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不动产税论文范文1
关键词：房地产税；热点问题；税收调控
自国际金融以来，中国的房地产业受到影响，现在已经逐渐恢复平稳发展期。从现行的国际形势和国内发展需求来看，中国要更好地发展，就要将原有的经济结构打破，通过进一步深化改革，以使经济发展机制得改变。在这样的社会环境下，房产价格的不断提升，各种房地产税成为社会讨论的焦点。
一、房地产税改革是时代的必然
在中国的财税领域中，房地产税改革是重要的内容。多年来，国家都非常重视房地产税改革方面的问题。在国家“十二五”规划中，针对房地产税改革就已经提出“要深入研究并对房地产税改革加快推进力度”。党的十八届三中全会召开，针对房地产税改革又提出了新的指导要求，即“要求对房地产税从立法的层面实施管理，根据社会发展情况推进房地产税改革。”中国的一些地区已经率先成为征收个人房地税的试点，比如，上海、西安就已经开始执行相关政策，使得房地产税改革成为公众议论的焦点。房地产税被划归为财产税，属于是不动产税。虽然房地产税与现行的房产税只有一字之差，但是涉及到税收的范围以及税收的依据，都会有所不同。房地产税是与房产税完全不同的税种[1]。中国正在逐步探索房地产税改革方面的问题，并从理论的层面进行深入研究，需要根据中国的国情以及社会发展实际制定操作方案。与房产税相比，房地产税所覆盖的范围非常广泛，与中国现行的改革事项密切相关，而且关乎到多种利益。从国家财税发展的宏观局面来看，对于房地产税改革要紧紧把握，落实到具体工作中，就需要关注房地产税的热点问题，以确保房地产税工作顺利展开。
二、当前征收房产税的几个热点问题
(一)征收城市房产税的热点问题中国的土地归国家所有，房屋产权局限于70年。如果国家政府要征收房产税，就需要将原有的一些税种，包括耕地占用税、土地使用税等等取消，结合替代性政策构成房产税。虽然上海和重庆已经率先作为房产税的征收试点，但是，在具体的运行中存在覆盖面低的问题，明显房产税的征收力度不够。根据有关报道，重庆市已经对高档住房开始收税，2013年为每平方米12779元，到2014年，就达到每平方米13192元。重庆从2011年就开始征收房产税，三年来，每年对起征点都进行了调整而且逐年递增。有研究专家认为，这种征税趋势明显存在问题，而且会征税工作的顺利展开产生不良影响。无独有偶，上海在房产税的征收方面，不仅税率低，而且过多的是考虑新购买的房屋，并没有对存量房有所考虑，对房地产市场过热的问题起到了一定的抑制作用[2]。但是，由于政策“过于温和”，就必然会存在诸多的弊端。比如，2013年，北京的二手房交易火热，成交量已经突破了16万套，与2012年的14万套相比，上浮比例为13.4%。从成交金额来看，已经达到了4600多亿元。如果北京征收个人房产税按照上海市的房产税征收政策，就很难执行。(二)征收农村房产税的热点问题关于房地产税的征收，并不止于城市，农村地区的房地产也是征收的对象。从2013年起，中国的房地产市场快速发展，房地产销售事态良好。根据经济媒体所提供的信息，住建部目前正在为进一步落实征收农村房地产税制定村庄整治规划措施。有关认识介绍，十八届三中全会中已经提出房地产税立法方面的问题，除了城市土地的房地产之外，农村的房地产也包括在内。虽然农村地区为集体土地的产权房屋，但是，也被纳入到征税范畴。这就需要将村庄整治规划编制出来，为农村征收房地产税奠定基础。(三)不动产登记登记的热点问题在房地产税的征收方面，需要具备的基本条件是不动产登记，只有对不动产登记实施网络管理并做到全覆盖，才能够确保房产税开征的进度。2014年，自国土资源部提出对不动产统一登记，这就需要加快相关部门的建立，并制定不动产登记管理措施，以确保登记工作顺利展开。
三、结束语
综上所述，国家要征收房地产税，就要对现行的房产税实施情况进一步审视，要充分考虑到国情和社会发展实际。虽然国家征收房地产税是时代必然，但是，房地产税属于是对不动产收税，作为财产税中的重要组成部分，就要做好筹备工作，针对可能存在的问题深入探讨并不断完善，以将科学合理的房地产税体系构建起来，确保房地产税征收工作顺利展开。
参考文献：
[1]王福重.房产税能降低高房价吗[J].华中师范大学学报(人文社会科学版)，2011(01)：38—44.
不动产税论文范文2
《国家税务总局关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发[2006]144号)下发后，舆论众口一词表示“假赠与将彻底杜绝”。原先，房屋无偿赠与，只要缴纳3％的契税；而现在除了要缴纳5％全额契税外，再次转手时，受赠人还得以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20％的适用税率计算缴纳个人所得税，在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收，比正常的买卖缴税还高。将对正常的赠与需求产生，很大的打击，而且打击面很广。有的人认为该文件“明修栈道，暗渡陈仓”。感觉像是变相、有条件地征收遗产税，可能对我们现行的社会关系产生深刻的影响。那么将受赠的住房对外转让时有没有纳税筹划的空间呢?
[案例]北京的黄先生2006年9月继承了一套普通住房性质的A住房(当时的评估价格为100万)。2009年1月将该房产卖出售价100万元。那么，他该缴纳的个人所得税不能按照核定税率1％征收(即1000000×1％=10000元)，必须要以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额。其个人所得税应纳税所得额=(转让收入一受赠时契税)×20％=(1000000－50000)×20％=19(万元)(为了简化计算不考虑印花税)。受赠的住房再次转让时需缴纳19万元的个人所得税，而正常转让相同价格的二手房只需缴纳1万元的个人所得税，两者相差甚远。
按照《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)的规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税应先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。
假设在2009年2月份黄先生买了一套价值100万元的B住房(系普通住房)。按照《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》的规定，黄先生出售住房一年内重新购房，而且购房金额等于原住房销售额，应该全部退还纳税保证金。个人购买普通住宅，在3％税率基础上减半征收契税，黄先生购买这套房屋的成本为100+100×1.5％＝101.5(万元)。同时黄先生应该得到19万元的退税。
2009年3月份黄先生将B住房以100万元的价格卖出，这时黄先生应该缴纳的个税为0，也不用缴纳营业税。
按照《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)的规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时。纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税。即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1％～3％的幅度内确定。由于黄先生拟转让的房产没有发生增值，黄先生选择据实征收个人所得税比较好，因为选择据实征收，黄先生缴纳的个人所得税为0；如果选择核定征收要缴纳个人所得税1万。按照《北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(京地税个[2006]348号)的规定，对于纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，可以采取核定征税。核定征收率暂按1％执行。按照《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》([2008]13l号)和《财政部、国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2008]174号)的规定，自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的全额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的免征营业税。黄先生应该缴纳的营业税及附加为0，因为住房的销售收入为100万元，购买房屋的价款也为100万元。
从以上分析我们可以看出，黄先生买卖B住房的收益为－1.5万元。因为买B住房花去101.5万元，而卖出B时只得到100万元，但通过这样的买卖可以退还当初将受赠的A住房转让时的个人所得税19万元，这样总体算下来，黄先生的收益为19－101.5+100=17.5(万元)。
以上的分析是假设房价基本稳定的情况下得出的，现假设房价有所上涨，假设黄先生以110万元的价格将B住房卖出，这时应该缴纳营业税及附加为；(110－100)×5.5％=0.55(万元)，缴纳的个税为110×1％=1.1(万元)。这是黄先生买卖B住房的收益为110－101.5－0.55－1.1=6.85(万元)。通过这样的买卖可以退还当初将受赠的A住房转让时的个人所得税19万元，这样总体算下来，黄先生的收益为19+6.85=25.85(万元)。
现假设房价有所下跌，假设黄先生以90万元的价格将B住房卖出，这时应该缴纳营业税及附加为0，缴纳的个税为0。这时黄先生买卖B住房的收益为90－101.5=-11.5(万元)。通过这样的买卖可以退还当初将受赠的A住房转让时的个人所得税19万元，这样总体算下来，黄先生的收益为19－11.5=7.5(万元)。
假设黄先生以82，5万元的价格将B住房卖出，这时应该缴纳营业税及附加为0，缴纳的个税为0。这时黄先生买卖B住房的收益为82.5－101.5=-19(万元)。通过这样的买卖可以退还当初将受赠的A住房转让时的个人所得税19万元，这样总体算下来，黄先生的收益为19－19=0(万元)。也就是说本案例中B住房只要能以82.5万元以上的价格卖出，黄先生就有收益。
筹划点评：
不动产税论文范文3
论文摘要：税制设计问题是关系到税制改革、税收任务完成进而关系到社会和谐稳定的重要问题。在保证税收总体规模满足公共支出需要的同时，具体税制设计是社会和谐的重要环节。为此，必须在进一步完善税制的过程中，结合具体税制的特点，将社会和谐贯彻落实到税制设计的每一个环节。
一、有利于社会和谐的税制设计
在保证税收总体规模满足公共支出需要的同时，具体税制设计是社会和谐的重要环节。为此，必须在进一步完善税制的过程中，结合具体税制的特点，将社会和谐贯彻落实到税制设计的每一个环节。
1．建立以人为本的税制
教育、医疗卫生、养老等大笔支出常常会给民众带来沉重的负担。现行个人所得税制以个人为单位，没有考虑到家庭支出的需要，扣除项目偏少，且没有考虑到以上大笔支出负担。虽然这在一定程度上有助于个人所得税制征管工作的开展，但就现实而言，这样的个人所得税制没有做到以人为本，不利于社会和谐和民生改善。结合自行申报纳税方式的推广，应该进一步完善个人所得税制，适当扩大扣除范围，提高扣除标准，将按月计税改为按年计税，同时允许以家庭为单位申报个人所得税。
2．促进就业的税制
增值税从生产型向消费型的转型，能够让增值税的“中性”作用得到更好的发挥。与此同时，我们也要注意到，增值税转型对扩大就业有着积极意义。生产型增值税不鼓励投资，对投资甚至有抑制效应，自然不利于就业的扩大，而消费型增值税，由于固定资产投资所对应的增值税能够得到扣除，有助于投资规模的扩大，相应地，能够促进就业的增长。
更多的具体税制改革，需要在税制设计中融人促进就业的理念。企业所得税就是这样的一个税种。在设计企业所得税制时，应该考虑给带来更多人就业和再就业机会的企业，例如从事服务行业的企业予以税收优惠。
3．促进城乡同步发展的税制
中国已经取消农业税和农业特产税，农民负担大为减轻。但在当前，城乡公共服务水平的差距，城乡“二元经济”结构的现实尚未得到根本性的改变，城乡居民收入差距还较大，城乡税制统一的条件尚不具备，需要给农民较长一段时间的休养生息政策。具体说来，应该实行更为优惠的税收政策，以工促农，以城带乡，做好农村剩余劳动力的转移工作。这样，需要进一步探索适合特定时期农村特点的税制，创造城乡税制统一的条件。例如，可以通过完善农产品加工的增值税制度，落实支持农业产业化重点龙头企业发展的税收优惠政策，都有助于农业的发展，有助于农民得到更多的实惠。
4．促进环境保护和资源充分合理利用的税制
人与自然的和谐是人类社会可持续发展的要求，民生的改善离不开这种和谐。进一步完善税制，应该按照有助于环境保护的要求，有助于经济增长方式转变的要求，按照资源充分合理利用的需要，完善相关税制，开征新税种。例如，按照建立健全资源开发有偿使用制度和补偿机制的要求，建立资源税税率(税额)有效调整机制，进一步完善资源税制，将有利于资源的合理利用，有助于环境保护工作的开展。再如，进一步完善消费税制，提高某些对环境保护不利商品消费的税率。又如，开征环境保护税(碳税等绿色税收)和物业税等一些新税种。这些新税种会促进环境保护和资源的充分合理利用，产生更为直接明显的效果。环境保护税会直接限制污染物的排放量，有利于环境保护工作的开展。物业税的开征，有助于土地这种自然资源的合理利用，会抑制房地产市场的投机行为，有助于房价的稳定。
二、现行税制设计的主要不足
比照上述有利于构建和谐社会的税制设计要求，现行税制凸显出以下不足。
1．税种设计不够完善
税制的设计不科学，税收职能的发挥与社会管理的需要不尽和谐。一是征税依据没有体现市场价值。比如，不动产计税没有考虑市场价值实行动态征收，现行不动产税制仍然是依据历史成本为征税对象。二是征收范围仍然偏窄。我国现行的资源税并不是专门的环境保护税种，只是针对使用煤、石油、天然气、矿产品和盐等自然资源所获得的收益征收。对一些重要的非矿产资源，如淡水资源、森林资源等没有纳入征税范围，使得这些资源的使用成本偏低，变相刺激了这些非矿产资源的掠夺性开采和使用，加剧了生态环境的恶化。
另外，生态税收基本处于缺位状态，制约了循环经济的发展和生态环境的保护。三是主体税种功能弱化。1994年分税制改革，名义上形成了流转税和所得税双主体的框架，但事实上，由于我国经济水平较低，所得税没有成为主体税种，而仅发挥辅助税种的作用，从而使我国税制体系从中央到地方都是以流转税即间接税为主体的单一主体税制结构。个人所得税采用分项计征模式，税率和费用扣除方法不尽合理，加之征收管理薄弱，难以充分发挥对个人收入的调节作用，远未成为我国主体税种，因而在调节城乡居民收入差距方面的作用有限。四是企业所得税按隶属关系划分中央与地方的收入制度，严重制约了企业跨地区的重组、联营、兼并，不利于企业之间打破地域竞争。五是增值税与营业税并存，影响了增值税抵扣链条的完整性，也加大了这两个税种的征管难度；生产型增值税不仅无法彻底消除重复征税的弊端，而且抑制科技进步；消费税的征收范围偏小，调节力度不足。
2．间接税与直接税的比例不合理
“十五”以来，随着经济的发展和经济结构的变化，直接税的比重有所上升，间接税的比重有所下降。比如，内外资企业所得税和个人所得税占税收收入的比重，从2001年的19．2％提高到2005年的24．6％，国内增值税、消费税和营业税等流转税占税收收人的比重，从2001年的58．6％下降到2005年的53．7％，但间接税比例高、直接税比重低的格局并未发生本质变化。由于现行税制中流转税占税收收入比重过大，造成原先确定的流转税与所得税“双主体”的税制模式名不符实，不利于充分发挥直接税的宏观调控作用。同时，在具体税种的设置方面也有不少问题：有些税种重复设置，有些税种性质相近、征收有交叉；有些税种已经或者将要逐步失去存在的意义，该废止的没有废止，该合并的没有合并；有些国际上通行、中国也应当开征的税种没有开征。
3．税收负担的公平性亟待加强
从税收负担的公平性看，由于我国长期对内、外资企业分别实行两套不同的所得税、财产税和行为税制度，区域性税收优惠政策过多过滥，对不同地区的企业实行不同的税收优惠；对城乡实行两套税制，个别税种存在着对外国产品的非国民待遇，税率、税收优惠和费用扣除标准不同，结果使不同地区不同所有制企业的税收负担存在较大差异，不利于企业之间开展公平竞争。现行税制未能充分体现公平竞争和国民待遇原则，即一方面存在着严重的税收歧视，另一方面存在着“超国民待遇”，主要表现在：一是税收负担不平等。我国现行的增值税分为一般纳税人和小规模纳税人，实际税收水平不同，小规模纳税人往往要负担更多的税收；二是不同经济成分税负差异过大。国有经济、集体经济、股份制经济及其他经济成分分别实行不同的税收政策；三是不同区域的企业税负水平不一。我国是将优惠政策置于沿海发达地区，而中西部地区税收高于东部经济特区；四是内外资企业税负不一。外资企业所得税负担税率差不多8％，而内资企业的综合负担税率在33％以上。另外，由于直接税特别是累进的个人所得税、社会保障税以及遗产税和赠与税具有较强的收入再分配功能，直接税收入比重过低，尤其是来自所得税类的比重过低，必然会影响税制公平收入分配功能的正常发挥，影响我国社会经济全面、协调、可持续发展的进程。
4．税收调控力度欠缺
税收调节收入分配的力度不够，税收职能的发挥与社会公平正义的诉求不尽和谐。现行税收体制在公平税负，引导投资向落后地区转移，刺激贫困落后地区的消费和出口，将资源优势转化为经济优势和财力优势等方面还显得比较乏力。中国现行税制是以间接税为主体，间接税最大的缺点是逆向调节作用，收入越低，承担的税收负担相对越重。随着经济的发展，市场竞争的加剧，城乡居民收入不断增长，差距不断扩大，就更需要发挥税收的宏观调控职能，我国目前调节个人收入的税种只有个人所得税，而个人所得税收收入规模小，征管水平低，其占国家税收收人的比重很低，还没有成为我国地方税的主体税种，因而在调节居民收入差距方面作用有限。
5．地方税收体系不完善
由于地方税体系不完善，地方税收的聚财增收功能未能充分发挥，分税制将75％的增值税和全部的消费税划归中央，把以第三产业为主要税源的营业税划归地方，而经济落后地区往往第三产业不发达，营业税税源极为有限，这就造成了地方税收收人不足，财政困难。而且我国现行税收政策存在城乡分割问题，如在城市征收个人所得税、企业所得税，房产税只在市、县、镇、工矿区征收，这种税收政策格局对调节城乡区域经济发展不利。加之我国财政管理体制不健全，没有一个明确、合理的税权划分与税权分配模式，从而造成了中央与地方事权与财权、财权与税权不相匹配的混乱局面。
三、和谐社会背景下税制设计的途径
(一)优化税制，强调公平与效率的兼顾
建立和谐社会必须实现税收可持续发展，既能尽可能地满足以国家为主体的财力分配需要，又不至于损害未来需要，从而使整个税收运行有利于经济、政治、社会的可持续和谐发展。从当前情况来看，强调税制公平与效率的兼顾比任何时候都更具现实意义。一般而言，直接税通常用以调节和解决公平收入分配问题；而间接税更能体现政府的效率目标；双主体的税制结构则致力于实现经济效率与社会公平之间的平衡。公平与效率是构建新的税收制度的指导思想，是判断既定税收制度是否合理的标准，也是进行税制改革的基本纲领。兼顾效率与公平制度体系包括：第一，通过制定有关的法律、法规，保障劳动者的最低工资收入；第二，运用累进税率的个人所得税调节高收人，运用遗产税、赠与税等适度限制非劳动收入，调节社会成员的个人收入分配关系；第三，建立强制性的社会保障制度，通过社会保险互助互济功能，对完全丧失或部分丧失劳动能力及失去工作岗位等在市场经济中处于弱势地位、收入水平大幅度下降的劳动者予以支持帮助，保证这些低收入者的基本生活等。
(二)完善税制，营造和谐的税收环境
所谓税收的和谐主要包括两个方面的内容，一是税收征收与纳税人之间的和谐；二是税收要为和谐社会的构建创造条件。为此，要把建立以纳税人为主导的税制作为中国税制改革的长远的理想目标。因为以纳税人为主导的税制是最符合征纳税人行为规律的税制，也是动力机制和信息机制最健全的税制，运作成本最低的税制。同时，摆正征纳税人的关系，在征纳税人关系之间的权利与义务分配上体现公正的总原则。所有的纳税人服从税收权力的强制，在税法面前做到所有的征纳税人都是平等的。
(三)更新理念，牢固树立和谐意识
税务部门在构建和谐社会、设计税制的进程中，要着重树立以下五个税收理念：一是树立税收经济观。经济决定税收，税收来源于经济。税收工作要始终围绕和服务经济建设大局，通过发挥税收职能促进经济社会全面发展。二是树立税收法治观。要不断加强税收法治建设，依靠税收法律制度规范征纳双方的行为，坚持依法征税，倡导诚信纳税，提高公民的税法遵从度，营造和谐的税收法治氛围。三是树立税收诚信观。要在全社会打造诚信税收，税务机关及其工作人员应当忠于职守、依法征税、文明执法，纳税人应当诚实守信、依法纳税、履行义务，社会各界应当关心税收、理解税收、支持税收，使税收更好地为构建和谐社会提供财力支撑。四是树立税收效率观。要通过追求效率的税制设计，使社会生产力进一步得到解放，使有利于社会进步的创造和劳动得到尊重与发挥。同时，要讲求征税效率、纳税效率和用税效率，降低征收成本，优化办税效率，提高投资效益。五是树立税收生态观。在税制设计和税收政策的制定上，要特别注重人均资源占有量较少和生态环境比较脆弱的国情，发展循环经济，建设节约型社会。
