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租赁调查报告范文1
诚然，房屋租赁从属于现代经济学的研究范畴，是深入研究某一地区社会商品经济、私权制度的重要方面，但作为“历史传承”，房屋租赁中的民事习惯不仅记录着传统经济纷繁复杂的历史表象，更承载着经济表象背后所隐含的制度与文化，是全面认识某一地区社会历史文化命题的重要切入点。然而，当前国内学界对这一论题明显缺乏关注，没有专题论文见诸案头。基于此，笔者将据《民事习惯调查报告录》中的有关史料，对清末民初黑龙江房屋租赁中的民事习惯略作考察与分析。
一、租不拦典、典不拦卖
清末民初，房屋的租赁、典当、买卖三者交叉出现，共同建构了清末民初房屋交易市场。当租、典、卖之间发生叠加矛盾时，三者权利孰轻孰重，将会影响到交易双方各自权益的争取。一般民事习惯认为，租约的效力低于典约，典约的效力低于卖约。即承租人的权利不能对抗出典契约的成立，承典人的权利不能对抗买卖契约的成立，此即“租不拦典、典不拦卖”。租赁、典当、买卖三种交易行为之间的效力高下关系由此可窥见一般。黑龙江各地习惯大抵如此。龙江县习惯，凡租借房屋，“于约定期限内，业主因不得已之事故，出典此房屋或土地时，租户不得拦阻，因原约期限仍然有效，租户只得主张赁借权，转向典户纳租可也，俗谓‘租不拦典’。至于已经典出之房屋或典地，业主又欲出卖时，典户亦不得拦阻，只得主张质权而已，俗谓之‘典不拦卖’。”［1］。
青冈县习惯，“房屋在租约未满以前，业户若欲出典于人，租户并不得出而拦阻；即在典约期限未满以前，业主如欲出卖于人，典户亦无拦阻之权。”［1］值得一提的是，有些县区在业主行使“典、卖”权时，租户有优先“接典承买”的习惯。如嫩江县习惯，“房屋业主对于租户在租约未满期以前可以出典或出卖，租户不得阻止，惟须先向租户商议，如租户不愿典买时，方可典卖第三人。”［1］景星设治局地方习惯也是如是，租户租赁房屋时，“业主如欲典卖，其租户在租约期限未满以前，得尽先接典承买”［1］。此外，索伦设治局地方及大赉县、泰来县、呼兰县、兰西县、绥棱县、庆城县、望奎县、木兰县、巴彦县、通化县、汤原县、瑷珲县、林甸县、肇东县、萝北县、漠河县均有“租不拦典、典不拦卖”的习惯。可见，这一习惯在黑龙江省实属普遍。仔细研读“租不拦典、典不拦卖”习惯，可以看出此习惯多有一共性前提，即“未届回赎期”。也就是说，租、典期未满，业主对于出典之产随时可以出卖。显然，这一民事习惯更多保护的是业主利益，而对于租、典户利益则缺乏足够的重视。
法治社会，私有财产权是私权的重要组成部分，更是基本人权。从清末民初各地房产买卖习惯看，人们普遍地将租、典（当）、卖三者“权重”按“买卖权＞典当权＞租赁权”次序排列，证明业主享有房屋的最终处置权。每当出现因“三权”重叠引发纠纷而诉至法院时，地方审判庭往往会将“租不拦典、典不拦卖”的习惯作为根据加以采信，似乎更能说明私有财产（所有）权概念和意识已深入到社会各阶层。不可否认，中国现代私权制度之所以肇始于清末民初是移植西方法律制度的结果，但从某种程度上讲，似与中国民间社会广泛存在诸如此类的民事习惯也有关联，否则，移植的东西再好，恐怕会因缺乏应有的土壤而夭折。
上述分析是站在业主（卖方）立场上作出的，论文格式下面不妨再站在“租方”立场略加分析，或许能把问题看得更全面。买、卖双方的租赁或典当关系一经成立，二者必然是在“合意”的基础上就某些易引起争议的问题达成口头的或者书面的协议，即“租”是建立在“契约”成立的基础之上。显然，在与受租者契约尚未到期之时，业主就可随意将房屋转典、转卖与第三方的做法似乎欠妥。当然，承租方的一丝“优先权”似乎能起到平衡交易各方权益的作用，但它在很大程度上会因租方没有足够的资本力量而落空。总之，“租不拦典、典不拦卖”势必会侵害受租者的正当权益，也容易在利益相关方之间引发诸多不必要的纠纷。
二、借地不拆屋
房屋租赁中，或许来自家庭自身人口增长的压力，或许出自改善居住条件的需要，大多租房户会与房东商议自行添修房屋，那么，这里面自然会牵涉一个关系到出赁人（房东）与承租人（房户）切身利益的问题。即：租房期限终了时，之前由承租人建造之房屋产权归谁所有。据《民事习惯调查报告录》物权编所载，涉及黑龙江房屋租赁的调查主要是围绕“添、修房屋”展开，不同县区，习惯略有差别。“借地不拆屋”乃习惯之谓，其意为：“居民租住房院，得添修房屋，于其租住期限终了时，对于添修房屋，若系土木相连者，无论间数多寡，通归原业主所有，不能自由拆动。”［1］清末民初，黑龙江所属各地，多有“借地不拆屋”的习惯，只不过细节之处稍显不同。如青冈县习惯，“居民对于租住房院，得添修房屋，于租期终了，不得自由拆动，悉归原业主所有。”［1］呼兰县有将“添修房屋”卖给业主的习惯，“至于租住期限终了时，对于租户添盖之房屋，量物作价，卖归原业主。”［1］。
一般情况下，房户“添修房屋”需事先与房东进行商议，而且，“主客双方缔结租约之际，须将添修房屋、租期终了归业主所有条款明订于契约之中，方为有效。”［1］换言之，该习惯需有房东知情并经书面形式予以明确才得以承认。如绥化县，“借地不拆屋一项，绥化商民虽有此习惯，必须事先于契约载明，或添修时得原业主同意，方为有效。”［1］巴彦县习惯，民商租住房院，借地兴修，“如租限终了，对于添修房屋土木相连者，无论间数多寡，统归业主管有，不许租户拆动。须于租约载明，认为有效，否则，不在此限。”［1］此外，讷河县、索伦设治局、汤原县等地均有此类习惯。也有些地方这一习惯并不需要书面确认，仍可生效。如庆城县，“借地不拆屋”“以口头契约即可有效，无须载明条款，多有并租约而无者。”［1］望奎县习惯，“原订租约时未尝载明，亦认为有效”［1］。木兰县习惯，“无论契约，有中人即可发生效力。”［1］房屋租赁期限终了之时，房户添修的房屋能否自由拆动，要看原订租约对此有无载明。如克山县习惯，“倘原订租约言明到限日自由拆动，则所添修房屋当然由租户拆去。如原订租约载明租住期限届满，所有租户添修房屋统归原业主所有，则所添修之房屋当然不能自由拆动。”［1］兰西县习惯与克山县习惯颇为类似，“商民租住房院，遇有添修房屋炕墙等项，应需土木材料，如由房东购置，则土木工钱归房户支出，于原订契约载明，期满统归房东管业，房户不得拆动。倘土木材料、工钱均由房户自备，房户搬移时得自由拆动，或由房东给价留买。”［1］。不过，黑龙江一些地方由于地处偏僻，为招徕移民开垦荒地，当地地主多为移民出资建造房屋且不收房租，因而，无“借地不拆屋”之习惯。据嫩江县知事会员薛翘如报告，“居民租住房屋一款，本县草莱甫辟，新来垦户多系自己建筑屋舍，其招来地户由地主建房居住，不纳租金，故阖境向无租户添修房屋之事。”［1］再如通北县知事会员熊良弼报告，“属境新荒甫辟，佃民户不易，凡有来境租种地亩之附户，所住房屋统归原业主修盖。如房屋不敷占用，亦须原业主随时筑建，即间有不租地亩，只租房屋之户，添修房间亦由原业主担任，并无租户添修房屋之事。”［1］漠河县习惯也是如此。
对于租户而言，“添修房屋”之费用是不小的开支，一般情况下，“借地不拆屋”这一习惯本身亦把房户的物质利益考虑在内，比如房东与房户可就费用分担问题事先达成一致，至房租期限届满或提前退租之时，以权充房户利益损失之弥补。如景星设治局地方习惯，“修房费用统由房租内扣除，须载明于原订契约内。”［1］大赉县习惯，房户若出资筑修房屋，可在议定期限内免向房东支付房租：“民间有行借地不拆屋者，必先立租约，将期限若干年、房间若干数，均载注详明，然后修筑，其修筑费尽归租户担任，名曰‘垫修’。待兴修完竣，归租户居住，其年限少则五年，多至十年不等，以租约内所载之期间为度，限内不出租价，至期限终了时，房归原业主。”［1］绥棱县习惯，“商民租住房院，如添修房屋，向于租约内载明添盖房屋几间，每年作租价若干，按年代扣除，以所扣租价足抵添盖房屋之代价为止，亦曰‘垫修’。若租住未至期限，因特别事故退租时，所扣之租价不足抵其垫修之代价，原业主应如数补给。”［1］另外，泰来县习惯、瑷珲县习惯与上述各地习惯并无二致。
总体而言，“借地不拆屋”习惯对于租户和业主或土地所有权人均有一定益处。一方面，业主或土地所有权人在无需支付充足资本的前提下获得了房屋的所有权；另一方面，租户最终在仅支付相对较少的建筑费用的前提下，于一定期限内占有了房屋的使用权。同时，这一习惯对于当地农业经济的发展似乎不无裨益。基于此，把此习惯认作良善风俗当不为过。
三、中人、租期及零星修补费用
从制度效能上看，中国古代没有出现西方启蒙理念中的契约社会，但不容否认，以观念层面而言，中国古代是充满契约意识的社会。至近代，西方式的契约意识日渐增强与成熟，成为调整和维护人们社会生活秩序的有力支撑。清末民初，黑龙江各地租赁房屋须先行立契的做法几属社会常态。诚然，纷繁复杂的历史本来不可能还原，要研究这一时期该地房屋租赁中丰富多样的民事习惯，困难可想而知。正因如此，契约必然地成为研究房屋租赁中民事习惯所要选取的最重要、最直接的资料来源。应说明的是，清末民初黑龙江各县区的房屋租赁契约书式比较一致，这里不妨先就黑龙江讷河县的一纸房屋租赁契约加以誊录，以说明相关问题。透过它，能很容易地研读出清末民初该地许多租房信息，进而由此得出其习惯的大致轮廓。
契约［1］全文如下：立出赁房间人永和堂，今将自置市房一所，坐落在讷河县新街基十字街西南角，计门面草房七间，门窗、户壁俱全，大门、水井伙用，院内丈尺注图列后，凭中人说允，赁与裕厚永营业居住。每年租价江市钱二千八百吊，按二、八月两季交纳，并言明一租六年为满，在此六年之内，不许增租涨价，两家均不得转租他人，但许住户自辞，不许房东驱逐。历年零星修缮，系住房人自理，如房屋坍塌不堪，应由房东修理。又或大拆、大盖或添修房间，系客工主料，惟须两家商量妥协，始能有成，迨六年后，再行另议。此系两家情愿，各无反［返］悔。特立文契一纸，各执一纸存证。中人：李子新张泰代字：单五臣中华民国年月日立租契人永和堂这纸租房契约言简意赅，展示出房屋租赁时的诸多细节内容，比如房屋位置、房屋间数，甚至面积、租房用途、租赁双方身份及中人、租期、租金、房屋修理费、双方权责关系，等等。
现据《民事习惯调查报告录》，再将龙江县、绥化县、庆城县、林甸县等地房屋租赁契约（囿于篇幅，不再将上述各地契约全文誊录）中隐含的民事习惯择其要者，列述于下：
其一，关于“中人”。“中人”在中国古已有之，因地域、时限不同，其称谓略有区别。就黑龙江各县区而言，有“中人”与“中见人”、“中保”、“保人”等。至于“中人”之功能与作用，依上述契约中“凭中人说允”一句就可知他在房屋租赁双方之间扮演着介绍、调解、见证的角色。如龙江县房屋租赁契约（出租房人：崔恩惠；租房人：二合公）中分别有“……以上等情，系同中人明白商议，决无反［返］悔”［1］语。此外，每纸契约文后签字画押的“中人”数目少则一、二，多则五、六，甚至更大。如龙江县另外一纸契约文后签字画押的“中人”竟有“沙金亮、范文玉、范文显、文焕章、左青照”［1］五位之多。
其二，关于租期。房屋租赁契约，租期之长短大多明订契约之中。根据租期长短，有些地方有不同分类。如讷河县习惯，租房期限，“分有长期、短期、半季三种”。“租住数年或十余年”谓“长期”；“租住房屋期限一年”谓“短期”；“租住半季，以本年二月起至八月止，或自八月起至次年二月止”谓“半季”［1］。就《民事习惯调查报告录》来看，黑龙江各县区房屋租赁时限一般长达数年。龙江县有“十二年”、“二十五年”的租期，而在呼兰县，租户甚至可以“永远租用”。不过，房屋租赁契约一般很少或不规定具体租期的始止时间，这最终要由买卖双方自己协商确定。此外，若租期尚未届满，房户可以辞别，而房东则无辞客之权，这一习惯多在契约中有所体现。如龙江县习惯，“许住不许撵”［1］、“只许客辞主、不许主辞客”［1］，庆城县习惯，“准房户辞房东，不准房东辞房户。”［1］然而，个别地方如绥化县有租赁双方是不能随意辞租的习惯，“房东不许増租撵户，而房户亦不得见异思迁。”［1］其三，关于房屋零星修补费用。黑龙江各地房屋租赁，零星修补费用一般是由租户承担，与房东并无牵涉，俗名“上苫房东，下苫房户”，又名“上苫房东，下抹房户”或“大修归东，小修归户”，等等。
如龙江县习惯，“零星修补，皆归房户修理”［1］，“房屋糟烂，房东不能修盖，俱属房户修盖”［1］。庆城县习惯，“房屋有应修理之处，上苫房东，下抹房户。”［1］林甸县习惯，租期内，“房户自修、自住”［1］。不过，假使房屋损坏非由房户过失造成，那么此项费用也有以房东来担负的。如绥化县习惯，“屋宇墙壁如有坍塌、倾圮、渗漏等情事，非出于房户之故意或过失者，其效力费用俱由房东担负。”［1］另，讷河县此项费用之承担与租住期限之长短及“大修”、“小修”有关。“长期”租住期间，“房屋稍有损坏，即归房户修补，费用亦归房户自备，俗曰‘小修’。如房屋坍塌不堪，应由房户通知原业主修理，或因原业主住址过远，觅工修理未便，延缓亦可，由房户垫款先修，俟原业主到时，再行归垫，或由租金内逐年扣留，倘逐年未能扣齐，即被原业主将房屋变卖，此项垫款亦应由原业主如数补偿，俗名‘大修’。”“短期”租住期间，其习惯与前者相同。然而，“半季”租住期间，“无论发生何项应修工程，房户概不负责。”［1］通过对“中人”、“租期”、“房屋零星修补费用”等习惯的考察，一方面可以看出当时房屋租赁契约的完备与成熟，与现今此类契约有相似之处。
另一方面也看到上述习惯本身于租赁双方责、权、利之间在极力寻求平衡点，是双方长期博弈的结果。总而言之，契约中所流露出的民事习惯即合乎情理，似乎与现代法治理念也不违背，有积极的借鉴意义。历史造就了文化，文化反过来又影响着历史。
租赁调查报告范文2
“营改增”政策的推行，引发的业界争论至今仍未平息，有的支持，有的不看好，有的持观望态度。本文将根据上海今年1、2月份的试点状况分析“营改增”短期内对我国不同行业企业的影响，并在比较和分析欧洲、亚洲实行增值税较成功国家增值税制度实践的先进经验的基础上，探讨我国增值税未来可能发展的方向。
上海试点：
运输业和金融租赁业税赋加重
2012年1月1日起，上海市正式开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点。财政部和税务总局根据国务院批准的营业税改征增值税试点方案，分别制订了“实施办法”、“试点有关事项”和“试点过渡政策”的规定等3个指导性文件。根据试点方案，试点范围内企业在现行增值税17%和13%两档税率的基础上，新增设11%和6%两档低税率，交通运输业适用11%的税率，研发和技术服务、文化创意、物流辅助和鉴证咨询等现代服务业适用6%的税率；试点纳税人原享受的技术转让等营业税减免税政策，调整为增值税免税或即征即退；现行增值税一般纳税人向试点纳税人购买服务，可抵扣进项税额；试点纳税人原适用的营业税差额征税政策，试点期间可以延续等。
上海市委书记俞正声在今年“两会”上透露，第一批试点的7个行业、12万户企业中，8万户小额纳税人的税赋是降低的；4万户一般纳税人中，涉及运输业和金融租赁业两个行业的税赋是加重的。
中国物流与采购联合会3月21日的调查报告显示，试点2个月以来，物流企业特别是运输型物流企业普遍反映税负几乎增加一倍。调查报告统计显示，2012年1月份，67%的试点企业实际缴纳增值税有一定程度的增加，平均增加税负5万元。换算成营业税体制，57%的企业税负增加超过5万元，24%的企业税负增加超过10万元，个别大型物流企业集团税负增加超过100万元。物流企业分为综合型、运输型和仓储型。在试点以前，运输、装卸、搬运是按照3%的税率征收营业税，仓储、配送、按照5%征收营业税；试点以后，前者按照11%征收增值税，而后者按照6%征收增值税。现在政策下，可抵扣的进项税额只有固定资产和燃料费用，对于2012年1月1日以前的进行税额不得抵扣，占物流行业成本较高的人工成本不可抵扣。中国物流与采购联合会进行了一个测算：以国内某大型零单物流企业为例，原来购进的大量固定资产，以及折旧都不可以抵扣，燃油成本、人力成本，过桥费成本三项占总成本60%以上，这部分成本的进项税额也是不能抵扣的，即使剩下的成本都可以抵扣，增值税发票也不一定都能取得。经过测算，该企业的实际税收负担增加了2―3倍。
而在实际运行中，由于税改目前还处于试点阶段，上海的试点企业与外地非试点企业税制衔接上的不统一，也对物流公司造成影响。有企业反应，由于无法从非税改试点的外地公司得到增值税发票，与外地公司的某些物流业务现在 “做一单亏一单”，公司在外地的相关业务已被迫暂停。虽然这个问题可能会随着税改的区域扩大得到解决，但是相关企业目前确实在承受税负上升和业务减少的“双重”压力。
中国物流与采购联合会建议，将“货物运输服务”从“交通运输服务”中剥离，纳入“物流辅助服务”，采用6%的增值税税率。另一个建议是，增加增值税进项税抵扣项目。比如过路过桥费、保险费，以及房屋租金等。对存量资产(非不动产)采取过渡性抵扣政策，允许物流企业现有的运输工具及设备依据一定比例纳入进项税额抵扣。目前，只允许对企业上一年购买的设备等进行抵扣，此前几年的则不行。物流行业人士指出，上述两个建议，都可以使得物流运输业的税负回到税改前水平。其中，使用较低档税率要简单些。而后一项增加进项税抵扣项目，操作起来难度稍大。中国物流与采购联合会还建议，营业税改增值税的改革进一步推广时，最好按行业推开，而不是按地区推进，以避免引发地区间的不平衡。
金融租赁是以融物的方式达到融资目的的新兴产业，属于金融和贸易的结合体。上海市这次税改试点里融资租赁只涉及到有形动产租赁，其他股权租赁、无形资产租赁、不动产租赁、基础设施租赁、公益设施租赁、没承租人的采购租赁等都不在这个范围。在有形动产租赁中，营改增前固定资产是不能抵扣进项税金的，营改增后购入机器设备与融资租入机器设备取得的进项发票均可抵扣进项税金，但是前提是购入机器设备与融资租入机器设备的时间均是在增值税转型后的时间。正是这个规定让试点单位税负不降反增。以上海小川公司为例，该公司主营叉车租赁业务，是此次上海市有形动产租赁业的税改试点单位之一。该公司财务人士表示，由于公司现在是一般纳税人，税改后税率由5%提高到17%。虽然购买叉车的增值税发票可用于抵税，但是此次税改规定只有2012年实行“营改增”之后购买用于租赁的车辆才能抵税，而该公司的30余辆叉车都是在2012年之前购买的，所以享受不到抵税的优惠。这些车辆在向外租赁时，却需要缴纳从税改前5%提高到如今17%的税负，相应的附加税也随之明显提高，从而造成总体税负增加幅度较大。
在今年“两会”上，上海市委书记俞正声表示，上海市将安排过渡性财政扶持政策，对试点过程中因新老税制转换而产生税负有所增加的试点企业，按照“企业据实申请、财政分类扶持、资金及时预拨”的方式进行补贴，确保试点企业税负不增。
增值税的国际经验
增值税在欧洲拥有最长的历史。增值税早在1954 年问世于法国，从流转税改革而来，其增值税征税范围极广，对工业生产、批发、零售环节， 农业和提供劳务服务实行广泛征收（包括农、工、商、建筑、服务等行业）。法国的成功经验就是建立了一套比较完善的税收征管制度。英国同法国比较相像，在1973 年将购买税和特别就业税调整合并为增值税，实行消费型增值税。征税范围较广，农业、工业、批发、零售、服务各交易领域普遍征收增值税。免税分不可抵扣的免税（只免销项税金）和可以抵扣的免税（零税率）两种。零税率主要适用于食物、水、书籍等商品和劳务及所有出口商品和劳务。
在亚洲国家中，韩国是实施增值税比较成功的国家之一，于1977 年实施消费型增值税。纳税方式有两种：一是一般纳税（类似于我国一般纳税人），二是简化纳税和特别纳税（针对个体经营商按照流转额征收，类似于我国的小规模纳税人），都实行10%的单一税率。征管方式较先进，主要依赖计算机，较早建立纳税登记制度。印度尼西亚用增值税方案（包括增值税和奢侈品消费税）取代了销售税，是成功的典型，它对所有商品征收增值税、奢侈品消费税和进口关税。
在上述所有的国家中，对中国最具有借鉴意义的是德国。德国于1968年1月1日正式推行增值税，到上世纪80年代中后期以收入型增值税取代地方营业税。在德国增值税是共享税，按照确定的比例在各级财政部门之间进行分成，这个比例是可以根据实际情况进行调整的。联邦和各州一般每两年就要进行一次磋商，将各方的财政收支比例充分分析后，为了加以平衡，将会对增值税如何分配的比例作出调整。可见，德国的增值税发展趋势跟中国是很相像的，对于税收在国家和地方的分成方面，德国给了我们很好的建议。我国可以尝试着让各级政府定期作出财政报告，每隔一段时间召开公开会议，针对各级政府财政收入报告，对税收分成比例进行重新调整，以平衡各级政府的需求。这样一来就可以解决增值税改革在全国推广的一个大难题了。
我国增值税改革的方向
完善增值税抵扣链条，保持整体税赋公平，使目前的增值税转向真正的消费型增值税，是我国增值税改革未来的方向。目前，要稳妥推进增值税“扩围”（扩大抵扣范围和征税范围）改革，必须做好以下几点。
1、加快扩大进项税额抵扣范围，比如，将不动产类固定资产和无形资产纳入抵扣。
2、稳步扩大增值税的征税范围，目前在上海已经试行了将营业税中的交通运输业和部分服务业纳入增值税的征收范围，下一步应当扩大增值税的范围，应按照平稳过渡，分步实施的原则逐步开展，首先将与经济发展关系密切的建筑安装、仓储租赁、邮电通讯纳入增值税征税范围，在条件成熟时再将销售不动产、部分服务业和娱乐业纳入增值税征收范围，仅将比较难于管理的金融保险业和部分服务业暂时保留征收营业税，取消营业税。
3、为现有的增值税制度瘦身。积极推进减结构、减税率、减比重的改革我国现行税制结构是以流转税为主体税种的税制结构，依据目前我国经济运行态势及走向，尤其是面对金融海啸引发的国际经济急剧动荡，切实可行的减税方案必须选择增值税：减少税率结构、减低税率、减小收入比重。这方面可以主要参考东盟成员国的做法，将扩大增值税征税范围与缩小其规模并行，最终实现基本税率（标准税率）税率在15%左右，收入比重在30%以下的消费型增值税制度。
4、全面推进税收的网络建设，建设税收信息系统，推进征管方式现代化，使税收征管和监督有序进行。实现纳税人数据动态共享，早日实现税务信息化管理，提高征管工作的质量和效率。
租赁调查报告范文3
2、拥有旅游部门颁发的持证人员。总经理一人，部门经理一人，导游员二人和助理会计师一人；
3、注册资金和缴纳质量保证金；
4、申请开办国内旅行社，需向地市一级旅游管理部门提出申请。经审查同意后，上报省旅游管理部门批准。开办国际旅行社，需向地市一级旅游管理部门提出申请，经审查同意后，上报省和国家旅游局批准；
5、开办旅行社，需提交开办旅行社申请书，设立旅行社的市场调查报告。提交旅行社章程旅行社经理，部门经理履历表及资格证书的复印件等。银行开户注册会计或审计事务所出具银行出资证明，营业固定场地的房产或租赁证明；
6、向旅游局主管部门提交申请，经审核同意后，由旅游局上报省旅游局主管部门。属于开办国际旅行社的，需由省旅游局上报国家旅游局批准；
租赁调查报告范文4
对某一情况、某一事件、某一经验或问题，经过在实践中对其客观实际情况的调查了解，将调查了解到的全部情况和材料进行“去粗取精、去伪存真、由此及彼、由表及里”的分析研究，揭示出本质，寻找出规律，总结出经验，最后以书面形式陈述出来，这就是调研报告。
调研报告的核心是实事求是地反映和分析客观事实。调研报告主要包括两个部分：一是调查，二是研究。调查，应该深入实际，准确地反映客观事实，不凭主观想象，按事物的本来面目了解事物，详细地占有材料。研究，即在掌握客观事实的基础上，认真分析，透彻地揭示事物的本质。至于对策，调研报告中可以提出一些看法，但不是主要的。因为，对策的制定是一个深入的、复杂的、综合的研究过程，调研报告提出的对策是否被采纳，能否上升到政策，应该经过政策预评估。
调研报告的格式
标题页
1、 标题
2、 客户（委托人）
3、 调研公司
4、 日期
内容目录
1、 章节标题和副标题，附页码
2、 图表目录
3、 附录目录
执行性摘要
1、 目标的简要陈述 **
2、 调研方法的简要陈述
3、 主要调研结果的简要陈述 ***
4、 结论与建议的简要陈述 ***
5、 其他相关信息（如特殊技术、局限、背景信息）
分析与结果（详细） ****
1、 调查基础信息
2、 一般性的介绍分析类型
3、 表格与图形
4、 解释性的正文
结论与建议 ***
调查方法
1、 研究类型、研究意图、总体的界定
2、 样本设计与技术规定
a、 样本单位的界定
b、 设计类型（概率性与非概率性，特殊性）
3、 调查问卷
a、 一般性描述
b、 对使用特殊类型问题的讨论
4、 特殊性问题或考虑
5、 局限
a、 样本规模的局限
b、 样本选择的局限
c、 其他局限（抽样误差、时机、分析等）
附录
1、 调查问卷
2、 技术性附录（如统计工具、统计方法）
3、 其他必要的附录（如调查地点的地图等）
如何撰写市场调研报告
调查报告是整个调查工作，包括计划、实施、收集、整理等一系列过程的总结，是调查研究人员劳动与智慧的结晶，也是客户需要的最重要的书面结果之一。 DiYiFanWen.com第～整理该文章，版权归原作者、原出处所有。
它是一种沟通、交流形式，其目的是将调查结果、战略性的建议以及其他结果传递给管理人员或其他担任专门职务的人员。
因此，认真撰写调查报告，准确分析调查结果，明确给出调查结论，是报告撰写者的责任。
1．题页
题页点明报告的主题。包括委托客户的单位名称、市场调查的单位名称和报告日期。调查报告的题目应尽可能贴切，而又概括地表明调查项目的性质。
2．目录表
3．调查结果和有关建议的概要
这是整个报告的核心，匝简短，切中要害。使阅读者既可以从中大致了解调查的结果，又可从后面的本文中获取更多的信息。
有关建议的概要部分则包括必要的背景、信息、重要发现和结论，有时根据阅读者之需要，提出一些合理化建议。
4．本文(主体部分)
包括整个市场调查的详细内容，含调查使用方法，调查程序，调查结果。对调查方法的描述要尽量讲清是使用何种方法，并提供选择此种方法的原因。
在本文中相当一部分内容应是数字、表格，以及对这些的解释、分析，要用最准确、恰当的语句对分析作出描述，结构要严谨，推理要有一定的逻辑性。
在本文部分，一般必不可少地要对自己在调查中出现的不足之处，说明清楚，不能含糊其辞。必要的情况下，还需将不足之处对调查报告的准确性有多大程度的影响分析清楚，以提高整个市场调查活动的可信度。
5．结论和建议
应根据调查结果总结结论，并结合企业或客户情况提出其所面临的优势与困难，提出解决方法，即建议。对建议要作一简要说明，使读者可以参考本文中的信息对建议进行判断、评价。
6．附件
附件内容包括一些过于复杂、专业性的内容，通常将调查问卷、抽样名单、地址表、地图、统计检验计算结果、表格、制图等作为附件内容，每一内容均需编号，以便查寻。
市场调研报告格式
在品牌推广之前，第一步必须进行的是对目标市场的了解、分析和研究。市场调查报告，或称市场研究报告、市场建议书是广告文案写作的一个要件。阅读市场调研报告的人，一般都是繁忙的企业经营管理者或有关机构负责人，因此，撰写市场调查报告时，要力求条理清楚、言简意赅、易读好懂。
一、市场调查报告的格式一般由：标题、目录、概述、正文、结论与建议、附件等几部分组成。
（一）标题
标题和报告日期、委托方、调查方，一般应打印在扉页上。
关于标题，一般要在与标题同一页，把被调查单位、调查内容明确而具体地表示出来，如《关于哈尔滨市家电市场调查报告》。有的调查报告还采用正、副标题形式，一般正标题表达调查的主题，副标题则具体表明调查的单位和问题。如:《消费者眼中的<海峡都市报> 棗<海峡都市报>读者群研究报告》。
（二）目录
如果调查报告的内容、页数较多，为了方便读者阅读，应当使用目录或索引形式列出报告所分的主要章节和附录，并注明标题、有关章节号码及页码，一般来说，目录的篇幅不宜超过一页。例如；
目 录
1、调查设计与组织实施
2、调查对象构成情况简介
3、调查的主要统计结果简介
4、综合分析
5、数据资料汇总表
6、附录
（三）概述
概述主要阐述课题的基本情况，它是按照市场调查课题的顺序将问题展开，并阐述对调查的原始资料进行选择、评价、作出结论、提出建议的原则等。主要包括三方面内容：
第一，简要说明调查目的。即简要地说明调查的由来和委托调查的原因。
第二，简要介绍调查对象和调查内容，包括调查时间、地点、对象、范围、调查要点及所要解答的问题。
第三，简要介绍调查研究的方法。介绍调查研究的方法，有助于使人确信调查结果的可靠性，因此对所用方法要进行简短叙述，并说明选用方法的原因。例如，是用抽样调查法还是用典型调查法，是用实地调查法还是文案调查法，这些一般是在调查过程中使用的方法。另外，在分析中使用的方法，如指数平滑分析、回归分析、聚类分析等方法都应作简要说明。如果部分内容很多，应有详细的工作技术报告加以说明补充，附在市场调查报告的最后部分的附件中。
（四）正文
正文是市场调查分析报告的主体部分。这部分必须准确阐明全部有关论据，包括问题的提出到引出的结论，论证的全部过程，分析研究问题的方法，还应当有可供市场活动的决策者进行独立思考的全部调查结果和必要的市场信息，以及对这些情况和内容的分析评论。
（五）结论与建议
结论与建议是撰写综合分析报告的主要目的。这部分包括对引言和正文部分所提出的主要内容的总结，提出如何利用已证明为有效的措施和解决某一具体问题可供选择的方案与建议。结论和建议与正文部分的论述要紧密对应，不可以提出无证据的结论，也不要没有结论性意见的论证。
（六）附件
附件是指调查报告正文包含不了或没有提及，但与正文有关必须附加说明的部分。它是对正文报告的补充或更祥尽说明。包括数据汇总表及原始资料背景材料和必要的工作技术报告，例如为调查选定样本的有关细节资料及调查期间所使用的文件副本等。
二、市场调查报告的内容
市场调查报告的主要内容有；
第一，说明调查目的及所要解决的问题。
第二，介绍市场背景资料。
第三，分析的方法。如样本的抽取，资料的收集、整理、分析技术等。
第四，调研数据及其分析。
第五，提出论点。即摆出自己的观点和看法。
第六，论证所提观点的基本理由。
第七，提出解决问题可供选择的建议、方案和步骤。
第八，预测可能遇到的风险、对策。
产品构思和调研报告的参考格式
1. 产品构思
说明产品的主要功能是什么，产品如何开发，谁购买和使用产品，如何销售。
2. 市场调查
说明市场发展历史和趋势，市场总额与份额统计等。
3. 政策调查
调查与本产品相关的政策。
4. 同类产品调查
调查同类产品功能、质量、价格，以及主要优点和主要缺点。
5. 竞争对手调查
调查各竞争对手的市场状况，以及他们在研发、销售、资金、品牌等方面的实力。
6. 用户调查
调查一些老用户和潜在用户，记录他们的需求与建议。
可行性分析报告的参考格式
1. 市场分析
（1） 分析市场发展历史与发展趋势，说明本产品处于市场的什么发展阶段；
（2） 本产品和同类产品的价格分析；
（3） 统计当前市场的总额，竞争对手所占的份额，分析本产品能占多少份额。
（4） 产品消费群体特征，消费方式以及影响市场的因素分析。
2. 政策调查
（1） 分析有无政策“支持”或者“限制”；
（2） 分析有无地方政府（或其它机构）的“扶持”或者“干扰”。
3. 技术和时间分析
（1） 从技术角度分析本产品“做得了吗？”，“做得好吗？”；
（2） 按照正常的运作方式，开发本产品并投入市场还来得及吗？
（3） 预算中的人员能及时到位吗？
（4） 预算中的软件硬件能及时到位吗？
4. 成本－收益分析
（1） 估计总成本；
（2） 估计总收益。
5. SWOT分析
（1） 我们的强项是什么？我们如何利用这些强项？
（2） 我们的弱项是什么？我们如何减少这些弱项的影响？
（3） 市场为我们提供什么样的机会？我们如何把握这些机会？
（4） 什么威胁着我们的成功？我们如何有效地对付这些威胁？
6. 其它
例如知识产权分析
（1） 分析是否已经存在某些专利将妨碍本产品的开发与推广；
（2） 分析本产品能否得到知识产权保护，如何获得？
房地产项目可行性研究分析报告写作格式
第一部分 项目总论
1.项目概况
1.1项目名称
1.2项目建设单位
1.3项目位置（四至范围）
1.4项目周边目前现状
1.5项目性质及主要特点
1.6项目地块面积及边界长
1.7研究工作依据
1.8研究工作概况
2.可行性研究结论
2.1市场分析预测
2.2项目地块分析
2.3项目规划方案
2.4项目工程进度
2.5投资估算及资金筹措
2.6项目财务与经济评价
2.7项目综合评价结论
3.主要技术经济指标表
4.项目存在问题与建议
第二部分 项目背景
1.项目提出背景
1.1项目所在区域商业发展情况
1.2所在区域政策、经济及产业环境
1.3项目发起人及发起缘由
2.项目发展概况
2.1已进行的调查研究项目及成果
2.2项目地块初勘及初测工作情况
2.3项目建议书编制、提出及审批过程
3.项目投资的必要性
第三部分 市场研究
1.市场供给
1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查
1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查
1.3其他替代性产品供给量情况调查研究
2.市场需求
2.1所在区域内商业用房的租用情况调查
2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查
2.3其他替代性产品租售情况调查
3.市场价格
3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查
3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查
4.市场预测
4.1未来该区域内商业用房需求预测
4.2销售及租赁价格预测
5.市场推销
5.1推销方式及措施
5.2产品推销费用预测
第四部分 项目研究
1.地块特征分析
1.1项目区位分析
1.2项目交通分析
1.3项目人流分析
1.4项目周边规划
2.项目SWOT分析
2.1项目优势分析
2.2项目劣势分析
2.3项目机会分析
2.4项目威胁分析
3.项目定位方案
3.1项目产品方案
3.2主要功能建筑规模
3.3主要技术经济指标
第五部分 投资估算
房地产项目一般采用分项估算法，然后进行汇总，其主要内容包括：
1.土地费用
2.前期工程费用
3.建筑安装工程费用
4.基础设施建设费用
5.公共配套设施建设费用
6.管理费用
7.销售费用
8.财务费用
9.各种税金支出
10.其他成本支出估算
第六部分 开发进度
第七部分 资源供给
1.资金筹集与使用计划
2.建筑材料的需要量、供应计划和采购方式
3.施工力量组织计划
4.项目施工期间的动力、水电等供应
5.项目竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应
第八部分 财务评价
1.获利性评价
1.1成本利润率
1.2销售利润率
2.效率评价
2.1经营比率
2.2资金利用率
3.信誉评价
3.1流动比率
3.2杠杆比率
4.静态获利分析
4.1投资收益率(R)
4.2投资回收期(Pt)
5.动态获利分析
5.1财务净现值（FNPV）
5.2财务净现值率(FNPVR)
第九部分 风险评价
1.盈亏平衡分析
2.敏感性分析
2.1变动因素一
2.2变动因素二
第十部分 综合评价
1.经济评价（定性）
2.社会评价（定性）
3.环境评价
4.存在问题与建议
5.总体结论及建议
市场调研报告的写作方法
市场调研作为一种研究手段，已经被广泛的应用到各行各业，与房地产相结合的市场调研则是一种全新的研究方法，为房地产开发定位提供相关的依据。如何将调研结果清晰明了的表现出来？这就要求撰写的市场调研报告有明确的主题，清晰的条理，和简捷的表现形式。
当一切调查和分析工作结束之后，必须将这些工作成果展示给客户。那么，我们首先需要明确的是：报告应采取什么样的结构体系？什么样的方式来表达数据的涵义？
报告的结构体系应包括，调研目的、调研方法、调研范围以及数据分析在内的一系列内容。这种体系基本上在每个同类型的报告中都适用，因此，此处不做更详细的说明，以下内容主要针对数据分析结论的表现方法。
关于数据分析的部分，通常情况下是采用图表表示的。图表是最行之有效的表现手法，它能非常直观的将研究成果表示出来。在将调研的分析结果变成令人信服的图表之前，首先要谨记，它只是一种传递和表达信息的工具，使用它的重要原则是“简单、直接、清晰、明了”。每个图表只包含一个信息，图表越复杂，传递信息的效果就越差。
在实际操作中，各种表格、组织图表、流动图表、矩阵等都被大量的运用到报告中，但总的来说，以下几种图表形式是最常用的：柱状图表、条形图表、饼形图表、线形图表。
使用图表的目的在于：将复杂的数据变成简单科、清晰的图表，让人能够一目了然的了解数据所表达的涵义。那么，如何选择不同类型的图表来表现不同类型的数据？首先，我们应先明确数据所表达的主题，然后确定可能使用的图表类型。
通常我们的研究数据所体现的关系是：频率分布、成分、时间序列、项类或相关性。要表达一个主题明确的数据，可能会有多种图表形式。但是，哪种是最能将数据表达清楚的呢？这就要求我们的主题(即图表标题)突出重点，点明主题。让我们来看一个例子，这个例子能将以上的意思，表达的非常明确。
这里的标题描述了图表的内容范围，大多数读者在看了这个图表后，都会把注意力集中到城西，认为图表的主题是“城西是绝大多数的消费者可能选择的区域”。但是，制图者可能是想表达“选择城北和城东的消费者较少，但随着城市建设的进行，将具有较大的发展潜力”。为了使读者将注意力集中在我们希望他注意的数据上，所以，我们可以在一般标题后附加一个重点标题：城北和城东将有更大的发展潜力。
既然已经确定了要表达的重点，那么接下来就是要明确数据间的相互关系，若是表示占频率分布、对比等关系，则除线形图表以外的其它几种基本图表格式都可以使用；在实际工作中可根据具体需要进行选择。总之，条形图表应该是应用最广的类型，而柱状图表是用得最多的另一种类型，这两种图表基本占整个报告中图表总数的半数左右；而线形图表和饼形图表的使用则应相对减少，更多的是将各种综合运用，如线形图表加上柱状图表，或饼形图表加上条形图表。
在用图表表达数据的同时，还要注意一些细节的处理。比如：使用柱状图表和条形图表时，柱体之间的距离应小于柱体本身；在说明文字较多时，用条形图表表示更清晰，便于读者辨认；在使用饼形图表时，应在标明数据的同时，突出数据的标识。即：同时使用数值与数据标识。
租赁调查报告范文5
市场调查报告范文一
为了深入了解本市居民家庭在酒类市场及餐饮类市场的消费情况，特进行此次调查。调查由本市某大学承担，调查时间是20**年7月至8月，调查方式为问卷式访问调查，本次调查选取的样本总数是2000户。各项调查工作结束后，该大学将调查内容予以总结，其调查报告如下：
一、调查对象的基本情况
二、专门调查部分
(一)酒类产品的消费情况
1、白酒比红酒消费量大。分析其原因，一是白酒除了顾客自己消费以外，用于送礼的较多，而红酒主要用于自己消费;二是商家做广告也多数是白酒广告，红酒的广告很少。这直接导致白酒的市场大于红酒的市场。
2、白酒消费多元化。
(2)购买因素比较鲜明，调查资料显示，消费者关注的因素依次为价格、品牌、质量、包装、广告、酒精度，这样就可以得出结论，生产厂商的合理定价是十分重要的，创名牌、求质量、巧包装、做好广告也很重要。
(3)顾客忠诚度调查表明，经常换品牌的消费者占样本总数的32.95%，偶尔换的占43.75%，对新品牌的酒持喜欢态度的占样本总数的32.39%，持无所谓态度的占52.27%，明确表示不喜欢的占3.4%。可以看出，一旦某个品牌在消费者心目中形成，是很难改变的，因此，厂商应在树立企业形象、争创名牌上狠下功夫，这对企业的发展十分重要。
(4)动因分析。主要在于消费者自己的选择，其次是广告宣传，然后是亲友介绍，最后才是营业员推荐。不难发现，怎样吸引消费者的注意力，对于企业来说是关键，怎样做好广告宣传，消费者的口碑如何建立，将直接影响酒类市场的规模。而对于商家来说，营业员的素质也应重视，因为其对酒类产品的销售有着一定的影响作用。
(二)饮食类产品的消费情况
本次调查主要针对一些饮食消费场所和消费者比较喜欢的饮食进行，调查表明，消费有以下几个重要特点：
消费者认为最好的酒店不是最佳选择，而最常去的酒店往往又不是最好的酒店，消费者最常去的酒店大部分是中档的，这与本市居民的消费水平是相适应的，现将几个主要酒店比较如下：
2、消费者大多选择在自己工作或住所的周围，有一定的区域性。虽然在酒店的选择上有很大的随机性，但也并非绝对如此，例如，长城酒楼、淮扬酒楼，也有一定的远距离消费者惠顾。
3、消费者追求时尚消费，如对手抓龙虾、糖醋排骨、糖醋里脊、宫爆鸡丁的消费比较多，特别是手抓龙虾，在调查样本总数中约占26.14%，以绝对优势占领餐饮类市场。
4、近年来，海鲜与火锅成为市民饮食市场的两个亮点，市场潜力很大，目前的消费量也很大。调查显示，表示喜欢海鲜的占样本总数的60.8%，喜欢火锅的约占51.14%，在对季节的调查中，喜欢在夏季吃火锅的约有81.83%，在冬天的约为36.93%，火锅不但在冬季有很大的市场，在夏季也有较大的市场潜力。目前，本市的火锅店和海鲜馆遍布街头，形成居民消费的一大景观和特色。
三、结论
1、本市的居民消费水平还不算太高，属于中等消费水平，平均收入在1000元左右，相当一部分居民还没有达到小康水平。
2、居民在酒类产品消费上主要是用于自己消费，并且以白酒居多，红酒的消费比较少，用于个人消费的酒品，无论是白酒还是红酒，其品牌以家乡酒为主。
3、消费者在买酒时多注重酒的价格、质量、包装和宣传，也有相当一部分消费者持无所谓的态度。对新牌子的酒认知度较高。
4、对酒店的消费，主要集中在中档消费水平上，火锅和海鲜的消费潜力较大，并且已经有相当大的消费市场。
市场调查报告范文二
一、市场调研
目前市场上的沙发按照材质主要分为木质、真皮、布艺、以及二者结合四种，木质沙发：直接由各种木材打造，坐垫和靠背上没有任何面料修饰，实用性和环保性比较好，但原木较生硬，舒适感不强，没有人性化设计难以满足现代沙发舒适性的要求;
目前市场上的沙发高档品牌主要有以整体家居布置、沙发配套为主的全有家私、皇朝家私、香港富得宝、香港乐其、宜家家私等、以及主营沙发的芝华士;中档品牌则包括吉斯、喜梦宝、世纪博森、伊诺维绅、成都南方等，低档品牌则。
一、XX沙发市场概况：
目前，XX沙发销售地主要聚居在XX大街处银座家居、富雅家居、欧亚商城、东亚商城、清河家具、国贸家具、二印家具城。从产品和品牌档次上看，银座家居、富雅家居属高档品牌的根据地，东亚商城、清河家具、国贸家具、二印家具则汇聚了来自天南海北的中低档沙发品牌。从经营定位上看，各商城均有自己的差异化定位，知名品牌、高档商品的专卖店向富雅、银座家具城集中;中档及部分专业市场多数集中在东亚家具城;低档商品的批发业务又集中在XX和XX家具城，欧亚则走专业化办公家具路子，与其同一东家的银座家居形成互补，对其他家具商城形成攻击。
市场上的沙发按照材质主要分为真皮、布艺、以及二者结合三种，进驻XX沙发目前市场上的沙发高档品牌主要有以整体家居布置、沙发配套为主的全有家私、皇朝家私、香港富得宝、香港乐其、宜家家私等、以及主营沙发的芝华士;中档品牌则包括吉斯、喜梦宝、世纪博森、伊诺维绅、成都南方等，低档品牌则汇聚了一些来自XX本土和其他各地区县城的小品牌，如XXXX、XXXX等。
三、消费者调查：
1、消费者细分特性描述一(低、中、高档)：
a)平民百姓、普通工薪族是是低层次、低价位的主要消费群。他们的要求是：简洁实用而又有现代美感;功能较多，以便充分利用有限的居住空间;希望中高档次的设计及风格，但价位偏于中低价，心理上能感到物有所值。这一类消费群还是杂牌的天下，因其长于抄袭与模仿，拙于原创与设计研发。因此，它们利用自身的各项成本优势，吸引了广大的中下层次的消费群。
b)中高层次的消费群，这部分消费者包括企、事业单位的管理人员，城市白骨精(白领、骨干、精英)。他们事业有成，思想独立，个性化追求较为明显。对家私的性价比、设计风格、用材、品牌定位较为看重。这部分生产厂家较多，他们各自以自己的原创设计及针对目标消费者的技术研发满足了追求不同风格的消费者的需求。
c)都市新贵或富豪的高层次群体。这部分人居于消费金字塔的顶端。一般都有别墅或宽敞豪华的住房，对家具的要求首先是品牌要与自己的社会或金钱地位相匹配，通常选择的是国际品牌或知名品牌。
2、消费者细分特性描述二(办公、家居)：
a)办公沙发消费群主要是经济水平处于中高层次的群体。购买群也多位于这个群体。经济佳者，由于公司形象或私人喜好的需要，他们看重品牌，因此选择的一般都是知名品牌。经济一般者，则选择中档品牌，既顾及到了形象，又节省资金。
b)家居沙发消费群的范围比较广泛，几乎涵盖了所有成家立业或将近成家的消费者。对于私人使用物品，他们选择起来相当慎重，不仅注重质量，而且在与室内风格匹配上也花尽心思。由于经济状况的不同，选择的品牌档次亦各不相同。
3、影响消费者购买沙发的主要因素：
访问5人，综合如下：
消费者选择标准无污染、没怪味、舒适、款式合理、价格实惠
高消费大品牌
中低消费舒服、价格便宜
现用沙发品牌南方、泰新、以及济南本地产布艺沙发
认为现在较好的沙发品牌是芝华士、皇朝家私、全有家私以及一些香港品牌等。
四、沙发产品的未来发展走势：
通过访谈和查找二手资料，有三大走势：
a)产品设计开发方面：力求创新，国际一体化，简约、舒适成为城市中人们放松压力生活的主题;
b)产品使用方面：力求方便搬运，使用年限减少，色彩和时装化的家具受到越来越多人的欢迎;
c)品牌方面：由于产品日趋细分，沙发品牌呈两极化发展，知名品牌更加注重其品牌的建设和推广，某些中档品牌则在竞争中淘汰，而那些杂牌、小品牌则依旧利用自己的成本、价格以及地域优势，占据中下层消费区域。
市场调查报告范文三
第一节. 引 言
随着社会经济的发展和城市化进程的加速，城市居民家庭的独立性、个性化和人口老龄化问题日益突出，居民的休闲、消费和情感寄托方式也呈多元化发展。宠物饲养已经成为城市居民消费的新亮点，宠物产业成为城市经济的组成部分。家养宠物数量的急剧增加，宠物时尚、宠物用品、宠物医院、宠物美容、宠物选美关注宠物的话题越来越广泛，围绕宠物产业的经济越来越受人们的青睐，这一领域也因此成为新的创业淘金地，XX我们迎来了宠物盛世。与宠物相伴也是人性化与自然和谐的新主张，体现了现代人个性独立、张扬与亲和的世界观，更印证了中国经济快速发展、国民生活水平提高与精神生活的富足。
我国的宠物产业起步较晚，但已经取得了长足的发展。据了解，我国有宠物用品生产企业约200家。宠物饲养给宠物医院带来了不菲的收入。许多宠物医院业务并非主管医，服务项目包括经营收售宠物、销售宠物用品和食品、主人外出托管、宠物美容等。宠物美容院、宠物寄养等专门化经营也开始出现，宠物服务趋向专业化、专营化。
一个产业的发展需要法律、法规和政策的正确引导。我国目前还没有一部比较系统的关于宠物饲养方面的法律法规，宠物产业发展中存在着一些需要引起重视的问题，急需制定宠物医院、宠物饲养环境污染治理、宠物交易市场管理、宠物服务行业管理等方面的条例，制定宠物用品生产标准，使宠物产业管理有章可循。
报告对近年来中国宠物产业的成长、发展，以及从宠物经济、宠物活动、宠物对社会的影响等多元化思维和详尽的资料诠释了XX年中国宠物产业发展的历程，阐述了围绕宠物发展起来的衣食住行行业前景，还有我们仍需持久面对的问题和压力，权做参考和借鉴之意。
第二节.中国宠物行业概况
(一).宠物经济
从大的环境上看，休闲经济赖以发展的是整个国民经济的持续快速发展。据国家统计局的数据显示：XX年第一季度，国内国民生产总值实际增长速度为%;从1978年到XX年，我国国民生产总值增长了倍，年均实际增长%，大大高于同期发达国家和世界平均增长速度。高速发展的国民经济催生了我国的宠物养殖与宠物消费。据有关部门统计，京津沪穗的宠物犬总数超过了160万条，仅上海宠物消费一年就可达到六七亿元，与宠物相关的美容、医院、殡葬、婚介、训练、验证、比赛等行业应用而生，并折射出强大的市场空间。
从我国目前人口年龄的构成状况和发展趋势来看，目前我国65岁以上的老年人占人口构成的%，宠物作为伴侣在老年人群中表现的最为突出。从上世纪70年代实行计划生育政策到现在已经30多年过去了，在未来的几十年里，我国人口结构构成中老龄人口比重会进一步增加，也就是说宠物的准消费人群正在增加。
北京、上海、广州、深圳、天津、重庆宠物正在成为中国城市里的一个新型居民，对饲养纯种狗和纯种猫的追求正日渐成为新一代城市居民的时尚潮流。据不完全统计，以纯种狗和猫为主的宠物市场，每年的经济增长速度在20%以上。同时，围绕在宠物时尚的周围，医疗、服装、托管、犬社、赛会、媒体、网络正在形成一个专业领域。据非盈利性动物保护组织北京人与动物环境保护教育中心的资料显示，我国宠物经济的市场潜力至少能达到150亿元人民币。目前，北京宠物数量大约有300万只(条)，与上海、广州、重庆、武汉并列为全国五大宠物城市。如此算来，全国至少有宠物1亿只(条)。就北京而言一年花在宠物身上的钱多达5亿多元。有专家对未来我国宠物市场的发展状况进行了预测：预计XX年以前中国宠物食品和宠物用品市场的定值销售额将超过60亿元人民币，良好的经营环境也将形成。
在宠物饲养种类方面，目前以体型较小的猫、狗为主。以宠物狗为例，小型犬有北京犬、西施、巴哥、斗牛和新品种雪瑞纳、贵妇等。随着一些经济实力较强的人向郊区转移，生活空间扩大，一股饲养大中型犬的热潮也开始在天津出现，如德国牧羊犬、大麦汀、拉布拉多等烈性狗。
(二).宠物市场
1.京城宠物寄养已成规模
据了解，开展宠物寄养服务始于1999年，主要是为了方便人们出行。目前京城大约有四五家这样的宠物医院开展宠物寄养服务，现在已逐渐形成规模。送来的宠物必须要有健康证才能入住，还要有已注射预防针和狂犬疫苗的证明，否则拒绝接纳。
2.深圳宠物经济年产值5000万
据介绍，深圳目前已登记的宠物狗5万只、宠物猫3万只。每只犬每年入户、年审、防疫、狗粮等费用超过5000元。目前深圳宠物经济年产值已高达5000万元，并且每年将以1000万元左右的速度攀升。
3.重庆、南京出现宠物婚介
12月初，重庆、南京相继出现了宠物婚介。据《江苏商报》报道，店老板介绍，很多宠物主人想为爱犬留下后代，却苦于找不到相匹配的同类犬。据悉，来相亲的均为各种名犬，程序是先登记，再拍照，留下档案。谈妥价格后，双方主人让两只犬单独相处，培养感情。只要母犬，成功率就会很高。最后婚介所要收5%的中介费。
4.成都成立了一家宠物标本制作店
新华网成都5月17日电：成都最近出现一家宠物标本制作店，这家专业制作宠物标本的公司，为那些失去宠物的主人带来安慰，实现了把宠物长留身边的愿望。
大学生课余活动调查报告 XX年调查报告 旅游调查报告 白色污染调查报告
人力资源调查报告 留守儿童调查报告 会计学专业调查报告 白领调查报告
5.哈尔滨租赁宠物
在21世纪的今天，租赁业不再是新的事物，它已真正进入人们的生活。人们不仅可以租儿童玩具车、租手机、租电脑还可以租猫、狗、兔等宠物。
猫、狗、兔等动物体形小巧，性情温顺，在家中豢养一只，可以增加生活情趣。但豢养宠物也比较麻烦，需要给它们喂食、洗澡、清粪便，有了病还要上宠物医院。就时下而言，绝大多数人工作忙碌紧张，生活节奏加快，其中的某些人虽然喜欢宠物，但却没有精力豢养。
花鸟鱼市的一些精明的业主们瞄准机遇，根据情况，推出了宠物租赁业。人们只需花上少许价钱，就可以租到一只令自己满意的宠物。什么时间养够了，便可物归原主。根据爱好和需要，还可换养其它宠物，做到常养常新。
6.太原新建观赏鱼基地、广东观赏鱼基地为世界最大
随着人们生活水平的提高，市场对观赏鱼的需求增大，太原鱼种场投资600余万元建成一座先进的观赏鱼繁殖、培育基地，目前有金龙、红尾猫等近50个养殖品种。
广东水族产业凭借继承传统、开拓创新相结合，引领全国潮流的。据水产专家的不完全统计，目前在广东，观赏鱼水族产业居然容纳了近20万人就业!养殖面积达10多万亩，年产观赏鱼(含鱼苗)数百亿尾，并由此兴起了水族器材厂家上千家，整个产业年产值合计超过100亿元。目前全国各地的观赏鱼和水族器材60%~70%来自广东，广东已成为全国乃至世界上最大的观赏鱼养殖和水族器材产销基地。水族产业具备广阔市场前景，广东业界表示乐观。
发展宠物市场，重在经营思路。其实从整个宠物产业的链条来说，可供开发的产业还远远不止这些，宠物酒店、宠物婚介等等都是可以去挖掘的富矿。对于宠物商来说，只要能想出来，就没有开发不出来的宠物市场，但现在摆在中国宠物商面前的问题更多的可能是如何使品牌在众多竞争者当中脱颖而出，受到更多消费者的关注，如何面对更多来自海外的竞争压力，涉足更广阔的国际市场。宠物美容师培训要规范;宠物医院面临国际挑战;宠物用品要打造知名品牌这些都是中国宠物市场面对的机遇和挑战，诚信、稳健、务实、规范的市场，才是中国宠物界要努力追寻的市场。
(三).宠物活动
众多的宠物展示会、宠物博览会也给城市经济以更多的选择。
据悉，去年7月中旬上海人刚刚领略过一次宠物展的风采，接踵而至的这次亚洲最具规模的15000平方米展览显示了宠物经济在上海的崛起。据不完全统计，上海目前已经成为全国五大宠物城市之一，养宠物的上海人基本上每个月花在爱猫、爱犬身上的费用为300元。据悉，为了避免初次参加此类国际比赛的上海人露怯，组委会特地安排了一次临阵磨枪的机会，在8月27日开设补习讲座，给阿拉讲一讲大赛的程序、如何舒缓紧张情绪、如何带狗出场、怎样搭配服装等。
XX年以上海、北京、广州、南京、成都、沈阳、青岛为主的城市围绕宠物为主题举办了许多种类的展览会：
如XX年1月1日-3日在北京举办XX伟嘉杯caa第四届世界名猫展、XX年1月11日XX年csv德国牧羊犬辽宁地方展、XX年3月6日-XX年3月7日在北京举办XX年首届cfa大型猫展、超飞在XX年5月2日-6日在国都宠物公园举办第三界世界宠物文化博览会等。
由于宠物产业的日益完善，为宠物的健康和生命成立的组织也相应而生：中国小动物保护协会、北京保护小动物协会、香港爱护动物协会等。这些机构在保护小动物方面做了许多努力：收容及拯救被遗弃的受伤动物;调查虐待动物的报告;接受市民弃养的动物，以解动物流离之困，亦有助于缓解动物流浪街头的问题;为猫狗提供廉价的绝育手术服务，以避免动物被繁殖后无人愿意养育的情况;为无家可归的动物寻觅新主人;尽可能为一些无家可归的动物提供住院服务，包括：基本的兽疾护理、治疗及大型手术;向公众传扬宠物主人应有的责任与动物福利等科学观念
第三节 中国宠物产业调查研究
宠物产业顾名思义，就是围绕宠物发展起来的繁殖、训练、用品、用具、医疗、医药、贸易的产业链。在发达国家，宠物作为一种产业已经有一两百年的历史，已经形成了健全的宠物经济产业链。根据美国的euro monitor 调查公司提供的数字，1997年，世界宠物食品市场价值255亿美元，到XX年宠物食品市场的销售增长了19%，市场价值增涨到42%。在美国宠物经济已占到gdp的4%-6%。在发达国家，宠物产业已有一二百年历史，已经形成繁育、训练、用品用具、医疗、医药、贸易的产业链。目前仅世界宠物食品市场总量就有1750万吨，价值361亿美元。美国是世界上第一宠物大国，XX年美国宠物用品销售达310亿美元。在澳大利亚宠物行业有八万名员工。而在德国每年养犬的产值就占国民经济的17%左右，已经形成了产业支柱。
(一).宠物产业的基本走势
在我国，围绕宠物形成的生产、销售和服务等系列产业活动，近些年相继开发了宠物交易市场、宠物用品店、宠物医院、宠物训练等项目。目前，北京、上海、广州、重庆、武汉等城市宠物经济快速发展，以上海为例，据不完全统计，每个月花在爱猫宠犬身上的费用为300元，仅每年的养犬费用就高达6亿元。根据资料测算，国内至少有宠物一亿只(头)，由家庭饲养宠物而派生出的宠物经济蛋糕可谓越做越大。
随着中国生活水平的持续提高，和家庭规模的缩小，饲养宠物已经成为越来越多都市人生活的一部分，中国的宠物消费也随之形成规模，同时展现巨大潜力。尽管中国各大城市政府都执行了严格的宠物饲养限制条例，实际宠物量近年来却有增无减。北京、上海、广州、重庆和成都被并称为中国五大宠物城市。据有关资料显示：单以宠物犬为例，北京目前约有50多万只，而且仍在以每年8%的速度增长，上海则约有70万只，每年在宠物上的花费更高达6亿元。在经济不甚发达的东北辽宁的宠物业也日渐成形，并得到了较快的增长，业已形成生产繁殖、物流两个体系。全国犬只的拥有量不少于2100万以上。
围绕宠物的衣食住行、生老病死以及附加值的宠物消费，如：宠物美容、宠物训练、寄养、摄影等行业都颇有市场。据统计目前中国宠物经济的市场潜力至少达150亿元人民币(32亿新元)，且呈快速增长趋势。专家预测，目前我国宠物经济的市场潜力至少能达到150亿元人民币。中国社会消费需求中出现的如此迅猛的宠物消费需求，标志着人民生活水平的提高和社会发展的进步。随着犬种引进工作的进行，国内市场上犬种丰富，宠物美容概念的不断深入，养犬群会越来越重视宠物的相关行业。随着宠物量的增长，中国的宠物行业也将步上一个崭新的台阶。
(二).宠物产业链的现状
1.宠物的服装
关于宠物的服装可谓五花八门：毛衣、夹克、绒衣甚至婚纱，通过对狗背长和胸围的测量，由宠物主选择图案、花色来给自己的宠物宝宝订制服装。这种专门经营宠物服装的商家通过连锁经营和报刊、杂志、网上订购的方式来实现快速的信息连接来达到双方互益的目的。大部分的小作坊批量生产，这种优势可以大大降低销售价格，扩大销售市场，但是尺码和设计单一，合身的标准降低，不符合现代人的需求。XX年8月北京宠物服装市场出现了首家专为宠物设计服装的工作室，一件宠物服装从设计到完成需要三天的时间，价格和普通成人服装相当，大多数人偏向于秋冬季保暖实用型。另一部分的需求来自个性、独立和张显个人魅力的人群，他们对宠物服装的革新有着很重要的引导作用。
尽管宠物服装经济在中国刚刚起步，但庞大的市场需求和人们对宠物的新观念，给这个全新的产业以极大的鼓舞、机遇和想象的空间。
2.宠物的食物
在中国潜藏着的这样一个巨大商机的宠物市场中，国际著名宠物饲料品牌纷纷登陆中国市场。XX年北京进口宠物食品的销售额约为人民币2亿元，比上年增130%。95年进入北京市场的法国皇家(royal canin)宠物食品，近年来销售额的平均增长速度超过30%。主打中低档市场，主要销售美国宝路(pedigree)、伟嘉(whiskas)品牌的爱芬食品(北京)公司，去年的销售额则达到XX万元人民币。
近几年，中国企业以其特有的劳动力和资源优势在宠物、水族用品的生产方面得到了飞速发展，并在国际宠物、水族用品市场中占有越来越重要的地位。随着中国宠物经济的发展，北京、广州、上海等经济发达城市中宠物及观赏鱼爱好者迅速增长，宠物用品专卖店、水族连锁店、宠物美容院及医院大量涌现，北京、广州等城市更形成了大型宠物、水族用品销售市场，众多国际著名宠物、水族用品生产商亦纷纷进入中国。国际著名品牌皇家、宝路、伟嘉、爱慕思、普瑞纳等利用家乐福、亿客隆、万客隆、华普等连锁超市，使其产品通过连锁超市走进中国的千家万户;而德彩、黑钻、喜瑞等国际著名水族用品、饲料生产商则通过商将其产品成功打入中国市场。
据统计：在中国的北京、广州、重庆、上海等大城市中，宠物食品及宠物水族用品的销售额逐年上升，年销售额均在2亿元人民币以上。由此可见，中国迅速增长的豢养宠物及饲养观赏鱼的群体，将进一步推动中国宠物经济的发展，中国将成为世界未来最具发展潜力的宠物消费市场之一。
3.宠物的住、行与用品
近年来，在各大城郊市，饲养宠物已经成为时尚，随着爱犬一族的逐渐庞大，成规模的犬业养殖机构就有成百家，与之相应的宠物医院、宠物食品店、宠物用品店、宠物美容店也应运而生，并且具有自己固定的消费群体。
在我国，宠物健康护理员的职业前景将十分看好。他的主要工作：宠物饲养与疾病预防;对宠物进行日常健康护理与管理;对宠物进行科学美容(非手术类);对伤病宠物进行现场救护、病期护理、术后护理及康复护理。目前我国从事宠物服务业的人数已猛增到100多万，从事宠物医疗和护理的人员约占10%。国外宠物服务业比较发达，宠物业每年有数亿美金的收入。
宠物医师、宠物美容师、宠物摄影师，这些因需求而衍生的行业虽然行业年轻，但需技术含金量高，仅从宠物医院经营现状看，宠物豢养者每月为宠物修毛发、作常规检查、要花费近百元，平均每次消费在300元左右。甚至有的宠物医院服务项目中还包括收售宠物、销售宠物用品和食品销售、主人外出托管、宠物美容等。据统计，宠物医院每月除一些房租、设备、药物、兽医工资等成本外，净利润可达到15000-60000，宠物医院虽然钱景一片光明，但是问题也同样不少。但事实上，宠物热却未引起宠物医疗营业税的增长，由于目前宠物医院多为个人经营，经营规模小，财务人员多为兼职，核算水平较低，税收意识薄弱。同时由于给宠物看病，购买宠物用品的多为个人行为，所有支出全部以现金支付，不开具发票，因此宠物医院一般不购买发票，税务机关很难掌握其真实的经营情况，导致偷漏税的现象。宠物热却未引起宠物医疗营业税的增长，产生了一冷一热的强烈反差。未来税务部门将考虑研究制定相应政策和办法，明确宠物概念、种类、范围，加强对宠物消费经营的税收监控。
宠物用品包括食品，洁净用品和附属用品，在市场分割中，宠物洁净用品占5%;宠物食品约为70%，但宠物食品市场为跨国公司所控制，开发机会有限;附属用品占据宠物用品市场的25%，总计达1XX多种。包括狗筐、猫垫、宠物玩具、鞍筐、龟爬行场、鱼缸;也包括介绍如何饲料宠物录像带、磁带、图书等。宠物附属品市场看好，在零售时，宠物用品按以下类别划分：狗类附属用品;猫类附属用品;猫、狗洁净用品;其他小动物附属用品;两栖类动物，昆虫如蚂蚁和鞘翅目，蛛型纲如蝎子、蜘蛛，爬行动物用品;笼养鸟、飞禽、野鸟等用品;淡水或咸水观赏鱼用品;给宠物及主人的礼品、纪念品。宠物附属用品中销量最大的猫垫子，全欧零售量为120吨，在美国猫垫子年零售额为1亿美元。
1999年全球宠物附属品市场规模约为15o亿美元，其中2/3的市场份额为北美西欧所占据;中、东欧(特别是巴西)属新兴市场;日本、澳大利亚、南非市场正在发展。中国是宠物附属用品出口国之一，目前生产的宠物附属用品主要出口美国和北欧，主打产品有：狗、猫用的项圈、牵绳、服装、玩具等;狗磨牙的皮制物品;马或小动物笼中的塑料装饰品或特种木材等。宠物附属用品生产所使用的原材料、做工是否精致、产量以及供货来源国别等，都对价格有影响。据悉，生产一般常规宠物附属品的税后利润是10%30%，而部分高科技用品的利润可达50%以上，如有一种遥控电子狗项圈，可令狗说站着就站着，说趴下就趴下，这种美国产的项圈其利润达到200%。由于宠物的附属品消费群体并不大计较品牌，所以，只要市场开拓得法中国中小企业进入该行业，将非常有利。
(三).宠物产业对社会的影响
租赁调查报告范文6
摘 要 当前，我国中小企业融资困难，严重的制约了自身的发展，本文通过分析当前中小企业的现状，找出原因，并提出对策，促进我国中小企业的发展。
关键词 中小企业 融资问题 对策研究
中小企业在我国经济中占有举足轻重的地位，占GDP 的60%以上，而占用的经济资源只有20%，并在就业等方面发挥着巨大作用。如何改变资源配置的不平等，扩大中小企业的融资，完善金融融资渠道和体系建设是目前我国经济体制改革急需解决的问题。
一、我国中小企业融资难现状
（一）在内源融资方面，中小企业自有资金不足，自我积累有限。中小企业在创业阶段，企业经营规模小，市场风险较大，外源融资成本高，于是中小企业不得不把内源融资主要通过企业自筹和向关系人借贷两种形式，自筹通常表现为在流动资金不足的情况下，企业向职工集资；向关系人借贷。两种方式的利率一般高于同期贷款利率。然而，从总体上看，我国中小企业普遍存在着自有资金不足的现象。
（二）在外资融资的直接融资方面，证券市场准入门槛高。目前，我国资本市场还很不完善，大部分企业尤其是中小企业难以通过直接融资渠道来获得资金，靠股权融资和债权融资来解决我国众多中小企业，尤其是非国有中小企业融资问题不现实。
（三）在外源融资的间接融资方面，中小企业获得的资金有限。
在我国中小企业的间接融资渠道中，商业银行贷款占绝大部分比重。而商业银行在向中小企业贷款方面一直存在着种种限制。
二、中小企业融资难的原因分析
（一）中小企业尚未建立起现代企业制度，财务管理和经营管理不规范中小企业大多是以家庭经营、合伙经营等方式发展起来的。由于银行对其缺乏足够的信心，为保证信贷资金的安全，降低成本和提高经济效益，银行不愿冒险向中小企业发放贷款。
（二）创业版解决中小企业融资难问题的作用有限。劳动密集型企业中小企业很难象搞科技型企业那样成为高收益、高成长的企业。因此，通过资本市场来解决中小企业融资难问题的方案，对这些劳动密集型中小企业是没有太大帮助的。
（三）国有银行惜贷严重。银行由于缺乏有关中小企业客户风险的足够信息，不能做出适宜的风险评价。大型金融企业通常更愿意为大型企业提供融资服务，而不愿意为资金需求小的中小型企业提供融资服务。
（四）中小企业的信用担保制度不完善
我国的担保体系是以政策性融资担保为主体、以政府出资为主，民间资本介入很少。此外，我国目前的中小企业信贷抵押折扣率过高。一般来说，中小企业规模小，可抵押的物品少，但现行的金融对抵押品的折扣率过高，使的许多中小企业无法获得足够的信贷资金。
三、解决中小企业融资难的对策
（一）中小企业应走产权主体多元化的道路，按照现代企业制度的要求实行公司改造，解决家庭制对其发展的束缚，进行所有权的结构调整，引入优秀的管理人才，提高经营效率，降低经营风险，这样才能提高信用水平，增强融资能力。
（二）建立和完善中小企业信用担保体系，大力发展互担保制度。按照市场经济发展的要求，建立起多层次，多结构，多种所有制并行的中小企业信用担保机构和再担保机构。建立以政府为主体的信用担保体系，成立商业性担保公司，建立互担保机构。为适应今后的发展需要，宜构建以互担保机构为主，政策性担保机构和商业担保机构为基础，以地区和市级，省，国家三级再担保机构为支撑的结构体系。
（三）转变国有商业银行经营观念和经营方式，改进中小企业融资服务。调整国有商业银行的信贷政策，强化和健全为中小企业服务的信贷机构。修改企业信用等级评定标准，建立一套针对成长型中小企业的信用评估体系。从政策上提高商业银行对中小企业贷款的积极性。运用金融创新工具，改善信贷融资能力。如果将收益的一部分变为权益融资，不仅可以给银行获得中小企业成长带来的收益，也降低了信贷的整体风险。
（四）大力发展地方性中小金融机构。成立商业性中小企业银行，专门为地方中小企业提供商业性贷款。中小金融机构拥有成为中小企业提供服务的信息优势；中小金融机构一般是地方性金融机构，通过长期的合作关系，中小金融机构对地方中小企业经营状况的了解程度逐渐增加，有助于解决存在于中小金融机构于中小企业之间的信息不对称问题。
（五）发展融资租赁业务。这是因为对于中小企业来说，融资租赁具有其他融资方式所没有的优点：限制条件少，能迅速形成现实的生产力；能使中小企业保持技术及设备的先进性，提高产品竞争力；.融资风险少，中小企业有权选择自己最需要的设备，掌握设备及时更新的主动权。由于租赁期内设备的所有权属于出租人，租赁期满时，承租人有权选择归还或购买，设备过时的风险就由出租人承担了。中小企业出现经营不善无力交付租金时，出租人只好收回设备。与债务融资下的破产清算相比，融资租赁的财务风险更小；保持中小企业财务的合理性与安全性。一方面，避免了流动资金的一次性过多占用，增强了中小企业资金的流动性；另一方面，与股权融资相比，租赁融资可以避免对股权的稀释；能够产生节税效应。按照我国税法的规定，租赁设备的折旧由承租人提取，承租人支付的租金中包含的利息和手续费均可从税前扣除，从而使承租人得到了减税的好处。
参考文献：
[1]洪冬青.关于内蒙古金融服务业有关情况的调研.内蒙古统计.2007(02).
