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物业管理服务论文范文1
（一）接管验收不科学。
我国在1991年7月1日就实施了《房屋接管验收标准》，旨在规范我国尚未成熟的物业服务行业的房屋接管验收这一阶段，然而在二十多年后的今天，我国前期物业管理的接管验收状况似乎仍然不容乐观，严格按照《房屋接管验收标准》进行接管验收的物业服务企业占有很少的比例。一方面物业接管验收项目不完善；另一方面物业接管验收小组未成立，在接管验收新建物业时进行的接管验收仅仅是安排物业管理专业实习生和保安进行简单的验收。物业管理专业实习生和保安人员不是建筑工程类专业的专业人员，他们仅仅能按照常识或者少量专业知识进行验收，主体结构、电气、附属工程等的接管验收他们根本不能从专业的角度进行，甚至没有进行验收。不论是从开发商处接收新建物业，还是从另一个物业服务企业处接收原有物业，物业服务企业都要严格进行物业接管验收，因为这不仅是对业主合法利益的维护，也是对物业服务企业合法利益的维护。
（二）部门设置不合理。
虽然物业服务企业的部门设置各不相同，但是基本的部门都应包括客服部、工程部、保洁部、安保部。但是由于物业服务行业是一个微利行业，因此很多物业服务企业都以减少部门设置来降低成本。物业服务企业部门设置不完善，导致业主在有疑问时不知道找哪个部门，从而形成对物业服务企业整体的印象不好，并影响以后对物业服务企业的印象，最终可能导致合作关系的破裂。
（三）前期物业管理的概念理解不清晰。
物业服务企业对前期物业管理概念的理解模糊是我国物业管理行业的一个通病，也是不能准确明确房地产开发商、物业服务企业、业主三方权益的主要障碍，同时也是导致业户和物业服务企业矛盾纠纷的主要根源之一。在前期物业管理阶段预收一年物业服务费是错误理解前期物业管理的概念的外在表现，认为前期物业服务合同一旦签订，业主和物业服务企业就存在了相对长远的法律关系，进而损害了业户的合法利益。（六）公关工作不到位。随着市场经济的不断发展成熟，经济网络下的各个成员之间的联系也日益密切，物业服务企业作为成员之一，它同样需要同其他各个成员之间的联系，同时由于前期物业管理的对象主要是新建物业，因此物业服务企业初次接触新建项目势必需要当地组织、企业和政府部门的帮助。然而，在我国物业管理中，特别是前期物业管理中，物业服务企业的公关工作差强人意。
二、对策分析
（一）房地产开发企业履行义务是搞好前期物业管理的前提。
房地产开发企业作为新建物业的大业主，前期物业管理的好坏密切关系着它开发的物业的销售业绩，同时房地产开发企业同业主之间的关系不是在签订商品房买卖合同的时候就终止了，而是会延续到物业买受人购买物业后的某一时刻，因此，房地产开发企业有权利和义务以及必要性为物业买受人享受的前期物业服务质量负责。针对前期物业管理中的问题，房地产开发企业首先要自觉遵守行业规则，在选聘物业服务企业的时候应当充分考虑物业服务企业的资质和其工作业绩，不得只顾自身利益而忽略业主利益，聘请没有资质或者其资质不能管理所开发物业的物业服务企业，不得私下串通物业服务企业损害业主利益；其次应该履行其职责，房地产开发企业是新建物业的大业主，它拥有业主的所有权利，例如监督前期物业管理期间物业服务企业的合同履行情况的权利。房地产开发企业应当监督物业服务企业制定物业管理方案，设置完善的部门。
（二）完善物业管理法律法规是搞好前期物业管理的保障。
制度具有根本性、全局性、稳定性。作为新兴行业的物业管理实践先于物业管理法律法规建设，地方性法规早于全国性法规。回顾物业管理在我国内地兴起的三十年，我国物业管理行业的法律法规如雨后春笋般出现，这表明了新行业的兴起总需要法律法规的保驾护航，而实践也证明了正是如此。虽然我国物业管理行业的法律法规在不断增多完善，但是仍然存在许多法律空白，需要从物业服务企业选聘制度、业主参与制度等方面加强物业管理法律法规的完善。
（三）加强物业服务企业自身建设是搞好前期物业管理的关键。
物业服务企业加强自身的监管。物业服务企业也是市场经济中的一分子，也是盈利性企业，但是它是微利的。在市场竞争日益激烈的今天，各行各业的生存空间愈来愈狭小，而微利性的物业服务性行业更加如此。如何在日益缩小的生存空间中找寻发展的空间，如何充分利用前期物业管理为物业服务企业创造更多价值，加强物业服务企业自身建设是关键。因此物业企业必须加强员工素质建设，提升物业企业公关能力建设，培养物业企业文化建设，加强物业服务企业自身建设将是搞好前期物业管理的关键。
（四）政府部门加强监管和宣传是搞好前期物业管理的重要条件。
物业管理服务论文范文2
关键词：感动服务;业主心理;物业管理服务
“感动服务”在医疗等行业深入推广，几乎家喻户晓，但在物业管理行业推广的难度较大。感动服务是业主对物业服务的心理满足，而物业服务属于微利行业，从业人员工资低、素质普遍较低；业主素质参差不齐，对相关法规了解不深，普遍的心理需求与收费标准反差太大，能都做到“感动服务”的企业为数不多，特别是在业主情况复杂和业主普遍收入低下的小区，物业服务企业的难度更大。在物业管理、服务中适度提供“感动服务”的根本目的是提高收费率，促进企业经营目标的实现与持续发展。
一、业主的心理活动剖析
既然感动服务是业主对物业服务的心理满足，物业管理人员首先要对业主可能的心理活动态势和需求有一定的了解，才能想办法适度去满足他，促进企业经营目标的实现。
1.业主的五个层次需求
在日常物业管理服务中，不同的业主有着不同层次的需求，其需求从高到低一般分为五个层次，即：自我实现需求、尊严需求、社会交往需求、安全需求和生存需求。物业管理只有尽可能地创造条件满足业主的各类需求，才能减少纠纷，提高业主的满意率。在物业管理过程中，要针对业主的社会地位、不同年龄、不同层次的服务需求，确定业主的需求类型，有效搞好管理服务工作。
2.业主的两种心理定势
(1)单独心理定势，这是指作为单独业主受各自家庭和社会生活阅历以及个体心理特征等因素影响而形成的心理定势。各个业主的心理定势不尽相同，表现在对自己心理活动与行为特点的作用方向与强度上有差异。同时，某些业主又时时具有某些特定的心理定势，有的心理定势对相当多的人在一定程度上具有控制作用。较普遍的心理定势主要有首因效应、刻板效应、晕轮效应、近因效应和投射效应等。
(2)团体心理定势，这是指一定的业主团体在共同的社会生活中，彼此受到共同性的心理特征影响，所形成的带有共性的团体心理定势。团体心理定势的形成有两个基础条件：
①是共同的社会生活条件，受到一致性的外部刺激。
②是共同性的心理活动特征——价值观念、团体规范、思考特点、内心感应等。
3.业主的四种心理状态
(1)外向型业主，其情绪、情感比较显著外露，易于表达，对事情易答应易反悔，性情脾气急躁。物业管理人员需在其情绪稳定时再谈问题，不要去激怒他，否则引起其不考虑后果的冲动。
(2)好动型业主，其情绪明快，情感易转移，善于交际和沟通，但其意见和观点不稳定。
(3)抑郁型业主，这类业主情绪变化不大，语言谨慎，行动小心，不愿与他人沟通，全凭自己认定的心理办事。这种类型的业主容易在物业管理的小问题上吹毛求疵。
(4)沉默型业主，这类业主情绪不太外露，从表情上看不出明显变化，反而从容迟缓、行动稳重、语言简便，善于控制自己，比较固执，其形成的观念往往难以纠正，彼此交流的难度较大。
4.业主的五种心理气质
(1)冷漠型业主，其对外界事物漠不关心，置若罔闻。
(2)表现型业主，这类业主好强顽固，总认为自己的意见是正确的总想把自己好的一面表现给别人知道。
(3)议论型业主，这种业主私心较重，对人不尊重，喜欢喋喋不休地评论物业公司这也不对那也不是，对什么都觉得不顺眼。
(4)过敏型业主，这类业主有些神经质，小心眼，对事情的变化非常敏感，往往为了一点小事，会与人争执不下，一般业主能忍受的误解或委屈，这类人却无法忍受。
(5)平稳型业主，这类业主往往心胸较宽广，能够与人较好地沟通，人际关系好。
二、做好常规的管理服务同样可以做到“感动服务”
业主的感动是对某项物业服务的满足，不同的物业管理项目收费标准不同，业主的需求差异也很大，只要找出常规管理服务中的主要不足，及时改进，取得明显效果，同样能使业主感动。
案例一:2001年10月份厦门侨建社区居民组长例会正要召开，刚接任10天的物业主任准时步入居委会列席会议，刚才还熙熙攘攘的会场突然鸟雀无声，霎时间又爆发出一阵热烈的掌声，让物业主任不知所措。紧接着，居委会主任解释说，这是组长们为你才来几天就明显改变小区面貌所感动而自发的掌声，本社区从未有过。原来，侨建花园一期是90年代初建的安置房（共有7.5万平方米，1008套），结构设计上还保留窗上有宽大遮雨蓬，许多居民有往下丢杂物、垃圾的陋习，遮雨蓬和绿地垃圾随处可见，交房多年来空中垃圾没有清过；北面外口小区污水长期排入本小区一块绿地，形成烂泥田，蚊虫横生。上任的第二天，物业主任找了外口小区主任，商定由外口小区出钱侨建整改。侨建物业发动所有员工自行施工，埋管砌沟整绿地，硬是在两天内整改完毕；接着又请专业公司清理空中垃圾，三天中竟清理了三卡车垃圾。管理处的举措在小区业主中传为佳话。之后，管理处的工作得到了社区居委会和居民组长的有力支持：有些业主长期欠费，居民组长帮做业主的开导；业主垃圾乱扔乱放，居民组长参与管理；车辆长期进入小区停放扰民问题的规划和劝导，在车主的理解和居民组长的配合下，很快得到有效整治，等等。
案例分析：本案例中，管理处只是尽到常规管理服务职责，却在业主中产生了很大反响，在业主和物业服务企业间形成了互动效应，提高了收费率，促进了小区物业管理的良性循环。
原因在于抓住前期显而易见的突出问题，采取快捷、有效的行动，环境得到明显改善，使业主产生鲜明的对比，心理上得到一定的满足。所以，“感动服务”并非一定要作出惊天动地的事，而是首先要做好我们的本职工作，造就安全、卫生、有序的生活、工作环境，让业主满意。该社区属于普通住宅小区，业主的需求不高，主要是安全和生存需求类型。物业管理服务的重点要针对这些需求展开。
三、用情感与业主进行沟通的技巧
物业管理人员与各种各样的业主打交道，即使服务再好，有的业主也会不满意，原因是沟通的方式方法欠妥。所以，要使业主感动，除了提供优质服务外，必须掌握沟通的技巧。
案例二：厦门某住宅小区，某业主因业主间的尖锐矛盾而拒缴管理费已经2年，对于管理处的多次催缴置之不理。2004年6月，管理处主任在核对水电费计算表时，发现该业主当月用水比正常用水多出上百吨，觉得这是沟通的好机会。主任马上与该业主联系，说明情况，征得业主同意，亲自上门帮其检查原因。原因查出并当场排除故障后，主任与该业主拉起家常，但故意不涉及其拒缴管理费的敏感问题。当交谈逐渐投机后，业主主动解释拒缴管理费的理由，主任简明扼要地作了解释，该业主接着说保安有次对他态度不好，主任说道：“人要互相尊重，很多业主对保安都不错，他怎么可以这样对待业主呢？我了解一下，一定好好教育教育，你是干大事的，不要跟他一般见识。”主任临走前，该业主表示以前的欠费过两天去交，以后不会再欠费了。
案例分析：本案例中的业主是有一定经济实力的生意人，自尊需求比较强烈；其心理状态属于外向型，情绪、情感比较显著外露，性情脾气急躁；其心理气质属于过敏型，有些神经质，小心眼，对事情的变化非常敏感，往往为了一点小事，会与人争执不下，之前保安因其酒后乱停车进行劝导，他认为自尊心受损，产生隔阂；因该业主掺和小区两派业主多年的激烈冲突，其心理定势属于团体心理定势。对于这种具有综合沟通障碍的业主，如果简单的就事论事进行沟通，往往适得其反。管理处新任主任是首次与其沟通，将产生首因效应，即该业主的第一次形成的印象对新主任认知的强烈影响这将对日后该业主与管理处矛盾的化解、小区业主间的和谐产生一定的影响。主任到任后没有急于找其沟通要求缴纳管理费，而是抓住良好时机，主动并亲自帮他解决问题，从情感上先拉近距离；在与该业主拉家常时，是进一步增进相互了解、建立信任感、继续拉近距离的过程，如果主动地、过早的涉及敏感问题，会增加沟通的难度。业主主动涉及拒缴管理费问题，是从法从理上都感到心虚，主任及时发现并亲自帮他解决问题避免了每个月几百元经济损失，使他心里过意不去。对于业主提出的保安问题，主任话中有话，但给了其台阶下，使其自尊需求得到一定满足；在沟通过程中，主任耐心地倾听业主的倾诉，让他把心里的话说完，也体现了主任对业主的尊重。在上述过程后，主任才对敏感的问题简明扼要作了解释，但在第一次沟通不宜太深入，以免过多涉及敏感问题引起反弹。最终该业主补缴了管理费，日后基本上能按时缴交，达到了预期的目的。转四、“感动服务”的社会效益和经济效益
“感动服务”可以产生社会效益和经济效益，对业主和物业服务企业是双赢。社会效益和经济效益间又可以互相促进，共同提高。
案例三：同样是案例二的小区，业主间7年来的激烈冲突，使大部分业主苦不堪言，期望小区早日和谐。管理处不断利用提供“感动服务”的良机，提高业主的信任度，斡旋于业主间，加强正面宣传引导，逐步缓和矛盾，并于2004年中秋节邀请两派业主参与组织、全体业主参加的首次中秋博饼活动，弘扬厦门中秋博饼文化，造就小区和谐氛围。从此以后，小区业主间的冲突明显减少，逐渐走向和谐。同时，小区物业服务费的收费率不断上升，目前已经达到98%以上，管理处已经实现了扭亏为盈。
案例分析：提供“感动服务”，业主享受到等值甚至超值服务，心理需求得到满足，能够使物业服务企业与业主关系和谐，物业服务企业保证收费率，进而通过提供增值和特约服务，提高企业和员工的经济效益，创造可持续发展的条件；企业通过“感动服务”，建立业主信任感和亲近感，形成社区和谐的催化剂和粘合剂，众多社区和谐又是社会和谐的基础，有利于创建区域和谐，促进区域经济的发展。所以，“感动服务”看起来虽小，而其意义是何其深远。
五、“感动服务”的控制
“感动服务”既然对社会效益和企业的经济效益能够产生深远的影响，为什么又要进行控制呢？
案例四：厦门某高档小区是闻名的物业管理优秀小区，豪华的别墅吸引着众多盗贼的眼球。一天晚上，一个盗贼潜入小区作案行窃被保安发现，盗贼拔腿就跑，保安穷追不舍，追到一个约四米高的悬壁前，眼看就要追上，盗贼没有退路，腾空跳下，保安不加思索紧跟着跳下，保安当即脚跟骨折，盗贼乘机逃之夭夭。保安为保护业主财产的勇敢行为博得业主的赞扬，但是，事后企业也为该保安承担了数千元的医药费。
案例分析：物业服务是企业行为，不是慈善事业，企业是以利润最大化为追求的目标，为业主提供感动服务有个适度问题。案例四中保安已经制止盗贼的继续作案，职责已经尽到，如果能够进一步把盗贼擒获当然更好，但是当追到悬壁时，保安应该要有自我保护意识，得当自卫。本案例中保安的“感动服务”履责过度，个人和企业都蒙受不应有的损失。
参考文献：
物业管理服务论文范文3
[论文摘要]纳税筹划是以企业合理纳税为前提,统筹规划企业纳税行为,纳税筹划是企业实现利润最大化的必要措施之一,经济主体为了能够在激烈的市场竞争中获胜,在经济社会中占有一席之地,必然采取各种合法措施来实现经济利益的最大化;纳税筹划是在熟知相关税收法规的基础上,在不违反国家税法及相关法律、法规的前提下,通过对筹资活动、投资活动、经营活动的科学安排,运用合理的方法和技巧达到规避或减轻税负,同时纳税筹划要树立守法意识和维护自身权利的意识。
1企业纳税筹划的必要性及面临的纳税筹划问题
1.1企业纳税筹划的必要性
(1)纳税筹划是企业实现利润最大化的必要措施之一。市场经济是激烈竞争的经济,经济主体为了能够在激烈的市场竞争中获胜,在经济社会中占有一席之地,必然采取各种合法措施来实现经济利益的最大化。纳税筹划就是实现经济利益最大化的有力措施之一。随着我国税制的不断完善,纳税支出已经成为企业的一项重要支出,如何优化纳税支出的纳税筹划已成为现代企业财务管理的重要内容之一。
(2)纳税筹划是企业发展的需要。提起纳税筹划,不少人认为纳税筹划就是牺牲国家利益谋取企业私利,这是一种错误观点。纳税筹划是企业发展的需要,在市场经济体制下,依法纳税是每个企业承担的责任和应尽的义务。有些企业为了减少本企业的负担便打起了少缴税的主意,但往往是事与愿违;有些企业又在不知不觉地多缴税。这就使纳税筹划逐渐独立出来,并成为企业经济活动中不可或缺的一种重要活动。
纳税筹划是通过非违法的避税行为和合法的节税方案以及税负转嫁的方法达到尽可能减少纳税行为,从而达到少缴税款的目的。也就是说,纳税筹划是纳税人在熟知相关税收法规的基础上,在不违反国家税法及相关法律、法规的前提下,通过对筹资活动、投资活动、经营活动的科学安排,运用合理的方法和技巧达到规避或减轻税负、最大化企业利益的行为。
企业利益最大化了,同时也就给国家带来了应有的利益,两者并不矛盾,是相互依存的两个方面。没有企业的利益,国家利益也会受到影响;同样,企业不保证国家的利益也就没有了长久生存、发展的空间。
(3)纳税筹划要树立守法意识和维护自身权利意识。纳税筹划是企业合理、合法地对企业的纳税行为进行统筹规划,以减少税费支付,在不违反国家税法及相关法律、法规的前提下,运用合理的方法和技巧最大化企业利益,与偷税、骗税、抗税和欠税有着本质的区别。
使企业树立维护自身权利的意识。我国《税收征管法》制定的目的是“为了加强税收征收管理,规范税收征收和缴纳行为,保障国家税收收入,保护纳税人的合法权益,促进经济和社会发展。”由此可见,企业的规划在合法的情况下,是受国家法律、法规保护的正当权益。也就是说,无论从企业的角度讲还是从国家、政府即征税方的角度讲进行纳税筹划都有其必要性。税法对不同地区的收受差异,使企业在减轻自身负担的同时自动调节地区间的经济结构,充分体现了国家税收的经济杠杆作用。
1.2目前纳税筹划应关注的问题
纳税筹划是在保证国家利益和企业利益的同时,保证企业的利益及企业的发展。在充分利用国家政策时,目前应重点关注以下方面的纳税筹划问题。
(1)企业改革面临的纳税筹划问题。企业随着改制的发展,将成为独立的法人主体,原来企业内部单位的有偿结算收入将按政策缴纳各项税费,这无形中就会增加企业的纳税额。
(2)技术改造纳税筹划。根据财政部、国家税务总局的相关文件规定,凡在我国境内投资于符合国家产业政策的技术改造项目的企业,其项目所需国产设备投资的40%可从企业技术改造项目设备购置当年比前一年新增的企业所得税中抵免。企业可以选择有利于自身的技术改造方式和设备购置的顺序来进行纳税筹划。
(3)筹资方式的筹划。从财务管理的角度上讲,企业的筹资方式从性质上划分为负债筹资和权益筹资两种方式。筹资方式的不同会形成纳税上的差异,我们要在不破坏资本结构的前提下,选择适应于企业自身的筹资方式。
2纳税筹划方案
2.1增值税中运输收入缴纳税款的筹划
由于承担着运送供暖用煤等运输业务,核算中存在着是否单独经营的情况,如果将其纳入增值税混合销售行为,会为企业带来了一个筹划空间。
如公司各单位年提供的外部运输收入按3500万元计算,购买汽车配件及发生的燃料费3100万元。
(1)按非增值税应税项目计算缴纳营业税应发生税费情况:
营业税3500×3%=105万元
城建税105×7%=7.35万元
教育费附加105×4%=4.2万元
支付税费合计116.55万元
(2)按增值税兼营行为处理发生税费情况:
增值税销项税额3500×17%=595万元
增值税进项税额3100×17%=527万元
城建税(595-527)×7%=4.76万元
教育费附加(595-527)×4%=2.72万元
支付税费合计75.48万元
从上述分析可以看出,按兼营行为处理,企业少支付税费41.07万元,并且可以多抵扣税款527万元。
2.2所得税的纳税筹划空间
企业在年终预计年应纳税所得10.1万元,年终决定向希望工程捐款0.1万元。如不捐赠,企业所得税率33%,税后利润6.77万元;如果捐赠,企业所得税率27%,税后利润7.3万元;企业通过分析计算,这项捐赠给企业带来0.5万元的利润。这里年终预计所得额就是经营中不确定的风险,企业在筹划的同时要考虑化解各种风险的措施,以最大限度地保证企业的利益。
2.3利用银行贷款的纳税筹划空间
企业拟购买10000万元的设备,以增加赢利,对投资企业内部有两种不同意见,是利用10年积累的资金购买设备还是向银行贷款。财务部门提供了两种方案的纳税对比分析:
(1)用10年积累的10000万元购买设备,投资收益期为10年,每年平均赢利为2000万元。
该厂平均每年纳所得税2000×33%=660万元,10年共纳所得税6600万元。
(2)贷款10000万元购买设备,年平均赢利仍为2000万元,年利息支出150万元,扣除利息后,企业每年赢利1850万元。
这样企业每年纳所得税1850×33%=610.5万元,10年共纳所得税6105万元。
显然,企业以贷款方式进行投资有许多好处,可以提前进行所需要的投资活动以获取更多的利润,可以减少企业承担的资金风险,减轻税负。
(3)处置报废固定资产的纳税筹划。企业2007年已报废固定资产净残值1500万元,对这些固定资产是整体出售还是拆除后出售进行了分析。拆除后处置预计收入1200万元,拆除费用55万元。
按相关政策,企业不将固定资产拆除,直接销售按《国家税务总局关于印发增值税问题解答(之一)的通知》(国税函发[1995]288号)文件规定,销售自己使用过的其他属于货物的固定资产,暂免缴纳增值税。
3纳税筹划的建议方案
3.1技术改造纳税筹划设计方案
(1)技术改造纳税筹划的设计思路。财政部、国家税务总局关于印发《技术改造国产设备投资抵免企业所得税暂行办法》的通知[财税字(1999)290号]和国家税务总局关于印发《技术改造国产设备投资抵免企业所得税审核管理办法的通知》[国税发(2000)013号]文件规定,凡在我国境内投资于符合国家产业政策的技术改造项目的企业,其项目所需国产设备投资的40%可从企业技术改造项目设备购置当年比前一年新增的企业所得税中抵免。按照规定,企业每一年度投资抵免的企业所得税税额,不得超过该企业当年比设备购置前一年新增的企业所得税税额。如果当年新增的企业所得税税额不足抵免时,未抵免的投资额可用以后年度企业比设备购置前一年新增的企业所得税税额延续抵免,但延续抵免期限最长不得超过五年。
(2)建议方案。①当年“新增税款”大于后购置设备尚未抵免的金额时,则当同一技术改造项目分年度购置设备时,在同一抵免年度内,对以前年度分年度购置的设备应分别计算抵免额,即“先购置设备先抵免,后购置设备后抵免”,不影响抵免额。②当年“新增税款”小后购置设备尚未抵免的金额时,则当计算后购置设备的抵免额时,因为本年度应纳税额已经抵免了先购置设备的抵免额,故“新增税款”就有可能不足抵免后购置设备的应抵免额。这种情况下就要先比较先后购置设备抵免额的大小和可抵免剩余年限,再选择是抵免先购置设备还是后购置设备抵免额。
3.2筹资方式的筹划设计方案;《税法》规定纳税人在生产、经营期间,向金融机构借款的利息支出,按照实际发生数扣除;向非金融机构借款的利息支出,按照不高于金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分,准予扣除。
从财务管理的角度上讲,企业的筹资方式从性质上划分为负债筹资和权益筹资两种方式。筹资方式的不同会形成纳税上的差异,按《税法》规定,债务利息可从所得税前扣除,而股利支出在所得税后支付。两者的差异导致了负债和权益资本对企业税收成本和企业价值的不同影响。
从纳税筹划的角度看,企业适度采取负债筹资比权益性筹资优越得多,企业负债增加,纳税支出减少,每股收益增大,企业价值增加。因此,在提高生产能力筹集资金上可以采取向银行借款、发行企业债券、企业间相互融资等进行筹资。股份制煤炭企业还可以采取尽量减少权益性资本所占的比例等方式进行纳税筹划,但要注意资金结构的合理性。
参考文献:
物业管理服务论文范文4
关键词服务企业营销质量管理
1导言
营销质量管理体系由四个关键因素组成：管理者职责、人力资源、质量结构以及接触顾客，图1表明了它们之间的关系。
由图1表明，顾客是该体系之核心，连线表明四要素之间是有联系的。因此，使顾客满意是企业中每个员工为之努力工作的主要动力，同时也是服务企业的最高目标。
2管理者职责
企业的管理者要对质量体系的开发和运行负全责，使该营销企业的质量方针能成功实施。管理者职责包括：制定质量方针，明确质量目标，规定质量职责和职权，负责管理者评审。
2.1制定质量方针
质量方针最好是具体的，根据不同企业而不同，一般内容包括：打算在市场树立质量形象和信誉；保证对承诺质量的实现能力；在追求质量目标中所采取的最主要的措施；方针应涉及到企业内的全体人员。
2.2明确营销质量目标
质量目标就是营销活动所要达到的目标，一般包括：用适当的质量量度明确规定顾客的需要；避免顾客不满意；优化营销成本；提高企业经济效益；在企业内形成对营销质量共同承担义务的风气；预防企业对社会和环境产生不利的措施。
2.3规定质量职责与职权
管理者应当采用建立一个营销质量委员会的机构，且对该机构中所有人明确其职责和职权，使他们在一定岗位上都做到有责有权，在工作中建立必要的权威，确保质量体系的有效运行。
2.4负责管理者评审
评审是对营销质量活动的评价。这是一项不可缺少的工作。通过评审，管理者知道哪儿的质量出现问题，如何解决。
3人力资源
现代各个国家的经济增长数据表明，在各种资源中作为第一资源的人力资源，无疑对经济的增长起着越来越重要的作用。如何提高人力资源质量，对营销质量起着至关重要的作用。
3.1激励员工工作积极性
可以从以下几方面入手：聘选合适人员；通过制度和非制度措施促使员工发挥其潜力；经常评定激励员工提高营销质量的因素。
3.2培训和开发
对员工的培训和开发要形成制度，培训和开发的重要方面有：质量负责人培训；对员工进行营销质量方针、目标和顾客满意等方面培训；对员工的业绩进行评价。
4营销质量结构
营销质量环一个合理的质量结构能够对影响营销的全部作业过程进行恰当而连续地控制。对问题有预防性和出现问题后作出反应和纠正的能力。营销质量结构包括营销质量环、质量文件和记录、内部质量审核等。
4.1营销质量环
营销质量环从质量改进的原理上清晰阐明了营销质量体系的组成要素。它以输入顾客需要开始，一直到最终输出满足顾客需要的服务结果为止，充分体现了“顾客至上”的服务宗旨。
4.2质量文件和记录
文件体系。组成营销质量体系的全部要素、要求和规定均应明确并形成文件。质量体系的文件应包括：质量手册、质量计划、质量程序、质量记录。
文件管理。所有的质量文件都应字迹清楚，注明日期，内容明确，易于识别和具有权威性。根据质量文件管理程序，所有文件都应保证做到：由授权人员批准；在需要资料的范围内发放和保证其有效；使用者能够理解和接受；对任何必要的修订进行评审；文件作废时予以撤销。
4.3内部质量审核
企业定期进行内部质量审核是为了验证质量体系的实施情况及有效性，以及是否坚持遵守营销规范和提供营销规范。这是质量体系有效运行所必须遵循的重要原则之一。内部质量审核也应按照已成文的质量审核程序，由与被审核活动或领域无关的、能胜任的人员，有计划地完成，并记录存档。最终的审核结论应形成书面文件，提交上级管理者。
5接触顾客
接触顾客是企业实现其目标的焦点。它既是营销全过程的出发点，又是营销全过程程序的最后归宿。这就是说，对大多数企业来说，顾客所感受到的营销质量对每个企业都是至关重要的。一个企业的管理者就必须基于满足顾客需要的活动不断创造良好的企业形象来影响顾客的感受。
接触顾客有七种典型的方法：耐心、细致、正确描述提供的服务，服务范围的可用性和及时性；说明服务费用的多少；解释服务、服务提供和费用三者之间的相互关系；向顾客解释一旦发现问题的后果和解决它们的方法；保证顾客也意识到他们对服务质量的贡献；确定所提供的服务与顾客的真正需要之间的关系；提供优质服务是现代市场竞争的一项重要内容。
服务企业要进行成功的营销活动，必须要有强烈的质量意识，将服务质量作为一个体系来管理，作为一个战略来对待。只有这样，服务企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
物业管理服务论文范文5
关键词人才强国战略民营高新技术企业创业
1民营高新技术企业创业人才的政策创新
1．1人才收入分配政策创新
探索建立与国际接轨的人才分配机制，鼓励各类人才用自己的技术、知识等要素参与分配，或实现资本化、产权化，形成效率优先，兼顾公平的市场化分配机制。①各类专业技术岗位和管理岗位逐步实行市场工资制，工资水平由市场供求关系决定。特别是在高新技术领域，岗位工资水平要努力达到国际同类岗位培训的市场水平。②在高新技术领域建立高层次人才分配特区，试行按要素分配制度，以二股、期股等股份化分配方式，推进管理、技术、知识产权等生产要素参与分配的制度，给予优秀人才以应有的报偿，从根本上解决人才的分配问题。③建立企业家报酬制度，采取股权、期权、年薪制等分配方式，明确企业家的合法收入，激励企业家管理才能的充分发挥。④在高新技术企业先试行新的工资制度改革，综合运用岗位市场工资制、要素参与分配等形式，形成符合社会主义市场经济特点的工资分配制度。条件成熟后，逐步向国有企事业单位推广。总的方向是由按劳分配与按要素分配相结合的、与人才实际价值与贡献相适应的收入分配制度。
1.2人才配置政策创新
人才配置政策宜由政府主导走向市场主导。①信息化——重点发展无形市场（网络市场）。使人才市场由初级市场走向高级市场。②多元化——鼓励和支持各方力量参与人才市场。加入WTO后，国外人才交流机构也将陆续进入我国，新世纪人才市场，将形成国家、民间、合资多元化的人才市场格局。③主体化——技术创新的主体在企业，人才配置的主体也应在企业。通过行政配置与市场配置相结合，尽快形成人才主体集中在企业的局面。④产业化——促使人才市场形成一种产业。人才市场的产业化包括人才交流的产业化，人才评价的产业化，人才信息的产业化等。⑤国际化——建立国际人才市场。依托国际人才交流网络，引进国外人才，使人才市场在更广阔的空间动作。⑥法制化——依托管理人才市场。视人才市场的发展变化，逐步制定、出台人才市场管理方法。
1.3人才评价政策创新
民营高新技术企业人才评价政策的关键在于探索建立“具有民营高新技术企业特色的用人制度”。其核心内容是：以海纳百川的胸怀，广招天下有用之才，实行一种“不唯学历，就看业绩”的用人标准。形成以业绩取舍人才的用人才机制，打破论资排辈、吃大锅饭的格局。要确立民营高新技术企业人才资源开发特别是鼓励人才创业的评价导向，一看总量扩大：超前规划，保持人才总量与民营高新技术企业经济发展的需求适当超前；二看含量提高：优先配置，使大中型民营高新技术企业人才密度高于一般民营企业的平均水平；三看质量优化：注重培养，重视人才培训，改善人才结构，倡导人才创业精神；四看动量加强：科学管理，充分发挥人才作用，提高人才使用效益；五看流量控制：完善人才合理流动的机制，促进正态流动；六看张量开拓：选拔优秀人才建立民营高新技术企业技术中心，开展技术创新，发展高新技术产业；七看能量增加：与高校开展人才科技共建共享，产学研相结合。
1.4人才使用政策创新
民营高新技术企业具有比较丰富的人才资源。但丰富的人才资源优势并不一定形成民营高新技术企业经济腾飞的生长极。总的来说，民营高新技术企业人才的使用效益并不高。我们必须实施民营高新技术企业人才资源效益提升战略，最大限度地利用每个人才的能力，使其发挥最大的使用价值：一是人才配置与企业需求相吻合；二是给予优秀人才与其业绩相符的激励，使人才的价值与贡献的比例适宜；三是建立全新的企业组织形式和组织结构——学习型组织；四是建立竞争优化机制，促进优秀人才脱颖而出；五是搞好人才资源的二次开发；六是人才培养战略。
1.5人才激励政策创新
由单一的“奖金、股份、期权”激励转向“事业激励、待遇激励、感情激励”。要在全社会倡导、增强人才资源的保护意识，创设一种尊重知识、尊重人才的社会环境，形成惜才、爱才、留才的社会氛围。要珍惜人才，关心、理解、信赖人才，对人才要有宽容心，容纳人才个性，允许人才犯错误。
1.6人才引进政策创新
世界经济一体化的发展趋势，对人才引进创新提出新的要求，总的来说，就是由“本地化”走向全球化。根据我国经济发展的状况，应实现人才尽其用引进的全球化，在全球范围内配置人才。
1.7人才知识产权保护政策创新
要实现跨世纪的发展，建设民营高新技术企业人才队伍，必须将知识产权的保护特别是专利保护放在战略的高度，制定系统的保护知识产权的政策，以此来保障民营高新技术企业人才的创业。既要保护民族知识产权，以此来推动我国国民经济和高新技术产业的发展；又要保护企业特别是科技企业的知识产权，以此来支持科技成果的转化和科技企业提高技术水平；还要保护技术人员的知识产权，特别是职务成果的收益权，调动广大的科技工作者和研发人员的积极性。
2民营高新技术企业人才创业社会服务体系创新
2.1推行高等教育产业化
实现高等教育产业化，有助于高等院校面向市场，以发展我国国民经济为导向，设置学科专业、进行科研课题选项。高等院校在实施产业化的过程中，必将重视科技成果的转化，将现代科学技术知识与经营管理知识结合起来。建议高等院校紧密结合科技产业发展的最新需求，从造就新一代的民营高新技术企业人才群体的战略思维出发，实施高等教育产业化战略。
2.2拓展民营高新技术企业人才创业发展空间
一是提供创业平台。积极支持建设以企业为依托的工程技术研究开发中心，建设一批具有国内外先进水平的区域性、开放性重点实验室，吸引一批高层次人才；办好高新技术产业开发区、大学科技园、留学生创业园，为民营高新技术企业人才提供施展才华的舞台；构建一个稳定可靠的推动成果供需交流的信息平台，促进产销见面，促进科技信息跨地区、跨部门快捷交流。二是实行市场准入制。取消民营企业在市场准入、生产要素配置等方面不合理限制。积极支持民营经济投资交通、能源等基础设施建设项目及教育、文化、体育等社会事业，降低门槛，为民营高新技术企业提供更加广阔的发展空间。三是放宽注册资本限制。实行直接登记制度，允许民营高新技术企业创业人员先登记注册成立企业法人，再申办项目。同时，允许新设立的民营企业注册资本实行分期注入，分批到位，切实解决企业创办时资本短缺的问题，促进民营经济快速“繁育”。加强高新技术产业园区规划，按高新技术产业自身发展规律，进一步优化要素资源配置，发挥各地的比较优势，搞好高新技术开发区及其功能区块的布局，自觉引导高新技术产业实行行业集聚，继续建好留学人员创业园区，为高新技术人才提供创业乐园。要积极引进国内外著名高新技术研发机构和企业，进一步营造高新技术发展的区域优势，努力增强浙江对高层次高新技术人才的集聚能力。建立高效优质的科技孵化器。高效优质的孵化器体系对于民营高新技术人才创业，特别是刚走出校门和海外归国人员起着至关重要的作用。目前北京已有30多个科技孵化器，如清华科技园、北航新材料孵化器、中关村留学人员创业园等，通过政府引导和政策激励，更多地创建一些专业化和社会化的孵化体系。通过建立大学科技园、市场策划、技术评估、教育培训和信息咨询，降低科技人员的创业成本，促进民营高新技术企业人才的涌现。
2.3建立民营高新技术企业人才创业的区域创新体系
发挥区域综合科技优势，加强区域创新体系建设是民营高新技术企业人才创业成功的重要保障。第一，以建设科技园区为龙头，通过营建创新网络，优化创业环境，使之成为民营高新技术企业人才的创业基地，涌现一大批民营高新技术企业人才群体，并形成辐射作用。第二，加强科技企业技术中心的建设和创新工程的实施，造就一支企业创新的专业技术人才队伍。要在组织技术创新中发现、选拔、培养一流人才，建立合理的人才梯队，给专业技术人才创立一个宽松的环境。第三，提高整体创新能力，不断生产出技术含量高、市场前景好的重大科技成果，带动提升产业结构调整。要建立完整的技术创新体系，发挥民营高新技术企业人才的创造才能，从选题开始到成果转化形成完整的技术集成，使技术商品化、成果产业化。知识向技术应用转化，科技开发向生产力转化保持在高水平。第四，建立健全民营高新技术企业的服务体系，为了进一步推动民营高新技术企业的发展。借鉴国外的经验，加强在市场经济条件下民营高新技术企业人才创业的服务体系。
2.4建立民营高新技术企业人才创业的优质中介服务机构
发展人才市场和中介组织。办好各类人才市场，建立和完善人才市场许可证制度。鼓励创办为民营高新技术企业人才资源开发提供服务的各类中介组织，通过这些机构为企业服务，可以提高企业的经营效率，改善产品质量，降低成本。
参考文献
1刘国新，赵光辉等.创业风险管理[M].武汉:
武汉理工大学出版社，2004
2刘国新，赵光辉等.民营高新技术企业人才
创业研究[M].武汉:湖北人民出版社，2005
物业管理服务论文范文6
摘要：中小企业是国民经济重要组成部分。建立现代企业制度是发展社会主义市场经济的必然要求，也是我国加入WTO后企业发展的必经之路。在当前企业市场经济竞争中，财务管理是企业可持续发展的一个关键。意在分析中小企业财务管理现状，提出加强其管理的相关对策。
关键词：中小企业；财务管理；财务控制；创新
1中小企业财务管理现状
在我国的国民经济体系中，中小企业是最具活力的部分之一，它们生产规模小、经营模式灵活，生产成本低、效率高。但同样的，中小企业的发展常常受到经济、法律和制度上诸多因素的制约，比如政策的限制技术管理人员的缺乏．生产设备落后，以及由于金融体系不发达、社会诚信缺失而导致的融资困难等等。就目前的经营情况来看，虽然有这么多相互关联的制约因素但缺乏资金仍是阻碍这些中小企业发展的主要因素。一方面相当数量的中小企业主缺乏系统的管理知识，过于重视短期的利润这样的思想导致其单纯追求销量，忽略了财务管理的重要地位。企业财务管理和风险控制的作用没有得到充分发挥。在融资方面，中小企业的资金需求一般都是通过银行贷款得以满足的，但中小企业获得银行的贷款非常困难。同时，大部分中小企业的会计帐目异常混乱，管理者无法获得及时、有用的财务信息，影响了决策的客观性和及时性。
2中小企业财务管理的问题及原因分析
2.1所有权经营权不分管理者专业水平差。中小企业典型的管理模式是所有权与经营权的高度统一企业的投资者同时就是经营者这种模式给企业的财务管理带来了负面影响。中小企业中相当一部分属于个体、私营性质。在这些企业中企业领导者集权、家族化管理现象严重，企业没有或无法建立内部审计部门，即使有也很难保证内部审计的独立性。
2.2筹资困难，资金严重不足目前我国中小企业步建立了较为独立、渠道多元的融资体系，但是，融资难担保难仍然是制约中小企业发展的最突出的问题。据统计我国300万户中小企业获得银行信贷支持的仅占10％左右。其主要原因：第一，负债过多，融资成本高、风险大。造成中小企业信用等级低资信相对较差。第二，国家没有专设中小企业管理扶持机构，国家的优惠政策未向中小企业倾斜使之长期处于不利地位。第三，大多数中小企业非国有企业，有些银行受传统观念和行政干预的影响。对其贷款不够热心。
2.3项目论证缺乏科学性。
（1）追求短期目标。由于自身规模较小，贷款投资所占的比例比大企业多得多，所面临的风险也更大。所以它们总是尽快收回投资，很少考虑扩展自身规模。（2）投资盲目性，投资方向难以把握。
3财务管理方面的创新
3.1关于观念的创新。
（1）人本化理财观念。传统的财务管理是以资金为中心，而在当今时代，重视人的管理与发展观，已成为现代财务管理发展的基本趋势。中小企业财务管理应把对人的激励与约束放在首位，建立责、权、利相结合的财务运行机制，充分挖掘和发挥人的潜能，调动人的创造性、主体性和自觉性。
（2）动态管理观念。在当今时代，企业经营随时面临着诸多不确定变化因素的挑战，中小企业财务管理必须树立动态管理观念，服从竞争需要，立足未来，根据市场信息及企业实际不断比较、分析和选择，在动态中寻找最佳平衡点，及时采取相应措施，提高管理效率。
（3）风险理财观念。在市场经济机制下，任何一个市场主体客观上都存在着蒙受经济损失的机会与可能，即不可避免的承担一些风险。这种风险会随着知识经济的到来而增长。因此，中小企业财务管理人员必须树立正确的风险观，善于对环境变化带来的不确定性因素进行科学的预测。有预见性地采取各种措施，使可能遭受的风险损失尽可能最低。
（4）信息理财观念。在现代市场经济中，信息成为市场经济活动的重要媒介，而且随着知识经济时代的到来，新信息技术革命使信息的传播、处理和反馈的速度大大加快，从而使交易、决策可在瞬间完成，经济活动的空间变成了所谓的“媒体空间”和“网上实体”。这就决定了在知识经济时代里，中小企业财务管理人员必须牢固地树立信息理财观念。
（5）融资第一的观念。传统财务管理模式是自有资本的发展和延续，以自有资金为核心。市场经济下企业竞争成败的关键已不再是单单的自主理财，而是资本运营、培育和扩张。因此，中小企业在财务管理中应树立融资第一的新观念，优化资源结构，顺应新经济发展的要求，提高企业效益。
3.2关于目标的创新。工业经济时代的企业管理目标是“股东财富最大化”。在知识经济的时代，物质资本的地位相对下降，而知识资本的地位相对上升。这一变化决定了企业财务管理目标已不再仅仅归属于股东，而应归属于“利益相关主体”。企业是利益相关者契约集合体。企业要实现其自身的可持续发展，就理应维护契约的公平和有效性，使“集合体”中的各主体的利益最大化。
3.3关于内容的创新。
（1）融资活动的创新。传统的融资活动主要是财务资本的筹资管理。在知识经济环境中，知识成为资源配置的第一要素。知识资源的拥有量是企业在市场竞争中成败的关键因素，中小企业财务人员应把对知识资本的培育作为重要的理财活动。企业不仅要筹集物质资本，还要筹集“知识资本”或者说“智力资本”，甚至筹“知”或筹“智”重于筹资。
（2）投资活动的创新。在知识经济时代，投资的重点由有形资产转为知识资产、无形资产。因此，中小企业投资活动应更加注重投“知”或投“智”活动。二是应加强风险投资管理。随着知识经济的发展，使风险投资管理在财务管理中的重要性进一步提高，这就要求中小企业加强投资项目的可行性分析，并改进无形资产价值的补偿方式，以控制投资风险。三是克服中小企业投资的盲目性。中小企业典型的管理模式是所有权与经营权的高度统一，企业的投资者同时就是经营者，容易一人说了算、造成投资的盲目性。
（3）财务分配活动的创新。在工业时代，物质是第一生产要素，谁拥有了物质资本，占有了生产资料，谁就享有收益的分配权。在知识经济时代，知识成为第一生产要素，因此，按“知”或按“智”分配成为知识经济时代的必然选择。
3.4关于手段的创新——网络财务。
（1）知识经济是知识化、信息化的经济，随着信息技术和互联网的普及与发展，传统的桌面式财务管理将逐渐向网络式财务管理变化。网络财务系统突破了空间局限，使物理距离变成鼠标距离，使管理能力能够在网上延伸到全球任何一个节点。众多的远程处理功能得以实现，例如：远程报表、远程报账、远程查账、远程审计等，强化了主管单位对下属分支机构的财务监控。网络财务的远程处理和协同业务能力使得企业财务管理向集中化管理跨进。
（2）建立地方性的企业会计信息披露媒体和渠道，如工商、税务系统的出版物或网站，可供社会公众随时进行查阅。
（3）强调对成长性的披露。一般来说，中小企业板的公司通常盈利现状不太理想，但成长潜力较大，同时公司的风险也大。为了减少风险，必须对公司的盈利能力与发展前景进行披露。通过对成长性披露，也可以让一批质地真正好的公司受到投资者或潜在投资者青睐，求得发展。
3.5关于监管活动的创新。中小企业约占40%的比例都是兼职会计，还有约10%的比例是会计记账机构记账，大多仅限于简单记账的财务管理。这都严重制约着中小企业的长远发展。在中小企业自身财务总监管理的基础上，应设立政府管理的公共财务总监机构（第三方内部审计部门），根据中小企业的行业分类，由专门的财务总监（专家团队）定期对中小企业进行财务管理的社会化监督管理，参与中小企业重大投资、经营的决策，进行行业性的财务分析，提出财务管理方面的建议和方案。现代社会已进入创新时代。可以说不创新则停顿，不创新则衰退。加强财务管理的创新将是我国中小企业在新的市场经济形势下必然选择。
