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房地产全员营销方案范文1
1.成本核算与成本管理相结合由于受到会计法律制度等相关法律法规的制约，房地产企业能够及时地进行成本核算。但是要防止为算而算，脱离实际。成本核算既不能过于烦琐，也不能过于简单，要与成本管理相结合，为成本管理提供有用的数据。提高全员参与成本管理的积极性提高房地产企业员工参与成本管理的全员意识。成本管理工作不仅是财会部门的职责，与之相关的各个部门相互配合才能高效地完成工作，每个员工都要参与到成本管理中来，积极探求节约开支、降低成本的途径和方法，为企业的发展出谋划策、添砖加瓦。建立房地产企业成本管理体系建立以房地产企业成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析、成本考核为一体的成本管理体系。
2.房地产企业成本预测房地产企业在寻找项目时要进行成本预测。关注各项可能发生的成本，进行市场调研，对项目的地理位置、市场价值、交通情况、配套设施、建材供应进行综合评估;成立专业人员组成的预测团队，团队成员应有建筑师、资产评估师、营销公司、项目管理人员，使项目预测具有可行性。减少房地产企业生产经营的盲目性，提高成本管理的科学性和预见性。房地产企业成本决策房地产企业成本决策是在成本预测方案的基础上，成本管理人员对项目完成所需的建材、工资、设备、税费等耗费作出判断，为管理层在备选的预测方案中选择最优方案提供有用的信息，并为成本计划提供资料。
二、房地产企业成本计划房地产企业成本计划
1.是指在成本决策的基础上，根据计划期的生产任务、降低成本的需求以及有关资料，通过一定的程序，运用一定的方法，以货币计量形式表现计划期产品的生产耗费和各种项目成本水平，并作为控制与考核成本的重要依据。房地产企业成本计划应为降低项目成本提出明确目标，提高企业领导和职工降低成本的自觉性;严格控制施工费用，充分挖掘降低成本的潜力，保证成本降低任务完成，提高企业经济效益。操作上，由成本管理人员进行项目成本估算，编制成本计划，并在此基础上进行项目成本分析。房地产企业成本控制房地产企业成本控制是指依据成本计划，对成本计划实施过程中的各项因素进行控制和监督，以保证成本计划得以实施的一种管理活动。房地产企业通过成本控制使企业项目成本按照人们事先测算确定的成本水平进行，防止与克服项目过程中损失和浪费现象的发生，使企业的人力、物力、财力得到合理利用，以达到节约各项消耗、降低产品成本、提高经济效益的目的。房地产企业应以实现成本控制目标为出发点，对房地产企业整个经营活动从项目方案设计、招投标工作、施工阶段、结算阶段实施全过程的成本控制，防止产生主观上的错误、客观上的漏洞。
2.成本核算成本核算是根据房地产企业确定的成本核算对象，采用适当的成本计算方法，按照确定的成本项目，严格划分各种费用的界限，并将应计入项目成本的生产费用通过一系列的归集和分配，从而计算出各成本核算对象的总成本和单位成本。房地产企业进行成本核算既要对施工过程中的实际耗费进行归集、分配，也要对各种劳动耗费进行信息反馈和控制，通过成本核算，检查、监督、考核预算和成本计划的执行情况。核算出项目成本，对成本控制的绩效以及成本管理水平进行检查和测量，评价成本管理体系的有效性，进而研究如何降低成本，进行持续改进。房地产企业成本分析房地产企业成本主要由材料成本、设备成本、人工成本、其他费用构成，财会部门进行成本分析时，采用专门的分析方法，利用成本核算资料与本期成本计划、上年同期实际成本、本企业历史先进水平、国内外同类项目先进水平进行比较揭示成本差异，分析差异产生的原因，提出改进措施，降低成本耗费，提高房地产企业经济效益。
房地产全员营销方案范文2
【关键词】房地产开发；成本核算；降低成本；措施
一、引言
房地产成本决定了房地产价格，而房地产价格也深刻地影响着社会经济。它的波动从微观上讲关系到人们的生活水平，从中观层次看是一个城市或者地区竞争力的重要组成部分，从宏观角度看，它也影响着一个国家的国民经济的产业结构，产业政策，产业协调发展。可以这样讲，控制房地产开发成本是政府在不断推出经济适用房以平抑房价的另一重要方法，这将对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义。
二、房地产开发的流程
前期规划阶段的主要工作目标是根据企业的战略研究结果，理论分析土地出让信息和实地调研出让地块，对该地块进行投资机会研究，以确定是否获得该地块，若符合企业的战略发展，则获取土地，并进行项目立项。项目设计阶段在项目立项后根据前期的市场定位，运用工程技术理论及技术经济方法，按照现行技术标准，对项目的工艺、土建工程、公用设施、环境保护等进行合理性设计及技术经济分析，并提供作为建设依据的设计文件和图纸。房地产项目设计阶段的目标是如何更好地发挥房地产产品价值，如何激发消费者的购买欲，在确保设计量的前提下设计出最佳方案。工程管理阶段房地产承包商在与开发商签订了承包合同后，按合同要求组织施工，按质、按量、按期完成工程项目任务。对开发商而言，房地产开发项目建设管理的最终目标是以最短的工期、最低的成本达到最优的工程质量。市场营销阶段指房地产开发企业为了实现经营目标，对房地产产品的构思、定价、促销和分销的计划与执行过程。市场营销阶段的主要工作目标是在预定的成本范围内，提高企业的营销素质和竞争力，实现最优的营销效果。售后服务阶段工作目标是在交房后，利用现代管理和先进的维修、维护技术，以经济手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。
三、工程成本控制分析
设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段设计是工程建设比较重要的一部分，它对工程造价、建设工期、工程质重以及在建成以后的经济效益起着决定性的作用。在整个工程建设成本控制中是非常重要的，它将竞争机制运行到设计阶段要有多个设计单他投标从中择优选定虽佳的设计方案，并吸收末中标单位好的设计要点，取各家之长，使优化设计方案渐渐完善。这样才有利于工程成本的控制，使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标。推行限额设计。在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求，设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程，分工种、按专业分解，并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案，实行设计监理。设计监理通过对设计的审查，提出改进意见，设计院应采纳其合理的建议，而后进行改正。
四、房屋建筑开发成本的核算
间接费用的核算，企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。按现行房屋建筑开发企业会计制度规定，这些费用应作为期间费用，直接计入当期损益。这样处理对部分费用来说，违背了配比性原则，会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。因此，笔者认为，对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进行核算。前者列入“开发成本”，作为成本项目的一个组成部分；后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核算，待开发产品实现销售后，再转入“销售费用”科目。项目的竣工决算，房屋建筑开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润。项目决算有可能因为各种原因变得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成，计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等，都会影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决算。
五、降低建筑成本的策略分析
1、合理安排建设资金
房地产企业必须合理筹措资金，在保证项目顺利开发的同时，控制资金成本。从目前来看，房地产企业一般是资产负债率比较高的企业，这就要求房地产企业要将保证现金流作为一项重要的工作来抓，积极拓宽融资渠道，并根据投资期限的长短、阶段资金需求情况、企业资金状况以及资金回收情况来选择合适的融资方式。尤其是对于同时投资多个房地产开发项目的企业来讲，资金压力较大，需要通过融资来保证多个项目的开发，同时也要避免过多占用资金造成资金成本过高的情况。为此，房地产开发企业要对每个项目开发过程中的资金收支情况进行现金流分析，制定最佳的企业资金计划方案，把企业资金成本降低到最小。
2、建立合理的项目开发体系
房地产行业是一个比较特殊的行业。它是由各种社会资源整合而成的企业，涉及政府部门、设计部门、施工企业，以及各相关单位。因此，建立合理的项目开发体系，有利于各方面相互理解、相互支持局面的形成，也可以在一定程度上降低开发成本。
3、合理利用税收政策
房地产开发企业应对企业的税务进行科学的综合筹划，针对每种税收的特征，制定合理的避税措施，以有效减轻税收负担。房地产开发项目的税金主要为：营业税及附加所得税，土地增值税。房地产开发企业可以根据实际情况，由施工单位提前开具质量保证金发票，进而在计算土地增值税时予以扣除。因此我们可以看出，房地产用足用活优惠政策，可以做到合理避税，降低开发成本。
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关键词：房地产项目管理解决办法
1、前言
房地产开发是一项复杂的系统工程，要做到各环节紧密衔接、互相配合、协调发展，才能完成项目，并取得较好的经济效益及社会效益、环境效益的统一。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从决策到工程竣工验收交付使用的组织者，对工程建设项目进行统一协调、组织管理。但在项目建设开发的过程会遇到各种各样有待解决的问题，等我们去研究解决。
2、项目开发管理中存在的问题及分析
2.1 可研阶段信息不全，盲目进行投资决策。
可行性研究是在决策前，进行技术经济及财务分析，是开工前对工程项目的技术、经济是否可行，进行全面的分析论证。如果可行性研究工作不够重视，会给项目开发及销售带来不利，如空置住宅或商业面积较多；户型单调或偏大影响销售，或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高；设计深度不够，设计文件资料不全，施工期间设计变更较多等问题。
2.2 设计阶段设计深度不够。
设计阶段是房地产开发整个过程中最为重要的阶段，施工中会发现较多的设计问题，比如设计深度不够，设计内容不够详细，设计资料不够齐全，造成工程进度拖延，工期滞后，施工无法正常实施，个别工程从开工到竣工各个阶段都发生设计变更，工程造价失控，给成本控制带了很大的不利。设计过程中出现的问题主要表现在：缺乏合理的设计招标程序，设计对项目投资控制的重要性不够重视，设计监理缺失，文档资料缺乏制度化、规范化管理等等。
2.3 项目实施过程中管理不完善，导致项目进度、质量及成本控制的失控。
项目运行机制的不完善，导致项目管理的失控，如项目工程进度失控，造成交房时间延迟；房地产开发成本控制不力，各项费用过高及不可预见费用超出预期。专业工程师的专业管理能力有限，缺乏经验，造成变更索赔项目较多，索赔金额较大。
2.4 项目策划、销售及融资工作的局限，导致项目运作成本过高。
如项目前期策划、营销及客服、融资与资金运用等等。融资手段及方式单调、渠道单一、资金运作计划不周密，导致资金运作成本偏高，直接影响了项目最终收益。另外销售工作与客服管理工作不到位导致房地产交易过程中，客户投拆纠纷不断。
2.5 物业服务不到位，对房地产开发企业来讲物业服务管理就是售后服务，物业管理是我国房地产企业在迅速膨胀过程中，最忽略的地方，也是导致企业品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表现在：未能积极处理售买双方的关系，售后维修不及时，配套设施不到位，服务质量未跟上等。
3、项目开发过程中解决问题的办法
3.1 加强项目前期开发管理
项目前期研究分析工作一般包括：投资机会寻找与筛选、市场调研、市场定位、项目构思、目标设计、方案策划、可行性研究及投资决策分析。
3.2 重视项目规划设计
拟建项目经过决策立项后，设计就成为项目开发建设的重中之重，设计深度及质量直接影响着开发建设进度质量、工程成本、投资的回报和效益以及市场销售。设计应以市场需求为目标，立足于产品定位，从安全、功能、标准和经济方面全主位权衡。充分考虑地域特征、户型结构、建筑面积、建筑风格、小区环境、拟销售价格、单套住房销售总价、目标客户承受能力等各个方面因素，确定一个合理的设计方案。
这期间做好两个方面的工作：一方面，要加强与设计单位的沟通。房产公司设计人员应在整个设计过程中与设计单位的主要设计人员进行密切的深层次的沟通和研究，让主要设计人员充分了解并领悟项目产品开发定位的想法和思路，掌握项目开发意图和主要目的；另一方面，重视设计对投资控制的影响。真正对投资控制有影响的是设计阶段，因此项目管理中对设计阶段概算及施工图预算编制要求全面准确，力求不漏项、不留缺口，达到设计深度和要求，并要充分考虑各种浮动因素，避免在施工过程中遇到设计不合理再来调整，进行设计变更。
3.3 房地产项目开发的过程控制
项目控制技术一般包括：质量控制、成本控制、安全、进度四方面的内容。这里主要谈下质量管理和成本控制的具体措施。
3.3.1 质量管理
质量是至关重要的。做到重视事前质量策划，明确质量目标。所谓质量策划，就是制定质量目标并规定必要的运行过程和相关资源以实现质量目标。传统的项目质量管理，都集中在材料的甄别、施工过程的错漏等等。质量，不再是不出错，而是在有限的资金使用下，达到最好的使用标准和最好的产品质量。制定了好的标准也能为合同的签订及索赔打下坚实的基础。其次，以人为本，加强岗位技能培训，提高全员质量意识。最后，完善质量管理体系，建立健全完善的质量管理制度，加强过程检验。
3.3.2 成本控制
成本控制具体措施有以下几个方面：①降低资金成本。首先，加强现金管理，制定合理的现金使用计划，压缩现金库存与现金的使用量。其次，要加强应收账款的管理，尽快收回赊销账款，减少企业坏账损失风险。②控制工程成本。首先，做好评估阶段。这既是企业决策层进行开发项目决策的依据，也是进行成本、销售、利润控制和分析的依据；再次，设计阶段。第一，引入竞争机制。争取多个设计单位投标，第二，实行设计审核。第三，建立奖惩制度。无论是甲方还是乙方或者第三方，施工阶段。这一阶段，主要是加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。
3.4 完善项目后期管理
3.4.1项目物业管理。提供良好的物业管理服务不仅有利于树立开发商的形象、促进市场销售速度，有利于维护房屋购买者的利益，确实达到物业保值增值的目的。积极与物业管理公司沟通，和物业公司签订前期物业合同，合同里约定物业费用及前期物业服务的范围内容、职责、任务，以及物业管理所需配备的设备以及管理用房等等。
3.4.2营销在当前房地产项目开发中的地位十分重要，开发商要对项目定位准确，正确把握营销理念。首先，做好产品市场定位；其次，加强产品市场推广；通过前期市场调研、项目定位对客户进行跟踪分析，并在销售过程中随着市场的变化不断调整营销方案，及时推出新颖有效的推广方案，来吸引客户。转
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关键词：房地产，限额设计，造价控制
引言：
随着房地产项目的蓬勃开发，企业的发展也随着市场的需求不断的投入优质人力和高档材料来提升项目的整体素质和买点，获得较高的企业增长效益，所以纷纷在提高管理水平和确保质量的前提下，从自身管理水平上下功夫，进行管理创新，向管理要效益，在这一阶段，项目开发者必须清楚的认识到控制项目前期造价是提高经济效益的关键。
降低造价的途径可归结为两种实现方式：一是在既定的经济规模、技术条件、质量标准条件下，通过降低消耗、提高劳动生产率等措施降低造价；二是改变造价发生的基础条件来降低造价[1]。在房地产项目建设阶段的造价控制就是在第一种情况下的降低造价途径，而第二种降低造价的方式主要是在开发前期阶段的造价控制。
一、项目前期造价管理的不足
项目前期的造价管理主要是指项目开发前的可行性分析，设计和招标三个阶段。这三个阶段归结到最后以设计的成品来实现，所有的控制也最终在设计这一阶段得以体现。关注到前期，特别是设计阶段造价控制是全面控制造价管理工作的关键，而可行性分析和招标阶段则是为全面控制造价提供了保障。统计资料表明：设计阶段影响工程造价的程度为60~70%，而在施工阶段影响工程造价的程度只在20~30%[2]。但在目前的项目前期造价管理中往往有以下一些不足的地方：
（1）投资控制研究成果一般体现在项目可行性研究中，但在现行经济管理体制下，投资者不重视项目前期管理工作，不考虑承担投资风险，缺乏搞好可行性研究、缺乏提高投资经济效益的主动性。只有对项目可行性研究的更深度和广度的探讨才能更好的挖掘项目的深层次内涵。
（2）可行性研究的时间周期短，缺乏多种投资方案的比选。大多数的项目的可行性研究工作往往只对惟一的方案进行“可行”而开展，缺乏深入论证，对方案中材料、设备的选型并未详细经过市场的调查及比对，缺乏客观性及科学性，容易出现投资难以控制的局面。当然，这种情况已在不断的调整。
（3）设计工作缺乏协调，设计方案深度不够。传统的造价管理中，在该阶段造价人员未能主动的参与设计阶段的造价控制，只要按设计任务书的相关要求及规范进行设计出图就行了，缺乏必要的工作协调。设计方案的优劣及其所决定的造价的高低与设计单位密切相关，而设计单位习惯要求设计达到工程项目的功能要求不考虑造价的控制，对所设计的产品所选用的材料、设备等等未能经过一系列的造价对比，导致造价管理工作往往趋于被动状态，无法真正做到设计阶段的造价控制。
（4）在当前的经济体制下，存在着招标过程中很多的舞弊、暗箱操作等现象，对后期的投入存在隐患。
二、房地产开发前期的造价控制做法探讨
在充分考虑土地费用、建筑造价、项目定位、城市规划、 交通 、配套、环境、地块、社会经济条件、当地消费能力、消费习惯等因素的基础上做好可行性分析，在投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究报告，讨论确定的项目定位，完成项目定位阶段的全造价测算来确定项目各阶段费用的计划金额，并向各费用的负责部门交底达成一致，作为各部门的工作目标。在招标、设计方面可考虑以下做法：
（一）选择品牌设计承包商
在设计发包条件中，明确了设计承包商必须具备甲级资质，设计过同类型以上的作品，并有作品获得过市级以上的奖项；并通过现场实地考察，细心比选，确定在资金上，在技术上，在社会上有良好的口碑的设计企业作为我们项目的设计承包商。设计是包括规划、建筑、结构、给排水、暖通、园林、电气、材料设备、经济等专业人员的配合。推行设计招标，使技术和经济有机地结合；需要知道功能适宜，技术先进，经济合理的统一才能体现建筑的价值。
（二）签订补充协议，实行节奖超罚
为了能充分调动设计承包商的主观能动性，双方签订的补充协议中增加设定了设计成果质量奖的条款，该条款规定设计方提交正式施工图设计成果后，我方委托第三方监理对施工图进行评审和优化，视评审结果进行支付该奖项。在这种良性且有效的刺激下，设计承包商的设计项目小组工作将会更为主动，考虑问题也会更为全面。
（三）在合同中制定限额设计主要条款
限额设计目标旨在设计阶段对建设项目进行造价控制，是房地产企业在设计阶段对开发建设造价进行预控的有效手段。限额设计是根据经审核批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，根据审核批准的初步设计概算来控制施工图设计，也就是将上一阶段设计审定的投资额和工程量先行分解到各专业，然后再分解到各单位工程和分部工程，通过层层分解，实现了对投资限额的控制和管理，同时也实现了对设计规模、设计标准、工程数量和概预算指标等各方面的控制；在保证各专业达到使用功能及效果的前提下，按分配的投资限额来控制设计。
（四）设计中注意本土化、居住适宜化和标准化。
1、建筑设计方面
（1）在户型方面：为提升房屋的居住适宜程度，保证主要功能房间的通风和采光，可以适当的增加入户花园；在符合光照的要求下减少西北面的外飘窗，增加这两面的遮阳板，达到更符合热带地区居住的习惯。
（2）在室内公共场合的装修：多采用耐滑，易清洗、厚度硬度和抗氧化的材料，减少用户不必要的损伤和公共区域的使用寿命。
（3）室外小区设计：以本土植物为宜，提高成活率；多选用常绿易生长的植物，减少清扫和管理造价；为丰富园境以多品种组合搭配；水景不宜过多，在节省造价外能优化小区水循环的系统，降低日后的运营造价。同时，考虑不经常使用时，仍能成为一个良好的景观设施。
（4）对于人流较少的园路，可以采用自然的铺设方式，减少工料造价。部分景观石，就地取材，使用当地的材料，减少运输造价。
2、结构设计方面：
建安费的控制在主要材料设备选型确定后，需增加主要材料设备的目标造价分析，明确合理控制每平米混凝土含量和钢筋含量这类大量采用产品的设计指标。如根据同类些大型楼盘的土建结构技术经济指标后，项目地上高层住宅的砼用量≤0.4立方/，地上钢筋用量≤55公斤/，地下钢筋用量≤220公斤/。单这一项的控制可为小区项目节约每平方近一百元的造价。但在结构设计中不能单纯的满足以上的技术经济指标，同时需考虑施工难易程度、使用后的设备配套消耗等等的情况。
3、多采用新技术的应用
如粗直径钢筋直螺纹机械连接技术；大量采用高强钢筋；如板钢筋采用冷轧带肋钢筋，梁柱采用Ⅲ级热轧螺纹钢筋；达到节省钢筋量的效果；设备给水管道卡压连接技术等等。
4、采用标准化的产品，可以有效缩短设计技术准备时间，降低设计造价和生产管理造价，降低采购造价，极大地减少技术资料的增量，提高技术资料的重用性。
通过标准化，深化与合作伙伴的合作，比如大宗材料的采购，供应商可以在前期通过设计阶段的配合，提供几套实用方案，而不是简单地提供上百种产品目录，做到在设计阶段有效控制造价。
（五）设计与预算并行，企业对项目设计细化、设计合理化和设计经济化的评估，为今后施工的造价控制和减少过程中的设计变更提供了良好的基础。
造价控制应该是一项全员参与的工作，比如工程、设计、造价、营销等管理部门要充分协调沟通，制定详细的设计要求和设计任务书，并对设计单位的设计方案和施工图、工程项目的结构形式〔明确结构工程师职责〕、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。
（六）完善的设计达到控制设计变更的效果。
设计变更一般会增加造价而难于进行有效的造价控制；因此，要建立相应的设计管理制度，尽量减少工程设计变更的数量，对非发生不可的变更，应尽量提前实现；同时加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计出图前，组织企业各部门，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，从各个角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，特别要注意以下经常性发生的造价突破：如基础土方、主体结构设计变更、外立面装饰提高设计标准等；以及建设后期为提升项目品质增加的项目导致造价增加，如公共楼梯、电梯间的精装修、景观增加软、硬景标准等等[3]。
三、加强企业内部常规的造价管理认识
（一）建立健全相关工程资料数据库。
进行设计阶段的造价控制，关键是要确定造价控制的目标，而目标的制定，没有大量的工程数据资料的积累及工程造价信息是不可能完成的，因此开发商需掌握大量的工程数据资料，方便设计方案比选或者设计招投标时能对工程造价了然于心；同时要求预算造价人员介入设计工作中，与专业设计人员密切配合，及时提供和反馈造价信息，帮助设计者了解所采用的定额指标、材料设备市场价格水平，能动地影响设计，以保证有效地控制工程造价。因此，准确掌握市场信息、建立设备材料价格信息库、造价信息库以及造价人员在此阶段融入设计提供相关造价信息等是非常重要的。
（二）全员全程造价管理
目前业内的房地产公司在设计阶段的造价控制只有造价部门参与，多数没有达到预期的效果，而且浪费了大量的精力，影响工作效率。造价控制应该是一项全员参与的工作，比如工程、设计、造价、营销等管理部门要充分协调沟通，制定详细的设计要求和设计任务书，并对设计单位的设计方案和施工图、工程项目的结构形式〔明确结构工程师职责〕、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。
（三）正确对待限额设计
1、提高限额设计的主动性。为体现投资控制的主动性，在初步设计和施工图设计之前应提出具体的限额设计标准。如果在初步设计后方来探讨，在与概算比较的过程中再按照限额设计进行调整，必然降低设计的合理性；同时，由于时间的紧迫性，虽然最后满足了限额设计指标，但设计仍存在需要优化的地方。
2、限额设计中提高价值的途径包括：造价不变，功能提高；造价提高，功能有更大的提高。单纯的奖惩将限制设计人员的能动性。同时单纯对建成的造价进行限额，对项目建成后的维护使用费，项目期满后的报废拆除费考虑较少，这样就可能出现前期限额设计效果较好，但项目的全寿命费用不一定经济的现象。
四、小结：
本文从工程项目的可行性分析、招标和设计三阶段进行造价控制的角度出发，探讨了房地产开发前期的造价控制做法，企业必须提升对造价管理，特别是限额设计的认识，从而达到更好的对房地产小区项目开发整体造价进行控制的目的。
参考文献
[1] 施晓东.成本管理在房地产企业的应用［J.浙江建筑，2005（08）
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土地增值税是一个十分特殊的税种，就全世界而言，与我国的土地增值税相近的税种有土地收益税、房产税、不动产税等。就土地增值税的性质而言，到底是属于财产税、所得税还是行为税，不得不从我国制订土地增值税的初衷谈起。我国第一次出现土地增值税的概念是在1993年，当时为了打击南部沿海地区的土地投机行为以国务院行政立规的形式制订了《土地增值税暂行条例》，税率30-60%，创造性的超过了当时消费税的最高税率，到目前为止也是我国税率最高的税种，所以说土地增值税的立法原本是具有惩罚性质税种，此时的土地增值税对打击土地投机产生了良好的作用。随着住房实物分配的结束，上世纪九十年代中期开始，房地产行业逐步兴起，土地增值税的征税对象由土地投机分子转向了房地产行业，为了配合住房制度改革，1995年制订的《土地增值税暂行条例实施细则》对房地产企业两个20%的大辐优惠《土地增值税暂行条例实施细则》第七条（六）款：房地产企业可按规定加计扣除20%成本；第十一条：房地产企业开发普通标准住宅增值率未达到20%，免征土地增值税），从而使得土地增值税由单纯的征罚性税种向逐步具备调节市场经济的科学税种进行转变。由于旧有观念、人口因素及经济发展等多项因素的制约，九十年代后期至二十一世纪初，我国的房地产行业随始终未得到长足发展，土地增值税在各地区几乎就没有得到执行，到了2000年废除土地增值税的呼声此起彼伏，当年度国务院废止了几乎与土增值税同时期产生的相同功能税种——“固定资产投资方向调节税”，并将土地增值税的具体执行政策解释权限“下放”到了省级税务机关。随着03年房地产行业“春天”的到来，各省、市纷纷恢复了土地增值税的征收，各类相关政策密集出台，土地增值税成了重要的税收来源，各地税务机关专门成立相关部门应对房地产企业，应对土地增值税的征收管理。随着改革开放、经济发展向深水区前进、房地产行业逐步从“暴利”行业回归正常行业，各地税务机关对土地增值税的征收由粗放型向精细化转变，土地增值税“清算”政策的密集出台，这一税种对会计核算的影响也逐步显现。
二、土地增值税对会计核算的影响
（一）时间跨度长
土地增值税根据房地产项目增值情况征税，房地产项目未开发完毕，只能实行预征，无法清算，房地产行业的特点就是开发时间长，少则二、三年，多则七、八年，有的项目甚至要开发十多年。这就势必影响房地产企业的会计核算，不夸张的说，很多项目单一个开发过程需要换三四拨会计。企业土地增值税的会计核算前后方法也很不同，甚至可以说五花八门，前期认为项目赚钱，就记入损益，后期可能由于房子跌价或成本上升甚至会计换人等各种原因，又全部记入预交税金，甚至红冲当期损益。有的企业到土地增值税清算时，相关会计资料、工程资料、销售资料已是千疮百孔，已是无法清算，申请核定可能又不被批准，十几年未清算的项目比比皆是。
（二）影响金额大
土地增值税的税率是30-60%，是税务机关征收的所有税种中最高的（部分限制进口产品海关关税高达100-200%）；预征时采用的税率也达到1-4%，且不存在可抵扣项，也属于仅次于营业税的税种。在房地产行业竞争激烈的今天，土地增值税由于税率高，预征额度大，如果会计核算不恰当，直接影响房地产企业利润的正确计算，甚至影响每个会计年度盈亏，导致无法正常利润分配及无法预测资金安排。
（三）政策变化快
虽然土地增值税的各类政策、法规密集，但由于立法层次不高，由国务院或是国家税务总局制订的全国性法规或政策不多，大多由各省、市制订相关文件，以“通知”、“公告”、“规范”、“要求”等形式出现，有时一个月就能出台好多个，这些政策文件大多质量不高，前后不一致，甚至矛盾，让企业无法适从。随着市场经济的纵深发展，房地产行业也在进行各种营销创新、融资创新，“售后回购”、“售后回租”、“虚拟商铺”、“众筹融资”、“一元拍卖”等新鲜行为层出不穷，这些创新经济模式也存在政策空白，企业也无所适从。由于房地产项目存在的开发跨度长，导致的土地增值税前后政策不一致，从而可能造成一定程度的“不公平”，也让企业难以适从。
（四）计算难度高
土地增值税的计算，特别是清算，对会计人员的要求极高，不仅仅熟悉会计核算政策及土地增值税的计算方法，更要对房地产行业，尤其是开发项目有深刻的了解，对造价、测绘、房产、融资、营销、绿化、建安、消防、人防、水、电等多种学科均需要有不同深度的了解，才能相对精准的计算土地增值税。由于现时阶段土地增值税清算方面的专家十分缺乏，一般企业大多委托事务所进行土地增值税的计算，但由于事务所大多在清算阶段方进场咨询，对于前期由于会计核算不规范，计算错误所导致的相关差错实际已经无法弥补，有的甚至造成相当大的损失。
三、如何应对土地增值税对会计核算的影响
（一）根据项目规划及时调整会计核算方案
企业应当适当提高会计人员地位，让其积极参与、了解项目方案的制订、变更，使其明确房地产项目的开发计划、进展情况，销售方案等。会计人员应当根据项目情况，科学制订土地增值税的核算方案，根据项目的盈利水平、开发进度，科学的确定土地增值税会计科目，使其在财务报表中予以适当反映。
（二）加强土地增值税预测算的管理
土地增值税金额大、预缴多，在项目未达到清算条件前，会计人员应当多做预测，及时根据项目的盈利水平，科学的测算全项目土地增值税的税负水平及时的做好售价税负比（即房价与税额的关系，房价越高则税额越高）。科学合理的做好预缴工作，平衡预缴水平与全项目之间的税负做好平衡，主要从两方面考虑：盈利项目：可在每个年度做好预清算工作，与税务机关协商后及时补缴税款，以免造成后期企业所得税无法弥补的情况；亏损项目：合理确定成本分期，及早做好前期开发项目的清算工作，及早清算税款，减少资金压力。
（三）保持与税务机关的良好沟通
土地增值税政策变化快，区域性强，及时了解当地税务机关的执行口径、政策把握方向等十分重要，也正是由于立法级别不高，政策制订模糊，取得主管税务机关的认可，保持良好的沟通显得尤为重要。
（四）全员共同协助提高会计核算的质量
土地增值税的清算涉及面广、量大、时间跨度长，企业不仅应当注重培养会计人员的素质，加强会计信息的质量，更应当提供全体员工的认知度，使其了解到每个人都会对土地增值税产生或多或少的影响，使每个部门、每个员工在工作流程、规范及具体操作上都能够思考这种做法对土地增值税的影响有多大，对会计核算的影响有多大。全员都参与其中，会计人员能够得到的信息及依据也将更为充分，会计核算质量也就水涨船高了。
四、小结
房地产全员营销方案范文6
项目的成本管理以增强自身的竞争实力。本文将就当前我国房地产开发项目成本管理存在的问题进行分析，并据此提出相应的成本优化对策。
关键词：房地产开发项目；成本管理；EVM
一、引言
房地产开发项目成本管理是指房地产开发企业在项目开发过程中发生的各种支出进行管理与控制，包括项目决策、设计、施工和销售四个阶段的成本管理。
由于房地产开发项目具有点多面广、开发周期长、工程造价高等特点，因此如何对项目成本进行科学的管理，直接关系到房地产开发企业的可持续发展。本文将就当前我国房
地产开发项目成本管理中存在的问题进行分析，并据此提出相应的成本优化对策。
二、房地产开发项目成本管理存在的问题
（一）项目成本管理意识薄弱，员工综合素质水平不高
1、当前，我国许多房地产开发企业没有树立科学、全面的项目成本管理观念。企业领导没有关注项目决策、设计和评价等事前和事后的成本管理,导致项目的整体成本管理效
果不佳。此外，领导没有向员工积极宣传项目成本管理的关键作用，导致员工没有意识到项目成本管理的重要性，并认为成本管理仅是财务部门的工作，也没有自觉形成节约成本
的意识。
2、当前，我国房地产开发企业员工的综合素质水平不高，成本管理人员缺乏现代化的管理理念，高职称、高学历、高技术及复合型人才较少，这导致企业整体成本管理水平
不高，从而不利于企业竞争实力的增强。
（二）房地产开发项目成本管理体系不健全
当前，我国许多房地产企业缺乏科学、健全的项目成本管理体系，主要表现以下方面：
1、当前我国大部分房地产企业没有建立健全的项目成本管理体系，也没有建立科学、统一的项目成本控制中心；成本管理各部门缺乏有效地沟通，使项目决策、设计、施工
和销售等各阶段成本管理工作处于脱节状态；此外，许多房地产企业没有制定科学、透明的项目成本全面预算管理制度。
2、当前许多房地产企业没有明确项目成本管理各部门的职责与权限，导致企业存在“干多干少一个样，干好干坏一个样”的不良风气，使激励约束机制无法发挥作用。此外
，企业没有建立完善的项目成本监督体系，例如，对工程物资的“采购—入库—领用—报废—盘点清查”等环节没有进行有效地日常监督控制，对项目的完工进度也没有进行合理
计量。
（三）缺乏先进的项目成本管理方法
当前，我国许多房地产企业没有运用国际先进的项目成本管理工具，也没有将现代信息技术与项目成本管理软件进行有效地结合，导致不能及时、准确的反应项目实施各环节
发生的成本信息，也不能满足企业实行全面成本管理的需要。例如，没有合理借鉴国际上先进的价值工程和挣值管理技术（EVM）等项目成本管理工具，以及项目计划阶段的工作分
解结构和成本分解结构相结合的成本分析方法。
三、房地产开发项目成本管理的优化对策
针对当前我国房地产开发项目成本管理方面存在的上述问题，本文将从成本管理观念、员工素质、管理制度、管理方法等方面加以完善，从而构建科学、全面的项目成本管理
体系。
（一）培育项目成本管理意识，提高员工的综合素质
1、房地产企业领导要树立全过程的项目成本管理观念，重视并大力支持项目决策、设计、销售等阶段的成本管理工作。同时，企业领导应对员工进行项目成本管理相关工作
的宣传、教育及培训，从而积极推进全员参与、全过程项目成本管理，并在企业内部形成良好的成本管理氛围，使项目成本管理成为企业文化不可或缺的组成部分。
2、健全的项目成本管理体系，需要拥有一支人员综合素质水平高、责任心强的专业管理团队作为基本保障。因此，企业要对员工进行适时的业务培训，汲取现代化的管理理
念与管理方式，不断提高员工的综合素质，从而能根据每个项目的特点制定出全面的成本管理方案，实现对项目各环节成本的科学管理。
（二）建立完善的房地产开发项目成本管理体系
我国房地产企业应在借鉴国际先进的成本管理模式的基础上，并结合自身特点，建立一套科学、动态的全寿命周期成本管理体系，具体可从项目决策、设计、施工、销售等四
个方面进行分析。
1、房地产项目决策的正确与否，直接关系到项目成本的高低和效益的好坏。因此，房地产企业应当在房地产市场专家、技术人员、造价工程师和城市规划专家等人员对拟建
设项目进行综合调查后，进行可行性分析研究，并采用技术与经济效益相结合的方法选择最优的项目方案。
2、加强项目设计阶段的成本管理，可以更好的控制项目的成本构成和提高资金利用率。因此，房地产企业应当推行设计招标和设计方案竞选政策，择优选择信誉好、设计水
平高、责任心强的设计单位，并加强对全程设计的监管，保证设计的低成本与高质量。
3、项目施工阶段的成本管理失效，将会导致资源的浪费和资金的超支。因此，房地产开发企业应当确定合理的施工方案，并对项目成本进行科学的分解，将编制的成本预算
与计划落实到各个部门，并注重施工期间成本、质量与进度的有效均衡。
4、近年来，销售成本占整个房地产项目开发总成本的比例在逐步增大，销售成本管理已成为房地产开发项目成本管理的重要组成部分。因此，房地产开发企业应准确定位销
售策划和销售策略，制定科学详尽的销售费用计划，管理好营销环节的成本管理。
（三）运用先进的科学技术，变革项目成本管理的工具与方法
我国房地产企业应当充分运用现代信息技术和先进的成本管理软件，采用灵活多样的项目成本管理方法，从而实现成本的透明、动态管理。例如，采用挣值管理技术（EVM）
，对项目成本与进度进行综合检测，了解并及时纠正项目进度与费用的定性与定量差异；还可以采用WBS与CBS相结合的成本分解方法对各阶段的成本进行科学分解。 --!>
四、总结
成本管理是房地产项目开发管理中的一项重要内容，并对提高开发项目投资效益起着重要作用。因此，房地产企业领导应当充分认识到当前项目成本管理中存在的问题，从而
制定一套科学、全面的项目成本管理体系，从而实现企业经济效益的最大化。（作者单位：西南财经大学会计学院）
参考文献：
［1］ 蔡东明.浅谈房地产项目开发全过程成本控制［J］.广东科技.2011(14）
