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物业管理创新范文1
1.1缺少竞争机制
一个小区一般只有一个物业管理公司，所以物业管理缺少竞争机制，物业管理缺乏对市场竞争的敏感度，员工之间也缺乏应有的竞争，上述因素造成了物业管浅析如何通过管理创新提升物业管理服务水平种洁北京第六大洲房地产开发有限公司100012理“一家独大”的现象，对业主反映的问题不够重视，即使愿意帮助业主解决问题，效率也很难令人满意，造成严重的资源浪费现象，业主和物业公司之间的关系基本是固定的，业主无法选择，所以市场机制很难起到相应的作用。
1.2市场不够健全
消费者在购买房产时，和物业管理公司之间的关系就已经确定了，简单来说就是关系不自主，造成很多问题，同时物业公司指职责不明确，可能和业主之间产生很多纠纷，但是却很难解决。同时，由于物业公司服务质量低下，工作人员的综合素质不高，业主和物业公司缺乏应有的信任，而居委会也很难在这个方面发挥作用，物业管理市场不够健全。
1.3管理不够规范
虽然我国已经针对物业管理下发了文件和规定，但是行业之间没有一个公认的规定或者文件，国家的规定可能难以对某个小区产生作用，也就是小区物业公司缺少应有的约束力，业主只能被动的接受物业公司提供的服务，也无法对其服务质量提出评价、批评或者表达自己的意见，物业管理服务不够规范，服务水平差强人意。
1.4组织过于分散
物业管理需要服务的是整个小区，服务项目包括环境、治安、设施等的管理，所以成本较高，仅仅依靠收取的服务费用很难支撑物业公司持续发展，因此，公司不愿意花费成本提供更高质量的服务，同时公司本身规模不大，不愿自监自管。
2物业管理创新的基本内容
物业管理是一种服务，要加强创新，可以从以下几个方面着手：
2.1管理创新观念
如果物业公司没有履行自己的服务职能，无法满足业主需求，那么势必会引起业主的不满，部分物业公司重视可能重视管理但是忽视了服务质量，没有做好两者的平衡，服务水平低下的问题没有从根本上得到解决，落后的管理观念难以提高服务意识。
2.2管理创新方式
消费者对物业管理服务有越来越高的要求，物业公司必须提供的服务必须个性化、人性化，这也是决定物业公司能否顺利发展的重要因素。物业公司可以充分利用现有的新技术，例如信息化社区和智能化楼宇管理系统等，运用这些高科技“硬件”能够有效提升物业管理服务的质量和效率，这也是顺应当前信息化社会的重要举措。
2.3管理创新内容
物业公司的服务主要有两方面，即基本服务和便民服务，基本服务是物业公司必须提供的，例如安保和清洁服务等，而便民服务是延伸服务，物业公司要双管齐下，做好基本服务的基础上努力满足居民的生活需求，做好便民服务，以高质量的服务获得业主的肯定，保证物业公司的可持续发展。
3物业管理服务创新举措
3.1借鉴学习并抓
传统的计划经济体制导致物业公司缺乏市场观念，忽视了市场竞争力的重要作用，服务、管理意识淡薄，质量和效率都不尽如人意，但是要评价物业公司的综合水平，其服务水平和服务质量是主要指标，从这个角度讲，物业公司应意识到自身的主要作用是服务而非管理。物业管理人员应进行接受全面培训，学习国家关于物业管理的文件精神、法律法规和基本理论等，让物业人员认识到自己应尽的“服务”职责；可以适当借鉴其他成功物业公司的经验为自己所用，例如深圳市某小区的物业管理部门，通过举行“物业管理周”等活动，向员工传递管理新观念，提高了服务质量，并向居民展示了物业部门的良好形象。
3.2全面创新物业管理
首先，物业公司应完善管理体系，实现自负盈亏和自主经营，达到“专业化、社会化”的管理目标；其次，物业公司要加强对物业管理人员的培养，人才是提供高质量服务的基础，公司使用不同的方式培训不同岗位的人才，例如管理层就必须选择综合素质较高的复合型人才，而技术人员则要求技术水平较高，并且能和业主建立良好的沟通，以提供最优质、最符合业主需求的服务。
3.3恰当利用新科技
人性化是物业管理服务需要秉承的原则之一，在这个方面，物业公司可以恰当的利用新科技来实现服务人性化，例如可以采用门禁系统和电子监控以确保业主的人身财产安全，运用网络搭建服务平台，为业主提供最及时的服务，因此，科学技术也是提高物业管理服务水平的重要措施。
4结束语
物业管理创新范文2
关键词：高校管理；后勤；物业管理；有效策略
在高校各类管理工作中，后勤物业管理始终是一种独特的存在，它受学生与学校的委托，由专业化物业管理组织或者有关部门管理，严格依据《物业管理条例》等有关法律规范，借助现代化管理理念及管理技术所进行的相关工作，在整个工作过程中，它视服务于师生为主要工作宗旨，而且借助企业经营方式，达到了高校物业工作的统一化效果。[1]但是我们需要注意到的是，因为高等教育事业的不断进步，相应的后勤管理工作也处在持续更新深入的状态，在这种情况下，针对现今存在的突出问题，探索高校后勤物业管理创作，是有着非常突出现实意义的。
一高校后勤物业管理工作的特点
（一）兼有服务和经营需求
高等院校的后勤物业管理工作，需要重点满足各院系教师的教学工作、科研工作，以及管理者的行政办公要求。此外还应让学生学习与生活变得更加方便，从这个意义上说，高校后勤物业管理工作的第一个突出特点即为同时兼具服务和经营需求，所要面对的业主中，学生与教师是比较特殊的如何。对于高校物业管理工作者而言，经济利益固然不能不考虑，可是其所作的行为同样需要同学校人才培养工作、教学科研工作相协调，让自身的物业管理工作化为学校人才培养机制中的组成部分，其他单位的物业管理显然不具备这一特点。[2]
（二）部门角色定位的特殊性
对于很多高等院校来说，物业管理部门的事业性质比较突出，虽然管理部门有着基本的物业管理工作框架，同很多企业单位有相似之处，而且在其内部也应用了相应的规范化管理制度，可是毕竟不同于常态化市场，其事业化管理特色依然明显。与此同时，虽然近些年政府多次强调了高校的去行政化工作，但是在土地使用权上，国家行政划拨依然占据重要地位，而建设资金也多数来源于政府拨款，其中的物业管理费用亦受到计划经济的影响。
（三）特殊时期的特殊位置
高等院校的后勤物业管理工作，多数具有由计划经济转型至市场经济的特殊性，因为教育改革的整体趋势影响，近些年的高校后勤管理服务工作也因为社会化和市场化的调整而不断加以改变，可是因为高校所具有的教育属性，从而让后勤管理无法做到企业资产与管理工作的全面剥离，行政主体和管理服务混淆不清的情况屡有出现，在进行物业管理创新时，这一特点是不能不考虑进来的。
二高校后勤物业管理创新的目标
（一）对市场竞争机制的关注
高校需要依现代化的企业制度，对物业管理工作进行重新调整，以使之充分适应于市场经济的客观要求，并保证管理体制的全面落实，依决策者、执行者与监管者分立的办法，要求管理部门同学校签订委托合同，特别是对于那些经营性质明显的服务项目，最好可以利用社会公开招标的办法进行选择，以使质优价廉的经营者同校园发生关联。总之，对市场竞争机制的关注应当成为高校后勤物业管理创新的首要目标。[3]
（二）对产权关系加以明确
高校管理者需要同后勤物业实际操作者间明确责任、权力和义务，并且严格遵循清晰产权、政企分开、科学管理的原则组建管理团队，使管理团队真正做到素质够高、服务意识够强、服务水准过硬。也正因为如此，高等院校的物业管理者及相关服务者，都需要有专业的物业公司参与协助，由公司从中优选出专业与经营管理兼长的人才对学校工作加以服务。
（三）对各方关系进行妥善协调
高校后勤物业管理工作过程中，又一关键创新目标在于努力协调好服务对象即全体师生、服务管理者即学校以及服务主体即物业部门的关系，这是做好相关管理工作的一项必要条件。[4]其中可以视师生为高校物业业主，并以此为出发点，妥善处理聘用和被聘用、服务和被服务等利益关系，并注意到其中可能存在的各种问题，以关系协调为出发点及最终归宿，对各自权利和义务做出明确划分，以达到高校后勤物业管理的顺利创新效果。
三当前高校后勤物业管理工作的不足
（一）不完善的管理制度
事实上，因为思想意识的落后，高校后勤物业管理工作依然处在草创阶段，相应的管理制度还很不完善，管理中有过于随意、过于盲目的弊病，其中有一部分高校虽然已经和物业管理企业建立了联系，并且签订了相应的物业管理合同文件，有偿服务也粗具形态，可是实际上相关的管理工作依然会和学校行政指令有说不清道不明的约束关系，特别是在服务内容和服务收费等操作层面，学校领导往往一句话说了算，甚至直接以行政干预的办法施加影响，这种无视行业要求及行业标准的做法，是对成本和效益的粗暴对待。[5]而与此同时，具体的物业管理者则同样存在服务意识偏差、服务水准低下、管理不够统一规范等问题，几种因素叠加在一起，物业管理制度自然无法形成规范、稳定落实，这个问题在一些扩招速度偏快的高等院校中体现得尤为明显。
（二）不理想的管理水平
物业管理者在人员结构方面存在偏差，而每个人员的知识结构也不尽合理，特别是在一些专业技术方面，人员和技术的短缺尤其明显，同师生对物业服务的要求有很大距离，由此严重影响了高校的物业管理水平。实际上，很多高校的基层后勤物业管理者和服务者，都由原有后勤服务员工中脱离出来，其思想认识不够先进是不争的事实，始终将自己视为事业单位员工，在具体工作中缺少干劲，缺少改革进取的精神，专业技能发展无法适应时代变革，服务意识差、工作效率低是一种普遍现象，自然也就难以保证服务质量的提升了。
（三）经费来源问题
不够完善的市场经营模式，导致了服务管理经费来源问题，很多高校的后勤团队存在着用人机制不完善、制度建设落后等方面的问题，未能和市场经济接轨，也无法达到真正的专业化与企业化目标，按照调查结果显示，有相当一部分高校的后勤物业管理工作，在经费上还是以财政拨款为主，自主盈利水平偏低。
四高校后勤物业管理创新的有效策略
（一）在强化管理制度上下功夫
首先，高校进行物业管理创新，绝对不能将其简单地理解为管理外包，更不是直接把物业管理职能接到社会中去，对于高等院校的管理者来说，需要具有高瞻远瞩的视野，把物业管理工作视为一项特殊任务。其次，因为后勤物业管理工作的深入改革，具体的物业从业者亦应产生不端铁饭碗的思想，以忧患意识取代稳定意识，坚决避免学校后勤离开我便玩不转的固执观念，形成服务化思维理念，并在此基础上勇于开拓进取，事事不再是“要”，而是要“我要干”，从思想深处意识到只有服务好才能生存好，只有效益好才能发展好，要努力研究全新的物业管理知识，积极接触和物业管理有关的政策法规，了解现代企业在管理上的创新精神，并以提供优质的物业服务为行为理念。[6]第三，物业管理部门要将成本核算工作做好，并以此为目标形成良性的成本运行机制，使得勤者得奖、怠者受罚，防止干多干少一个样思维的出现，从而让物业管理工作者的积极性变得更高。
（二）在提升管理水平上做努力
无论任何一项工作，都离不开高素质人才的支持，对于物业管理的创新同样如此。在高等院校的教学设施维护、科研设备保养，还有其他诸如保洁工作、绿化工作、保安工作等，都是需要技术支持的，其中相关工作者基本素质如何、业务水平如何，会给物业管理质量带来直接影响，从而间接影响到高等院校整体办学水平。所以若想谈及物业管理工作创新，就一定要努力贯彻普及基本的物业管理知识，并利用人才培养和人才引入的双重办法，实施全面而系统的培训，在此期间，组织管理者特别是财务工作者进入到专业财务知识培训中去是极有必要的，由此可以保证管理者经济核算意识的提升。[7]而从另一方面来讲，高校既要积极引入技术过硬的专业化人才，使之投入到物业管理工作中去，也要做好既有人才的培养工作，使员工积极学习新知识、新方法，利用组织学习、参观交流等办法，带动员工投入到自主学习境界中去。也只有这样，才能达到以人才促发展的显著效果。
（三）在资金筹措方面想办法
高校要从多个渠道筹措资金，以增加经费来源面。众所周知的是，物业管理需要以充足的资金为基础保障，而依现代企业制度所形成的校园物业管理组织，同样需要允许得到足够的利润，在这方面，利润则要显然由市场来定。高等院校的物业管理工作应当从原有的行政拨款为主，转变为依服务合同进行付款为主。[8]对于高校物业管理者及相关部门而言，要按照学校给出的服务项目要求，考虑到服务标准的高低、学生和教师的消费层次等多项因素，提供更富个性化的服务。与此同时，相关的管理和服务要以市场化为导向，力争形成独立的品牌，并用规模化经营强化自身竞争水平。
结语
在市场经济的大背景下，我国各所高等院校后勤物业管理工作正在得到快速发展，物业工作越发体现出企业化特点，而相应的管理工作、产权关系则相对滞后，同时物业管理具体工作人员服务思维偏差、物业管理经费不足等问题也亟需得到解决。为此，国内各所高等院校不但要对高校物业管理的成功范例进行积极学习和借鉴，也要抓住历史机遇，创造出更富于校园文化特色的物业管理环境。
参考文献：
[1]许立新.浅谈物业管理在高校后勤社会化改革中的作用[J].经营管理者,2015,(19):46-48.
[2]李妍.管理模式创新与高校后勤社会化改革[J].中国发展,2014,(2):51-52.
[3]黄林山.高校后勤产业租赁物业经营与管理[J].高校后勤研究,2015,(6):12-13.
[4].高校后勤保障体系管理创新探讨——以云南省某高校为例[J].昆明理工大学学报(社会科学版),2016,(3):15-16.
物业管理创新范文3
关键词：物业；创新；物业管理
随着我国经济的快速发展，人们经济收入的增加，相应的就要追求更好的生活品质和居住条件。物业管理作为房地产业体系配套工程，越来越显示出他们的重要性和广阔的市场前景。但是，物业管理在我国起步较晚，还处在成长发展阶段，实际运作中也存在许多问题阻碍其发展，这将直接影响到我国房地产业的飞速发展。因此，探索物业管理的创新探讨，具有重要的现实意义。
一、物业管理的内涵与社会功能
1.物业管理的定义
所谓物业管理，是指专业化的物业管理机构受使用人和业主的委托，依照契约和合同，以经营方式统一管理物业及其附属场地和设施，为承租人和业主提供周到的服务，使物业发挥其真正的价值，并使物业尽可能地增值、保值。主要体现三个方面：
(1)指物业管理企业对房屋住宅及其周围自然环境为中心所进行的维护管理，主要包括房屋的维修、保养、环境的绿化、清洁和保安以及居家必需的一些服务活动。
(2)指随着经济的发展，物业管理已经不局限于房屋维护管理，还包括社区生活的各个层面，成为现代城市社区管理的组成部分和有效途径。
(3)指物业管理也是一种企业行为，是房地产业在消费领域的一种延伸，是通过物业管理企业与业主或承租人签署合同提供有偿服务的企业经营行为。
总之，随着科学技术的日新月异和社会经济的深入发展，物业管理的内涵不断拓展，管理服务的内容、理念、手段和方式也不断创新与发展，逐渐成为现代城市社区化的管理和房地产经营的重要组成部分。
2.物业管理的主要社会功能
物业管理是一种新兴行业，它之所以发展快主要是因为它能够促进社会经济的发展，主要包括三个方面：
(1)服务与管理的功能。物业管理通过对房屋设施等物业本身和周边环境的管理和及时提供个性化、多样化的服务，给业主创造安全、舒适、谐的居住环境。帮助业主维护物业完好，实现增值。服务与管理功能是物业管理最基本的功能。
(2)文化的功能。物业管理作为城市社区一种管理体制，通过在物业管理中开展各种文化活动，有益于推进小区的精神文化生活，促进社区的文化建设和精神文明建设。
(3)经济功能。物业管理作为一种新兴产业具有很大的发展潜力，对于增加社会就业岗位，促进社会经济发展都有非常重要的作用。因此，应该充分认识和发挥好物业管理各种社会功能与作用，积极推动物业管理的深入发展。
二、我国物业管理的现状和存在的主要问题
截止2008年，我国共有物业管理企业160000多家，从业人员达1000万人。但总的来说，我国物业管理管理企业的发展还很不平衡，处在摸索与发展阶段，存在许多问题阻碍其发展，具体包括以下几个方面：
1.物业管理对象不明确，认识不足
我国现在的物业企业中只有5％的企业是独立的物业企业，10％的企业由原来的房屋管理机构改制或者转行而来的，85％的企业是大的房地产开发公司下属的子公司。无论是房屋管理机构转制而来、独立的物业企业还是占大多数的房地产公司的下属公司，都不应该将自己定位为业主的管理者，一副管理者的样子，对自己的本职工作却采取置之不理或应付了事的态度。在以服务为本的物业企业中，管理和服务对象不明确，这就将导致员工搞不清自己工作的主题，不知道工作的重点。这样任务不明确会造成工作相互推诿，自然不会有很强的服务意识。
2.法律、法规不完善
近几年，虽然相继出台了多部有关物业管理的法规，但总的来说，物业管理的法制环境仍然很差，缺乏系统完善的法规以及法律体系。实际中，管理缺乏科学性、公平性，收费不明确等一些不合理现象还非常严重，尤其是各类纠纷难以解决，多头管理难以理顺。而且，区域发展不平衡，绝大多数大城市还没有制定严密具体、可操作性强的物业管理法规和制度。
3.市场不健全，企业经营不规范
由于物业管理的市场发育还很不完善，也没有有效的竞争和约束机制，导致物业管理企业服务水平参差不齐，很不规范。比如，一些物业管理企业忽视业主的权益、不能认真履行合同，导致业主和租赁人与物业管理企业的很多纠纷。
4.物业管理企业缺乏文化建设，企业凝聚力不强
目前在许多的物业管理企业中管理制度混乱、员工积极性不高、人员流动性大、服务质量较差、物业纠纷不断等等，这些现象的存在主要就是因为企业文化建设的缺失。企业文化作为一个企业服务理念、行为习惯以及整个企业的价值观的体现，是一个企业的灵魂。尤其是转制的物业管理企业，虽然名义上是独立的企业法人，但这些企业仍然会得到原来单位的资金补助，就导致他们在市场上无竞争意识，更不会重视企业文化建设；对于房地产开发企业的子公司来说，仍处于“依赖房地产开发企业”的思想下，也没有意识到企业文化对物业企业的重要性，在实际的工作中也是出现一个问题解决一个问题，并不能解决最根本的问题；对于小的民营企业由于资金短缺，规模也较小，其主要任务是经营，根本就考虑不到企业文化建设。
5.人才匮乏，从业人员素质良莠不齐
物业管理是一项面广、量大，涉及关系较复杂的系统工程。随着城市化进程的加快，写字楼和高档住宅的大量出现，市场对从事物业管理工作的人员素质要求也就越来越高。目前，符合现代物业管理企业发展需要的高层次、高素质的专业人才、管理人才，掌握多种技能的复合型人才都十分缺乏。另外，在物业管理行业快速发展情况下，很多物业管理企业招聘了大量人员充实队伍，由于许多企业缺乏必要的教育、培训的投入和严格系统的工作规范，造成从业人员素质良莠不齐，工作中难免出现各类问题。
三、推进我国物业管理创新与发展的措施
随着社会主义市场经济的深入发展，我国物业管理行业进入了高速发展的时期。随着我国加入WTO，物业管理面临的机遇与挑战并存。因此，我们应该提高认识，采取相应的措施积极推进物业管理体制的创新与发展。
1.建立健全物业管理法规体系，实现物业管理的法制化和规范化
首先，要加强对现有的物业管理法规的全面清理，建立统一的物业管理法规，明确界定开发商、业主、物业管理企业的责任、权利、义务和相互关系，依法维护各方利益，减少纠纷。其次，要建立房屋及维修管理、设备设施管理、安全保卫及环境管理、业主委员会管理等覆盖物业管理所有方面的政策、法规和管理办法，完善物业管理体系，使物业管理有法可依，有章可循，依法运行。
2.提高人员素质，提高服务质量
企业的竞争最终是人才的竞争，提高人才素质是企业发展的关键。物业企业同样也是这样，因此要提高物业企业的竞争力，必须提高人员的素质，具体来说，要从两方面入手：
(1)招聘环节，认识到物业企业的工作不是简单的体力劳动，而是需要知识和智慧的，所以要通过吸引高素质专业人才加盟，改善企业人才素质结构。
(2)对在岗管理人员与基层操作人员加强内部培训，学习职业道德和礼仪常识，提高服务意识，并定期进行岗位技能培训，以提高员工的专业技能和服务技巧，从而提高服务质量。另外，还要鼓励员工创新，并对创新人员进行奖励，有助于员工工作之余自我提高。
3.规范物业管理市场，促进物业管理竞争。
(1)加大政府对物业管理市场的监管力度，建立有效的竞争机制、评价机制和激励与约束机制，促进物业管理市场的发育和成熟。
(2)扩大物业管理项目的招投标范围，实现物业管理的竞争，保证业主对物业管理企业的选择权与知情权，遏止房地产开发与物业管理一体化的市场垄断和任意降低管理费用等损害业主的行为，进一步规范物业管理市场。
4.加强物业管理创新，推进物业管理的深入发展。
创新是推动物业管理发展的动力源泉。进入新世纪，面对激烈的市场竞争，物业管理必须加快管理创新的步伐，推动物业管理范围不断扩大和运行机制不断优化。物业管理创新主要包括以下几个方面：
(1)管理理念创新。物业管理是一个开放的复杂系统。它体现了房屋设施、业主、环境和物业管理企业的统一；体现了器物管理、环境管理和社区管理的统一；体现了实现企业经营目标和为业主提供满意服务的统一。因此，必须从揭示物业管理的内涵出发，按照系统思维和市场化发展的要求，深刻认识和实践物业管理。
(2)经营创新。主要表现在以业主需求为导向，把握市场规律和机遇，按照企业经营的要求完善物业管理，吸引和培育各类人才，提高服务档次和层次，推动物业管理向市场化和专业化方向深入发展。三是管理方法和手段创新。物业管理是一项内容多、层次多、信息多和服务实时性要求较高的系统工程。因此，必须充分应用计算机、网络等信息管理手段和现代物流管理、环境管理等管理方法，协调人与人、人与物、物与物之间的关系，实现物流和信息流的有序流转，不断提高物业管理的质量和效益。
5.构建适合的企业文化，提升企业的竞争力
企业文化作为企业的灵魂是每一个企业必须重视的。构建企业文化要从企业的实际情况出发，通过了解企业的现状、发展目标、企业人员素质结构，针对企业特色与问题，结合当地文化、行业要求及时代要求，从激励机制、管理方式、制度建立等方面循序渐进地构建一个真正适合自身的企业文化，为企业增强凝聚力，提升竞争力。
6.坚持“以人为本”，促进物业管理的深入发展
在物业管理中坚持“以人为本”，主要体现在两个方面：
(1)指物业管理要以业主的需求为导向，以提供高质量、全方位和个性化的满意服务为根本出发点。“以人为本”的经营理念体现了市场经济条件下企业对市场和消费者的尊重，是现代物业管理的核心价值理念。
(2)体现为物业管理企业应把人才看作最有活力的因素，重视人力资源的管理开发和人力资本的运作，加强员工的教育和培训，培养高素质的职业化物业管理队伍。注重对员工进行物质方面和精神方面的双重激励，激发员工的积极性和创造性，主动为企业的发展贡献力量。
物业管理创新范文4
【关键词】物业管理；服务创新；物业延伸
1．物业管理服务创新和延伸的必要性
物业服务管理服务之所以要进行创新和延伸，主要是因为物业管理服务存在以下几方面的问题：（1）日益增加的物业公司运营成本，制约着物业管理服务行业的发展。目前很多物业公司承受较大的生存压力，存在很大的收支矛盾，甚至出现重大亏损，物业公司考虑到部分业主消费的能力无法达到高水平的物业服务标准，再加上劳动力成本、水电费、物业维护、检测费用等不断地上涨，以及代收代付水费等不合理行为的存在，导致物业支出加大，物业公司只能降低成本支出，致使公司举步维艰。（2）某些小区破旧，设施不齐全，影响物业公司有效地提供优质服务，除非投入大量的改造资金，但会导致物业公司入不敷出。在更换物业公司的时候，某些物业公司临走时带走了小区业主的资料，严重损害了物业公司在业主心目中的形象。（3）物业公司的员工素质低、服务水平不高，在为业务提供物业服务的时候，态度恶劣，一是因为物业公司员工的物业管理知识不足，降低了总体的服务质量，二是物业公司员工的不公平待遇，在人力资源考核中，公司没有进行量化考核，员工的待遇与服务态度、服务质量等没有挂钩，让员工缺乏工作的积极性，三是物业管理公司的培训工作不到位，一方面表现为培训不及时，在物业公司进驻小区之后，才临时性地进行培训，另一方面是缺乏培训的意识，过分依赖员工自身的经验摸索，这样一来，员工培训力度不足带来的服务质量下降现象就显而易见了。
2．物业管理服务的创新与延伸方法
2.1 培训创新型的员工
为了向业主提供“货真价实”的物业服务，物业公司要培养创新型的员工，物业公司要借鉴国内外的先进物业管理理念和模式，培养具备专业技术的知识型员工，双赢和多赢地确定解决问题的价值取向，提高其服务态度和责任感，当业主提出苛刻要求的时候，全满考虑问题，迎合业主的态度，耐心解答业主的问题，赢取业主的好感。很多物业公司的实践证明，服务创新是企业生存和发展的基础，员工只有具备创新服务的理念、知识和工作方法，才能够站立业主利益的角度，为业主提供亲近、方便、舒适和增值的物业服务，为企业的创新与延伸发展注入全新的力量。
2.2 提供多样化和个性化的服务
除了常规性的公共服务，物业公司要突破传统的服务理念，要提供多样化和个性化的服务内容，其内容可延伸到业主衣食住行当中，并采用明码标价的方式，列出具体的服务菜单，让业主选择性地“购置”服务，不仅可以满足业主不同的需求，还能够体现物业管理收费的合理性， 首先物业公司在提供物业服务内容之前，通过举办业主会议，让业主提出所期望的服务项目内容，然后交由物价部门核准并确定收费标准；其次是业主选择配套服务项目，然后按期缴纳服务费用，物业公司定期为业主提供个性化服务；最后是物业公司将个性化服务的内容、收费项目和收费标准公开化，并提供监督举报方式，业主可按照合同约定对物业公司提出合理的服务要求。一般的物业服务内容包括保安、保洁和保养等，但随着物业市场竞争力的加大，很多物业公司将服务范围放大到环境绿化、生活购物和休闲娱乐等。物业公司可结合业主的实际需求，将物业服务分类为价值创造、价值过渡、价值保护，根据物业管理行业的特点，利用设备管理、维修服务、秩序维护和缴费等价值载体，扩大物业服务的范围。
2.3 科学规划物业服务内容
物业管理规划的合理性，体现为人性化的规划，通过掌握业主的消费心理和消费规律，科学规划物业服务内容。一方面，物业公司要强调物业服务的连贯性，在每个物业服务的阶段，都要形成完整的系统，在统一的目标范围内进行运作控制，也就是说，物业管理服务需要结合小区规划、设计、施工、销售和售后服务等环节，将物业管理作为地产营销的一部分，保证物业管理服务“货真价实”，另一方面，物业公司要在理念创新方面体现服务创新的共性，对已提供的服务和潜在的创新服务准确认知，根据市场的竞争需求，改进传统的物业服务内容，开创全新的服务产品，与此同时，物业公司根据物业管理服务的综合性和连续性，对延伸产品予以高度重视。
3．结束语
综上所述，我国物业管理服务正逐步完善，但由于主客观因素的影响，物业管理服务仍然存在一系列的问题，再加上市场竞争的影响，物业服务公司只有进行服务产品的创新和延伸，才能够适应市场的物业服务需求，保证公司可持续发展。因此，笔者认为物业管理公司应该理顺思路，开拓市场，结合市场实际和自身能力水平，寻求适合自身发展的道路，提高物业服务的科学技术水平和管理能力，尽量在服务产品上满足业主需求，带动物业管理服务行业进入崭新的时代。
参考文献：
[1]柳梦婕. 新时期物业管理服务的创新与延伸研究[J].经管空间，2009年11期：74-75.
物业管理创新范文5
【关键词】社区管理；物业管理；融合；创新模式
前 言
当前，随着社会的不断发展，社区成为重要的组织形式，能够实现对居民生活方方面面的良好服务，但是，鉴于其管理方面的粗放性，需要将物业管理融入其中，发挥各自优势，实现二者的良性结合，最大限度地发挥各种的优势，促进社区的和谐共存。
一、正确认识社区与物业之间的关系
（一）具有相关的管理对象
对于社区的管理，其对象为居民，管理的方向是保证社区的和谐性。物业管理的对象也是居民，但是，还涉及部分物业部分，享受服务的主体是居民，其与居民接触的机会更多，是其服务的对象，其根本目标是实现与居民的供求均衡。
（二）具有类似的管理方式
对于各自的目标，都是需要借助多种手段，实现居民要求的满足，及时消除不良的社会矛盾。对于物业，主要借助合同的签订，实现对居民的良好服务，最大限度地实现经济效益的提升。
（三）二者差别的分析
首先，在管理目的方面存在差异。社区管理更加注重社会效益，更多关注的是社会的安定。而物业管理是为了实现物业秩序的危害，更加关注经济效益。其次，在管理领域方面存在不同。社区管理涵盖诸多小区，需要对居民的状态进行负责，而物业管理只是针对某一小区，需要关注的是本小区的居民。最后，二者在管理内容方面存在不同。社区管理的范围更加广，涉及居民的事务较多，责任不可推卸，而对于物业，其管理的内容倾向于环境和秩序的安定[1]。
二、我国社区管理与物业管理的现状及问题
第一点，社区管理缺乏信息支持，物业管理很难及时解决问题。对于社区，其管理范围较广，但是人员缺乏。而物业管辖范围相对有限，与居民互动最多，但是，鉴于社区和物业分属不同部门，因此，二者配合程度相对不高。难以见到成效。第二点，社区管理内在动力不足，物业管理缺乏外在推力。社区管理的本质应是互动式管理，才能实现政府和居民的双赢，这种发自居民内部的推动力才是社区管理的核心和根本。物业管理则比较缺乏政府和社会的理解和支持，在居民管理上基本陷入孤立状态。第三点，二者存在互相推脱责任的情况，合作缺乏深度。对于社区和物业管理，都比较关注居民居住环境及安全问题的解决，但是，隶属不同的部分，使得二者合作不到位，一旦发生问题，互相推脱责任，合作呈现表面化。
三、积极促进社区管理与物业管理的融合创新模式
对于社区管理，具有过分细化和粗放的特征，所以，需要充分发挥物业在管理层面的有点，更好地落实社区管理的目标，实施管理模式的创新和发展[2]。
（一）将物业管理引入社区管理，为居民提供良好的服务
首先，物业管理公司的招标权应该给予社区。社区对物业公司享有监督权、调解权以及纠纷裁决权，物业公司则有义务在居民管理上充分配合社区需要。其次，社区和物管共同组织居民活动，营造和谐的社区，实现三方共赢的局面。再次，社区和物业要协同作业，保证服务结构的和数量的一致性与和谐性，保证服务质量的数量的提升，实现居民供求数量和结构的一致化。
（二）把物业管理作为社区管理的平台
这是进行高效管理的重要途径对于社区管理，物业管理发挥的是一线管理平台的作业，需要打破物业管理的束缚和制约，将其纳入有机链条中，实现社区与居民的无障碍沟通[3]。
（三）合理突出物业部门的盈利性特点
物业管理具有营利性，在纳入社区管理之后，原有属性不变化。社区服务大部分是无偿服务，但是遇到突发状况，需要结合实际，按照合理的标准进行适当收费，一旦服务达标，即使付费，业主也会接受付费的方式进行问题的解决。社区要立足长远，在保证居民权益的同时，也要对物业公司的权益进行维护。社区需要结合实情，制定合理的物理管理收费标准，借助民主，制定各方面都满意的制度。在保证居民权益的同时，物管公司的权益和受到保护，只有保证其能够受到预期，才能更好地投入服务体系之中，
结 论
对于社区管理与物业管理，两者相互融合能够实现三方共赢的目标，也就是说，物业、居民和社区都能够获取各自的利益，这也是资源进行整合的最佳效果。社区管理与服务的细化和深入，居民获取好处，促进社区管理各自的开展，使得社区能够在较小投入的前提下，实现最大化的管理效果。因此，要不断探索二者相融合的方式，不断创新，形成更加和谐的社区环境。
参考文献：
[1]章月萍.物业管理与社区管理的有机耦合――基于社会管理创新视角[J].福建农林大学学报（哲学社会科学版），2013，02：72-76.
物业管理创新范文6
关键词：内部控制 财务管理 创新
一、房地产企业集团财务管理创新的迫切性
房地产开发经营具有涉及面广、开发周期长，投资额大，资金回收期长，经营风险大的特征，因此房地产企业属于资金密集型的高风险企业，而房地产企业的集团化又使得房地产企业的经营范围从单一房地产开发，向集房地产开发、物业管理以及商业地产开发等为一体的综合业务模式转变。
传统的房地产财务管理模式已不能适应集团化发展的需要，其问题主要表现在：1、“被动反映型”的财务核算不能充分发挥财务管理在战略规划、实施、控制方面强有力的作用。2、难以及时掌握各下属企业的资金周转情况，致使资金管理有章无序，存在体外循环现象。3、对重大事项缺乏事前参与和事中实时监控。 4、不同利益主体考虑的目标不同，子公司向集团公司上报的会计信息往往从本位主义出发，缺少大局意识，通常对重要信息、异常情况不充分披露，甚至还隐瞒一些信息……这些问题的存在都制约着集团的管理和决策能力，不利于集团化企业的持续发展。
《企业内部控制基本规范》和《内部控制规范指引》的颁布实施，为集团型房地产企业的规范化运作提出了新的要求。因此在内控机制下房地产企业集团要实现良性发展，获得可持续性核心竞争能力，必须进行财务管理创新。
二、财务管理理念的创新
在内部控制体制下财务管理职能中的财务控制职能进一步强化。一方面财务管理已从被动的财务核算向全局性财务决策、控制职能转变。财务管理不仅仅是财务核算、财务报告和分析，更多地参与到投资决策、资金筹划、预算管理、纳税管理、内部控制制度管理、财务监督与评价和财务人员队伍建设上来。另一方面财务管理需要业务管理和财务管理的完美结合，财务管理须纵深到房地产的各个专业化领域，即投资决策、设计研发、营销策划、招投标管理、施工管理、成本管理、预算控制、绩效考核等，并贯穿于房地产项目生命周期的始终。
三、财务管理机制的创新
财务管理体系是企业管理体系中的重要组成部分，是企业在一定战略目标指导下，对经营活动和投、融资活动实施有计划的财务管理活动，通过有明确职责、适当的风险控制机制来贯彻落实的价值化管理体系。在内部控制体系下企业集团须建立一套既适合企业实际、又适应长远发展的财务管理体系。
由于房地产企业属资金密集型的高风险行业，母子公司之间的业务基本相同。因此，房地产企业集团应采用集权型的财务管理模式，决策权集中于母公司。集团公司掌控财务战略决策，集中控制和管理集团内部的经营和财务管理，成员企业须严格遵照执行。
在同一法人主体下，各分公司执行统一的财务制度。建立集权分权适度、权责利均衡、多级分层分口控制系统，实行“归口管理，分级核算，逐级审批”的财务管理原则。该系统从纵向看是“集团公司（母公司）- 子公司-孙公司”的多级控制关系，横向看是在每一个控制层级中各职能部门间进行资金、成本的归口管理和控制。第一层次控制设在集团财务部，负责整个集团的资源分配、资金调配、投资管理等总体安排，并负责指导、组织、协调集团及所属企业的财务核算和管理工作。建立财务决策制度，明确决策规则、程序、权限和责任，进行科学分工，严格职位设置和授权管理。
四、财务管理手段创新
房地产企业规模扩张和集团一体化运作要求决定了财务管理系统实施的复杂性。要想在战略信息化条件下提高财务管理水平须创新管理手段。
1、建立信息化管理系统平台
信息化是现代企业重要管理工具，更是房地产企业重要的管理支撑点。运用信息化管理手段建立以集团组织架构为基础的网络管理体系，将所有业务功能搭建在一个平台，集团所有数据在同一数据库集中处理，对房地产企业集团管理的各项业务进行集成应用，实现财务管理、预算管理、资金管理、数据分析和人力资源管理一体化，从而形成集团统一的数据流和信息流，为公司决策提供准确、完整的信息。信息管理平台的建立能有效提高房地产企业的效率、降低成本、加快发展并实现房精细化管理，从而提高产品质量，控制运营风险，提升竞争力。
2、实行资金集中管理
资金是房地产企业的命脉，在母公司建立资金集中管理系统，实行资金集中调配，加强资金调控，减少沉淀，提高利用率、收益率，同时也可提高集团整体信贷的信用等级，扩大融资能力，更有利于集团加强对全资和控股公司间的交易监控，防范资金风险。
3、实行全面预算管理
全面预算管理是财务管理的核心，是将战略目标与政策规范落实为具体行动方案，也是实现战略目标的前提和基础。企业集团必须在信息化管理软件平台的基础上，建立以预算管理、KPI绩效考核和预算执行检讨机制为一体的全面预算管理体系来规划、控制房地产开发的生命周期，激励集团内各子公司、各部门，保证经营目标的实现，同时考核、评价各子公司责任人的业绩，并与利益挂钩，实现激励与约束的双重效应。
4、完善内部控制机制
