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土地储备管理办法范文1
第二条 本市市区（含矿区、高新技术产业开发区，下同）范围内的国有土地储备管理，适用本办法。
第三条 本办法所称国有土地储备是指市人民政府依法收回或购买的国有土地进行储存（含前期开发），并予以出让、划拨的行为。
第四条 土地储备工作遵循规范运作、稳步推进、保值增值、促进经济发展的原则。
第五条 市区国有土地储备，由市人民政府统一实施。具体工作由市土地行政主管部门负责组织承办，各有关部门按照本办法的规定予以执行。
禁止任何单位或个人擅自转让以划拨方式取得的国有土地使用权。
第六条 市人民政府建立市级国有土地储备专项资金。
土地储备专项资金由市财政部门核拨，实行专户储存、独立核算，专项用于国有土地的储备，接受财政、审计部门的监督。
第七条 具有下列情形之一的，应依法收回国有土地使用权：
（一）为公共利益需要使用土地的；
（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；
（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者在规范的期限内未申请续期或者虽申请续期未获批准的；
（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨国有土地的；
（五）公路、铁路、矿场等经核准报废的；
（六）以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，无正当理由超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发的；
（七）土地使用者未按照土地出让合同的约定支付土地使用权出让金，解除土地使用权出让合同的；
（八）土地使用者需转让其划拨土地使用权的；
（九）其他可以依法收回国有土地使用权的。
依照前款第（一）、（二）、（八）项的规定收回国有土地使用权的，对原土地使用者的土地给予适当补偿。
收回划拨土地使用权的，应根据实际情况对其地上建筑物、其他附着物给予适当补偿。
第八条 对于出让土地使用权的转让价格明显低于市场价格的，市人民政府可通过行使优先购买权，购买该土地使用权。
第九条 土地行政主管部门应加强辖区国有土地使用情况的监督，对具有应收回或购买国有土地情形的，应及时告知土地使用者按本办法规定办理国有土地使用权收回或购买手续。
需转让划拨土地使用权的，土地使用者不得自行招商，必须由土地行政主管部门统一储备。
第十条 具备本办法第七条第（三）至第（七）项、第（九）项规定情形的，市土地行政主管部门应按程序对土地进行调查核实，报经有批准权的人民政府批准后，收回原土地使用者的国有土地使用权，注销土地使用证。原土地使用者应按规定的期限向市土地行政主管部门交付土地及有关资料。
第十一条 按本办法第七条第（一）、（二）、（八）项规定收回国有土地使用权和按第八条规定购买国有土地使用权的，按下列程序办理：
（一）权属核查。市土地行政主管部门对应当收回或购买的土地和地上附着物的权属、面积、四至范围、土地用途等情况进行实地调查和审核。
（二）确定规划条件。规划部门在规定的时限，提出该地块的规范设计条件。
（三）方案报批。市土地行政主管部门根据土地调查情况和规划设计条件，会同有关部门进行土地收回或购买补偿费用的测算评估，提出土地收回或购买的具体方案，报市人民政府审批。
（四）签订协议。市土地行政主管部门按市人民政府的批复与原土地使用者签订国有土地使用权收回或购买协议。
（五）权属变更。市土地行政主管部门根据收回或购买协议的约定支付补偿金，原土地使用者按规定办理土地、房屋权属注销或变更手续，并按规定向市土地行政主管部门交付土地和地上建筑物、附着物。
第十二条 按本办法第七条第（一）、（二）、（八）项规定收回划拨土地使用权给予适当补偿的，按下列规定执行：
（一）依据市人民政府公布的市区土地基准地价，按照规定的比例给予补偿；
（二）对于经市人民政府认定的特困国有企业和需要政策性扶持的项目，经提出申请，报经市人民政府集体研究决定，可在土地出让收入中扣除储备成本后，部分或全部返还给原企业，并实行公示制，接受社会监督。
按本办法第七条第（一）、（二）项收回出让土地使用权的，根据原土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
第十三条 市土地行政主管部门对收回或购买使用权的土地，可按照出让条件委托具有资格的单位完成地上建筑物及其他附着物的拆迁、土地平整等前期开发工作。经市人民政府批准，也可通过该储备土地及地上建筑物的利用保证储备土地的保值增值。
土地储备前期开发、利用活动应当遵守法律、法规、规章和市人民政府的有关规定，不得损害公众利益。
第十四条 储备地块由市土地行政主管部门根据本市经济发展状况和地产市场的实际情况，在符合城市规划和土地供应总量控制的原则下，会同计划、财政、建设、规划、房产管理部门共同拟定出让方案，明确出让土地的面积和规划条件，报有批准权的人民政府批准后予以出让。
第十五条 储备的土地用于房地产开发或经营性项目建设，应通过招标、拍卖方式进行出让。其他储备土地使用权，可通过招标、拍卖的方式进行出让，也可以通过协议方式进行出让。符合《城市房地产管理法》第二十三条规定的，由市人民政府依法批准划拨。
第十六条 以招标、拍卖方式直接出让储备土地使用权的，由市土地行政主管部门按照法律、法规、规章的规定组织招标、拍卖。
第十七条 土地出让收入经市财政部门审核并扣除土地储备成本和按本办法第十二条规定返还给原企业的部分后，全额上缴财政，专项用于城市基础设施建设和土地储备。
第十八条 通过招标或拍卖方式出让土地使用权的，市土地行政主管部门应当与中标或竞得人签订《国有土地使用权出让合同》。市计划行政主管部门凭《国有土地使用权出让合同》，给中标或竞得人办理计划立项手续；市规划行政主管部门凭《国有土地使用权出让合同》，给中标或竞得人办理中标地块的规划勘测红线等手续，并颁发《建设用地规划许可证》。
中标或竞得人需设立房地产开发项目公司的，应持《国有土地使用权出让合同》到有关部门办理手续。
第十九条 未经市土地行政主管部门批准，擅自转让具有本办法第七条规定情形之一的土地使用权及地上建筑物、附属物的，有关部门不得为其办理审批和登记手续。
第二十条 土地储备工作人员玩忽职守、滥用职权，或利用职务上的便利，索取、非法收受他人财物的，由所在单位或监察部门给予行政处分；涉嫌触犯刑律的，移交司法机关依法处理。
土地储备管理办法范文2
【关键词】 土地储备资金;会计核算办法;实际困惑;集中核算;权责发生制
2008年8月,财政部了《土地储备资金会计核算办法》(后文简称《核算办法》),要求自2009年1月1日起施行。《核算办法》为我国土地储备资金会计核算提供了基本规范,但给实际会计核算工作带来了新的困惑。
一、执行《核算办法》的困惑
(一)储备项目成本核算的困惑
真实反映土地储备项目的成本及其构成是土地储备会计核算的基本内容之一。《核算办法》第五条规定了应以权责发生制为基础,对土地储备项目应进行成本核算。第十三条中也规定了收储项目应设置的各成本项目及其结转方法。这些规定较完整地反映了收储项目取得、开发整理和完工交付的过程,具有较强的理论基础与逻辑性,但仍未解决与土地储备运作特殊性相关的收储项目成本确认与计量的一些重大问题。
土地储备运作特殊性主要表现在两个方面:
1. 土地储备运作由不同机构与部门协同完成。按《土地储备管理办法》(后文简称《管理办法》)规定,由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织土地储备工作。收储土地的取得、开发整理工作的具体实施,由土地储备机构承担。储备土地完成前期开发整理后,由土地储备机构交付主管国土资源管理部门,纳入土地供应计划,由国土资源管理部门统一组织供地。我国现行土地储备运作基本是按《管理办法》设计和运作的。反映在《核算办法》中就是土地储备机构完成收储项目时,应汇总核算收储项目的“交付成本”,同时,将“交付成本”转入“交付项目支出”,表示项目收储责任的解除。实际工作中,已经交付的收储项目的日常管理和维护通常仍由土地储备机构承担。按《核算办法》规定,这部分日常管理和维护费用不再构成收储项目成本。收储项目交付后至供应前仍发生的日常管理和维护费用不予以资本化是否合理?不能资本化的收储项目管理与维护支出是否费用化?《核算办法》既未明确规定也预留核算的空间。
2. 融资责任与收储责任不匹配。按《管理办法》,土地储备机构有权为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。这意味着土地储备机构是事实上的融资主体,承担全部因土地储备而发生的还本付息责任。然而,收储项目交付后,因收储项目而发生的融资责任并未一并交付。即使是已交付的收储项目,从交付日至出让日常常存在较长的时滞,相当部分已交付的收储项目持有时间长达数年。收储项目交付后至供应前仍发生的融资费用,按《核算办法》不再计入收储项目成本。收储项目交付后至供应前仍发生的融资费用不予以资本化是否合理?不能资本化的收储项目利息是否费用化?《核算办法》同样既未明确规定也预留核算的空间。
若按《核算办法》组织收储项目成本核算,结果是收储项目成本信息不完整。为使会计核算合规,会计人员只能无奈地人为推迟已完工收储项目的交付时间,结果是会计信息无法真实反映收储项目运作进程。
(二)收储项目出让核算的困惑
根据《管理办法》,土地储备机构严格遵循收支两条线管理,出让收储项目取得的收入全额缴入国库,然后再由财政补偿收储项目发生的相关支出和返还国有土地收益基金。因此,收储项目出让收入的及时足额入库,不仅事关国有资产的完整与安全,也是国土资源管理部门承担的重要的受托责任。然而,由于收储项目从出让至款项收缴国库的周期长,金额巨大,必须由具体的责任单位负责监督款项缴库进展,而监督款项收缴又离不开会计提供的收储项目受让人应缴款项与实缴款项信息。
《核算办法》仅规范土地储备机构管理的土地储备资金,并将土地储备资金作为独立的会计主体进行确认、计量与报告。按《核算办法》,土地储备资金是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所使用的资金,这意味着土地出让涉及的资金不属于土地储备资金。以此为立足点,《核算办法》排除了土地储备供应业务的核算。这使土地储备机构处于合法不合理,合理不合法的尴尬境地:一方面按《核算办法》,应适时监督的应收收储项目受让人出让款不能通过“应收账款”或其他类似债权账户及时反映,另一方面,由于财政部门与国土资源管理部门的监管十分依赖这些重要会计信息,这又迫使土地储备机构只能通过备查簿进行辅助登记,满足主管部门履行监管责任的需要。以武汉市为例,因出让土地应收未收的出让款累计高达几十亿元,很难想象,若没有“应收账款”或其他类似债权账户及时反映和记录,这几十亿元国有资产将如何管理。此外,迫使金额巨大的收储项目出让款无奈地通过备查簿进行辅助登记,似乎也有损于《核算办法》的权威性。
(三)收支表信息质量的困惑
按《核算办法》,土地储备机构应当编制收支表,以反映会计期间内的收入和费用情况。其中“财政拨款收入”项目,反映当期财政部门拨付的土地储备资金,包括“国有土地出让收入中安排的拨款”和“国有土地收益基金中安排的拨款”,因此“财政拨款收入”项目提供的是收付实现制的收入信息。“其他收入”项目,反映当期除财政拨款外的其他收入,如已收和应计利息收入,提供是的权责发生制的收入信息。“交付项目支出”项目反映的是本期已交付的土地储备项目的实际支出,包括已付和应付的支出,但不包括预付项目支出,如预付的工程款,提供的是权责发生制的信息。
从实务的角度看,当期财政部门拨付的土地储备资金极有可能是上期交付的项目垫付资金和土地收益的返还,而“交付项目支出”则是本期交付的项目实际支出。因此,按《核算办法》所提供的收入与支出信息必然存在项目或期间方面的错位,这使得收入与支出信息含义变得扑朔迷离。其次,收付实现制信息与权责发生制信息的混合提供,更使收入、支出及其差额信息含义难以琢磨。所有这些,都使得理解、分析和利用收支表信息变成一件令人十分困惑的事情,严重损害了收支表信息的相关性。
二、困惑成因分析
土地储备会计核算可将“土地储备资金”作为会计主体,也可以“土地储备机构”作为会计主体。以“土地储备资金”为会计主体,会计确认、计量和报告的范围可能等于、大于和小于“土地储备机构”,即会计确认、计量和报告的范围真正相对独立于土地储备机构。而以“土地储备机构”为会计主体,会计确认、计量和报告的范围只能受制于土地储备机构。
产生上述三大困惑的根本原因在于《核算办法》对“土地储备资金”这一会计主体的理解与具体运用存在偏差,模糊了“土地储备资金”与“土地储备机构”作为会计主体的界限。《核算办法》第二条规定:“本办法适用于土地储备机构管理的土地储备资金”,这一规定使土地储备资金局限于土地储备机构这一空间范围。接着规定:“本办法所称土地储备资金是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所使用的资金”,这一规定又使土地储备资金局限于土地储备机构从事的业务范围。以此为基础,只得将权责发生制限制于对土地储备项目的成本核算范围内。结果是难以规范土地储备机构范围之外的土地储备业务,如土地储备项目交付的后续业务、土地储备项目出让业务和土地储备项目损益等。《核算办法》先天不足,导致实际核算工作陷于法理冲突的两难境地。
三、对策与建议
根据《管理办法》国土资源管理部门是土地储备全程运作的具体责任单位,负责土地储备项目的取得、开发整理和出让事宜。其中,土地储备项目的取得、开发整理由土地储备机构具体运作,土地储备项目的出让则由国土资源管理部门下属另一机构,如土地交易中心具体运作。因此,从整体上看,国土资源管理部门及其下属的土地储备机构与土地交易中心均是政府土地储备项目的具体受托责任者,有责任履行对土地储备项目出让款项收回进行全程监控。《核算办法》不应局限于土地储备机构,而应充分体现“土地储备资金”为独立的会计主体,从国土资源管理部门角度来设计土地储备会计核算规范。即,土地储备机构不仅是土地储备项目的取得、开发整理的具体实施机构,也是受国土资源管理部门委托,从事土地储备相关业务核算的责任机构,即,国土资源管理部门系统的土地储备项目取得、开发整理和出让各类业的集中核算的中心。
以土地储备机构为集中核算中心,“土地储备资金”为会计主体,在会计系统设计上可实现多方面优化:一是信息全面完整,合理合法。由于土地储备项目经济业务的全貌均由土地储备机构集中核算,土地储备的筹资、营运和分配全面反映在账户与报表体系中,不但消除了土地储备会计信息在不同单位之间的人为隔裂,大量被迫备查登记的重要业务能合法纳入账户与报表体系,解决了实际核算工作的法理冲突问题。二是提升了财务报表信息的信息质量。全面完整地反映土地储备业务,使土地储备会计能更好地满足国土资源管理部门履行监管责任、银行评价土地储备的偿债能力、土地储备机构管理土地储备营运业务的信息需要,大大提升了会计信息相关性,提高了会计信息质量。三是实现规模效益。实行集中核算,有效减少土地储备会计相关的组织机构设置,减少人员配备、办公场地和设施和办公用品等相关开支,切实有效地提高了会计系统的工作效率。
要实现上述目标,《核算办法》要在几个方面作相应调整:
一是修改第二条“本办法适用于土地储备机构管理的土地储备资金”改为,“本办法适用于国土资源管理部门管理的土地储备资金”;“本办法所称土地储备资金是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所使用的资金”改为,“本办法所称土地储备资金是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发、出让及分配等所涉及的资金。”
二是以权责发生制为基础,对收储项目取得、开发整理和出让进行全面反映。具体包括:对收储项目按全部成本核算,成本内容包括出让前发生的必要直接支出;反映出让收入款项的收缴情况。
三是允许土地储备机构根据需要增设相应的总账科目,如增设“应收账款”“应收票据”“项目出让收入”等科目,同时资产负债表与收支表项目作相应调整。
【参考文献】
[1] 财政部.《土地储备资金会计核算办法》[Z].2008年8月.
土地储备管理办法范文3
关键词：土地储备 制度 风险
0 引言
土地储备制度作为一项重要的土地管理制度，在19世纪末起源于荷兰。1996年，上海成立了上海市土地发展中心，是我国第一家土地储备机构。2007年11月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合了《土地储备管理办法》（国土资发[2007] 277号），对完善土地储备制度起到了非常积极的作用。但由于土地储备的投资量大、回收期长、不确定因素多等特点，使其运作的风险程度较高，在相当程度上制约了城市土地储备制度的实施，影响了其社会经济目标的实现。
1 土地储备制度的含义与特征
1.1 土地储备制度的含义
土地储备是为了调控土地市场，市县人民政府依法取得土地，进行前期开发整理、储存，并向社会供应土地的行为。
1.2 土地储备制度的特征
土地储备制度是政府调控土地市场的工具。在我国，它有其特殊性，主要表现在以下几个方面：
目的公益性。土地储备制度建立的目的是调控土地市场，促进土地资源合理利用。在土地收购、储备和供应的各环节，均能体现土地储备制度的公益性。
收购统一性。土地储备收购统一性就是通常讲的“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”。
连续性与周期性。土地储备制度的实施包括从存量市场和增量市场取得土地使用权、开发、储备、出让或出租等环节，这些环节通过产权流、资金流得以紧密结合在一起，形成土地收购储备供应循环机制[1]。如图1所示。
资金需求的巨额性与长期性。土地储备涉及征地、拆迁、补偿安置、市政基础设施建设，出让手续办理等事项，需要大量的时间成本和资金成本。
2 土地储备的风险识别
土地储备的风险可以分为内部风险和外部风险[2]。
2.1 内部风险
按照土地储备的流程，内部风险可以分为收购风险、开发风险、储备过程中的风险、出让风险。
收购风险指土地收储过程中的风险，主要有收购价格不确定风险和被收购土地产权、自然条件不确定风险。无论是征收农用地还是旧城区拆迁改造，土地收储价格都是双方谈判的结果，而收储方和被收储方对土地收购价格的认知存在很大差异[3]。在我国现阶段，多数被收储方在行为和心理上对土地收储事件产生抵触，认为土地征用、收储补偿标准不合理，使得政府的谈判难度加大，增加了土地收储的时间和资金成本。此外，在土地收储中，由于收储方和被收储方信息不对称，收储方对地块的产权，地理结构、地下设施等状况掌握不明，可能由于土地存在复杂的历史遗留问题，使收储方陷入不必要的法律诉讼，或者由于不合理的地理结构对土地利用造成制约，需收储方增加土地开发成本减少限制。
开发风险是土地开发中开发成本过高或开发时间过长的风险。土地储备机构应对收储的土地进行科学有序的开发整理，如果将开发整理工程发包给开发企业，土地储备机构应有效控制工程造价、质量和进度，规避开发风险。
储备过程中的风险指的是进入土地储备库的土地临时经营时，或者将储备土地抵押融资过程中产生的风险。土地临时出租和融资不能影响土地出让。土地储备机构应科学控制储备库中的土地数量，既要避免土地储备量太少达不到调控土地市场的目的，又要避免土地储备量太多而引起资金和土地的积压。
出让风险是指土地出让、出租过程中的风险，主要是土地变现性差的风险。由于土地的位置固定性和价值巨大性，使得土地变现能力差。此外，土地储备周期较长，不确定因素多，并且土地出让受当时房地产市场环境和政府政策影响，增加了土地出让风险。
2.2 外部风险
土地储备的外部风险主要指房地产市场波动风险和政府干预风险。
房地产市场存在固有的周期性[4]，而周期中各阶段的拐点是难以预测的。一方面，土地储备机构的作用是调控土地市场，减小房地产市场波动的振幅；另一方面，储备机构本身也面临房地产市场波动的风险。房地产市场波动产生的风险主要影响储备机构的资金周转。由于我国的土地储备资金执行收支两条线管理，当房地产市场处于繁荣时期，土地出让产生的收益大部分归地方财政获取；当房地产市场处于萧条时期，土地流拍比例增加，储备机构的土地不能及时变现，已投入的土地一级开发成本不能收回，如果地方财政没有足够的能力和意愿给予资金支持，土地储备机构将会面临严重的财务风险。
政府干预风险是指政府对土地储备进行干预而给城市土地储备带来收益的不确定性风险。由于我国的土地公有制性质，土地属于国家或者农民集体所有，为了保证公共利益，需要政府干预。政府对房地产市场干预的主要形式有：通过行政划拨、协议出让、税收减免等措施对某些项目予以优惠支持；通过颁布规章制度、实施办法等法律文件制约房地产企业行为；大型国企直接涉足房地产领域。由于政府干预的局限性和非市场性，经常使得政府干预不能带来理想效果。实施城市储备制度后，不能完全杜绝政府干预土地市场行为，引起土地资源配置不合理。
3 土地储备的风险应对策略
土地储备机构应注重风险管理，通过采用合理的经济、技术、法律手段对风险加以防范与处理，以最小的成本获得最大的收益保障。政府作为土地储备的实施主体，主要的风险应对策略有以下几种。
规范政府职能，调整政府行为。土地储备机构是政府授权的从事土地资产经营活动的非盈利性事业单位，具有行政性与市场性。储备机构既要严格执行政府的土地收购、储备和出让计划，在很多情况下，又要寻求社会资本，借助市场力量进行土地一级开发。在与土地一级开发单位建立合作关系时，储备机构应借助法律手段和行政手段约束开发单位的行为。昆明市政府出台了《昆明市土地储备管理办法》（昆明市人民政府令第97号）和《昆明市土地一级开发整理管理办法》（昆政发[2010]74号），又配套出台了《昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法》（昆政发[2010]69号）和《昆明市土地储备支出核算管理办法》，通过完善的法律文件，又配合行政监督，有效约束了土地储备和一级开发行为，值得各地政府借鉴。
完善土地储备财务管理制度。土地储备过程包括土地收储、开发整理、出让环节，土地产权的转移、土地物理形态的改变，伴随着大量资金的投入与转移，所以，土地储备财务管理非常重要。财务管理手段主要包括：建立和完善成本控制机制，合理确定土地补偿标准；优化资本结构，建立一个多渠道的、稳定的资金体系[5]。
建立土地储备的市场化运作机制，充分借助市场力量进行土地整理风险共担。土地储备机构可以与某开发单位进行土地一级开发整理合作，储备机构借助开发单位的资金、人员、设备和管理经验，完成土地一级开发工作。
4 总结与展望
城市土地储备制度的实施在盘活城市存量土地、优化土地资源配置等方面起到了积极的作用，但作为一项创新制度，土地储备制度的理论和实践都缺乏深入的研究，在实施中存在风险因素。本文通过土地储备制度的含义和特点介绍，指出了制度中的风险因素与应对策略。地方政府应根据本地特色，合理规避风险，充分发挥土地储备制度调控土地市场的作用。
参考文献：
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[2]刘兆云.警惕土地储备制度实施中的风险[J].城市开发，2003(8)：39，40.
[3]王梦诚.集体土地征收与农民利益补偿平衡研究[J].价值工程，2011(2)：324.
[4]张晓晶，孙涛.中国房地产周期与金融稳定[J].经济研究，2006(1)：23-33.
[5]阎洪茂.土地储备贷款风险探析[J].山东工商学院学报，2009，23(1):78-86.
土地储备管理办法范文4
为进一步加强我市土地储备出让管理，规范交易行为，优化资源配置，保障经济社会发展用地需求，根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔〕3号)、《土地储备管理办法》（国土资发〔〕277号）、《土地储备财务管理暂行办法》（财综〔〕17号）等规定，现就进一步加强我市土地储备出让工作有关事项通知如下：
一、健全土地储备出让工作机制
市土地储备供应委员会（调整后的人员名单附后）负责组织领导我市土地储备和出让供应工作，研究解决土地储备和出让供应中的重大事项。市金剑投资开发有限公司和市土地储备供应中心（以下简称市土地储备机构）具体负责组织实施土地储备和出让供应工作。各有关职能部门按照职责分工予以配合。
二、加强土地储备计划管理
市土地储备机构会同相关部门，根据国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需情况等，共同编制全市土地储备中长期计划和年度计划，报市人民政府批准后实施。
土地储备年度计划制定后,各部门必须严格执行。列入土地储备计划的土地,未经市人民政府批准,相关部门不得为建设单位办理规划、用地等手续。土地储备计划确需调整时,由市土地储备供应委员会审核后报市人民政府批准。
三、明确土地储备的范围和程序
土地储备的范围为城市规划区内各类新增建设用地和市政府通过法定程序收回使用权的存量建设用地。主要包括：
1、因公共利益需要使用的土地；
2、为实施城市规划进行旧城改造需要调整使用的土地；
3、城市规划区内闲置、荒芜的土地；
4、因国家建设征收但未利用的土地；
5、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的土地；
6、因单位搬迁、解散、撤销、破产或其他原因停止使用原划拨的国有土地；
7、已出让的工业、仓储、采矿、公用设施等国有土地，需改变为经营性用地的；
8、超过土地出让合同约定的开发建设期限满两年未动工开发的土地；
9、违反合同约定，被依法解除合同，以及因非法占用、转让土地或擅自改变土地用途被依法收回的土地；
10、银行收回处置土地抵押权、法院依法裁定的土地；
11、公路、铁路、矿场等经批准报废的土地；
12、已办理农用地转用和征收批准手续的土地；
13、其他应依法收回储备的土地。
土地储备程序严格按照《土地储备管理办法》（国土资发〔〕277号）规定执行。
四、规范储备土地临时利用行为
经市政府同意后，市土地储备机构可将储备土地，连同地上建（构）筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用，以增加土地收益，避免土地资产闲置。临时利用期限原则上不超过二年，且不能影响土地供应。
五、提高储备土地供应效率
储备土地供应严格按照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部39号令）、《协议出让国有土地使用权规范》等相关法律法规规定执行，严防暗箱操作。储备土地最低出让价格由国土资源管理部门根据土地估价结果、产业政策、土地储备成本和土地市场情况等，集体决策、综合确定，不得低于土地储备成本及国家最低价标准。
积极推行建设用地预申请制度。批次用地经批准后，规划部门出具初步的规划设计条件，国土资源部门先行整体招标拍卖挂牌出让，缩短供地时间。依法办理农用地转用、土地征收后纳入储备的土地，原则上应在农用地转用、征收方案批准后6个月内完成供地。
六、强化土地储备资金收支管理
财政部门应当根据土地储备的需要及概算安排，及时核拨用于土地储备的各项资金。对土地储备机构垫付的储备成本，应在收到土地价款后，根据市政府批准的签报审批单，按宗地优先在15个工作日内拨付给土地储备机构。
市财政按招标拍卖挂牌和协议出让国有土地使用权的年度总成交价款的5%计提国有土地收益基金，实行分账核算，专项用于土地储备。土地储备机构要切实提高储备资金利用效率,确保资金运作安全，并接受财政、审计部门的监督检查。土地储备资金应实行专款专用,封闭管理,不得挪用。土地储备机构所需的日常经费，按照有关规定，与土地储备资金实行分账核算管理。
七、严格土地利用管理
以出让方式取得的工业、仓储等非经营性用地使用权人申请变更为经营性用地的，以及原出让合同或划拨决定书已明确约定变更土地用途等用地条件必须收回国有建设用地使用权的，原则上一律由市政府收储后另行组织供应。对原工业用地使用权人进行补偿时，应扣减其取得原工业用地时享受的相关优惠政策，以及市政府奖励的土地出让价款。
受让人逾期不签订合同的，终止供地，定金不予退还；已签合同但未按合同约定缴纳出让价款的，依法收回土地；未按合同约定期限和条件开发利用土地或擅自改变土地用途的，国土资源管理部门应当及时纠正，并依法予以处罚。
土地储备管理办法范文5
我国政府在实施土地储备制度的过程中经历了一个不断深化认识的过程，从各省市政府印发的相关政策文件中也可窥见一斑。1996年，上海市政府为实现“盘活闲置土地、帮助国企改革”等目标，成立了我国第一家土地储备机构——上海市土地发展中心；1997 年3月，上海市印发了《上海市国有土地使用权收购、储备、出让试行办法》，办法中规定“收购，是指由市房地局依法征收土地、置换土地、收回国有土地使用权的行为；储备，是指市政府对收购、收回的土地进行前期开发，并予以储存的行为。”此文件中，土地收购主体与土地储备主体不同，土地收购主体是市房地局，土地储备主体是市政府。土地收购、储备主要环节包括土地取得、整治和储存。
2002 年4月，北京市人民政府批转市国土房管局《关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发4 号）中规定，土地收购储备制度是“指由政府依照法律规定，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市总体规划，通过收回、收购、置换和征收等方式取得土地，直接或进行前期开发后储备，并以公开招标、拍卖等方式按需供应土地，调控各类建设用地需求的制度。”土地储备主体是市政府，储备环节主要包括土地取得、整治储存和出让。
2007 年12月，国土部、财政部、中国人民银行联合了《土地储备管理办法》（国土资发 277 号），该办法认为“土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。”该办法是国内目前最具权威性的部门规章，也是我国各级政府实施土地储备的主要法律依据。
综合国土资源部门以及各个地方政府关于土地储备的定义，其内涵集中体现在以下几个方面。一是制度及目的。土地储备制度是政府土地利用制度的基本制度，其间接目的盘活存量土地资产，优化土地资源配置，保障土地合理利用；最终目的是提高建设用地保障能力，加强土地市场调控，高效、有序、集约进行土地利用和供应。二是相关主体职能。土地储备主体是政府授权成立的土地储备中心，负责对各类用地进行统一收购或收回；由土地储备中心或土地储备中心委托的市场化机构，负责土地整理和前期开发（主要指市政基础设施和配套设施建设）；土地储备中心再通过国土资源局等部门，以招拍挂的方式将土地进行出让和供给。三是环节及内容。土地储备包括土地征购（或取得）、土地整理和前期开发、土地存储和出让三大环节。土地征购（或取得）指通过征收、收购、收回、置换等方式取得，如集体土地征收，国有土地收购（回），国有土地上房屋征收等内容；土地整理和前期开发包括拆迁、安置、市政基础及配套设施建设等内容，其主要目的是将“生地”或“毛地”变为“熟地”，达到土地招拍挂出让条件；土地存储和出让，是指土地根据用地计划有序地实现出让和市场供应的过程。
二、土地一级开发的概念及内涵
2000年12月，北京市人大常委会通过的《中关村科技园区条例》中首次提到“土地一级开发”一词，但并未对土地一级开发的涵义做出明确界定。2002年12月，北京市国土资源和房屋管理局印发了《北京市土地一级开发管理暂行办法》（京国土房管出1100号），第一次从立法角度对土地一级开发做了较为详尽权威的界定。2005年印发了《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市540号），该文与前文相比，土地一级开发概念有所变化，前文提出的“一级开发”概念变为后文提出的“土地储备和一级开发”。后文中规定：“本办法所称土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。”土地储备和一级开发主体是政府，主要环节包括土地征购、拆迁、基础设施建设。
2006年5月，北京市国土资源局印发了《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》（京国土市〔2006〕290号），其中第七条规定“土地储备机构作为土地一级开发项目的招标人，负责组织编制土地一级开发项目实施方案、组织实施项目招标投标活动、与中标人签订土地一级开发委托协议，以及对中标人在土地一级开发过程中实施监督管理。”，且第十条中规定“拟实施土地一级开发的工作内容，包括前期手续办理、征地拆迁组织和市政基础设施建设等。”该办法表明，土地一级开发主体为土地储备机构通过招标方式确定的中标人，开发内容主要是指土地平整及前期开发。
综合有关政府部门及研究学者关于土地一级开发的定义，其内涵集中体现在以下几个方面。从一级开发目的来看，是使“毛地”或“生地”变为“熟地”，达到土地出让的条件和标准，是为土地出让所做的前期准备，即为土地储备中的土地整理及前期开发环节；从一级开发的内容来看，主要包括前期手续办理、征地拆迁组织、市政基础设施和市政配套设施建设；从土地开发市场分类来看，土地一级市场是土地一级开发存在的前提和条件，它是以土地使用权出让为主的市场，并且土地一级开发主体仅仅是获得了一级土地的开发权，而非使用权或其他权项；从土地出让方式的变迁来看，土地一级开发是在土地储备制度建立后逐步提出的，土地储备制度的核心是由改变由传统的“生地出让”、“毛地出让”向“熟地出让”，改变由传统的房地产开发商一级、二级联动开发的模式政府主导一级开发模式，改变传统的协议出让为招拍挂出让。从土地储备制度对土地一级开发的影响来看，我国土地储备制度的产生及存在，意味着土地一级市场从开发主体、开发模式上发生了根本性变化，也体现出了土地一级开发主体的专业性和市场地位；土地储备内容包含土地一级开发内容。
三、土地储备与土地一级开发的联系及区别
结合上述理论分析，土地储备与土地一级开发在实施主体、实施目的、土地权属等方面具有一定的互相联系，但实施内容内容方面具有包含与被包含的相互关系，详见表1。
参考文献：
于芳.城市土地储备资金短缺解决机制研究.中国地质大学，2013.
土地储备管理办法范文6
2007年10月起实施的《物权法》第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。该法首次明确了房屋的拆迁必须基于公共利益方可实施。
然而，房屋拆迁所依据的《城市房屋拆迁管理条例》却规定，只要符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹，便可在合法程序下实施拆迁。显然，规划项目的建设导向，背离了物权法所强调的公共利益原则的导向。
更让人困惑的是，依据物权法，土地储备中心储备土地，除了完全市场化收购土地或行使优先购买权取得土地外，不论是征收集体土地还是收回国有建设用地，都必须基于公共利益的原则。而2007年12月7日推出的由国土资源部、财政部、中国人民银行联手的《土地储备管理办法》中，土地储备办法不仅没有明确，且在第十二条“因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权。”这与征收不动产的“公共利益”导向，存在明显偏差。
何谓公共利益？那是在与私人利益的相互比较中展开，是排除了偏私或私利的公共权利和正义，是让多数人享有的共同利益。其外延在不同国家和不同发展阶段都有不同的诠释。如美国联邦宪法对土地征收有3个要件：合法程序、公平补偿和公共使用。其中，公共使用是由法院通过4项要件判定：①该目的影响的是与个人相对应的共同体；②法律左右征收后的财产使用；③公共组织拥有财产所有权；④公众获取占有收益。
目前，通过我国土地储备中心储备的土地，更多的是用于经营性用地开发。
土地储备机构对储备土地进行前期开发、保护、管理或临时利用。完成前期开发整理的储备土地， 纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。经营性用地供地方式，按照2007年11月起实施的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条规定实施：对工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
显然，这里的经营性用地并不具备《物权法》公共利益的基本特征，实施土地储备征收的要件缺乏。
