锋
C.高气压D.低气压
6.该模拟实验存在的主要不足是
①没能模拟出主导气流的运动方向②没能模拟出成云致雨的天气现象③没能模拟出冷锋与暖锋④没能模拟出冷暖空气的密度差异
A.①②③B.②③④
C.①③④D.①②④
7.上海市是我国历年调入能源最多的地区，如果你是市长，你认为解决该市能源供应紧张的途径有哪些？
参考答案与评分标准
住宅考察报告范文5
8月22日，县委书记郑**、县长胡*率领县党政代表团一行13人，赴**市**县学习考察加快产业发展、推进城市建设的经验和做法。现将学习考察情况报告如下：
一、学习考察的基本情况
22日上午，县党政代表团一行先后来到**县高新产业园、文港镇、县城湖东片区，实地考察了**县高新产业园的江西鹏翔医疗设备集团有限公司、江西申安节能照明科技有限公司、江西高正集团、江西铭发标准厂房等4个工业项目，文港文化产业园的仿古字画一条街、中国毛笔博物馆等2个文化项目，县城湖东片区的青岚湖新城、幸福桥、幸福广场等3个城建项目，仔细听取了**县相关领导和企业负责人的情况介绍，详细了解了产业项目引进、产品生产、技术研发及新城区规划建设管理等情况。
二、**县推进产业发展和城市建设的成效及做法
（一）**县推进产业发展的主要成效及做法
1.狠抓传统特色产业的转型升级。在做大做强七大传统产业的基础上，以现代产业的眼光紧紧抓住最具特色、发展前景最大的医疗器械、文化用品和水产养殖三大产业进行升级改造，大力改进生产工艺、研发高端产品、创新管理体制、增强综合竞争力，打造了全国"三个重要基地"，即：全国重要的医疗器械生产营销基地、全国重要的文化用品生产营销基地、全国重要的水产养殖基地。
2.狠抓战略新兴产业的引进集群。紧盯省市新兴产业发展大势，全力承接产业转移，积极引进战略投资，成功引进了隆莱生物制药、北京申安、**轻纺城、汇得能生物发电等一批重大项目，培育发展了生物医药、电子信息、新材料、新能源等四大新兴战略产业，形成了传统特色产业与新兴战略产业"双动驱动、两翼支撑"的崭新局面。
3.狠抓特色产业基地的功能配套。实施了"园区三年强攻计划"，投入资金近4亿元，平整土地2000余亩，建设道路10公里；推进县内公交、购物超市、房产开发等配套设施向园区延伸，打造特色主导型、产业承接型、产城结合型"三型"园区。按照"集约资源、集聚产业"的要求，强力推进了**轻纺城共建共用型、医疗器械产业基地诚凌实业专业配套型、温圳新型工业基地携今实业政企合作型、高新产业园铭发实业产业孵化型等四种类型、共计110万平方米、可入驻60-70家企业的标准厂房建设。
4.狠抓项目落户建设的优质服务。不断创新项目推进机制，推行县级领导挂产业、挂项目、挂企业，帮落户、帮办证、帮融资、帮用地、帮用工的"三挂五帮"机制；突出项目建设的系统性、综合性、时效性，组建了重点办、考核办、用工办和"绿色服务队"4支专门队伍，为企业发展提供全方位的优质服务，为项目落户开通零障碍的"绿色通道"，有效促进了项目快落户、快开工、快投产。
（二）**县推进城市建设的主要成效及做法
1."一城四区"拉开城市框架。科学规划了60平方公里的"一江两岸、一城四区"的城市布局。在老城区，按照"只拆不建、多拆少建"的原则，推进了棚户区改造和城中村改造，加快降低人口密度和建筑密度。在新城区，加快了公共服务设施和基础设施建设，突出重点地段、重要节点的规划和建设。在城南，坚持产城融合、"两区"互动，将园区作为城区来打造，实现城区与基地互动、产业与城市互融，推动园区由"产业孤岛"向产业新城转变。在城北，引进全国一流城市建设开发商，高起点、高标准抓好4平方公里青岚湖新城规划建设，打造城市新地标、新坐标。
2."四个中心"提升城市功能。围绕进一步优化城市功能布局，推进了县城"四个中心"建设：一是以600亩的湿地公园为核心，打造市民休闲娱乐中心；二是以世界500强华润苏果项目为核心，打造集休闲、娱乐、旅游、购物、住宅、服务为一体的城市商贸中心；三是以全省重点工程弘洲物流港项目为核心，打造闻名全省乃至全国的农产品物流中心；四是围绕青岚湖"一湖清水"，打造**生态宜居商住中心。
3.建管并重优化城市管理。坚持专项整治与长效管理相结合，深入开展了"一创两清"活动，城市管理不断规范，人居环境不断优化。为更好地管理好这座城市，该县实行了建管分离，将园林、市政等部门并入城管大队，组建了城镇执法管理局，完善县城管局对城镇管理的行政执法职能。同时，发挥市民的城市主体作用，积极鼓励市民参与城镇社区管理，逐步形成了"条块结合、以块为主，职责明确、协调配合，统分结合、高效运行"的城镇管理体制。
三、几点启示
启示一：要进一步树立一任接着一任抓项目的理念。做好一个项目，特别是农业、旅游类等一些见效较慢的产业项目，需要几届班子、几任领导长抓不懈、一以贯之的共同努力。比如，江西高正集团从2007年与**县签订15万亩山地综合开发项目协议至今，已经经历了两届班子、三任县委书记、三任县长。每届班子、每任领导都把高正集团作为农业产业化的重点项目来帮扶，支持高正集团油茶生态科技产业示范园成为了全省乃至全国最大的茶油生产加工基地。**县"一任接着一任干、抓好前任留下的项目也是政绩"的理念很值得我们学习。对新谋划、新实施的项目固然要抓紧抓好，但对上届班子、前任领导留下的、有利于本地发展的项目同样要高度重视、积极帮扶、一抓到底、抓出成效。
启示二：要进一步增添招大引强的决心和信心。近年来我县干部群众的思想观念、思维方式发生了较大变化。但对照**的思想解放程度而言，我们还有较大差距。比如，**县在引进北京申安高亮度LED照明项目等新兴产业上，就摆脱了经济欠发达地区发展不了新兴产业的思维定势，克服了畏难退缩的情绪，当得知北京申安集团计划开拓新的生产基地的信息后，以最快的速度、最高的效率加强了沟通，用优质的服务、优惠的政策感染了企业，最终该项目不但成功落户，还有意把**基地建设成集团总部生产基地的出口贸易中心。因此，我们要牢固树立加快**发展的信心和决心，敢想敢干，敢于做大事，敢于做"无中生有"的文章，努力实现**发展升级、绿色崛起。
启示三：要进一步探索园区开发的新模式。**县在推进园区开发过程中，十分注重发挥标准厂房项目建设加速器、中小企业孵化器、产业集聚助推器、节约用地集成器的作用，积极开展对口招商，切实落实专门政策，坚持"租买两宜"，不仅有效提高了土地利用率，还大大缩短了项目建设周期，使一批中小微企业得以引进和发展。比如，位于该县高新产业园的江西**消防化工实业有限公司充分利用园区建成的标准厂房，省去了厂房建设的时间和资金，从入园到产品生产只用了短短6个月。这对于我县园区建设特别是对我县即将开展的县城东北片区产业基地建设有着重要的借鉴意义。
住宅考察报告范文6
关键词:次贷危机;商业银行;风险管理
一、 美国次贷危机的成因
次贷危机起源于美国的个人住房抵押贷款,这种贷款分为优质贷款、次优质贷款和次级贷款。在2000年以前,美国的金融机构一般只发放前两类贷款。9.11后,由于IT新经济泡沫破灭,美国政府为了刺激经济发展,连续多次降息,使联邦基准利率达到1%的历史低点,同时通过两个政府背景的上市公司,房利贷和房地美公司提供贷款保证,从金融机构收购个人住房贷款的债权资产来鼓励个人购置房产。上述两个公司通过发行企业债来筹措购买抵押贷款的资金。
由于次级按揭贷款利息较高,一些金融机构降低贷款风险标准,发放次级按揭贷款,还出现零首付贷款、可调利率抵押贷款等降低贷款门槛的金融产品,出现了专门经营次级按揭贷款的金融机构。各种经营次级按揭贷款的金融机构根据信用风险评级,将这种债权资产划分为不同的住宅抵押支持证券。再由投资银行购买这种证券后,再出售给各种投资者。房利美和房地美就是资产证券化最大的公司。这使银行可以在既定的条件下发放多轮个人住房贷款。为了让保险基金、退休基金、政府基金等大型投资机构购买住宅抵押支持证券,投资银行将低等级的债务重新组合,打包成债务抵押凭证,再次进行证券化融资,此外还针对对冲基金等其他投资者发明了各种债务抵押凭证,大大扩展了证券化的市场。到2006年,全球以次级按揭为基础的债务抵押凭证发行量达到了56000亿美元,比2005年增长了45%。
美国次贷危机的形成在于美国房价、次贷、次债和相关金融衍生品的过度膨胀。尽管在起初次贷大大刺激了房地产业,但2006年初美国房价开始出现了下降的态势,银行利率从2004年开始上升,借款人债务负担明显加大,2007年比上年又下降了30%,这时借款人由于无法偿还房贷,就出现了大量的违约,违约率的提高使人们对住房抵押债券和债务抵押凭证的价值产生了怀疑,两种金融产品价格下跌,持有该产品的机构蒙受损失,很多依赖短期融资券的机构都陷入流动性困难,这些坏掉的资产最终又回到了银行,损害了银行的整体基础。
综上所述,危机根源就来自于放松监管的次级按揭抵押贷款,次级按揭抵押贷款公司犹如生产工厂,将次级按揭贷款加工后,让其规模扩大,再经过美国投资银行的进一步加工销售,由对冲基金、中介公司等批发零售。由商业银行、银行间市场提供信贷支持,保险基金、养老基金、政府托管基金、外国机构投资者变成了最终的消费者。一时间从美国扩展到全球,一派繁荣。
我们试想如果当初的美国银行,从一开始就不要降低信贷标准,如果没有次级按揭贷款抵押公司进一步推波助澜,如果美国投资银行对“次贷资产证券化”的风险评估的更足一些,如果美国商业银行不提供大笔的信贷支持,那么今天的由次贷危机引发的全面金融危机,就不复存在了。
二、目前我国商业银行在风险管理方面存在的主要问题
商业银行的风险管理是指商业银行通过风险分析、风险预测、风险控制等方法,预测、回避、排除或者转移经营中的风险,从而减少或避免经济损失,保证经营资金乃至金融体系的安全。目前,全面风险管理模式已成为国际化商业银行谋求持续发展和竞争优势的最重要方式。要确定我国商业银行风险管理策略,首先要明确其面临的主要风险。由于分析角度不同,对银行风险分类的标准也不一。一般可分为信用风险、市场风险(利率、汇率和资产价格)、流动性风险、操作风险等,一般业界所说的三大风险是指信用风险、市场风险和操作风险。这是国际上巴塞尔委员会要求提取资本金的三类风险,是国际银行业和银行监管机构重点关注的三类风险。
信用风险:是指由于债务人不能到期偿还或者延期偿还本息,可能引起银行净收益的损失。不同资产有不同的违约风险,其中贷款信用风险最大。虽然目前已将原国有商业银行的大比例不良贷款剥离到了几个资产管理公司,又经过了股份制改造在国内外证券市场上市,各国有控股商业银行的信用风险大大降低,但我国整个银行体系中仍蕴藏着很大的风险。经济发展过多的依赖于银行贷款,银行贷款的多少直接影响到GDP的增长、就业、社会稳定等。
目前,由于我国住房抵押贷款业务主要是个人住房按揭贷款,贷款主体主要是商业银行,这次的次贷危机对我国商业银行具有深层次警示作用。近十年来,我国的房地产金融市场快速发展,平均年增长率达到了30%,各家商业银行普遍将房地产信贷作为低风险、高收益的优质资产加以大力发展。但是次贷危机的爆发提示我们,我国当前的房地产金融市场同样蕴涵较大的信用风险。前一阶段房地产市场持续火爆,房价不断上升,积累的风险不断增加。在当前通货膨胀和宏观调控形势下,央行在今年的上半年主要以加息为主,下半年进入四季度后开始降息,主要城市的房地产价格已经有了大幅下跌,出现了与美国次贷危机爆发前相似的局面。尽管我国没有房贷次级市场,没有将次贷资产证券化,短期内不可能爆发类似的危机,但是房地产金融市场的潜在风险在本质上却是相通的。庞大的房贷资产主要集中于商业银行,房贷风险也几乎完全集中于银行体系中,没有其他的释放渠道。一旦发生问题,这些风险可能集中爆发,产生大量的呆坏账,甚至会因为银行的核心地位威胁到整个金融体系的安全。
市场风险:市场风险包括了利率风险、汇率风险和资产价格风险。利率风险是指由于市场利率水平变化引起银行净利息收入和有价证券市场价值的潜在变化,主要根源在于资产负债的搭配不当,今年由于央行多次升降银行利率,对各商业银行的影响还是很大;汇率风险是指,外汇市场引起外币资产价值或出售价格的变化,集中表现为币种的选择问题,随着商业银行各种外汇交易和外汇业务的不断拓展,所面临的汇率风险也在日益增大。资产价格风险是指被用于交易的资产或可交易资产的价值发生变化而导致损失的风险。
操作风险:银行是经营货币资金业务的企业,每天处理着大量的资金借贷和结算业务。在银行的经营活动中,如果发生业务差错,就可能给银行和客户带来巨大的资金损失。对这些银行经营活动中发生的差错及损失,我们称为银行的操作风险事件。按照巴塞尔银行监管委员会的定义,银行操作风险主要源于银行内部系统缺陷、内部程序、以及外部事件。目前还没有有效的手段对操作风险进行控制,唯有加强内部控制。设置合理有效的内部监控体系。以防止人为操作的错误,以及内部欺诈等事件的发生。目前商业银行内部的操作风险,可以分两个层面,一个是银行总部的操作风险,另一个是基层银行的操作风险。
以上风险中,信用风险处于处于商业银行资产业务和负债业务的前端,是商业银行的主要风险。利率风险在国家宏观经济形势波动剧烈时期最为明显,汇率风险则受国际政治、经济的影响。操作风险主要涉及银行的内部管理,也是目前商业银行的最主要风险。但随着市场经济的不断发展,上述的风险都不是单一的,而是出现了风险的重叠,有的商业银行偏重了信用风险而忽视了市场风险,因而缺乏有效的管理手段和制度。还有的商业银行将不良贷款形成因素中借款企业信用变化因素与银行内部管理因素分析不清,进而将大量的银行不良资产归咎于信用风险,而忽略了银行内部控制落后而造成的操作风险等,这些都需要引起我们的重视。
三、对我国商业银行风险管理的启示
1.信用风险和流动性风险的管理与防范
风险管理的第一步是识别风险,鉴别可能带来的财务损失,将业务和客户按风险大小排队,编织风险状况表,作为选择防范策略的依据。对信用风险主要是分析冲销贷款和追回贷款、逾期贷款、有问题贷款及贷款增长比例等。流动性风险主要分析资本金、大额负债、流动资产对总资产的比率等。对上述风险可以采取规避性策略,就是将风险状况表中揭示风险太大的业务和客户从经营计划中剔出;另外还可以运用财务型技术补偿可能发生的风险损失,保证财务稳定;再者还可以引入“风险导向审计”理论,来防范和控制风险。对流动性风险可以选择,在投资活动中选择风险小的项目,降低资产平均期限,提高短期资产的比重。
审慎推动资产证券化业务。从美国次贷危机的经验看,尽管资产证券化业务起了推波助澜的作用,但不可否认美国的金融市场比我国成熟得多,大力推动资产证券化等创新业务,着力化解信用风险。通过对次贷危机发生原因的分析可以看出,资产证券化业务并非危机产生的罪魁祸首。相反应该看到,美国的金融市场极为成熟,正是资产证券化、信用分级设计等风险释放渠道以及大量对冲工具的广泛使用,避免了房地产金融市场全面危机的发生。因此国内的商业银行不能因噎废食,因为次贷危机而放弃资产证券化等创新业务的发展,应该积极学习跨国商业银行在风险管理方面的先进经验和做法,推动金融创新,提高风险评价和管理水平,在信用分级的基础上,采用证券化等方法,化解积聚于银行体系内部的信贷风险。
2.操作风险的管理与防范
对总行方面操作风险的防范:
(1)完善公司法人治理结构。完善商业银行的建立股东会、董事会、监事会和经理层之间相互促进、相互制衡、运转高效的公司治理结构,完善董事会下的各种专业委员会,如:战略发展委员会、审计委员会、风险管理委员会、薪酬委员会等,完善独立董事制度。在良好的治理结构的基础上,建立起包括内部审计部门和风险管理部门在内的全面的内部控制体系。
目前我国的国有商业银行多数已进行股份制改造,在境内外证券市场上市,商业银行的上市不仅要解决资本金不足的问题,更重要的是要解决资本金对承担风险的“软约束”问题,这种约束“硬化”的过程就是现代治理结构和有效内控体系建立的过程,这一过程包括建立有效的独立董事制度、内部审计制度和风险管理体系等各个方面。
(2)将商业银行资本金提高至于其风险承担相适应的水平,各商业银行应该在统一的风险政策下,依风险配置资本,做好风险预算,各业务部门或地区要在所配置的资本份额的硬约束内开展经营和承担风险。目前提高资本金最好的方式,就是各商业银行夯实基础,创造条件争取在证券市场上市筹集资金来补充资本金。但达到上市的条件,需要商业银行在产权的清晰度、运作的独立性、内部管理的规范性等方面要下功夫,当然上市的过程就是最好的规范的过程。
对基层行操作风险的防范:
(1)以人为本加强风险教育。树立以人为本的经营理念,把以人为本作为经营管理活动的出发点和落脚点,增强管理工作的亲和力和透明度;加强员工的思想教育、遵纪守法教育和风险防范教育,树立员工正确的人生观和世界观,提高道德水平和法纪观念;坚持科学的用人观,建立科学的激励机制,最大限度地调动员工的积极性和创造性。
(2)加强内控制度建设,建立长效机制。进一步完善制度,保证内控制度的实效性。要严格按金融法律法规,规范各岗位的职责,规范内部授权授信制度,同时加大对各项业务制度的学习培训,让每位员工了解掌握各项制度并在业务办理过程中规范操作,把防范操作风险贯穿于一切业务始终,为稳健经营提供保障。还要加大投入,保障业务运营对设备设施的合理需要,充分利用现代科技提高防范水平。也要改进经营绩效考核办法,从单纯重业务发展和经营利润的考核转变至以风险管理为体系的全面质量考核体系。
参考文献:
[1]秦广,邵磊.次贷危机对我国商业银行的影响及警示.中国房地产金 融.2008(5):25-27
[2]乐友华.试论我国商业银行操作风险管理.企业经济.2008(7):175-177
