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产险市场论文范文1
1.全县房地产开发正处于高速发展阶段。纵观乡宁县房地产市场近10年来的发展历程，无论是新开工面积，还是房地产投资额都出现了较快增长。从当前市场交易情况看，全县商品房供不应求，房地产开发仍有较大发展空间。主要原因有：一是全县商业性房地产市场发育相对滞后，随着全县经济的发展和人民生活水平的逐步提升，合理的居民住房需求在短期内集中释放，特别是在“羊群效应”的作用下，许多潜在购买者成为实际购买者。再加上保障性住房、廉租房等多种住房供给形式发展缓慢，使得全社会住房需求都积聚到商品房需求上。二是居民住房投资理念的转变及其高额回报预期，进一步增强了购房意愿。随着县域居民金融知识普及程度不断提高，住房投资理念逐渐形成，特别是在普通居民投资渠道不畅情况下，购买住房成为一种最简单直接的投资方式。特别是最近几年房地产市场持续飙升的价格走势，增加了居民对住房投资及投机行为，使得购房意愿进一步放大。据对乡宁县100户居民购房意愿问卷调查，有购房意愿的居民占到调查总数的81%，较上年同期增加了14个百分点，其中购房用于改善居住条件的占46%，购房用于投资增值的占35%。特别是居民购房增值的意愿增强，占比较去年同期增加了10个百分点。另据调查，随着房价一路上涨和城市人口增加，商品房屋的转让和出租收入已成为县域居民财产性收入的重要来源。乡宁县城镇居民人均财产性收入在2008~2012年5年期间增长了46.8%，出租房屋收入5年内翻了一番多。通过对2013年住户抽样调查：乡宁县城市居民拥有两套及其以上住宅的家庭比例高达34.5%。县级城市的经济区位、人口、规模等原因决定了外来投资和投机性购房对县域房地产业的冲击并不大。针对楼盘销售的专项调查显示，乡宁县城确实存在有外来投机性购房，但总量小于全部住宅成交套数的1%。县城商品房市场的繁荣在很大程度上还是取决于本地需求。除县城内部改善性需求外，另外两大商品住宅强劲购买因素也助推了县域房产价格的上涨：一是父母为子女结婚成家购置房产；二是城市化进程中周边村镇和农村居民进城购置房产。
2.房产开发档次呈不断提升态势。虽然高档住宅还难以成为县级房产市场的主流，但随着社会发展和部分居民收入水平的大幅提高，居民进一步改善居住条件的消费意愿成为推动高档住宅发展的动力，特别是高层住宅楼的出现更使县域房地产市场的商品房档次有了质的提升，呈现中高档房同步发展，消费梯次相对明显的发展态势。
3.县域房地产开发资金需求日益旺盛，但其融资渠道单一，正规金融机构对房地产市场介入不深，自有资金、应付及预售款、各种形式的民间融资是县域房地产开发资金来源的主要渠道，也正是因为开发商的开发资金与银行贷款关联性不强，才导致国家宏观调控政策对县域房地产市场的调控作用不明显。一是自有资金是房地产项目开发初期的主要资金来源。由于银行限制了对房地产企业的开发贷款，因此，在项目开发初期，自有资金就成为最主要的资金来源渠道。调查显示，自有资金一般有两种形式：对于那些资金实力相对较雄厚的开发企业来说，其资金可以通过集团公司注入的方式解决。通过合作开发是筹集自有资金的另一种重要形式。该方式主要采取项目合作的形式进行，项目开发以购买土地的企业主持开发，其他房地产公司按一定比例出资，共同对项目进行管理，待项目完工后，合作即终止。如乡宁县某公司，在其购买了土地后，已无实力进行开发，于是便邀请本地某两家企业加盟。二是应付及预售款是项目开发过程中重要的资金来源渠道。在自有资金不足和不能得到银行贷款的情况下，应付及预收款项成为房地产开发商最重要的融资方式。其方式主要有以下几种：其一是由建筑商垫资。这是最为普遍的一种融资方式，即由建筑商承担一部分开发成本。一般而言，建筑商需要承担普房三层以内或小高层六层以内的建筑成本，当普房高于三层或者小高层超过六层后，再由房地产开发商根据工程进度进行付款。其二是拖欠款项融资。在资金周转不畅的情况下，房地产公司有时采取拖欠款项来解决燃眉之急。其三是预售融资。待普房建到三层以上或小高层建到六层以上，房地产开发商的另外一种融资方式就是预售融资。预售资金存入房管部门规定账户，根据工程进度支取，预售融资是资金实力较弱公司的重要融资方式。另据统计，县域内房产平均预售率一般在60%以上。其四是按揭融资。主体完工后，银行按揭贷款便可以为购房者提供资金支持，通过银行信贷融资间接支持房地产开发。调查显示，截至2013年9月末，乡宁县某国有商业银行共发放住房委托贷款1316笔共计11328.98万元。三是各种形式的民间融资成为县域房地产开发企业日益重要的资金来源补充渠道，并且进一步推高了县域民间融资利率。调查显示，民间融资始终贯穿于县域房地产开发的各个环节，成为房地产公司不可或缺的融资手段。据对辖内6家房地产开发项目调查：民间融资额已由2008年末的5492万元发展到2012年末的9237万元，增长了近一倍。民间融资的强烈需求推动了民间融资的利率逐步走高。调查显示，2008年，县域一年期民间融资的平均利率在18.00%左右，到2012年一年期民间融资的平均利率已达到24.00%左右，极个别民间借贷一年期利率甚至超过了30%。
4.房地产业的参与开发主体多以政府部门和民营企业为主。调查中我们了解到，真正参与到乡宁县房地产开发的是那些具有雄厚资金实力的煤炭企业及拥有充分土地资源的政府部门。
二、县域房地产市场值得关注的问题
1.人均住房面积水平偏高。从2010年乡宁县城住户调查数据看，乡宁县城家庭住房平均建筑年份为13.35年，户均居住人口为2.78人，有46%的家庭住房建筑面积大于100平方米，28%大于120平米。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30~35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，而后需求将会下降。而乡宁县人均住房建筑面积2010年已超过这一区间的上限，达到35.96平方米。因此，单从住房作为消费品的需求角度出发，可以说今后县域商品住宅开发规模、力度、结构等相关问题的理性规划应该引起高度重视。
2.房价收入比偏高。国际上一般认为，合理的房价收入比取值范围为4~6。若计算出的房价收入比高于这一范围，则可认为其房价偏高，房地产业可能存在泡沫。以乡宁县2012年的县城户均人口数，家庭人均可支配收入，人均住房建筑面积，住宅年平均销售价格计算出的房价收入比为9.17，超过了合理的取值范围。而乡宁县城的房价在全省来看并不算高。由此可见，目前房价收入比偏高，居民买房经济压力较大的小城市绝不在少数。
3.房屋租售比偏离房产价值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。乡宁县成套出租住宅每平方米使用面积的月租金约8.5元，2012年商品住宅每平米成交均价3280元，租售比为1∶385。显示房产泡沫已显现。
4.房地产功能错位，投资购房比超出警戒线。房产的功能就是作为居民生存的消费品。但近年来县域投资性购房同样火爆。县域的经济和人口特点决定了其二手房周转能力远差于一、二、三线城市，其住宅投资的最终表现为：居民二套住房拥有率持续攀升，由直接投资或改善性需求传导而来的二手房市场后备房源上升，出租房市场房源供应量上升。乡宁县城拥有两套及两套以上住宅的家庭比例2008年为20.0%，2012年末为34.5%。按照国际警戒线，当投资购房比例超过13%~15%时，房地产泡沫就会开始膨胀。
5.房价回调难度比大城市高。小城市的特点决定其房产需求在很大程度上取决于本地需求，而且刚性需求比重高。类似户籍限购等政策对大城市房价异常敏感，但对小城市却不同。国家的调控政策往往也主要针对一、二、三线城市。同时，由于城市小，地方政府对土地财政的依赖性反而高，这一因素也不利于房价回调。
三、对策及建议
1.正确认识房地产市场重要作用、发展趋势和政策调控目标。一是在持续经济增长的动力支撑下，房地产价格一定程度的上涨是基本趋势。一般而言，房地产市场发展带有明显的周期特点，商业性房地产价格多呈高速增长、温和增长、增长停滞螺旋发展态势。二是房地产调控的理想目标是抑制价格过快上涨，保护中低收入群体利益，促进市场健康发展。房地产市场价格过快上涨和市场严重萎缩均会对经济发展形成较大冲击，市场调控应灵活有度，既要抑制价格过快增长，又要防止房地产市场“崩盘”。同时，在政策执行时应优化房地产供给结构，使房地产业保持健康稳定发展。三是房地产调控不能够完全依赖货币政策工具，而应该更多地围绕房地产需求进行整体制度和规则设计，在承认现阶段住房刚性需求旺盛这一基本事实的前提下，完善住房市场体系建设，切实加大保障房建设的资金与土地供给，最大限度地满足中低收入群体的住房需求。我国地域辽阔，经济发展极不均衡，每一个地区都有其特点，很难开出一个给全国所有的城市吃了都管用的药方，因此各地区应有所不同。
2.加快金融产品创新，规避资金集聚风险。县域房地产开发热的背后，实际上隐藏了县域金融市场拓展的问题，因此建立和完善多层次、多功能的金融市场，以避免资金过分集聚于房地产市场，是目前各金融机构亟待研究解决的问题。
3.加强监测分析和预警，建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。政府、城建、土地、金融等部门应加快房地产市场信息系统和预警体系的建设，及时反映县域房地产供求、结构、价格等信息，切实为宏观经济济管理部门适时适度调控投资行为提供依据，并通过及时的信息披露，引导城乡居民理性投资和消费。
四、结论
产险市场论文范文2
【论文摘要】近年来伴随着西部大开发的逐步深入，西安市建设改造的进程也逐步推进，为房地产业的深层次发展奠定了良好的基础，市场呈现出诸多新的发展特征。国家先后出台的政策促使着房地产市场和信贷健康有序地发展。本文结合详尽可靠的数据对西安地区房地产市场及其信贷现状进行了深入分析，指出了目前西安市房地产市场运行存在的问题，并对其进行了因素分析，进而提出了一系列切实可行的建议，以寻求新的发展契机。
2007年，国家出台了一系列调控政策，先后从金融、税收、土地等多个方面对房地产市场加以规范和引导。近年，西安市作为西部开放后的龙头城市，城市化进程加快，市政配套建设迅速跟进为房地产行业快速扩展开发提供了有力支持。房地产业开始向着可持续发展的方向进行调整。
经济开发区、浐灞生态区、西咸共建区、长安区、郭杜等区域随着几年来区域规划建设的推进，已经成为地产发展的热点区域。2007年由于股市过热，国家为防止房地产风险相继出台了多项政策加以调控，作为二线市场的西安市总体有小幅波动，但丝毫没有影响西安房地产发展进入新的阶段。
一、房地产市场现状分析
1、全国房地产市场现状
2007年，全国房地产开发投资增速缓慢回升，房屋销售回温，经济适用房投资表现出加速增长的势头，房地产开发企业积极谋求多元化融资渠道，利用外资增速发展。全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%。全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米，同比增长5%；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7%。西安市房地产市场及其信贷现状分析与启示区域经济区域经济西安市房地产市场及其信贷现状分析与启示
房价总体涨幅较大，上海等热点城市房价在下半年有一定回落，波动较大。尽管国家调控政策意图明显，但是全国70个大中城市新建商品住房、二手住房的销售价格持续走高。房价上涨过程中，多种市场需求集中释放，投资和投机需求大量入市。
2、西安市房地产市场现状
2007年，西安市房地产市场在宏观经济环境良性运行、城市建设快速推进的背景之下得到了多方面的提升，国家政策调控的影响逐步显现，西安房地产市场发展愈趋健康、成熟。
（1）运行状况。近年来，西安市房地产市场规模逐步扩大，房地产开发市场中企业、楼盘品质逐步提升，居民消费理念越来越为成熟。
①土地交易市场。2007年，西安市公开拍卖土地5136.57亩，其中住宅用地3789.7亩，商业性用地499.61亩。成交土地5083.53亩，其中住宅用地3781.31亩，商业性用地454.96亩。
②商品房供应市场。从商品房投资额看，近年来的西安市商品房完成投资增幅逐年提高，除2005年增速放缓外，2006－2007年均保持平稳增长的势头。2007年，商品房完成投资额1474022万元，较2006年增长37.84%。从商品房供应量来看，近年来年均保持30%以上的增幅。从商品房投资资金来源看，自有资金所占比例有了一定的提高，但是占比最大的仍是借贷资金，较去年上升7.16个百分点，实际完成投资额为509371万元。
③商品房销售市场。2007年，西安商品房年销售面积增长速度明显加快，较去年相比增幅38%左右，同时，销售金额方面超过了去年45%。全年商品房销售量达到了9580125平米，较去年增加了40.67%，创商品房销售量历史新高。
（2）运行特点。商品房开发和交易市场异常火热，开发投资额和房屋销售额屡创新高，全年房地产市场总体运行速度明显加快。政府土地市场调控能力增强，市场调控力度进一步加大。小宗地块将成为西安土地主要供应形式。市场开发继续稳定增长，市场竞争由产品竞争向品牌、服务竞争升级。投资型住房需求有所回落，大户型市场产品运作将更为精益求精，住宅价格增长回归平稳。
二、房地产信贷现状分析
1、全国房地产信贷现状
2007年对于中国房地产业是有特殊意义的一年。为了稳定房地产市场和宏观经济安全，国务院24号文《廉租房管理办法》、《经济适用房管理办法》相继出台。但房地产开发投资增长仍有所加快。全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积76193万平方米，增长23.2%。这些数字都显示，尽管宏观形势、政策环境与过去几年相比严峻很多，中国房地产业整体上还是呈现投资和销售双双兴旺的局面。
央行年内6次加息，房地产宏观融资环境明显紧缩。政府不仅希望保护居民合理性的住房消费需求，更希望发挥住房公积金在这中间的调解作用。同时央行大力加强住房消费信贷安全管理，更多从“窗口指导”、严格信贷资质条件和紧缩信贷额度入手。借助2007年股市的行情和政策的扶持，房地产业有效扩宽了融资渠道，融资结构得到相对优化。
2、西安市房地产信贷现状
（1）运行状况。2007年以来，西安市金融机构房地产信贷增速明显加快，个人住房贷款成为拉动房地产信贷的绝对因素。截止12月底，全市金融机构房地产贷款余额491.85亿元，同比增长20.44%，增加了18.89个百分点，其中个人购房贷款余额289.50亿元，同比增长35.94％，增加了33.43个百分点。
房地产信贷增长呈现加快趋势，个人住房贷款增长态势明显。2007年各月房地产贷款和个人住房贷款增速较快，增速比较明显的是四季度，房地产贷款和个人住房贷款增速均呈现正V字形。
房地产开发贷款保持小幅增长趋势，地产开发贷款增速持续下滑。2007年以来，西安市房地产开发贷款呈现小幅增长态势，截至12月末，房地产开发贷款201.42亿元，同比增长3.80％，年内基本保持小幅增长趋势，其中地产开发贷款43.52亿元，同比增长13.42％；房产开发贷款157.91亿元，同比增长9.84％。
信贷情况以农业银行陕西分行为例。截至12月末，营业部房地产类余额399895万元，占营业部贷款总额的23.4％，房地产贷款较年初增加152315万元，其中个人住房贷款79207万元，比年初增加26088万元；开发贷款320688万元，较年初增加126227万元。
（2）运行特点。宏观调控措施对房地产市场中资金供给影响较大，中小房地产开发企业土地资源和银行开发信贷资金获取难度增加，将导致房地产行业快速整合资源，优胜劣汰加剧。同时住房贷款风险暴露存在一定滞后性。今后银行的房贷利率水平有可能上升1.3-1.5个百分点，无疑将明显加重房贷者负担。房贷的违约风险可能性加大，继而引发的更大风险将会波及整个宏观经济金融体系。
三、西安房地产市场存在问题的因素分析
西安地区房地产发展过程中凸现出诸多特征，也包含了很多问题。形成的因素有很多，其中关键原因分析如下：
1、物价上涨、通货膨胀预期和相对于资产价格的货币贬值进一步加剧了购房需求，推动房价继续攀升。物价和房价是互为联系的，资产价格强烈地受到未来的预期回报的影响，而未来的预期回报则受到未来经济是否景气，通货膨胀与货币政策预期的影响。物价上涨造成了通胀预期的加重，这将加大对具有保值能力的房地产的需求，在供给增加一定的情况下，将推动房价的继续上扬。2、从紧的货币政策，对房地产市场需求产生结构化的影响，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投资投机需求的积极入市。不断的加息增加了购房者的成本，这对潜在购房者的购房需求有一定程度的影响；由于投资回报率仍远高于资金成本，这种小幅的加息，对抑制投资、投机作用有限。
3、外资进入房地产市场呈扩张趋势。由于国内房价保持上涨势头，投资房地产可以获取高额的投资回报，加上对人民币升值的预期，大量国际游资流入国内，房地产成为重要的投资途径。外资投资房地产已经开始逐步向一些二三线城市扩张，西安也在其中。
四、西安房地产发展相关启示
长期来看，房地产市场的健康发展还需要更多的配套措施加以深化、完善。根据现状分析得出以下启示：
1.继续加大普通住宅的土地供应
保持住宅尤其是中小户型住宅的投资规模为重中之重。为了满足居民不断增长的住房需求，保证广大居民能够安居乐业，必须继续加大普通住宅的土地供应，保持适度的住宅投资规模和住宅供应量。
2．完善住房保障制度，减轻中低收入居民购房负担
住房保障是社会保障问题的重要内容，是建立和谐社会的一项重要的基础性工作。未来政府的工作重心应更多放在完善住房保障体系，解决中低收入家庭的住房问题上。对于商品房的房价问题，则更多地由市场决定。在2008年两会期间，总理的政府工作报告中还提到政府用于廉租房制度建设的资金将为68亿元，比去年增加了17亿元。
3．择机开征物业税，稳定房价
从国外的经验看，物业税不仅有利于打击房地产投机、稳定房价，而且有助于改善地方税收结构、推动城市可持续发展。
对西安政府而言，物业税是永久的可持续的税收收入，可以为地方政府提供稳定的税收来源，有助于解决地方财政过度依赖土地出让收入的难题。物业税随着当地房价上涨而增加，而当地房价的变动又取决于当地经济发展水平和城市环境、公共设施的完备情况等，这就可以有效引导当地政府重视对公共产品和服务的投入，重视长期规划和城市可持续发展。
4．建立科学的住房消费模式，提倡“租购并举”
要引导居民树立“购买和租赁并举”的二元消费观念。着力培育租赁市场，完善房屋租赁的配套设施。通过舆论，促成新的理性住房消费，开展“结婚不买房，住套房娶娇娘”观点的讨论，引导国民合理调整家庭消费结构，避免民众超前住房消费。
5．加强信息体系建设，引导房地产合理生产和消费
通过完善的房地产信息系统和定期公告制度，有助于合理引导房地产的生产和消费。虽然这需要国家统一设计实施，但是做为西安市也可以进行区域范围内的尝试，以保障房地产行业有序健康地发展。
6.创新房地产信贷产品，拓宽融资渠道
商业银行要不断创新房地产信贷产品，拓宽房地产开发企业单一的融资渠道，分散房地产信贷风险。针对部分有实力的房地产开发企业合理的信贷需求，加强信贷产品的创新工作。引导开发企业转变观念，广泛吸收社会资本增资扩股，通过改善资产负债结构来增强房地产开发企业的融资能力。这样不仅提高了西安市房地产业开发主体的质量，而且有利于西安市房地产业持续健康发展。
五、结束语
随着政策的进一步调控，西安房地产市场经历了很大的变化。西安房地产市场经过多年的稳步快速发展，已逐步进入盘整期，近年来出台的一系列调控政策其累积影响效应和市场长期发展走向将于今后得以显现，所以我们相信西安房地产必将成为西安地区经济发展和社会进步的重要体现。
【参考文献】
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产险市场论文范文3
事实证明，我国1992年至1994年、1999年至2001年这两个时间段内，房地产业对国民经济的推动作用举足轻重。根据建设部测算，1998年住宅建设和房地产投资至少拉动国民经济增长1.5个百分点，1999年也在1个百分点以上。在发达国家GDP比重中，房地产增加值都在10％左右，而我国2001年GDP比重中，房地产增加值仅为3％左右。因此只要国民经济持续、快速、健康发展，房地产业必将进一步发展。正常的合乎价值规律的房地产升温是好事，但不可否认，这其中有偏离价值规律的不正常升温，这一现象应当引起我们的关注和警惕。
一、房地产虚热易发生泡沫累
在迅速升温的房地产业中有一种值得关注的虚热现象，并正在累聚风险。这主要表现为一是商品房抢购者中有相当一部分投资者正在变成投机者。从杭州楼盘开买看，一些大老板特别是温州、台州一些个私老板，不看价格、不看结构、不看朝向，往往一出手就是一个楼层全拿下。等一段时间后，他们再高价抛出，而真正需要居住的购房者买不到商品房，或买不起商品房。一位温州商人在杭州一次性买下30套商品房，仅一年就赚了600多万元。这种投机者一多，表面上看商品房不断地卖出去，而需求仍然没有减少，容易造成需求趋旺及价格飞涨的假象，使得楼市越来越偏离市场需求。杭州市离西湖稍近的地段早两年前每平方米8000元左右，现在涨到每平方米10000元以上，台州市商业街6年前以立地4层35万元价格买入的营业房，现已上涨1至2倍。这些投机炒房者被杭州市民称为炒楼花，虽然被一些人看作是致富捷径，但也存在风险，高价抛不出去，就有可能成为“房东”。二是商品房空置总量和空置率高得惊人。在一些房地产异常升温的城市，往往可以看到这样的现象，一边是高楼大厦空着，一边是市民拥挤在陈旧狭小的民房里。据国家统计局统计显示，2002年上半年，房地产投资增幅达32.9％，远远高出销售增幅，其中10多个省高出20％以上。这导致了商品房空置率继续上升。到去年7月止，我国商品房空置总量已达1.2亿平方米，按一套100平方米算，大约有1000万套商品房闲置，其中有一半是空置了一年，占压资金超过2500亿元。三是价格飞涨偏离价值规律。有些地方的圈地已经失去理智，杭州近郊地块已经从几年前的每亩5万元拍卖到了如今的300万元一亩。就是杭州市的商品房房价，据杭州市房地产交易市场直接负责商品房交易备案和登记的部门提供的统计表明，2002年与2001年相比，新建商品房的平均涨幅在12.19％，二手房均价涨幅为31％，这超出了经济增长速度和市民承受能力。四是房地产开发商自有资金严重不足。目前浙江大部分房地产开发商靠银行贷款圈地，自有资金不足，银行贷款占很大部分，有的高达70％，，一旦商品房滞销，房地产企业将陷入资不抵债境地，大量银行贷款可能成为坏账。