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房产转让公证书范文1
为加强房地产交易中个人无偿赠与不动产行为的税收管理现将有关问题通知如下：
一、关于加强个人无偿赠与不动产税收管理问题
（一）关于加强个人无偿赠与不动产营业税税收管理问题
1.个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况，在办理营业税免税申请手续时，纳税人应区分不同情况向税务机关提交相关证明材料：
（1）属于继承不动产的，继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》（见附件）；
（2）属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”、房产所有权证以及《个人无偿赠与不动产登记表》；
（3）属于其它情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠与“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。
上述证明材料必须提交原件。
税务机关应当认真审核上述材料，资料齐全并且填写正确规范的，在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后退提交人，将有关公证证书复印件留存，同时办理营业税免税手续。
2.对个人无偿赠与不动产的，税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票。
（二）关于个人无偿赠与不动产契税、印花税税收管理问题
对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。税务机关应积极与房管部门沟通协调，争取房管部门对持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，办理赠与产权转移登记手续，对未持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，不予办理赠与产权转移登记手续。
二、关于加强个人将受赠不动产对外销售税收管理问题
（一）关于加强个人将受赠不动产对外销售营业税税收管理问题
个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）中第四条有关购房时间的规定执行；对通过其他无偿赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定，不再执行国税发[2005]172号中第四条有关购房时间的规定。
（二）关于加强个人将受赠不动产对外销售个人所得税税收管理问题
受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减附受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。
在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。
三、关于加强对个人无偿赠与不动产后续管理的问题
（一）税务机关应对无偿赠与不动产的纳税人分户归档管理，定期将留存的公证证书复印件有关信息与公证机关核对，保证公证证书的真实、合法性。
（二）税务机关应加强与房管部门的合作，定期将《个人无偿赠与不动产登记表》中的有关信息与房管部门的赠与房产所有权转移登记信息进行核对，强化对个人无偿赠与不动产的后续管理。
（三）税务机关应加强对个人无偿赠与不动产的营业税纳税评估，将本期无偿赠与不动产的有关数据与历史数据（如上年同期）进行比较，出现异常情况的，要做进一步检查和核对，对确有问题的赠与行为，应按有关规定进行处理。
房产转让公证书范文2
1.1 营业税、个人所得税：免征
1.2 公证费：当地公正收费标准
1.3 契税：不论房产什么情况都需要征收全额契税 其他费用和正常过户一样
2、所需材料
2.1 登记申请书原件;
2.2 申请人身份证明;
2.3 房屋所有权证原件;
2.4 赠与协议公证书原件，或赠与公证书和接受赠与的书面文件原件;
2.5 契税完税或减免税凭证原件;
2.6 房屋登记表、房产平面图二份;
2.7 已购公有住房赠与的，提交补交土地收益证明及补交房屋差价(标准价、优惠价公有住房)证明;
2.8 已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年的经济适用住房或限价商品住房赠与的，提交补交土地收益证明;
2.9 国有土地使用证(整宗房地产);
2.10 整宗划拨用地或者整幢楼房占用划拨土地的，提供划拨土地转让批准文件。
3、情况说明
3.1 近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产，以及发生继承、遗赠取得房产的，免征个人所得税。
3.1.1 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;
3.1.2 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;
3.1.3 房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的遗嘱继承人或者受遗赠人。
房产转让公证书范文3
委托人：_____，男/女，_____年_____月_____日出生，公民身份证号码：_______________
受托人：_____，男/女，_____年_____月_____日出生，公民身份证号码：_______________
我们(委托人_____和受托人_____)系_____关系。我们欲以_____的名义购买坐落在__________房产一套，因我事物繁忙，不能亲自前往办理，特委托_____作为我的合法人，全权代表我办理如下事项：
1、签订购房合同;
2、交纳购房款，缴纳税费及相关费用;
3、办理银行按揭贷款手续，签订借款合同，抵押合同，办理房屋抵押登记手续;
4、办理并领取房屋所有权证、土地使用权证等证件;
5、办理验房、入住等房屋交接手续;
6、办理水、电、天然气、有线电视、电话、供暖设备等物业手续;
7、办理与购买上述房产有关的其他一切事宜。
受托人在上述委托权限内所签署的一切有关文件，委托人均予以承认，并承担相应的法律责任。
受托人有/无转委托权。
委托期限:至上述委托事项办理完毕为止。
委托人：__________
_____年_____月_____日
公证处房产委托书
委托人：
姓名：_____ 身份证号码：__________
受托人：
姓名：_____ 身份证号码：__________
我拥有位于__________ [房屋所有权证：__________]的房产，现委托__________为我的人，并以我的名义在期限(____年____月____日至____年____月____日)内，办理如下事项：
1、全权办理提前还清上述房产银行按揭贷款(即赎楼)手续，代为签署融资担保协议，代办抵押登记注销手续、领取房地产买卖合同或房产证等产权证明。
2、全权办理转让、出售上述房产的有关手续，打印房产买卖合同，代为签署房产买卖合同及相关文件，受托人代为收取上述房产转让的全部楼款或银行按揭楼款。
3、委托人办理签署上述房产的房款资金监管协议及收取资金监管协议中的全部楼款。
4、受托人办理公证、到国土、房产等有关部门办理房产过户手续及签署、递交有关文件，办理水电、煤气、电话、有线电视/数字电视、物业管理费、缴税或免税等一切相关手续。
5、到有关部门办理与房产转让一切有关手续。
6、受托人办理上述房产解除国土局买卖合同公证书以及签署一切相关文件。
7、办理出租管理房产及签署租赁合同、收取租金，人有权选择承租方并确定租赁价格。
受托人在其权限范围及期限内签署的一切有关合法文件及办理相关手续，我均予承认。上述房产是指法律规定的本人份额的房产。
受托人(有/无)转委托权。
委托人：__________
_____年_____月_____日
公证处股权转让委托书
委托人：某某，男(女)，某年某月某日出生，身份证号码：__________
受托人：某某，男(女)，某年某月某日出生，身份证号码：__________
本人系_____公司的股东，本人占有该公司_____%的股权，因拟以人民币_____元转让上述公司的股权给_____，兹委托_____为本人的人，代表本人处理如下事项：
一、代表本人出席_____公司股东大会，行使表决权;
二、与_____签订股权转让协议书，并办理公证手续;
三、办理工商变更登记手续。
委托期限：从某年某月某日至某年某月某日止。 受托人无转委托权。
委托人：
房产转让公证书范文4
李先生未成年时，其父母就以其名义购置了一处房产给他今后当婚房。李先生成年成家后，经不住妻子的再三请求，瞒着父母在房产证上加上了妻子的名字，使该房从个人婚前财产变成了夫妻共有房产。不久前，李先生婚姻触礁与妻子离婚，妻子根据约定分得了该房屋50%的产权，李先生的父母为此深受打击。
律师提醒：
现在很多家长在购置房产时，将房产直接登记在未成年子女名下。在这些家长看来，“娃娃房”的好处很多，可以规避税费、规避家庭破产风险、提前为孩子准备婚房等。我们有必要提醒这些“用心良苦”的家长们，你们只想到了“娃娃房”的利，却没意识到它的弊。
这种做法在法律上风险较大，隐患较多，归纳起来有以下四个方面：
一是父母不能随意处置房屋，确需处置时手续麻烦。
根据法律规定，父母不能随意出售、抵押未成年人名下的房屋，必须是有利于未成年人利益，如未成年人出现重大疾病需要钱来治疗或生活学习需要时才能处置，处置时必须提供监护人签名保证其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人利益的保证书，且保证书须经公证处公证。此外，父母出售房产所得款项应全部用于抚养未成年人。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯其合法权益，父母还要承担赔偿责任。
二是父母离婚时易发生纠纷。
如果父母离婚，当初以孩子名义购置的房屋归属往往会引起法律纠纷。如果房产不作为夫妻共同财产来分割，那么该房产应属承担抚养孩子义务的一方与孩子共同居住，现实中可能会由此引发抚养权争夺局面。
三是父母今后想收回房屋困难，且无法控制子女成年后擅自处分房产。
如果子女成年后不履行赡养父母的义务，父母想收回房屋将会遇到很大的法律障碍。实践中除本案提到的情形外，也有子女成年后将房屋出卖，不让父母居住的情况。
四是子女如婚后发生意外，其配偶有权继承婚前财产。
如果子女在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着，父母为子女在未成年时购置的房产，也将作为子女的遗产分割和继承。
律师建议：
要规避以上这些法律风险，可以采取的措施有：
一是房产可以登记为父母与未成年子女共有，并进行公证。
公证书约定子女未成年时和父母共有的房产，在父母生前，权益属于父母所有。这种办法可以让子女既拥有房产，又不至于在遇到意外情况时房产被作为遗产分割。
二是进行房产份额变更。
直接到房产交易中心做房产份额变更，减少子女名下的房产份额，最少可变更为1%。这种方法主要是应对房产税，即使子女成年后以自己名义所购房产超标，需要征收房产税时，至少和父母共有的房产部分，计税量将极其有限。
房产转让公证书范文5
论文关键词 继承 继承公证 非完全民事行为能力人
继承公证，是指公证机构依据当事人的申请和法律规定，依法证明继承人的继承行为真实、合法的活动。继承公证作为公证处的基本公证项目之一，是每个公证人员最为熟悉的公证业务，在公证实务中遇到的问题自然也会相应较多。下面我想就其中几个问题和大家作一简单的探讨。
一、继承公证的正名
我们知道，继承公证的名称经历了从“继承”公证到“继承权”公证的转变，虽是一字之差，在实务操作上也无任何改变，但却涉及到公证证明对象和公证工作理念的转变。我的理解是，“继承权”公证是确认并证明继承人对遗产享有继承权的活动，强调的是对继承人继承权的确认，公证证明的对象是“继承权”；“继承”公证是依法证明继承人的继承行为真实、合法的活动，强调的是对整个继承过程中一系列相关行为的证明，公证证明对象是“继承行为”。通过继承公证实务我们可以知道，在办理继承公证的过程中，我们第一步要做的就是根据当事人提供的相关材料，审查当事人是否具有继承权，其次再根据其他材料和当事人真实意思表示，对遗产作出相应处分；如果有继承人提出表示愿意放弃继承权的，则相应一并办理相关放弃继承权的手续。因此不难发现，对继承人继承权的确认只是整个公证操作中的一个环节，包含于整个继承的过程之中，是“继承行为”的前提条件之一，因此把继承公证改名为“继承权”公证实无必要。其次，“继承”一词在法学上是指公民死亡或被宣告死亡后，按照法定程序将被继承人生前遗留的财产和可以继承的债权、债务转移给继承人的一种民事法律行为，而根据公《证法》第2条的规定，公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动，其证明对象之一就是民事法律行为，因此将继承人承受被继承人遗产行为的公证命名为“继承”公证本身就有其科学性和合理性。而“继承权”是公民依照法律规定或死者生前所立的合法遗嘱取得被继承人遗产的权利，是法律已经赋予继承人的权利，无须公证机构对其重复确认，因为公证机构本质上属于证明机构，行使的国家的赋予的证明权，却要去行使于法无据、只能由人民法院才能行使的确认权，似乎有越俎代庖之嫌。因此我认为，原来的“继承”公证这一名称，更符合我们公证的性质和公证的职能，建议予以保留。
二、非完全民事行为能力人的后公证保障
自然人的限制民事行为能力和无民事行为能力可以统称为非完全民事行为能力。在我们办理继承公证的过程中，继承人之中如果存在限制民事行为能力人或者无民事行为能力人，就必须为其保留应有的遗产份额，以维护其合法权益，可以称之为法律对非完全民事行为能力人的“前法律救济”。然后，公证机构似乎“功成身退”，无意再对继承之后如何更好地保障非完全民事行为能力人的权益继续介入，而法律对此也无明确的相关规定。可以想象，在继承公证之后，已经分割完毕的遗产对其他继承人来说处于一个尴尬的共有状态，因处分共有财产需要全体共有人的同意，鉴于其中一个或几个共有人民事行为能力上的瑕疵，实际上排除了其他健全继承人对遗产进行完全处分的可能，限制了继承权作为一种财产权给继承人带来实际物质经济利益的效用，降低了财产的使用效率，可以说给继承人造成了看不见的隐形的损失。当然，法律之前的规定基于的是对社会弱势群体的保护，对社会公平正义的维护，从而在某种程度上舍弃了对效率价值的追求，对此我们无可厚非，但其实可以假设一种特定情况，当继承的遗产对一个父母双亡，无配偶、子女的非完全民事行为能力人来说是其唯一财产，而在其又身染重病需要医治之时，就不得不涉及对继承遗产进行处分的问题，否则如果由其他继承人垫付相关费用，显然也是对其他继承人的一种不公平。因此，我们需要对非完全民事行为能力人进行“前法律救济”的基础上，对其进行“后公证保障”，允许其监护人或者其他继承人在某些特殊情况下，在保障非完全民事行为能力人利益的基础上，对整个遗产包括属于非完全民事行为能力人的那部分财产份额进行一并处分，并办理相关公证，一方面提高财产的使用效率，另一方面也更好地保障所有继承人的合法权益。
要对非完全民事行为能力人进行“后公证保障”，首先就要确定其监护人。我国《民法通则》第十六条第一款规定，未成年人的监护人按父母、祖父母、外祖父母、兄姐、其他近亲属的顺序进行确定。而对于精神病人来说，如果残疾证上注明了监护人的，则确定该人为其监护人；如果未注明或者没有残疾证的，则依据《民法通则》第十七条第一款的规定，按配偶、父母、成年子女、其他近亲属等顺序选择监护人。而对于在现实生活中还有一些游离于未成年人和精神病人之外的成年人，他们同样缺乏独立辨别是非和处理自己事务的能力，属于限制民事行为能力人和无民事行为能力人，如植物人、老年性痴呆的病人、智障人士、残疾人、脑萎或脑中风患者等等，由于他们既不是未成年人也不是精神病患者，无法适用监护制度的相关规定，因此可以告知其近亲属向人民法院申请，经人民法院特别程序宣告其为限制民事行为能力人或无民事行为能力人，然后再由法院为其从近亲属中指定监护人。因为公证机构只有法律赋予的证明权，并没有人民法院才具有的确认权和自由裁量权，因此在这一过程中，公证机构不便参与其中，从而承担不必要的风险。当监护人确定之后，根据《民法通则》第十八条第一款的规定，监护人非为被监护人的利益，不得处分被监护人的财产的规定，可以要求监护人和遗产的其他共有人向公证机构申请办理“为被监护人利益保证书公证”，保证书中应明确遗产的内容、继承人的情况以及各自所占遗产的份额、监护人和其他共有人为被监护人利益的保证以及其愿意承担相关的法律责任等内容。然后按照遗产性质的不同办理不同的公证，如遗产为银行存款、股权等动产，则可由监护人和其他继承人携带产权证明（如存折、股权证明书）、监护证明、继承公证书、为被监护人利益保证书公证书等材料向银行提现，并将现金向公证处申请办理提存公证，由公证处根据继承份额将提存金额予以分配给继承人，留下被监护人的份额，再根据监护人提交的相关用途证明（如被监护人生病住院，则需提交其病情诊断证明、医疗费开支凭证等证明），在确定确是为未被监护人的利益的前提下允许监护人使用该提存款。而当遗产是房屋等不动产时，肯定需要将上述房屋出售才能对遗产予以分割，因此，除办理上述“为被监护人利益保证书”公证之外，还需要对监护人、其他继承人与第三人签订的房屋买卖合同进行公证，并重点审查房屋的转让价格，因过低的转让价格不仅仅损害的是被监护人的利益，也会损害其他继承人的利益。房屋的价格一般不能低于房屋的评估价格，同时可向房屋中介、房管部门了解该房屋所处地段的房屋市场价的情况，力求最大限度地保障被监护人的利益。同时，也要求将房屋转让款向公证处办理提存，由公证处根据继承遗产的份额将转让款分配给其他健全的继承人，留下非完全民事行为能力人即被监护人的份额，并根据监护人提供的为被监护人利益使用用途证明允许监护人使用该提存款。由此可见，“后公证保障”并不是对“前法律救济”理念的颠覆，而是通过在特定情况下对整个遗产、包括对非完全民事行为能力人遗产份额部分的一并处分，达到维护其他健全继承人的利益、同时保护非完全民事行为能力人的合法权益的各方利益最大化的共赢局面，是一种公平原则的体现和传承。
三、对继承财产的正确把握
在对当事人的真实身份、是否有继承权、民事行为能力等各方面进行审查之后，接下来要做的工作就是对被继承人的遗产情况有一个比较全面的把握。一般来说，产权人的认定是比较直观的，我们只需看房产证、存折上的名字就可以确定，但一旦涉及夫妻共有财产等问题时，情况就会变得复杂。关于遗产中夫妻共同财产的认定，有几点还是值得我们注意的：
（一）工龄购房的夫妻财产认定
关于夫妻一方在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的问题，根据《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》的规定，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。
（二）继承或受赠与所得财产的夫妻财产认定
根据法律规定在夫妻关系存续期间继承、受赠得来的财产均为夫妻共有财产。但在实务中我们要注意《物权法》、《继承法》的特别规定，《物权法》第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”，《继承法》第二条也规定：继承开始的时间为被继承人死亡的时间。比如，甲乙为夫妻，后甲死亡，甲遗有房产一处，没有遗嘱，乙于一年后和丙结婚。两年后甲的继承人办理继承手续，依照法律规定甲的遗产由乙继承，现在乙和丙对该继承标的物是否构成共有？依照上述法律规定可以得知，乙继承的遗产是应为乙的个人财产，案例中虽然乙在和丙婚后办理的继承手续，但是取得甲遗产的效力要追溯到甲死亡之时，所以该房产不属于乙和丙婚姻存续期间继承所得，不属于夫妻共有财产，而是乙的个人财产。
房产转让公证书范文6
关键词：不动产交易；公证必要性；延伸服务
中图分类号：DF524 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2013）-06-0305-4
我们都在呼吁物权立法中，将公证审查作为不动产登记的前置程序，由公证机构替代登记机关对不动产产权变更进行实质审查。目前有关不动产登记公证业务中，不动产继承公证事项是公证机构的主要业务，而不动产的转让、赠与等公证事项公证机构很少涉足。这也从一个侧面反映了我国公证机构现有的审查方式在不动产登记中的有限作用。笔者认为公证机构现有的服务还不足以有充分的理由将不动产转让列为法定公证事项，如果我们不转变服务观念，改变审查和办证方式，我们在不动产登记领域将会丢失更多的阵地。
1 我国不动产交易存在的问题
近年来，我国房地产市场日趋活跃。但是，房地产市场不规范问题在不少地区也比较突出，有的地方的消费者投诉中，属房地产交易纠纷的超过60%。据中国消费者协会统计，2001年全国房地产投诉案件比上年同期增长13.2%，投诉比例占各行业的前几位。①
目前，我国不动产交易产生的纠纷主要集中体现在：（1）房屋产权有瑕疵，比如夫妻一方擅自转让房产或者子女擅自卖掉父母的房产；（2）为逃避税收使用“阴阳合同”；（3）房屋质量不合格，墙体开裂、房顶漏水或者建筑材料不合格、以假充真、以次充好；（4）不合理分摊房产面积，房屋面积“缺斤少两”；（5）买卖双方彼此不信任，卖方不按时办理过户手续或者买方不按时支付房款等等。房地产交易纠纷的增加暴露出目前房地产界的诚信缺失，房地产市场面临诚信危机。
目前，我国的房地产交易纠纷率居高不下，其原因不能简单地归结为购房者自身的粗心，也不能归责为购买人为节省中介费而省去求助法律专业人员。我国目前房地产市场存在的这些问题除了和我国现行的商品房屋预售制度有关外，主要是我们国家对事关民生民计、事关社会安定的房地产交易环节采取了放任的态度，缺乏严谨和统筹考虑的制度安排，忽视了公证制度的作用，甚至是排斥公证制度的介入。②我国房地产管理部门既把持着不动产登记，也担负着房地产市场的监督和管理。由于房地产管理部门的行政机关的特性，使得管理部门不能直接参与到当事人的房地产交易中去，加之管理部门的监管缺乏长效机制，这种管理更多的是一种事后的纠错。
我国房地产市场是个新兴的市场，目前存在的问题也是法国房地产市场初期存在的问题。法国意识到了房地产交易的安全性对社会和谐稳定的影响，意识到了房地产交易中所涉及的方方面面的专业性问题对普通百姓造成的困惑，因而在制度安排上让公证对房地产交易这“私权自治”领域予以适度的干预。这种制度已显示了充分的优越性，根据中国公证协会2006年6月赴法国考察报告中提示的数据，法国公证行业每年办理的公证文书达500多万件，但仅有0.01%引起争议，这也就是说法国房地产交易发生纠纷的概率在万分之一以内，也就是全年房地产交易不足500件会产生纠纷。③
2 不动产交易实行法定公证的必要性
从中法两国有关不动产交易的情况对比表明，不动产交易实行法定公证是解决我国房地产市场目前存在的问题的一种有效手段。笔者认为公证制度在不动产交易中的优势除了公证制度特有的预防纠纷、保留证据等一般功能外，更主要是：
2.1 公证是国家对社会经济进行间接调控和适度干预的有效手段
公证是伴随着商品经济的发展而发展起来的，其产生的根源就是国家为了克服商品经济的无序竞争而产生的对社会经济适度干预的需要。
与其他市场经济调节手段相比，公证制度具有独特的优势：税收、利率等经济杠杆具有宏观性，无法对市场主体的交易行为直接产生作用；而公证制度是在市场主体思想表示一致的前提下，经市场主体申请而具体地介入到市场主体的契约行为中，公证人站在国家法律和社会公共秩序的立场上，对市场主体的契约行为进行审查，使市场主体的行为符合国家法律。在当事人“意思自治”领域，作为公权力的行政机关和司法机关无法直接进入，而公证制度特有的制度设计很好地解决了这一问题，并实行了国家对当事人“意思自治”领域的适当干预。由于房地产交易合同的达成与履行、物业的查验和权属交割涉及到法律、税收、建筑、环保及银行等诸多的专业知识和技能，一个普通的老百姓一生中不可能多次买卖房地产，因而不具备丰富的交易经验，但房地产交易所涉及的财产金额对普通老百姓或家庭而言又是十分重要的。
因而，房地产问题是关系到国计民生、涉及到社会安全的重要问题，国家应该采取适当方式对房地产交易行为进行适当干预，切实维护房地产交易安全，而在众多手段中，公证制度无疑是最合适最有效的手段。
2.2 公证机构的权威性、中立性和专业性，是维护交易安全的有效保证
“公证是公正的代名词”，公证的主要职责在于赋予那些非以司法途径作出的法律行为的公信力。④公证制度从本质上将就是一种为申请人提供特定（法定）事项或者行为，并植入社会公共信用的装置，使申请人可以较小的代价（公证费用）获得一种国家意义上的证明⑤。
公证机构的中立性、公证员的高法律素养以及公证程序的严谨性是公证制度公信力的根本保障，也是公证信用的根本源泉。公证机构通过审查当事人的主体资格、意思表示、标的物的状况、交易风险等情况，可以有效地消除其中的不法因素，以预防和减少纠纷发生，从而保证整个交易安全有序地进行。我国目前房地产交易市场存在的问题大部分都在公证机构的审查范围之内，而这些问题又恰恰是购买人容易忽视的或者是购买人自身无法解决的。如果实行法定公证制度，这些问题都可以通过公证机构的专业人员进行解决。
2.3 公证可以解决交易信息不对称问题，降低当事人收集交易信息的成本
随着市场经济的高度发展，越来越多的交易在“生人社会”中进行的，此时市场交易安全面临的最大问题就是信息不对称问题。这种信息不对称主要表现在：
一方面交易双方所处的交易地位不同，掌握的信息也不同，掌握信息多的人比掌握信息少的人在交易中能获得更多的安全感；另一方面由于市场主体追求利益最大化的本性，交易主体经常会有意隐瞒对自己不利的信息或者故意提供对自己有利的虚假信息，以便获取不当利益。要解决信息不对称问题，当事人就要更多地收集交易相对人和交易标的有关信息，这就需要付出相应的成本。这种信息不对称问题在房地产交易中尤为明显，房地产转让房一般都是房地产开发商，有关转让房屋的许多信息都掌握在开发商手中，这种信息不对称主要表现为房地产开发公司虚假广告、房屋面积缩水、房屋质量缺陷以及土地使用权或房屋本身多次抵押、重复抵押等问题。如果实行法定公证制度，公证机构将充分利用法律赋予的核实权代替购房者向开发商、政府管理和登记部门等机构查询、核实，全面收集所交易房地产的有关信息，让购房者进行充分地选择，这样既可以避免购房者遭受到不公平交易，而且可以减少购房者查询和收集信息所要支出的时间成本和经济成本。
2.4 公证可以改变购房者在交易中的弱势地位
目前，由于我国房地产市场正处于供不应求阶段，再加上楼盘销售信息不透明，许多开发商囤积居奇，谋取巨额利润，在与开发商的搏弈中，购房者处于明显的弱势地位。面对开发商提供的格式合同、不合理要求或霸王条款，购房者无法说不。在行政权力无法介入到每次具体的交易中时，国家可以把不动产交易列为法定公证事项，让公证机构这种代表权威、中立和专业的社会公共力量对开发商的优势地位进行适当限制，以提高或改变购房者的弱势地位。面对开发商的不合理要求和交易中的各种隐患，公证机构可以通过拒绝公证制度来促使开发商纠正，而不必把购房者直接推向与开发商博弈的最前线，从而有效地改变购房者的弱势地位。
2.5 公证可以规范房地产中介机构的经营行为，减少不必要的纠纷发生
目前，我国房地产市场的混乱在一定程度上和房地产中介机构有关，房地产中介机构营利性决定了其在房地产中介活动中的唯利是图的本性。在房产交易活动中，中介机构只注重交易成功收取佣金，根本不会去考虑这次交易是否存在纠纷，买卖双方的权益是否受到损害。尤其是在经济利益的驱动下，许多公证机构利用委托公证转卖房屋赚取差价、指使交易双方签订阴阳合同或者指使交易双方办理假赠与帮助当事人偷税、漏税。这些行为的存在不仅危害到国家税收管理，而且引发了一系列有关房产交易价格的纠纷，造成房地产管理秩序混乱。如果引入公证制度，公证机构不仅会认真审查房产权属、房屋质量等方面的问题，而且会认真审查交易双方的真实意思、完善合同条款，同时告知签订阴阳合同或假赠与合同的不利后果。通过公证机构的审查，不仅可以有效地打击房地产中介机构的不法行为，而且纠正房产交易中的各种不法行为或隐患，能切实有效最大限度地预防和减少纠纷发生。
3 我国公证机构在不动产交易中审查的局限性及存在的问题
我们都在呼吁把法定公证制度作为不动产登记的前置程序，由公证机构代替登记机关进行实质审查。在《物权法》草案征求意见阶段，公证行业和部分专家学者为不动产登记实行法定公证进行了呼吁，许多文章都从公证制度的作用或者公证机构进行实质审查的好处等方面对不动产登记实行法定公证制度的意义，引起了立法机关和社会各界的关注，但最终被立法机关以增加交易成本和不便民等理由否定。⑥
我们应该看到，除了目前我国的公证行业存在的问题影响着立法者的决心和选择外，公证机构在不动产交易中的“粗线条”审查方式和“坐堂办公”的工作方式体现不了公证制度的应有价值，成为公证机构“就地收钱”“增加交易成本”最好的口实。
房产交易过程本质上是合同的达成和履行过程，是房产物业的权属转移过程，而整个过程要涉及到法律、税收、建筑、环保及银行等诸多方面。法国不动产交易整个过程以公证人主导，由公证人完成对交易双方的主体资格审查、交易房产的权属情况调查、房产权属交割以及物业本身各方面情况的查验，其证明和服务的是整个交易过程。
而我国的不动产交易以当事人自我为主导，自己要完成上述事宜，公证机构的介入只是限于起草合同、查验房屋权属等内容，是整个交易过程中的一个点。我国目前这种肤浅、粗犷的公证方式确实无法体现出实行法定公证的意义，也无法让当事人心甘情愿地进行公证消费，主要表现在：
3.1 审查范围太窄，审查深度肤浅，无法体现出公证员的专业水平高于其他房地产从业人员
在办理房地产买卖合同公证时，大多数公证机构的审查范围仅注重或者仅限于审查房屋的权属问题，比如有哪些产权人、共有人是否一致同意、房产是否已抵押以及当事人双方签名属实等这几项事务。
我国有较为完善的不动产登记制度，要查明房屋的权属是否存在瑕疵等并不困难，这些事务不仅不动产登记部门自己能做到，就是有一般法律常识的人也能做到，这样的公证有何现实意义可言。其实对于购房者而言，除了房屋权属问题关系自己切身利益外，房屋的周边环境和房屋本身的质量问题更应值得关注。从目前的情况来看，有关房屋的建筑质量、空气质量以及通风、采光、环保等问题的纠纷在房产纠纷中的比重越来越大，而有关房屋产权的纠纷因不动产登记制度的完善正在逐步减少。如果公证机构还在仅仅局限于审查房产的权属问题，这种连具有一般法律常识的当事人自己都能审查清楚的事情，当事人何必又再去花一笔不菲的公证费请公证机构审查。如果公证机构能将房屋的建筑质量、空气质量以及通风、采光、环保等问题也纳入自己的审查范围内，不仅体现了公证机构高水平的专业水准，而且又能从根本上预防房屋权属和质量纠纷产生，更好地保证了交易安全，这种服务收费才能让当事人心服口服。
3.2 重证明轻调查的“坐堂”办公，无法体现公证机构的水平和专业成果
《公证法》赋予公证机构的核实权而不是调查权，将把提供充分证据的意义转移给了公证申请人，这本无口厚非。但许多公证员往往忽视了公证申请人举证范围和公证机构主动核实范围的关系，认为申请人提供什么公证机构就核实什么，将许多本应该由公证机构去核实等问题推给申请人，让申请人自己各部门开各种证明，公证机构仅限于核实证明的真伪而出具公证书。
比如，在审查房屋权属时就有两种审查方式：一种是公证员亲自到不动产登记部门去查询不动产登记薄；另外一种就是公证员让申请人自己去不动产登记部门查询、开证明，公证员仅仅核实该证明的真伪。再如，在审查所交易房屋的出租情况时，也有两种审查方式，一种是公证员到房屋现场去实地查看，找到该房屋的承租人，告知房屋买卖的情况并让承租人签署放弃优先购买权声明；另一种就是让房屋转让方自己去跟承租人协商，让承租人自己到公证处来签署放弃优先购买权声明，有的甚至是让房屋转让方直接提供承租人的放弃优先购买权声明。
请问，上述两个例子中的第一种审查方式难道就违反了《公证法》的规定了吗？如果我们采取第二种审查方式，我们有理由让申请人支付数千元或上万元的公证费吗？在不动产交易中，有关房屋的通风、采光、通行问题以及有无重大缺陷问题需要我们公证员去实地查看实地感受。
如果我们抱着被动核实的观点，坐在办公室中办理公证而不去实地查看实地感受，让转让方提供证据或证明的话，我们自己都不知道转让方该怎么样提供或者提供哪些证明（证据）才能符合公证的要求。
3.3 配套服务缺失，无法充分显示公证制度的特殊魅力
随着社会经济的发展，公证员的社会地位发生了很大的变化，公证员不在仅仅局限于中间证人的角色，公证人可以接受公证申请人的委托代为办理一些与公证事项有关的事务，比如代为办理产权过户、税收交纳等。在不动产交易中，公证机构是双方最信任的中间人，比其他任何机构更具有中立性和权威性，公证机构完全可以利用这一优势为当事人提供延伸服务。
目前，我国公证机构在房地产交易中仅仅起到审查双方主体资格和标的物权属情况、起草合同、证明签字属实等内容而已，缺乏相应的配套服务。在许多时候，如果仅仅是对房地产买卖合同进行公证，即使违约条款制定得再详细再完备也无法解决双方的相互信任问题。此时，公证机构可以充分利用提存和委托两种手段，让购买方先把购房款提存到公证机构，公证机构再根据转让方的授权去办理房屋的产权变更登记，最后再把已经过户好的产权证和购房款分别交付给购买方和转让方。这种配套服务不仅有效地消除了双方的不信任心理，更主要地是保障了交易的顺利进行。
4 我国公证机构在不动产交易中延伸服务面临的困境
我国不动产登记制度采取行政登记的模式，行政机关把持着房产交易的核心环节，整个房产交易程序以行政机关为主导，留给公证机构的活动空间非常有限。在现有的条件下，公证机构要在不动产交易中延伸服务会受到以下几个方面的制约：
4.1 缺乏法定公证支持，公证机构的审查力不从心
这是公证机构在不动产交易领域中面临的最大困难。公证机构要拓展审查的范围和深度，提供延伸服务必然会延长公证时间，增加公证成本。在缺乏法定公证的支持下，公证机构如果完全按照法国不动产公证的审查模式，必然不为多数当事人所接受。
4.2 目前房地产市场正处于供不应求状态，购房者往往处于弱势地位，转让方或房产开发商会把应由其承担的公证成本转嫁到购房者身上
如果没有法定公证的支持，公证机构的审查往往会加重转让方或房产开发商的责任，如果购房者提出公证，转让方要么取消本次交易将房产另行转让给其他不提出申请公证的购房者，要么有关房屋的检测费、鉴定费甚至是公证费等所有因公证所产生的费用都要由购房者承担。
4.3 与房产交易有关的行政部门态度直接影响着公证机构提供延伸服务的效果
与法国不动产交易以公证机构为主导不同，我国的不动产交易以行政机关为主导，公证机构提供延伸服务必然得到与房产交易有关的行政部门的认可。比如查询不动产登记资料，有些地方的房产管理部门把公证机构排除在可查询人员的范围之外。再如，房地产管理部门规定与不动产有关的委托书需要经过公证才能使用，但是当转让方委托公证员办理产权变更登记手续时，公证机构一般不会而且也没有必要对该委托书另行公证，因此，当公证员持该未经本公证机构公证的委托书为转让人办理房屋产权变更登记手续时，不知道房产管理部门是否认可。
5 公证机构提供延伸服务的探索
虽然目前所处的环境不允许公证机构对所有房地产交易像法国公证人那样进行审查。但是，公证机构不能因此就放弃对不动产交易公证中提供延伸服务这一课题的探索。我们应该以申请人的实际需要为出发点，在现有条件允许的范围内，尽量提供组合式服务，开展试探性的延伸服务，积累经验，激发社会需求，推动不动产登记实现法定公证。笔者认为，目前，公证机构应该做到：
5.1 加强与各行政部门沟通，做好协调工作，为公证机构拓展更大的服务空间
在缺乏法定公证的支持下，公证机构在不动产交易中的活动空间取决于行政部门的态度。公证机构应加强与当地行政部门进行沟通，对公证机构查询不动产档案、代转让人办理产权过户以及交纳税收等问题的可行性和操作程序进行探讨，在形成共识的基础上，公证机构应尽量为申请人提供更多的服务。这样既能有效地保障交易安全，又能有效地减轻交易双方的负担和成本。
5.2 公证机构要转变观念，要整合现有的公证手段，尽量为申请人提供组合式服务，增加公证文书的含金量
公证机构本身就是一个比其他任何部门或组织更具有权威性和公信力的中间人，公证机构完全可以充分利用中间人这一身份提供更多的服务，比如在不动产交易中，公证机构除了可以为当事人起草合同并对合同进行公证外，还可以将委托和提存两项手段融合在合同公证中，让受让方把房款提交到公证机构，然后由公证机构根据转让方的委托代为办理房屋的产权变更登记、交纳税收等，最后公证机构把新的产权证交付给受让方，把房款直接支付给转让方。
此时，我们大可不必要求交易双方另行申请办理提存公证，收取提存的公证费用，这也是法国不动产交易的做法。通过这种组合式服务，能将不动产交易中更多的环节纳入自己的服务之中，扩大了自己的影响，而且也充分显示了公证机构在保障交易安全上的独特优势。
5.3 公证机构应当提高自身的业务素质，从细节入手，拓宽审查范围和拓展审查深度，尽量为申请人提供更多的信息
“细节决定成败”。在法国，公证人除了要学习法律外，还有学习税收、建筑有关方面的课程，法国公证人出具的公证书多达上百页，内容除了所交易不动产的详细情况（如产权证明、质量证明、四周规划、物业等）外，还有有关交易双方的权利能力、婚姻及夫妻财产所有制情况、资信情况等。而我国的公证书最多不会超过十页，内容也很少涉及到房屋本身的质量、四周的规划、交易双方的婚姻及夫妻财产所有制情况、资信情况等。这些内容的审查本身也是保障交易安全的重要组成部分。
因此，我们应当改变我们的工作方式，加强实地察看与核实，围绕不动产交易的各个环节拓宽审查范围和拓展审查深度，深入到每个细节中去，尽量为双方提供更多的与交易有关的信息。
5.4 要做到详细的告知和提醒
由于我国目前的不动产交易公证是建立在自愿的基础上的，公证机构就不可能完全不顾申请人的意愿强制按照自己的审查模式进行公证，增加申请人的成本。公证机构向申请人详细告知不同的审查方式带来的不同法律效果，当申请人不愿意去做检测或其他增加成本方式对房屋质量进行审查时，公证机构应当告知其不利后果，让申请人自己决定。但是这绝不是说公证机构就可以仅仅对房产买卖合同进行一般性审查，公证机构还是应当对房屋状况进行实地查看，通过走访核实为申请人提供更多的交易信息，切实保护交易双方的知情权和选择权。
参考文献
[1] 万婷.诚信房产，离我们有多远.http：///NewsDetail.aspx？DetailID=1362.
[2] 张晓丽，严震.法国的房产交易公证（二）——中法房地产交易及公证作用比较分析.中国公证，2007，（2）：32.
[3] 上海中法公证法律交流培训中心网站.在历史的传承中发展——2006年6月中国公证协会赴法培训考察团报告.http：///57f98bad6d3b52a8/8d746cd557f98bad/5728538653f276844f20627f4e2d53d15c55/view？set_language=zh.
[4] 张文章.公证制度新论.厦门大学出版社，2006年9月第2版，第2页.
[5] 张文章.公证制度新论.厦门大学出版社，2006年9月第2版，第3页.
