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房地产成本控制范文1
中图分类号：F235.91 文献标识码：A 文章编号：
引言
随着国民经济的飞速发展，我国房地产项目的投资建设规模越来越大，房地产项目开发的全过程成本控制也日益迫切。在房地产的开发中，对于成本的有效控制不仅能够给企业带来利润，也能够促进房地产项目的良性运行。房地产工程项目成本管理人员只有从全过程的角度合理控制各个环节的工程成本，才能够有效地实现工程成本管理目标。
一、工程项目成本控制问题原因分析
在房地产工程项目施工过程中，往往会由于一些客观因素的影响，导致工程费用的消耗，从而使房地产工程企业利润受到很大的影响，而在进行相关环节改善之前，需要对工程项目成本控制问题的原因进行全面的分析，也只有弄清了问题原因，才能够保证改善工作的有效开展。
1、成本控制意识淡薄
就我国目前房地产企业来说，工程成本控制意识淡薄是导致工程成本控制出现问题的主要原因。工程成本的控制不仅仅是财务人员的相关工作，财务人员是只是负责对工程项目成本的核算和统计，对费用支出多好一定的优化工作，而不能对工程整体的成本做到系统性的控制，这是企业需要深刻认识到的，也是企业目前所面临的最大问题。
2、控制工作的重视程度不够
成本控制工作，对于房地产企业来说，具有非常重要的意义，因此必须要以正确的态度来对待工作的开展，必须采取合理有效的手段来维护企业的相关利益。然而，我国大多数房地产企业对成本控制工作的重视程度严重不足，将过多的精力放在了工程进度，工程施工技术以及工程质量方面，盲目性的工程建设造成了企业成本的大量浪费，从而导致了企业效益频频出现问题。
二、各阶段的成本控制
1、项目决策期的成本控制
我们都知道，如果想要制定一个高水平高质量的投资决策，需要做的有几点：准确把握投资环境；对投资立意与环境关系的深层次把握；有一个理性健全的投资机制。基于此，为了做好房地产成本控制工作，需要从以下几个方面来进行把握。
（1）、对投资成本进行调查分析。需要了解目标地域的地质情况、土地价格、相关市政配套条件、主要设备与材料的价格，以及当地的政府、百姓生活习惯，也要加以考虑。这些因素对项目的成本都有不容小觑的影响。如果因为某些客观因素导致工期无法如时完成，那经济损失则是难以估量的。因此，在进行项目的选择之前，一定要做好投资环境的调查研究分析工作。
（2）、把握房地产项目的定位、做好估价工作。在正式的决策评估工作开始之前，要对该房地产项目有一个方向上的掌握，包括规模、数量、适应人群有个总的概念，以此形成对未来售价的估量，把预测未来售价与调查得来的投资成本数进行粗略比较。开发公司一定要先择具有良好市场前景的项目进行开发。
（3）、做出准确的项目可行性研究。费用测算的标准要和当地物价与项目的实际情况进行结合考虑，尽可能地做到客观和准确。在系统的研究和决策过程中，要做到富有前瞻性的集体理性决策与项目投资。企业领导层根据调研材料，召开集体会议，共同探讨。
2、 项目设计期的成本控制
据分析，房地产的总成本，有80%以上是在项目的设计阶段确定下来的，设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段，对工程造价、工期、质量以及建成以后的经济效益都起到决定性的作用。因此，控制好项目设计期的成本成为总成本控制的决定性阶段，在建筑物的外观设计、结构形式、平面布置、主要设备以及装修标准等方面，进行系统全面的分析掌控，以期达到成本控制的最佳效果。
（1）、限额设计。按照预计的投资估算，对施工设计中的各环节进行资金限额，在规定额度范围内进行设计，不得超出。惟有各环节成本限制住，才能使总成本得以不超出控制范围。
（2）、在设计过程中，对方案进行最优化选择，从经济、技术等角度，对项目的布局、功能划分、户型、结构等方面进行多样化的对比研究，从中择出最优方案。在满足预期房产功能的要求下，尽可能使投资成本降到最低。
（3）、加强对设计图纸的审核工作，防止设计的不足甚至是失误带来施工过程中巨大的浪费。在图纸上的方案落实到实地工作中之前，是最易修改的，花费的数额也最小，审核时，要及早发现问题，及早进行解决。问题发现得越早，无用成本越低。
3、 招投标环节的成本控制
招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作。这个环节成本控制的要点主要是投标单位的选择、招标文件的编制、评标和定标。
（1）、尽量采用施工图招标，施工图比较完备的情况下，采用总价包干形式，有利于造价的控制。也可采用工程量清单进行报价，使投标单位可以集中精力进行单价分析和施工方案编写，避免各投标单位所报工程量相差太远，利于评标和选择合适的施工单位。
（2）、选择信誉高、工期短、技术力量强、施工质量好、造价适中的施工单位。
（3）、对合同的起草、审察、签字工作，要把好关，对工程价款尽量使用固定总价的方式，少留活口。
4、项目施工过程中的成本控制
施工阶段投入的资金量是最大的，此阶段的成本控制的要点主要是设计变更及现场签证、材料的供应及工程款的支付等。
（1）、编制成本计划和工作流程，落实现场管理人员各自的职能和任务。按照监理规定和实施细则，完善监理职责分工及相关制度，落实监理的责任。
（2）、加强施工前的审核工作，熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化较大的部分作为重点控制对象，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。开发单位要健全工程变更管理制度，对于变更的描述要求准确、客观，杜绝虚假舞弊现象的发生。对市场价格等因素熟悉掌握，对施工单位变更后的施工情况进行实时监督。
（3）、建立工程变更现场签证管理制度，明确各部门的分工及责任，部门之间相互制约，使其管理科学化、规范化。工程变更既要满足工程施工及使用功能需要，还要考虑经济合理及投资节约。对于施工条件改变、设计改变、进度改变要加以重视。做好工程记录，保存好各种文件和图纸，为处理可能发生的各种索赔提供依据。
（4）、施工方案及施工措施等，应从组织、经济、合同等多方面采取措施控制成本。对主要施工技术方案做好论证的基础上可以应用新材料、新工艺、新方法，提高劳动生产率和缩短工期。
（5）、必须做好市场价格的管理工作，只有掌握材料设备价格，特别是大宗材料设备的价格变动趋势，才能控制好材料及设备采购价格。对于施工企业自行采购的材料设备，可以采用在保证质量的前提下合理限价，双方共同承担风险。对于甲供的材料设备，在满足结构安全和使用功能的前提下尽量选用市场供应充足、价格相对低廉的材料设备，并把握好订货时机。
（6）、加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。合理安排施工顺序，综合考虑配套工程与总体工程、主体工程的进度衔接，减少二次施工造成的浪费。
5 、项目结算期的成本控制
（1）、施工单位的工程结算中，多算冒算、增高取费标准等现象普遍存在。开发公司自身要组织工程专业人员由原投标文件、图纸、合同为基础，对施工企业提供的结算书严格认真审核，更要委托工程造价咨询企业对工程的结算书进行更加专业系统的审核。可以把工程造价咨询企业的工作与减少成本的金额进行挂钩，以提高其工作积极性。
（2）、预结算审核时应注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同对成本的影响。结算工程必须有竣工验收单，甩项工程必须在结算中扣除。
（3）、广告推广方案的成本控制。
广告推广不止处于项目结算期，而是跟在整个的房地产经营过程之中。从设定品牌形象，到宣传方案的策划与形成，再到广告投入。其成本所占比例也不小。一定要参照广告调查的结果，拿出最优化方案。比如，要减少电视、杂志等媒体的广告投入，加大手机短信广告力度的投入。力求用最经济的方法，得到最实际的效益。
三、房地产开发项目全员控制的要点
1、转变旧有思想观念
首先，房地产开发项目的管理者应对目前的成本控制有一个全新的认识，并将其作为长期性的战略目标，进行贯彻落实；其次，应在企业中树立全员成本控制的理念，使所有员工能在核心理念上形成内部的共识。
2、体现员工的主体地位
在管理过程中，应体现员工的主体地位，以充分调动所有员工的主动性和积极性。一方面，通过为员工创造渠道和平台，让员工提出自己的建议和想法，并让他们共同参与到管理环节中来，以充分认识到成本控制对企业生存的重要性；另一方面，让员工能参与到成本标准的制定，倾听员工的建议，使所有员工能够真正享有在企业的主体地位，并意识到自身的价值。
3、制定完善的激励机制
房地产开放项目的全过程中，应制定完善的激励机制，以激发全员成本控制的积极性。一是要肯定员工的劳动成果，满足员工在物质上和精神上的需求，使员工能感受到自身在企业中存在的价值，提高自身的工作热情；二是冷静的处理成本控制过程中的过失和超支，应对成本控制不利的根本原因进行分析和研究，并寻求对策，而不是仅仅进行处罚；三是原谅员工偶尔出现的失误，并对其指出错误并进行正确的指导，以体现企业人性化管理的原则。
结束语
在房地产项目的开发过程中，如果成本能够得到有效的控制，在进行开发的过程中能够做到科学的预算，完美的决算，并且在开发的过程中做到有效的控制与管理，那么在整个开发的过程中资金的流动就会合理，当然开发能够获得最大的成功。
参考文献：
[1]徐大图.工程建设投资控制[M].中国建筑工业出版社.2002
[2]徐蓉.徐伟.土木工程概预算与招投标[M].同济大学出版社.2006
房地产成本控制范文2
关键词： 成本控制， 要点， 实践
Abstract: the real estate project management benefit depends on the size of the sales revenue and costs of how much. House price regulation of market environment, real estate development enterprise to the cost of control put forward higher request. For the whole process of cost control theory research industry has more thorough, are in the practice of the entire process control came to the experience in this field.
Keywords: cost control, the main point, the practice
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
一、项目成本控制阶段划分及主要任务
根据项目的开发过程，按照全过程动态成本控制的管理思路，我们可以将控制分为以下三个阶段：
1、事前控制。及时、科学的编制各阶段成本指标，提供项目决策、指导限额设计是事前控制的要求。成本指标的编制划分为三个阶段：
（1）决策阶段的成本测算。根据项目的地价、规划设计要点、配套情况、行政性收费标准、项目初步定位、概念规划草案等资料编制，为项目的可行性决策提供成本测算及赢利预测方面的数据。
（2）规划阶段的成本概算。根据修详规批复资料、营销策划建议、项目统一技术标准编制。该阶段指标将检验成本测算中技术经济指标的落实情况，并作为方案设计的成本限额。
（3）方案阶段的目标成本。根据单体方案、园林景观方案、营销策划方案等编制成本指标。该指标经审批后将作为项目的总控目标成本，也是对进行动态成本控制的依据。
2、 事中控制。主要体现为项目实施过程的招标采购、变更、签证、付款的成本控制。加强招标过程中定标价与成本指标核对，强化通过设计优化控制成本；通过资源整合，加强集中采购控制施工成本；控制变更、签证产生的不可预见成本；加强项目安全、进度、质量管理减少隐性成本；审核付款计划及金额，既要保证项目推进也要保证资金的支付安全。
3、事后控制。主要体现在结算中的成本控制及后评估。统筹安排加快结算的推进，保证与供应商的合作关系以降低机会成本；通过结算数据及时编制项目成本后评估，积累成本历史数据库，更好的指导新项目成本指标的编制，达到循环改进的目标。
二、事前控制阶段的注意事项
（一）项目决策的成本控制
决策阶段的成本控制是宏观的、战略层面的，也是决定项目成败的，必须深入调研，慎重决策。项目销售成本归纳为地价、建安成本、融资成本、费税。根据产品类型的初步定位及成本历史数据库可框定建安成本，融资成本及费税也容易框算，土地有无瑕疵，地方政府有无特殊规定是影响成本较大的不确定因素，是该阶段要重点调研的。因此买地决策前应组织设计、工程、成本人员对地块进行实地查勘，收集地形、地质、三通一平、外水外电等市政配套条件资料进行成本评估。
（二）项目定位的成本控制
项目前期产品定位对成本及盈利预测影响较大，准确的市场定位是指导设计顺利开展，避免设计反复的有力保障。产品的定位也要结合市场的变化相应调整，保证项目预期效益的实现。
（三）设计过程的成本控制
设计阶段是控制建安成本的切入点，设计要根据营销定位快速反应，成本控制部门要及时核算限额设计的落实情况。
1.通过设计标准化控制成本。产品的标准化带动设计标准化，是实现项目快速开发，提高周转的有效途径。市场变化时，及时主动的调整设计方案，优化成本投入。
2.成本也可分为结构性成本、功能性成本、敏感性成本 。严控结构性成本（限额设计），保证基本使用功能成本投入（户型、配套），合理配置敏感性成本（立面、园林、装修）。敏感性成本可调整空间大，市场变化时要重点研究。
3.通过设计方案比选控制成本。结构施工图出图后一般都要立即投入现场生产，大规模的修改调整对工期影响大，而且会造成资源、成本的浪费。加强方案阶段的成本概算与指标的对比，将结构性成本控制在施工图出图前是控制结构性成本的有效手段。
4.通过材料选择控制成本。设计过程中应仔细研究材料特性，选择适合的材料及施工工艺。材料选择不当会导致质量问题，增加维修成本，也会导致安全隐患。设计选材不当造成的质量问题往往因责任界定不清，最后开发商只好承担。
三、事中控制阶段
（一）招标过程的成本控制
招标的目的是选择合理低价的合作伙伴。供应商是我们的客户，是项目效益实现的参与者。施工单位有合理利润水平是双方良好合作的基础，也是项目顺利推进的保证。公正的投标结果是判断合理利润水平的最好途径。
1.加强招标工作计划性。应注重招标时的成本控制，与相关部门紧密配合，提前编制计划，项目开发节点出现重大调整时及时调整；并组织相关部门进行会审，确保招标的计划性的可行性。整体招标计划增加责任主体、招标方式的界定。做到计划清晰、分工明确。
2．规范招标行为，招标前指造价指标编制好标底，作为评标依据。项目的招标必须按责权分工有计划、有组织的完成，不规范的招标行为是不允许的，也是对成本控制不利的。同时应加强招标结果与标底对比，提高主动控制成本的意识。
3．加强集中采购，与相关供应商建立战略伙伴关系，利用规模化降低成本。集中采购是控制大宗成本支出的有效途径，结合设计的标准化，集中招标是保证品质，降低成本，避免重复招标，提高效率的有效措施。
4．选择最合适的供应商。加强对供应商的管理，供应商选择不当，会带来管理上的诸多问题，延误工期，增加成本。
5.重视合同管理。加强对合同的管理，签订合同时注意合同条款及清单的完整性与严密性。
（二）施工过程的成本控制
现场施工管理对成本影响是直接可见的，把关不严格会产生不必要的额外成本，我们要从施工方案、质量安全、签证、付款、结算等方面加强控制，在保证项目推进的同时也要注重控制成本。
1、 施工方案控制成本。通用项目的施工方案请设计中心根据过往的施工总结，编制统一做法供选用；对于非常规的施工方案应组织工程及成本管理部门进行审核。
2、加强甲指乙供材料的现场管理，避免货不对板。部分材料采用甲供方式会带来管理上困难，项目管理人员要加强材料进场前与合同清单的对比检查，保证质量。对因监管疏漏已施工不能整改的，项目管理部门应主动发出变更单，作为结算扣减的依据。
3、质量问题导致成本增加。工程质量问题产生原因比较复杂，而且时效性比较强，问题发生后如果不及时处理，手续办理不到位，很容易无法界定落实责任单位，最后发生的成本只能由开发商承担。
4、从源头及过程中严控签证。对施工过程中的设计变更进行控制，与设计院签订合同时约定奖罚制度。对施工过程中发生的变更、签证，坚持先算核算后施工的原则
5、进度款支付的成本控制。主要是审核施工单位申请付款与现场进度是否相符，既要保证项目正常推进，也要保证不会出现超额付款的情况。
四、事后控制阶段。
工程竣工验收后及时办理结算是项目财务结算、成本后评估的需要，结算不及时也可能会导致开发商违约的法律风险。因此，完工后及时催促施工单位报送结算，结算接收后及时录入成本系统。结算是成本支出的最后把关，同时应注意以下几方面：
1、对竣工图的质量严格把关，确保与现场一致。竣工图作为结算的依据，即使只多了一条线条，也可能却会对造价产生影响，因此，竣工图与现场的一致性是十分重要的。
2、加强甲供材料的管理。签订甲供料合同时，预算工程量要根据图纸计算；使用单位在下单前提供数量的计算依据，超出合同预算量的必须报成控部门审核后方可下单采购；甲供料合同在供货完毕后及时结算，不得出现领用合同先结算，供货合同后结算的现象。
3、对损耗计算常出现争议，一对多的材料，改用甲指乙供的方式，由甲方指定厂家，指定材料价格、采保费率以及损耗率，由乙方直接采购，按竣工图结算。
4、坚持甲方资产登记制度，以项目公司为单位统筹使用施工中购置的资产，对资产的处理进行记录。
五、结语
房地产成本控制范文3
关键词：房地产；项目；成本；控制
随着我国经济发展的不断转型与完善，现阶段由于房地产市场带动的GDP产业受到社会各界的诟病。在这样的背景下，我国相继的出台了一系列限制房地产发展的政策。从宏观的角度抑制了房地产行业的发展，同时也加剧了房地产行业的业内竞争。因此，房地产企业项目如何提升竞争力，完善项目成本控制就现的尤为重要。
一、房地产项目成本控制原则
1、不相容职务分离原则
从防止错弊和控制成本角度来说，将不相容职务分解到不同人来担任，将大大降低错弊的可能性，起到相互牵制的作用。一项完整的经济业务活动，必须分配给具有互相制约关系的两个或两个以上的职位，分别完成。需要分离的不相容职责包括授权、执行、记录、保管、审核。一些业务活动往往由一个部门甚至一两个岗位一竿子到底，缺乏必要的牵制和监督，导致很多弊端，尤其是工程采购环节，由于不相容职务未能有效分离，采购成本偏高，是公司产品成本居高不下的重要因素之一。
2、协调配合原则
在各项经营管理活动中，各部门或人员必须相互配合，各岗位和环节都应协调同步，各项业务程序和办理手续需要紧密街接，从而避免扯皮和脱节现象，减少矛盾和内耗，以保证经营管理活动的连续性和有效性。协调配合原则，是对不相容职务分离原则的深化和补充。贯彻这一原则，尤其要求避免只管牵制错弊而不顾办事效率的机械做法，而必须做到既相互牵制又相互协调，从而在保证质量提高效率的前提下完成经营任务。
3、岗位匹配原则
应该根据各岗位业务性质和人员要求，相应地赋予作业任务和职责权限，规定操作规程和处理手续，明确纪律规则和检查标准，以使职、责、权、利相结合。岗位工作程序化，要求做到事事有人管，人人有专职，办事有标准，工作有检查，并从内控角度看房地产公司成本控制，与每个岗位的绩效考核挂钩，以此定奖罚，以增加每个人的事业心和责任感，提高工作质量和效率。
4、重要性原则
内部控制应当在全面控制的基础上，关注重要业务事项和高风险领域，每个企业应根据自身业务特点，识别自身风险情况并进行风险评估，加强关键控制点的控制。为此，在建立成本控制体系时，分析影响成本的重要因素，将采购环节尤其是大宗采购程序、工程决算审计程序等作为重点进行完善。
二、房地产项目成本控制影响因素
1、工程承包合同对成本控制的影响
施工项目成本的控制，必须与施工合同要求相一致，在符合合同内容的前提下，合理控制成本。提高预算收入，控制支出成本，做到开源节流，以获取更大的项目效益。应注意的是，除了工程的承包合同对成本控制产生影响，分包合同也是控制分包项目成本的重要基础，需加强重视。
2、成本计划对成本控制的影响
开展任何一项施工工程，都要事先制定成本计划。包括具体的成本控制目标、成本控制方法等，在综合分析房地产项目实际情况与工程承包合同的基础上，结合工程施工所选用的材料、工艺、技术等，制定切实可行的成本控制方案。
3、进度报告对成本控制的影响
房地产项目的进度与房地产项目的成本支出密切相关。一方面，通过进度报告，能够明示各个时间点房地产项目完成情况及相应的成本支出情况，对比与项目进度计划和项目成本计划存在的偏差，分析原因，及时采取纠正措施，确保成本管理处于可控范围内，顺利实现预期成本控制目标；另一方面，利用M度报告，有助于项目管理者发现工程施工中存在的问题及隐患，避免发生安全事故或质量事故，及时止损，保障房地产项目的质量与进度。
三、房地产项目成本控制方法
1、项目成本分析表法
项目成本分析表法是进行项目成本控制的一个非常重要的手段，主要是对与项目相关的各种表格予以分析、比较，对成本进行分析和控制的一种方法。成本分析表法可以很明晰地进行成本比较研究。成本分析表法分为月成本分析表和最终成本控制表等。月成本分析表分为直接和间接两种。月成本分析表和最终成本控制表法不必在同一个项目实行过程中同步使用，可以根据项目进行的实际需要，选择有针对性的方法以达成较好的效果。
2、工程成本分析法
工程成本分析法主要是针对工程成本控制而采取的一种方法。主要在成本控制过程中，对已发生的项目成本进行分析，分析造成成本节约或超支现象的因素，从而达到改善管理工作效果，改进项目成本管理目标，提高经济效益的目的。工程成本分析包括综合分析和具体分析两种。工程成本的综合分析是将项目施工中所消耗的各种资源和费用支，主要是人工费、工程材料费、机械使用费及管理费用等与预算成本进行对比分析，通过监督、调节和限制等措施，及时纠正可能发生的成本偏差，将成本控制在目标范围之内。工程成本的具体分析主要是分析造成人工费、材料费、施工机械使用费等项目施工中所消耗的各种资源和费用开支变化的因素。在项目施工成本控制的过程中，人工费在整个工程费用中占有较大比例，人工费用的控制关键在于合理配备工人，坚决杜绝用工浪费，做到定额定员。工程直接材料在直接成本中一般占60%以上，可以用限额领料的办法来控制工程耗用的材料。在对施工机械使用费进行控制时，需要合理确定机械台班定额，做好事前测算、事中控制，提高机械使用效率。
3、偏差分析法
（1）挣值法分析法：挣值法又称为赢得值法或偏差分析法。挣得值分析法是在工程项目实施中使用较多的一种方法，是对项目进度和费用进行综合控制的一种有效方法。项目成本偏差控制法，主要是通过采用成本分析、比较的方法找出实际成本与预算成本之间的偏差，在预算成本的基础上，分析、比较产生成本偏差的原因与可能发生变化的发展趋势，进而采取相应的控制措施以减少或消除不利偏差，从而充分实现项目成本目标。在项目成本控制中，成本控制的偏差可分为实际偏差、计划偏差、目标偏差三种。目标偏差即为实际偏差与计划偏差的差额，由于计划偏差一经确定在执行过程中一般不再发生改变，因而要减少项目的目标偏差，就需要取一定的措施来减少施工中发生的实际成本偏差。项目的成本目标偏―小，说明整个项目的成本控制状况越好。
（2）成本累计曲线法：成本累计曲线法是整个项目或项目中某房地产项目相对独立部分开支状况的图示。它既可以从成本预算计划中直接导出，也可以借助网络图、条线图等工具单独建立。成本累计曲线图上的实际支出与计划情况有任何偏差，都要引起的警惕。当然，现实与理想情况存在的偏差并不意味着项目成本控制工作一定发生了问题。相关部门应当认真清似差的原因，研判偏差是正常或是非正常，针对其原因采取相应的处理措施。
参考文献：
[1]陈善授，房地产项目施工过程成本管理研究[J]，现代商贸工业，2012
[2]李成贞，徐冬生.房地产企业税收成本问题研究[J]，中国证券期货，2012
[3]左根林，住宅项目成本分配应用研究[J]，山西建筑，2012
房地产成本控制范文4
一般而言，成本控制大体可分为事前成本预算制定的控制、事中成本预算执行和调整控制、事后预算差异分析总结控制。同时，也应考虑到房地产行业成本发生的特殊性。房地产企业成本大体可分为土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理费用和财务费用六大部分，其中，土地成本和工程成本所占比较比重较大，合计可达80%—90%，土地成本因政府控制价格使得压缩空间较小，而工程成本、营销成本因涉及因素复杂使得压缩空间较大，前期费用也存在一定的压缩空间。因此，工程成本控制是房地产企业成本控制的关键所在，同时也应关注前期费用和营销成本的控制。下面将对上述六大项成本的控制要点进行详细解说。
1.土地成本
土地成本的控制要点应重点关注项目前期的可行性研究和合作方的尽职调查，保证土地成本支出的可行性，同时也应关注一些市政费用的支出。控制要点控制什么
怎么控制
投资决策
可行性研究
深入调研，收集项目信息和市场信息
编制可行性研究报告
投资决策
组织公司领导和各部门进行项目论证
公司领导层决策
新征土地
征地费用
建立科学的土地评估体系
投标评审，确定合理报价
争取政府优惠
拆迁安置费用
在法律范围内尽量控制费用
市政费用
自建部分按照公司工程管理体系控制。政府部分按规定或与政府协商办理
合作开发
合作能力和诚意
合同洽谈
开展尽职调查，减少操作风险
合作方式、分成比例的选择以双赢为目的
付款总额、付款时间上选择利于公司利益的方式，尽量延长付款时间和增加付款次数
2.前期费用
前期费用包括报批报建费用、勘测费用、设计费用等，其本身成本支出并不多，但其间决定了工程成本可能高达80%的成本支出，因此，该阶段除了关注前期费用本身的支出更应关注规划方案的确定，材料设备的选型。控制要点
控制什么
怎么控制
报批报批报建费用
开展社会公关，争取政策优惠，合理提高容积率
设计单位采购
采购策划
制定采购方式选择规则，明确各类设计应采取的采购方式
根据各类供应商进场计划制定采购计划，提前准备，为招标采购争取更多时间空间，对直接委托项目严格审查
名单建立与入围单位选择
建立合格供方名录、可试用供方名录和不合格供方名录，不合格供方不得入围，外来单位组织严格资格预审通过方可入围
入围单位由公司高层确认，尤其供方名单外单位由更高级领导审核
招标文件
严格招标文件审核，由招标小组评审确定招标文件
供方选择
招标项目由招标小组对投标方案评选打分确定供方，遵循技术标书优先经济标书
议标、直接委托项目由部门会签、分管副总审批确定供方，名录外单位由总经理审批确认供方
概念设计和方案设计
设计任务书
要求设计输入充分，收集项目概况、规划要点、产品定位报告、成本测算等资料
概念性方案和方案设计方案
尽可能的采取招标方式选取方案，采取直接委托形式也应提供3个以上的方案供选择
组成评审小组，对方案进行评审、确定，分管副总审核，总经理最终审批
概念设计和方案设计
设计成果
根据实际情况进行细节调整
设备选型方案提前确定
扩初设计
扩初设计要求
限额设计，制定扩初设计限额和成本控制建议并组织评审会通过
扩初设计评审
组成评审小组，对方案进行评审、确定，高层审批
成本概算
根据扩初设计方案和设备选型等因素对建安成本作出概算
施工图设计
施工图设计要求
采用限额设计，制定施工图设计限额和成本控制建议并组织评审会通过，促使设计单位提高设计质量，降低工程费用
施工图评审、会审
严格评审，确保图纸质量，减少不必要的设计变更
互审互签，明确修改意见，设计洽商
施工图预算
关注预算与概算的差异
3.工程成本
工程成本是房地产企业的重中之重，在施工阶段应重点关注采购成本的支出和工程变更成本的支出。控制要点控制什么
怎么控制
材料进场计划
订货时间、供货时间
考虑招标采购和签订合同时间、运输周期、验收及安装周期，保证与工程进度相配合
施工单位和材设供应单位采购
采购策划
制定采购方式选择规则，明确各类设计应采取的采购方式
根据各类供应商进场计划制定采购计划，提前准备，为招标采购争取更多时间空间，对直接委托项目严格审查
名单建立与入围单位选择
建立合格供方名录、可试用供方名录和不合格供方名录，不合格供方不得入围，外来单位组织严格资格预审通过后方可入围
入围单位由公司高层确认，尤其供方名单外单位由更高级领导审核
招标文件
严格招标文件审核，由招标小组评审确定招标文件
供方选择
招标项目由招标小组对投标方案评选打分确定供方，遵循技术标书优先经济标书
议标、直接委托项目由部门会签、分管副总审批确定供方，名录外单位由总经理审批确认供方
材料设备供应
选型
在扩初图确定前确定材料设备
数量和质量验收
多方共同确认货到现场数量
注重外观质量、投入使用后的质量验收
设计变更
论证
设计部门统一收集设计变更的信息，组织相关进行设计变更论证
审批
设计变更由预算部门测算，根据变更额度履行相关审批手续后才能进行变更
现场签证
签证的必要性
项目现场工程师审核签证，认定确需发生
预算复核
预算工程师对签证工程预算进行复核，确保合理低支付
审批
根据预算额度大小分级审批
复查
组织复查施工单位签证执行情况
付款
工程款支付
按合同、按工程进度付款
材料款支付
预付款额度控制，保修款控制不低于合同额5%
4.营销成本
营销阶段的操作会直接影响物业管理等后续服务的支付，因此，在此结算除了关注营销本身所产生的费用控制，还应有营销管理的长线考虑。控制要点控制什么
怎么控制
营销方案
营销预算
促销方案
合理确定营销预算并进行动态控制
在预算范围内，制定最有效的产品推广方案和销售政策，方案超预算时进行例外管理，严格审批
推广方案结束后进行总结分析
现场费用
现场宣传资料、包装费、模型、展销费等
制定费用支出标准
建立超额审批制度
销售合同
合同样本
严格执行合同样本审批程序，请专业法律人员出具意见
销售补充条款及承诺
合同审核，尤其对有关补充条款、设计变更的承诺、保修期和质量补偿的承诺重点审核
客户交房
交房日期、保修期、质量补偿
晚交房原因分类处理
与施工队洽商延长保修期
交房验收协议
广告公司、媒体采购
广告公司的资质
媒体的有效性
加强营销类供应商管理，严格执行公司采购流程
广告、媒体投放后评估分析
5.管理费用和财务费用
管理费用的控制主要体现在日常行政管理费用的支付，可考虑提高全民节约的思想意识，以责任成本和成本支出标准的形式进行约束，而财务费用则主要体现在公司的利息支付上，需要公司加强资金管理，增加资金控制的计划性。控制要点控制什么
怎么控制
行政费用支出
成本标准体系
根据公司实际情况，建立合理的成本费用支出标准
严格按费用支出审批程序执行成本费用的审批
考核标准
考核部门行政费用支出，费用控制作为部门考核的指标之一
资金运作
资金运作
融资管理
集中资金管理，减少资金沉淀
做好财务预测，增强资金使用的计划性，减少利息负担
税务成本
税收筹划
公共关系
房地产成本控制范文5
【关键词】房地产工程管理；成本控制；问题；对策；探讨
一、前言
在激烈的市场竞争中求得一席之地，是当今企业所面对的共同挑战。而在房地产企业领域，随着当前房价的不断飙升，如何在市场竞争中立于不败之地，获得长足发展，已成为房地产企业所面临的重要问题。其实，在此过程中，成本控制是企业提高竞争力的有效手段之一。一个企业管理与发展的核心就是成本控制，只有控制好了生产成本，才能获得更多的经济效益，才能不断提高市场竞争力，保持持续发展的势头。当前，我国房地产开发事业还不够规范与完善，市场竞争中也出现了很多混乱局面，导致房价不断升高，直接影响到人们的生产与生活。而在房地产行业如此激烈的竞争中，如何来保持企业的竞争力，对房地产企业来说有着非常重要的战略意义。
二、房地产工程管理成本控制概述
在房地产开发领域，成本控制是一项管理手段，它是针对企业发展需要而预先制定的一套管理策略，为的就是能够使企业得到长足发展，不断提高自身的市场竞争力，其最终目的就是让企业获得最大化的经济效益。在房地产企业的工程管理过程中，需要对各种影响成本预算的因素加以分析与研究，把它们控制在一个合理的范围内。所以，这就要求各房地产企业要做好预先的成本控制工作。比如在开发的源头，要控制好征地、拆迁、房屋开发等等影响成本的因素。如果忽略了对这些因素的控制，就会影响到企业的收益效果，进而影响企业的市场竞争力与持续性发展。在工程管理成本控制中，基础性工作会起到关键作用。它是整个成本控制的起点，也是整个成本控制实施的良好平台。对整个成本的控制，必须从成本的基础性工作做起，只有这样，才能提高成本控制的质量与效果，才能发挥出其应有的作用，为企业发展提供保障。
三、房地产工程管理成本控制中存在的问题
目前，虽然大多数房地产企业都意识到了生产成本的控制问题，但并非所有企业都能很好地实施它。各房地产企业在成本控制中还是存在着一些问题与不足，大体上可以分为以下几个方面：
（一）不能深入理解成本控制的内涵
在进行成本控制的时候，目前，只有很少的房地产企业会在全部开发过程中进行全方位的成本控制，而大部分房地产企业则或多或少地存在误解。比如，有些企业认为，对于成本的控制，只需要要规划与设计阶段来实行就行了，其它工作阶段就按照规定来执行就行了，其实这是严重忽略了潜在影响成本的其它因素。成本控制是一个精细化的工程，必须把任何细小的因素都全方位地考虑进去。
（二）缺乏科学、有效的成本控制技术
很多企业在进行成本控制时，都是采用传统的决算方法，其主要是针对财务部门的决算报告来控制成本。它存在明显的滞后性与不合理性，所以不能发挥成本控制所应有的功效。在成本控制的具体过程中，会遇到很多潜在影响成本的因素与问题，而对这些问题进行有效的解决，就必须依靠先进的科学技术，只有先进的科学技术才能对症下药，对问题进行及时、有效的解决。
（三）没有建立起比较完善的成本控制体系
在对房地产企业的成本进行有效控制的时候，必须要采取有效的控制成本的体系，否则，它不能发挥出其应有的作用。目前，很多房地产企业都是采用一种比较粗放型的成本控制，这样，看上去就如同虚设，只是以一种形式而存在，不仅不能发挥作用，反而还可能会给企业带来损失。
四、对房地产工程管理成本控制的建议
针对上述房地产企业所存在的问题，我对其中的成本控制提出以下几个方面的建议：
（一）树立科学的成本控制观念
在市场经济不断发展的过程中，房地产开发领域的企业在控制成本上，不能仅仅局限在规划与设计阶段，必须要明确，成本的控制是一个全方位、全局面的过程，它是一项系统的工程。所以企业在控制成本时，要树立正确的成本控制观念，着眼与整体，考虑到每一个潜在影响成本的因素。与此同时，企业还应该培养每位员工的成本控制意识，并宣传企业成本控制的理念，重视成本控制方针的贯彻。只有做好基本的成本控制理论知识，才能有效地指导实践，从而提高成本控制的有效性。
（二）采用先进的成本控制技术
当前，先进的科学技术是在不断进步与发展的，其应用也涉及到生产与生活的各个领域，所以，在房地产开发这个领域，也必须学会用先进的科学技术来进行成本控制。
1、作为房地产企业而言，需要引进先进的成本控制人才。作为一种重要的战略资源，人才可以在企业的成本控制中发挥关键性作用。有专业性的成本控制人才作为保障，当然可以使房地产企业的成本控制工作起到事半功倍的效果。
2、企业还应该引进那些先进的成本控制技术。成本的控制是一项系统的工程，它并不是对项目的一种简单的预算，其包括每项工序的每个细节部分，要做好其中的成本控制工作，还需采用先进的成本控制技术。只有不断提高成本控制的水平，才能适应市场竞争环境下的成本控制模式。
（三）建立健全完善的成本控制体系
一个合理并且有效的成本控制工程，必须要有一套系统、科学的成本控制作为支撑，只有这样才能发挥出成本控制的应有作用，否则，一些粗放型的成本管理制度，只会起到相反的功效。建立、健全科学、合理的成本控制体系，为此我们可以采取以下措施：
1、应该制定明确的责任管理制度，在整个成本控制中要明确各岗位的职责，分清各自的功效，积极配合成本控制的各项工作。
2、成立一些必要的成本控制管小组，让他们来管理企业日常成本的控制工作 ，而他们的工作明细，将会给整个企业的成本控制提供很多数据参考，让整个企业的成本控制有序地进行下去。
3、成立成本控制管理的委员会，让他们来领导整个企业的成本控制工作，为成本控制提供决策意见，向企业的决策层负责，这样，可以确保整个企业的成本控制都在一个合理的范围内。
结束语
房地产企业的成本控制作为一项系统而又复杂的工程，它直接关系到整个企业运营的经济效益与市场竞争力的提高。同时，它也是是一项牵一发而动全身的工作，必须适时调整整个企业的流程、机构、人员等等因素。
参考文献
[1]王作阳.房地产开发成本控制初探[J].科技信息，2009（13）.
房地产成本控制范文6
关键词：房地产工程施工中成本控制现在控制策略
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性,但也会不可避免地发生“三超”现象,但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补,如果控制失衡,会使企业经营亏本。因此, 房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。建设项目的施工阶段成本控制是依据设计图纸, 将原材料,半成品,设备等变成工程实体的过程,在项目建设全过程中占了很长的时间, 这个阶段的成本控制是具体的、繁杂的, 也会在一定程度上影响项目的投资。据有关资料分析这一阶段对工程造价的影响程度可达5%～10%,根据施工阶段的这一特点,在该阶段的成本控制中除了要加强合同管理外, 还应重点加强施工现场各方面的管理, 严格控制工程变更及把好建筑材料、设备的质量价格关。
一、房地产企业项目工程成本控制的现状
目前国内房地产企业的项目工程成本控制处于发展阶段，具体表现有以下几点：
1、工程成本管理工作不被重视
工程项目成本管理是房地产企业经营管理的核心内容之一，但目前许多的房地产企业并没有充分意识到这一点，工程成本管理工作只是留于表面，并没有真正体现成本管理在企业中的重要作用。
2、工程成本信息不准确导致成本管理工作偏离实际
工程成本信息在成本管理中起着非常重要的作用，企业的成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本分析和成本考核都是建立在企业成本信息的基础之上的。但目前许多房地产企业的工程成本信息并不能反映企业成本的真实情况，从而导致了工程成本管理工作偏离了实际。
3、责任成本制度不健全导致项目工程成本浪费情况严重
责任成本制度是现代成本管理的重要思想之一，把成本与责任相结合可以使成本处于受控的状态，出现异常可以找到相关的责任人落实原因。但目前许多房地产企业的工程成本管理并没有引入责任成本的管理思想，工程成本与管理人员利益无关。
在以上问题存在的情况之下，存在于房地产项目之中的各阶段的成本控制就显得很有必要，下面本文就施工中的成本控制做简要研究。
二、房地产开发项目施工中成本控制策略
1、严格按照设计图施工
房地产开发项目的施工要严格按照项目的设计图来执行。在施工之前,设计部门会对项目进行透彻合理的分析, 设定房产的结构以及预算,整个房产的结构设计、配套设施、交通设施都是设计好的。因此在实际的施工过程中, 一旦有其中一项发生了改变, 那么整个项目的结构和原理就要发生偏差, 也就是意味着整个项目的成本预算要发生改变, 甚至是相关的配套设施和人员安排都要调动。因此,在设计图最终修订以后, 施工部门一定要按照设计图规定的去执行。这样的执行施工, 确保人员、材料、设备等成本都控制在预算范围之内,针对于个别的具体情况,再加处理,就会很好的控制成本。如果一个项目的设计图不断的更改,那么它的结构就要发生变化,随之改变的就是材料, 由于材料的采购是大批量的,材料的搭配也是非常重要的,一次材料采购的失误,会为企业带来很大的浪费。同时建设好的设施也要随之修改, 这样就又要增加相应的拆卸与安装费用, 不仅耗费人力、物力、财力,同时又延误了工期。因此,在房地产开发项目施工阶段,施工部门一定要按照规定好的设计图进行施工。
2、做好施工前期、中期、后期的成本控制
施工阶段的成本控制要贯穿于整个施工过程中,因此我们要从施工的各个阶段对成本控制加以分析。施工阶段前期,这一时期施工的主要成本在于原料的采购,以及人员成本的控制。原料采购方面,公司应加强对原料采购人员的培训以及监督,确保原料采购的价格最低, 但是一定要保证原料的质量,对于原料的管理也要细心。而人员方面,应做好积极的培训,设立专业的施工培训部门, 对人员的专业知识以及安全知识进行培训, 避免在施工过程中由于操作失误带来的巨大损失。施工中期的成本主要是由于设计的更改而产生的拆除安装成本,另外就是原料的管理成本。施工中期,由于设计中发现的问题而更改设计,造成拆除,重新安装的成本,难以避免,但是对于这类成本控制,我们要从设计开始抓,及早的发现设计中出现的问题, 尽力避免拆除带来的成本增加。而对于材料管理,应培训好材料管理人员, 控制好材料出入库的管理。后期成本控制主要体现在对材料的余料的管理,余料的管理要细致,具体到每一种原料,只有这样才能控制好成本。
3、加强各部门之间的沟通
成本控制,不仅仅是成本管理部门的事,而是整个企业的事情,在项目施工过程中,成本的控制需要各个部门之间的良好的沟通。比如, 施工部门由于现场环境的影响,对于采购来的材料无法进行安装,这时候要第一时间的反应给材料部门,材料部门则要在第一时间反映给设计部门,设计部门根据对现场情况的勘察,制定出新的设计,或者利用新的设备来克服出现的问题,之后再进行施工,这个过程和结果一定要报告给成本控制部门, 否则其它部门的举动, 对于成本控制部门都是个谜。同时成本控制部门也要主动的去发现施工中出现的问题,主动的与各个部门进行沟通,主动的去思考控制成本的方法,同时做好各个部门之间的连接。保持整个施工过程中的部门信息的互通。只有这样, 才能在第一时间及时的把握整个项目工程中的成本状态,从而进行下一步的控制。
4、在施工过程中, 对施工方案不断的进行优化
施工方案,会影响房地产开发项目施工阶段的成本控制。因此在施工过程中要依照施工的环境、施工的复杂程度、施工的地理位置、施工的规模等因素来设定多个施工方案。在遇到具体的施工环境下,选择相应的施工方案, 避免因为施工现场的环境因素造成的施工难度的加大与施工成本的追加。比如, 对于地基的作业, 施工应采取离水源以及货车装卸都非常便利的地方, 这样不仅可以减少水输送所产生的费用,同时还能减少交通运输产生的费用,使整个施工过程更加的流畅。施工方案的设定要根据施工现场的具体情况, 同时企业的相关部门也要与施工单位进行良好的沟通, 避免施工单位在执行过程中造成不必要的浪费, 如果施工单位没有按照企业的相关设计方案进行施工, 擅自施工所产生的一切费用要根据合同法来进行索赔。
5、做好施工合同的管理
施工合同签订前, 企业要充分的了解施工合同的相关法律法规, 对各个部门的管理者进行法律法规的系统培训, 避免在施工过程中由于不了解合同法律而产生纠纷,造成不必要的损失。施工合同在签订以后,会受到法律的保护,如果要进行变更需要双方的协商确定,否则会带来由于合同变更而产生的法律索赔。在这方面,开发商要充分的认识合同中的每一个规定, 对施工部门进行严格的监管, 如果出现施工单位出现了违背合同的事件, 比如说施工延期或者施工临时停止等问题, 开发商要及时的进行索赔,利用法律保护自己,但同时开发商也要履行合同职责, 避免施工单位要求开发商赔款。因此,做好施工合同的管理, 有助于企业在保证自己的权益的前提下,对施工单位进行合理的约束,同时达到控制成本的目的。
总之，在房地产市场竞争日益激烈的今天，加强项目的成本控制与管理是加强房地产企业核心竞争力的重要手段，突出重点的控制好设计阶段和施工阶段的工程建造成本，是保证企业综合效益最大化，实现企业可持续发展的基本保证。
参考文献：
[1] 杜秀龙.建筑工程项目施工阶段成本控制方法[J]. 科技资讯. 2008(07)
