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住房保障范文1
作为我国住房供应体系的重要组成部分，保障性住房主要包括廉租房、经济适用房及两限房三类，其供应对象、供应方式、建设标准虽各有不同，但它们都是政府为解决中低收入阶层住房问题，以较低价格或租金向不同层次的保障对象出售或出租的住房。在政府干预居民住房问题成为一种世界潮流后，各国普遍形成了市场调节和社会保障双重机制并存的住房体制，我国的廉租房和经济适用房与美国的“可支付住宅”、新加坡的“组屋”、日本的“公团住宅”、香港地区的“居屋”、德国的“社会住宅”等相似，都是一国（地区）住房体系中的重要组成部分。自1998年提出深化城镇住房制度改革至今，中国的住房政策一直朝着市场化的方向不断前行，但在保障住房政策方面却一直处于摸索、实践及不断改善的过程之中，而在当前的市场环境和经济形势下，尽快建立保障住房政策体系已经提上日程，借鉴其他国家和地区保障住房政策的成功经验，笔者认为完善我国保障住房政策需要注意以下几个问题。
一、保障住房政策应与本国的国情相适应
制定住房政策以保障中低收入阶层的住房权益，是世界各国政府面临的共同问题，但在保障住房政策模式的设计、选择上，不同国家由于市场经济类型、住房制度、经济发展水平等国情的不同而具有不同的特点、做法和经验。比如，同样是发达的市场经济国家，美国崇尚自由市场经济，政府尽量不对住房市场进行直接干预，只对低收入等特殊阶层提供住房保障；瑞典作为福利国家的先驱，既强调以市场配置住房资源为主体，又实施比较广泛的住房保障政策，并把出租住房和合作住房作为满足社会各阶层住房需求的长期策略；新加坡的市场经济模式属于行政管理导向型，政府充分运用行政手段直接参与保障住房的建设、分配、管理，帮助广大中低收入阶层实现“居者有其屋”。我国是实行社会主义市场经济的国家，国家的综合国力和居民的住房水平与发达国家还有很大的差距，这就决定了我国住房市场运行的环境、保障住房政策制定和实施的基础与其他国家都不相同，因此，在设计我国保障住房政策的模式和实施方案时，虽然要借鉴各国成功的经验和做法，但必须从我国的国情出发，不能盲目照搬其他国家的现成模式。
二、注意住房保障的层次性
为了体现保障住房的公平分配，在国外的保障住房政策中，很注重住房保障的层次性。一方面，通过保障住房政策，所有的保障对象都有平等的机会享受国家的住房福利，以缩小与其他阶层在居住水平上的差距，达到政府规定的住房标准；另一方面，不同消费能力的保障对象从保障住房政策中受益不同，处于劣势者能够获得更多的住房福利。例如，新加坡对购买组屋的低收入居民实行分级补贴的政策，购买房屋的面积越大可以获得的补贴就越少；美国政府对可支付住宅实行“按收入交房租，按人口分住房”，要求承租户必须拿出家庭收入的一定比例支付房租，政府只对超出消费能力的部分给予补贴。在我国的保障住房政策中，虽然有针对最低收入家庭的廉租房、针对中低收入家庭的经济适用房和针对中等收入家庭的两限房，但并未充分体现保障水平的层次性和保障受益的公平性，尤其对于经济适用住房，其保障对象定位比较模糊、差异较大，另外还有一些处于各类保障对象之间的夹心阶层游离在政策之外，单一的供应和分配方式已不能适应所有保障对象不同的消费需求和消费能力。因此，针对某类保障住房也应该提供不同水平的保障方式，使得不同层次的保障对象尽其所能地消费适当的住房。比如，对于经济适用房就可以尝试变只售不租为租售并举，提供一定比例略低于市场租金、可承担的租赁住房，解决那些既不属于廉租房保障范围、又确实买不起经济适用房和两限房的夹心阶层的迫切需要。
三、保障住房政策的长期实施与动态调整
在以市场为基础的住房供应体系中，消费能力不足的中低收入阶层始终是住房问题的核心，社会发展到任何阶段都会有中低收入阶层，其住房问题的长期存在决定了一国保障住房政策的长期性，即使在人均居住水平较高的发达国家，政府也长期承担着为中低收入阶层解决住房问题的社会责任，保持了保障住房政策的延续。比如，新加坡政府推行“居者有其屋”计划四十多年，既有科学的总体安排，又有固定的分布实施计划，因此取得了显著的成效。同时，为了适应客观条件的变化，许多国家对长期实施的保障住房政策又建立起动态的调节机制，以利于在新情况下解决新问题。从欧美国家的经验来看，在住房发展的不同阶段，保障住房政策的内容就有所改变，其中，政策的保障对象从房荒时期的绝大多数居民过渡到供求缓和时期的中、低收入阶层，现在又逐步缩小为以低收入阶层为主；政策的侧重点则经历了从直接兴建保障住房到提供租金补贴和金融支持、充分利用存量住房的转变，通过政策的动态调整推动不同收入阶层之间住房水平的升级换代，形成住房的自然淘汰，以充分发挥市场机制的调节作用，促进住宅产业的可持续发展。根据我国的国情，城镇中低收入阶层在今后相当长的时期内还将是保障住房政策的目标主体，因此，保障住房政策绝不是政府的权宜之计或临时的政策，而是一个长期都将存在并发挥重要作用的政策，随着居民住房水平的提高和经济的发展，其具体内容和实施方式也应作出相应的动态调整。
四、各种政策手段的综合运用
从手段上说，保障住房政策包括政府直接投资建设保障住房、对保障住房建设的用地支持、信贷优惠和税费减免、对住房购买者的金融支持、对住房租户的租金补贴以及帮助社会团体等非营利住房合作组织建房等，在欧美和亚洲的经济发达国家，一般都综合运用了多种政策手段，以适应不同的政策安排和居民多层次的保障需求，虽然各国的政策手段并不完全相同，但却具有一些共同的特点：①以促进保障住房消费的措施为主（欧美国家）或者对消费和供给两方面的措施并重（新加坡）。②住房金融手段发挥重要作用。一是为保障住房建设提供低息贷款；二是为购房者提供各种形式的住房抵押贷款，如新加坡的公积金贷款、瑞典的住房合作社储蓄贷款、英美两国政策性与商业性相结合的抵押贷款等；三是欧美国家还普遍为低收入者购房提供抵押贷款担保和保险，以降低金融机构的风险。③注重公司合作，由政府制定优惠政策，吸引私人金融机构为保障住房建设和消费提供贷款，鼓励房地产开发商参与保障住房建设，扶持住房合作社、住房储蓄银行、住房协会等社会团体筹集住房资金或者从事保障住房的建设、经营、管理。④用间接手段促进保障住房的建设和消费。比如，欧美国家通常运用税收政策调节保障住房的供应和需求，美国还通过推行住房抵押贷款证券化促进银行为居民发放抵押贷款。与这些国家相比较，我国的保障住房政策侧重于以促进供给的措施为主，而促进消费的措施不足，住房金融手段还比较单一，社会团体在保障住房建设中的作用尚未得到充分发挥，各种配套措施也很不完善，因此，我们应该借鉴其他国家一些好的做法，在政府实施住房保障的同时尽可能地利用市场机制，通过综合运用多种政策手段来促进保障住房的建设和发展。
五、用立法推动保障住房政策的实施
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一、总则
（一）规划编制依据
本规划以建设部《关于印发<解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见>的通知》（建住房〔**〕218号）、**省人民政府《关于完善和落实城市住房保障制度切实解决低收入家庭住房问题的若干意见》（冀政〔**〕95号）、《**市城市总体规划（2005—2020年）》报批稿、《**市住房建设规划（**-2010年）》和《**市2006年城镇居民住房状况及需求调查分析报告》为依据。
（二）规划范围及期限
规划范围：**市市区（桥东区、桥西区）；
规划时间：**年-2010年。
（三）规划期内住房保障需求分析
规划期内住房保障需求，依据《**市近期建设规划（2006—2010年）》2010年**市城区规划人口规模为78万人，以及《**市住房建设规划（**-2010年）》中提出**—2010年建设商品住房5.076万套，总建筑面积489万平方米。因此，2010年需要进行廉租住房制度保障的家庭为2400户。
（四）规划的原则和目标
住房保障工作是一项政策性和社会性强、涉及面广的系统工程，在具体实施过程中，应遵循以下基本原则：
1.全面覆盖，应保尽保的原则。住房保障是社会保障的重要内容，是建设和谐社会的重要措施。根据全面实现小康社会的目标要求，结合我市社会经济的发展，逐步把最低收入、低收入、中等偏低收入住房困难家庭全部纳入保障范围，实现人人有房住的目标，不断改善人居环境。
2.统筹规划，分步实施的原则。住房保障工作是一项长期而艰巨的任务，必须按照科学发展、可持续发展的要求，结合我市实际，在制定统一的保障规划基础上，统筹安排、分步实施，真正做到精心组织、公开公正、群众得益、人民满意。
3.适时调整，动态管理的原则。住房保障是政府通过住房政策来满足保障对象的基本居住需求，保障范围、保障标准等政策的确定必须与一定时期社会经济发展的水平相适应。只有做到适时调整、动态管理才能提高政府公共资源配置的使用效率。
4.统一领导，政府主导的原则。坚持统一领导、统筹安排、因地制宜、有序推进的原则；坚持政府主导、市场化运作相结合的原则；坚持科学规划、配套建设的原则；坚持依法运作、维护社会稳定的原则；坚持公开、公平、公正和阳光操作的原则；坚持改造整治与加强后续管理并重的原则。
规划总体目标：**年底前，对市区内人均住房建筑面积在15平方米以下的城市低保家庭做到应保尽保；**年将保障范围由住房困难的最低生活保障家庭扩大到住房困难的低收入家庭；力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件取得明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到改善。用3年时间基本完成城市棚户区改造任务,基本完成集中连片旧住宅区整治任务。通过改造和整治，实现棚户区和旧住宅区居民居住水平和生活质量的较大提高，市政基础设施和文化教育体育等公益性设施逐步完善，城市综合服务功能显著增强。
二、住房保障规划的保障范围和保障方式
保障范围和对象：
根据国家、省关于住房保障的有关要求，结合我市的实际情况，决定对月人均收入在489元以下（按2006年底我市市区人均可支配收入的65%）、人均住房面积在15平方米以下且家庭总建筑面积在50平方米以下的住房困难家庭实施住房保障。
保障方式：
廉租住房制度建设的保障方式为发放租赁住房补贴；经济适用住房保障方式为购买住房发放货币补贴。最低收入家庭（家庭人均可支配收入在当地上年度家庭人均可支配收入50%以下）享受廉租住房制度保障，低收入家庭（家庭人均可支配收入在当地上年度家庭人均可支配收入50%—65%之间）可申请经济适用住房货币化补贴。
享受租赁住房补贴、租金核减的保障对象必须是具有**市市区常住户口、无房或人均住房建筑面积在15平方米以下且家庭总建筑面积在50平方米以下最低收入住房困难家庭。
享受经济适用住房货币化补贴的保障对象必须是具有**市市区常住户口、人均住房建筑面积在15平方米以下且家庭总建筑面积在50平方米以下、申请前五年内没有转让过住房的城市低收入住房困难家庭，年满30岁的单身市民，也可以列入保障对象范围。
三、总规划及分年度计划
根据我市住房保障工作的目标任务，结合经济发展水平，规划从**年至2010年，总计为6600户最低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴1320万元；为7056户低收入住房困难家庭发放经济适用住房货币化补贴16932万元。计划到2010年完成25个旧住宅区改善项目，改建面积37万㎡；完成棚户区和危陋住宅区改建项目21个，61万㎡。
分解到具体年度规划：
1.**年把城市最低收入住房困难家庭全部纳入廉租住房制度保障范围，仍坚持以发放租赁住房补贴为主，租金核减为辅的保障方式。**年对2000户城市最低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴400万元；将城市低收入家庭全部纳入经济适用住房货币化补贴保障范围，对2352户城市低收入家庭发放经济适用住房补贴5644万元。完成9个旧住宅区改善项目，改建面积16.2万㎡；完成棚户区和危陋住宅区改建项目10个，35.07万㎡。
2.2009年，在解决最低收入家庭、低收入家庭住房困难的基础上，通过租赁住房补贴和经济适用房货币化补贴的形式，在结合当时市区经济发展水平的基础上，逐步解决中等偏低收入家庭的住房困难。2009年对2200户城市最低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴440万元，对2352户城市低收入家庭发放经济适用住房补贴5644万元；完成8个旧住宅区改善项目，改建面积11.2万㎡；完成棚户区和危陋住宅区改建项目7个，20万㎡。
3.2010年，对2400户城市最低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴480万元，对2352户城市低收入家庭发放经济适用住房补贴5644万元。完成8个旧住宅区改善项目，改建面积9.6万㎡；完成棚户区和危陋住宅区改建项目4个，5.93万㎡。
四、保障措施和政策
1.调整廉租住房租金补贴标准。根据我市社会和经济的发展以及房屋租赁市场变化等实际情况，及时调整租赁住房补贴标准，让最低收入家庭能真正租到满足基本居住需求的住房。**年租赁住房补贴标准为人均建筑面积15平方米，家庭总建筑面积50平方米以下，一人户建筑面积30平方米，每月每平方米补贴5元。补贴标准根据住房租赁市场租赁价格的变化进行调整。
2.多渠道筹措住房保障资金。我市住房保障资金主要来源于以下四个方面：1.市、县土地出让净收益，比例不得低于10%；2.住房公积金增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金、管理费等费用后的余额,增值收益余额在市区和县（市）之间的分配按住房公积金缴存余额的比例进行；3.财政一般预算资金；4.其他资金。住房保障资金实行专户管理，专款专用，并接受审计和公众监督。市住房保障和房产管理局负责测算年度廉租住房制度保障资金需求情况，经政府批准后，由财政部门按照规定负责筹集，并于下年度初将保障资金划转市住房保障和房产管理局专用账户。
3.规范申请、审核、公示及退出程序
廉租住房制度保障的申请、审核、公示及退出程序参照《**市城镇最低收入家庭住房保障暂行办法》（**市人民政府令〔2006〕第19号）执行；经济适用住房货币化补贴的申请、审核、公示等程序参照**市房产管理局《关于经济适用住房实行货币补贴的实施细则》（邢市房〔**〕55号）执行。
4.明确工作职责。
市住房保障和房产管理局，负责组织实施住房保障规划，制定全市住房保障工作年度计划、审核各县（市）住房保障工作年度计划，做好政策调整、业务指导、资金核定、督查督办等工作。
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大多数人的住房问题如何解决?目前,有两种比较具体的解决方案:一是住房和城乡建设部部长姜伟新所言,中等收入家庭根据各地实践,采取限价商品房和经济租用房的办法解决。二是国务院参事、全国政协常委任玉岭向中央提交的建议:政府应为占居民人口70%～80%的工薪阶层提供经济适用房,少数高收入家庭可以购买商品房,对商品房的管理则可以完全放开。
从表面上来看,这两种住房保障体系,都把中等收入者纳入了其中。但是,两者之间却存在本质的不同,区别之大可用天壤之别来形容。
实施限价房只是相当于在商品房的基础上给出一个折价,政府仍然在获取收益,只是获取的收益比商品房略微少一点。而经济适用房则完全不同。根据国家规定,经济适用房的建设用地采取行政划拨方式供应;免收各种行政事业性收费和政府性基金;经济适用住房项目外,基础设施建设费用由政府负担……政府基本上没有收益。而既然是保障,政府就不应从中获取收益。显然,在中等收入者的保障体系中,经济适用房应被作为主体。
但是,很多人指出,把中等收入者纳入住房保障体系,政府财力难以支持。那么,我国能否承担起中等收入者的住房保障呢?回答这个问题之前,我们不妨先看看农村的情况。众所周知,农民的收入状况远远比不上城市(若将城镇居民的一些隐利和优惠折算成收入,中国城乡居民的收入差距可能达到6∶1),并且,农民不能享受住房公积金和廉租房、经济适用房制度,建房也没有补贴。但是,我国广大农村却在国家不花费财力的情况下完全解决了住房问题。
原因是什么?笔者通过研究发现,地方政府不从中获取收益,正是农民自行解决好住房问题的最重要原因。在农村,政府根据农民家庭成员的数量分配宅基地,并不从中征收土地出让金;在农民建房过程中,也不征收名目繁多的各种税费。当然,农民也不必去贿赂个别政府官员,这又减少了隐性成本。也就是说,农民只需自行承担建筑成本即可在国家不花一分钱的情况下,解决好住房问题。
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一、建设计划、项目选址和建设方式
（一）廉租住房
今年省下达建设任务为200套，我县今年计划建设204套，廉租住房套型建筑面积以50㎡以下为主。计划采取政府统建方式进行，选址在环东一路东侧中兴小区南边建设花园廉租住房200套，计划投资2,800万元，由县房产局负责组织建设。
（二）经济适用住房
今年省下达建设任务为600套，我县今年计划建设650套，经济适用住房套型建筑面积以60㎡为主，根据我县人均住房面积将套型建筑面积控制在90㎡以下。计划采取政府统建和单位自建两种方式进行。其中单位自建394套（其中：县饮食服务公司60套，县新兴供销社60套，县广播电视台12套，县热作发展公司10套，县生产资料公司120套，县粮食局96套，县新华书店18套，县土产公司18套），政府统建在环东一路东侧中兴小区南边建设花园经济适用住房256套，计划投资5,570万元，由县住建局负责组织建设。
(三)限价商品房
今年省下达我县建设任务为300套，计划在环东一路东侧中兴小区南边建设花园限价商品住房300套。花园限价商品住房均为框架结构18层带电梯房住宅。套型建筑面积以90㎡为主，根据我县人均住房面积适当控制套型面积，总建筑面积27,000㎡，计划投资8,100万元，以项目法人招标的方式组织建设。
二、时间要求
列入2014年建设计划的保障性住房，所有的保障性住房项目要在8月底前全部动工。
三、工作要求
（一）各项目建设单位每月要向县保障性住房建设领导小组办公室汇报送一次保障性住房的建设情况。
（二）严格按有关规定标准进行户型面积设计，严禁超标准建设。
（三）县保障性住房建设领导小组办公室每月组织对全县的保障性住房进行检查并通报检查情况。
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1.1我国住房保障发展中的现实问题我国正处于快速城市化、工业化阶段，这个时期工业、人口的高度集中产生了对城市住房供应的巨大需求，加上房地产市场投资、投机需求增长迅速，推动土地价格和住房价格快速上涨，超越了中低收入和最低收入居民家庭的住房支付能力，成为我国现时期社会经济发展中的重要矛盾之一［1］。房地产市场的健康发展和住房保障作为关系到民生的重大问题，已经越来越受到中央政府的重视，2010年房地产新国十条中再次明确“加快保障性安居工程建设”，而住房的政策保障方面，各个地方政府的具体落实和运作方式却花样繁多———政府直接建房、货币补贴、开发商优惠政策、住宅合作社、住宅投资公司等。究其原因，我国区域差异大，经济发展水平、政府财政能力等基本状况的差异决定了各地区城市经济适用房保障模式的差异化。因此，有必要对各地区、各城市的住房保障模式的适用性具体分析。
1.2国内外保障模式的评析国外住房保障政策研究大多基于经济学、社会学分析，重点分析政策调控对各等级住房市场运行的影响、对低收入人群效用的影响，并提出相应问题和建议［2－4］。国内关于经济适用房保障模式的相关研究主要包括:(1)经济适用房保障方式的对比，如“补砖头”与“补人头”的对比［5－6］，侧重于定性分析，对其适用性研究不足。(2)外国住房保障模式的选择和对比［1，7－10］，如美国、新加坡等实施的保障政策分析(3)住房保障水平及其影响因素研究，以个案分析为主，采用趋势外推法进行情景预测［11－15］。综上，我国关于城市经济适用房保障模式选择的定量研究几乎还是空白。考虑到经济适用房仍是我国住房保障体系中的主体，截止2007年，1600多万户城市低收入居民通过政府经济适用房解决了住房问题，而廉租房仅解决30万户低收入人群;另外，廉租房的保障模式基本确定，主要由政府主导建设，因此，本文重点讨论经济适用房的保障模式。
2经济适用房①保障模式的分类及适用条件
2.1基于运行机制的经济适用房保障模式的分类住房保障模式是指一个国家(或地区)根据当地住房市场特点和低收入群体的特点，在住房的供给、消费等环节，为引导低收入群体住房市场的供给与需求而实施的一系列优惠政策的抽象综合。国际住房保障发展经验和国内近期政策文件都显示出，为低收入群体提供住房保障是政府必须承担的责任和义务。从政府介入调控机制的程度来看，可以将经济适用房保障模式划分为三类(表1)，政府介入的程度依次减弱，借助市场机制的程度依次增加。其中，政府主导建设模式最突出的特点是调控的及时性，短期内迅速解决住房短缺为问题，但由于政府介入了市场供给，必然会降低住房市场运行效率;补贴需求模式是最依赖市场调控力的模式，其运作效率最高，对房地产市场的影响也最小。增加供给模式的运作效率、对市场影响介于上述两种模式之间
2.2保障模式的适用条件梁绍连［6］对比了国外各类住房保障模式在运作阶段、政策目标、运作机制、运作效率以及对市场影响程度上的特点。李静［10］重点分析了美国战后住房保障模式的演变，并提出保障模式的选择与住房市场性质间的关系十分密切:(1)当市场性质偏弹性时，适合使用市场运作效率最高的补贴需求政策(见图1);(2)当市场性质偏刚性时，补贴需求政策失效(图2)，此时适合采用供给类的保障模式(增加供给或政府主导建设模式)。市场发展方面，包括:人均GDP、人均财政收入、城市化率、人均可支配收入、家庭住房消费支出、恩格尔系数、居民人均住房使用(建筑)面积、商品房均价、住宅用地年供应量、住宅开发投资额。笔者认为，从供需理论出发，经济适用房保障模式的选择应重点考虑需求能力、供给水平，又由于各保障模总体来看，各类保障模式的适用性主要受到供需状况、市场性质、供给能力(政府供给、市场供给)的影响(表2)，尤其是市场性质因素，直接影响到政策的调控效果［10，16］。
2.3保障模式的适用性评价指标体系国内学者关于住房保障水平影响因素的研究［6，12－15］共涉及了十九项指标，其中引用频度高于75%的有十项指标，大多集中在经济、社会和住房式的政策调控效果受到市场性质的影响，因此，也要加入市场性质因素。综上，建立“需求能力—供给水平—市场性质”三方面组成的经济适用房保障模式的适用性评价指标体系(表3)。具体因子和指标依据权威性原则、简明性原则、数据可获得性原则，参考国内学者的相关研究综合比选最终确定。
3中国重点城市经济适用房保障的适用模式选择
3.1样本城市和数据来源国外经验显示，住房保障问题主要是在快速城镇化和工业化的大城市或特大城市中最为突出［1］而对中国而言，许多中小城市仍处于城镇化集中阶段，尚未面临严峻的住房问题，因此本文样本选取的是对全国住房和经济发展最具影响力的重点大城市。具体选取参考《中国统计年鉴》和《中国房地产年鉴》中列出的全国重点城市———全国各直辖市、省会城市(不含拉萨)、副省级城市(原计划单列市)，共35个。数据来源于以下统计年鉴:《中国统计年鉴2008》、《中国房地产统计年鉴2008》、《中国统计月报》、《中国国民经济和社会发展统计资料汇编200～2008》、《中国区域经济统计年鉴20080》、《中国城市年鉴2008》、《中国城市(镇)生活与价格年鉴2008》、《中国分县市人口统计资料2008》。
3.2全国重点城市的建议性保障模式根据评价指标体系进行因子分析，初步结果显示人均住房面积指标的解释性过低，故选取其余1个变量进行主成分和聚类分析。KMO值达0.75通过检验，因子分析中，指标旋转后得到四大因子价格收入及城镇化因子、房地产市场弹性因子、城市住房保障水平因子、社会综合发展水平因子、城市土地供给水平因子。基于主成分分析，得到全国重点城市的聚类分析结果(图3)。根据全国重点城市的聚类分析结果和各类保障模式的适用条件分析，综合确定出全国重点城市的的适宜保障模式(图4)。从空间分布来看，全国重点城市的建议保障模式具有明显的区域化特征:西部城市以政府主导建设模式为主，中部城市和东北地区城市适合于补贴需求模式，而东部沿海大部分城市适合于采用增加供给模式。(1)适合于政府主导建设模式的城市包括贵阳、兰州、南宁、重庆、海口、成都、西宁、银川，该类城市主要属于A3和C2类城市。其特点是:恩格尔系数和综合抚养比比值均较大，反映出城市居民社会负担较重、城市社会经济发展水平较低。除此以外，这些城市的地方政府财政能力和居民住房支付能力均较差，经济适用房投资比重大部分较低。由于住房价格和房价收入比普遍偏低，故房地产开发的驱动力必然将会受到影响，所以采用增加供给模式未必能起到很好的效果，因此，在这些城市建议采用政府主导建设模式。其保障政策应该以政府财政的拨款为主，需要国家在区域层面建立更为完善的财政和金融制度，实行财政补贴，从而保障这些区域城市的住房需求。(2)适合于增加供给模式的城市适宜使用增加供给模式的城市主要是A1、A2、C1类城市。按照特点可以具体划分为以下三小类:①全国一线重点城市，供需刚性较强，人口基数较大。这类城市是A1类城市，具体包括上海、深圳、厦门、广州、北京。其特点是城市综合发展实力位居全国前列，住房市场发达，但城市住房保障水平偏低，个别城市甚至没有经济适用房统计。这些城市虽然地方政府财政实力雄厚，且保障水平低，但由于城市人口基础十分巨大，如果采用政府主导建设模式会造成巨大的财政负担，故选用市场化程度更高的增加供给模式。②城市社会负担较重，但市场弹性较强的城市。这类城市主要是C1类城市，具体包括合肥、南昌、昆明。三个城市的市场供给价格弹性较大，从理论上来说更适合于补贴需求模式，通过市场化途径满足居民住房需求。但三个城市的社会综合发展水平仍较低，即实行货币补贴的资金极有可能无法投入到住房购买市场，而是用于购买食品等生活基本方面。故现阶段适合采用增加供给模式，逐步向补贴需求模式过渡。③保障水平较低、供给弹性偏刚性、综合社会经济实力较好的城市。该类城市主要是A2类城市，具体包括济南、太原、福州。这类城市的特点是现阶段保障水平偏低，而市场供给弹性偏刚性，故更适合使用增加供给模式，且其政府也具备一定的财政能力，再通过鼓励建设的各项政策，应该可以达到近期提高保障水平的目标。(3)适合于补贴需求模式的城市。适宜使用增加供给模式的城市主要是A3、B、D类城市。按照特点可以具体划分为以下两小类:①市场供给弹性很大、社会综合发展水平较好、住房保障水平较高、城市住房市场供需适度的城市。该类城市主要是D类城市，具体包括石家庄、哈尔滨、长春、沈阳、西安、郑州、乌鲁木齐。②城市现有住房保障水平较高或土地供给量较大，住房供给潜力较大的城市。该类城市主要是A3和B类城市，具体包括宁波、长沙、青岛、大连、呼和浩特、天津、南京、杭州、武汉。其中，前5个城市现状经济适用房投资比例较高，已经具备了一定的住房保障基础，且城市具有一定的经济实力，城市住房供给潜力较大;后4个城市土地供给量较高，城市住宅供给能力较好，住房供给相对比较充足，采用货币补贴模式，可以更有利于居民优化选择住宅，适合提高住宅市场的效率，故也建议采用补贴需求模式。
4中国重点城市现行供给方式评价及其政策建议
住房保障范文6
从20世纪初开始，面对由于工业革命和城市化，以及世纪世界大战带来的住房短缺问题，西方各国采取了一些政策，制定了一系列法律，尤其是二战以后到70年代中期，为缓解社会矛盾，促进经济发展和社会稳定，这些发达国家为处理因战争以及之后的市场竞争而带来的“边缘群体”的贫困问题，先后制定了各种福利政策，实施各种福利制度，并逐渐走向鼎盛，成为我们今天所看到的“福利国家”。这些国家不仅有完善的医疗、养老等福利制度，在住房方面也相继建立了各自的住房社会保障体系。美国的福利住房政策主要是通过补贴制度来实施，补贴分为以项目为基础的补贴和和以租户为基础的补贴两大类。以项目为基础的补贴是联邦政府推行的住房补贴工程，对公共住房补贴和对私有住房的补贴同属于这个范畴。公共住房补贴制度始于1937年，是最早的补贴形式。它由联邦政府负责拨付建造公共住房的所有资金，地方政府(或州政府)设置的财政归中央的住房局负责监督公比住房的建造、分配和管理，产权归地方政府住房司，其维修和管理营运的资金也由联邦受府负担。包括两种形式：一是政府帮助低收入者购买住房。购房者须通过抵押贷款获得住房，并拥有住房的所有权，政府对抵押贷款提供部分补贴，如补贴一部分首期付款，或补贴全部抵押贷款的交易成本、戎对抵押贷款提供担保，或补贴一部分抵押贷款利息。这项措施极大地刺激了收入较低但有稳定工作的家庭购房。二是政府帮助低收入者租赁指定的私有住房。政府选择一部分合格的私人住房提供给贫困者，被选中的住房的房主可以得到政府提供的抵押贷款担保和获得稳定的租金收入。
以租户为基础的补贴是补贴跟“人”(租户)走，分为发放住房证和住房券两种形式，但接受对象都是低收入家庭。联邦政府按照住房市场一般租金水平确定补助金额，承租者自己寻找和选择想要承租的住房，经过讨价还价协商确定租金。选定住房的质量及承租者和房主之间的租约须经地方政府住房局的确认之后，地方政府住房局直接以住房证或住房券的方式向房主支付一部分租金。政府补贴的标准是租户按家庭收入的25%支付房租，其余部分由政府给房主补齐。
西方国家的住房政策及其实施已经充分说明了居民住房保障在促进经济发展、维护社会安全方面起着重要的作用。出于以人为本的理念和市场经济的客观要求，西方各国均把为每一个居民提供住房和改善人们的居住环境作为其基本的国策。尽管西方国家的住房社会保障体系同它们的失业、养老、医疗等其他福利制度一样，经常成为人们长期争论的话题，但毋庸置疑，它总体上是成功的，反应了住房问题不仅涉及到人的生存权和居住权，也是保障社会安定和人类文明及社会发展的核心问题。因此，无论什么社会制度的政府，都必须对公众的居住问题进行关注，不能将住房全部私有化和商品化，这是我国当前人口因素、经济因素、政治因素所决定的。
2充分认识住房制度上的误区
当前我国住房社会保障体系建设严重滞后，房价上涨过快，已背离了商品的价值规律，超出了绝大多数人的购买能力，影响了中低收入家庭的正常生活，造成了极大的经济负担、心理负担。因此，理解当前房改政策时，不能认为住房市场化就是人人买房，否认住房社会保障的重要性。住房市场化并不是人人拥有产权房。我国目前城镇住房自有率已达80%，但发达国家拥有产权房的也只有50%-60%左右，如美国目前住房自有率才占65.5%。所以我国目前住房自有率应当说已经较高了，相形之下却对住房租赁市场是不够重视的，住房租赁市场对低收入阶层、对于特殊行业的生产与生活及物业管理是有积极意义的。我认为实行住房商品化，提倡购租商品房，决不否认住房社会保障的重要性，而是应当关注弱势群体，重点是解决其基本的住房需求，关注特殊行业的需要，在当前住房自有化率已有较大提高的情况下，更应采取积极措施加快住房保障制度建设。
3健全住房社会保障制度的对策
在实行住房市场化之后，部分弱势群体的住房问题更显突出，特殊行业的生产与生活也受到严重影响，物业管理难以有序开展，因此，政府和企业应更多地关注老百姓的住房问题，帮助他们解决住房困难，切实抓紧抓好住房保障制度建设，在构建多层次的住房保障体系上做文章，要建立科学的住房保障体系，切实注重救助（济）性、援、互三个层面。同时要改进住房供应方式，总体思路是实行市场化、半市场化和非市场化相结合的住房供应体制，高收入户购买大面积房、高档房；中等收入户购买面积适中的中等档次的普通商品住房；中低收入户购买或租住小面积、中低档次住房，亦即半市场化住房；低收入户租不起市场价住房，供应政府补贴房租的廉租住房或房租优惠的公房，特殊行业实行租住公房管理。由此形成市场化供应与非市场化供应相结合、以市场化供应为主、非市场化供应为辅的住房供应体制新格局。其好处是既符合市场经济要求，坚持市场化改革的大方向，又体现了和谐社会精神，保障低收入群体能满足基本的住房需求和特殊行业的生产要求。
住房社会保障制度是一项复杂、细致的系统工程，需要引起各级党委政府的高度重视，应结合实际情况，综合城镇居民收入、住房水平、房价高低、财政状况、企业特性和人口变动等因素，确立住房保障的工作目标和年度实施计划，探索新的住房供给方式、工作程序和措施，逐步建立和完善有效的住房社会保障制度，促进和谐社会的健康发展。
参考文献
［1］孙光德.社会保障概论［M］.北京：中国人民大学出版社，2002.
［2］郭松海.房地产基础知识［M］.北京：中国环境科学出版，2005.
［3］王晓瑜.住房社会保障理论与实务［M］.北京：中国经济出版社，2006.
