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银行贷款评估报告范文1
关键词：房地产评估；金融风险；商业银行
近年来，随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟,房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。
一、中国房地产评估防范金融风险的现状分析
中国的房地产评估行业还属于一个年轻的行业，各方面体制还不完善，评估理论和评估方法同西方发达国家相比还显得陈旧。
为进一步防范房地产信贷风险，国务院、人民银行及银监会等部门于2003年先后出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、《国务院关于严格控制固定资产投资规模的通知》、《银监会关于银行房地产贷款风险管理指引》等一系列文件来规范房地产贷款市场。这些规定对于规范抵押评估行为、指导房地产估价师的抵押评估工作，产生了深远的影响。
二、中国房地产评估防范金融风险存在的问题
（一）对抵押物价值过高评估
一般认为，评估偏差率超过20%即为评估重大差异，而这部分业务量竟然占到了已审核业务总量的52%。在银行发放的这部分抵押贷款中，很大一部分贷款无法被抵押品实际价值所覆盖，抵押品从一发出就不足值，这将给银行贷款带来极大的风险。
（二）不能准确把握抵押物隐含的风险
这一方面主要是由于评估师或评估机构对房地产抵押贷款评估认识不够深刻、评估业务执行不够细致所造成的。例如在评估时忽视房地产的变现能力评估，忽视房地产产权存在瑕疵造成的风险，忽视制约抵押物价值的其他因素等等。抵押贷款评估是为了确定到期不能偿还而需要强制出售时该房地产的价值能够达到的数额，即保障抵押贷款清偿的安全性。
（三）忽视抵押贷款项目的可行性评估
房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。当第一还款来源出现问题时，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。从这一意义上出发，房地产抵押物本身在降低贷款风险，减少贷款损失方面发挥着重要作用。因此，大部分银行及评估机构把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而忽视了对借款人的偿付能力进行分析。事实上，无论采取何种贷款方式，借款人第一还款来源才是至关重要的，第二还款来源只是起必要的补充作用。而且在制度层面上，抵押房地产的价值受到一系列因素的影响，很难确定，拖欠时间越长，资不抵债的可能性越大；在操作层面上，现行评估方法及评估人员的主观因素往往导致了抵押评估值的虚高。大量事实证明，当第一还款来源出现问题时，银行对第二还款来源的追偿往往是艰难的，而且也很难通过处置抵押物来填补贷出资金的空缺。银行大量不良金融资产也多源于此[1]。
（四）评估机构在房地产抵押贷款业务中处境尴尬
在房地产抵押贷款业务中，银行、评估机构和贷款客户三者缺一不可，但三者的关系却非常微妙，既相互依赖、相互制约，又相互利用、相互不信任。
三者的关系中，银行在贷款前处于最有利的地位。房地产市场的繁荣为银行抵押贷款的发放提供了选择的余地，因此银行需要评估机构对贷款客户进行审查和监督，以此保证自身资金的安全性。评估机构作为促成银行和客户联姻的纽带，其作用是很重要的，但在实际中，评估机构往往处于一个很尴尬的位置，一方面，要尽量满足客户所提出的种种要求，因为客户是评估报告的买方；另一方面，要兼顾银行的利益，因为评估报告要经过银行的审查，不合格的评估报告会被银行拒绝，这也可能造成银行对该评估机构的封杀。
银行、评估中介和贷款客户三者博弈虽不是主流，但却是业内公开的秘密，产生的原因主要是由于制度和体制方面的因素，但是这种局面却使评估中介失去了其原有的公正性和独立性的特点，同时也加大了银行的系统风险[2]。
（五）评估师队伍素质参差不齐
在抵押评估事务中，评估师出具的抵押评估报告是银行给贷款方提供贷款额度的重要依据，银行在评估值的基础上按一定的比率向贷款方提供贷款，因而评估师或评估机构应该对贷款负有相当的责任。但是在实际操作中，评估师或评估机构的权利和义务是不对等的。一旦贷款方违约，银行收回抵押物并对其进行依法拍卖时，银行可能会因为评估值和拍卖金额相差太远而遭受巨大经济损失，然而评估师或评估机构并不会承担相应的责任，银行一般也不会把评估机构告上法庭。
（六）制度建设落后，行业规范缺乏约束性
虽然房地产评估行业随着房地产业的繁荣得到了快速的发展，但仍处于发展的初级阶段，很多房地产评估机构是近几年由原来的政府房地产评估机构脱钩改制而来，它们与政府部门还存在着千丝万缕的关系，这也使得它们能够通过政府关系去垄断市场，而不是通过正常的市场竞争去获得业务；有的机构实力不强，评估人员素质有待提高；有的机构在执业过程中不遵守房地产评估的技术规范和职业道德，迎合委托方的不正当要求，搞虚假评估，不顾诚信准则，“高估”、“低估”，损害评估的真实性，侵害公共或部分人的利益，这样，若实现债权时处置抵押房地产，银行就要受经济损失。总的说来，房地产评估在操作层面的问题很大程度上也来自评估制度的不完善和市场的不成熟。
三、完善房地产评估防范房地产金融风险的措施
（一）评估理论和评估方法方面
1.借鉴国外的评估理论和方法
中国由于在评估理论和方法研究上的滞后，在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估，未能把借款人收益、贷款比率、贷款利率、贷款年限等抵押贷款中的各项基本要素纳入评估过程的计算分析中，忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化，缺乏科学依据，主观性大。
2.对现有评估方法进行创新和完善
在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系，因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年，而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化，若这时候对抵押房地产进行处置，抵押物的现值与评估价值就会存在相当的差异。
（二）评估师队伍建设方面
1.严格评估师行业准入
日本的房地产评估行业对评估师的选拔是非常严格的，评估师必须要通过单个层次的严格考试，并且考试的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率为40%左右，完成全部考试过程至少要用五年的时间。从1964年实施考试制度到1995年的31年间，通过全部考试并在日本国土厅登记的不动产评估师仅有5298人。而中国从1995年实施考试制度以来，到2002年通过考试的人数竟然有20000多[2]。
2.加强评估人员对银行抵押贷款业务的认知
评估人员对银行抵押贷款安全性负有的责任决定了评估人员除了掌握评估理论和方法，还必须对银行抵押贷款业务有足够深的了解，一般来说包括还款计划、权利义务以及有关手续及费用等三项内容。（三）评估行业主管部门和行业协会方面
1.评估行业主管部门最重要的责任就是制定和完善房地产评估相关制度
随着房地产抵押贷款规模的不断扩大，专业评估机构的抵押评估量也迅速增加。据统计，专业评估机构抵押评估业务量已占日常业务量的60%以上，评估机构和评估师在抵押评估中负有重大的社会责任。但是许多评估机构服务质量低劣，出具不负责任的评估报告，其重要原因就在于评估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地产评估相关制度成为评估行业主管部门最重要的任务。
2.加强评估行业协会的统一建设
虽然房地产评估师有自己的行业协会——房地产评估师学会，但就整个房地产评估市场来说，却是由建设部、国土资源部和财政部分头实施管理，相应的房地产评估师学会、土地评估师学会和注册会计师学会各行其政，多头管理，从而使评估标准难以统一，使中国评估理论和评估方法难以与国际接轨。由于各部门的评估标准和评估程序不统一，这样就容易造成对同一标的物的评估结果差异较大，使得房地产评估的权威性弱化。因此当前重要任务之一就是加强行业协会的统一建设。
3.杜绝行业垄断行为,提倡公平竞争,切实保证机构的独立性
当前的房地产评估市场中，相当一部分评估机构是由当初的政府机构脱钩改制成立的，这些评估机构在完成股份制改革后仍然与原单位保持暧昧的关系，通过这层关系评估机构能够相对容易的获得评估业务，甚至垄断市场。评估行业主管部门和行业协会应该尽快通过完善制度，杜绝行业垄断，提倡公平竞争，促进行业主管部门、行业协会和评估机构等有关各方的良性互动。此外评估行业管理部门和行业管理协会方面还可以通过建立地区统一的房地产市场信息数据库来为行业的健康发展提供有效服务。
（四）银行抵押贷款估价管理方面
1.加强对抵押评估报告以及出具报告相关评估机构的审核
中国的银行对抵押物的评估价值尚未建立有效的审核制度，对评估结论的内涵和价值定义缺乏充分的了解和分析。因此，对不恰当的评估报告难以作出正确的判断，有时只能简单的依照评估值打个折扣。
2.合理选择评估机构，共享评估机构质量保证资源
评估机构质量保证体系是在评估机构内部为减少面临的风险设置的一系列保证评估质量的组织模式。银行在房地产贷款过程中，有必要了解和拥有评估机构质量保证体系的完整资料信息，指定资质高、信誉好、服务水平好的评估机构，并与评估行业实现资源共享，为防范风险创造条件[4]。
参考文献：
[1]陈平.房地产评估能有效防范金融风险[J].中国房地产金融：开发与经营，2006，（6）.
[2]李勇，张伟，陈灿平.房地产估价与房地产金融风险[J].西南民族大学学报：人文社科版，2005，（3）.
银行贷款评估报告范文2
关键词：抵押资产；价值评估；回归分析
抵押物品的评估属于资产评估的范畴，资产评估是一个信息系统，评估信息的质量特征就是指明（或规范）什么样的信息才是有用的，其中的相关性和可靠性作为两个主要质量特征已被广为接受和认可。因此，为了提高评估报告的决策有用性，报告不仅要清晰、明确披露任何直接、影响评估的重大假设或限制条件，并指明其对价值的影响，还应包含足够的信息，使期望获得评估报告或依赖评估报告的人能正确理解评估报告。第三人对某项评估的使用应根据该评估业务所明确的目的和期望用途，包括假设和限制条件。书面评估报告中，这种披露须与受其影响的意见或结论说明联系起来。因此提出对抵押资产价值的评估的两种方法：即期价值修正法和到期价估算法。
一、即期价值修正法和到期价值估计法
（一）即期价值修正法
运用持续使用前提，使用市价法、重置成本法或收益现值法确定其即期价值（R），并考虑清算的可能性（P）与清算过程的损耗率（L）。其中P根据企业的赢利能力、偿债能力、流动比率等综合性指标进行确定，损耗率L根据清算过程中的税费等确定。资产权利的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应发生变化，其中影响损耗的因素分别为C（实体性贬值），M（功能性贬值），N（经济性贬值）。
其计算模型为抵押资产价值评估值Y=α*1-f（C，M，N）*R/r
其中，α：清算行为固定系数；f（C，M，N）：由这些因素确定的损耗率；r=1/1-P。
（二）到期价值估算法
其基本思路是：首先求出持续使用前提下的评估值（R）；其次对委估资产以强制变现为目的的变卖条件和权利状况进行分析，找出其与公平市场交易条件的差异，并进行量化，从而测算和评定委托评估资产的快速变现系数（β）；最后由在用条件下的评估值和快速变现系数得出委托评估资产的清算和强制变现价值。
其计算模型为抵押资产价值评估值Y=V（S，T）*R
S：影响评估值的外部变量（如市场因素）；T：影响评估值的内部变量（如资产质量因素）。
β=V（S，T）：解释变量系数（变量S，变量T）
最后，通过经验数据确定两种方法得出的评估值应占的比重，得到最终的评估值。假设以即期价值修正法得到的资产评估值为X1，其所占比重为Y1，到期价值估算法得到的资产评估值为X2，其比重为Y2Y1+Y2=100%。即评估值=X1Y1+X2Y2
二、运用SPSS软件进行回归分析
广东省某资产管理公司的即期评估价值、到期评估价值、贷款数额和实际回收额的数据（如表1）：
以贷款差额为因变量以即期评估价值X1、到期评估价值X2为影响因素，利用统计软件SPSS经过回归分析得到以下方程：
贷款差额=12.809+0.684*X1+（-0.656）*X2，R2=0.996Radj=0.995
（0.516）（38.344）（-10.973）
其中，F统计量的P值为0，在0.05水平上通过显著性检验。
从方程中我们可以推出以下几点：（1）即期评估价值X1的相关系数为0.684，大于零。说明X1越大，贷款差额越大，即银行的损失越大。（2）到期评估价值X2的相关系数为-0.656，小于零。说明X2越大，贷款差额越小，即银行的损失越小。（3）为了合理确定抵押资产的评估值，评估师要充分认识抵押资产的价值特性、影响其价值的有关因素及银行特定的处置方案与其内在的价值因素关系，确定恰当的变现系数，使用即期价值修正法和到期价值估算法计算评估值，为银行贷款提供决策依据。
三、小结
通过引入统计方法，在抵押资产评估中确定即期修正值和到期价值的系数时，对传统的仅凭经验确定系数的方法中，引入定量的分析方法，使得这种方法更有说服力，这是统计方法在抵押资产评估中的一个发展。
参考文献:
[1]马庆国.管理统计——数据获取、统计原理、SPSS工具与应用研究[J].北京:科学教育出版社，2002，(8).
[2]石玉珍.浅议抵押贷款资产评估[J].审计理论与实践，2002，(9).
[3]王生龙.关于抵押贷款评估有关问题的探讨[J].中国资产评估，2003，(1).
银行贷款评估报告范文3
关键词：信贷经营管理；风险评估；评估机制
中图分类号：F830.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）12-0-01
银行信贷管理是指商业银行如何配置信贷资金，才有利于发展经济并增加自身盈利的决策活动。其内容包括：管理信贷关系；管理贷款规模和贷款结构；管理贷款风险，提高贷款经济效益；建立合理的利率体系，正确贯彻利率政策；改进结算服务，加强结算管理。
而商业银行与一般工商企业的最大不同在于商业银行是利用客户的存款和其他借入款作为主要的营运资金进行经营。我国是市场经济不完善的国家，商业银行的公司治理尚不完善、盈利产品有限、利润来源过度集中，从而造成抗风险能力较弱。中国银行业虽然自1994年金融改革后便将商业银行与政策性银行分开，但整体改革滞后应是不争的事实。可以说加强商业银行的信贷经营管理迫在眉睫。本文针对商业银行信贷经营管理存在的问题进行分析，并提出自己建议，希望对完善我国商业银行信贷经营管理有所帮助。
一、商业银行信贷经营管理存在的问题
（一）贷前调查工作存在的风险
1.评估人员专业人员力量不足。项目评估主要是对项目风险的评估，这就要求商业银行不仅要拥有众多对各个行业、各个地区情况非常熟悉的专业评估人员，而且商业银行既没有充足的熟悉各行各业情况的专业力量，也缺乏对行业、地区信息的积累，导致目前信贷项目评估效率低下，影响了评估报告的科学性和客观性。
2.对客户风险的评价重视不够。对客户风险的评价主要包括：信息风险、财务风险、经营风险。但是有的时候，商业银行往往觉得有项目评估报告就够了，使得审批人员无法迅速作出准确的判断，贻误信贷决策时机，并容易造成信贷决策失误。
3.评估工作不全面。其一，无论是评估报告，还是客户评价报告，都没有对该项目所在行业、地区的贷款风险进行明确的评价。其二，对担保等第二还款来源的评估无人尽责。而目前商业银行贷款担保还存在着许多问题，在评估阶段的具体表现为：（1）对保证单位的评估不全面。无论是项目评估报告，还是客户风险评价报告，都没有对保证单位的保证意愿、资格、能力做出全面真实的反映。（2）对抵押物设定的评估不全面，导致评价不合理。
4.对借款主体资格审查不严。其主要表现为：一是向未取得法人授权同意的分支机构借款，二是有关信贷人员在办理具体业务时，对借款人审查不严，出现冒名情况。
（二）审批与放贷环节存在的风险
1.为抢占市场份额而发放贷款。由于商业银行之间缺乏交流与合作，为了抢占市场份额及相关效益，而纷纷降低标准放贷，这既不利于投资体制的合规性改革，更为以后贷款的依法收回埋下隐患。
2.过分重视相关效益。目前审批项目时候有过分重视相关效益的不良倾向。在客户风险比较大，或者项目风险比较大的情况下，一笔贷款往往仅仅因为它能带来理想计算的大量存款及结算业务而被批准。
3.对第二还款来源审查不严。在审批贷款时存在的另一个不良倾向是过分依靠第二还款来源，而对其审查却不严格。审批人员对保证单位的商场往往止于贷前调查环节提供的不够全面、不够具体的素材，对保证单位的保证能力、保证意愿的真实性不予深究。
4.部分信贷人员在信贷操作上存在一定的道德风险。主要表现在超越权限发放贷款，或者擅自私下冒名贷款或挪用贷款资金。
二、商业银行信贷经营管理存在的原因分析
针对目前商业银行信贷经营管理存在的问题，原因何在？具体可以从这几个方面来说：从体制上说，金融立法相对滞后，存在无法可依、有法不依、执法不严的现象。风尚未形成符合市场经济运行规律的信贷文化，经营观念尚未彻底适应市场环境的变化。险监控体系不完善。从文化角度说，尚未形成符合市场经济运行规律的信贷文化，经营观念尚未彻底适应市场环境的变化。最后，从银行自身的角度来说，银行间存在着恶性竞争。目前我国银行之间除了低水平、低层次的价格竞争外，还会才却更低效率的竞争方式：无条件的向企业让步。另一方面是信贷经营管理的责权不统一。
三、针对上述的问题，可以从以下的几方面进行改进，具体的对策和建议是：
（一）进一步完善信贷风险评估体系。在现阶段我国信用体系尚未成熟，中介评估机构力量有限的情况下，国有商业银行要切实加强对客户风险、项目风险、保证人风险的评价，实行专门的专家评估审批制。
（二）转变思想观念，重视风险控制。商业银行虽然有国家作为后盾，但是是个自负盈亏的法人实体。所以要加强法律制度建设，保证风险管理工作有法可依、有章可循。商业银行自身要强化规章制度的制定实施，严格风险控制流程、标准，尤其要注重金融创新风险的监管工作。
（三）重视客户经理制，完善信息管理系统。对现有和潜在的客户进行调查研究，加强与客户的联系，由客户经理代表银行与客户进行沟通，了解客户的需求，开发客户需要的金融产品。另一方面，完善信息管理系统，理顺信息沟通渠道，提到信息利用的效率，保证信贷工作的及时、高效、切实提高竞争能力。
（四）坚持稳健经营原则，把好信贷审批投放关。将信贷风险的防范意识贯穿于信贷业务的各个环节，尤其是在贷款的审批发放环节，要严格掌握贷款发放标准，落实贷款发放条件。首先要重点考察客户的信用状况；其次考虑第二还款来源的有关情况。总之，要全面考察客户、项目的风险状况，既重视眼前的风险，更要侧重于风险的预测。
（五）做好贷款风险分类工作，强化贷后管理。作好贷款风险分类工作，根据贷款人还款能力的变化，将其适时划分适当的档次，采取相应的风险防范、化解措施，减少不良贷款的发生，克服因银企之间信息不对称对信贷管理造成的不利影响，使贷后管理规范化、制度化。
（六）强化信贷工作责任制，培育符合市场经济运行规律的商业信贷文化。严格、明确、公正的责任制，是强化信贷风险防范意识、培育符合市场经济运行规律的商业信贷文化的制度保证。在信贷工作的各个环节推行责任制：调查评估责任制、审批放款责任制、贷后管理制。
参考文献：
银行贷款评估报告范文4
P2P网贷风险源自无门槛、缺监管、乏征信
现在的P2P无门槛，鱼龙混杂，问题平台多是出于投机目的，而可怕的是网民无力区分。P2P公司往往告诉这些投资人，不良贷款率不到1%，而且平台还有各种风控手段和保障，以吸引投资人投标。但是，承诺是一回事，兑现是另外一回事，在出事之前是无从考证的。这几年有那么多平台出问题，甚至倒闭和跑路，最初的承诺往往变成了口号和文字游戏。虽然P2P平台把资金托管在第三方支付平台，但这也并非万无一失，因为人民银行已经批了二三百家第三方支付平台，却没有相关部门负责监管。
现在，P2P行业归银监会普惠金融工作部监管。今年1月20日，银监会机构改革，调整新设银行业普惠金融工作部，此为国家对P2P的利好。首先认可模式，其次规范了市场运行与政府监管。专家认为，P2P金融虽然是种创新，但是法律和政策的风险大，难免会踏红线，没有金融牌照却在做金融的事情，没有典当的牌照却在做典当的事情，大多数P2P是存在各种问题的。当然，银监会也不太可能把P2P行业一棍子打死。一方面，P2P无需抵押，靠的是信用，对中国社会而言，可以引导民众重视信用，是一大进步。另一方面，大量的小微企业和个人有客观的贷款需求，银行无法满足他们的需求，P2P网贷面对的正是这些人群的小额贷款需求。
P2P模式审核借款人信用的依据是互联网大数据，但是不少人会怀疑，这种方式真的靠谱吗？几家大的P2P公司除了通过人民银行征信系统、工商局年检信息等数据库查找借款人的部分信用记录外，还需要买其他的很多数据库，交叉对比来判断借款人的信用度。不过中国目前的征信系统非常薄弱，这些数据不全，琐碎凌乱，且工商局的这些信息也是这几年才开始建，根本不足以提供可资参考的数据。实际上，所有的P2P平台不敢完全放弃线下审查，一定会派人去实地考察借款人的具体情况。
现在的P2P行业出现跑路和倒闭现象，也有一部分原因是成本过高。首先，需要有庞大的线下队伍，据说宜信的员工数量高达两三万人，规模较大的P2P平台一般也需要几百位员工，而且IT系统和风控系统需要高薪挖很多人才，员工工资花费就已经不菲。其次，需要买各种数据库，如果没有线下审查团队，还需要委托其他线下公司做审查。此外，还有高额的房租、广告等费用。可见，这是一个极为烧钱的行业，在竞争中自然会淘汰一些不规范的小平台。
当然，银监会也不会一直任由P2P行业继续野蛮生长。早在2014年4月，中国银监会某官员在一次会议中强调，P2P网络借贷平台要明确四条红线：一是要明确平台的中介性质，二是要明确平台本身不得提供担保，三是不得归集资金搞资金池，四是不得非法吸收公众资金。不过，银监会一直没有出台文件监管P2P行业。2015年1月8日，银监会、最高检、公安部、国家安全部联合《银行业金融机构协助人民检察院公安机关国家安全机关查询冻结工作规定》，打击诈骗，被视为对P2P的重大利好。业内人士预测，国家对于P2P的监管将会趋严，P2P接下来两年一定会理性回归，一些不规范的平台将会被淘汰，而那些风控很强、产品有竞争力、稳定的平台将会脱颖而出。
艺金所尝试P2P模式
2014年3月17日文化部、人民银行、财政部（《关于深入推进文化金融合作意见》鼓励文化类电子商务与互联网金融结合、创新文化资产管理方式，提高文化资产效率。2014年12月下旬，艺金所的商业模式就在此宏观政策中应运而生。作为艺术圈第一个P2P艺术品理财借贷平台，艺金所的创始人黄宇杰创办这个平台的原因是，一方面，虽然艺术品市场的交易规模在2013年已经高达3800亿元，但是，艺术品市场永远缺钱，因为艺术品变现需要时间。另一方面，中国面临金融改革，很快会推出上市公司备案制，到时散户就以藏养藏不能买股票了，而且银行存款利率必定会下调，理财成为大势所趋。在以上两个背景下，黄宇杰希望通过艺金所将圈外的资金引入艺术市场，支持艺术品市场的交易体量。
和大部分P2P平台一样，艺金所是一个信息中介平台，为投资人和借款人建立联系，实现双方交易。投资人被称为金主，是有闲散资金，又有意愿理财的网民。借款人主要为收藏家、画廊、艺术品经纪人及艺术品收藏爱好者。具体的模式是，借款人持艺术品作为抵押物向艺金所申请贷款，艺金所通过对借款人的信用、还款能力、抵押艺术品真伪及价值进行审核后，将借款信息在艺金所平台上，如果投资人觉得风险和收益合适的话，可以投标，以获取利息。目前平台上的各艺术金年化收益率8%-12%，将来最高的收益率不超过15%，这个数值是根据借款人和投资人双方的需求决定的，如果借款金额不高，不急用这笔钱，借款人可以把年化利率设定得低一些，慢慢募集。如果借款人用款比较急，使用时间较长，利率可以设定稍高一些，否则很难募集到资金。募集的期限一般是一周，如果到期募集不到足额的资金，则采取分期筹款的方式。艺金所只代为保管抵押物，不接触资金，投资人的资金托管在第三方支付平台中，等募集足够资金后，第三方支付平台将款项汇入借款人的账户，艺金所收取借款金额3%的平台服务费。
质押物如何鉴定估值？
对于P2P网贷平台来说，最重要的就是风控。在黄宇杰看来，降低风险的核心在于质押物的实际价值，只要持有足够价值的抵押资产在手，其他问题不大。所以，为了控制风险，除了对借款人的个人资信进行审核外，艺金所特别强调对抵押艺术品的真伪及价格的审查。
首先，要求借款人提供的抵押艺术品有清晰的来源和权威的出版著录。
其次，要求借款人提供拍卖公司出具的鉴定评估报告，艺金所会对拍卖公司的鉴定估值能力、资产处置能力、资金垫付能力进行审核，然后决定是否采用其鉴定评估报告。拍卖公司的鉴定估价报告通常是按照比例收费的，估得越高，借款人可借的额度越大，拍卖行的佣金也会越高。为了防止拍卖公司与借款人因利益捆绑而估价过高，艺金所要求拍卖公司为质押艺术品承担保真保价责任，促使拍卖公司谨慎估价。
第三，由借款人提供拍卖公司鉴定评估报告的同时，艺金所的专家鉴定委员会的至少三位专家对该抵押艺术品进行鉴定估值，实行一票否决制，参照雅昌的价格指数、类似作品在主要拍卖行的成交记录、作品的年代、尺寸等对质押艺术品进行综合评估，坚持谨慎估价原则，估价不高于雅昌艺术网公布的艺术家作品价格指数的80%，并取最低估价作为借款依据，借款额度不超过最低估价的40%。为了确保质押物足额变现，艺金所正在筹划做一个艺术家的价格指数，按照题材、创作年代、尺幅、材质、来源等做价格标准。一旦拍卖公司与鉴定评估委员会的估价不一致，则以艺金所鉴定评估委员会的结果为准。
由于古代书画的鉴定、估价难度和风险太大，艺金所不接受古代书画抵押，用黄宇杰的话来说，“艺金所只做自己看得懂的，只做自己做得了的事情。”为了收款更容易，确保质押艺术品能够以高于本息的价格处置，平台只接受市场流通比较好的作品。
本息如何担保？
为了保障投资人资金安全，艺金所设置了本息担保三重保障：
借款人到期不能还本付息时，艺金所风险准备金向投资人足额垫付本息，然后委托拍卖公司拍卖销售质押的艺术品资产，艺金所优先收回垫付的足额本息、罚息及费用；风险准备金不足垫付到期本息时，由提供艺术品鉴定估价服务的拍卖公司立即向投资人垫付足额本息，然后拍卖公司销售借款人质押的艺术品资产，并收回垫付的足额本息、罚息及费用；拍卖公司不能履行垫付责任时，由拍卖公司实际控制人（国有控股）向投资人足额垫付本息，然后销售借款人质押的艺术品资产，实际控制人优先收回垫付的足额本息、罚息及费用。处置资产总额扣除足额本息、罚息及费用后，余额归还借款人。
上述所说风险准备金，是由每笔借款额度的3%组成的，比如借款人借100万，第三方支付平台只打给借款人97万，把3万元划入风险准备金，借款到期时，这3万元会与其他的本息一起还给投资人。
在还款保障中，拍卖公司的角色非常重要，据艺金所总经理谢云飞分析，拍卖公司是愿意做这个担保的：
第一，可以给藏家和客户提供附加值服务。当客户资金周转不灵的时候，拍卖机构可以给他们介绍一个平台，提供担保，并可以收取一定的费用，两全其美。
第二，艺金所设有艺保金。比如，藏家想买一件艺术品，但是资金不够，可以把钱交到艺金所，艺金所代为募集一部分资金，用这两部分资金购买艺术品，由艺金所代为保管，等还完本息后，借款人取走艺术品。这样的业务是给藏家提供了增值服务。
第三，质押艺术品一般是比较好的作品，现在拍卖行征集好作品越来越难，一旦出现坏账，质押艺术品就可以在拍卖行拍卖，而且估价会很低，拍卖行自然会乐意。
至于请哪家拍卖公司做鉴定评估报告，黄宇杰表示：“请哪家拍卖行是借款人自己的意愿，可以是传是拍卖，也可以是其他可以提供担保的有足够资质的拍卖行，比如中国嘉德、北京保利、北京匡时、北京华辰等。”
艺金所是邦兴财富的项目，黄宇杰同时是艺金所与传是创始人。有些投资人也许会问：“P2P网贷是禁止平台自身担保的，但这两家公司关系这样密切，由传是拍卖提供担保，这样好吗？”
艺金所总经理谢云飞回应道：“首先，邦兴财富和传是拍卖不是同一个法人主体；其次，艺金所是艺术品产业链发展的一种完善。目前，传是只给传是推荐的借款人进行担保，一旦到期客户无力偿还本息，传是拍卖就有义务去偿还借款人的债务。目前，在中国没有权威的官方鉴定机构，鉴定证书也不具有法律效益。传是拍卖公司提供鉴定评估报告，并签订保证协议，一旦出现坏账，由传是垫付本息。如果传是的鉴定估价专家与艺金所的鉴定评估委员会把价格估得过高，无异于是给传是平添风险。艺金所是艺术品行业与金融行业跨界整合的平台服务机构，欢迎其他符合艺金所风险管理体系的拍卖行为艺金所推荐合格的借款人，艺金所将来的定位是在完善好风控体系后服务整个艺术品行业。”
艺金所、银行、互联网银行、典当行各有千秋
一般的互联网银行和传统银行不同，传统银行向大企业服务，贷款额度高，互联网银行向小企业服务，贷款额度低；传统银行采用实物资产抵押的方式，互联网银行以互联网大数据为依据，采集个人信息，更易取得贷款；传统银行的基本利率是5%-6%，而互联网银行相对偏高，比如总理见证的众微银行的第一笔贷款利率是7.5%；传统银行的手续繁多，审核时间长，而互联网银行比较快捷。
相对于银行贷款来说，黄宇杰认为艺金所优点在于：首先，速度快，省去了银行贷款需要办理的各种手续和审核的时间。其次，借款金额没有限制，而一般的银行贷款会有金额的限制，审核的指标繁多，不一定能够借到。第三，艺金所以艺术品作为抵押，而银行一般不会接受艺术品作为抵押；第四，艺金所信息透明，投资人可以通过平台选择收益更高的项目，虽然借款人的成本相对高，但是募集难度比较小，更容易达成合作。
艺金所相对于一些互联网银行借贷来说，成本偏高。比如，众微银行的第一笔贷款利率只有7.5%，而艺金所最低的年化利率已是8%，此外，还需要交给艺金所平台服务费，付给拍卖公司一定数额的鉴定评估报告费用。但是，黄宇杰认为，互联网银行的借贷服务需要大数据支持，需要借款人身份后的所有诚信信息，交易信息和资产信息。所以，互联网银行解决的还是小微企业和百姓的临时周转，额度比较小，想要借几百万、几千万的话是很难的，而艺金所的定位是解决艺术品行业的资金供应链问题，是细分化的市场，没有额度限制。如果传统银行和互联网银行想要做艺术品质押贷款的话，首先需要解决的就是鉴定评估和变现能力，而这两个难题一直是银行难做艺术品质押的症结所在。
严格地说，艺金所并不是完全的P2P模式，因为P2P模式不需要抵押，依靠的是数据。在质押物及其鉴定估值方面，艺金所的理念类似于典当。典当不考虑借款人的信用，只考虑抵押品的价值，只借估价的四五成，到时如果还不上，把抵押品卖掉即可。与艺金所相比，黄宇杰认为典当有几个劣势：“首先，在典当行借款的成本高于艺金所。一般典当行的月息在2.5%左右，年化利率在30%左右，而目前艺金所的最高年化利息12%，加上服务费、鉴定费等只有15%左右。其次，借款人在典当行的借款一旦到期无力偿还本息时，抵押物就归典当行自由处置，所得金额全部归典当行所有，而在艺金所，抵押物处置后只扣除本息、罚息及费用，余额仍归借款人所有。当然，对于典当行来说，抵押物的种类繁多，处置资产并没有那么快捷方便，他们还是希望能够正常还款。总之，与典当行相比，艺金所的借款成本更低，变现更快，资产处置流程更完整，交易更透明。”
银行贷款评估报告范文5
“投入项目自有资本金一般会比银行贷款资金的投入早一些”这是房地产开发企业贷款的基本前提。由于，房地产企业在编制其财务报表的过程中，“存货”科目一般是负责企业开发项目的投入成本的核算，审计人员在进行相关现场的查证核实时，一般通过对照房地产开发企业的财务报表附注来对“存货”科目里的资金来源进行具体分析，也就是说，企业财务报表中“存货”科目中的余额以及企业银行借款余额两者跟企业销售收入等之间的差额值得是房地产企业在实际工作中投入自有资金的大小，接下来我们比较企业自有资金跟在评估报告中企业投资项目的项目资本金，借此就可以有效查明房地产企业不是落实了“投入项目自有资本金一般会比银行贷款资金的投入早一些”这一个基本前提。例如：北京某一个公司，B企业计划完成“未来新城”项目的投资开发，分析B企业二期项目的评估报告得到，“未来新城”项目的总投资额高达47762万元，也就是有以下两个部分的组成，第一个部分是企业自有资金，该企业的预售收入总计为10116元，第二部分是企业银行贷款。于2009年1月的时候，企业银行贷款经办行向B企业完成了25000万元项目贷款的发放。B企业于2009年的末经审计的财务数据结果为，其中“存货”科目余额，其核算的是“未来新城”二期项目的合计开发成本，金额为9723万元。因为在这个时间点本项目还没有达成销售，该企业的资金主要来源于一部分企业自有资金来源以及一部分企业银行贷款来源。通过详细的、科学的计算得到，将“未来新城”项目在经办行的贷款金额3500万元除掉，该企业在2009年后期到位的企业自有资金金额为6223万元，在“未来新城”项目评估报告中需要B企业投入的应该是金额为12646万元自有资金，二者有很大的差距。由此可见，在贷款审批要求中，该企业并没有按照实际需要落实“投入项目自有资本金一般会比银行贷款资金的投入早一些”这一个基本前提。
二、对比分析企业报表现金流量结构，得到一部分房地产企业存在少数贷款资金被关联企业占用的现象
对比分析企业报表现金流量结构，指的是在企业的资产负债表以及现金流量表相关数据分析的前提下，更加明确企业现金流入以及流出的构成，进而对经办行的借贷资金发放到企业之后是否得到正确使用，借款人将借款资金用在企业项目的开发建设中而不是被借款人私自挪用以及占用等展开更深一步的调查。以B公司为例，B项目公司成立时间为2011年，成立地点为北京，主要负责“龙腾园”项目的投资开发，该公司在经办行实现了2.5亿元的贷款，2.5亿元的贷款是“龙腾园”项目的重要开发基金，贷款发放之后B公司将全部的贷款转给了此项目的建筑施工单位C公司，D公司是C集团公司的一个子公司。审计人员对2012年期间借款人审计的财务报表现金流入以及相应的审计人员通过对借款人在2012年经审计的财务报表现金流入与支出展开进行强有效的分析，发现于2012年，上述公司财务报表中的“银行借款”现金流入科目多出了2亿元的现金，而其“预收账款”科目现金则相应的增加了0.3亿元；在2011年期间主要的现金净流出科目分析中，“存货”科目核算的企业项目开发成本支出为1.2亿元、“其他应收款”科目资金流出为1.1亿元。对D公司现金流入科目与现金流出科目构成分析结果表明，借款人向经办银行的信贷资金不少于0.8亿元（银行借款增加2亿元-存货增加1.2亿元=0.8亿元）这些资金并未用在项目的开发上，而B公司的财务报表附注中“其他应收款”科目显示，有0.5亿元其他应收款项是来源于C公司，所以，不排除经办行的信贷资金未能正确用在项目开发建设之中，有部分资金被集团母公司占用的可能性。
三、收集企业的财务数据，逐一核对就可以发现企业个别财务问题
报表真实度不够看企业财务报表是否具有足够的完整性、真实性以及正确性，我们可以逐一查看企业的各个年度的财务报表数据，不仅如此我们还可以逐一查看企业的各个月度的财务报表数据，查看企业的财务数据是否具备该有的连续性以及科学性，不仅如此还可以对比分析行征信记录，分析其录入财务报表的数据信息，通过对比分析方法来进一步判定报表数据对几个相对重要财务指标的真实性以及完整性。例如：房地产开发企业资本构成一般具备以下几个方面：第一个是自有资金除注册资本，第二部分是源于股东方面追加的投资资本，一般来说，我们会将第二部分的投资资本记在“资本公积”科目下，审计机构的审计人员可以对股东财务报表的数据进行对比分析，看是不是存在该项投资相关的数据信息，借此有效的确定财务报表中记录的“资本公积”是否真的存在，这是对其真实性进行判定最有效的方法之一。例如：B公司本身是一个项目公司，该公司其企业财务报表日，报表中“预收账款”科目所记录的余额为4580万元，“预收账款”科目的余额则为该企业某项目的预售款收入。该公司的审计人员通过分析发现，预收账款的来源项目只是在经办银行完成过按揭贷款金额的办理，高达6800万元，这样就会发现，所记录的企业财务数据跟实际情况是不相符的，这就可以确定该企业的财务报表真实性存在问题。
四、通过财务数据的使用，将企业财务数据的作用最大程度地发挥出来
将关健的数据找出来，这样就可以以最快的速度掌握企业的实际基本情况。因为企业的财务数据以及财务报表非常的多，大部分人如对报表一无所知，难以掌握其真实的用途。在实际工作中想要有效的解决上述问题就需要准确的找到关键数据，对相关的数据进行充分的了解，最后使用相应的方法准确的找出需要的数据，再此前提下就可以掌握该企业真实的财务情况以及经营情况。例如：对企业现金流量进行重点关注，与此同时还要关注企业的应收账款，不仅如此还要归主企业的经济利润，同时还要关注企业的应付账等重要的数据变化，在此基础上可以掌握企业现金是否充裕还是盈亏，进而对企业客户的实际动态进行有效的分析以及评估，严格分析企业跟其供应商等之间的关系，促使完成资金支出安排进一步科学化以及准确化，为企业的现金流量有效性提供切实的保障，不仅如此还可以促使企业实现最大程度的盈利以及相应指标的实现。
银行贷款评估报告范文6
谁料，闹心的事还没完。她向工商银行申请了商业贷款，“虽然还没过户，但是工行回复贷款审批已完成，随后立刻在卡里扣款4000多元”。
“如果按照合同成交价1‰收费，那么应该是3000多元。”陶女士随即电话咨询工行信贷员，得到的解释是“按照银行内部评估价格征收”。陶女士非常纳闷，“这套房子在银行那儿瞬间就增值了100多万？那么为什么贷款额不能按照评估价400万来放贷？”
今年以来，楼市交易升温，很多购房者像陶女士一样，在申请二手房商业贷款时，被要求缴纳一笔动辄数千元的评估费。然而，这笔钱的缴纳标准是多少？该由购房者承担吗？
收费有弹性
建设银行住房贷款部的业务员小张向记者介绍：“所谓房产评估费，就是银行在审核贷款时，对购房者抵押的房屋价值进行评估所产生的费用。”
小张说：“二手房交易与新房市场的交易不同，这套房子很可能没有经过任何机构或部门定过价，如果银行仅仅按照双方的交易价来提供贷款，难免会产生风险，因此就需要专业的评估公司来进行评估，以确定该交易住房的价格。”
本刊记者以购房者名义咨询发现，在上海、北京、南京等多个城市，向购房者收取房产评估费是普遍现象。多数银行将房产评估作为贷款的前置条件，并要求贷款申请人承担评估费。
一家小型中介机构的负责人小杨向记者透露，房产评估费一般在房价的1‰-5‰不等。据悉，1995年国家规定房屋估价100万元以下，评估费最高收5‰，各地具体执行标准由当地制定。
然而，记者调查发现，房产评估收费的议价弹性很大，尤其是一些房地产中介代收时，收费标准不一。“如果房子总价达到500万元，评估费能打折扣优惠，当然如果能找到熟人打招呼，最低只收500元。”
小杨坦言，他曾经遭遇过态度强势的客户，坚决不愿意承担这笔费用，最后就从中介费里让出相关的费用：“反正也没多少钱”。
网友王先生在某知名网站的BBS里分享了自己的亲身经历：中介原定收取其1‰的房屋评估费，但他态度相当强硬地表示不会支付这笔不合理的费用。在与中介的两三个来回之后，得到了中介的最终回复，王先生只需要支付100元的“咨询费”。
从4000元到100元，评估费的价格之所以有如此弹性，有业内人士解释：“虽然客户所缴纳的评估费应该直接交给评估公司，但这笔费用一般都是通过中介公司交纳的，中间的议价空间就比较大了。”
目前市场上，二手房评估是众多评估机构主要业务，不过评估机构的客户主要还是偏重于企业。
王先生表示，交完钱后就没人再提评估的事，他既没见到估价人员，也没看到评估报告。最后只收到一张标有“预收评估费”字样的收据，连发票都没有。
根据住建部房地产估价规范，注册房地产估价师必须到估价对象现场，实地查勘估价对象状况，还要现场拍照记录。但像王先生一样，花钱买报告的购房者不在少数，所谓评估只是“走过场”。
小杨向记者解释，评估公司一般不会要求去住房内部进行拍照，而是在外部进行勘察，了解其环境以及大致的房型即可，“这样不会给买卖住房的双方带来太大的麻烦。”
钱进了谁的口袋
尽管银行声明收费是由第三方机构进行，但多数银行均有指定的合作评估机构，消费者可以在3-5家合作机构中“随机”选取。
“银行贷款通常只承认至少二级以上资质的评估公司的评估报告。”小张说，“不少银行都有自己签约的评估公司，交易双方只能通过这家评估公司来进行评估。”
“银行指定评估机构，显然剥夺了消费者权益保护法关于消费者自由选择的权利。”上海市消费者权益保护委员会法律与理论研究部主任汪鸫说。
其中，最大赢家无疑是银行。有银行人士透露，部分银行与评估机构之间存在利益返点，返点的比例甚至可达到一半，银行内部分支行之间、支行与客户经理之间再进行相关利益分配。
值得注意的是，即使部分银行已经不要求购房者承担评估费用，但房产中介与评估机构依旧利用信息不对称向购房者“下手”。
在采访中，不少市民都向记者表示，通过中介买房时都遭遇过“糊涂账”，不明白哪些费用该收，收取的标准是什么，各家中介实际收取的也不一致。
本刊记者以购房者的名义咨询了一家房产中介门店，工作人员介绍说，“除了房款、税费之外，我们要收取总房款1%的中介佣金，还有评估费，按房款5‰来收。”也就是说，如果成交一套300万元的二手房，购房者要交3万元中介费，1.5万元评估费。
该工作人员称：“评估费是交给评估公司的，费用属于代收。”他强调，他们公司有一个专业的团队负责这项业务，可以把房价评低，有助于购房者在缴税的时候“省钱”。
“5.6%的营业税、1%的个税还有契税，这一下子就可以少缴好几万的税，花5‰的评估费很划算。而且我们跟各家银行熟，知道哪家银行利率打折，门槛低，放款快，比你自己跑腿办省心、省事还省钱。”
小杨说，很多房产中介代办按揭，自然是想要吃回扣，会糊弄购房者，很多购房者不懂，便做了冤大头，“表面上评估公司收费，但大部分流进房屋中介和利益第三方的腰包”。
该由谁承担
2006年，原建设部、央行、银监会下发《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》，规定“房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担”。
法律界人士认为，评估是银行内部风控的手段，依据谁委托谁付费原则，商业银行应当承担二手房评估费用，但部分银行及中介要求购房者承担，有滥用强势地位追求不当利益之嫌。
曾在房产公司任职的上海星瀚律师事务所主任卫新说：“‘通知’中提到的‘另有约定’，是银行在少数情况下与借贷人协商约定的特殊情况。部分银行忽略原则条款，将约定条款变成市场惯例，利用购房者对业务流程不熟悉、信息不对称，转嫁收费，侵害了消费者权益。”
“银行内部风控需要却让客户埋单，暴露出相关部门的监管缺失。”一位银行业内人士说。
有专家表示，评估费不应由银行硬性规定，而是应该让客户自己选择一定级别的评估公司，再由银行确认。这样也能避免银行和评估公司之间可能产生的猫腻。
