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园林绿化管理论文范文1
1精心策划，制定完整配套移栽方案
大树移栽一般是指胸径20cm以上的落叶乔木和胸径15cm以上的常绿乔木。因移栽树种、年龄、季节、距离、地点等不同而移栽难易不同，必须制定完整配套的移栽方案。
1.1树种及规格选择
根据园林绿化施工的要求，坚持适地适树原则，确定好树种、品种规格。规格包括胸径、树高、冠幅、树形、树相、树势等。树种不同移栽难易不同。一般易于成活的树种有银杏、柳、杨、梧桐、臭椿、槐、李、榆、梅、桃、海棠、雪松、合欢、榕树、枫树、罗汉松、五针松、木槿、暴马丁香、梓树、忍冬等；较难成活的树种有柏类、油松、华山松、金钱松、云杉、冷杉、紫杉、泡桐、落叶松、核桃、白桦等。一般选用乡土树种，经过移栽和人工培育比异地树种、野生树种容易成活，树龄越大成活越难，选择时不要盲目追新追大。根据确定好的树种、品种和规格，通过多渠道联系和实地考察及成本分析确定好树种的来源，并落实到具体树木。同时作好移栽前各项准备工作，如：大树处理、修路、设备工具、人员，办好准运证和检疫证等。
1.2施工区域的树种规划及定植穴
根据绿化工程要求做出详细的树种规划图确定好定植点，并根据移栽大树的规格挖好定植穴，准备好栽植时必须的设备、工具及材料，如吊车、铁锹、支撑柱、肥料、水源及浇水设备、地膜等。
1.3运输线路勘测及设备准备
根据运输要求，提早考察运输线路，如路面宽度、质量、横空线路、桥梁及负荷、人流量等做好应对计划，准备好运输相关的设备如：汽车、吊车、绑缚及包装材料等。
1.4大树移栽技术及相关人员培训
根据大树移栽要求，制定好相关移栽技术规程并进行人员培训，明确分工和责任，协调联动，确保移栽工作准确有序地进行。
2大树移栽技术
2.1大树移栽的时期
北方最佳移栽时期是早春，大树带土球移栽及较易成活的落叶乔木裸根栽，加重修剪，均可成活。需带大土球移栽较难成活的大树可在冬季土壤封冻时带冻土移栽，但要避开严寒期并做好土面保护和防风防寒。春季以后尤其是盛夏季节，由于树木蒸腾量大，移栽大树不易成活，如果移栽必须加大土球，加强修剪、遮荫、保湿也可成活，但费用加大。雨季可带土移栽一些针叶树种，由于空气湿度大也可成活。落叶后至土壤封冻前的深秋，树体地上部处于休眠状态，也可进行大树移栽。南方地区尤其是冬季气温较高的地区，一年四季均可移栽，落叶树还可裸根移栽。
2.2大树处理
移栽大树必须做好树体的处理，对落叶乔木应对树冠根据树形的要求进行重修剪，一般剪掉全部枝叶的1/3—1/2；树冠越大，伤根越多，移栽季节越不适宜，越应加重修剪，尽量减少树冠的蒸腾面积。对生长快、树冠恢复容易的槐、枫、榆、柳等可进行去冠重剪。需带土球移栽的不用进行根部修剪，裸根移栽的应尽量多保留根系，并对根系进行整理，剪掉断根、枯根、栏根，短截无细根的主根，并加大树冠的修剪量。对常绿乔木树冠应尽量保持完整，只对一些枯死枝、过密枝和树干上的裙枝进行适当处理，根部大多带土球移栽不用修剪。为了保证大树成活，促进树木的须根生长，常采用多次移栽法、预先断根法、根部环剥法，提早对根部进行处理。起树前还应把树干周围2—3m以内的碎石、瓦砾、灌木丛等清除干净，对大树要用三根支柱进行支撑以防倒伏引起工伤事故及损坏树木。成批移栽大树时，还要对树木进行编号和定向，在树干标定南北方向，使其移栽后仍能保持原方位，以满足对避荫及阳光的需求。
2.3大树挖掘和包装
国内目前普遍采用人工挖掘软材包装移栽法，适用于挖掘圆形土球，树木胸径为10—15cm或稍大的常绿乔木，用蒲包、草片或塑编材料加草绳包装。也可采用木箱包装移栽法，适用于挖掘方形土台，树木的胸径为15—25cm的常绿乔木。北方寒冷地区可用冻土移栽法。落叶乔木一般采用休眠期树冠重剪，尽量保留较大较多根系的裸根移栽法，挖掘包装相对容易。大树移栽时，必须尽量加大土球，一般按树木胸径的6—8倍挖掘土球或方形土台进行包装，以尽量多保留根系。
2.4大树的吊运
大树吊运是大树移植中的重要环节之一，直接关系到树的成活、施工质量及树形的美观等。一般采用起重机吊装或滑车吊装，汽车运输的办法完成。树木装进汽车时，要使树冠向着汽车尾部，根部土块靠近司机室。树干包上柔软材料放在木架上，用软绳扎紧，树冠也要用软绳适当缠拢，土块下垫木板，然后用木板将土块夹住或用绳子将土块缚紧在车厢两侧。一般一辆汽车只吊运1株树，若需装多株时要尽量减少互相影响。无论是装、运、卸时都要保证不损伤树干和树冠以及根部土块。非适宜季节吊运时还应注意遮荫、补水保湿，减少树体水分蒸发。
2.5大树定植
大树运到后必须尽快定植。首先按照施工设计要求，按树种分别将大树轻轻斜吊于定植穴内，撤除缠扎树冠的绳子，配合吊车，将树冠立起扶正，仔细审视树形和环境，移动和调整树冠方位，将最美的一面向空间最宽最深的一方，要尽量符合原来的朝向，并保证定植深度适宜，然后撤除土球外包扎的绳包或箱板（草片等易烂软包装可不撤除，以防土球散开），分层夯实，把土球全埋于地下。做好拦水树盘，灌足透水。
3大树移栽后的养护
大树移栽后的精心养护，是确保移栽成活和树木健壮生长的重要环节之一，决不可忽视。
3.1支撑树干
大树移栽后必须进行树体固定，以防风吹树冠歪斜，同时固定根系利于根系生长。一般采用三柱支架固定法，将树牢固支撑，确保大树稳固。一般一年之后大树根系恢复好方可撤除。
3.2水肥管理
大树移栽后立即灌一次透水，保证树根与土壤紧密结合，促进根系发育，然后连续灌3次水，灌水后及时用细土封树盘或覆盖地膜保墒和防止表土开裂透风，以后根据土壤墒情变化注意浇水。浇水要掌握“不干不浇，浇则浇透”的原则，在夏季还要多对地面和树冠喷水，增加环境湿度，降低蒸腾。移栽后第一年秋季，应追施一次速效肥，第2年早春和秋季也至少施2—3次，以提高树体营养水平，促进树体健壮。
3.3生长素处理
为了促发新根，可结合浇水加入200mg/I的萘乙酸或ABT生根粉，促进根系提早快速发育。
3.4包裹树干
为了保持树干湿度，减少树皮水分蒸发，可用浸湿的草绳从树干基部密密缠绕至主干顶部，再将调制的粘土泥浆糊满草绳，以后还可经常向树干喷水保湿。盛夏也可在树干周围搭荫棚或挂草帘。北方冬季用草绳或塑料条缠绕树干还可以防风防冻。
园林绿化管理论文范文2
首先，选择合适的种苗。技术人员必须在绿化园林施工完毕时快速选择合适的种苗，由于这一点的专业性，因此对技术人员的要求也比较高。技术人员必须具备较高的技术水平和专业知识，选择优良的种苗，防止后期坏种苗不能使用造成浪费。选好种苗后，仔细全面包装好，聘请专业护送人员确保植物在运送过程的安全，做好全面保护。其次，充分改良土壤，保证优良的土质。能否具有优良的土质关系到植物能否茁壮成长，因此精选和改良土质是关键，把不合格的土壤分隔开来，分别仔细对比土壤的颗粒和酸碱度。与此同时，还必须重视施肥的步骤，预备工作要提前做好。最后，在栽培育种时，防止病虫侵害，提前修剪由于病虫产生的病变的枝叶部分，防止扩大病变范围。与此同时，在栽植种苗的过程中，必须要以设计者的图纸为依据，不能违背设计师的原则，做好养护工作，聘请专业的技术人员做好栽培和育种的工作。
二、园林绿化工程施工中人、材、机的准备
做好资金、施工设备、材料（水泥、石材、苗木等）供应准备，所用的各种材料在开工时要马上进行材料考察，落实生产加工或者预定。明确每天需要的劳动人数、各种材料的进场日期、工种的衔接部位、时间等，并确保计划的到位、到场，避免停工、等工现象。园林绿化工程在施工过程中应实行班组责任制，职责分明，责任到人，工作量到班组。每月实行部位考核及质量评定，以分项工程来控制进度，实行奖罚分明的制度，尤其是土方开挖、混凝土浇捣、石材铺装、广场砖铺装、水电施工及绿化种植等各专业施工的配合都必须进行严格控制，实现重奖重罚，鼓励和督促全体施工人员为工期目标的实现而努力工作。
三、园林绿化工程的日常养护
结束园林绿化之后，必须充分维护和巩固工程，保证实现其存在价值和意义，要想实现这一点，必须要在后期进行充分的保护和管理。俗话说，三分靠建设，七分靠管理，因此，在施工完毕后进行养殖维护至关重要。一般而言，我们认为的养护管理包括锄草、松土、施肥、浇水、塑型、剪修以及预防病虫害等。其中浇水的环节尤为重要，不仅要关注植物的缺水量，还要结合季节变化，针对不同的品种具体情况具体分析，把握好浇水的时间和量，保证植物不缺水，健康成长。根据不同品种不同的规律进行浇水，一般喜荫植物的浇水量较多，喜干的植物则可以适当减少浇水量，浅跟植物必须多浇水，保持充足的水分。园林建设中养护的质量管理具有重要作用，因此也区分于其他基本建设，必须要重视和加强管理。植物是园林中必不可少的一个重要组成部分，植物不但要在建设完成土木工程之后栽植，而且生长和成型的时间比土木建设时间要长得多，所以，只能在园林建设完工之后才能体现出其质量。由此可见，要想保证高质量的园林建设，其中一个重要的关键点就在于管理养护质量。主要通过订立规程、实施规程、验收结果、修改错误及订正规程这一系列的步骤。养护的质量管理同时包括技术行为方面和文化行为方面，这两方面都尤为重要。在规程的制定上，季节性灌排水、施肥除草、修剪除虫以及及时更换病枯植株等环节都是不可忽视，必须做出详细的规定的；而制定养护的规程上，必须以相关法律法规为依据，主要原因在于其和园林业及有关人员的利益密切相关。除此之外，我们必须注意的是我国现行的相关法律条款，例如《土地法》、《森林法》等基本的法规，除此之外，还有有关方面的细则，例如《风景名胜区管理暂行条例》、《城市园林绿化管理暂行条例》等。
四、结语
园林绿化管理论文范文3
在竣工以后，对于园林工程来说，如何对其进行养护管理就是一项重要工作。栽植树木是很容易的事情，然而对其进行良好的养护却是一件长期的工作，所谓“三分栽，七分管”。各种树木的特点及其生态习性都不同，因而要想让它们的绿化效果得到充分发挥，此时需要让植物拥有一个优越的外部环境，使它们能够进行正常地生长。进行植物养护管理工作，主要包括以下几个方面：
1.1修剪
对于成年的大树，要除去不规则的树枝，灌木应当保持有形整齐，我们可以把它修建为方形或者圆形，也能变成扇形或者不同抽象的图案，要确保乔木枝干能够挺拔笔直地生长。此外，无论是乔木还是灌木，都应当对它们的废果残花进行及时清理，避免养分被消耗。
1.2灌溉
植物在生长过程中所需要的水分，主要都是从土壤中吸收来的，倘若地表的水分出现了太大的消耗或者土壤中的水分含量不足时，就应当进行灌溉。各种植物都有对应的水分需求，对于抗旱类植物来说，它们需要的水分不多，无需频繁地灌溉，但是有些种类的植物需要大量的水分，就必须时常进行灌溉，在园林植物的养护工作中，灌溉是一项基本工作。
1.3排水
在园林土壤里面，要是存在太多的水分，会导致植物不能良好地生长，更甚有的时候会出现死亡。由于各植物具有不同的生长习性，因而应当对水分的含量进行严格控制，倘若土壤中的水分太多，就要及时排水。
1.4施肥
在植物的根系损失得以恢复并开始生长以后才可以对其进行施肥。当树木的生长正常以后，因为园林里面不同土地具有不一样的土壤成分，同时不同的植物需求不一样的肥料，于是进行养护的过程中，我们应当合理地进行施肥。施肥能够使植物的生长速度更快，如果播撒的肥料不合理，有时导致植物的叶片变黄，有时让他们生长变慢，更甚的是导致死亡。同时施肥需要选择在土壤干燥以及多日未下雨并在除草松土之后进行。
1.5病虫害防治
乔木是病虫害防治的重点，因为经过移植后，乔木的根系以及树枝都已经遭受到了较大的损害，恢复期也会比较长，从而导致抗病虫害功能也会降低，所以要认真地查看乔木，要是有病虫害，马上喷撒农药，避免病虫害继续蔓延。进行养护的时候，应当重视病虫害的防治工作，要坚持以预防为主的原则，还要建立起科学长效的病虫害防治机制。
2园林景观的绿化管理与养护要有机结合
进行园林绿化的过程如下：园林的设计人员将本身的设计意图变为园林景观，园林养护促使园林的设计理念得以实现与延续。因而，我们必须要加强绿化管理与养护工作，只有这样才能达到预期的绿化效果，使他们之间保持密切的关系，相辅相成。进行园林绿化管理与养护的时候，还要有针对性地安排资金，以便让绿化管理和养护工作落实到位。
3结语
园林绿化管理论文范文4
关键词：城市；园林绿化管理；问题；对策
中图分类号： TU986.3 文献标识码： A 文章编号：
引言：随着经济社会的快速稳步发展，我国城市化进程正逐步加速，越来越多的居民与城市管理者开始认识到园林绿化对于城市建设发展的重要意义。所以，如何加强园林绿化的管理成为了当前园林绿化工作所需要着力解决的重要课题。
一、城市园林绿化管理存在的问题
1、城市园林绿化规划管理缺位
通常而言，城市环境质量的高低在相当程度上是由园林绿化质量好坏决定的，而城市园林绿化的科学布局即规划设计则成为二者质量控制的源头所在。现阶段，尽管我国多数城市均已编制了园林绿化规划，但由于缺乏宏观建设的长远性、科学性的理论指导，城市园林绿化事业在规划编制与实施上往往出现脱节的现象。尤其表现为规划绿地受到单位或个人的侵占而使园林绿化事业发展滞后于城市现代化进程，难以达到居民游憩出行和绿地生态保护的客观要求。譬如，城市绿化格局规划应严格遵循城市景观生态规划原则，从气候、地质、水文及绿地格局做多方面解析计算，结合整体用地性质加以确定。
2、园林绿化管理体制落后
现阶段我国城市园林绿化管理体制仍沿袭计划经济时代的管理方式，园林绿化规划、建设与管理仍表现为各自为政，缺位或错位的情况时有发生。部门联动、协调管理的机制尚未得到有效调整。如：各开发区、企事业单位等部门的园林绿化工作自成体系，未得到全局性、规范性的管理，职能部门难以在维护整体绿化环境的工作中发挥积极的综合协调作用。同时，城市园林绿化管理工作方面尚未建立起健全的绩效评估机制，未列入政府的重要工作议程；且《城市绿化条例》、《园林绿化技术规程》缺乏地方性配套绿化法规，而使园林绿化管理部门难以做到依法治“绿”，出现扩绿无计划、绿地不落实的现象。由此带来园林绿化管理工作在部门权威与监督管理方面难以切实履行其公共管理职能，工作后劲不足。
3、园林绿化管理理念和实践落后
从当前的实际情况看，众多政府部门在口头上宣讲生态环境是“生存之本，重中之重”，但实际上并未对园林绿化管理在生态型城市建设中的地位及作用形成准确认识。如城市整体园林绿化建设常常与城市总体规划不相协调，表现为绿地预留面积比例低。县城一级开发区中，最明显的是商住小区,绿地面积大多数只有5%-10%，达到20%的凤毛麟角,与30%的标准相去甚远，归根到底就是利益问题。地贵了，绿地就缩水了。草坪建设与乔木栽植不相匹配，人造景观建设破坏绿色植被，绿化的综合生态效益让位于景观效益，一些景区把原有的林木植被伐掉来投资硬质景观，建景观亭廊，甚至庙宇等等，结果是投资翻倍，绿化综合生态效益却下降了。
4、园林绿化管理人员专业素质有待提升
园林绿化事业长期以来在城市规划工作中处于弱势地位，兼具园林常识与管理技能的专才极为匮乏；园林机械设备落伍；对技术性较强的绿化植物规范养护管理工作，也仅有少部分技术人员可达到操作规程标准，大多数的一线绿化工人,几乎都是没有受过任何专业培训的民工,这些都严重影响到了绿地植物预期的景观效果。此外，在行政执法方面，管理人员因长期沿用以罚代管、以罚代教的“懒政”行政处理手段，未尽到园林部门应尽的督促教育职责。
二、城市园林绿化管理的对策
绿化管理的内容包括对绿化植物及园林小品等进行养护管理、保洁、更新、修缮，使其达到改善、美化环境，保持环境生态系统的良性循环的效果。绿化管理除了日常绿化养护管理工作外，还包括绿化翻新改造、花木种植、环境布置、绿化有偿服务等工作。对园林绿化的日常管理。绿化的日常管理包括浇水、修剪造型、施肥、中耕除草、病虫害防治、绿化保洁等。
1、依法管理绿化，规范管理园林绿化执法
城市园林绿化管理工作必须想着规范化和科学化方向发展，这就要求形成完善的法律法规体系，做到有法制绿、依法制绿。地方政府需要及时制定同城市环境法律相配套的地方性园林绿化条例，保证园林绿化管理工作有章可循，以法律形式克服人为因素或权力干扰方面的非法律法规影响，抵制非法侵吞或者占用绿化用地。
2、理顺管理体制，推进园林绿化管理体制建设
首先，在运行机制层面，要将园林绿化工作由应急管理、突击整治转变为长效跟踪管理，使相关法律法规在园林绿地管理中得到有效落实，最终实现管理质量和效率的提高，扩展城市园林绿地管理的张力。其次，建立统一协调的绿化规划建设管理体制。园林绿化建设应当充分考量水源、土地等生态环境状况，处理好城市发展与环境保护、资源利用的内在关系，从城市建设的生态效益与长期利益着眼确定城市园林绿化管理工作。再次，完善管理部门的责任机制。园林绿化管理工作涉及面广、任务量大，是需要众多职能部门同力协作的一项社会性工作。这就要求园林绿化管理部门要明确管理责权制，量化和细化绿化目标责任，逐步理顺部门间的绿化管理职能。逐步完善分级分权管理，重心下移，使职能配置与绩效评估挂钩，建构起统一、高效的管理机制。
3、推行人本思想，加强园林绿化管理水平
城市园林绿化管理工作的人本思想一方面指为市民提供良好和谐的城市生态氛围，另一方面表现在园林绿化建设管理队伍的高素质要求。为了强化质量观和责任感，充分调动人员主观能动性，园林绿化建设管理队伍的发展需要在职业道德、专业技能和劳动纪律培养的同时，加强人员特色建设，保证人力资源管理上的扬长避短、各尽其才的分工原则。
4、科学规划，从严控制绿化建设用地及配套建设
城市园林绿化管理过程必须根据城市的地理环境特征，制定出详细的绿地用地指标，选定用地范围，进而安排建立起城市的整体园林绿化系统，用于指导城市绿化建设管理。具体来说，城市园林绿化管理在规划层面应考虑以下因素：
（1）从实际出发，因地制宜按照地域气候、土壤、水文、地形等生态条件及城市经济发展水平、规模等条件，综合考虑城市绿化的发展方向与步骤。
（2）综合考虑，统筹安排，在维护现有绿地基础上推动城市普遍绿化，与规划、建设部门相协调，使绿化建设与工业布局、居住区规划及公共建筑分布等城建工作有条不紊地稳步推进。
（3）均衡分布，建设完整的园林绿地系统。公共绿地分布要符合点、面结合的特征。以面为主、点线穿插，使各类绿地组合为完整的系统，使园林绿地的生态效益与景观功能得到最大发挥。
（4）城市园林绿化管理应当严格执行城市规划设计程序，包括：初步设计出含人均公共绿地、防护林带、绿化覆盖率等在内的城市园林绿化系统；依据城市环境整治目标逐项计算出新增绿地面积；汇同相关主管部门编制出科学的绿化规划；立足当前，放眼未来，从城市建设的宏观视角科学绘制出城市园林绿化现状图，近、远期园林绿化规划图与设想图。
5、广泛发动群众，全民化实现园林绿化管理
园林绿化工作涉及面广、细节要素众多，要求相关部门使用多种方式、借助多种途径，以宣传、指导和教育的方式发挥社会各界的潜力，培养起人人爱环境、争创绿化城的习惯和意识，使得城市园林绿化管理工作受到全社会的支持和拥护，将绿化工作深入人心。
结束语
园林绿化管理是一项经常性的工作，只有根据实际情况处理好城市园林绿化建设中存在的问题，坚持改革、强化管理、因地制宜，不断的完善，真正地将城市园林绿化管理工作提高到新的水平。
参考文献：
[1]陈宝琴.浅谈园林绿化管理所面临的的问题及其对策[J].现代园艺，2012（20）
园林绿化管理论文范文5
董事局各位董事：
依据董事局股东大会工作报告、《集团经营管理责任书》目标任务以及集团董事局决议、决定的要求，我代表______物业管理有限公司向董事局报告工作，请予审议。
年度工作回顾
沧海云帆，长风破浪。当___保安队伍伴随着新年的脚步雄赳赳、气昂昂亮身于___市委、市政府大院时，___物业举司上下无不振奋。这是___物业继2005年1月首度接管洪江市行政中心、年1月接管中方县行政中心后，又一次在这辞旧迎新的美好时刻，为过去的一年写下的浓墨重彩的一笔，为___在新的一年里的工作开启了美妙之局。年是___长足进步的一年，迅猛发展的一年。过去的一年，___物业上下齐心，团结拼搏，默默奉献，认真执行集团董事局的各项战略决笫，着力提升服务质量，进一步强化企业品牌，真抓实干，实现了企业既定的发展目标，全年完成变现收入（略去）万元，为年计划的（略去）；实现考核盈余（略去）万元，为年计划的（略去）%；实现综合收费率（略去）%；水电损耗率控制在（略去）%以内；实现全年无重大安全事故；世纪花园实现湖南省“省级绿色社区”既定目标。___物业已经初步发展成为具有一定综合势力、行业口碑良好、团队优秀善战的湖南西部地区的产业集群。
回顾一年工作，我们着重抓了以下工作：
一、着力提升服务质量，企业品牌进一步成熟
年，___物业在服务集团大局的同时，充分发挥自身品牌优势，精心营造市场、打造市场，先后接管了中方县行政中心、中方县国土局、市电力公司、市地税局、市中级人民法院、洪江市开元小区、市建设银行等社会物业的特约服务和专项服务，为企业创收120余万元。
服务质量是品牌建设的基础和生命之源。年初，___物业明确提出了“打基础、抓基层、苦练基本功”的服务质量方针和“接一个项目、创一个品牌、树一个形象、拓一片市场”的品牌发展战略。
（一）、保安整体素质增强，安全防范有力。针对保安曾在值勤过程中屡屡出现执勤行为过激的现象，公司专门制定了《保安职业操守手册》，并于6月下旬组织全体保安进行了职业操守考试。公司还选派优秀保安人员参加全市安全重点单位的内保工作培训和鹤城区安全消防知识培训。经过半年的精心准备，首届保安职业技能大比武于9月中旬在世纪花园隆重举行，12月上旬公司又组织了一次空前规模的保安内务检查评比活动。通过炼兵习武，有效地促进了员工的精神风貌、军事技能、服务意识和质量标杆的提升。也涌现了一大批专业技能强、思想素质过硬的优秀员工。一年来，___保安先后抓获各类盗窃、抢劫人员20余人次，为建设和诣小区维护业利益作出了贡献。特别是___物业靖州事业部飞山新城保安员禹文彬同志，面对穷凶极恶的持刀劫匪，脸不改色心不跳，以其过硬的军事技能与劫犯展开英勇搏斗，最终将两名劫匪制服并扭送当地公安机关，保护了他人的生命财产。禹文彬同志赢得了靖州县人民政府和社会的高度赞誉，靖州县人民政府还特地在湖南《潇湘晨报》发稿宣传。禹文彬同志的壮举彰显了___物业的精神品格，为___物业的品牌建设贴了金加了彩。
（二）、诉求服务进一步规范，服务效率有了提高。全年接待诉求1980起，其中，世纪花园事业部1076起，湖天一色事业部356起，河西事业部251起，靖州事业部294起，已处理1906起，正在处理74起，诉求处理率达到96.26%。
诉求处理及时快捷与否，关乎物业服务质量和企业品牌形象，它最能赢得业主的认可，也最能激发业主的不满情绪。今年，___物业尤其重视诉求服务效率和服务质量。先后完善、修订了诉求服务管理规定和诉求服务受理程序，突出诉求服务效率和质量的监督管理。从维护人员敲门入户到穿一次性鞋套，佩带工作牌等服务细节进行了规范，使业主满意度明显提升。年入夏以来，___物业迎来了空前的装修高峰期，仅湖天一色小区装修户就达到310余户。___在坚持与业主、装修单位签订装修管理服务协议的同时，推行楼管员定区划片责任制，规定楼管员每天入户现场巡视签到，确保业主的装修活动基本规范，违规装修得到及纠正。欣慰的是去年来___物业未出现一起因违规装修而引起的安全事故和重大投诉。
（三）、温馨服务深得人心。去年8月，酷暑难当，而担负城区主要供水任务的市二水厂因供水泵房发生水锤事故造成全市停水，___物业组织全体员工夜以继日的为辖区业主免费运送生活用水，帮助辖区业主战水荒、度难关，把人文关怀、企业品牌送进了业主心田。
中方行政中心接管时，正逢大年三十来临，人们正忙于团聚过年，而我们的员工却在天寒地冻、在保洁任务十分艰巨、人员严重不足、时间非常紧迫的情况下，不分昼夜、不知饥寒、不觉困苦，硬是把___的工作标准干出来了，把___的形象树立起来了，把___的品牌打出来了。大年初一，当中方县领导看望我司中方事业部的员工时，高度评价，赞不绝口。开年之后，行政中心寄来了热情洋溢的感谢信。
一年来，中方事业部的保安、保洁先后拾到手机6台、各类有效证件及银行卡20余张、钱包2个,人民币数千元。中方事业部员工兢兢业业的工作作风、拾金不昧的高尚品德和奋发向上、积极进取的敬业精神，充分展现了___人的精神风范，受到了中方县各级领导和干部的一致好评，为此中方县人民政府特意为___物业中方事业部制作了3期电视新闻片，先后在___电视台进行了报道。
二、积极应对市场，卖场物业竞争力进一步提升。
年，针对河西武陵城家居广场二楼油漆经销商规模小、数量少、商家经营疲软，橱柜、集成吊顶、门业商户生意红火，而对商铺需求不断扩大的状况，___物业及时调整思路，不误时机地组织、动员油漆经销商退出二楼卖场。通过商场业态的调整体，使重新整合后的商场人气旺盛，商家稳定。河西事业部的员工在日常工作中，敏于观察，勤于思考，在解决二楼通道问题上充分听取经销商的意见，果断提出了新开楼梯的建议，把原本的边角死巷变成了黄金旺铺，从而使广场自营的二楼商铺出租率达到100%。去年上半年以来，随着___福兴数码广场的建设进度，加速了我银河电脑城的经销商不稳定情绪的蔓延，其冲击态势咄咄逼人。在这非常时期，我们除了密切关注其招商动态外，千方百计收集信息，及时与电脑城的经销商们互通有无，果断采取应对措施，在迅速完成地下一层仓库改造工程的同时，先后三次组织召开了经销商（业主）座谈会，以求共识，共商大是，为银河电脑城的稳定与发展做了我们应该作的工作。目前，电脑城的部分改造项目已进入实质性建设过程，经销商基本稳定，卖场稳步经营。
三、大力推进事业部制，服务效率明显提高。
___物业点多、线长、面广，服务和管理的类型以住宅区为主，兼容商厦、学校、写字楼，其服务的内容除了常规服务外还涉及到银行票据的稽核稽查。如何提高服务、管理效率除了员工服务意识、服务技能、敬业精神外，还应该有一个促进服务的好体制、改善服务的好机制。年，___物业推行了统一领导、分级管理，目标考核、工效挂钩事业部制。按照就近、兼顾、均等原则，组建了6个事业部，把日常经营管理权与管理决策权进行分离。公司总部与各事业部签订了年度经营管理责任书。企业推行事业部制，既增强了员工的经营创利意识，又提高了员工的成本控制能力，各事业部更加注重使用人力资源，主动开源节流。如：去年各事业部先后组织员工自己动手维护保养物业区内的基础设施，一改过去凡事就外请劳务的做法。湖天一色事业部仅建筑垃圾清运一项就节省2万余元。企业事业部制还训练了一批管理骨干。如：洪江事业部的黄德明、中方事业部的刘送长、法院项目部宋先求等，他们均能独立开展事业部的日常管理工作，把服务做得有声有色。
四、物业管理理论和社区文化建设取得新成绩。
为进一步探讨物业管理理论，提高从业人员物业管理理论水平，___积极组织员工撰写物业论文，并参加全省房协专委会举办的年度湖南省物业管理论文评选活动。我司员工崔世荣撰写的《关于业主委员会运作问题的思考》、欧秀莲撰写的《物业管理企业打造优秀品牌的几点认识》被评为省级优秀论文。这是___物业组织员工首次参加省级优秀论文评选活动并获殊荣。几年来，___物业坚持创建工作不松手。年，世纪花园又获省级“绿色社区”称号，是湖南西部地区目前唯一获此殊荣的住宅小区。在全省“爱国卫生周”活动检查评比中，世纪花园小区荣获优秀单位。___物业在社区文化建设上特别注重与业主的互动交流，旨在营造和诣氛围。譬如由___与业主联合演出的《拥军秧歌》参加集团庆“七一”文艺节目深得广大业主的好评。一年来，___物业还以集团大局为己任，力争在服务集团多作贡献，坚持不懈地常年协助房产做好交验房工作，譬如湖天一色三期工程共335套房子，因未达到交付条件，尽管前后进行了两次集中交房，但交房率不高。为了确保集团利益，湖天一色事业部全体员工在业主们的一片责备声中忍辱负重、默默工作，使三期工程交房稳定有序，现已交房266套，交房率达到79.4%；协助集团完成了___特色农产品交易会的保卫、保洁工作；完成了洪江武陵城国际大厦开盘、冷水江武陵城国际超市开业、金滩春天材料商阻工事件的值勤任务。
当前存在的问题：
一年来，___物业虽然取得了一定的成绩，但服务和管理中仍存在着不少困难和问题。主要表现在：
1、物业服务还很粗放，精细化服务不够，执行标准不严谨，很多不经意的细节被忽略；延伸服务难有起色，尽管偿试了话费代缴、蒸汽洗车、家庭保洁、游泳训练等家政延伸服务，却没有达到预期的效果，经济效益不理想，有待进一步探讨、完善。
2、保安“荒”已成困扰企业发展的新问题。按照现代企业员工年流动率不得超过1.5%的标准比照，年度在册保安总人数为143人，全年流动了68人，流动率为47.5%，远远高出现代企业员工流动比的标准，同时也大大超过同年度全国员工流动率21.7%的流动水平。究其原因，既有薪资待遇远赶不上物价上涨的速度，也有保安需求结构不合理的因素，致使保安难招，招来难管，管严难留，保安队伍不稳定的矛盾日益突出。
3、小区车辆停放和管理成难点和焦点，业主不满情绪逐步显露，刮车现象日趋增多，纠纷增多。
4、员工学习还很封闭，没有机会走出去见识学习，开阔视野，使物业管理和服务上缺乏创新和活力。
5、员工的绩效考核体系尚待进一步科学量化，员工苦乐不均现象还很突出，总部、事业部显现人员过剩迹象，员工瘦身势在必行。
6、部分物业的设施设备质量不佳，更新改造跟不上，维护成本难以有效控制，直接影响业主对我司服务的满意度，增加了我司的工作难度。
7、因规模或大局原因，个别事业部出现经营困难，亏损加剧。
对于这些问题，我们将高度重视，清醒认识，并在今后的工作中努力加以解决。
年的工作构想：
年是“”的第二年，是___物业乘势而上、加快发展的关键一年，我们努力的方向是实现“四个确保”：一是企业的营业收入保六争七，即：变现收入确保（略去）万争取完成（略去）万；二是确保（略去）%以上的资产回报率；三是确保综合收费率（略去）%以上；四是确保全年无重大安全事故。完成上述目标的基本措施是：
1、进一步完善企业的事业部制，重新构建事业部“责、权、利”体系，以事业部为基本核算单位，独立核算，自负盈亏。各事业部不允许出现新的亏损。
2、继续推行品牌建设不动摇，一是抓“省级”示范项目的创建工作；二是推进全面质量管理，在服务的行为、标准、程序上加以规范，在服务的细节上下功夫，努力打造湖南西部地区物业管理行业的第一品牌。
3、加大成本管理的力度，制订和完善各事业部成本管理制度，重新设计办公用品、低质易耗品的使用标准，进一步健全物品采购、保管、领发、回收各个环节的管理规定；严格履行物业维护维修填单报批程序和二次返修的惩处制度，确保经营成本有所下降。
4、改进员工培训方式，在有效利用周集体学习的同时，积极鼓励员工通过自学考取物业管理的相关资质，促进员工专业理论知识的提高。在适当的时候与国内优秀的物业管理企业建立培训学习基地，选派优秀员工挂职培训。
5、切实稳定好保安队伍。保安队伍是___物业非常重要的一个群体，他们的状况如何将直接关系到___物业的生存与发展，为此，稳定保安队伍，我们必须在解决保安人员的薪水待遇上做点实事。在已经实行保安人员司龄工资加特勤补助的基础上，今年，我们将分步骤的推行12小时工作制，增设仪岗特岗补助，隐形增长保安薪金福利待遇。
6、加大物业盘活存量，实施重点项目“突围”战略。今年，我们将重点突围河西武陵城广场三楼招商、银河电脑城顶楼轻质仓储改造工程。
7、实施延伸服务有新的突破。今年，我们将开发计算机、网络等项目的家教培训和维护维修业务，以满足小区业主不断增长的服务需求。
同志们：展望未来，信心百倍，新的一年充满了希望，让我们抢抓中部地区崛起，西部地区大开发的历史机遇，在集团董局的坚强领导下，团结拼搏、有为有位、以优异成绩向集团成立十五周年献礼！
2.小区物业管理处工作总结
一年来，在房产处各级组织和领导的关心和帮助下，在各兄弟单位的理解和支持下，长新小区物业管理处经营班子和全体员工经过不懈的努力，实现了年初预定的目标。现将长新小区物业管理处年各项工作总结如下：
一、经营管理情况
1、完善各项规章制度，建立内部管理机制，管理处经营班子始终把提高物业服务水平、扩大服务范围、由内部服务逐步走向外部服务、争取从市场中获取效益当做今后可持续性发展的必由之路。而要实现这一目标，优质服务是根本的基础所在，为此，我们本着实事求是的原则建立了一系列适应市场经济发展需要和公司发展需要的一系列规章制度，并加大检查落实力度，使各项工作有计划、有方法、有依据、有目的的稳步展开；同时，坚持“以人为本，诚信服务”的原则，改善服务态度，提高服务质量，“想业主之所想，急业主之所急”，各类服务人员认真履行职责，恪尽职守，热情主动，文明礼貌，公正廉洁，及时处理业主报修及投诉等事项，维护业主的合法权益。针对沉陷区业户的特殊情况，制定了一系列服务办法，坚持按照全市最低物业费标准0.2元/㎡/月向住户收取费用，并且物业服务费用收支情况公开。对于不在物业管理范围内的维修工作，施工单位维修不到位的，管理处也都无偿给予及时修缮，物业报修电话公开。管理处严格按照物业服务合同约定的内容向业主提供服务，规范物业服务收费，提供质价相符的服务，杜绝“收费不规范、承诺不兑现、服务不到位”等现象,提高行业诚信度。
二、物业管理费用收取情况
管理处上下团结务实，服务意识显著提高，物业公司只有不断提高服务质量，才能最大限度的满足商户和业主的需求，才能稳步提升物业收入，树立良好的企业形象。通过管理处全体员工的汗水浇灌，长新小区上半年的工作扎实而富有成效，年度共收取物业管理费用二十六万余元，其中长新小区二期住宅的物业费收取率超过70％，网点的物业费收取率也超过了50％，物业管理人员深入到每家每户，认真听取住户的意见与建议，积极采纳并完善。
三、具体维修工作情况
在小区的基本建设及维护方面，管理处维修班积极响应管理处领导和公司的指导方针，努力地把每一项任务完成，认真地对待临时出现的问题。在即将过去的这一年里，管理处办公室的报修电话每天接连不断，然而，维修班的同志们始终怀着一颗火热的心，没有因为休假而停下手中的工作，也没有因为天气炎热而延误工作进程，大家不分上班还是下班，不论白天还是黑夜，都是尽早赶到现场并认真完成。在工作中，他们无论多脏多累，干到多晚，却毫无怨言。一年来，维修班处理各类维修共计2000余项，保证了小区业户有一个舒适安全的生活的环境。
年是公司快速发展、硕果累累的一年，无论是经营效益还是企业品牌，都充分得到社会、市场、业户的认可，公司领导也因为他们卓越的贡献得到社会的高度评价。作为元丰物业的员工，我们深感自豪和信心，当然我们也倍感压力，那就是公司快速发展对管理处的要求、公司品牌对物业管理服务品牌的品质要求。
新的目标、新的任务、新的挑战。面对机遇和挑战,我们有理由相信在公司的支持、关爱、帮助下，通过全体员工的精诚努力，协同奋进，开拓进取，元丰物业长新小区管理处未来发展前程似锦，在跟随公司发展的同时元丰物业管理公司以及公司全体员工将得到更大的发展，实现公司和员工价值的最大化，实现公司经济和员工事业的可持续性发展。
3.物业管理处述职报告
请允许我在此向各位汇报年度___管理处工作情况。我处在公司领导及各部门的支持与帮助、同事的齐心协力的奋斗下，按照公司的要求、部署，较好地完成了部门的职能工作。通过一年来的学习与工作，工作模式上有了新的突破，工作方式有了较大的改变，现将___管理处一年来的工作情况总结如下：
一、管理处的日常管理工作。
自公司进行“三定”和分管理处，形成各施其职，各负其责后，对我处来说是一个全新的工作领域。___管理处是公司住宅小区物业服务形象的一个重要窗口部门，是总经理室领导下的一个日常维护、管理、服务机构，推动各项工作朝着公司既定目标前进的一保障部门。管理处的工作主要有日常投诉处理、收费租赁、基础设施设备维修维护、环境卫生、绿化养护、水电维护、安全保卫。有文稿处理、档案管理、文稿报批转、会议安排、学习培训、上级部门检查及外来单位参观、指导的迎来送往等。面对繁杂琐碎的大量事务性工作，强化工作意识，注意加快工作节奏，提高工作效率，冷静办理各项事务，力求周全、准确、适度，避免疏漏和差错，至今基本做到了事事有着落。
二、日常投诉处理维护工作
1、处理投诉方面。全年共接待处理投诉1432起，已处理完成1420起，正在处理12起，处理率达99%。其中水电投诉报修647起，房屋维修491起，防盗门及单元门报修130起，投诉164起。
全年投诉主要集中在1、2、10、16#楼顶层住户房屋漏水，2、7#楼业主对3#楼工地施工噪音扰民的投诉，14#楼业主对酒店客房晚上的麻将和屋面没有屋顶花园的投诉。16、17#楼业主对酒店的油烟、噪音，18#楼对幼儿园噪音、厨房的油烟投诉。其中大多已处理好，但18#楼的业主反映幼儿园的油烟、噪音依然存在，经过与幼儿园负责人协调后，将厨房改移位后，已得到明显的改善。
2、收费工作工作。全年收费工作完成得较好，除了小部分业主有原因拒交费用以及空置物业外，应收的各项费用都已收回。租赁工作也按质按量地完成，能最大限度地利用资源，尽量盘活资金，为公司创收。
3、日常维护。今年按照公司年初公司制定的工作计划，顺利地完成___、新兴苑、翠竹苑、香洲苑、大本营等基础设备设施的维护保养和环境卫生、绿化养护工作。
4、环境卫生。在维护园林绿化、清洁卫生方面，不断地完善、改变管理方法，尽量地做到园林绿化完好、清洁卫生整洁，全年辖区内未出现绿化虫害、花草树木未出现死亡和疫情现象，给辖区住户营造了一个舒适、温馨的家园。年，我处为公司获得了鹤城区爱卫先进单位称号。
5、水电维护。主要对辖区内的___、香洲苑、新兴苑、翠竹苑、集团公司总部、湖天花园、生资仓库等35栋房屋的水电维护及日常管理工作；全年水电月平均损耗率分别在2.2---2.8%，严格控制在允许范围内；辖区的4个配电房，5台电梯，两台高层加压泵及消防一体的配套设施运作正常，无安全事故发生。
6、装修管理。按照年初的工作部署和计划，今年装修管理工作已逐步进入正规轨道，实施了公司统一编制新的装修服务协议及管理规定，合理的堵住以前未完善的装修管理漏洞，并实行每日必须到装修户现场巡视登记制，做到发现问题及时及时处理，违规装修现象已明显减少、下降，未出现因违规而引起的安全事故和大的投诉。
7、安全管理。今年安全工作总体较好，辖区未发生消防、抢劫事故。但在下半年___发生一起小轿车被盗事件，所幸已得到破案，追回被盗车辆。故在安全工作方面不得有半点疏忽、麻痹和侥幸思想，应在对外来人员、车辆的出入管理多下功夫，避免类似或更为严重的事故发生。
三、加强学习，提高业务水平
由于感到本部门的担子分量，而处室部分员工的学识、能力和阅历与各任职有一定的距离，所以总不敢掉以轻心，要求各员工加强在专业知识方面，多向书本学习、向周围的领导学习，向同事学习，这样下来明显感觉到今年有了一定的进步。经过大家的不断学习、不断积累经验、知识，均已具备了一定的工作基础，各自能够地处理日常工作中出现的各类问题，在组织管理能力、综合分析能力、协调办事能力和文字言语表达能力等方面，经过一年的锻炼都有了较大的提高，保证了各岗位各项工作的正常运行，能够以正确的态度对待各项工作任务，热爱本职工作，认真努力贯彻到实际工作中去。积极提高自身各项业务素质，争取工作的主动性，具备较强的专业心，责任心，努力提高工作效率和工作质量。
四、存在的问题和今后努力方向
一年来，我处员工能爱岗敬业、创造性地开展工作，取得了一些成绩，但也存在一些问题和不足，主要表现在：第一，管理处多数员工非物业专业人员，许多工作都是边干边摸索，以致有时工作起来不能游刃有余，工作效率有待进一步提高；第二，有些工作还不够过细，一些工作协调不是十分到位；第三，相关的专业理论水平还不太适应公司工作的要求；第四，___车辆不断增多，小区路面都停满了车辆，给行人、车辆通行存在很大的安全隐患，主要是中心地下停车场渗漏水严重，共有125个车位，其中有53个车位漏水，故车主不愿将车停放进去；第五，大本营、新兴苑、翠竹苑水电亏损严重，主要原因是管线表老化、锈蚀、日常盘查、巡视管理不严谨，造成偷、漏、跑、冒、滴现象严重；第六，现阶段，我处所辖物业基础设备设施已有很多快过保质保修期，所发生的费用现均为物业、房产、工程公司所承担；第七，目前，我处所辖的翠竹苑、新兴苑物业管理成本较高，存在亏损，主要是物业规模小，投入人力、物力相对较大。此类物业也是公司面临的一个效益增长在的障碍，不利于公司发展。
