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商业综合体调研报告范文1
一、独立学院环境设计专业《公共空间设计》课程特点及定位
以南华大学船山学院环境设计专业课程建设为例，虽依托于母体高校“产、学、研”、“理论与实践”结合的模式，但有着自身的独立性与发展特点。其中，《公共空间设计》在整个专业课程体系中起到一个承上启下的作用，适用对象为大三年级学生。该课程的先修课为《CAD装饰制图》《手绘效果图表现技法》《室内设计原理》《居住空间设计》，目的是全面发展学生的专业技术能力并建立起学生对整个专业的全面、系统认识，同时也是公共空间设计课的知识基础。公共空间设计课程运用先修课程中所学到的各种艺术处理手法进行空间功能布局与设计项目训练，以学生的创造性思维与艺术创作能力为前提，强调理论与实践技能的内在关联性与逻辑统一性。如何在课程教学中积极引导学生掌握公共空间设计的核心知识与设计技能，不断调整教学内容与教学方法，这成为公共空间设计课不同于其他专业必修课的显著特点。
二、独立学院环境设计专业《公共空间设计》课程教学设计思路
如上所述，独立学院需要结合环境设计专业的特点及行业对于相关人才的需求构建一套完整的公共空间设计课程教学思路，采取“目标、内容、方法、评价”的循序渐进的思路进行应用、创新能力的培养。1．课程目标设计。课程教学改革的方向需要确切的目标。公共空间设计课程的总体目标包含两个层面，一个是知识目标，需要学生掌握概念、功能、设计的前提与思考、设计的表现手法；一个是能力目标，培养学生具备公共空间功能规划能力、施工图与效果图表现能力、设计实践与综合管理能力、项目协调与团队合作能力。对于独立学院的学生而言，能够学以致用才是关键。适用于独立学院的公共空间设计课程目标应具备发展性：第一，引导学生重视并掌握基本原理与基础知识；第二，引导学生运用逆向思维，在实践中验证理论；第三，引导学生自主的树立问题意识，能够结合实际能动地吸收知识。2．课程内容设计。公共空间设计涵盖的空间类型较广泛，在理论和实践跨度上具有交叉综合的特点，大量的知识点与有限的课时是首当其冲的矛盾问题。公共空间设计课程内容可以有的放矢，分为两大部分，其中设计1以办公空间、餐饮空间为核心；设计2以商业展示空间、娱乐空间为核心。除此之外，重难点不突出、内容不能适时更新也是一大现实问题。如今，在设计观念转变、建筑趋向一体化的形势下，仅仅讲授功能单一的公共空间无法顺应时展的需要。以建筑综合体设计内容为核心的公共空间设计课程包含居住、办公、餐饮、商业、展示、娱乐、观演空间等，将其概括为办公综合体与商业综合体两大模块，这对于独立学院学生来说更具有实践的指导意义。3．课程方法设计。公共空间设计课程的教学既有很强的理论性，也有很强的实用性。传统的教学方法无法让独立学院的学生获取充分的职业能力。针对该课程发展性目标的特点，可将课程教学方法设计为专题教学法、分组教学法、模拟教学法、项目教学法。专题教学法突破课程教学大纲的局限性，通过拟定若干个相互关联又各自独立的设计专题，经过系统的整合，让学生把握最前沿的行业动态和知识点。分组教学法是建立在专题教学的基础之上，将学生分组并围绕特定的专题展开教学，激发竞争意识并调动学习积极性。模拟教学法主要环节为创设情景，模拟项目实施全过程，通过多媒体或实物投影展示的方式，让学生更形象、更直观地理解教学内容。项目教学法将学生带入真实的项目环境中，以任务为导向进行教学活动，全面提高学生的实践能力。4．课程评价设计。公共空间设计课程的教学评价形式较为单一，仅以课堂平时表现和设计作业作为主要评判依据。多层次、综合性的评价体系才能将独立学院学生的学习兴趣调动起来，因此宜采取校内外结合的评价形式，包括过程评价与结果评价。一是从学生对知识的理解和掌握程度出发，通过调研报告、文案撰写、设计制图与表现、PPT答辩、考勤与课堂表现等几个方面来考核；二是从学生的实践能力出发，通过实习单位的专家评估，包括专业技能、解决实际问题的能力、创新能力、团队协作能力等，建立起动态的评价系统，使教学更接近行业标准。
三、独立学院环境设计专业《公共空间设计》课程教学改革策略
1．专题式教学策略。专题式教学主要是将教学内容以专题的形式分阶段进行，每个专题有着独立的教学主题，具有体系化与针对性的特点。在公共空间课程教学设计过程中，根据先修课程与辅修课程的特点，设置办公综合体与商业综合体两大不同阶段的专题内容。从居住空间设计到公共空间设计1的学习，就是从家装思维向工装思维的转变过程。因此，针对这种情况，具体设置“SOHO居家办公—商业办公间—办公综合体—餐饮”的专题衔接；公共空间设计2的专题教学思路为。“商业综合体—酒店综合空间”。每一个专题都包括理论与实训环节，有助于提高学习效率。2．模块化教学策略模块化教学主要是将教学内容分为若干个单元模块，并采用讲授法、讨论法、调研法、实验法等多元综合化的教学方法进行针对性教学。模块化教学往往与专题教学有机融合，才能起到以点带面、系统化的教学效果。公共空间课程模块化教学的构建就是建立在专题教学内容的基础上，将其划分为若干个模块。例如：商业综合体专题划分为展示、卖场、餐饮几大模块，模块之间可自由组合，可以自主选择“展示＋卖场”、“展示＋餐饮”、“卖场＋餐饮”等多种组合形式，将每个知识点与整个知识体系进行整合，提高专业学习质量。3．报告式教学策略。报告式教学的传统形式是聚焦某个特定的主题，采用讲座的形式进行教学，让学生对知识形成整体的意识。本文阐述的公共空间设计课程报告式教学与传统形式有很大出入，包括教学主体、教学内容、教学形式、教学方法、教学评价方面。其中，教学主体不是教师或者专家，而是学生，将室内设计竞标的方法理论与实训专题相结合。在教学过程中，学生上台汇报PPT，教师与部分学生组成答辩小组，全程模拟室内设计竞标阶段的全过程。报告式教学不仅能调动学生主动性和积极性，还能提高教学指导的效率。
作者:张颖 单位:南华大学设计与艺术学院环境设计系
参考文献：
［1］周芬芬．南华大学独立学院艺术设计专业大学生创新应用型人才培养模式研究［J］．品牌（下半月），2014（11）：137．
商业综合体调研报告范文2
根据县人大常委会____年工作要点，3月9日至18日，财经工委组织调研组，在____主任带领下，对全县中小企业发展情况进行了调研。调研组听取了县经信委、商务局等9个相关部门汇报,并进行了座谈，参加了经信委召开的13个重点企业的座谈会，了解我县中小企业发展现状以及发展过程中存在的困难和问题，现将调研情况报告如下：
近年来，县委、县政府高度重视中小企业发展，围绕推进“产城一体化”目标，积极应对复杂多变的宏观经济下行、要素制约等不利因素，解放思想，开拓创新，在建设发展平台、优化发展环境、加强招商引资、促进转型升级、加大扶持力度、破解要素制约等方面做了大量工作，我县的中小企业得到较快发展。至2014年底，全县登记在册的中小企业2268家，其中：规模以上工业企业101家，限额以上商贸企业95户。注册资本（金）68.67亿元，同比增长215.82%，上缴税收8.28亿元，占地方财政收入67.83%。完成的专利、技术创新、新产品开发占80%以上。中小企业成为我县经济发展的主力军，在稳定增长、扩大就业、促进创新、繁荣市场和满足人民群众需求等方面，发挥着重要的作用。
综观我县中小企业的发展，主要有以下几个特点：
（一）发展目标明确，发展速度不断提升。县委、县政府提出把____建设成为“最美皖北水乡”和“争当蚌埠重返全省第一方阵排头兵”的战略目标。全县上下围绕目标，相关部门积极作为，出台政策，创建平台，优化服务，中小企业得到较快发展。2014年末，全县中小企业数是十一五末的2.4倍，一、二、三产分别是149家、488家和1631家，全县第二产业实现增加值44.8亿元，第三产业实现增加值43.2亿元，二、三产创造的增加值占全县生产总值的63.5%。全年新增规模以上工业企业24家，产值超亿元的企业达57家，完成工业固定资产投资30亿元。工业经济运行质量不断提升，企业规模逐步扩大。
（二）产业特色鲜明，区域优势进一步显现。我县的中小企业经过多年的发展，逐步形成了自己的产业特色。工业形成了以服装加工、纺织业、机械制造、农副产品加工为代表的主导行业，飞宇轴承、天麒面粉、华芳纺织、咏琪机械等企业产品具有较高的市场占有率，产品供不应求；农业形成了以现代牧业、秋实草叶、沱湖螃蟹等为主的养殖、加工一体化产业。现代服务业快速发展，总投资50亿元的彩色田园综合体项目启动一期红枫基地建设，沱湖乡荣获2014年度“安徽省特色景观旅游名镇”称号；省级园林城市创建、徐明高速开通，____区域优势进一步显现。
（三）推进结构调整，促进企业转型升级。面对宏观经济下行的影响，政府及相关部门克服困难，通过狠抓招商引资，加大科技创新力度，积极推进企业转型升级。____春生物科技、东博米业等6家企业获批市级企业技术研发中心，淮酒酒业等4家企业获市级“两化”融合示范企业，飞宇轴承等5家企业获省市级“专精特新”中小企业称号。
（四）积极打造发展平台，加大政府扶持力度。城南工业区建设力度不断加大，园区道路实现循环贯通，极大的改善了投资环境；积极搭建政银企合作平台，帮助企业解决土地、融资等具体困难，切实缓解要素制约。通过制订产业发展规划和扶持政策，县政府在全市率先出台鼓励小微企业入园套餐。中小企业产业园已有部分企业入驻。小溪、临北等农民工创业园加快发展。政府及相关部门认真落实国务院简政放权的决定，积极贯彻注册资本登记制度改革政策，加大《政府权力清单和责任清单》清理力度，降低企业准入门槛，2014年，全县新注册各类企业526户，同比增长217户。全年共取消、缓征、免征涉企收费61项，减轻企业负担2400万元。认真落实各项税收优惠政策，进一步加大政府扶持力度，2014年税务部门减免中小企业各税733.93万元，县财政对企业各类扶持资金达17857.65万元，发放企业专项资金1284.9万元，国有企业对招商引资企业阶段性参股资金9000万元。大力营造大众创业，万众创新的良好发展环境，鼓励转型升级，做大做强。
调研发现，我县的中小企业在发展过程中仍有一些较为突出的问题：
一是企业规模小，市场占有率低。调研发现，我县的中小企业，根据国家的划分标准，绝大部分属于小型或微型企业，资产规模、职工人数和销售收入都处于较低水平，市场占有率低，抵御市场风险能力较差。部分企业出现经营困难，处于停产、半停产状态。
二是工业经济总量小，工业化水平低。截止到2014年底，全县中小工业企业488家，其中，规模以上工业企业101家，完成工业总产值209.8亿元
，工业增加值50.3亿元，工业化率仅为24.4%。规上企业的数量和工业增加值在三县最低。工业经济总量在全市处于中下游水平，高新技术企业和战略新兴企业数列全市三县六区末位。三是“融资难、融资贵”的现象依然突出。调研发现，目前中小企业银行贷款利率高，一般是基准利率上浮30%，甚至50%；各种中介费高，企业贷款涉及担保费、资产评估费、财务顾问费等繁多的中介费，环节多时间长。而导致融资难、融资贵的主要原因：一是受中小企业信用度不够、风险大影响，金融机构放贷谨慎；二是资本市场不完善和金融产品缺乏，导致融资渠道单一；三是担保机构在规模和服务上难以满足中小企业发展需要，收取的担保费高，并且还收取企业的保证金,致使企业的融资成本高；四是银行与企业之间信息不对称，缺乏合作互动。2014年，全县工业企业贷款15亿元，仅占存量的20%，金融对实体经济的支持力度有待进一步加大。
四是企业用地和用工等要素保障跟不上。目前，用地管理进一步加强，用地指标紧张，土地权属变更难，对中小企业发展项目建设用地形成极大制约，很多有市场和发展前景的成长型中小企业项目难以落地，小微企业用地更难以保证。同时，园区建设“圈地现象”不同程度存在，使得部分土地闲置，造成土地资源浪费。另外，中小企业的用工和社保缴费矛盾较为突出。中小企业规模较小，专业技工、熟练工和高级人才引进难，稳定难，劳动力男女、年龄等结构性矛盾突出。调研还发现，今年，园区普遍企业反映缴纳“五险”负担重，缴费金额超过发达省份，因此，园区企业欠缴社保费现象严重。
五是受宏观政策影响，招商引资难度加大。国务院清理规范税收优惠政策下发后，我县近年来出台的招商引资等优惠政策已清理上报，暂停实行。原先与企业签署的协议优惠政策一时无法兑现，企业不能理解。如华芳、华运毛纺、恒源技研等企业反映土地出让金、税收等按协议应兑现奖励政策没有明确兑现期限，企业反映比较强烈。因此，今年的招商引资以及财税收入压力加大。
六是商贸服务业发展滞后，且缺乏整体规划。调研发现，我县的商贸流通企业数量多，规模小，增长后劲不足；商贸服务业滞后于人民生产生活需要，物流业发展滞后，网络化经营能力有限，商贸物流服务业现代化水平和管理水平低。
为使县域经济较快地摆脱困境，进一步推进中小企业又好又快发展。 针对我县中小企业发展中存在的问题，提几点建议：
（一）完善扶持政策，发挥导向作用。政府及相关部门要认真研究国家关于扶持中小企业发展的各项优惠政策，主动适应经济发展新常态。一要坚持工业强县战略不动摇。工业是地方经济的“骨架”，是解决就业的重要途径，也是服务业发展的基础和农业发展的后盾。要进一步突出工业重点，认真研究解决工业企业发展中的问题，抓紧完善扶持工业政策，积极推进中小工业企业转型升级，做大做强。二要进一步注重商贸企业和现代服务业、物流业等产业的发展，制订相应激励政策，帮助解决企业用地、资质升级等方面的突出问题，促进产业协调发展；三要在完善招商引资企业扶持政策的同时，高度重视本地现有企业的发展，研究出台相应的用地、资金、税收等优惠政策，鼓励现有企业做大做强，减少企业外流。
商业综合体调研报告范文3
一、人才需求市场特色定位
中小企业创业与经营专业培养服务于广东地区经济社会发展，为中小企业培养“下得去、留得住、用得上”应用型创业及基层管理人才。中小企业从创业初始，中低层管理人员往往是家族内部人员，因为家族内部人员之间的信任可以降低交易费用。但是这些中低层管理人员往往没有经过专业培训，尽管实践经验丰富，但是知识有限，管理理念与方法比较落后，管理水平和能力提升的空间十分有限。这严重制约了中小企业的转型升级，具体表现在许多企业管理成本偏高、市场开拓能力薄弱、产品渠道拓展不力等，从而导致企业失去成长机会或急速陷入失控和衰败的陷阱。因此，这些中小企业需要补充大量的高素质应用型基层管理人员，调查中发现，珠三角中小企业学历在大专以下的职工占62.85%，具有大专以上学历的职工比例偏低；有79.17%的中小企业缺乏管理人才，有75%的中小企业缺少具有销售能力的人才，91%中小企业表示今后相当一段时间内有招聘经营管理人才意愿，这表明中小企业对管理类专业毕业生的需求很大。
然而，中小企业难以吸引和留住著名高校毕业生和高层管理人才，相当部分本科、MBA毕业生眼光较高，不肯低就于中小企业。有关资料显示，多年来，广东地区工商管理类中高层次人才主要集中在广州、深圳两大核心城市的大型企业，约占70%，而二、三级城市中小企业所占比例较低，特别是占广东省土地面积65%的粤东、粤西、粤北等经济相对落后地区的县域、城镇更是难以吸引、留住人才，其中小企业普遍缺乏高素质管理人才。人才预测表明，今后5～10年内广东地区中小企业管理人才的供需矛盾仍将非常突出。显然，中小企业创业与经营专业为中小企业培养“下得去、留得住、用得上”的应用型基层管理人才，大有用武之地。
二、人才培养类型特色定位
中小企业创业与经营专业把学生的创业创新能力与企业管理能力培养有机整合，培养既能创业又能胜任中小企业经营管理岗位的复合型人才。广州工商学院地处珠三角中心，中小企业创业与经营专业生源主要来自广东，他们大多文化基础较差，学习热情较低，但思维活跃、动手能力强，对创业充满激情和理想，对企业经营管理表现出迫切的愿望和期待，毕业后自主创业和管理家族企业比率高。经调查了解，广州工商学院中小企业创业与经营专业70%以上学生家庭具有家族企业或经商背景，家长们都希望孩子能成为第二代企业家。据东莞市政府所做的《东莞新一代民营企业创业者调研报告》分析，未来5～10年，东莞企业将进入接班的高峰期，这批接班人大多是80后、90后，他们终将会成为东莞的主流。无数事实表明，新经济时代要求第二代“发展型”（或“二次创业型”）企业经营管理人才不仅需要具备现代工商企业经营管理知识和能力，还需要具有创业创新素质和能力以及一定的经营决策能力和良好的人文素养。中小企业创业与经营专业一个显著的特色和优势，就是将创业与经营管理相融合作为一个专业领域加以系统整合，针对创业的不同阶段和新创企业的成长过程，遵循创业与管理教学的内在规律和特点，系统设计人才培养模式，形成完整的教学体系、教学计划与教学课程，强化创业及其管理的实践教学，突出具有创业与经营管理相融合的教育特色，以培养适应中小企业创业创新和经营管理需要的复合型人才。
三、人才培养目标特色定位
商业综合体调研报告范文4
城市化是一个全球性的社会经济转型现象，是经济发展进程中必然面临的重大问题之一。城市化程度也是一个国家经济发达程度，特别是工业化水平高低的一个重要标志。我国已将“城市化战略”列入发展规划，作为21世纪中国实施迈向现代化第三步走的重大措施之一。毋庸置疑，城市在社会经济发展中的作用非常巨大，但在城市化进程中也出现了很多问题。交通拥堵、环境恶化等城市生态难题随之而来。
在经济与环境这个天平上，如何平衡两者的关系正成为决策者们面临的难题。而如今，当人们习惯了被废水、废气、噪声等污染因素充斥着的生活的同时，一个新的环境污染源已悄悄降临，这就是色彩污染。
色彩污染源于对色彩的不科学利用
在现代化国际大都市的建设中，色彩是城市管理的有效手段。它美化着城市，营造着文明的氛围；它美化着人们的生活，也丰富着人们的心灵。色彩可以使城市多姿多彩，也充盈着生机和活力。绿色的梧桐树，五彩缤纷的花卉，淡雅的高楼，色彩绚丽的衣着，使城市充满高雅的文化气息；色彩可以反映一座城市文化的多样性和包容性，色彩中能听城市现代化的脚步声。科学和智慧的利用色彩，能帮助我们传送信息，营造氛围，美化环境，进而服务于我们的生活。
色彩是建筑的语言，城市色彩又是城市环境的一部分，也是城市景观和城市形象的综合体现，是城市规划的一个重要方面。
同时，我们也不可回避的是，在城市化进程中，由于对色彩的不规范、不科学的使用，造成的色彩污染已经显现。从南到北、由东至西，在城市建设中各种新材料、新涂料的盲目使用，将城市涂成色彩斑斓的“大花脸”，使城市既失去鲜明的个性，又切断了历史文脉，色彩污染直接影响到的是城市居民的身心健康。目前，中国城市建设中最严重的问题之一，就是城市色彩没有统一规划，导致上述现象的出现。色彩使用不科学而造成的色彩污染正呈现集中爆发的态势，所以又很多专家也在呼吁对色彩利用出台相应的法规来约束，以改善目前盲目利用色彩而造成的色彩污染现状。而早在2004年召开的色彩产业现状与未来发展研讨会，就已经将色彩污染提到了议事日程。作为中国色彩事业的权威机构――中国流行色协会最近几年也在普及色彩科学、规范色彩规划方面做了大量工作，成效显著，但要在全民意识上达成共识，仍然需要社会各行业、各部门来携手合作。
随着城市的迅速发展，面对城市“色彩污染”的呼声日渐趋高，如何管理好城市色彩，作好规划与设计，成为摆在城市设计者、城市规划者和城市管理者面前的一个重要课题。要遵守色彩设计的“规范”，要对色彩设计加以“限制”，制定景观法以及编制在法律意义下的导则、指南等似乎为我们指引了一条阳光大道。城市是人类聚居最基本、最重要的组成形式，是物质和精神要素的综合反映体。在当今城市发展中，严峻的城市环境带来的物质损失、精神伤害让我们对色彩开始重新审视，面对这柄双刃剑，如何发挥其最大的优势而免受其害值得我们思考。
有两张面孔我们无法忘怀，那是母亲的面孔和城市的面孔。
――谚语
城市色彩污染带来的担忧
城市建筑色彩的构成和建筑物的外观色彩是影响城市景观的主要因素。美丽的城市离不开色彩的构成，色彩的构成与周围景观的协调可以使居于其中的人们感受到城市的舒适和美丽。合理巧妙地运用色彩能使生活于其中的人们带来愉快的视觉享受。
中国流行色协会常务副会长梁勇表示，色彩本身是没有美丑之分的，所谓色彩美，完全建立于色彩与色彩、色彩与环境的搭配上。提及城市色彩，很多人会错误地认为，建筑要用各种“最美”的颜色来装饰和装扮。实际上，人们视觉认为最美的色彩，如果出现的地方的不对，或搭配的比例不协调，便可能是最丑的色彩。梁勇副会长表示，目前中国城市建设中最严重的问题，并不在城市色彩上，城市色彩出现的问题，主要原因也不在色彩本身，关键是城市规划。由于对新建筑的体量、高度、风格、质料及环境协调等方面缺少严格控制，许多超大体量、超高层楼拔地而起，伪古典风格与现代、后现代风格建筑并肩而立，这都给城市风貌造成了致命的、难以愈合的硬伤。可以想见，如果一座给城市带来色彩污染的建筑矗立起来，我们将面临两难的尴尬境地，拆除将造成巨大的经济损失，而放任不管其给城市造成的影响将会持续数十年。无论是时间还是金钱上的损失我们都是受害者。
城市化是不可避免的趋势，城市色彩污染问题也不是直到今天才出现，那么，这些后遗症显然更不是单纯靠城市色彩设计可以解决的。所以，我们所能做的，便是制定色彩规划，使某些杂乱无章的建筑在现有的情况下，尽量在色彩方面获得统一性。
城市色彩规划是近年来国内许多城市，特别是历史文化名城所关注的问题。我国城市在超高速发展及扩容过程中，由于规划失控，忽视城市色彩，使某种“显富、摆阔、攀比、争强”的“暴发户”文化在城市建设中蔓延开来。而直到今天，当我们品尝到了城市色彩污染带来的苦果后才开始重视色彩问题起来。
城市色彩污染的一大根源是色彩的商业化运用，突出表现在新建筑色彩话语霸权的争夺、色彩杂乱带来的视觉污染等等。对此，中国建筑师学会的布正伟从建筑师的角度，提出了清除城市色彩视觉污染的措施。他认为，面对城市色彩问题，我们不仅要从现代环境艺术理论方面去提高，而且，更应当强化我们在城市建设中的务实精神。
当色彩在城市中的使用达到无序的状态时，自然而然就会对人产生伤害。色彩作为视觉传达信息的重要因素，能表达情感，能给人们带来不同的情绪、精神以及行动反映。色彩的调制与运用得当，可以为人们的生活环境增添美感，还能有效地缓解肌体疲劳和心理压力。
色彩直接影响着精神，色彩和谐统一的关键在于对人类有目的的启示激发。
――抽象表现主义大师康定斯堪
规范对色彩的利用是众望所归
中国流行色协会建筑与环境色彩研究专业委员会委员缪维认为，城市环境色彩污染主要表现在四个方面：一是不讲究艺术规则，违背色彩科学；二是广告泛滥，严重污染人文环境；三是交通色彩标志全国不统一，不利于交通执法；四是灯光工程盲目上马。
色彩是城市美的重要组成部分，优美和谐的城市色彩给人们在心理、生理上产生良好的影响，相反，杂乱的城市色彩严重影响人们的生存质量和居住环境。北京服装学院副教授崔唯以北京城市建设为例，指出由于缺乏城市色彩建设规划而带来的负面效应，不受限制的色彩规划正在蚕食着古都风貌，造成致命的、难
以弥补的破坏。同时长期生活在色彩污染的环境中，会严重影响身心健康，破坏生活质量。
在规范城市色彩的问题上，日本有很多可以借鉴的经验。上世纪70年代初，日本在经济高速发展过程中，出现了新型建筑与传统景观的矛盾，以及城市色彩污染严重现象，东京市政府在有关专家的建议下做出了整顿城市色彩混乱的决定，并委托都市色彩研究中心完成了《东京色彩调研报告》，后来这份报告成为东京城市色彩规划的蓝本1981年日本建设部提出了“城市空间色彩规划”法案，以立法的形式对城市色彩规划、设计作出规定：2005年6月，日本《景观法》实施，为世界城市色彩的管理提供了新的手段，也为景观色彩管理与规划设计工作提供了一个成熟的借鉴与参考。
针对城市建设出现的色彩问题，专家们呼吁城市色彩环境需要立法。最近，长沙市在整治城市色彩污染问题上又推出举措，为了清除有碍观瞻、影响市民身心健康的“色彩污染”，建设宜居城市，长沙市将“暖色系红橙色调”定为城市色彩。从5月1日开始，长沙新建筑物违反色彩规划将不能通过竣工验收，现存的建筑不规范颜色，也面临限期整改。对长沙为城市设定色彩基调之举，业界很多专家认为，在城市管理者从体量、高度、风格上统一城市建筑很困难的现实背景下，制定色彩规划是建设“宜居城市”的有效途径。而确定城市色彩基调来治理视觉污染，后期严格管理则更关键。
面对日趋严重的色彩污染，一些地方政府已开始行动来。北京市政府早在2000年就曾颁布《北京市建筑物外立面保持整洁管理规定》，在去年奥运会的筹备过程中，北京奥运会科技委员会将色彩列为奥运科技中的重点项目，并组成专门机构，对色彩进行调研、规划、设计和整改，让世界看到了一个和谐、美丽的新北京。此外，哈尔滨、上海、深圳、青岛、武汉等城市也纷纷行动起来，把色彩设计列为城市建设的一个重要方面。这些举措将会让我们居住的城市更加舒适、惬意，人居环境质量也将不断改善和美化。
在眼睛的世界里，色彩是重要的组成元素之一，只要有光的地方，就有五彩缤纷的色彩。色彩，这一跟我们生活息息相关的事物，如何利用好、规划好，发挥其最大的优势为我们服务，将是一个长期而艰巨的任务。社会各行业、各部门应该携起手来共同共同投入到创造宜居环境、建设美好家园的工作中来。
商业综合体调研报告范文5
关键词 年轻旅游者；高校学生；旅游网站；信息搜索行为
Research on Internet Information Search Behaviors of Young Travelers in China:
a Case Study of the University Students in Guangzhou
CEN Chengde, LIANG Ting
(Business School, Sun Yatsen University, Guangzhou 510275, China)
Abstract：With the rapide development of Internet, it has played an important role in both marketing and ecommerce of Tourism Industry in China. Meanwhile, with the appearance of self service travel, ecommerce is becoming more and more popular with yong travelers. However, few researches have been done on travelers' Internet consumption behavior. This article, therefore, makes an indepth analysis of the characteristics of yong travelers' Internet information search behaviors on the basis of previous studies. With the results of questionnaire surveys did in Sun Yatsen University in Guangzhou and South China University of Science and technology, the paper summarizes the characteristics and preference of Internet information search behaviors of university students and makes some relevant suggestions for positioning and constructing travel websites.
Key words：yong traveler; university student; travel website; information search behavior
一、问题的提出
近几年，基于互联网和信息技术在我国的快速发展，电子商务在我国的商业运用中起到了越来越重要的作用。《2004-2005年中国互联网市场研究年度报告》显示①：2004年中国互联网服务市场实现收入292.3亿元，比2003年增长30.4％，2005年－2009年，中国互联网服务市场将以34.8％的年均复合增长率迅速增长，2009年的市场规模将达到1436.8亿元。据人民网报道：据世界旅游组织预计，中国有望成为未来全球最大的旅游市场，业内人士还预测，3年以内，旅游市场将有10％的交易额来自网络支援，世界主要旅游客源地约1/4的旅游产品订购将通过互联网进行；而另一项调查表明，现在通过网站了解旅游信息的游客已经上升至被调查人数的1/3。
互联网和电子商务在给我国旅游业的经营带来机遇的同时，也提出了新的挑战。互联网和电子商务对旅游消费者的传统消费行为产生了巨大的影响，在未来10年至20年内，包括中国在内的大部分国家的许多人将生活在互联网和电子商务生活方式之中，对他们来讲，借助网络获取旅游信息、选择旅游目的地、制定旅游计划和安排旅游行程将成为一种习惯。而目前，我国旅游业在运用电子商务方面仍然存在相当多的问题，例如：各网站经营的旅游信息雷同，没有形成特点和卖点，从而导致信息更新缓慢，在线冷淡；各旅游网站没有形成品牌优势，极少针对不同的细分市场进行网络营销；互联网基础设施很不完善，数据的传送与管理依然非常有限；传送速度慢；缺乏成熟的新型旅游电子商务产品网络服务；难以进行网上交易等。而在学术界，目前国内对旅游业网络营销这一方面的研究不多，已发表的文章多趋向于概念表述和定性分析，缺乏利用实证研究去分析旅游消费者的网络消费行为。因此，我们有必要深入了解消费者网络消费行为的特征与偏好，发掘他们的消费需求，建设符合消费者期望的网站，从而推进我国旅游电子商务的发展。
本文将选取年轻人的网络搜索行为作为研究的对象，理由如下：
Tourism Science旅游科学我国年轻旅游者的网络信息搜索行为研究第一，年轻人是我国网民的主要组成部分。中国互联网信息中心(CNNIC)的2005年第15次互联网报告显示：在网民的年龄结构方面，18-24岁的年轻人最多（约占52％），远远高于其他年龄段的网民而占据绝对优势，而35岁及以下的网民则达到了7596万(约占91%)。在该信息中心历次的调研报告中也显示，年轻群体的比重一直持续上升。由此可以看出，研究年轻人的网络消费行为对我国旅游电子商务的发展有重要作用。此外，CNNIC的调查也显示：在上网的年轻人中，有大约40％是高校学生[8]。因此，通过研究高校学生旅游网络信息搜索的行为特征与偏好有助于我国旅游网站的定位和设计，对加快我国旅游电子商务的发展有一定的启示意义。
第二，中国自助游的发展需要与之相适应的旅游电子商务，而年轻人是我国自助游的主要群体。因此，关注这些年轻的自助旅游者如何运用互联网查询有关信息、组织出游团队和安排游程将对旅游电子商务的发展有重要影响。
二、文献综述
（一）有关旅游消费者信息搜索行为的研究
根据索琳戈尔的《消费者行为学》阐述[1]，消费者在决策前通常需要信息的搜索，信息的来源主要包括两方面：内部信息和外部信息。内部信息，即贮存在记忆中的信息可能是通过以前的搜索或个人经验积累的获得；外部信息有4种主要来源：(1)个人来源：如朋友和家庭；(2)独立或公众来源：如消费者组织、有偿专业咨询、政府机构；(3)营销来源或商业来源：如营销人员、网络与广告；(4)经验来源：如产品的直接测试和试用。市场特征、产品特征、消费者和情境特征相互作用，共同影响个体的信息搜集水平。
Dogan Gursoy,Ken W.McCleary(2003)通过研究[2]，建立了旅游消费者信息搜索的理论模型。模型是建立在旅游消费者的心理动机、经济因素和信息搜索方式上的综合体。他指出，旅游消费者在信息搜索时可能会使用到内部和外部的信息。信息搜索直接受感觉中的内部和外部成本、以及参与搜索的程度影响。此外，亲朋好友和专家的意见、自身的学习和先前的经验都会直接影响到信息搜索行为。
（二）有关消费者网络信息搜索行为的研究
英国学者Patrick Butler和Joe Peppard（1998）在研究中提出[3]，在网络中，企业如果要对消费者的需求迅速作出反应的话，就必须理解消费者的网络购买行为。网络市场应该对传统的消费者行为模型作出修改，发现消费者的潜在需求和这些需求在互联网中的体现。两位学者就消费者行为在实体市场和网络市场的差异进行了比较，认为在消费者的辨别和问题识别阶段，网络市场应该利用数据库了解消费者需求，并对问题作出迅速的反应；在吸引消费者信息搜索方面，应利用大众媒体进行整合传播，时刻监控服务质量，并采用积极的“推进式”服务，重视虚拟社区和用户群的认可，善于采用模拟和监测技术。
哈佛商学院教授Lisa R. Klein（1998）的研究试图提出[4]：媒体是如何影响消费者信息搜索行为的。以互联网为代表的互动媒体能够从两个方面直接影响消费者的行为：分别是准备购买阶段和消费者持续的信息搜寻阶段。
美国学者Amit Bhatnagar, Sanjoy Ghose（2004）研究发现[5]，不同类型的消费者的网络信息搜索行为不同，即：不同的时间分配在不同的搜索内容和搜索频率上。作者通过实证研究指出，网络信息搜索的方式随着消费者的特征和产品的分类而变化。特别指出男性和女性消费者在网络信息搜索行为偏好上有很大的区别。
（三）有关旅游消费者网络信息搜索行为的研究
我国学者吴思、凌宏鸿（2005）在研究中指出[6]，旅游电子商务网站能否取得成功的关键因素之一就是能否提供消费者满意的内容。他们通过对国内三大著名的旅游网站的内容交付性进行了实证研究，得出：旅游计划、在线顾客服务、产品搜索引擎、旅游搜索引擎、旅游线路信息、产品和服务的价格、电子邮件、既得利益、在线预订、交通信息、天气预报、旅游指导、支付方式、旅游时间表、信息反馈都是旅游者期望很高的交付性内容。而在线保留、旅游小贴士和地图都是旅游者非常重视的内容，但是目前这3家网站都不具有。因此，作者在此调查的基础上提出了要从感观和交流与信任机制方面改进网站内容建设。
香港学者胡焱、香志成（2005）在研究中分析了酒店消费者利用互联网进行酒店信息浏览的情况[7]，以及为何利用电子商务进行酒店产品或服务的预订及购买。通过对国内4家以散客为主的四星级和五星级的商务酒店（2家在上海，2家在杭州）300份问卷调查发现，70％的国内外酒店消费者都利用互联网搜索酒店信息；40％的国内酒店消费者使用电子商务购买过酒店的产品和服务，50％的国外酒店消费者使用电子商务购买过酒店的产品或服务；研究还发现国内外酒店消费者在使用互联网和电子商务进行酒店新信息浏览、预订及购买方面没有大的区别。
从上述文献综述可以看出，研究者对消费者网络信息搜索已有一定的研究，但极少对研究的群体进行细分。通过网上论坛与新闻搜索，笔者总结出时下年轻人的特点：他们普遍追求时尚，张扬个性；喜欢宽带娱乐（如网络电视、视频交友聊天、网络游戏、网络音乐和网络杂志等）、网上购物；追求高效、简单和便捷。由于现代生存压力的增加，年轻人大都有意识去追求健康的生活方式（如旅游、运动等），并喜欢闲时与朋友聚会。因此，笔者认为年轻人是利用网络进行旅游信息搜索最主要的人群。所以，本文选取了广州两所高校的学生作为年轻人的代表进行实证调研，从而分析他们关于旅游网络信息搜索的行为特征与偏好。
三、研究方法
本文研究的目的在于，通过调查我国年轻旅游者网络信息搜索的行为特征，以了解他们的行为偏好，从而分析我国旅游网站应该如何建设以吸引更多的旅游消费者进行网上搜索。所以在研究方法上，本文采用的是问卷调查法。
（一）问卷的设计
问卷设计参考了相关文献以保证问卷的有效性[6，7]。为了确保问卷的可靠性与准确性，在未正式进行调查之前，与中山大学的10名本科生和硕士生进行访谈，以了解他们网络信息搜索的相关情况，对问卷进行修改完善。
（二）问卷的发放与收集
问卷调查在广州中山大学和华南理工大学进行。问卷发放的时间为2005年12月26日至2006年1月2日。这次调查共发放问卷270份，其中在中山大学发放200份，在华南理工大学发放70份。在中山大学，调查主要在学生宿舍进行，分别走访了专科、本科、硕士和博士宿舍楼；在华南理工大学，调查主要在校园拦截和教学楼进行。调查后共收回问卷261份，其中有效问卷238份，回收率为96.67％，有效率为91.19％。
（三）数据分析
本文采用社会科学统计软件SPSS11.0作为分析工具，分析方法有：频数分析(Frequency & Percentage%)、重要性均值和标准差（Mean & S.D）。
四、资料分析及结果
（一）被调查者的背景资料
为了详细了解此次调查者的背景资料，利用频数分析(Frequency & Percentage%)对调查问卷第一部分的资料进行了分析（见表1）。从表1可见：此次被调查对象性别比例均衡，且较年轻化、学历较高，但由于经济条件的限制，他们在旅游方面的支付不高。
（二）被调查者使用网络进行旅游信息搜索的经历分析
1．获取旅游信息的途径分析
（1）在获得旅游信息方面，高校学生约有62.6％曾通过“相关网页”获得旅游信息，位于第一位。仅次于“相关网页”的是“亲戚朋友的推荐”，再次是“咨询旅行社”。这与Concierge(2002)的研究发现相似②――“相关网页”和“咨询旅行社"是旅游者获得旅游相关信息的主要途径。但不同的是，对于中国游客来说，口碑在宣传中同样起到很重要的作用。
(2)在此次调查中，仍然有37.4％的高校学生不选择网上搜索。“网上信息不可靠”是主要原因，约占51.3％；其次是“网上信息不全面”，约占31.8％。说明我国旅游者对网站的可靠性仍然缺乏信心，而且网站在内容设计上覆盖面不广，信息更新滞后，从而影响了旅游者的网站访问率。
2．旅游网络信息的表现形式分析
（1）在有利用网络进行旅游信息搜索的150名高校学生中，通过综合性门户网站（如sohu、163等的旅游频道）的比例最大，约占61.1％；其次是专业旅游网站和旅行社网站，分别约占43.6％和35.6％。说明大型的综合性门户网站在高校学生中有较大的影响力，它们的旅游信息能得到较高的访问率（见表4）。
（2）在网站信息的传播方式中，高校学生青睐的方式有：热点推荐（58.7％）、网友评论（57.3％）和摄影作品（54.7％），紧接着是电子地图（45.3％）和旅游小贴士（44％）。说明年轻的网民都比较注重个性化的信息传递方式，喜欢主题鲜明、张扬、活泼的表现形式，这与年轻人的个性有密切的关系（见表4）。
3．使用网络进行旅游消费的分析
（1）在此次被调查的高校学生中，曾经使用过旅游网站预订旅游产品或服务的比例只有15％，可见目前高校的旅游消费者通过网站预订的比例仍很低。而在预订的产品或服务中，住宿预订约占86.4％，其次是飞机票预订63.6％，和火车票预订40.9％(见表5)。这说明，我国旅游电子商务在住宿和交通预订方面仍然具有很大的开发潜力。
（2）在被调查的高校学生中，有约85％不使用网络预订，其原因是他们上网的目的仅停留在“浏览信息，没有网上预订的必要”（58.9％），并且认为“网上支付存在风险”（47.3％），而有35.7％的被调查者认为他们“不熟悉网络预订”。由此可知，一方面，我国旅游网站的可靠度仍然不高；另一方面，也反映出我国旅游者的网络消费行为仍然停留在信息搜索方面，由于国内消费者有强烈的财务风险规避的心理，他们仍较倾向于面对面的支付方式，从而也就造成了他们不关注网上预订功能。
（三）被调查者对旅游网站内容关注程度的分析
由表7分析可知，高校学生对旅游网站最关注的前5项内容是：价格信息（Mean＝4.3667），景点介绍（Mean＝4.1933），住宿情况（Mean＝4.08），饮食特色（Mean＝4.0667）和旅游线路（Mean＝4.04）（关注程度的调查使用5点尺度，“1”表示“非常不关注”，“5”表示“非常关注”）。因为对于学生而言，他们是价格敏感型的消费者，他们倾向选择“物超所值”的东西。而其余四者，则说明即是在网上信息搜索，旅游者对“食、住、行、游”仍然有很高的关注程度。
1．对价格关注的分析
表8显示，高校学生会住宿费用的关注程度最高，约占88％，其次是景点门票和交通费用，各占78％，接着是餐饮价格，约占58％。因此，旅游网站在进行价格介绍时可以着重在食、住、行、游方面。
2．对景点关注的分析
表9显示，被调查的高校学生对旅游景点选择的前五位分别是：生态自然保护区（67.3％）、名山大川（64％）、海滨沙滩（48％）、广阔草原（35.3％）、历史名城（34.7％）。说明以高校学生为代表的年轻人喜欢与大自然接触，同时也对文化旅游有较浓的兴趣。因此，网站在内容设计时可以侧重这些景点的介绍。
3．对住宿关注的分析
在表10中，高校学生最喜欢选择的住宿类型是经济型酒店，约占64％，其次是家庭旅馆（28.7％）和普通招待所（17.3％）。在我国，经济型酒店是一种新兴的住宿形式，它们通常在外观设计上简洁明快，客房干净整洁，而且价格相对星级宾馆实惠，因此成为白领一族青睐的住宿方式。此次调查也说明，经济型酒店在我国会有一定的发展潜力，所以也应该成为网站住宿推荐的重点内容。
4．对旅游线路设计的关注分析
由表11的分析可知，被调查的高校学生的出游目的主要是休闲旅游（88％）和度假旅游（52.7％）；喜欢选择出游的方式是自行组团（67.3%）；一般将出游时间安排在寒暑假（68％），而旅游的长度一般在4－7天（62％）。但是，值得注意的是，探险旅游（18.7％）仍然受一部分有冒险精神的年轻人所喜欢，并且由于沿海城市经济发达等原因，年轻旅游者已越来越喜欢自驾车的旅游方式。因此，网站在设计时也应该注意到这一发展趋势。
五、研究发现及建议
本文以高校学生为例，对我国年轻旅游者的网络信息搜索行为进行研究。通过调查数据分析他们的信息搜索行为特征与偏好，从而为我国旅游网站的建设与宣传提出建议。
1．在国内高校学生获得旅游信息的途径中，互联网的使用位于第一位，其次是亲戚朋友的推荐和咨询旅行社。因此，我国旅游企业的经营管理者应清楚地认识到此客源市场的存在，在利用互联网进行宣传的同时应结合市场口碑效应和旅行社所提供的细节服务，使旅游网站的宣传更能吸引旅游者。
2．国内高校学生仍有相当一部分人不使用网络进行旅游信息搜索，而在上网的人群中，也只有2成左右曾经利用网络进行预订。虽然学生的低收入水平限制了他们在网上预订的比例，但另一方面，也暗示了目前我国旅游电子商务仍处于初级阶段，网站的可靠性和安全性建设不完善。因此，我国旅游电子商务应在网站上提供更多让消费者感觉到安全的措施，降低消费者感觉中的购买风险，如提供更多有关旅游产品和服务的信息；注意与消费者在网上进行即时的互动沟通；并注意信息的时效性。
3．在网络旅游信息有效传播的形式中，大型综合性门户网站和专业旅游网站具有明显的优势。同时，国内高校学生喜欢的信息传播方式主要有：热点推荐、网友评论、摄影作品、电子地图、旅游小贴士。因此，旅游网站的设计应充分了解消费群体的偏好，如建立消费者资料数据库，以深入分析他们的个性特征和生活方式，从而选择适合他们的信息传播方式，与之进行有效的沟通。
4．在国内高校学生对旅游网站内容的关注程度上，最受重视的有价格信息、景点介绍、住宿情况、特色饮食和旅游线路。而在上述的5方面中，年轻旅游者关注的具体内容又各不相同。这说明，旅游网站在信息提供上要深入发掘潜在的消费需求，在满足旅游者需求的基础上为他们创造满意的服务。在提供最新的信息和丰富的旅游产品与服务的同时，还应注意产品和服务价格的竞争性，实效性和独特性，以吸引更多的旅游消费者。同时也应注意在线预订旅游产品和服务类型（如重点推荐住宿预订和交通预订）的网上展示，保持预订各个环节的连续性和畅通性。
注释：
①中国互联网络信息中心（China Internet Network Information Center ，简称CNNIC）成立于1997年6月，是经国务院主观部门批准的非营利性的管理和服务机构 ，于1997年开始实施中国互联网发展统计调查工作，并从1998年起每半年公布一次统计报告，目前已完成了第15次调查。
②根据2002年Concierge公司对旅游和生活方式的调查显示：美国人在计划、选择旅游路线和旅游方式时，互联网是首选的信息获得手段，其次是旅行社。
参考文献：
[1] 索琳戈尔.消费者行为学[M].第8版.机械工业出版社，2004.
[2] Dogan Gursoy, Ken W. McCleary. An Integrative Model of Tourists' Information Search Behavior[J].Annals of Tourism Research, 2004, 31(2): 353-373.
[3] Patrick Butler, Joe Peppard. Consumer Purchasing on the Internet: Process and Prospects[J].European Management Journal, 1998, 16(5): 600-610.
[4] Lisa R. Klein. Evaluating the Potential of the Interactive Media through a New Lens: Search versus Experience Goods[J].Journal of Business Research, 1998, 41(3): 195-203.
[5] Amit Bhatnagar, Sanjoy Ghose. Online information search termination patterns across product categories and consumer demographics[J]. Journal of Retailing, 2004, 80(3): 221-228.
[6] 吴思、凌宏鸿.携程旅行网、春秋国旅网、e龙旅行网内容交付性研究[J].旅游学刊，2005（5）：66-69.
商业综合体调研报告范文6
关键词：三旧改造；佛山；土地利益格局；运作机制
Abstract：While the Bottom-up development mode in Pearl River Delta has achieved great success， the accompanied low-efficiency in land configuration has come into public attention. In order to crack the land predicament， Guang Dong Province has promoted the reconstruction of Old Towns， Old Factories， and Old Villages （San-jiu）， which is a creative government action in local government level of great importance. The essence in “San-jiu” Reconstruction is reconfiguration of land interest pattern. Based on the spot research in Foshan， a pilot city of “San-jiu” Reconstruction， this paper analyzes the connotation of related policy， summarize the experiences in Foshan， and finally interpret the operating mechanism of Foshan Mode in “San-jiu” Reconstruction.
Key words：“San-jiu” Reconstruction， Foshan， Land Interest Pattern， Operating Mechanism
中图分类号：C912.81 文献标识码：A
文章编号：1674-4144（2013）-01-33-（8）
经历了改革开放以来30多年的“自下而上”式的发展，珠三角以资本、劳动力和资源等生产要素的高强度投入为特征的发展方式，在取得很大成就的同时也已经逐渐显示出其弊端；其中，土地资源配置的低效问题尤为突出。城乡建设用地年均增速快、建设用地占土地总面积比例高和单位建设用地面积的地区生产总值低是珠三角地区土地配置的重要特征，许多城市即将面临无地可用的局面（杨廉、袁奇峰，2010）。与珠三角其他地区一样，佛山市的发展也面临土地资源紧缺、土地利用低效、产业亟待转型、城市形象亟待提升的问题①，在转型发展的背景下，旧城镇、旧厂房、旧村庄②的改造（以下称“三旧”改造）已成为存量土地开发的重要途径，引起了各级政府的重视。
为了破解土地供需矛盾、促进产业结构调整升级、优化城乡人居环境，2007年6月，佛山市政府在总结各区旧城改造经验的基础上，出台了《关于加快推进旧城镇、旧厂房、旧村居改造的决定》及相关配套文件，指导全市推进“三旧”改造工作，成为一项具有重要的里程碑意义的“创新行政”。此后，佛山经验受到国土资源部和广东省的重视，并进而在全省范围内推广试验。佛山则成为了广东省“三旧”改造的试点示范市，承载了国家、省、市三个层面的政策预期，具有较强的代表性。本文基于对佛山市“三旧”改造工作的实地调研，试从“三旧”改造的佛山经验入手，讨论珠三角“三旧”改造中的土地利益格局重构及其在现实框架下的具体实践和运作机制。
1 “三旧”改造相关政策内涵解读
从相关政策颁布及实施的历史进程来看，自2007年佛山市进行“三旧”改造试点开始，到粤府〔2009〕78号文的出台以前，是佛山市“三旧”改造先行先试阶段。其间的2008年底，《国土资源部和广东省人民政府共同建设节约集约用地试点示范省合作协议》签订，“三旧”改造政策正式成为了面向全省范围的政策。次年2月，建设工作方案获国务院同意并下发实施，明确要求“制定扶持政策，积极推进旧城镇、旧厂房、旧村庄改造”。同年8月，省政府出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，要求探索通过“三旧”改造推进节约集约用地试点示范省建设。自此，广东全省各地正式进入施行“三旧”改造的阶段。根据有关文件，这项工作约期为三年。
在国家层面，《国土资源部、广东省人民政府共同建设节约集约用地试点示范省合作协议》是一项纲领性文件，申明了政策探索的要点，即：支持广东省耕地总量动态平衡和占补平衡；利用行政手段，开展土地用途管制制度、征地制度、集体土地流转制度等在内的土地管理制度改革；利用市场手段促进土地合理利用的激励机制探索；利用技术手段开展各类土地标准体系建设，并在土地联合执法机制等方面完善监管手段。而在广东省层面，《广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案》提出要进行土地清查，对闲置地、废弃地、低效土地进行“三旧”改造；要探索改革现行一次性征收国有土地使用权出让收入方式，深化征地制度改革和农村集体建设用地使用制度改革；鼓励和扶持“三旧”改造，重点是用地指标和完善用地手续的扶持。《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》则主要是在补办土地征收手续，补办供地手续，补办农转用手续，土地出让收益激励，农村集体建设用地转变为国有土地，边角地、夹心地和插花地处理等六个方面，较以往政策有所突破。可见，国家和广东省层面的“三旧”改造相关政策，是试图用“政策创新”的方式来探索如何完善现行土地制度框架下的土地产权制度、土地供应方式、土地流转方式、土地确权方式以及土地收益分配等具体制度，其核心目标是“提高土地节约集约利用水平”。
在我国的现实中，土地产权的制度架构是由法律和政策相结合形成的。制度决定了政策制定的基点，政策既代表了土地制度变革的可能方向，也是对制度的有效补充和完善；并且，在政策的制定和落实过程中也更可能融入地方的诉求。或是说，在既有的土地产权、市场交易、管制等土地制度框架不变的情况下，用“政策文件”的形式鼓励地方政府进行创新工作（雷诚，2010）。实际上，包括佛山市在内的广东省各市的“三旧”改造工作中提出了许多在现行土地制度框架下的政策创新，且主要以土地政策，尤其是集体建设用地政策为核心。具体来说，以2009年佛府261号文为开端，佛山市随后出台的“三旧”改造相关政策贯彻了国家和广东省层面关于“三旧”改造工作的政策精神，并从政策目标、行政架构、项目认定、规划管理、土地管理、建设管理、财政扶持、监督管理等方面提出了具体的指导性政策。其中，土地管理方面的政策处于“核心地位”，佛山市对历史用地手续的完善、土地整理和归宗、土地出让机制和出让金管理等进行了试点探索，提出了“三旧”改造中产权确认、土地整理和归宗、土地出让金收取和优惠政策、土地管理等方面的具体操作办法。显然，这一方式符合当前“转型发展”的主题和我国一贯的渐进式改革逻辑。
在实际调研中发现，国家和广东省层面的政策目标“提高土地节约集约利用水平”，是一个明确、但又相对抽象的目标；地方政府（如佛山、广州、东莞等）在具体执行中还需统筹考虑产业升级、城市结构提升、人居环境品质提升、历史保护等多元目标。在实际操作中会碰到诸如土地制度与政策交织、利益主体行为超越、土地管制体系失控等多方面的问题。“由于特殊的历史背景和政策诉求，‘三旧’改造工作已经不再是一个土地用途和强度提升的技术问题.而是利益重新分配的难题。”（杨廉、袁奇峰，2010）因此，在地方政府层面，能否实现“三旧”改造的政策目标，其关键在于能否在各项具体改造项目的“土地资源重新配置”中，处理好各参与方在新的“土地利益格局”中的关系。
2 “三旧”改造的佛山经验简述
2.1 “三旧”改造的概况
总体而言，大量的“三旧”改造项目极大地提升了佛山市存量土地资源的集约节约利用水平，有力地促进了城市由外延式发展向内涵式发展的转变。以禅城区为例，已启动改造的项目改造前的平均容积率约为0.7，改造后的平均容积率将超过2.0，土地利用效率提升显著。此外，“三旧”改造淘汰了一批规模小、能耗大的企业，实现了土地整合；腾出土地引进优质大项目，促进产业结构向低能耗、低污染、高附加值的方向转变，推动产业集聚高效发展，有力推动了城市产业结构的升级。同时，“三旧”改造工作有计划地与城乡公共设施、公共绿地等的建设相结合，提升了城市人居环境品质（图1）。在近四年的政策实践历程中，诸如祖庙东华里、广佛国际商贸城、凤池村旧物业改造、中国家居博览城等项目迅速获得了较高的知名度；涌现出一批旧城镇、旧厂房、旧村庄改造的案例，构成了对现行土地制度框架下的土地利益格局重构的最新实践或创新，是具有丰富的启示意义的“研究标本”③；一些媒体还提出了“三旧”改造的“佛山模式”、“南海模式”等新概念。下文试对“三旧”改造的“佛山模式”进行简要总结。
2.2 政府的作为
在“三旧”改造中，佛山市、区两级政府力图有所作为。“政府主导、连片开发”是片区级大型“三旧”改造项目普遍采用的改造模式。依据土地整理方式，还可以细分为“征地”和“统租”两种形式。在佛山市辖五区中，禅城区、南海区、高明区和三水区主要采用政府主导的模式，通过集中力量、重点突破，改造形成了一批个性鲜明的典型案例。
采用“征地型的政府主导、连片开发”模式的案例包括禅城区的祖庙东华里片区、南海的“城市更新十大示范项目”和“十三大产业提升项目”，以及高明的六大片区改造项目等。这一模式的基本思路是“政府主导、统一规划、市场运作、净地出让”，开发规模较大。以禅城祖庙-东华里片区为例，祖庙东华里片区是我国南方少有的保存得较为完整的古城街区，项目改造以前为“旧城镇”，改造规模达到0.639km2。该项目将原本破旧的旧城改造成集文化、商业、办公、居住、休闲、旅游等功能于一体的城市综合体——岭南天地。其改造是在区委区政府的推动下，于2007年通过土地“招拍挂”方式引入开发商，政府主导拆迁和土地整合工作，以净地方式交付，开发商主导开发运营。拆迁过程中切实保护被拆迁户利益，补偿标准高，补偿形式灵活（图2） 。
“统租型的政府主导、连片开发”模式有一定的特殊性，以南海区的“广佛国际商贸城”和金融D区为代表。以前者为例，项目改造以前为“旧厂房”，原有土地是大沥镇联窖地区废旧塑料市场，处于高污染低效益状态。规划区内用地情况复杂，涉及五个村委会土地的置换问题。改造开始后，由大沥镇政府成立项目公司，向村集体进行“统租”及征用村委会部分土地，并由项目公司统一开发区内的土地，自行承担开发利益和风险。其中，政府只征用村里的200亩土地，其余土地是以出租的形式提供给项目开发公司，租期40年。以此为基础，再引入社会资本，以实现“腾笼换鸟”（图3）。
2.3 村集体的作为
村集体与“三旧”改造的关系也极为密切。村集体“以地引资”的模式一般针对单个“三旧”改造项目，在土地整理类型上分为“征地”和“集体土地统租或流转”两类，在村集体利益分享机制上分为“以地引资、以租抵建”和“以地引资、到期接收”两种形式。典型案例有三种。
第一种以“禅城区石头村滨海御庭”项目为代表，项目改造前是“旧村庄”，土地性质和权属全为集体用地和村民宅基地。改造开始后，对村下辖八个经济社的土地进行整合，并转为国有土地、一步到位进入市场挂牌上市。村集体以土地入股，与开发商共同组建开发公司联合进行商品房开发。对拆除旧物业，村民住宅按面积补偿，厂房按市价补偿。村集体以股权享受分红，村民就地回迁，并享有部分底层商铺的产权和经营权（图4）。
第二种以“南海区凤池村旧物业改造”项目为代表，项目改造前是“旧厂房”，为木材加工市场。为了提升集体土地的开发档次和价值，凤池村引入社会资金，启动凤池二期装饰材料市场改造。改造启动后，以“集体土地统租”为基础，采取“以地引资、以租抵建”的BOT模式，由开发商垫资建设，建成后开发商拥有一定年限租赁经营权。具体实施中，由村集体提供项目用地，拆迁由开发商负责，新市场所有物业由开发商依据双方议定的设计标准垫资建设。在收益分配方面，市场2至3层铺位一定年限内无偿提供给开发商经营，凤池村原则上只收取市场首层租金；当市场基建完成时，凤池村将该部分应收的租金用于冲抵开发商垫交的建筑费，不足部分由村集体补齐。到一定年限后，全部物业及经营权将移交给凤池村（图5）。
第三种以“禅城区中国家居博览城项目”为代表，项目改造以前为“旧厂房”，土地利用效率低，环境较差，土地市场价值难以充分实现。改造开始后，以“集体土地流转”为基础，采取“以地引资、到期接收”的方式。项目涉及的土地由街道负责整合并以出租方式提供；其中所有涉及到的村集体土地均签订租赁合同，对国有土地则以街道下属建设公司的名义加以整合，包括对公共绿地、澜石一马路进行置换。开发商每年向村集体支付租金，租期40年，到期后全部物业及经营权归村集体所有（图6）。
3 “佛山模式”的运作机制解析
3.1 土地整理中地方政府的信誉担保和高度介入性
佛山“三旧”改造模式的首要特征是土地整理中地方政府的信誉担保和高度介入性，不论是政府主导，还是市场推进，现有的“经典”案例几乎都是在政府的大力支持和高度介入下才得以顺利推行。呈现出两方面的特征：一是大量的行政资源投入，如佛山市一些区既有“三旧”改造办公室，具体项目还有改造指挥部，必要的时候甚至要动用上百人去进行土地征拆谈判；二是“高层关注”是项目成功的重要条件，往往只有成为“典型”才能形成各个部门“通力合作”的局面。
实际上，上述特征与“三旧”改造项目的复杂性和高风险性有关。这种高风险性首先体现在政策风险。在全国层面，有效的房地产市场调控政策目前还比较依赖“行政干预”，市场对未来房价走势的预期仍与“限购令”的具体执行高度相关。在广东省层面，国土资源部与广东省签订了共同建设节约集约用地试点示范省的合作协议仅约期三年，三年后如何操作尚没有定论。尽管国家和省层面将“三旧”改造的核心目标确定为“提高土地节约集约利用”，但在地方层面，“三旧”改造所承担的使命却要复杂得多，诸如节约集约用地、转型升级产业、优化城市结构、提升城市品质、保护历史文脉等都是城市政府的任务，其中任何一项工作的政策变动都可能影响到“三旧”改造进程。如佛山市政府出于保证制造业发展、抑制房地产投机的考虑，于2011年发文规定，经认定的“旧厂房”改造项目中，改造后必须有一定比例的土地仍用于发展工业④。该政策的初衷是好的，是希望为佛山市的产业升级留下更多的空间，但因宏观经济环境的变化而显得应对不足。鉴于此，佛山市政府及时微调了政策，出台了《关于加快推进“三旧”改造 促进城市升级工作的意见》，一是对“产业”的内涵做了延伸，“产业”不仅仅是指制造业，还包括了更具活力的服务业；二是对以商品房为主导的改造项目提出了更严格的约束条件。
其次，“三旧”改造项目涉及的业主通常数量大、关系复杂，同一项目的改造范围内往往是国有土地、集体建设用地、农用地等混杂，这使得土地整理的难度很大、成本极高。对于国有土地上的业主自然需要逐户谈判，确定补偿方式和标准；而对于集体土地上的业主，尽管现行土地制度和政策规定“在办理征地、国有土地与集体土地置换等手续时，必须取得原土地权属人2/3村民代表签名通过”，但实际上，为了规避行政风险，地方政府在执行时通常要保证90%以上，或甚至100%的村民的同意。在实际运作中，一旦涉及土地置换问题，村民代表甚至需要对具置的征地和置换在同一份资料上签名表决，而不是分开表决。这样的操作难度极高，难免造成项目推进缓慢。
第三是具体操作过程中的风险，“三旧”改造涉及国土、规划、经贸等多个部门，存在着国家、省、市、区、街镇多个层面的组织和协调；该过程中的一些具体操作办法实际上超越了现有土地制度框架，而“三旧”改造相关政策还在试点阶段，不可能面面俱到，因而各级政府的支持显得尤其重要。在佛山市及五区，其“三旧”办大多没有实际的行政审批权限（需协调六部门联审）。以完善历史用地手续为例，广东省、佛山市要求完善历史用地手续须符合三规（土地利用总体规划、城市规划、“三旧”专项规划），涉及到集体土地转国有，国有用地征收需要报广东省有关部门审批。在办事程序上，在“镇街-区-市”各层面都需要六部门联审，手续相对繁琐。而在省政府层面，尽管“三旧”改造工作是新事物，各职能部门对“三旧”改造项目完善历史用地手续的审批仍是基本因循常规程序，因而具体项目的审批困难重重。此外，由于会涉及到农用地转用、集体建设用地置换等诸多问题，若缺少地方政府的支持和鼓励，在具体操作中必定是步履维艰。
因此，“政府主导、连片开发”成为了佛山经验的重要组成部分。实际上，如此的政府主导模式虽然可以降低社会资金投入的风险，从而短时间内快速推动地区开发，但也将对政府财政和融资形成较大压力。另外，“统租”的形式可分为“合同统租”和“流转统租”，而前者在现行土地制度框架下不是常规操作方式，存在一定的风险⑤。
3.2 城市规划的作用方式及实际应对
理论上，城市规划的“统筹兼顾”职能是应对“三旧”改造项目目标的综合性和复杂性的关键工具，可以通过“自上而下”的作用方式进行有效控制和引导。在规划编制层面，“三旧”改造相关政策对规划控制和引导方面的要求是比较明确的，即要强化“三旧”改造专项规划和年度计划的统筹指导作用。然而，实际规划编制中，面对实际情况迥异的成百上千的“三旧”项目，规划师要深入了解各个项目的背景条件，并提出符合各项政策的可操作方案，其难度极高；更何况受“三年政策优惠期”的时间限制，留给规划编制和调研的时间非常有限。最后，“三旧”改造专项规划最重要的职能仅限于完成“标图建库”。而具体项目的改造规划还需具体对待和重新认定。因此，“三旧”改造专项规划的指导性和权威性难免会显得不足，这也就在全市“三旧”改造工作的全盘考虑方面留下了缺憾。
针对单个的具体项目，“三旧”改造的政策文件要求对“列入改造范围的‘三旧’用地，必须编制控制性详细规划和改造方案”。在实际操作中，“三旧”改造所涉及的部门各有其工作准则，其中的国土部门收得很紧，基本没有变通或绿色通道；而经济部门虽然审核产业方向，但真正考核压力却在区政府。由此，规划部门便成为了矛盾的焦点，成为了“变通”的“最后希望”，导致规划部门的压力很大，经常遭到质疑。如在控规覆盖的地区，控规甚至被认为阻碍了“三旧”改造；没有控规覆盖的地区，则存在用地功能、容积率等各项关键指标的拟定缺乏依据的问题。由此出现了“有控规的地方改造难，没控规的地方自由裁量权太大”的两难局面。
传统的城市规划编制多将规划实施假设发生在交易成本为零的世界（赵燕菁，2005），而对土地资源配置背后的各级政府、业主、市民、企业之间的复杂的利益格局重构则缺乏必要的经验和手段。这一点在“三旧”改造政策的实践中显得尤为突出。尽管传统的“自上而下”的城市规划作用方式被寄予厚望，但事实上，“向下控制”与“个案变通”两种力量的互动博弈主导了整个“三旧”改造的进程。实际上，几乎所有“三旧”改造案例中都可以看到博弈的痕迹。尽管现实世界中存在着种种悖论，但规划一直在发挥作用，规划机制决不可或缺。
3.3 提高农村集体用地绩效优化是制度创新的聚焦点
我国土地使用制度的核心之一是地方政府对土地一级市场实行垄断，集体土地不允许直接入市流转；只有在被国家征用变为国有土地后，集体土地才能以出让土地使用权的形式提供给土地需求者使用。广佛地区是典型的二元土地市场格局，是正规城市建设用地市场和隐性农村土地市场并存的地区（雷诚，2010）。在城乡二元的土地制度背景下，村镇地区基于“土地”的发展活力和利益诉求强劲，形成隐性农村土地市场，但针对这一市场的规划管理和监控体制尚不健全，土地市场价值不能完全显现，土地利用效率低下等问题严重。
调研中发现，佛山市“三旧”改造实践的主要制度创新聚焦于如何提高农村集体土地的利用绩效。实际上，佛山市“三旧”改造的许多案例采取了农村集体建设用地“统租”或“流转”的方式，在保留农村集体土地的所有权不变的基础上，将使用权“出租”给开发商或政府的开发公司。在这一过程中，对农村集体建设用地的产权制度建设进行了探索，涉及到供应方式、流转方式、确权方式以及收益分配方式等方面。其中，对于农民集体土地所有权的行使机制，以及在此过程中如何保护农民合法权益的政策创新等，对现行土地制度的变革具有启示意义。
在上述村集体“以地引资”而引入社会资本的案例中，可以发现其优点在于在不改变农村集体用地所有权性质的基础上，通过“统租”或“流转”的方式转移集体建设用地的使用权，提高了土地利用绩效，同时政府部门也可免于承担过重的财政压力。但若加以普遍推广，则有可能使得村集体从靠办企业、经营企业赚取利润，演化到纯粹依靠土地生存的状态，从而形成庞大而稳定的依赖于土地的农村“食利阶层”。
3.4 政治市场逻辑主导地方政府行为
由于“三旧”改造实践具有改善城市环境品质、提升城市公共服务供给水平等公益性目标，因而可以看作是提供“公共物品”。发展经济学认为，地方政治从组织公共品（在这里即“三旧”改造项目）的实施中得到的回报是从中获得经济利益的人对他支持的增加（速水佑次郎等，2005）。因此，地方政府组织这一行动的底线是得到民众支持的预期超过成本，并需同时衡量“政策创新”的行政风险。因此，如下几项政策的具体执行中，体现了明显的政治市场逻辑主导地方政府行为的规律。
首先，地方政府回避省政府层面颁布的高风险的政策创新。典型案例如协议出让政策，2002年5月，国土资源部了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确指出，自2002年7月1 日起，全国各地区的商业、旅游、娱乐写字楼和商品住宅等各类经营性用地，必须招标、拍卖、挂牌出让。由于土地不能协议出让（虽有政策，但目前各区没有操作），即使审批下来，也可能面临权属无法回到实际业权人手中的窘况。而开发商也面对承担极高成本的土地整理后仍无法确保获得该地块的开发权的风险。尽管广东省和佛山市的政策已明文允许协议出让，但在缺乏协议出让详细操作办法的情况下，各区均未实际采用协议出让方式。
其次，地方政府回避操作难度高、实际收益不明显的政策。典型案例如城乡建设用地“增减挂钩”试点政策。“三旧”改造中涉及的“拆旧腾挪”的合法用地，确能实现复耕的，可根据国土资源部的相关规定，纳入城乡建设用地增减挂钩试点，由省级国土资源部门根据各市（县）的情况安排周转指标。周转指标的使用和管理按照国家和省有关规定办理。尽管该项政策在土地整理中具有重要作用，但实地调研中发现，各区对这一政策的执行积极性不高。
第三，地方政府在“三旧”改造政策的具体执行中体现出极为重视“成本—效益”原则。根据《广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案》，为鼓励“三旧”改造，规定对开展“三旧”改造需要新增建设用地和占用农用地的，按照“增量不增规模”的原则，创立国家专项的“周转指标”安排解决。这意味着经认定的“三旧”改造项目范围内涉及新增建设用地指标，将不占用广东省年度指标，这在“寸土寸金”的广东是前所未有的“政策优惠”。而佛山市各区根据自身情况，对政策的响应则是通过不同的执行路径。如南海区集体建设用地占比较大，地方政府为利用好“三年政策优惠期”，设立“城市更新十大示范项目”和“十三大产业提升项目”，以求“又快又多”推进“三旧”改造项目的实施；而顺德区尽管土地整理工作也十分迫切，但是由于集体土地流转分散程度高，面对大量的复杂的业主利益关系协调任务，政府不得不采取“保守”策略，对“三旧”改造工作的推动以“业主自主申请”为前提而择优推进。
3.5 在土地资源配置和利益格局重构中结成地方发展联盟
调研中发现，市、区县、镇村各级土地主体相互竞争的现象显著。在发展的作用因素上，基层土地利用主体对于整体土地流转和配置的作用较为明显。其中，土地使用占有者对拆迁安置补偿政策的关注显然超过了“三旧”改造政策的社会目标，这与相关研究的结论是一致的⑥。地方政府遵循政治市场逻辑和“成本—收益”原则，在“塑造典型”、保障公共利益和谋求政府收益之间寻求平衡；而开发商则以资本收益最大化为原则。
因此，在佛山市“三旧”改造实践中，地方政府——市政府与区级政府、甚至街镇、村级管理主体之间，社会资金持有者与土地使用占有者（市民、农民）之间，对于土地利益的博弈竞争无处不在，左右着各个主体的行为方式。从而，每个“三旧”项目得以顺利实现改造的前提是结成地方发展联盟，使得各级地方政府及村级主体、土地权益拥有者、社会投资人等都能获得“合理”的回报。实际上，现有成功的“三旧”改造案例都在土地资源配置和土地利益格局重构中找到了平衡点——即结成了地方发展联盟。
4 结语
改革开放30多年来，“自下而上”的发展模式在珠三角的崛起中留下了深深的烙印，在现行土地制度框架下的各主体行为及其互动博弈，已经造就了某种稳定的经济格局。在这一过程中，一方面，以土地为基础的地方发展权逐渐分散，甚至导致了存量建设用地中很多没有合法的用地手续。即使未来的土地制度框架保持不变，珠三角地区未来的土地开发仍可能要采用类似日本在土地私有制基础上的“国土整理”方式；另一方面，城乡二元的土地制度导致的巨大城乡土地收益差距，过度市场化的房地产市场对土地市场的冲击，以及全国性的土地增量供应收紧等现实条件，意味着在现行的土地制度框架下，珠三角已经错过了进行土地资源重新配置和利益格局重构的最佳时机，珠三角转型发展的土地要素供给将更为任重而道远。
“十二五”转型发展已经拉开序幕，从珠三角地区的本身发展来看，增量发展的方式已难以为继；在率先进入再城市化发展阶段的背景下，面对大量的用地需求，走内涵式挖潜的模式、节约集约用地是珠三角转型发展的必由之路。珠三角“三旧”改造的主题可以看作是土地资源重新配置和土地利益格局重构的过程。从“三旧”改造的佛山经验来看，“摸着石头过河”的改革路径在创造辉煌的同时，也导致了低效率的土地经济和权利结构，未来的转型发展还需要系统性的制度创新和实践，并要着眼于长远的顶层制度设计，尤其是要在现行土地制度和政策框架上获得突破。
（鸣谢：佛山市及各区、街镇有关领导和工作人员对本课题调研的支持；广州市城市规划勘测设计研究院、同济大学联合课题组的赖寿华、吴军、周敏、李劭华、郝晋伟等成员的协助及观点启发）
注释：
① 建设用地增长迅速，建设用地占用大量耕地，导致耕地数量锐减，土地供求矛盾日益突出。
② 旧城镇方面存在建筑质量差、烂尾楼、缺乏公共开放空间、绿地和游憩场所，市政设施落后等问题；旧厂房建筑简陋陈旧，建筑密度大且低矮，占地多，缺少相关的配套设施等；旧村居包括城中村、园中村、远郊村、空心村等。具体“三旧”改造范围的定义见佛府办〔2009〕261号文）《贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》
③ 这里主要对特色鲜明的改造模式进行描述，对于针对单个项目的“政府扶持、企业主导、市场化运营”的常规案例不再赘述。
④ 这个比例在中心城区，即禅城区为60%，而的顺德、南海、高明、三水四区为40%。
⑤ 曾发生类似案例，村集体在土地改造升值后，在合同尚未到期的情况下，要求重新修改“统租”合同，从而容易引起社会事件。
⑥ 如赵书山以广东省东莞市“三旧”改造相关业主的问卷调查为基础，发现改造相关业主（无论是本地人口还是外地人口）均对拆迁安置补偿政策及安置方案最为关心，其次是具体制订三旧改造及拆迁工作程序，而对整体改造规划和拆迁相关的政策的关注较低。
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