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房地产市场营销论文范文1
房地产市场营销是市场营销的一个重要分支.房地产市场营销与其他市场营销一样,也是个人和集体通过一系列的活动,特别是某些创造性的活动,同别的个人和集体交换产品和价值,以实现其经营目的的一种社会过程.可见,房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点,企业通过有效地提供住宅,办公楼,商业楼宇,厂房等建筑物及相关服务来满足消费者生产或生活,物质和精神等的需求,以获取一定利润的一种商务活动.与一般商品市场营销相比,房地产市场营销的主要特点是其交换对象的特殊性,房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依托物质实体上的权益等,因此,房地产市场营销既有其特点,同时市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用.
现代市场营销已经从商品交换过程发展到以商品交换为核心的各项相关活动中,涵盖了企业生产经营的各个环节.市场营销作为一门独立的学科,在经济发达的国家是从20世纪50年代开始趋于成熟,在我国则是在20世纪80年代中期以后才在不少行业中得到广泛的推广和应用.
(二)房地产市场的特征
由于房地产市场营销是面向房地产市场的一种商务和管理活动,因此,必须充分认识房地产市场的特点,以便为有效管理和组织市场营销活动服务.作为整个市场体系的组成部分,房地产市场具有以下主要特点.
1.房地产市场是权益交易市场.由于房地产的不可移动性,因此房地产市场交易的对象实际上是附着在每一宗房地产实物上的权益.交易的对象可以是房地产的所有权(包括占有权,使用权,收益权和处分权),也可以是部分所有权.不同权益的交易,形成市场上不同性质的交易行为.
2.房地产市场是区域性市场.由于房地产的不可移动性,房地产生产和消费都只能在特定的地点进行,从而使得房地产市场具有区域性的特征.这一特征要求房地产市场营销中的各项活动内容均需以房地产所在地市场为主.例如市场调查,目标市场,产品定位,销售策略的确定等都应结合房地产所在地市场进行.
3.房地产市场是不完全竞争市场.房地产的异质性使房地产市场中的商品具有差异性,如果考虑房地产的区位因素,则各项房地产商品各不相同,但不同房地产之间又不是不能替代的,所以,房地产市场是一种不完全竞争特征明显的市场.
二,房地产市场营销观念
企业的市场营销观念直接影响企业市场营销活动的组织和管理,在商品经济发展过程中,市场营销的观念经历了三种不同的指导思想.
(一)生产观点
20世纪20年代以前,资本主义经济虽然得到了高度发展,但社会生产的增长速度仍然落后于消费增长的速度,社会产品供应不足,产品品种比较单一,市场需求处于被动的地位,没有多大的选择余地.企业生产出来的产品不愁卖不出去,因此,企业整个的着眼点就放在生产上面,"我能生产什么,就能够卖什么",企业的普遍思想是"生产观点".
(二)推销观点
20世纪20年代以后,经过第一次世界大战后的复苏,资本主义经济由于大批军品生产设备和技术运用于民品,社会生产得到迅速发展,市场商品数量,品种开始增加,部分商品出现供过于求的状况,竞争开始加剧,不少企业逐渐采用"推销观点"指导企业的经营活动.其基本特征是"我卖什么,人们就买什么".这一时期企业经营活动虽然增加了推销活动,但其仍然是一种"以产定销"的观念,即"我生产了什么,就推销什么".
(三)市场营销观点
第二次世界大战以后,特别是20世纪50年代以后,商品经济进一步发展,广大消费者的生活方式发生了极大的变化,市场商品进一步供过于求,各种需求和欲望花样翻新,市场转变为买方市场,许多企业家开始认识到,能不能使自己的产品满足市场的需求,在市场上占有较大的份额,关系到企业的生死存亡,因此,许多企业逐渐用"市场营销观点"代替"推销观点".
用市场营销的观点组织房地产企业的营销活动,最基本的一点就是要清楚地了解潜在的市场和需求,以及消费者和可能的买主的消费观念和偏好,并运用合适的产品,定价,销售渠道,促销和服务等方法来满足消费者的需要,房地产开发和经营商应本着顾客需要的宗旨去开发和经营房地产,才有可能吸引购房者,才能获取盈利,实现企业的经营目标,做不到这一点,市场营销工作就可能是浪费金钱和时间.
我国房地产业虽然起步晚,但发展速度快,房地产企业之间竞争加剧,部分房地产出现了供过于求的现象,因此,我国房地产企业必须运用市场营销观点组织房地产营销活动,才能在激烈竞争中取胜.
三,房地产市场营销的内容
现代房地产市场营销已不再是单纯的推销工作,而是企业以满足市场需求为中心的整体经营活动,要从研究市场人手组织房地产投资开发经营活动,因此,房地产市场营销涵盖面广,包含丰富的内容.概括起来,包括以下方面.
(一)房地产市场研究分析
1.市场需求分析.通过对房地产市场调查和预测,了解房地产市场近期或未来需求是什么.
2.房地产市场环境分析.分析房地产企业经营活动面临哪些宏观环境的影响,有利因素和不利因素各有哪些.房地产是不可移动的高价值财产,受环境的影响大,因此,环境分析是房地产经营活动中的重要内容.
(二)确定房地产投资经营目标
在研究和分析市场的基础上,作出经营决策,包括选择和确定房地产投资规模,投资方向,投资地区和地点以及投资方式.
在进行上述决策之前,必须选定适当的顾客群.任何企业都不可能面向所有的市场,满足所有顾客的需求.而房地产企业所开发的商品房在一定时期内所能够满足顾客需求的范围就可能更小了,因此,企业必须明确"我为哪一类用户开发房地产商品及提供相应的服务"
企业在进行投资决策时,首先必须解决这个问题,从现代市场营销的角度而言,即目标市场选择――我是准备面向普通老百姓开发经济适用的住宅,还是高级别墅,或者是高档酒店.
确定目标市场时,至少需要考虑两个基本问题:一是这个顾客群的需求必须有足够的容量;二是在这个顾客群中,供应的竞争对手,特别是具有较强竞争力的对手要尽量少.
(三)项目决策
项目决策是在项目经营目标确定的基础上,根据选定的地段和项目,决定能够满足市场需要的开发经营策略.具体包括以下几种.
1.产品策略.确定和开发满足市场需求的房地产商品.适当的产品是同适当的顾客群相联系的.当目标市场选定以后,必须设计和开发建设可以满足顾客群的适销对路的房地产商品或相应的服务.
2.价格策略.根据房地产市场需求分析的情况,制定房地产价格,受国家调控的房地产价格的确定应符合国家规定.
3.销售渠道选择.选择房地产租售的基本方式和途径,房地产开发商自行租售与委托房地产中介机构进行房地产租售各有特点,要进一步结合项目情况决定经营方式.
(四)促进销售
确定和使用有效的信息传递促进销售的手段,如房地产广告,房地产交易会等,提供售前咨询服务,吸引租客或买家,促成房地产交易.
(五)信息反馈和物业管理
提供售后服务和良好的物业管理,并搜集反馈信息,扩大顾客群.
以上几个方面,是现代市场营销的主要内容.在上述市场经营过程中,每个环节又有更多的策略性选择.
四,房地产市场营销的基本过程
根据上述房地产市场营销的内容和现代市场营销的观念,结合房地产开发经营的基本过程,房地产市场营销的基本过程可以概括如下.
1.分析市场机会.
2.研究和选择目标市场.结合市场情况和企业自身的优势,通过可行性研究分析,作出投资决策.
3.制定营销战略,包括产品定位,建筑设计.
房地产市场营销论文范文2
论文摘要:房地产市场营销是房地产企业开发过程的重要组成部分,对提高房地产企业竞争力起着至关重要的作用。本文通过对房地产市场营销的涵义、目前房地产营销存在的主要问题以及提高房地产市场营销策划水平的策略进行了探析,以期有效解决房地产市场营销策划中面临的困难和问题。
随着经济全球化的到来,我国的房地产市场逐步壮大,房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产行业为了求生存和谋发展,必须提高自身的市场竞争力。而提高房地产市场营销策划水平作为提高自身市场竞争力的有效手段之一,越来越收到开发商们的重视,但目前房地产行业在市场营销策划中存在着一些值得探索的问题。与其他产业相似,房地产的获利能力也是由行业竞争格局决定的。在这样的新形势下,如何有效提高房地产市场营销策划水平已成为房地产企业亟待解决的问题之一。笔者根据自身经历,对此有以下三点认识:
一、房地产市场营销的涵义
市场营销一词最早出现在1942年,克拉克出版的《市场营销学原理》一书中提出了市场营销的雏形。对市场营销公认的定义有三种。其中以菲利普·科特勒对市场营销下的定义较为广泛地被接受,“市场营销是个人和集体通过创造产品和价值,并同别人进行交换,以获得其所需所欲之物的一种社会和管理过程。”随着市场经济的快速发展,对市场营销的涵义早已不再是简单的营销概念,而是具体到了某个行业的营销概念。
房地产市场营销作为市场营销的一个分支概念,它的涵义可以从广义和狭义两个方面去进行概括。从广义上讲,房地产市场营销的涵义是指房地产企业通过创造住房产品及其相关价值,与客户进行等价交换,实现房地产企业经营目标的一个过程;从狭义上讲,房地产市场营销是指房地产企业运用各种促销手段,将房地产产品和服务销售给买房客户的整体过程。
二、目前房地产营销存在的主要问题
(一)缺乏有效的市场考察
任何一个企业的发展,都是从市场中来,到市场中去。一个优秀的企业,始终是依托于市场这个大环境,去谋求发展。科学地考察市场的当前形势和未来发展前景,把握好企业发展的方向,才能使企业有更好的生存和发展条件。房地产企业开展营销策划的最重要的依据就是进行市场考察,但是目前许多房地产企业在开展市场考察的时候,考察力度不够深入,注重表面资料数据,未进行深入分析,从而导致企业决策者在制定项目市场营销方案时,做的营销方案过时,缺乏时效性,未从市场消费者的需求情况及其购买力的角度出发,导致市场营销未达到预期的效果,从而影响企业经营效益的实现。
(二)目标市场的定位不准确
我国消费者群体是一个庞大的社会群体,他们在收入、文化水平、消费观上存在着明显的差异,因此消费者在对房地产产品的需求上是具有差异性的。但是某些房地产企业忽略了消费者对产品需求差异性的特征,只是盲从随波逐流,跟随大流,侧重对高档产品的定位,以致最后效益不佳。出现这种现象的原因就是因为企业没有确定这批项目主要针对什么群体消费者,市场定位的不准确不但对房地产企业产生不良影响,而且导致整体房地产结构的不平衡,难以解决广大中低收入群体的住房难问题。
(三)广告投入过度
许多房地产企业寄希望于广告的传播作用,来提升本企业品牌效益。房产广告具有基本广告的告知作用,在一定时期内使销售业绩有所增加,但是增加幅度较小。加上目前是一个信息爆炸的社会,消费者通过网络、电视、手机短信等多种大众媒体的传播而获得各式各样的广告,譬如说,房产、家电、促销活动等广告,早已形成一定的审美疲劳。房产广告对吸引消费者的作用已不大,在这样的形势下,还去过度投入广告,加大市场营销成本显然是不明智的。
(四)企划创意不合理
房地产企划创意是为了达到项目预期的效果而采用的一种方向性决策,更是一种创造性活动。许多房地产企业在营销策划过程中,不是一味地去追求“新”与“奇”,而没有真正地创新思维,就成了标新立异;就是采用过于保守的营销策划策略,这样就成了墨守成规、因循守旧;无法实现创意与实际操作的有机结合;还有就是在整个企划创意过程中,并没有将各种因素进行综合考虑,更无法进行有机整合,致使最终房地产产品无法使消费者有眼前一亮的感觉。
三、提高房地产市场营销策划水平的策略
(一)高度重视市场考察,增强市场预测科学性
市场考察对于房地产市场营销策划起着十分重要的作用,因为市场考察为营销策划提供了真实的信息数据。房地产企业在进行市场考察前,要做好充分的准备。比如说考察的目标、考察方法以及如何收集整理材料。房地产市场营销贯穿房地产从选址、设计、施工、销售以及物业管理的始终,这需要深入市场进行考察,并根据大量的数据材料作出科学的预测,并经过专业的人士的反复论证,才做最终的总结工作。
(二)明确目标市场
房地产市场营销需根据不同消费者的需求去,将具有相同需求的消费者聚合在一起。按照地理因素、文化水平、购买力等因素可以将消费者划分为不同的市场需求群体,比如按照消费者的支配类型有可以划分为价格支配型、户型支配型、品牌支配型。明确目标市场以后,就能决定采用适合的形式进行市场营销,比如市场集中化、选择专业化,科学地选择目标市场,不但可以平衡市场供求,还可以促进房地产企业实现经营目标。
(三)适宜地进行诚信宣传
房地产广告要起到预期效果,在宣传过程中,一定要坚持诚信与实效原则。在充分考虑企业广告投入成本的基础之上,去选择广告宣传的具体形式;并在广告时间、广告量、广告地点上把握好分寸,广告内容上以真实有效为主,以满足客户的需求为目的,让客户相信企业的信用度,形成一定的好感;在广告表现形式上可以进行适当的艺术加工,给客户以想象的空间,激发人们的发散思维。
(四)企划创意设计科学化与艺术化相结合
房地产企划创意的最终目的是吸引客户更好地了解和认识本企业的房地产产品,并购买产品。要吸引消费者的目光,就必须在企划创意设计上将科学与技术进行有机结合,充分考虑客户的注意力、识别力、对产品的可信性、愉悦性以及需求性,用艺术化的表现形式来表达产品的优势,譬如说产品的美感、质量等,给消费者心中留下良好深刻的形象。企划设计更要让消费者感到真实、亲切、贴近实际,时刻围绕主题,以设计新颖、妙趣可心、精巧的设计风格获得消费者的认可。这样的企划创意设计不仅会让人们觉得标新立异,更会让消费者认为脱离老套陈旧,真正达到创意设计的新、秒、精。
总之,房地产市场营销的策略水平直接影响到了房地产行业的发展,并在社会效益与环境效益等多方面起着重要影响作用,并对整个国民经济的发展起着重要作用。房地产企业要正视房地产市场营销中存在的问题,从企业的自身情况出发,制定符合本企业的生存和发展的策略。随着时代的发展,将会有越来越多的人关注房地产市场营销策略以及应用,并对其作出深层次、多角度地科学分析。笔者坚信在不久的将来,将会对如何提高房地产市场营销策略水平作出更趋完善地阐释。
参考文献:
[1]刘艳.浅谈房地产营销策略[J].沈阳干部学刊,2005(6).
[2]杜宇.试论房地产营销策略[J].中国科技信息,2006(4).
[3]黄湘红.浅析房地产价格营销策略[J].广西城镇建设,2005(11).
房地产市场营销论文范文3
随着房地产市场竞争日趋激烈,房地产企业提升自身营销能力变得至关重要,这就要求企业对自身营销能力进行准确评价以及时发现薄弱环节,从而有针对性地进行改善。为了准确的分析房地产企业的营销能力,论文以一房地产企业为案例,在对房地产市场营销的特点和影响因素分析的基础上,尝试建立完整的房地产企业营销能力评价指标体系,并采用层次分析法确定指标的权重,综合运用模糊综合评价法对房地产企业营销能力进行评价。论文的主要内容如下:第一章,绪论。主要阐述本文选题的背景、目的和意义、国内外研究状况、研究思路、分析方法以及可能的创新之处。第二章,房地产营销能力评价的基本理论。主要对房地产市场营销、房地产企业营销能力的概念和特征加以分析和界定,介绍了层次分析法、模糊综合评价法和德尔菲法的主要内容和实施步骤。第三章,房地产企业营销能力评价指标体系的建立。主要阐述了评价指标体系设立的目的、原则、逻辑框架、构建方法等内容。第四章,西华房地产公司营销状况分析。通过实地调研、收集资料,对西华房地产公司的营销状况进行分析评价。第五章,房地产营销能力模糊综合评价法的实施过程。以西华房地产公司为案例,详细介绍了模糊综合评价法在房地产企业营销能力评价中的应用过程。第六章,提升西华公司营销能力的对策及建议。针对西华房地产公司市场营销中的薄弱环节,提出相应的对策和建议。本论文提出了房地产企业营销能力评价指标体系,为房地产企业定量评价营销能力提供了一种方法,也为企业决策提供一种辅助工具,有助于改进企业经营效益,提高房地产企业决策和管理的水平。
关键词:房地产企业;营销能力;评价指标体系;模糊综合评价法
3FUZZYCOMPREHENSIVEEVALUATIONONTHEMARKETINGABILITYOFREALESTATEENTERPRISESABSTRACTWiththecompetitionoftherealestatemarketincreasing,itiscriticalfortherealestateenterprisestoenhancetheirownmarketingability.Itrequiresenterprisestoevaluatetheirownmarketingcapacityaccuratelyandfindtheweaklinktoimprove.Inordertoanalysisthemarketingcapacityoftherealestateenterprises,thepaperappliesthefuzzycomprehensiveevaluationmethodtotheevaluationofthemarketingability.ThepapertrytoestablishacompleteevaluationindexsystemofthemarketingcapacityoftherealestateanduseAHPtodeterminethetargetweight,finallyUsethefuzzycomprehensiveevaluationtoevaluatethemarketingabilityoftherealestateonthebasisoftheanalysisofthecharacteristicsoftherealestatemarketinginthecaseoftherealestateenterprisesinxian.Themainelementsasfollows:ChapterI,Introduction.Themaintopicsofthispaperarethebackground,purposeandsignificance,thestudyathomeandabroad,thethoughtofthepaperandthepossibilityofinnovation.ChapterII,Thebasictheoryoftheevaluationoftherealestatemarketingability.ThechaptermainlydefinestheconceptandthecharacteristicsoftherealestatemarketingandtheimplementationstepsoftheAHP,fuzzycomprehensiveevaluationofthelawandtheDelphimethod.ChapterIII,Theevaluationindexsystemoftherealestatemarketingcapacity.Thischaptermainlyintroducesthepurpose,principles,thelogicalframeworkandthebuildingmethodsoftheevaluationindexsystem.ChapterIV,TheanalysisoftheXihuacomapy.Throughfieldresearch,collectinginformationontheXihuarealestateenterprises,thechapteranalysistherealestatecompany''''smarketingsituation.Chapterⅴ,Theimplementationprocessofthefuzzycomprehensiveevaluationontherealestatemarketingability.ThechapterdescribestheapplicationofthefuzzycomprehensiveevaluationthemarketingcapacityofrealestatetakingXihuaasanexample.ChapterVI,TherecommendationstoenhancethecapacityofmarketingofXihuacomapy.ThechaptermainlytellesthesuggestionstoenhancemarketingabilityoftheXihua.4Thepaperpresentstherealestatemarketingcapacityevaluationindexsystemandaquantitativeevaluationofthemarketingabilityoftherealestateenterprises.Italsoprovidesacomplementarytooltoimprovethebusinessefficiencyanddecision-makingrealoftheestateenterprises.
KEYWORDS:Therealestate,Themarketingcapacity,Evaluationsyste,Fuzzycomprehensiveevaluation5
目录第一章导言
1.1选题背景
1.2研究的目的和意义
1.2.1研究的目的
1.2.2研究的意义
1.3国内外相关研究的动态综合
1.3.1国外研究动态
1.3.2国内研究动态
1.3.3关于国内外研究的评述
1.4文本研究的思路和方法
1.4.1研究思路
1.4.2研究方法
1.5研究的主要内容
1.6论文可能的创新之处
第二章房地产企业营销能力评价的基本理论
2.1房地产企业营销相关概念界定
2.1.1房地产营销
2.1.2房地产企业营销能力
2.2房地产企业营销能力综合评价法介绍
2.2.1层次分析法
2.2.2模糊综合评价法.
2.2.3德尔菲法.
第三章房地产企业营销能力评价指标体系的建立
3.1评价指标体系构建的目的
3.2房地产企业营销能力评价指标体系设立的原则
3.3房地产企业营销能力评价指标体系的逻辑框架
3.4指标构建的方法
3.5房地产企业营销能力评价指标的设定
第四章西华房地产公司营销状况分析
4.1公司的基本概况
4.2项目概况
4.3公司营销战略分析
4.4项目的营销环境分析
4.5项目的定位
4.5.1该项目的市场细分
4.5.2项目的定位
4.6项目的营销策划
4.6.1产品策略
4.6.2价格策略
4.6.3营销推广策略
4.7项目的营销实施保障
4.8该公司营销工作中存在的问题
第五章房地产营销能力模糊综合评价法的实施过程
5.1运用层次分析法确定各层次的权重
5.2建立房地产企业营销能力评价集V
5.3构造模糊综合判断矩阵
5.4进行二级模糊综合评判
5.5进行一级模糊综合评判
5.6结论分析
5.7影响该企业营销能力的主要因素分析
第六章提升西华公司营销能力的对策及建议
6.1选择合适的营销发展战略
6.2提高营销策划的实施能力
6.3培养企业文化
6.4建立科学的营销管理体系
6.5塑造优秀的营销组织团队
后记
参考文献
致谢
作者简介
第一章导言
1.1选题背景
房地产行业是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中占有举足轻重的地位。近几年来,我国政府实行强有力的宏观调控政策,对房地产市场进行规范和整顿,以控制房价的快速增长和房地产市场的稳定发展。在政策的冲击下,房地产企业之间的竞争日趋激烈,尤其中小房地产企业更是进入举步维艰的地步。面对激烈的竞争,房地产企业提升自身营销能力变得至关重要,这就要求企业对自身营销能力进行准确评价,以及时发现薄弱环节,从而有针对性地进行改善。营销能力研究作为企业能力研究的一个重要分支,有理论和实证两个研究方向。前者从企业品牌的培育、营销信息系统的建立与完善、市场定位、营销网络建设、促销宣传、营销队伍建设、改进和加强市场服务等方面对企业营销能力进行讨论,是一种横向的研究方式;而后者则在考察企业营销流程各个阶段的基础上,建立分析模型和指标体系,并运用数学、统计学等方法来探讨提高营销能力的途径,是一种纵向的研究方式。两个方向相互借鉴,并且有融合的趋势。我国对营销能力评价的研究尚处于探索阶段,一些学者已经尝试着将一些定量分析的方法应用到营销能力评价中,但关于房地产营销能力评价的理论指导仍存在空白,导致实践中房地产企业在评价营销能力时缺乏科学的理论指导。在实践中,房地产营销市场已进入全程营销阶段,大多数房地产企业尚不能从定量分析的角度来科学的衡量企业的营销能力,仅仅依靠财务指标片面地判断企业的营销能力,不能及时发现营销各个环节存在的问题,从而进行改进。当前,我国的房地产市场从总体趋势和国家的政策导向来看,已经进入科学正规的发展阶段,企业的发展需要科学的决策引领和指导。鉴于此,本文结合层次分析法和德尔菲法,以西安一房地产公司为案例详细说明了多层次模糊综合评价法在评价房地产企业营销能力中的具体应用。
1.2研究的目的和意义
1.2.1研究的目的
本文在分析房地产营销能力各评价指标要素的基础上,结合层次分析法和德尔菲法,采用多层次模糊综合评价法,并以一定的案例为依托,设计评价房地产营销能力的模糊综合评价模型,为房地产企业科学的评价企业营销能力提供相应的指标体系和模型参考。
1.2.2研究的意义
(1)尝试建立完整的房地产企业营销能力评价指标体系,将模糊综合评价法引入到房地产企业营销能力评价中,填补目前房地产企业营销能力评价的理论空白。
(2)房地产企业营销能力评价是在房地产全程营销实施完成的基础上进行的,对企业开展营销的战略、实施策略和营销保障等情况进行全面而又系统的分析与评价,为企业决策提供一种辅助工具,有助于改进企业经营效益,提高房地产企业决策和管理的水平。
(3)在评价过程中,发现企业的不足之处,或潜在的问题,通过科学分析,提出解决方案,对以后开展营销工作将起到调整、改进的作用,增强房地产企业综合竞争实力。
1.3国内外相关研究的动态综合
1.3.1国外研究动态
国外对企业营销能力的研究是以企业能力的研究为先导。正式提出这一命题的是菲利普·萨尔尼科,他于1957年最早使用企业能力的概念,他认为:能够使一个组织比其他组织做得更好的特殊物质就是企业能力或特殊能力。在此之后,学者将企业能力称为企业竞争力、组织竞争力、组织能力或企业动态能力等。20世纪80年代,黑特和爱尔兰德亦曾研究了公司独特竞争能力与战略产业和绩效的关系。到20世纪80年代后期,以波特为代表的竞争战略理论风靡一时。波特认为,产业环境中存在着五种基本的竞争力量(即新竞争对手的进入,替代品的威胁,买方的讨价还价能力,卖方的讨价还价能力,以及相同行业竞争对手之间的竞争)。波特的理论从基本战略到价值链,提示了企业为增强竞争力,获取长期竞争优势的关键因素。在此基础上,C.K.Prahalad和G.Hamel于1990年在《哈佛商业评论》上发表的《公司核心能力》一文掀起了企业能力研究的热潮。随着企业竞争力理论研究的逐步深入,营销竞争力作为企业竞争力重要的构成要素之一,慢慢地就引起了一些学者的兴趣。Moller和Antilla在1987年和Broderick、Hooler.Saunders、Piecy在1998年分别对营销竞争力的基本概念进行了深入的研究[1]。在他们的研究之后,以Graham.Hooley和John.Fahy为首的一批学者将他们两者的研究成果作了一个综合,得出了初步的营销竞争力多层次模型。Grant对营销竞争力构成要素的划分与Webster和Day有所不同,他从企业竞争力的基本构成入手,对营销竞争力的构成进行垂直细分,得出另外一个营销竞争力多层次模型。在这个模型中,Grant认为企业自身竞争力的培育是在多种层次上发生的,个人运用自己的专业知识去解决[2]。
1.3.2国内研究动态
由于在过去一段时期内,我国企业处于粗放型增长过程中,企业营销工作急功近利,营销能力理论研究滞后。随着企业生产力水平的提高、市场竞争的日益加剧,关于市场营销的研究才有所发展。国内对营销能力评价的研究是在借鉴国外营销理论的基础上逐渐发展起来。早期“职能式”营销理论强调的是企业销售能力,以“4P理论”为核心的“策略式”营销理论为代表,它强调的是企业的短期营销能力,无法适应复杂多变的营销环境。进入21世纪,越来越多的学者开始从企业持续发展的战略高度,重新审视新3形式下企业的营销能力,刘玉来[3]在2005年,在综合理论界对营销能力的概念厘定的基础上详细的提出了营销能力的概念和内涵。之后,很多学者投入到企业营销能力的评价中,企业营销能力评价逐渐由定性研究向定量研究发展。林映光,孙岚在《企业营销能力综合评价》中将企业营销能力评价指标体系包括产品市场竞争力,销售活动能力,新产品研究开发能力,市场决策能力[4];罗孝玲,刘欢在《医药商业营销能力评价指标体系的研究》中将营销能力评价指标体系设为销售业绩指标,营销基础要素指标,营销决策能力指标,营销执行能力指标;杨瑞、杨烨在《企业市场营销能力评价指标研究》中将营销能力评价指标体系的设定为营销观念、营销信息、营销战略、营销决策、营销执行、营销业绩6个方面;瞿国忠,李海延、周君生在《企业营销能力模糊综合评判中》将企业营销能力评价指标体系设定为营销理念、营销组织、营销业绩三方面[5];宁振宇在《浅析我国企业营销能力现状及衡量指标》一文中将企业营销能力评价指标设定为市场预测、销售渠道、售后服务、营销水平四个方面;杨瑞等人在《制造型企业市场营销能力评价指标体系的研究》一文中将企业营销能力评价指标体系设定为营销效益、营销观念、营销战略、营销策略、创新能力、营销组织6个方面。此后,翟国忠,林晓光等将模糊综合评价法运用到企业营销能力评价中,为定量研究企业的营销能力提供了科学的方法。林媛媛将指数平滑模型运用到企业营销能力评价中[6]。陈成程最早将营销能力评价的方法运用到房地产企业中,并结合房地产营销所固有的特性建立了房地产企业营销能力评价指标体系,为进行房地产企业营销能力评价提供了理论支持[7]。当前国内很多关于营销能力的研究文献仍然把营销能力简单地等同于产品创新能力、分销能力、促销能力等营销工作表面层次的能力,或者把营销能力理解为理念、战略、品牌、质量、成本、技术、推销和网络等能力,而没有将营销置于核心战略的高度看待其能力的发展,没有探求到营销能力真正的持续内涵和其内在要素结构以及各要素的作用机理,很难真正引导企业的营销实践工作长远的发展[8]。
1.3.3关于国内外研究的评述
综上所述,国外对企业营销能力评价的研究比较系统、全面,走在营销理论研究的前沿。我国的学者对营销能力的研究更多是在借鉴国外学者研究的基础上,与我国的实践结合。目前对企业营销能力的评价研究正由定性研究向定量研究过渡,国内对企业营销能力的定量研究尚处于初步的探讨阶段。虽然部分学者在理论上提出了企业营销能力评价的指标体系,设立了评价模型,但对于不同的行业,不同的企业,在具体操作上仍有局限性。
1.4文本研究的思路和方法
1.4.1研究思路
本文从介绍房地产企业营销能力的基本概念和相关理论入手,结合房地产全程营销的特性和房地产企业自身的特点,建立房地产营销能力评价指标体系,然后采用层次分4析法和模糊综合评价法,设立评价模型,定量分析房地产企业营销能力。
1.4.2研究方法
本论文在形成过程中,在大量查阅国内外文献和调研的基础上,结合理论与实践经验,进行定性与定量相结合的分析方法。
(1)理论和实证相结合的方法本文在阐述房地产营销能力评价指标体系建立的基础上,以西安一房地产公司为案例,从实证的角度阐述房地产营销能力模糊综合评价法的具体应用。
(2)定性和定量相结合的方法这两种方法相互交织,贯穿全文。在定量研究方面,主要采用层次分析法和模糊综合评价法建立模型,以进行房地产企业营销能力的定量评价分析。在定性分析方面,除了使用标号段落以外,对于层次和逻辑联系特别紧密的内容,使用了表格的形式以显示其内在关系。
(3)比较分析法本文通过对评价结果与设立的房地产企业营销能力的评级集的对比分析,从而确定房地产企业的营销能力等级。
1.5研究的主要内容
(1)阐述房地产企业营销能力的概念和内涵以及层次分析法、模糊综合评价法、德尔菲法的具体内容和实施步骤。
(2)阐述房地产全程营销中评价指标体系建立的原则、逻辑框架、指标体系确定的方法和确定评价指标体系的具体内容以及衡量因素。
(3)根据多层次分析法确定房地产营销能力评价指标的权重,并建立多层次模糊综合评价模型对选定公司的营销能力进行评价。
(4)根据营销能力评价的结果,分析该企业营销能力中存在的问题,并提出提高企业营销能力的具体措施。
1.6论文可能的创新之处
房地产市场营销论文范文4
我国房地产业的发展不断走向理性和规范,然而房产地营销策划仍处于初级阶段,一方面,开发商不重视营销策划,或虽重视但缺乏系统的理论方法来指导工作实践,另一方面,一些策划人不懂得什么是真正的策划,策划行为随意性强而科学性弱,一些所谓的营销专家正将营销策划导入歧途。这在一定程度上加剧了大量商品房空置,造成社会资源的极大浪费。
为此,笔者立足于当前中国房地产发展大环境,针对成都房地产营销策划的现状,结合成都某房地产企业项目营销策划实际,对房地产营销策划过程的重点内容和操作流程进行了阐述,分析了当前国内房地产市场的现状,构建了房地产营销策划的框架。在实证研究中,通过对成都H房地产公司的实际情况论述,同时对产品的定价、价格调整、广告推广进行了详实的阐述。本文试图在房地产营销策划上进行一些有益的探讨研究,希望总结出一套既科学又切实可行的房地产营销策划框架,为房地产开发企业提供有益的帮助。同时,笔者通过房地产营销策划的实际操作来佐证房地产营销策划理论,使理论与实践相互映证,期望对房地产营销策划实践起到一定的指导作用。
关键词:房地产企业,营销策划,产品定价,价格调整,广告推广
ABSTRACT:
Our country real estate industry development moves towards the rationality and the standard unceasingly, however the real estate marketing plan still was at the initial stage, on the one hand, the developer did not take the marketing plan, but although or took to lack the system the theory method to instruct the working practice, On the other hand, some moving spirits did not understand but any is the true plan, the plan behavior capriciousness strong the scientific nature is weak, some so-called marketing expert is inducting the marketing plan the wrong road. This intensified to a certain extent the massive commodity apartments vacant, creates the social resources the enormous waste.
Therefore, the author bases on the current Chinese real estate development macroenvironment, in view of the Chengdu real estate marketing plan present situation, links to the Chengdu some real estate enterprise project marketing plan reality, has carried on the elaboration to the real estate marketing plan process key content and the operation flow, Has analyzed the current domestic real estate market present situation, has constructed the real estate marketing plan frame. In the real diagnosis research, through to the Chengdu H Real estate company's actual situation elaboration, simultaneously to the product fixed price, the price adjustment, the advertisement promotion has carried on the detailed elaboration. This article attempts in the real estate marketing plan to conduct some beneficial discussion research, hoped summarizes a set both the science and the practical and feasible real estate marketing plan frame, provides the beneficial help for the property development enterprise. At the same time, the
author through the real estate marketing plan actual operation evidence real estate marketing plan theory, causes the theory and the practice reflects the card mutually, expected practices certain instruction function to the real estate marketing plan.
Key word: Real estate enterprise, marketing plan, product fixed price, price adjustment, advertisement promotion
一.绪论
1.1研究背景
随着中国市场经济体制的逐渐完善和上世纪末中国经济的“软着陆”成功,中国已进入一轮以住房、汽车为主导消费品拉动的新的经济增长时期。2003年国务院颁布的18号文件在对房地产业的发展做出了方向性指导的同时,宣布房地产业已成为国民经济的支柱性产业,肯定了房地产业在国民经济中的地位和作用,房地产开发项目投资已成为带动地域经济发展的主要载体之一。特别是自1998年取消城镇职土福利分房制度以来,房地产业开始迅速市场化,市场竟争日益加剧,企业盈利能力同比降低。
由于开发商自身实力及营销策略不当等因素的影响,市场出现各种问题:烂尾楼、空置房、问题房、区域残局不计其数。尤其在营销策划上极不到位;一方面,一些策划人还不懂得什么是真正的策划,策划行为随意性强而科学性弱;一方面,一些所谓的营销专家正在将营销策划导入歧途。
房地产营销策划是通过对销售时机、楼盘区位、配套设施、消费对象、建筑设计、材料设备、物业管理及邻近楼盘情况等全方位的分析调查,制定与此相适应的营销策略以指导实践和取得竞争优势。营销策划的最终目的是把房屋这一商品推销给消费者,它是以创造消费者需求并满足其需求为核心,以系统的产品销售或劳务提供为手段的全方位决策的经营行为。不做营销策划或营销策划介入过晚,导致投资策略失误,开发产品不对路,以至到了中期尽管投入大量的人力宣传推销,仍然有大量商品房滞销。尽管房地产开发主管部门多次为消化空置商品房采取了不少措施,但空置商品房量仍呈上升态势。
由于营销策划过程中出现的上述问题,很多房地产企业陷入了困境,因此,如何规范地做好房地产营销策划,使房地产企业在营销策划上尽可能地少走或不走弯路,尽量降低房地产企业项目投资的盲目性,从而降低风险,使房地产企业健康发展,成为本课题研究的主题。
1.2研究的意义
随着我国房地产市场的建立,特别是中央深化住房制度改革政策的出台及住宅业作为国民经济新的增长点,房地产业在国民经济中的作用将日益显现出来。然而,目前我国的房地产市场的总体现状是:一方面各地房地产投资不断升温,增幅过大过快,在整个国民经济中占有相当大的比重,出现了所谓的房地产热。另一方面,是许多房地产企业仍然是以产定销,企业规模偏小,不注重质量和品牌,忽视市场调研,盲目投资,开发的产品与市场脱节,致使大量的商品房闲置。
目前,我国的房地产市场己由原来的卖方市场信息向买方市场转变,因此,市场竞争将更加激烈。房地产企业想要在将来的市场竞争中立于不败之地,在很大程度上取决房地产企业的市场营销战略及策划,是否能生产适销对路的,能以吸引顾客的产品,成为房地产公司把握住市场、成功营销的关键。
房地产企业必须在房地产还未动工之前就应开始着手营销战略与营销策划的思考,从投资决策地块的选择、配套、前期设计、施工、销售乃至物业管理等一系列的问题进行综合评价和全程跟踪,充分体现以销定产,最大限度地满足消费者的需要.房地产企业营销策划、方法与手段采取的是否正确,很大程度上决定着房产企业经营能否成功。现代企业的竞争是品牌的竞争,营销策划是产品定位、创造品牌的重要途径,因此,企业如何制定好营销策划将直接影响到房地产企业的生存与发展。这是论文研究的目的与意义。
二.房地产企业营销策划理论分析
2.1房地产市场概论
2.1.1房地产市场的影响因素
房地产市场与其它市场一样要受到经济环境、政治环境、人口、供应者与需求者等因素的影响。在现阶段,影响国内房地产市场的因素主要体现在以下几点:
宏观经济环境。作为微观经济的产业之一,房地产业必然要受国际、国内宏观经济环境的影响。
政府政策环境。政府通过产业政策及金融政策对房地产市场进行规范和影响。政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现。第一,政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应,从而影响到房地产业的开发状况;第二,政府通过各项税费影响房地产的价格,从而影响房地产的销售状况;第三,政府通过房地产交易政策影响房地产的流通状况。
人口统计环境。市场是由人构成的,房地产业受城市或地区的人口规模与增长率、人口的年龄结构与民族构成、教育程度、家庭结构、地区的特征和人口迁移等因素的影响。
产品的供应者。由于我国房地产市场起步晚,发展还很不成熟,行业利润率提高,吸引了众多的市场进入者。随着市场的日益完善,房地产开发企业要想在市场竞争中立于不败之地,就要走专业化的发展道路,提供适销对路的产品。
产品的需求者。如果需求者很少,在这种产品的交易过程中,竞争程度就会低,反之,竞争程度会很高。现阶段,随着国家鼓励购房的政策出台,,需求者和潜在需求者数量庞大,但由于价格与收入等原因,有效需求相对不足。以北京市为例,调查显示,成都居民的购房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3%调查者期望值处于3000-5000元/平方米。但是,市场上的房地产开发项目在价位分布上呈现中间大、两头小的趋势。价位在3000-4000元、4000-5000元、5000-6000元、6000-8000元/平方米的比例基本都在20%左右,而价位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相对较少。即市场上楼盘的供给,有一半左右的供需结构的矛盾。与商品房空置量日益增加的状况截然相反的是,经济适用房出现供不应求的局面,这充分暴露出我国房地产业存在着严重的供求错位。因此,需要政府与开发商共同努力,培育和发展潜在的需求。
其它因素,包括城市建设、交通发展等。与其它商品市场相比,房地产市场的区域性问题尤为突出,不同地区的消费者对不同房产的偏好不同。在城市建设的规划上,不同地区有不同地区的特色,交通状况等也不尽相同。所对应的目标客户群也会有所差别。
2.1.2房地产市场的特性
房地产作为一种商品,有其特殊性,如不可移动性、耐用持久性、唯一性和价值高昂等特点。房地产的商品特性决定了房地产的市场特性。
1.市场供给缺乏弹性
供给弹性是指生产者对市场需求或价格变化的反应敏感程度。由于房地产产品的位置、稀缺、不可替代、建设周期长等特点,房地产生产企业通常在短时间内很难增大其市场供应量。
2.市场供给的异质性
因为房地产的位置、环境、数量的差异,市场供给的房地产一般不是同质商品,所谓不同质商品是指一类商品的内部,由于可按不同方式或标准划分,而导致商品质量上的差异。
3.市场的区域性
一方面由于房地产的不可移动性,使整个房地产市场按城市或地区被分割成许许多多自成一体,甚至彼此隔离的地方市场。这些市场的繁荣与衰退直接取决于城市的繁荣与衰退。另一方面由于房地产固定性、稀缺性、永久性等特点决定房地产产品范围较一般商品要小,房地产产品的销售对象,一般也只能是同一范围内的需求者。正是由于城市经济环境不同,各地方市场的供求和价格水平往往有很大的差别,而这种房地产价格的区域性落差,就直接反映不同区域的经济发展程度。
4.市场的周期性
房地产市场与国民经济一样表现出很强的周期性。经研究,经济周期与房地产投资周期之间的关系密切,二者的相关系数为0.86,属高度相关;二者的波动同步,只是波动幅度不同而已;二者的波动周期也大致吻合。房地产行业的发展一般滞后于经济发展,其发展进程不仅限于自身的发展冲动,而且更主要地取决于能否与其他产业协同共进。除此之外,房地产市场还具有季节性、长期性和随机变动等特点。长期性变动通常预示着整体经济发展的总趋势。
5.市场容量难以估算
由于房地产需求的广泛性、多样性、融资性、长期性等特点决定了房地产市场需求量的估算十分困难。
6.市场的政府主导性
房地产在市场经济体制下属于私人财产,其所有者应具有自由处置的权利。但是,由于房地产开发使用有着巨大的外部效应,因此若听任私人自由经营,极有可能使得土地资源在使用与分配上不能达到合理配置。因此,政府为了增进全社会福利,势必要动用“公众权力”,对土地的利用与分配做合理的规划。房地产市场整体上是一个较易受政府干预的市场,是一个政府主导型市场。由于国家性质决定,我国的土地属国家所有,受政府干预的特点更为突出。
2.2房地产营销策划理论和方法
美国哈佛企业管理丛书编篡委员会对房地产营销策划作了如下总结:
第一,房地产营销策划是在现实所提供的条件的基础上针对房地产公司所开发的项目和产品进行的谋划。
第二,房地产营销策划具有明确的目的性,即如何将房地产公司所开发的项目和产品最大程度满足市场需求,从而更好地运作项目,赚取更大利润。
第三,房地产营销策划可以比较与选择方案。
第四,房地产营销策划是按特定程序运作的系统工作。
房地产营销策划的方法主要有两种:一种是房地产开发公司所开发的房地产项目全程策划法,即从开发商获得土地使用权、市场调查、消费者行为心理分析直到物业管理全过程的策划,即谋划和决策某个项目是否该上马和该开发什么产品的过程。另一种则是具体针对某个房地产项目产品所开展的市场调查、依据市场调查做出最佳销售方案的过程。
三.成都房地产市场分析
3.1成都市房地产市场的基本势态
3.1.1成都住宅建设持续增长
近年来,成都市房地产开发投资出现了持续增长的良好势头。2006年成都市完成房地产开发投资414.21亿元,比2005年增长17.2 % ;2006年,全市完成房地产开发投资714.8亿元,同期增长17.1%;房地产完成的投资量和增幅在全国15个副省级城市中名列第二,房地产开发投资和住房消费拉动成都市GDP增长达4.1个百分点。商品住宅建设的投资比重逐年上升,使房地产投资结构得到了持续优化。2006年全市完成商品住房投资314亿元,占房地产开发投资的比重进一步上升到71% 。经过多年的努力,全市人均居住面积己经由1978年的3.14平方米增加到2006年的18平方米,高于全国平均水平。成都人基本实现每人一间房。
3.1.2成都住宅建设与城市发展方向同步
迈入新世纪,成都市的住宅建设与城市总体布局、与向东向南的发展规划趋向逐步靠拢。市郊低廉的地价和良好的自然环境,“五路一桥”等基础设施的建设,东郊工业区结构大调整以及城市向东向南发展战略实施,促进了房地产开发合理布局。城东锦江区、成华区的房地产投资逐渐回暖,并引发了一股房地产郊区开发热潮。2006年,成都14个郊区(市)县共投资70.64亿元,施工面积增幅达39%。
3.1.3成都房地产市场持续活跃
随着城镇住房体制改革的不断深入,通过政策拉动、房改带动、金融助动、市场启动等措施的积极开展,成都市居民个人购房呈现不断上升的态势,房地产交易市场日趋活跃。在城镇居民人均生活消费结构中,居住消费所占的比重从1990年的0. 8%上升到2006年的24.97%,个人购房己成为商品房销售的主体,老百姓自己已经成为成都市住房消费的主体,住房消费水平也从单纯追求房屋居住面积满足基本生活需求发展到数量、质量并重的高层次消费阶段。成都商品房销售规模稳步扩大。
另外,随着三环路、绕城高速公路通车以及对城市周边地区辐射的增强,成都近郊的房价大幅上涨,2006年成都房地产市场空前繁荣,城镇居民用于居住的支出位居西部大中城市首位,紧追沿海发达城市。同时,居民的家庭设备用品及服务支出在全国大中城市中位居第10位,并高出35个大城市平均水平元。近年来,成都房地产市场持续活跃,政府组织的房地产交易会,极大地凝聚了市场人气,掀起了商品房的销售热潮。
四.案例分析——成都市H房地产企业营销策划
根据科特勒的定义,产品是指能够提供给市场以满足需要和欲望的任何东西。房地产产品是由核心产品、形式产品和附加产品所组成的立体复合体。H房地产公司的核心产品层次是指房地产产品为消费者所提供的最基本的效用和利益,是从使用价值角度对房地产产品概念的理解。消费者购买某种房地产产品的目的并非是为了拥有该产品实体,而是为了获得满足自身某种需要的效用和利益,即为了提高自己的生活质量,更方便、更舒适的进行工作和生活,满足自己的家庭感、安全感和成就感。H房地产公司的营销管理者的任务,就是从满足消费者的需求出发,揭示消费者购买每一房地产产品的真正目的。H房地产公司的形式产品层次是核心产品层次的外在表现形式,是消费者选购房地产产品的直观依据,一般表现为房地产产品的质量、地段、用途、套型、面积、朝向、楼层、外墙装饰、品牌以及周围设施等特征。附加产品层次又称延仲产品层次,它是消费者通过房地产产品的购买和使用所得到的附加服务以及附加利益的总和,它表现为H房地产公司的商品房在销售过程中的信息咨询,产品说明,按揭保证、装修,代为租赁以及物业管理等。H产品的构成层次如图所示。[论-文-网 LunWenData]
H房地产公司住宅的营销,不仅仅销售单独的房地产有形产品,同时向顾客提供其核心需求及附加的服务,即将核心产品转变为形式产品,并在此基础附加多种利益,客户购买的是一个整体房地产产品系统。因此,H房地产公司的开发过程中从小区的规划设计到每户的户型结构,从建筑物的外观式样到房屋的建筑质量,从业务人员的销售服务到业主入住后的物业管理,都进行了充分的策划和准备,以适应市场的发展变化和消费者的需求,从而赢得顾客和占有市场,取得持续的竟争优势。
4.1成都市H房地产企业市场定位分析
市场定位是指企业根据目标市场上同类产品竟争状况,针对顾客对该类产品某些特征或属性的重视程度,为木企业产品塑造有力的、与众不同的鲜明个性,并将其形象生动地传递给顾客,以求得顾客的认同。
根据周边楼盘及市场调查,结合H房地产企业周边区域竟争对手的情况,在分析项目自身资源的基础上,充分挖掘项目的核心竟争优势,通过制定完整的舒适生活体系,充分将项目侣导的“法式尊邸,人文世家”讯速在市场上传播,使H房地产企业与其他企业的项目区分开来,让顾客明显感觉和认识到这种差别,并在顾客心目中占有特殊的位置,从而最终得到市场的认可。
国际风尚,舒适生活,代表着一种高性价比的产品,同时,又是很多人可以轻松拥有的生活享受,具有较强的市场吸引力。木项目的目标就是打造成为成都中高档楼盘的典范,成为成都市同类产品市场中的表率,以其优越的性价比,赢得消费者的一致追捧。
最后,H房地产企业的市场定位是:成都市中高档住宅市场的领导者,具有国际时尚的绿色家园。
4.2成都市H房地产企业定价策划
从房地产产品的消费行为来看,“开发商看单价,顾客看总价”。所以,H房地产企业的定价策略要结合以下策略视情况而综合运用。
1.总体定价策略
从房地产企业定价的主要目的来看,房地产企业总体的定价策略一般可分为低价策略、高价策略、中价策略三种。每种定位策略各有不同的定价依据。
(1)低价策略
采用低价策略,一般以提高市场占有率为其主要目标,而营销利润往往为次要目标。该策略适宜实力雄厚的公司进入新的市场。
(2)高价策略
采用高价策略的主要目的是在短时间内赚取暴利,而市场销量与市场占有率可能无法同时提高,现实中高价策略公司需谨慎使用。
(3)中价策略
这种策略适用于房地产市场状况较为稳定的区域内的楼盘销售,房地产企业希望在现有的市场状况下保持其市场占有率。
2.过程定价策略
房地产销售全过程是指开发的楼盘或小区从预售开始到售完为止的全过程。在实际营销中,市场营销环境可能相当复杂,房地产企业往往需要在确定总体定价策略后,根据实际情况确定其销售全过程的定价策略。营销过程定价策略一般有以下几种:
(1)低开高走定价策略
低开高走定价策略就是随施土建筑物的成形和不断接近竣土,根据销售进展情况,每到一个调价时点,按预先确定的幅度调高一次售价的策略,也就是价格有计划定期提高的定价策略。大多数开发商都采取低开高走的定价策略。
(2)高开低走定价策略
这种定价策略类似“吸脂定价策略”,正如将一锅牛奶中的油脂(精华)部分一一撇走的做法一样,其目的是开发商在新的开发楼盘上市初期,以高价开盘销售,迅速从市场上取得丰厚的营销利润,然后降价销售,力求尽快投资收回。
(3)稳定的价格策略
这种价格策略是指整个营销期间,楼盘的售价始终保持相对稳定,既不大幅提价,也不大幅降价。
根据H房地产公司以往的销售经验表明,前期低价入市,促进轰动性的销售效果,然后分批加推单位,逐步提升售价,是销售过程中实现利润最大化的稳健而又切合实际的方式。因此H房地产企业一期项目继续沿用此策略,便于在总体销售速度和销售价格之间取得最佳的平衡。
3.时点定价策略
时点和折让定价策略,即以销售价格为基准,根据不同的销售情况适当调整各出售单位价格的策略,先根据建造好的商品房定出一个基本价格,然后再以各种折扣和折让来刺激中间商或客户,以促进销售。在H房地产企业的销售过程中,可给予以下几种折扣方式。
①在双休日与法定假期给予额外99折优惠。
②在开盘和房交会期间给予额外99折优惠。
③一次性付款给予98折优惠,首期三成给予99折优惠。
4.3成都市H房地产企业广告策划
1.项目导入期广告促销
H房地产企业一期项目的导入期,即开盘前期。在此阶段广告的内容是通知性的,广告的运作应努力在短时间内将产品概念灌输到目标消费者的头脑中,让产品在消费者的心里建立正面的形象,激发其购买欲望。H房地产企业产品牌宣传H房地产企业优秀的楼盘品质、园林式社区生活方式、法兰西国际时尚生活方式等。产品、品牌、文化概念的传递都要在这一段时间达到显著的效果,以求在目标消费群体心目中建立H房地产企业国际风尚社区的园区形象,使目标受众对项目有较为全面的了解,对项目的带来的生活产生向往,以产生购买欲望,对于房地产产品,百万元的广告费用一次投入比分十次投入效果要明显得多,大幅宣传带来的规模效应对房地产销售是十分显著的。因此,对于导入期的广告投入应是全部销售过程的广告投入中最重要的部分,以求达到广告宣传量的饱和。
2.项目成长期,即项目的开盘期
在这一阶段广告的内容是劝说性的,广告促销应强化H房地产企业的市场定位与确立产品品牌个性,确定产品在目标消费者心中的心理定位,以便在高速成长阶段占据有利位置。
在这一阶段的广告,应侧重于高品质国际时尚生活与H房地产企业一期的对接。
由于第一阶段广告实施中的国际时尚生活方式的侣导在目标消费群体中已产生共鸣,他们对于这种生活方式的追求也日渐强烈,在成长期,将H房地产企业与其心目中理想生活相呼应,以求实现销售开盘的理想预期。
电视广告对于完成上述对接可达到理想的效果。以及揭示H房地产企业成为“国际自由人的家”的远景生活。从而,带了目标客户的尊崇感受和向往,并与其它竟争品牌有效差异化,形成H房地产企业的国际风尚品牌资产。值得注意的是:由于现代生活节奏加快,许多成功的商务人士可能要到晚上十点以后才有时间看电视,所以,将电视广告安排在较晚的时间段可能效果更好,那个时段的广告收费也相对便宜一些。
这种广告宣传片也可用于楼宇视频系统的播放。此外,报纸广告、电波传送等媒体的广告实施,也可对这一阶段项目的销售起到良好的促进作用。
3.项目成熟期广告促销
项目经历了开盘期后,销售进入较为平稳的成熟期。在这一阶段,广告的内容是以提醒广大消费者注意本案产品为主要目标,对产品的品质强化是广告推广的重点。就本项目而言,在这一阶段,项目的建设已近完成,已购房的消费者同持币待购的消费者对项目的进展都十分关注。将项目的建设情况及时的向消费者传递,同时让他们看到项目实施过程中对公司之前的承诺的履行,这是H房地产企业项目最好的销售卖点。
因此,在这一段的广告运作中应侧重于项目承诺与项目实施的对接。“电视购房”是这一阶段广告宣传的理想媒介。计划购房的精英人士对房地产类节目通常都会有所关注,这些栏目的节目制作要结合项目实况,则会使购房者更有信心和安全感。耳听为虚,眼见为实。将楼盘实景展现在消费者的而前,将老客户的居住生活展现在目标群体而前,对他们是最好的吸引。
4.项目衰退期广告促销
当项目进入衰退期,即尾盘期后,应对项目的销售工作做总结。此时不宜花太多的资金投放在广告上,所作的少量广告也应是围绕在企业形象和品牌上下功夫,理想的销售业绩,购房者的满意和业主的忠诚,这些都是对H房地产企业项目尾盘最好的推广,同时,这些也将成为企业品牌的有效验证,为企业下一次的开发项目奠定基础。
五.结论
房地产市场营销已从过去的“消费者请注意”的模式转变为“请注意消费者”的模式,房地产公司所做的任何调整都应有利于更好地服务消费者,向消费者提供高附加值的产品,提高消费者和市场营销的调研质量,同时要重视消费者的行为研究。任何组织都是在一定环境中从事活动的,环境的特点及其变化趋势必然会影响组织活动的方向,内容及方式的选择。而对日益激烈的竟争,开发商们必须进行经营理念的调整,对房地产营销进行深层次调整和整合策划,这是房地产企业决胜未来市场的关键因素之一。
成都H房地产公司对房地产公司项目进行营销策划,要做中国有竟争实力的公司就要以客户需求为导向,以市场为龙头,以策划工作牵头引导其他工作,实现从产品型向服务型企业转化,从资源优势企业向能力优势型企业的转型。
本文在对H房地产公司项目的市场营销策划研究的写作中,结合该公司的客观实际,确定市场定位,最后制定了产品策划、价格策划、广告策划等一系列的房地产项目营销策划。运用理论和实践相结合的方法,对H房地产公司项目的营销策划作了较深入的研究。
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房地产市场营销论文范文5
1.1研究背景
随着中国市场经济体制的逐渐完善和上世纪末中国经济的“软着陆”成功,中国已进入一轮以住房、汽车为主导消费品拉动的新的经济增长时期。2003年国务院颁布的18号文件在对房地产业的发展做出了方向性指导的同时,宣布房地产业已成为国民经济的支柱性产业,肯定了房地产业在国民经济中的地位和作用,房地产开发项目投资已成为带动地域经济发展的主要载体之一。特别是自1998年取消城镇职土福利分房制度以来,房地产业开始迅速市场化,市场竟争日益加剧,企业盈利能力同比降低。
由于开发商自身实力及营销策略不当等因素的影响,市场出现各种问题:烂尾楼、空置房、问题房、区域残局不计其数。尤其在营销策划上极不到位;一方面,一些策划人还不懂得什么是真正的策划,策划行为随意性强而科学性弱;一方面,一些所谓的营销专家正在将营销策划导入歧途。
房地产营销策划是通过对销售时机、楼盘区位、配套设施、消费对象、建筑设计、材料设备、物业管理及邻近楼盘情况等全方位的分析调查,制定与此相适应的营销策略以指导实践和取得竞争优势。营销策划的最终目的是把房屋这一商品推销给消费者,它是以创造消费者需求并满足其需求为核心,以系统的产品销售或劳务提供为手段的全方位决策的经营行为。不做营销策划或营销策划介入过晚,导致投资策略失误,开发产品不对路,以至到了中期尽管投入大量的人力宣传推销,仍然有大量商品房滞销。尽管房地产开发主管部门多次为消化空置商品房采取了不少措施,但空置商品房量仍呈上升态势。
由于营销策划过程中出现的上述问题,很多房地产企业陷入了困境,因此,如何规范地做好房地产营销策划,使房地产企业在营销策划上尽可能地少走或不走弯路,尽量降低房地产企业项目投资的盲目性,从而降低风险,使房地产企业健康发展,成为本课题研究的主题。
1.2研究的意义
随着我国房地产市场的建立,特别是中央深化住房制度改革政策的出台及住宅业作为国民经济新的增长点,房地产业在国民经济中的作用将日益显现出来。然而,目前我国的房地产市场的总体现状是:一方面各地房地产投资不断升温,增幅过大过快,在整个国民经济中占有相当大的比重,出现了所谓的房地产热。另一方面,是许多房地产企业仍然是以产定销,企业规模偏小,不注重质量和品牌,忽视市场调研,盲目投资,开发的产品与市场脱节,致使大量的商品房闲置。
目前,我国的房地产市场己由原来的卖方市场信息向买方市场转变,因此,市场竞争将更加激烈。房地产企业想要在将来的市场竞争中立于不败之地,在很大程度上取决房地产企业的市场营销战略及策划,是否能生产适销对路的,能以吸引顾客的产品,成为房地产公司把握住市场、成功营销的关键。
房地产企业必须在房地产还未动工之前就应开始着手营销战略与营销策划的思考,从投资决策地块的选择、配套、前期设计、施工、销售乃至物业管理等一系列的问题进行综合评价和全程跟踪,充分体现以销定产,最大限度地满足消费者的需要.房地产企业营销策划、方法与手段采取的是否正确,很大程度上决定着房产企业经营能否成功。现代企业的竞争是品牌的竞争,营销策划是产品定位、创造品牌的重要途径,因此,企业如何制定好营销策划将直接影响到房地产企业的生存与发展。这是论文研究的目的与意义。
二.房地产企业营销策划理论分析
2.1房地产市场概论
2.1.1房地产市场的影响因素
房地产市场与其它市场一样要受到经济环境、政治环境、人口、供应者与需求者等因素的影响。在现阶段,影响国内房地产市场的因素主要体现在以下几点:
宏观经济环境。作为微观经济的产业之一,房地产业必然要受国际、国内宏观经济环境的影响。
政府政策环境。政府通过产业政策及金融政策对房地产市场进行规范和影响。政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现。第一,政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应,从而影响到房地产业的开发状况;第二,政府通过各项税费影响房地产的价格,从而影响房地产的销售状况;第三,政府通过房地产交易政策影响房地产的流通状况。
人口统计环境。市场是由人构成的,房地产业受城市或地区的人口规模与增长率、人口的年龄结构与民族构成、教育程度、家庭结构、地区的特征和人口迁移等因素的影响。
产品的供应者。由于我国房地产市场起步晚,发展还很不成熟,行业利润率提高,吸引了众多的市场进入者。随着市场的日益完善,房地产开发企业要想在市场竞争中立于不败之地,就要走专业化的发展道路,提供适销对路的产品。
产品的需求者。如果需求者很少,在这种产品的交易过程中,竞争程度就会低,反之,竞争程度会很高。现阶段,随着国家鼓励购房的政策出台,,需求者和潜在需求者数量庞大,但由于价格与收入等原因,有效需求相对不足。以北京市为例,调查显示,成都居民的购房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3%调查者期望值处于3000-5000元/平方米。但是,市场上的房地产开发项目在价位分布上呈现中间大、两头小的趋势。价位在3000-4000元、4000-5000元、5000-6000元、6000-8000元/平方米的比例基本都在20%左右,而价位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相对较少。即市场上楼盘的供给,有一半左右的供需结构的矛盾。与商品房空置量日益增加的状况截然相反的是,经济适用房出现供不应求的局面,这充分暴露出我国房地产业存在着严重的供求错位。因此,需要政府与开发商共同努力,培育和发展潜在的需求。
其它因素,包括城市建设、交通发展等。与其它商品市场相比,房地产市场的区域性问题尤为突出,不同地区的消费者对不同房产的偏好不同。在城市建设的规划上,不同地区有不同地区的特色,交通状况等也不尽相同。所对应的目标客户群也会有所差别。
2.1.2房地产市场的特性
房地产作为一种商品,有其特殊性,如不可移动性、耐用持久性、唯一性和价值高昂等特点。房地产的商品特性决定了房地产的市场特性。
1.市场供给缺乏弹性
供给弹性是指生产者对市场需求或价格变化的反应敏感程度。由于房地产产品的位置、稀缺、不可替代、建设周期长等特点,房地产生产企业通常在短时间内很难增大其市场供应量。
2.市场供给的异质性
因为房地产的位置、环境、数量的差异,市场供给的房地产一般不是同质商品,所谓不同质商品是指一类商品的内部,由于可按不同方式或标准划分,而导致商品质量上的差异。
3.市场的区域性
一方面由于房地产的不可移动性,使整个房地产市场按城市或地区被分割成许许多多自成一体,甚至彼此隔离的地方市场。这些市场的繁荣与衰退直接取决于城市的繁荣与衰退。另一方面由于房地产固定性、稀缺性、永久性等特点决定房地产产品范围较一般商品要小,房地产产品的销售对象,一般也只能是同一范围内的需求者。正是由于城市经济环境不同,各地方市场的供求和价格水平往往有很大的差别,而这种房地产价格的区域性落差,就直接反映不同区域的经济发展程度。
4.市场的周期性
房地产市场与国民经济一样表现出很强的周期性。经研究,经济周期与房地产投资周期之间的关系密切,二者的相关系数为0.86,属高度相关;二者的波动同步,只是波动幅度不同而已;二者的波动周期也大致吻合。房地产行业的发展一般滞后于经济发展,其发展进程不仅限于自身的发展冲动,而且更主要地取决于能否与其他产业协同共进。除此之外,房地产市场还具有季节性、长期性和随机变动等特点。长期性变动通常预示着整体经济发展的总趋势。
5.市场容量难以估算
由于房地产需求的广泛性、多样性、融资性、长期性等特点决定了房地产市场需求量的估算十分困难。
6.市场的政府主导性
房地产在市场经济体制下属于私人财产,其所有者应具有自由处置的权利。但是,由于房地产开发使用有着巨大的外部效应,因此若听任私人自由经营,极有可能使得土地资源在使用与分配上不能达到合理配置。因此,政府为了增进全社会福利,势必要动用“公众权力”,对土地的利用与分配做合理的规划。房地产市场整体上是一个较易受政府干预的市场,是一个政府主导型市场。由于国家性质决定,我国的土地属国家所有,受政府干预的特点更为突出。
2.2房地产营销策划理论和方法
美国哈佛企业管理丛书编篡委员会对房地产营销策划作了如下总结:
第一,房地产营销策划是在现实所提供的条件的基础上针对房地产公司所开发的项目和产品进行的谋划。
第二,房地产营销策划具有明确的目的性,即如何将房地产公司所开发的项目和产品最大程度满足市场需求,从而更好地运作项目,赚取更大利润。
第三,房地产营销策划可以比较与选择方案。
第四,房地产营销策划是按特定程序运作的系统工作。
房地产营销策划的方法主要有两种:一种是房地产开发公司所开发的房地产项目全程策划法,即从开发商获得土地使用权、市场调查、消费者行为心理分析直到物业管理全过程的策划,即谋划和决策某个项目是否该上马和该开发什么产品的过程。另一种则是具体针对某个房地产项目产品所开展的市场调查、依据市场调查做出最佳销售方案的过程。
三.成都房地产市场分析
3.1成都市房地产市场的基本势态
3.1.1成都住宅建设持续增长
近年来,成都市房地产开发投资出现了持续增长的良好势头。2006年成都市完成房地产开发投资414.21亿元,比2005年增长17.2%;2006年,全市完成房地产开发投资714.8亿元,同期增长17.1%;房地产完成的投资量和增幅在全国15个副省级城市中名列第二,房地产开发投资和住房消费拉动成都市GDP增长达4.1个百分点。商品住宅建设的投资比重逐年上升,使房地产投资结构得到了持续优化。2006年全市完成商品住房投资314亿元,占房地产开发投资的比重进一步上升到71%。经过多年的努力,全市人均居住面积己经由1978年的3.14平方米增加到2006年的18平方米,高于全国平均水平。成都人基本实现每人一间房。
3.1.2成都住宅建设与城市发展方向同步
迈入新世纪,成都市的住宅建设与城市总体布局、与向东向南的发展规划趋向逐步靠拢。市郊低廉的地价和良好的自然环境,“五路一桥”等基础设施的建设,东郊工业区结构大调整以及城市向东向南发展战略实施,促进了房地产开发合理布局。城东锦江区、成华区的房地产投资逐渐回暖,并引发了一股房地产郊区开发热潮。2006年,成都14个郊区(市)县共投资70.64亿元,施工面积增幅达39%。
3.1.3成都房地产市场持续活跃
随着城镇住房体制改革的不断深入,通过政策拉动、房改带动、金融助动、市场启动等措施的积极开展,成都市居民个人购房呈现不断上升的态势,房地产交易市场日趋活跃。在城镇居民人均生活消费结构中,居住消费所占的比重从1990年的0.8%上升到2006年的24.97%,个人购房己成为商品房销售的主体,老百姓自己已经成为成都市住房消费的主体,住房消费水平也从单纯追求房屋居住面积满足基本生活需求发展到数量、质量并重的高层次消费阶段。成都商品房销售规模稳步扩大。
另外,随着三环路、绕城高速公路通车以及对城市周边地区辐射的增强,成都近郊的房价大幅上涨,2006年成都房地产市场空前繁荣,城镇居民用于居住的支出位居西部大中城市首位,紧追沿海发达城市。同时,居民的家庭设备用品及服务支出在全国大中城市中位居第10位,并高出35个大城市平均水平元。近年来,成都房地产市场持续活跃,政府组织的房地产交易会,极大地凝聚了市场人气,掀起了商品房的销售热潮。
四.案例分析——成都市H房地产企业营销策划
根据科特勒的定义,产品是指能够提供给市场以满足需要和欲望的任何东西。房地产产品是由核心产品、形式产品和附加产品所组成的立体复合体。H房地产公司的核心产品层次是指房地产产品为消费者所提供的最基本的效用和利益,是从使用价值角度对房地产产品概念的理解。消费者购买某种房地产产品的目的并非是为了拥有该产品实体,而是为了获得满足自身某种需要的效用和利益,即为了提高自己的生活质量,更方便、更舒适的进行工作和生活,满足自己的家庭感、安全感和成就感。H房地产公司的营销管理者的任务,就是从满足消费者的需求出发,揭示消费者购买每一房地产产品的真正目的。H房地产公司的形式产品层次是核心产品层次的外在表现形式,是消费者选购房地产产品的直观依据,一般表现为房地产产品的质量、地段、用途、套型、面积、朝向、楼层、外墙装饰、品牌以及周围设施等特征。附加产品层次又称延仲产品层次,它是消费者通过房地产产品的购买和使用所得到的附加服务以及附加利益的总和,它表现为H房地产公司的商品房在销售过程中的信息咨询,产品说明,按揭保证、装修,代为租赁以及物业管理等。H产品的构成层次如图所示。[论-文-网LunWenNet]
H房地产公司住宅的营销,不仅仅销售单独的房地产有形产品,同时向顾客提供其核心需求及附加的服务,即将核心产品转变为形式产品,并在此基础附加多种利益,客户购买的是一个整体房地产产品系统。因此,H房地产公司的开发过程中从小区的规划设计到每户的户型结构,从建筑物的外观式样到房屋的建筑质量,从业务人员的销售服务到业主入住后的物业管理,都进行了充分的策划和准备,以适应市场的发展变化和消费者的需求,从而赢得顾客和占有市场,取得持续的竟争优势。
4.1成都市H房地产企业市场定位分析
市场定位是指企业根据目标市场上同类产品竟争状况,针对顾客对该类产品某些特征或属性的重视程度,为木企业产品塑造有力的、与众不同的鲜明个性,并将其形象生动地传递给顾客,以求得顾客的认同。
根据周边楼盘及市场调查,结合H房地产企业周边区域竟争对手的情况,在分析项目自身资源的基础上,充分挖掘项目的核心竟争优势,通过制定完整的舒适生活体系,充分将项目侣导的“法式尊邸,人文世家”讯速在市场上传播,使H房地产企业与其他企业的项目区分开来,让顾客明显感觉和认识到这种差别,并在顾客心目中占有特殊的位置,从而最终得到市场的认可。
国际风尚,舒适生活,代表着一种高性价比的产品,同时,又是很多人可以轻松拥有的生活享受,具有较强的市场吸引力。木项目的目标就是打造成为成都中高档楼盘的典范,成为成都市同类产品市场中的表率,以其优越的性价比,赢得消费者的一致追捧。
最后,H房地产企业的市场定位是:成都市中高档住宅市场的领导者,具有国际时尚的绿色家园。
4.2成都市H房地产企业定价策划
从房地产产品的消费行为来看,“开发商看单价,顾客看总价”。所以,H房地产企业的定价策略要结合以下策略视情况而综合运用。
1.总体定价策略
从房地产企业定价的主要目的来看,房地产企业总体的定价策略一般可分为低价策略、高价策略、中价策略三种。每种定位策略各有不同的定价依据。
(1)低价策略
采用低价策略,一般以提高市场占有率为其主要目标,而营销利润往往为次要目标。该策略适宜实力雄厚的公司进入新的市场。
(2)高价策略
采用高价策略的主要目的是在短时间内赚取暴利,而市场销量与市场占有率可能无法同时提高,现实中高价策略公司需谨慎使用。
(3)中价策略
这种策略适用于房地产市场状况较为稳定的区域内的楼盘销售,房地产企业希望在现有的市场状况下保持其市场占有率。
2.过程定价策略
房地产销售全过程是指开发的楼盘或小区从预售开始到售完为止的全过程。在实际营销中,市场营销环境可能相当复杂,房地产企业往往需要在确定总体定价策略后,根据实际情况确定其销售全过程的定价策略。营销过程定价策略一般有以下几种:
(1)低开高走定价策略
低开高走定价策略就是随施土建筑物的成形和不断接近竣土,根据销售进展情况,每到一个调价时点,按预先确定的幅度调高一次售价的策略,也就是价格有计划定期提高的定价策略。大多数开发商都采取低开高走的定价策略。
(2)高开低走定价策略
这种定价策略类似“吸脂定价策略”,正如将一锅牛奶中的油脂(精华)部分一一撇走的做法一样,其目的是开发商在新的开发楼盘上市初期,以高价开盘销售,迅速从市场上取得丰厚的营销利润,然后降价销售,力求尽快投资收回。
(3)稳定的价格策略
这种价格策略是指整个营销期间,楼盘的售价始终保持相对稳定,既不大幅提价,也不大幅降价。
根据H房地产公司以往的销售经验表明,前期低价入市,促进轰动性的销售效果,然后分批加推单位,逐步提升售价,是销售过程中实现利润最大化的稳健而又切合实际的方式。因此H房地产企业一期项目继续沿用此策略,便于在总体销售速度和销售价格之间取得最佳的平衡。
3.时点定价策略
时点和折让定价策略,即以销售价格为基准,根据不同的销售情况适当调整各出售单位价格的策略,先根据建造好的商品房定出一个基本价格,然后再以各种折扣和折让来刺激中间商或客户,以促进销售。在H房地产企业的销售过程中,可给予以下几种折扣方式。
①在双休日与法定假期给予额外99折优惠。
②在开盘和房交会期间给予额外99折优惠。
③一次性付款给予98折优惠,首期三成给予99折优惠。
4.3成都市H房地产企业广告策划
1.项目导入期广告促销
H房地产企业一期项目的导入期,即开盘前期。在此阶段广告的内容是通知性的,广告的运作应努力在短时间内将产品概念灌输到目标消费者的头脑中,让产品在消费者的心里建立正面的形象,激发其购买欲望。H房地产企业产品牌宣传H房地产企业优秀的楼盘品质、园林式社区生活方式、法兰西国际时尚生活方式等。产品、品牌、文化概念的传递都要在这一段时间达到显著的效果,以求在目标消费群体心目中建立H房地产企业国际风尚社区的园区形象,使目标受众对项目有较为全面的了解,对项目的带来的生活产生向往,以产生购买欲望,对于房地产产品,百万元的广告费用一次投入比分十次投入效果要明显得多,大幅宣传带来的规模效应对房地产销售是十分显著的。因此,对于导入期的广告投入应是全部销售过程的广告投入中最重要的部分,以求达到广告宣传量的饱和。
2.项目成长期,即项目的开盘期
在这一阶段广告的内容是劝说性的,广告促销应强化H房地产企业的市场定位与确立产品品牌个性,确定产品在目标消费者心中的心理定位,以便在高速成长阶段占据有利位置。
在这一阶段的广告,应侧重于高品质国际时尚生活与H房地产企业一期的对接。
由于第一阶段广告实施中的国际时尚生活方式的侣导在目标消费群体中已产生共鸣,他们对于这种生活方式的追求也日渐强烈,在成长期,将H房地产企业与其心目中理想生活相呼应,以求实现销售开盘的理想预期。
电视广告对于完成上述对接可达到理想的效果。以及揭示H房地产企业成为“国际自由人的家”的远景生活。从而,带了目标客户的尊崇感受和向往,并与其它竟争品牌有效差异化,形成H房地产企业的国际风尚品牌资产。值得注意的是:由于现代生活节奏加快,许多成功的商务人士可能要到晚上十点以后才有时间看电视,所以,将电视广告安排在较晚的时间段可能效果更好,那个时段的广告收费也相对便宜一些。
这种广告宣传片也可用于楼宇视频系统的播放。此外,报纸广告、电波传送等媒体的广告实施,也可对这一阶段项目的销售起到良好的促进作用。
3.项目成熟期广告促销
项目经历了开盘期后,销售进入较为平稳的成熟期。在这一阶段,广告的内容是以提醒广大消费者注意本案产品为主要目标,对产品的品质强化是广告推广的重点。就本项目而言,在这一阶段,项目的建设已近完成,已购房的消费者同持币待购的消费者对项目的进展都十分关注。将项目的建设情况及时的向消费者传递,同时让他们看到项目实施过程中对公司之前的承诺的履行,这是H房地产企业项目最好的销售卖点。
因此,在这一段的广告运作中应侧重于项目承诺与项目实施的对接。“电视购房”是这一阶段广告宣传的理想媒介。计划购房的精英人士对房地产类节目通常都会有所关注,这些栏目的节目制作要结合项目实况,则会使购房者更有信心和安全感。耳听为虚,眼见为实。将楼盘实景展现在消费者的而前,将老客户的居住生活展现在目标群体而前,对他们是最好的吸引。
4.项目衰退期广告促销
当项目进入衰退期,即尾盘期后,应对项目的销售工作做总结。此时不宜花太多的资金投放在广告上,所作的少量广告也应是围绕在企业形象和品牌上下功夫,理想的销售业绩,购房者的满意和业主的忠诚,这些都是对H房地产企业项目尾盘最好的推广,同时,这些也将成为企业品牌的有效验证,为企业下一次的开发项目奠定基础。
五.结论
房地产市场营销已从过去的“消费者请注意”的模式转变为“请注意消费者”的模式,房地产公司所做的任何调整都应有利于更好地服务消费者,向消费者提供高附加值的产品,提高消费者和市场营销的调研质量,同时要重视消费者的行为研究。任何组织都是在一定环境中从事活动的,环境的特点及其变化趋势必然会影响组织活动的方向,内容及方式的选择。而对日益激烈的竟争,开发商们必须进行经营理念的调整,对房地产营销进行深层次调整和整合策划,这是房地产企业决胜未来市场的关键因素之一。
房地产市场营销论文范文6
[论文摘要]房地产营销对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益都起着重要的作用,文章主要根据4Ps市场营销组合理论,阐述了房地产市场营销的产品策略、定价策略、渠道策略以及促销策略。
一、房地产营销产品策略(Product)
在制定房地产产品策略时,需要从以下几个方面进行考虑:
(一)位置条件。房地产产品的位置条件是打造核心产品的首要条件,位置条件的优劣直接影响着房地产企业获得利润的多少,一般而言,应选择拆迁补偿费用低、交通方便、服务设施较为齐全的地段进行开发。就商业房地产开发而言,开发项目应处在交通便利区、人流量集中区,把握好交通及客流“两大动线”,商铺投资的回报率才可能实现。从交通便利性来讲,轨道交通、公共交通都发达的地方自然能带来更多人气,例如,北京老牌商圈西单、王府井就具备了这些交通优势。论文百事通另外要注意的是,商业的最佳位置一定不要在交通主干道旁,因为这相当于多了一个天然的交通隔离带。外部交通固然重要,但商业体内部的交通流线如果不顺畅,同样会将消费者拒之门外。如果说交通动线决定了多少人会经过商业房地产项目,那客流动线就决定了消费者与商品摩擦的机会。曾有这样的例子,很多大商家对一个商业项目的外部环境非常满意,但一进到商场内部就马上放弃了进驻的想法,往往只因为电梯数量不够。因此,从客流动线这个角度讲,商业房地产项目的内部的合理设计能够让消费者在商业体中逗留更长的时间,从而产生更多消费,更多的利润。就一般居民住宅而言,要注意交通便利、环境安静、服务设施齐全等方面的条件。
(二)产品设计:为了满足消费者需要,对设计者而言,应放下专业人士的架子去听一听你设计的房子中住户的想法,去听听策划人员的意见;对策划者而言,加强自己专业知识的学习,真正的深入群众去探求市场的声音。关键是整合设计的产品属性与策划的市场属性,找到中间的最佳结合点。设计建筑设计师与策划专员应该共同商讨、相互协作,根据目标客户的特性分析,作出房产项目的规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。
(三)品牌设计:我国目前房地产品牌策略以副品牌为主导,即将现有品牌与一个新品牌相结合,从而为产品冠牌的方法。如万科开发的万科-星园、万科-青青家园等楼盘,既可以从整体上对公司品牌的联想和价值加以利用,又可以创造具体的品牌信念,帮助消费者更形象地了解新产品。
建立产品品牌之后,更要注重品牌关系,树立良好的品牌关系,首先就是保证房屋质量,实现品牌承诺,这是基本的要求。其次,提供附加产品,这是消费者购房时所得到的附加服务和附加利益。最后,实施客户关系管理(CRM),通过网络、市场调查等手段收集信息建立数据库,对客户信息进行长期跟踪管理。
二、房地产价格策略(Price)
一种是成本+竞争定价策略,即首先计算出项目总成本,再根据竞争对手的价格情况,加上预期利润,从而得出本楼盘价格。这种典型的“产品主导型”定价策略蕴含着定价过高产品滞销的风险和定价过低较难赢取超高额利润的风险。
另外一种是消费者需求加竞争定价策略,它的最大好处就是以消费者的潜在心理接受价格为出发点,以竞争对手为参照,无论规划、设计、建筑、户型、配套、营销均以满足消费者的需求为原则,并时刻注意区别或跟随竞争对手,因而实现高额利润或快速回笼资金的各种措施、手段、过程始终都处于可控制状态,能使开发效率达到最高。
三、房地产营销渠道策略(Place)
目前我国房地产行业中,房地产营销渠道策略可以大致分为直接销售、委托推销、网络营销以及其他近几年兴起的新型渠道策略。
直接销售,最常见的形式就是派出房地产销售人员,在一个固定的场所主要是现场售房处,来为需要买房的顾客和准顾客提供服务。虽然这种渠道模式可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托推销的费用(相当于售价的1.5%~3.0%),但销售经验的不足和销售网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。
委托,相对于直接销售策略,分散了企业开发房地产的风险,而且中介机构由于工作的范围、特性,以及对于市场趋势的了解,对于目标市场的掌握以及对于消费心理的研究比开发商深入得多,更容易把握市场机会,能更快销售房产。
许多房地产商也利用因特网资源,打破地域限制,进行远程信息传播,面广量大,其营销内容详实生动、图文并茂,可以全方位地展示房地产产品的外形和内部结构,同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟,为潜在购房者提供了诸多方便。
伴随着房地产行业的发展,在保持既有的模式下,一些新的渠道开始出现,我国的房地产营销渠道也呈现出全方位、多样化的局面。
四、房地产营销促销策略(Promotion)
房地产促销策略可以分为人员促销和非人员促销两大类:
人员促销是一种传统的推销方法,一方面是靠外聘的工作人员在人流量大的闹市区或新楼盘集中区域向潜在消费者发放其房地产宣传资料,成本低同时还起到广而告之的作用;另一方面是通过专业的销售公司的销售顾问向客户详细介绍其房地产的情况,促成买卖成交的活动。
非人员推销又有广告、营业推广和公共关系等多种形式。在实际促销过程中,这些方式综合起来构成促销组合策略。
(一)房地产广告
房地产广告可供选择的形式主要有以下几种类型:(1)印刷广告。主要载体有报刊、杂志、有关专业书籍以及开发商或其商自行印刷的宣传材料等;(2)视听广告。如电视、电影、霓虹灯、广告牌以及电台、广播等传媒方式;(3)户外广告。房地产推出时机确定后,在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告,用以介绍开发项目情况,预告房地产即将推出,诱导消费者购屋欲望。(4)布置精致样板房。房地产企业通过设计样板房,表现完美格局和完善生活机能,并加强装修与施工,让消费者产生具体的临场感。新晨
(二)营业推广
开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动,向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费,或者举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等,这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度,有助于提高销售量。
(三)公共关系
房地产公共关系促销活动包括人为制造新闻点,引得媒体争相报道,享受无偿广告以及建立与各方面的良好关系,比如与地方政府、金融机构、其它社会组织的合作以及开发商之间的合作。
目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段,房地产营销已然成为房地产开发的一个重要组成部分。在市场营销组合理论基础上分析房地产营销策略,这对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的作用,对整个房地产行业而言也具有重要的现实意义。
参考文献
[1]刘艳,浅谈房地产营销策略[J],沈阳干部学刊,2005(6)