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房产销售论文范文1
关键词销售流程人力资源广告推广
1销售流程优化
销售流程贯穿于销售的整个过程中，只有每个环节都做到快速运作、毫不脱节，才会真正地提高生产效益。房地产销售流程中主要环节包括：承接销售项目、项目整体策划、销售准备、销售策划、公开销售、签署买卖合同、合同处理、执行合同、办理售楼手续等大项。而每一个大项又包含5个以上的小项，如果包括产权办理，就更为复杂。每一个项目衔接的好坏，或办事效率的高低，都会直接影响到整个流程的效率。为此，要想进一步完善整个销售流程，必须注意以下两个方面的问题。
1.1模板型与时效型并举
工业化的大生产，其效率绝对高于手工操作。而工业化大生产的精髓就是规范化操作与标准化生产，即在流水线上按模板化程序进行操作，而这个程序是经过许多优秀的公司或许多年的优秀经验提炼而出的，它必然代表着当时最先进的生产流程。销售部门同样可以推行模板化程序，即建立一整套ISO质量体系，并按照质量体系进行常规运作与管理。这就象要做木桶的每一块木板，就必须做一个标准的模子一样。它是整个企业的基础建设，这部分的投入非常必要。
建立起了一整套比较完善的体系，把每个流程模式化出来，这只等于是出了个粗坯。这个粗坯，一定要经过打磨才能变得精细而完美。这就要剔除一些影响效率并无关大局的不必要部分，才能加速流程，节约资源。对销售部门来说，即在销售流程中强调对事负责，而不是对人负责，常规处理过多次的事务，就按标准程序办事，不用事事请示。而且更要减少不必要的繁文缛节。就如人们常说的警察多了会塞车一样，中间环节过多，就会滋生互相推委责任，劲往几处使等等流程痼瘤，长此以往必定象癌变一样影响到企业的每一个单元，而对整个企业产生致命的打击。为此，销售流程必须是模式型与时效型并举的。不讲时效，死搬硬套的模式，是僵化的模式，非但提不高效率，反而会给自己套上层层枷锁而透不过气来。但如果只讲时效，不讲模式，就会如脱缰野马，跑了许多冤枉路，而达不到既定目标。
1.2均衡发展，共同提高
在销售流程中的每个岗位都是互动的，某一个岗位功力较弱，都会影响到整个流程的效率。也正如经济学中所论述的“木桶效应”一样，必须要调动一切资源去加长那个短的木板，以避免“水土流失”。这就要求在销售流程中注重每个岗位的均衡发展，实现销售流程的共同优化。
2节约人力资源成本
实践上，个别房地产的人力资源成本超过了总成本的50%。为此，一些企业曾尝试以裁员或减薪来降低成本，但能达到预期效果的却很少。在更多的情况下却是工作绩效受到了损害，而且还不断有职员对所承受的压力及工作负担发出抱怨。
2.1注重职位设计，把好人员招聘“入口”关
现代管理之父杜拉克曾谈到撤消、调整工作乃是削减成本的最有效方法，而且是惟一可能通过其自身变革来产生持久效果的成本节约方法。房地产销售部门流程复杂、岗位多，一个岗位的设置是否合理，都会影响到企业的经营效益。为此在岗位的设置上，一是要防止以人定岗，以避免机构快速臃肿。二是如前文所述，要尽可能地减少中间环节。如果等“胖了”再减肥，不仅难度很大，而且后患无穷。
房地产销售部门直接面对市场，工作压力大，对“绩效”的要求非常高，同时，也是流动性最大的一个部门。特别是销售管理及营销策划人员，更要求具有较高的个人素质及良好的团队合作精神。这就为企业的招聘工作提出了更高的要求。为此，在人员招聘时不仅要常规性地考察应聘者的学历、专业及从业经验，更重要的是要观察与考核应聘者的个人素质，包括：沟通能力、学习能力、应变能力、创新能力与合作精神等，将“关口”前移，从源头上控制人才的质量。
2.2实行工资与绩效挂钩，提高人力效益
一份适应市场且合理的薪酬计划，必定要考虑薪酬与绩效挂钩，使激励变成员工的努力，从而创造出最大的销售业绩。邱吉尔、福特和沃克等专家已经研究过激励销售代表的基本模式为：激励努力成绩奖励满足。
实践证明，在销售部门实行工资与绩效挂钩，让付出的努力与获得的薪酬成正比，是提高个人能动性，提高人力效益最为有力的手段。但这需要管理者“两手要硬”，即在市场调研的基础上，建立严格的制度。对后进者要破釜沉舟，制定只有通过努力才可以达到的销售指标，让其没有退路；对先进者施以重奖，以递增式的佣金激励创造优异业绩。这样或许薪酬会增加，但创造出的价值量将会远远高于工资增加的幅度。
当然世界上没有一种完美无缺的制度，工资绩效挂钩可能会造成个别员工只看业务指标，而不顾一切的作法。为此，还必须建立相应的制度对销售人员的行为进行监控与管理，在激发个人能动性的同时，提高团队的合作能力与销售人员的职业道德水平。
2.3建立培训体系，使员工在不断地学习中成长
房地产市场快速膨胀，导致营销人员严重缺乏，为了提高人力资源效率，每个房地产销售部门，都想吸引人才、留住人才，然而“树欲静而风不止”，如今房地产销售部门，人员流动之风非常强劲，主要原因就是很少有公司能提供一套完善的学习体系，从而优秀人才很快会感到“口渴”，而不断地需要寻找新的“水源”。为此，加强培训、鼓励沟通、激励学习，将学习能力根植入公司的经营中，不仅是销售部门的一种生存方式，更是抢占市场先机的最大“源泉”。
面对客户与市场，是销售部门最大的特点，客户的感知能力、客户的审美能力，客户的维权意识等都在不断地提高，市场的变化更是令人目不暇接，要想在变化中游刃有余，就是要不断地学习，而绝不能迷恋于“傻瓜机”式的旧有模式放不下。为此，企业不仅要建立一整套适应市场变化、有效且实用的培训体系，同时还要让每一位员工都要有危机意识，担心自己的发展跟不上企业的发展步伐，这样的学习才是有效的学习，也只有这样，培训才不会是领导积极、员工被动的“扔钱”。
2.4塑造良好的企业文化，增强员工的向心力和凝聚力
企业文化是立足于企业核心价值观的行为。所以企业的发展战略，一定要在核心价值观的指引下，才能避免弱点，发挥优势。
塑造良好的企业文化，就是通过不断地沟通，让企业的价值观与员工形成共识，并融入每一位员工的行为之中，让它变成工作或生活中的一部分。此外，还要激励那些有企业价值观的成员，这样才能形成一股风气，从而在塑造深植人心的企业文化的同时，增强员工的向心力和凝聚力。
当今世界的许多大企业都把客户利益放在第一位，把股东利益放在第二位，这就是以“客户至上”为核心价值观的企业文化，这种企业文化使企业的生命周期得到了有效的延续。同样的道理，房地产市场竞争升级，使房地产企业的发展依赖于强大的客户群体来支持，如果客户的利益得不到体现，客户就会转而成为竞争对手的客户。销售部门作为掌握客户和面对客户的终端，就要更加重视客户的终身价值以及开发商的利益，以专业的质素，热情的服务，时刻把客户的利益放在第一位理念，在努力保持和开拓客户资源的同时，树立企业的品牌。
3创新广告推广模式
近两年，随着市场竞争的加剧，房地产企业的广告投放量明显增加，广告费用普遍占到销售额的4%～5%，而个别企业更是接近10%。广告费用，成为众多房地产商的一块心病。创新广告推广模式，有效提高广告的效益，成为节约销售成本的重要措施。
3.1广告应起到桥梁作用
只有有效地沟通，才能让买卖双方理解，才能达成成功的交易，而沟通的重要桥梁就是广告宣传。作为“搭桥”的销售部门，不仅要了解开发企业的品牌、发展战略，产品性能、营销策略等等，同样要了解市场，了解客户的所思所想。
达到知已知彼之后，广告的策划就需要在坚持原则的基础上，学会向开发企业妥协，向消费者妥协，只有这样才能继续沟通，才能达成共识以制造共赢的局面。妥协并不是让别人牵着鼻子走，而是通过不断地沟通，找出一个尽可能获取最大回报的最佳通道，这样的广告或许得不到创意奖，但它却是切实可行的。
3.2建立广告效果监控体系，提高广告投入效益
一份没有评判的考卷，如果再做一次，你肯定会犯同样的错误，因为你根本不知道错在哪里。同理，一个几十万元的广告投放出去，如果没有效果的监控，损失将会成倍增加。为此，建立广告效果的监控体系是必要的，也是必须的。当然建立这个体系是个比较庞大的工程，单靠销售部门是完成不了的。而销售部门却具有面对客户的最大优势，可以通过与客户的沟通了解广告的反映。比如建立一份合格的“销售日报表”，绝不仅仅是每天成交了几套单元，销售额与销售面积是多少，还应该有电话及访客的数量，对产品的反映，对广告的反映等一系列问题，而且要通过对这些数据的统计分析，从中发现市场的契机与正确的广告诉求点，这样以后才能在市场中拿到更高的“考分”。
3.3广告投入要为“品牌”这个纲服务，“纲举才能目张”
在经济战中，最激动人心的场面是广告战。而房地产商所有的广告都要围绕“品牌”这个纲来进行。
下棋有句行话：“善弈者，谋势；不善弈者谋子。”谋势即是做“品牌”，即通过整合各种资源，真正让“品牌”体现客户价值的实现。这样“品牌”就能成为每一次广告，每一个推广的催化剂。销售部门对于“品牌”的把握相对来讲难度较大，因为对于企业、产品宏观的把握可能没有开发商那么准确。为此，许多销售部门可能更注重某一阶段性的销售业绩，或某一阶段性的广告推广效果，而忽略对于“品牌”的保养、维修与维护，从而造成后续乏力的局面，这值得销售部门引以为戒。
3.4跳出旧框框，寻找新思路
广告推广说起来容易做起来难，很多企业真是“成也广告，败也广告”，第一个“标王”倒下了，第二个“标王”还是倒下了。所以，广告推广非常容易形成定性的思维。销售部门虽然不是广告的设计者，也不是广告的决策者，但销售部门是拥有客户和信息的“搭桥者”，可以给发展商或广告公司提出具有创新的建议。
房产销售论文范文2
【摘要】大家平时都懂得房地产开发经营行业最长可达3-5年，而物业管理工作则长达100年左右。从延长物业寿命、完善使用功能来看，物业管理项目就是房地产的第二次开发。我在文章中针对物业管理和房地产开发行业之间的互补关系谈点自己的看法，可供同事们批评指正。
【摘要】物业管理；项目；综合业务；消
物业管理项目就是房地产的第二次开发，这种说法似乎有自己的道理。它说明一个问题，物业管理和房地产开发存在着一定的互补关系。具体地讲；有了物业管理项目的发展就有房地产事业的正常消费。房屋是一个耐用的不动产，是所有消费商品中寿命最长的一个种类。它在长期的使用过程中需要维护和保养，有居住主人不断接受服务的需求，同时，还有时时刻刻美化环境的功能。而且这些工作不是房产经营事业可以独立完成的，而是要物业管理机制的综合服务才能完成。这不是简单的维修和保养，而是一种长期的、综合性质较多的服务。所以，要想做好物业管理工作，就必须遵循以下几个原则：
1．管理服务必须保持经常性
房地产作为一种耐用品，实际上经常需要连续不断的保护和保养的不动产之一，这才是房产的全部寿命。因此，房地产服务流量和外部的管理及服务流量等三大要素才能共同构成完整的物业管理事业。这说明物业管理不仅是房地产的消费、使用时不可缺少的工作项目之一，而且是需要经常性的辅助房产寿命的唯一行为。
2．要认识物业管理在房地产开发中的实际作用
物业管理要与房地产开发事业并排起步才好，这有助于把握市场动向。对于所有的开发商来说，把握市场动向相当重要。随着城市基础设施的逐步完善，各类楼盘的硬件在不断改善，这需要我们如何把握消费群的心理需求已成为问题的核心。而这恰好是物业管理机制的发展机遇。只要物业管理者与消费者面对保持紧密联系，随时倾听使用者的评价，时常对房产经营市场进行调研定位，改进设计有服务类型，才能塔好物业管理工作和房产市场之间的桥梁。
3．要让物业管理早期介入优化、完善房屋建造高阶段
规划设计原本就是房地产开发源头，物业管理工作能否早期介入规划设计阶段，需要完成以下两个工作，一方面要把规划设计功能形成一个完整、舒适、便利的工作项目之一。另一方面在市场经营中房地产开发企业要保持良好的竞争实力。就是要以高的要求充分考虑客户对房屋产品和居住环境变化的需求。站在尊重科学的发展立场上，遵循现代技术的进步规律，以经济实力的逐渐增长为出发点，把人们生活水平的提高和对居住、工作环境及质量的要求当成工作的核心，千万不能忽视物业管理工作的社会意义。
4．通过物业管理工作促进房产销售
物业管理已越来成为投资者选择的一项重要指标之一，随着生活水平的日益提高，人们对居住的观念有了很大提高，对居住的安全、文明、舒适以及它给工作和生活带来便利而着想。当然其中最大的问题还是要求物业管理和服务工作的一步到位。
房产销售论文范文3
论文关键词 商品房 预售 消费者 权益
一、商品房预售制度概况
关于房屋预售之条件,我国《城市房地产管理法》第44条已有明确详细之规定。其一,已交付全部土地的使用权出让金,并取得土地使用权证书,土地使用权也必须未经抵押。对此而言,是基于我国的基本土地制度,即私主体{公民或法人}并无土地之所有权,惟有土地使用权之用益物权。其二,持有建设工程规划许可证,房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售,真正受到损失的将会是善意购买人。其三,按提供预售的商品房计算,房产开发商投资开发建设的资金应达到工程建设总投入的四分之一以上,并已经确定施工进度和完成交付之期限。此项规定之意义在于敦促房开商尽快完成工程建设,以实现土地利用价值以及消费者之消费目的。其四,业已和金融机构签订预售款监管协议。此为必不可少之实质要件,只有契约的约束,才能在房开商和消费者之间形成一种特殊关系,在不动产并未完成之前形成约束力。豍最后,已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的,还应当同时取得向境外销售的批准文件。这是房屋预售之形式要件,我国物权变动才债权形式主义,惟已办理登记之公示,不动产所有权之变动不可称之已发生。
在房屋预售的特征方面,有以下几点值得注意。首先,房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在契约中约定了一个期限,并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力之根据。其次,房屋预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖,真正的房屋交易尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定,而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。
二、房屋预售制度对消费者权益之影响
(一)房屋预售流弊甚多目前“国五条”打房重拳已祭出有日,各地纷纷颁布自己的实施细则,而究其房产市场缘何持续过热,商品房预售制度自应是重要推手。在房屋预售制度之下,房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款,而且也不需承担房屋的存货成本。竖所以开发商所谓“期房价格低”只是假象,实际上房地产开发商在使用各种策略让房价持续上升。而预售制度更大的危害在于,当开发商提前拿到预收款,提前收回大部分乃至全部成本之后,他们就没有了后顾之忧,便通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨,而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件,因为在房价上涨过程中,在买涨不买跌的心理推动下,人们未来房价增值的预期会推动房价屡创新高。中国房屋预售制的潜在风险:风险转嫁给消费者和银行;通过“炒楼花”等制造楼市虚假紧缺,借机囤积抬高价格;逐步提高房价慢慢卖,造成期房价格低的幻觉等。
(二)消费者购买预售房的法律风险鉴于房屋预售合同双方显然在经济状况和信息咨询方面处于不对等的地位,而相关职能部门的管理并不完全配套,在具体执行过程中也难免会受到利益等诸多不可控因素之影响。另一方面,购房者显然缺乏相应的认知能力和辨别能力。这就使得房地产开发商的“道德风险”大量存在,消费者则无可避免地成为承受风险更大的一方。这些风险主要有如下几个方面:
1.开发商的销售资格瑕疵房开商隐匿其并无开发资质或无商品房预售许可证,而径行销售期房。购房前必须要检验开发商的“五证”,其中包含:土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工证、商品房销(预)售许可证。这些证书就是用来证明开发商、销售商资格的关键凭据。若不能提供以上证件,预购人完全有理由质疑其身份的合法性问题,有足够理由拒绝其提出的所有要求。大体来说,此等开发商本身资质就不是太好,诚信度十分缺失,如此一来一旦预购人已履行了房款价金债务,通常情况下难以取得预定房屋之所有权。而在合同被法院宣告为无效时,更是只能请求返还本金及同期银行贷款利息而已(至于缔约上过失责任,则另当别论)。而尤为重要之处的在于,购房人在法院作出判决之前,恶意欺骗的房开商极有可能早已携款潜逃或者以将房款“釜底抽薪”,于是即便判决书上白纸黑字,其宣告的权利也绝无实现之可能性。豏购房人仍务必须留心的是,以上证书中所列的项目名称、单位名称、建筑面积是否有出入,有无和消费者订定预售合同之时的名称相同。若非如此,我们极有上当受骗之虞,蒙受经济损害,甚至于要承担更为严苛的法律责任。概言之,作为善意购房者,我们有必要尽到合理的注意义务。
2.动产本身合法性瑕疵除了房开商有可能隐匿资质,其所售之不动产本身的合法性问题,也不可大意。在急于售房套现之利益心驱使之下,一部分并不合法的不动产常常被房开商拿来预售,以至于预购人购房后不能正常取得不动产之所有权的情形屡见不鲜。故而消费者在购买此类不动产时更应尤其留意以下风险。首先,放开企业在集体土地上建设的不动产,《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规有明确规定,严禁在集体土地之上进行商品房的开发建设和销售经营,集体土地也只能在征收为国有土地之后,通过出让方式开发商投标竞标得到建设用地使用权之后,方可在此土地之上进行商品房开发建设。是故,若知道此预售不动产所用土地性质是集体土地,消费者切勿与房开商签订预售合同。其次,有些房产开发商纯粹投机炒房,并无房开企业之法人资格。惟有其具备企业法人资质,获得有关国家 机关的许可取得营业执照,才能进行不动产的开发建设和销售经营。而那些并无房产开发资格者建设的房屋,由于并未土地管理部门登记备案,其预售之房屋将来很可能无法办理不动产权属证书,消费者购买此类房产之风险,自不恃言。
3.宣传广告之瑕疵关于商品房销售广告之法律效力,应作如下理解。商品房广告乃房开商向消费者“自我推荐”的一种方式,其法律地位可视同向消费者发出之要约邀请,于情于理都实为难以将其视作承诺,因此房开商并非因发送此类宣传广告单而就当然要受其内容之约束。由于开发商为了市场竞争和尽快吸引消费者之购房兴趣,而早日销售房产以保障资金循环,于加快施工进度及早使得土地物尽其而言,也自有其正面作用。因此在不违背公序良俗和诚实信用之基本原则的情况下,对所售物业进行适当宣传是完全合情合理的。丰购房者若对其宣传要约邀请有足够兴趣,就应该再与销售方进行实质性磋商,就其广告单上所宣传物业之实质性条款达成合意,然后订立正式的商品房预售合同。
4.单方面变更设计方案此乃期房和现房的根本区别所致,由于预售之不动产标的在消费者订立合同时尚非存在,因此就极有可能出现将来交付的房屋和预售合同中约定的设计方案不同的情形。开发商此种做法实际上已构成根本违约,但现实中房开商提供给购房者的定型化合同(格式合同)在违约责任方面通常对消费者并不有利,如仅规定开发商返还已支付房款价金及利息。因此购房者在因房开商单方面变更房屋设计而解除商品房预售合同时,往往已经丧失了选择其他房屋的机会,或者要面对房产市场已经价格大涨的窘境,是故在这种履行利益之外的信赖利益之损失很难在预售合同中找到救济手段,损害赔偿的请求权基础不甚明了。
5.预售中的定金风险定金乃保证合同目的之实现的很好的担保手段,但在实务中也往往成为纠纷之所在。如在消费者交付了定金之后,却由于某种原因无法申请到银行的贷款,某些开发商往往就会从中作梗,仅退还已付购房款而不退还定金,但此种手法其实毫无法律依据。理由在于,实在无法期望所有预购房者都能顺利申请到银行的按揭贷款。为预先防范此类纠纷,购房者在与开发商的预售合同中应作如下约定:倘若非因购房者一方的原因无法申请到银行按揭贷款时,应返还已付购房款和定金。之于是否应当合理扣除少许手续费,自有商议的余地。
三、行政机关对于商品房预售中的消费者之保护
鉴于房开商和消费者之间的“信息不对称”和房开商在利益面前的巨大“道德风险”这就使得房屋预售方面的法律漏洞更有可能被房开商一方所利用。因此,政府加大对房地产市场的干预力度势在必行,涉及到普通老百姓的切身利益的,关乎民生和稳定的商品房销售法律、政策应当向购房者一方倾斜,普通消费者也应增强保护意识,这样房地产市场才能长期有序稳健发展。
第一,过立法对房地产开发公司的成立资格和条件进行严格把关,尽可能保证房开商资产雄厚、信誉良好。并通过市场杠杆和行政行为维护不动产开发市场环境之规范、秩序之稳定,极力将资信不良的房地产开发商“拒之门外”。
房产销售论文范文4
关键词：房产测量；质量检查
Abstract: The statutory measurement as a legally binding, surveying and mapping data measurement properties related to the property management department after verification, can be used for housing property registration, this time only then has certain legal effect. The current real estate sales, mainly on the basis of the construction area as a basis of sale and valuation standards, the housing area and real measurement results directly purchase groups and vendors and economic interests are closely related, so, whether the real measurement data is scientific and reasonable and the property right registration quality as well as the interests of all parties are closely related. In real measurement process, quality inspection work is key link, whether the quality inspection work in place, with the real measurement results associated with quality. The main work of measurement properties will be briefly introduced, at the same time, content related to work and points for attention are analyzed and compared with similar, and puts forward the corresponding countermeasures and measures to improve the measurement quality, with a view to the housing survey work in the reference and guidance.
Keywords: real estate survey; quality inspection
中图分类号：
1.房产测量的意义
2000 年 2 月 ，国家质量技术监督局了 《房产测量规范》（17986-2000）（以下简称《规范》）。在《规范》中，提出了质量检查的基本要求，规定了检查验收的项目及内容。
首先，房产测量能够为产权人提供一定的法律保障与维护。房产测量的结果与数据一经相关审核批准部门确认并下发证书后便具备了一定的法律效力，在处理产权纠纷方面，房产测量能够提供重要的证据。房产测量的数据与购房群体的经济利益密切相关，其房产测量的整个期间、测量结果以及准确度都要有严格的标准和科学性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。其次，城市要进行规划与建设，也要以房产测量的数据为重要依据。房产测量按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关屋及其用地的有关信息和资料，分析与研究房屋的现状以及产权归属，了解城市房屋的分布与土地占用情况以及面积等，便于房产产权管理部门进行管理与控制，为房产管理工作提供数据依据。同时房屋所有权以及土地使用权相关证书的发放也要以上述数据为依据，同时房地产的档案也是在此基础上建立。综上所述，无论是城市土地的利用与开发，还是城市的规划与建设都离不开房产测量的数据与成果。再者，要检测建筑的房屋是否在面积上达到预定的数目，也要通过房屋测量去验证与核查，这是防止房屋买卖面积缩水的重要依据。现在，房价不断增高，很多开发商为了取得更大的经济利益，甚至在房屋建筑的面积上打主意以欺骗购买者，进行房产测量能够防止上述现象的发生，保证买卖双方的利益，使房地产市场健康的发展。
2.房产测量的基本工作流程
（1）接受与审核房产测量的要求申请，并相应对申请的材料做必要的审核与检查。
（2）做好房产测量的准备事宜。对申请材料阅读并了解，了解具置以及基本状况，对测量进行方案的制定与确定，对必备的设备进行专业的检查。进而，与申请方确定测量具体时间，并要求其做好相应的准备事宜。
（3）外业测量。利用 GPS、电子全站仪、手持激光测距仪等测量设备完成房产分丘图和房产分户图的数据采集。
（4）进行内业数据整理，绘制房产分丘图和房产分户图，完成有关的面积计算。
（5）进行质量检查，开展各种测量资料的整理工作并建立档案。
（6）出具房产测量报告，供申请方办理房屋所有权证使用。
3.房产测量的工作内容
在实际工作中，房产测量主要包括以下三项工作内容：
3.1 房产分丘图测量与制图
房产分丘图测量首先利用电子全站仪布设导线或采用 GPSRTK技术，在测区内布设图根控制点，测定图根控制点的坐标；然后利用电子全站仪测设界址点房角点及碎部点坐标，并绘制测量草图。 内业采用 专业的CASS 等测绘工具与软件，从电子全站仪中读出各点位坐标，展点后，绘制出房产分丘图，并在图上注记各种房屋权属信息。
3.2 房产调查及房产分户图测量与制图
在通常状况下，房产调查一般与分户图同时进行与跟进。所谓的房产调查，主要是对房产的所有人、产别以及结构、所在的位置以及使用、建筑时间等进行多方面的、详尽的调查与了解。而分户图的测量要运用专业的工具，比如手持激光测距仪，对所以的房屋进行每间每户的实际测量与调查，并继而形成比较简单的测量图纸并记录相关的测量数据。内业根据测量草图和测量数据绘制出房产分户图。
3.3 房屋建筑面积的计算及公用面积的分摊
如果是私人住房或者是工程使用的房屋，在通常状况下，就只是计算房屋的总共的建筑面积即可，而如果房屋是开发商的商品房，就要进行必要的公用面积的分摊计算，对各种公用面积的土地进行相应的分摊计算，供各购房户办理分户房屋所有权证时使
用。
4.房产测量质量检查的重点及方法
房产测绘成果实行二级检查一级验收制度。 无论是一级验收还是二级检查，都应对各项工作质量检查的重点进行详细检查，以保证房产测量成果的质量。
4.1 房产分丘图测量
房产分丘图作为房产管理用图，主要表示房地产要素和房地产编号，包括产别、结构、层数、建筑年代、建筑面积、丘号、房屋门牌号等。对于房产分丘图测量，首先应通过外业检查各图根控制点的相对关系是否准确，检查房屋等地物间的相对关系是否准确，检查各种房地产要素是否有漏测漏绘，符号表示是否正确。继而由内业对房产的编号进行检查与核准，同时检查丘号幢号的编排是否不重复，不能出现与原有重复的现象，同时，对于各种标准标记也要检查位置的正确性。随之将新的测绘房产分丘图与原有进行详细的比对，确定是否有房屋拆迁未被标出，防止房产登记出现混乱状况；最后一项工作，是核查房屋是否在土地权边界的范围之内，以此来确定房屋产权与土地使用权保持科学的一致性。
4.2 房产调查和房产分户图测量
对于房产调查，主要检查房产调查表房屋座落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况信息是否漏填，与现场状况是否一致。对于房产分户图测量，首先应对房屋测量草图进行检查，检查各原始测量数据是否正确、有无漏测、涂改；检查房屋外廓总长与室内分段测量（含墙厚）之和的较差是否超限。其次进行外业检查，察看房屋外部形状是否正确，面积计算的范围是否正确，阳台走廊是否封闭，房屋开门处是否漏绘。最后对部分房屋边长进行抽样测量，抽样比例不少于 10%。
4.3 房产分户图的绘制、房屋建筑面积计算和公用面积分摊
房产分户图作为房屋所有权证的附图，主要表示房屋权界线和楼梯、走廊等部位以及门牌号、所在层、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。
现在，大部分的房产测绘部门都配备比较县级的测绘工具以及软件，这些工具与软件比较专业且具有很强的针对性，能够对房屋分户图进行绘制并计算房屋的面积，同时能够对分摊面积进行自动的分摊与测算。所以，首先要检查绘制完成的房产分户图，确定其边长与实际测量的边长保持一致，检测户室、楼梯、走廊、设备房是否绘制齐全完整，户与户之间、户与公用部位之间的产权分界是否明确且正确。 其次，对功能区域进行检查，检查设置是否合理，墙体的厚度是否符合标准。再次检查户室所属功能区的定义是否正确，楼梯、走廊、设备房等公用部位的分摊定义是否符合《规范》的规定。最后，检查房屋的门牌号、结构、层数、指北针等属性是否正确。
5.结束语
要不断加强与完善房地产产权产籍的管理工作，各个地区的房产管理部门已经在努力建立比较完善的房产地理信息系统，但是，要进行系统信息的建立，首先要有准确科学的房产测量数据与成果，这就对房产测量部门的工作有了新的要求，房产测量部门要始终注重测量的效率与质量，并制定相应的测量程序与质量规定，继而按照相关要求进行测绘工作并保证测绘的质量。并且，要不断提高相关测量人员的整体素质以及专业的技术水平。这要做到上述诸多方面，才能够真正保证房产测量的效率与质量，从而为房产管理部门、开发商和广大购房户提供可靠的依据与数据成果。
参考文献
李旭阳. 浅议房产测量与质量检查[J].华章.2011(06)
余金富，雷鹏. 浅谈房产测量检查的关键细节[J].测控技术装备.2012(12)
房产销售论文范文5
中图分类号：F293.3
文献标志码：A
文章编号：1000-8772(2015)25-0038-02
从1988年以来，我国的居民住房制度经历了很大的改革变动，我国的房地产行业在这几十年的过程中经历了从无到有的发展。全国各地的房地产发展都经历了很大的改变，内蒙古是我国的经济发展大省，近几年的内蒙古的房地产发展的变化也较为明显。
一、房地产发展以及发展模式
1.房地产市场的基础情况
在经历了2008年至2011年这四年的快速发展时期后，的房地产市场进入了缓慢发展的时期，特别是在2013年后内蒙古给城市的房地产行业指标都有所下降，对内蒙古的经济发展影响也是较为明显的。
（1）房地产开发销售
根据内蒙古住房厅和建设厅的调查报告现实，针对2013年全年房地产行业下滑的态势，政府部门进行了相应的调控操作，并且取得了一定的成效。次年，内蒙古各地市县的房地产市场综合发展势头较好，各项指标呈现升温状态。2014年的1—7月份自治区房地产开发投掷达到了613亿万元，较去年同期增长了69亿元，同比增长率达到了14.31%。整个区内的住房销售面积达到了962.3m2，商品住房的销售额达到了443.36亿万元。区内的商品房的平均售价为4212元/m2，环比增长不明显，同比增长为6.64%。从这些数据我们就可以看到，内蒙古的房地产市场呈现持续回收的状态，预计2015年的房地产形式将全面好于往年。
（2）区内税收和信贷
房地产税收主要会出现在房地产的三个环节，即开发、销售和保有。根据相关的数据报告，内蒙古全区房地产税收同比增长率为22.3%，占当地地税收入的6%。
从近几年内蒙古房地产发展态势来看，区内的信贷增长较快，个人房贷形式区域平稳增长态势。
2.内蒙古房地产的发展模式
近几年我国经济高速发展，作为我国的经济发展大区，正在逐渐成为我国的政治、经济、文化、体育和金融高速发展的典型大省，内蒙古的房地产需求已经出现了不断上升的市场需求力度。但是，我国多数省市的房地产发展模式都是模仿其他省市或项目的，的房地产框架依然如此。的房地产发展可以说已经进入了不断完善的阶段，但是，还是与我国“北上广”地区的房地产发展仍然有一定的差距，主要的差距是房地产项目设计、销售理念、经验、建设成本控制等多个方面。“北上广”等的房地产发展模板并不一定适用于的房地产发展方向，因此，我们应该从内蒙古房地产的实际情况出发，建设符合自治区的特色建筑，形成一套独特的房地产开发模式。
二、房地产行业发展中存在的问题
1.区内房地产整体形势不是很乐观
当地房地产市场的运行很不稳定，住房的供应很不科学合理，个别地市县出现了住房供应大于需求的表现，从而出现众多的空房。因此，房地产的市场持续应该进一步得到规划，住房开发、房地产销售、二手房中介和物管服务等一些环节仍然经常出现侵害消费者合法权益的现象出现。住房产业化的整体水平较低，其品质有待进一步的提升。
2.城市化总体程度不是很高，有效住房的需求受到影响
最佳的城市化发展是工业与城市化的结合体，两种发展要素互相协调共同发展。的土地城市化速度明显快于人口城市化的速度。这一典型问题主要是受到内蒙古当地的历史、人文、体制和发展方式等一些因素的影响。主要是以草原为主，以往人们多数过着游牧的生活，随着内蒙古城市化建设的发展，并且在不断的加快速度，在土地城市化的同时没有考虑到人口城市化的因素，从而造成了人口与现有房地产行业出现冲突的现象。
3.房地产不良信贷的增加，信贷风险不断增大
随着房地产不断的发展，大量资金不断的融入，内蒙古的金融支持着开发商和投资商的资金运转，但是这种需求缺乏刚性的支撑，长时间以后导致经济萧条现象的出现，民间借贷的链条随之断裂，随之民间借贷链条的断裂，房地产投资方和开发商的资金就会出现两种状态，既：套牢、撤离，最终导致当地房价直线下降。
三、完善当地房地产的市场调控，促进房地产平稳发展的建议
1.的当地政府应该继续贯彻和落实国家各项有关于房地产的相关政策，把更多的调控自己投入到中小企业的发展中，从而让当地经济更好、更快、更平稳的发展。应该顺应当地经济结构转型的发展的方向，让更多的投资回归到实体经济当中，同时让投资者看到实体经济的重要性。经济基础稳定牢固发展的实体产业，是提升社会经济和改善人民生活水平，应对房地产行业外部冲击的有效保障。
2.全面推进大中小城市的整体发展，逐渐解决城市结构不科学合理的现象。如果在人口城市化和土地城市化的过程中，不能进行科学的分配，那么就会导致出现一二级城市出现住房供不应求，而三四线城市的住房无人购买的两个极端现象。内蒙古小城镇建设是内蒙古城市化过程中的特色表现。可以说是小城镇体系是发展的重要组成部分，建设过一批批具有发展机制、城乡统筹活动、吸纳游牧民等优势的特色发展城市。鄂尔多斯可以说是这一建设方式下的典型城市。
3.地市县的政府部门应该做好房地产市场的监管力度，防止房地产信贷风险的出现。要采取积极的态度对房地产市场进行合理的调控，从而让房地产行业保持一个平稳发展的态势。同时，还应该根据目前的情况，判断出房地产未来发展的走势。
结束语
在的城市化进程中，房地产行业具有极大的推动力。但是，我国的房地产发展集中区还是处于我国的东部，内蒙古地区的房地产行业想要得到蓬勃的发展，就应该结合当地城市房地产的实际情况，结合人们的住房需求，构建一个符合的房地产发展框架。
参考文献：
[1]刘冰.寿光市房地产发展现状与对策研究[D].咸
阳:西北农林科技大学硕士学位论文,2014.
[2]于淼.辽宁省县域房地产发展问题研究[D].沈阳:
沈阳建筑大学硕士学位论文,2011.
作者简介：李滨（1970-），男，内蒙古呼和浩特人，经济师，从事房地产登记工作研究。
房产销售论文范文6
关键词:房地产业;指标法;综合指标值;综合指标测度
中图分类号:F293.3文献标识码:A
中国房地产业从1988年房改到取消福利分房,再到现在房地产业全面繁荣,走过了20年的历程。这20年间,中国住房条件发生了翻天覆地的变化,现在80%以上的家庭拥有了自己的房产,在城镇人口大量增加的前提下,城镇人均住房面积从1978年的不足7m2升至27m2。但怎样保持房地产业健康有序地发展,不仅事关民生,也是关系着我国宏观经济持续稳定的发展。这就有必要对房地产业的宏观运行指标进行测度,然后根据结果及时采取相应的调控政策,把可能的危机控制在萌芽状态。
一、房地产业宏观运行状况指标的选择
房地产业涉及诸多职能,主要表现为供给职能和投资职能。所以,反映房地产业运行的指标可分为供给类指标、需求类指标、投机价值指标。
1、供给类指标。供给指标主要监测供给是否过度冲动,是否出现投资过热。监测的依据可与整个宏观经济的发展进行比较,主要指标可以是:房地产投资占GDP的比重、房地产投资增长率与GDP增长率之比、房地产贷款占全部贷款的比重、房地产贷款增长率与全部贷款增长率之比、房地产空置率。
2、需求类指标。需求指标主要是监测真实需求情况,可以从需求与价格的关系来衡量,主要指标可以是:房地产价格的增长率与居民收入增长率之比、房地产价格增长率与GDP增长率之比、房价家庭收入比。
3、投机价值指标。房地产投机需求是客观存在的,投机需求是与投机价值相关的,反映投机价值的指标可以是房地产销售价格与租金的比值,即租售比。这类指标还包括:住宅空置率、房价升幅与GDP升幅的比值等。
二、房地产业宏观运行状况综合指标值的确定
由于反映房地产业宏观运行状况的指标众多,需要运用数学的方法综合这些指标值,得出一个能直观反映当前房地产业运行情况的综合指标值。
1、指标标准值区间。为了反映房地行业的运行状况,需要确定一个标准值做参考。这里可以参考国外以及我国之前行业运行状况反映的指标值,确定在房地产业健康发展时,各个指标的标准值区间――(底限标准值,高限标准值)。
2、指标指数的计算
首先,把指数分为5个区域,即低速区(指数
其次,根据指标实际值与各区域标准值的比较,判断指数处于哪个区域。
计算指数值:
对于健康区、高速区、危险区:
单项指标指数=区域低限指数值+
对于低速区、严重危险区:
单项指标指数=
3、综合指标指数值
综合指标指数值=∑单项指标指数×权重(指标权重根据情况确定,概略时可取平均)
这样,通过综合指标指数值能比较准确地反映各个指标体现的房地产业宏观运行情况。比如,综合指标指数值为2.3,则说明该地区房地产业发展过热,需要引起政府和相关企业注意。
三、结论
总而言之,房地产业涉及众多行业的发展,已经成为我国的支柱产业。保持房地产业健康稳定的发展已经成为国家保持经济发展的重要一环。同时,作为房地产企业和金融机构也需要对行业的运行状况保持持续的关注,以便及时针对市场变化作出相应的对策。本文通过指标法计算综合指标值来检测房地产行业的运行状况是当前众多方法中比较客观和直接的方法。
(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)
主要参考文献:
[1]刘玉峰,张亮.我国房地产经济泡沫的形成机理与区域性特征[J].重庆建筑大学学报,2004.4.
[2]袁曙民.房地产经济泡沫经济研究[D].山东:山东大学硕士学位论文,2007.
