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地产营销审计报告范文1
【关键词】无法表示意见案例分析审计技术创新
【中图分类号】F239
一、引言
根据中注协的统计数据，2016年1月1日～4月30日，40家证券资格会计师事务所（以下简称事务所）共为2 842家上市公司出具了财务报表审计报告，其中标准审计报告2 738份，带强调事项段的无保留意见审计报告82份，保留意见审计报告16份，无法表示意见的审计报告6份。笔者通过分析无法表示意见审计报告的有关事项，发现对持续经营能力的重大不确定性无法获取审计证据的1份，明确表明审计证据之间存在相互矛盾以及不确定性而无法实施进一步审计程序的1份，对重大异常事项无法获取审计证据的4份。6家被审计单位，只有1家主业属于典型的传统制造行业，其余5家均不同程度的涉及新兴产业，如电子信息、新材料等。目前国内学者多从上市公司盈余管理、注册会计师执业质量以及对相关利益者的影响方面进行分析，少有从技术层面论述与非标审计意见的关系。本文从一个具体案例展开，分析审计实践给注册会计师行业带来哪些新的启示。
二、发表无法表示审计意见的条件
根据《中国注册会计师审计准则第1501号――对财务报表形成审计意见和出具审计报告》（以下简称“1501号审计准则”）的要求，如果审计范围受到限制可能产生的影响非常重大和广泛，不能获取充分、适当的审计证据，以至于无法对财务报表发表审计意见，注册会计师应当出具无法表示意见的审计报告。在极其特殊的情况下，可能存在多个不确定事项，尽管注册会计师对每个单独的不确定事项获取了充分、适当的审计证据，但由于不确定事项之间可能存在相互影响，以及可能对财务报表产生累积影响，注册会计师不可能对财务报表形成审计意见。在这种情况下，注册会计师也应当发表无法表示意见。“1501号审计准则”指南明确区分了无法表示意见与否定意见的差异：前者通常仅仅适用于注册会计师不能获取充分、适当的审计证据；而注册会计师发表否定意见必须获得充分、适当的审计证据。无论是无法表示意见还是否定意见都只有在非常严重的情形下采用。
对于审计范围受到限制的情形，准则指南列举了两种情况：一是客观环境造成的限制，例如由于被审计单位存货的性质或位置特殊等原因导致注册会计师无法实施存货监盘；二是管理层造成的限制，例如管理层不允许注册会计师观察存货盘点或者不允许对特定账户余额实施函证。第一种限制实际上是审计技术的限制或者说是专业胜任能力的限制，第二种限制主要责任在于管理层。除了客观环境以外，管理层的“不作为”也可能形成第一种限制，因为审计毕竟不是“跳独舞”。仅通过阅读审计意见报告正文投资者很难分辨出是哪种原因，市场参与者通常会主观地将责任归咎于上市公司本身。
三、审计案例介绍
（一）被审计单位背景资料
某股份有限公司股票于1996年在深交所挂牌交易，2014年重组前以房地产开发为主业，重组后主营业务变更为集成电路芯片设计。2015年12月，上市公司聘请A事务所作为年度财务报表和内部控制审计机构。A事务所历时长达5个月的审计，最终对其财务报表出具了无法表示意见的审计报告，对重大资产重组时承诺的盈利预测实现情况发表了无法表示意见，对内部控制的有效性发表了否定意见。
（二）审计意见引发市场连锁反应
2016年上市公司财务报表审计报告中，无法表示意见占全部审计意见的比例只有0.21%；被出具否定意见内控审计报告的16家上市公司占1530家披露了内控审计报告的上市公司的比例为1.05%。而且这两个比例均少于2015年。这说明极少数的上市公司被出具这样的审计报告，因此在市场上引起了极高的关注。相关利益者各方的分歧也使这家上市公司充满了争议。该事件给上市公司、监管方和投资者带来一系列连锁反应。首先是市场方面：根据《深圳证券交易所股票上市规则》等有关规定，交易所对上市公司股票实行“退市风险警示”，自2016年5月3日开始，上市公司股票简称变为*ST，实施风险警示后股票价格的日涨跌幅限制为5%；因上市公司2016年1月业绩预告和2016年4月的业绩快报都公告收入大幅增长和持续盈利，而注册会计师却无法表示审计意见，年报公告后股票发生了异常波动，交易所要求股票自5月1日开始停牌1个月。投资者损失惨重：年报公告后股价大幅下滑，两个月后的股价与业绩快报公告时相比几乎腰斩，大量资金出逃。上市公司健康、快速发展也受到较大影响：若上市公司下一年度的财务会计报告继续被出具无法表示意见或者否定意见的审计报告，股票将自下一年度报告披露之日起暂停上市；按照《上市公司证券发行管理办法》的规定，上市公司最近三年及最近一期的财务报表，被注册会计师出具保留意见、否定意见或无法表示意见的审计报告，就会失去公开增发、配股、发行可转换债券的资格。该上市公司正在进行的非公开发行，因而收到证监会终止审查通知而停滞。该事件引起监管方的高度关注：深圳交易所向上市公司发出年报关注函并要求回复和公告；当地证监局向上市公司发出监管关注函，并约谈上市公司高管，要求聘请具备较高专业能力的会计师事务所对2015年盈利预测的实现情况进行专项核查。
（三）相关利益者产生的重大分歧
上市公司年报中披露了上市公司董事会与会计师的重大分歧，这种情况在市场上极为罕见。2015年度上市公司承接技术服务业务――数据中心维护运营服务和场地租赁服务。注册会计师认为未获取充分、适当的审计证据，因此无法对该项交易实质做出判断，因此发表了无法表示意见的审计报告。上市公司董事会却认为，在审计机构审计期间，公司积极配合现场审计人员工作的开展，详细介绍公司的业务模式，提供审计机构各项资料包括但不限于公司的所有采购销售合同、会计凭证和单证、银行水单和对账单、行业分析资料、供应商往来资料等，同时配合审计机构现场走访客户、供应商等。因此上市公司董事会对注册会计师的审计意见持保留态度。上市公司监事会同意董事会的意见。但监事长和独立董事们却认为鉴于注册会计师无法发表意见，因此无法对此事做出合理判断。看来各方当事人就此事件展开过一轮异常激烈的博弈。这无疑给市场监管者和投资者做出正确判断出了难题。通过阅读上市公司年报和公告，可以看出各方的主要分歧主要表现在以下两个方面：
1.审计范围受到限制的程度是否广泛到对整个报表发表无法表示意见
上市公司的该笔交易通过境外子公司实施。而注册会计师恰恰认为上市公司未对境外子公司实施有效的内部控制，比如存在未签订合同或协议且未履行必要的资金管理审批程序下支付资金的情况等。内部控制缺陷导致注册会计师实施了更多的实质性测试程序以发现被审计单位的财务报表是否存在真正的重大错报。但对于重大异常交易，注册会计师认为即使实施了包括盘点、实地走访等审计程序仍然无法获取令其满意的审计证据，且对财务报表的影响具有广泛性。而上市公司董事会认为自始至终积极配合，审计范围未受到任何限制。
2.重大异常交易的真实性
从上市公司公告的会计报表可以看出其客户高度集中。2015年收入3.75亿，前5名客户收入比例占总收入的74.87%，其中对第一名的客户收入占24.01%。上市公司与第一名客户只发生了一笔交易即“数据中心的租赁服务”。因此，注册会计师判断该笔交易属于重大交易。上市公司数据中心的运营模式为建设+租赁，但建设现场未见混凝土大楼和空调系统，而只有若干集装箱机柜。注册会计师认为在境外建造如此规模的数据运营中心，并未采用惯常建设方法，且只有一个租赁客户，当属于异常交易。交易背景是否符合正常商业逻辑，是消除注册会计师对其真实性怀疑的焦点。
上市公司的解释是，公司“数据中心的租赁服务”属于主营业务中比较新兴的业务，公司采用的模式与传统常规的数据中心运营模式不一致，属于定制化的一个数据中心，公司承担的是硬件设施的建设租赁服务，数据服务器的购置和运营等由客户自行负责，同时公司没有采用常规的建设混凝土大楼和空调系统，而是采用目前世界比较新的集装箱式机柜模式，同时采用了风冷技术，两种数据中心比较，公司模式比传统模式下大幅节约成本。显然，上市公司董事会的解释未能说服注册会计师，而注册会计师又实施了哪些有针对性的审计程序呢？
（四）审计过程分析
自2015年12月注册会计师进驻现场审计，至2016年4月底出具审计报告，历时长达5个月。2016年2月注册会计师赴境外子公司进行现场审计并进行了盘点，发现上市公司客户拟在数据中心放置并运行25200个服务器，2015年度只正常运行了2520个服务器，占总服务器的10%，而收入确认按照合同约定全额确认，与仅为正常运行的10%服务器所提供的服务严重不匹配。项目组内部讨论后立即向事务所风控部门汇报情况。注册会计师就收入的确认问题与被审计单位管理层进行沟通，却发生了重大分歧。管理层认为公司在2015年已经按照客户需求准备了客户服务器需要的所有机柜，随时可以满足客户的满负荷运营，但客户因其自身原因在2015年内只启用了一部分服务器，并非公司原因导致，公司已经实际履行了与客户的合同约定；公司提供的是租赁与运营维护，其收费模式与客户启用多少机柜无关，因此公司2015年的收入确认是按照合同约定的全额进行确认。该分歧一直持续至2015年4月。在此期间，注册会计师补充了针对舞弊的审计程序，如调查上市公司客户的背景，实地走访等，但通过访谈得到的信息不足。上市公司原定于2016年4月下旬同时披露2015年度报告及2016年第一季度报告，因重大分歧未解决，披露时间推迟至2016年4月底。临近公告日，注册会计师正式向上市公司通报，拟出具无法表示意见的审计报告。上市公司表示可以根据注册会计师已取得的审计证据调整会计报表，注册会计师认为未取得关于收入和相关资产的充分证据，拒绝了被审计单位的调整要求。2016年4月底，上市公司召开董事会，未通过注册会计师的审计意见并在年报中披露。独立董事和监事长表示无法做出合理判断。他们认为，公司应当在业务真实性的前提下基于会计谨慎性原则确认收入，并一致要求公司立即启动相关解决方案（包括但不限于重新聘请会计事务所对2015年年报进行审计），积极、有效和稳妥地消除上述事项及其后果。
四、透视分歧原因
2015年该上市公司业务发生重大变化，其芯片开发和销售市场遇到前所未有的困难，因此主营业务转变为数据中心出租业务。上市公司客户背景扑朔迷离，数据中心出租收入的商业逻辑未得到合理解释，是注册会计师无法给出明确鉴证意见的主要原因。在市场各方压力下，上市公司终于在年报后披露了数据中心业务与区块链技术有关。但审计期间，公司管理层向注册会计师的解释与后来公开披露信息不完全一致。而区块链技术的具体应用，注册会计师也并不熟悉。这是造成双方重大分歧，僵持不下的重要原因。
2016年区块链技术的概念和题材逐步升温，这与2016年1月20日人民银行召开数字货币研讨会有关系，与会专家提出争取早日推出央行发行的数字货币。以比特币为代表的数字货币在2009年诞生以来就充满了争议。区块链技术的本质是去中心化，而区块链研究工作组组长、中国银行前行长李礼辉在“2016年全球第二届区块链峰会”上所指出的，区块链完全“去中心化”的特性在金融领域并不适用。完全“去中心化”的结构只适用于比特币这类流量很低、每秒几笔的低频次交易，而在金融应用场景中，高频次是常态，因此“去中心化”并不适用。假设人们对未来区块链技术的应用粗略地划分为三个阶段，“区块链技术1.0”货币阶段、“区块链技术2.0”可编程金融阶段、“区块链技术3.0”广泛应用阶段，那么比特币只是区块链技术最底层的应用。虽然区块链技术最终可运用于身份认证、物流、医疗，甚至是审计等，对社会生活的方方面面将会产生变革性的影响。然而那个时代的到来毕竟还有些遥远。世界上本没有比特币这样一种货币，自从一个被称为“中本聪”的神秘人物发明了比特币算法以后，有无数投机者们开始了狂欢。而生产比特币被人们形象的称为“挖矿”，属于比特币产业链的最底层。上市公司究竟在做些什么，注册会计师凭借自身的那点外行知识，很难做出准确判断。
五、启示和建议
（一）重新审视审计成功与失败
注册会计师遵循了审计准则未发表错误的审计意见，是否与审计成功划等号？财务报表审计的总体目标是要对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证。从市场和投资者需求的角度上讲，明确的鉴证意见才有意义。
实践中，注册会计师在无法获取充分、适当证据时，首先考虑解除业务约定的可能性，如果在出具审计报告之前解除业务约定被禁止或不可行的情况下才会选择发表无法表示意见。从主观讲，无法表示意见是一种态度而不是一种鉴证意见，是注册会计师免除法律责任的一种保护措施。客观上讲，注册会计师无法给投资者一个明确的鉴证意见时，对资本市场和上市公司可能会造成严重的负面影响。社会审计体现的是一种委托关系，或者说非对称信息条件下的一种契约关系，注册会计师没有给投资者提供充分的信息以进行决策，审计的总体目标就没有实现。实务中，美国SEC甚至对无法表示意见的审计报告采取限制的态度。本文案例中上市公司与注册会计师谁是谁非，笔者仅根据公开披露信息无法做出判断，但至少当地证监局和独立董事都表明了将事情彻底查清楚的态度。否则上市公司是否完成了重大资产组中的盈利预测和业绩承诺将成为一个悬案，无法给投资者进行交代。所幸的是年报公告后的6日内，上市公司控股股东及实际控制人即根据当地监管局关注函的要求，先行履行了业绩补偿义务，并表明待盈利预测实现情况的专项核查结果确定后再补偿与年报披露金额之间的差额，多出的部分则无偿赠与上市公司。
（二）传统审计技术面对企业的“创新”很无奈
企业的“创新”包括技术、产品、管理、营销等各方面的创新，在市场经济中表现为新技术、新产品、新的盈利模式、甚至是新业态等。当然也包括披着“创新”的外衣，实际是舞弊的情况。传统审计技术已经远远跟不上企业创新的脚步，解决不了企业创新带来的一系列困惑。
上述案例中，注册会计师遵循了审计准则，执行了可以执行的所有审计程序，穷尽了教科书中所有的审计方法，包括观察、检查、函证、盘点、访谈、调查、分析性复核等传统方法，并针对舞弊执行了有针对性的审计程序，比如在工商征信系统网站、香港注册处核查上市公司客户及供应商的信用情况、对客户及供应商进行实地走访、检查交易合同和交易资金流水、检查证据链中原始单据的完整性、真实性及逻辑性、咨询IDC行业专家关于境外业务商业合理性、技术可行性和收费方式是否符合行业惯例、聘请IT专家重点关注相关资产的存在性、服务器正常运转所需的物理环境以及动力、数据存储及传输方式的可行性、在网上向境外托管服务器的商家进行了解和询价以佐证其合理性等等。执行这一切审计程序历时长达5个月，注册会计师仍无法取得令人满意的审计证据。这引发了我们一些深深思索。
（三）审计实践对新技术的需求是推动审计技术创新发展的根本动力
就注册会计师而言，社会需要其发现重大舞弊，这种根本性的导向影响着审计目标，进而催促着审计能力的提高。审计行业正面临技术革命。未来的竞争，是审计技术的竞争和人才的竞争。
2011～2013年由审计署审计科研所牵头首次组织实施了审计机关审计技术创新情况的专题调研活动，对2006～2011年期间审计机关审计技术创新情况进行了调查和分析，印发了《审计机关审计技术创新情况专题调研报告》，2013年后续印发了《审计机关审计技术创新发展报告》。后者指出：目前审计技术创新活动面临的最为突出的困难和问题有：一是缺乏技术创新人才，人才是技术创新的关键；二是审计成果考核机制需要进一步完善，技术创新不同于一般的审计项目，它是一种探索性活动，有成功也有失败，需要制定不同于一般审计项目的成果考核机制；三是审计技术创新带来了一系列的审计证据问题，在取证、认定、归档保存等方面，目前还没有制定统一的规范，在一定程度上阻碍了技术创新活动的进一步开展；四是缺乏专门的审计技术创新的交流平台和定期交流机制。
目前社会审计尚未有较高级别的组织出面或牵头进行审计技术创新方面的研究。呼吁理论界和实务界，在审计技术方面加强合作和研究。在审计技术创新研究方面做些脚踏实地的尝试。比如研究持续审计、研究审计信息化和利用大数据、研究审计的立体思维模式、研究一些与新业态相关的审计方法等。
（四）提高审计报告价值是资本市场的迫切需求
上市公司年报中将关键沟通事项公开披露的情况较为罕见，说明公司治理水平在不断提高。年报后期，上市公司管理层与注册会计师的重大分歧以及分歧的解决过程由监管方敦促上市公司进行披露，也具有非常重要的现实意义。这与中注协在2016年初征求意见拟对审计报告相关准则的改革不谋而合。现行审计报告具有格式统一、要素一致、内容简洁、意见明确等优点，但也存在着信息含量低、相关性差等缺陷。审计报告改革要求披露关键沟通事项，即通过描述审计重点难点和审计工作的特定信息，提高审计报告的相关性和决策有用性，客观上会提高审计报告的沟通价值，增强审计工作的透明度。这次改革将会强化注册会计师的责任，对注册会计师提出了更高的要求，必然会增加审计成本。审计成本与获得社会效益之间的再平衡考验政策制定者的智慧。投资者、监管者以及其他市场参与者共同亟待，选择恰当时机使审计准则改革的政策尽快落地。
地产营销审计报告范文2
财务管理是企业经营管理中非常重要的内容，良好的财务管理往往可以改善企业的投资管理、筹资管理以及营运资金的使用情况等等。以房地产企业为例，首先详细分析影响企业财务管理的几个重要的因素，继而给出对策，以正确发挥企业财务管理的核心价值，最后给出一个概括性的结论。
关键词：
财务；企业管理；定位；价值
中图分类号：
D9
文献标识码：A
文章编号：16723198（2014）06016102
1 引言
财务管理是企业管理的核心内容，对于一个企业以及一个行业而言，都有不可估量的价值和作用。财务管理与生产管理、销售管理、人员管理等一同组成了企业管理的核心体系，对企业的整个经营效益和长期发展有着重大影响。但是目前在包括房地产行业在内的许多行业都存在着缺乏高素质财务会计人员以及片面化地追求利润最大化等等问题。这些问题对财务管理发挥应有的核心作用以及体现核心价值造成了严重的阻碍，不利于企业建立健全一套完善的财务管理体系。因此，如何正确认识目前广泛存在于行业或者企业中的财务管理问题，并实施有效的解决对策，将有利于行业和企业的财务管理制度健全，有利于长期的发展。
2 影响企业财务管理的几个重要因素
2.1 高素质财务管理人员的严重匮乏
高校培养的财务管理人才数量庞大，并且从事财务管理工作的人员也大有人在，但是在房地产等行业中却严重匮乏高素质的财务管理人员。房地产行业以其高薪以及其他方面吸引着许多财务管理人员来就业，但是由于房地产行业压力较大，这些财务管理人员往往没有足够的继续深造的时间，本身的财务管理基础也不能得到强化。并且，很多财务管理人员的技能比较单一，不能够从宏观的角度来全面掌握企业的财务管理工作。因此，这些财务管理人员并不能胜任高强度、高难度、综合性的财务管理工作。因此，解决好财务管理中高素质财务管理人员严重缺乏的问题是目前首要的工作。
2.2 过分强调利润最大化
众所周知，企业财务管理的目标有利润最大化、股东权益最大化以及企业价值最大化等不同的目标，而利润最大化是最片面，最局限的一种，这种财务管理目标直接阻碍着企业的长期可持续性发展。目前，许多房地产企业过分强调利润最大化的财务管理目标，而忽略了股东价值以及企业整体价值最大化的实现。房地产企业目前存在这过多的泡沫，因此财务管理人员和企业负责人过分强调利润最大化无疑将加剧这种房地产行业的这种情况加剧。因此，从利润最大化的财务管理目标转为股东价值最大化或者企业价值最大化才是正确的选择。
2.3 资本结构和资金控制存在问题
资本结构的不合理和资金控制上产生的问题也是目前困扰许多行业和企业，尤其是房地产企业和房地产行业的主要问题。首先，房地产企业尤其是房地产开发商由于需要大量资金进行房地产的建设和开发，因此往往会进行高负债经营。然而高负债经营往往会导致企业资本结构的不合理以及利息费用的支出过高等严重的问题，给企业的财务管理带来困难。其次房地产企业在资金控制上面也存在着问题。主要体现在房地产投资和开发项目的资金投入控制和资金回收控制方面的问题等等。调整资本结构，有效控制资金，促使资金回笼也是目前亟待解决的问题。
2.4 税收筹划和利润分配的问题
税收筹划和利润分配也是目前企业在财务管理上应当引起重视的方面，但是很多企业并没有采取有效的措施进行税收筹划和利润分配工作。好的税收筹划和有效的利润分配有利于提高企业净利润、改善企业经营者与出资者之间的关系。如前所述，目前房地产企业应当改掉片面追求利润最大化的“陋习”，而应当加强对股东利益的关注，并且实现更高的“净利润”而不是“收入”或者“利润”。并且，由于房地产企业面临着土地增值税、消费税、增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等多重课税的压力，因此，做好税收筹划工作也是非常必要的。
2.5 缺乏事前财务预算控制和事后财务评价
全面预算管理系统下的企业财务管理系统要求企业必须做好事前财务预算和事后财务评价的工作。但是目前许多房地产企业的全面预算系统和标准成本体系并没有得到有效的实施，这导致房地产企业成本控制上存在缺陷，即高收入的背后往往也是高成本，导致最终的净利润数据并不乐观。因此，在房地产企业中建立一套有效的事前财务预算体系和时候财务评价体系也是非常必要的。
3 正确定位财务管理的核心作用，体现财务管理的价值
3.1 提高财务管理人员素质，加强财务管理人才队伍建设
提高财务管理人员素质包括加强财务管理人员的岗前培训以及财务管理人员的平时继续教育。房地产企业必须从源头做起，应当尽量招聘一些高素质的财务管理人才，例如，招聘人员的时候要求必须从事多年的财务管理工作以及拥有多项财务管理方面的证书等等。另外，在平时工作中也应当注意财务管理人员技能的提升，加强对财务管理人员的继续教育培训，加强对最新财务管理政策法规的学习，做到与时俱进，并让员工意识到学无止境，只有加强自身财务管理能力的提升才能不被淘汰。
3.2 健全内部控制建设，强化外部审计
首先，房地产企业应当加强和健全内部控制建设，根据企业内控准则COSOII或者国际最新规定，完善内部控制五要素（或者八要素），建立全面的内部控制评价体系。并且在房地产公司内部建立和健全企业的内审机构，培养专业的内部审计人才队伍，从而做到真正有效的而不是形同虚设的企业内部控制。其次，房地产企业还应当聘请知名的会计师事务所来强化企业的外部审计。房地产企业不能为了自身利益而与会计师事务所私下沟通，制造虚假的财务报表或者虚假的审计报告、验资报告等。所聘请的会计师事务所也应当站在中立的立场上，客观地对房地产公司的财务进行评价，出具公正的财务审计报告，以保证企业的长期可持续发展。
3.3 调整资本结构，加强资金控制
在房地产企业和房地产行业中加强资金控制和资本结构的调整工作是非常必要的。首先，如前所述，由于房地产行业往往是高负债经营，因此，应当减少房地产企业对金融机构和大量资金的依赖，从财务管理的角度将房地产企业从以资金和劳务堆积而成的粗放模式转为技术集中型。另外，促使房地产企业上市也是调整房地产企业资本结构的有效方法。一旦上市，将会减少这些企业对于金融机构借贷资金的依赖，筹资渠道也变得更加多元化。其次，加强资金控制主要包括减少房地产企业胡乱投资的行为以及加强营运资金的管理。由于筹资、投资和经营是企业财务管理必不可少的三个重要内容，因此加强这三方面的资金控制显得尤为重要。在生产经营过程中防止资金链断裂；在筹资过程中拓宽融资渠道，减少财务费用的支出以及在投资过程中注意资金回笼和投资效益的考核，这样做可以全方位加强房地产企业的资金控制。
3.4 强调成本控制和存货管理
房地产企业的总收入高，但是成本相对也比较高，因此强调房产公司的成本控制和商品房等存货的管理工作是十分必要的。加强单位成本和总成本的管理工作，降低采购价格，合理制定销售价格等等都是成本控制的重要环节。此外，在企业中杜绝浪费可以有效的降低间接成本的总额。其次，加强存货管理意味着房地产工资应当加强营销力度，避免过多囤积商品房，保证商品房等等存货周转的速率。
3.5 建立健全事前预算控制和事后财务评价体系
建立健全财务事前预算控制和事后财务评级体系包括建立和完善一套标准成本核算系统，以及做好单位成本的核算和控制，计算实际成本和标准成本的差额以分析原因等等。在房地产企业建立好事前预算控制，包括制定房地产开发的每一项标准成本；而事后评价体系，如前所述，主要是将标准成本与实际成本之间的差异进行计算，用于下一会计年度的参考，避免再次发生实际成本远远超过预算成本的情况，让企业的成本处于可控的范围之内。
4 结论
企业的财务管理的核心作用和核心价值是有目共睹的，但是在房地产企业的实际生产经营过程中，财务管理方面却存在着许多的问题或者弊端，诸如过分追求企业利润最大化以及高素质财务管理人才缺乏等问题。针对这些问题，采取加强培养高素质财务管理人才等措施能够有效地解决。但理论往往是片面的、单一化的，如何在实践中进一步体现财务管理的核心价值和作用，正确将财务管理的核心价值定位，还有待进一步研究和考证。
参考文献
[1]王亚东.如何发挥财务管理在企业管理中的作用[J].会计之友，2006，（01）.
地产营销审计报告范文3
中图分类号：F045.33 文献标识码：A 文章编号：
前言：房地产作为我国的经济发展主要支柱之一，近年来发展迅猛。但计划与机遇并存，大浪淘沙后在市场上最终能存在的必定是具有自身特点的企业，或可以理解是建造大多数客户需要产品的企业。如何在如此为数众多的企业中脱颖而出并谋得一席之地，笔者认为可以从“精细化“管理入手。
产品定位精细化
项目的定位，指的就是想把项目做成一个什么样子。一方面是指建筑本身的样子，另一方面指的整个项目在市场上的形象，即在客户心目中的形象。定位正确与否决定了一个地产项目的成败。个人认为应着重注意下列问题。
1、确定定位的工作顺序，即抓好工作主线。具体来说，主要可按以下流程进行：市场调查土地条件分析和确定潜在客户群产品定位（户型、面积、档次等）租售价格定位征询意见方案调整成本与费用测算预测租售收入和租售进度经济评价确定最后方案。
2、市场定位的主要内容。一般而言须注意以下几点。
2.1确立开发理念。基于企业的价值观、文化观，发挥企业的竞争优势，确定开发的指导思想和经营模式，使得项目定位有利于企业的长久发展，有利于品牌建设；
2.2明确用途功能。在市场定位时应根据城市规划限制条件，按照最佳最优利用原则确定开发类型，对土地资源进行综合利用，充分挖掘土地潜能；
2.3筛选目标客户。在市场调查的基础上，以有效需求为导向，初步确定项目的目标客户，分析其消费能力，为产品定位和价格定位做好基础工作；
2.4进行项目初步设计。在市场资料的基础上，根据土地和目标客户的具体情况，确定建筑风格、结构形式、房型、面积和建筑标准等内容；
2.5测算租售价格。参照类似房地产的市场价格，运用适当的方法，综合考虑房地产价格的影响因素，确定本项目的租售价格；
2.6根据企业经济实力和项目投资流量，分析和选择适当的入市时机，充分考虑到风险和利益的辩证关系，提出可行的营销策划方案，保证项目的顺利进行。
3、按产权所有方明确定位。项目建设后产权持有人不同，产品定位的思路也会有所区别。
3.1长期持有。长期持有可以通过或租赁或经营的方式在收得租金的同时享受通胀土地升值带来的双重收益。产品定位成败的关键也在于能否配合时间长度，规划阶段性的产品及经营与财务计划，以确保全过程利益最大。
3.2短期获利。短期获利的不动产产品定位，要特别注意收益实现的可能性及投入资金的效率。如项目改造（创业园区）、传统成熟的短工期作品、有买点的创新（挑高、夹层等），有助于迅速回笼资金，提高不动产短期投资利益。
4、经济环境变化时的产品定位
4.1通货膨胀压力大时的产品定位。通胀时开发商会面临收入固定而成本却持续上涨的不利局面。因此在定位时应选用施工周期不是太长，有保值预期的形式设计。
4.2市场不景气时的产品定位。在这个时段，应注重设计有特殊吸引投资人的，开发周期短的的产品。同时因土地资源的稀缺性可考虑设计租售灵活，有弹性选择余地大的产品。
5、财务压力大时的产品定位。房地产企业是资金密集型企业，随着土地招排挂的推行企业在土地上付出的成本越来越大，资金压力也越来越重。所以对于财务压力大的发展商而言，在进行产品定位时应注意产品规划以顺销产品为主；产品设计以简单楼房为主；审慎投资需长期开发的产品；诉求周转性快的产品，灵活应用资金，提高投资报酬率。
产品设计精细化
设计阶段的“精细化”管理实际是指在设计阶段方案的优化和审图后图纸的优化工作。产品设计直接影响到施工管理和项目投资。就以下几方面与诸位共享。
1、规划指标容积率的使用。
1.1空间价值与容积率利用的关系，例如商业气息浓厚的区域，一楼店面价值可能数倍于高楼层的价值，因此总可建建筑面积应尽量分配于低楼层；反之，商业气息弱的区域，则可以考虑向高楼层建筑靠近。
1.2建筑成本与容积率利用方的关系，越是高耸或造型特殊的建筑，其营建成本愈高，因此要权衡所增加的成本及可能创造的空间价值，以决定最佳容积率利用原则。
1.3建筑工期与容积率利用方式的关系，例如两栋10层的建筑与单栋20层的建筑，前者的施工期将比后者节省许多，而工期将直接影响投资回收的速度及营业的风险。
2、公共部位的设计。
2.1具有保值效果的公共设施，例如宽敞的门厅、走道等，这些设施的积极功能在于确保不动产的价值及未来的增值潜力。尤其对于使用频率高、使用人数多的办公室、商场或小套房等产品，这种公共设施尤其重要。
2.2具有实用性质的公共设施，例如停车位、健身房、游泳池，或公共视听室等。这类公共设施的实惠在于它的公共性，通过公共设施的分摊，可使整幢建筑或整个社区的住户都能长期经济地拥有使用权或产权。
2.3具有收益机会的公共设施，例如地下室的商业空间，停车位，或其他可供非该建筑住户付费使用的设施等。由于这种设施的使用可收取租金或使用费，对于分摊设施的购买者而言，相当于购买有收益的长期投资标的，不仅可补贴管理费，同时也较易维护整体建筑的品质，在使用价值高的地段时颇为适当的设施定位。
3、注重方案阶段优化。相较而言，设计人员更愿意接受方案阶段提出优化意见。优化过程中可对诸如结构体系、基础类型以及其它问题进行细致深入的技术、经济等方面的专题分析，并且可对设计上的每一个技术细节进行成本控制，且可做到与设计同步进不耽误项目的总体进度。细化后的施工图详细完整，便于项目工程量在施工招投标阶段计算清楚，从方案开始就对项目成本进行有效控制。
施工管理精细化
质量是企业的生命。房地产开发建造的是“商品”也是“作品”，在施工过程中要有做“作品”的理念融合在管理的整个阶段。比施工单位更懂现场管理，更理解对方的需求，则更能管理好施工方，管理好施工质量。
1、技术问题。作为一个工程项目，如装饰工程，其施工工艺复杂，材料品种繁多，穿插施工多。这要求现场施工管理人员务必做好技术准备。熟悉施工图纸，针对具体的施工合同要求，尽最大限度去优化每一道工序，每一分项（部）工程，做好施工组织计划，确保每一分项工程在受控范围之中。其次，针对工程特点，除了合理的施工组织计划外，还必须在具体的施工工艺上作好技术准备，特别是高新技术要求的施工工艺。做好各方面突况的处理准备方案，以保证能按时保质完成。再者，从技术角度出发，施工质量问题是否达到相关的设计要求和有关规范标准要求，仅仅从施工过程中的每一道工序做出严格的要求是远远不够的，必须有相应的质量检查制度，针对每一工序、每一施工工艺的具体情况提出不同的质量验收标准，以确保工程质量。
2、材料问题。工程阶段土建、安装、装修等诸多环节所需的材料种类繁多且经常有许多最新的材料应用的问题。因此，针对材料的问题，必须解决好材料的以下几方面的问题。
2.1材料供应。配合设计方确定需（甲供或甲指乙供）材料的品牌、材质、规格，精心测算所需材料的数量，组织材料商供货。
2.2材料采购做到“样板指路”。面对品类繁多的材料采购单，必须将数量（含实际损耗）、品牌、规格、产地等――标识清楚，尺寸、材质、模板等必须及时到位，以避免材料订购不符，进而影响工程进度。
2.3材料分类堆放。根据实际现场情况及进度情况，合理安排材料进场，要求施工方根据施工组织平面布置图指定位置归类堆放于不同场地。
2.4材料追踪、清验。对于到场材料，跟踪检查施工方清验造册登记情况，避免材料丢失，或者浪费。并注意材料分类堆放和易燃品、防潮品材料保护措施的落实情况。
3、施工的问题，施工的关键是进度和质量。对于进度，原则上按原施工组织计划执行。但作为一个项目而言，现场情况千变万化，如材料供应，设计变更等所难免，绝对不能模式化，必须根据实际情况进行调整、安排。施工质量能否得到保证，严禁偷工减料，从而确保整个工程的质量。
4、人员管理的问题。检查施工队伍的管理体制，是否做到了各岗位职责，权利明确，工种班组人员到岗的情况。面对工期紧逼，学会如何要求施工单位增加人员克服困难。
5、资料管理的问题不容忽视。任何项目的验收，都必须有个竣工资料这一项。竣工资料所包含的材料合格证、检验报告、竣工图、验收报告、设计变更、测量记录、隐蔽工程验收单，有关技术参数测定验收单、工作联系函、工程签证等等，都要求我们在整个项目施工过程中要一一注意收集归类存档。如有遗漏，将给竣工验收和项目结算带来不必要的损失，有的影响更是无法估量。
6、成品保护的问题。作为最后的一道工序，成品保护可谓至关重要。成品保护不到位会从整体上破坏美感，影响工程验收。对于成品保护，必须采取相应的相关防范强制性的制度，并加强灌输成品保护的意识，提高工人的认识。
7、施工安全的问题。主要是关于防火、禁止乱搭接电线、戴安全帽，脚手架搭设，安全带等相应的施工安全问题，需设立专门的安全小组日日抓、天天讲，要求施工单位安全人员多组织培训学习，防患于未然。
成本管理精细化
房地产开发从立项、策划、设计、招投标、施工、竣工验收阶段一直到交房，每一个阶段的实施都会产生一定的成本，也会影响下一阶段实施而产生的费用，就是通常说的动态成本。从横向说房地产公司一般有行政管理部、人力资源部、产品研发部、营销部、工程部、成本部、财务部等部门，每一个部门在运行过程中各自都会产生相应的职能成本。要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制体系：成本管理的阶段强调全过程，成本管理的主体强调全员，成本管理的对象强调全方位。纵向管开发成本，横向管部门费用。建立成本管理体系，直接按照公司的“组织架构”的职责进行分解，分解到执行主体，而且细化到对应责任人。
1、项目前期的财务管理。全面熟悉了解项目情况，根据项目开发进度收集相关资料，确定“四证”的时间节点编制筹资计划
2、施工阶段的财务管理。
2.1确定或调整次月资金计划。在（月末）审核项目上报的次月用款计划，如发现与原计划不符应要求项目经理按公司规定流程调整资金计划。
2.2合同台账登记。每个合同应建立该合同的台账，合同及补充合同建立关联的编号管理。所有编号必须连续，以保证合同资料的完整。合同履行完毕后，将资料合并装订成册随项目完工当年的凭证一起保存。
2.3工程付款管理。仔细校对项目上报的“工程用款申请”，对数据计算、用款类别、发票等要素，按正常用款（计划内）或特殊用款（计划外）做分类汇总。如实际发生预算外付款的应随即滚动调整项目的财务预算。且应在每月的固定日与项目组核对项目资金的使用情况，确保双方数据的正确和一致。
3、工程竣工后的财务管理。
3.1项目竣工并取得大产证后，应及时将开发成本结转至开发产品。有时因种种原因需要提前结转的，应合理测算预提成本费用。清理所有尚未执行完毕的合同，对尚未支付（包括尚未签订的合同）的成本进行测算和预估，将预提成本费用按对应的明细科目入账，然后调整项目的目标总成本。
3.2项目决算：施工合同如是包干性质的，那么合同价加上合同外费用的审计价即为决算价；施工合同为费用开口或暂定价性质的，则应以审计价为决算价。审计报告除应明定的直接费和所有合同规定的费率外还应对甲方代垫的如审计费，水电费，甲供建材设备的定额返回款等等所有垫付款进行清算确认。
3.3工程保修金：按合同规定的决算价比例提留。保修期内得到原项目经理或总工程师的批准方可动用保修金；待保修期满，待物业管理单位盖章确认无质量纠纷后由原项目经理或总工程师批准，可将保修金余额退还施工单位。
4、实施要点
4.1建立全面的预算体系：校核可行性报告（初稿）中的总投资计划，定稿后据此编制项目财务预算和年度财务预算。在续后的开发过程中根据项目开发和资金收支的实际情况作相关的滚动调整，并将调整和执行情况及时与项目经理沟通。
4.2合理安排资金：对项目经理提交的年，季和月度资金收支计划，应从充分利用资金的时间价值、努力降低资金使用成本的专业角度提出优化建议，并与项目经理协调平衡一致，报公司批准后执行。
4.3设立台帐：每个开发项目必须单独设立全套成本台帐，正确归集开发成本和结转销售成本。
4.4统一会计科目和核算办法：应遵守统一的财务管理制度，按照统一的开发成本科目的核算内容进行账务处理。并将核算对象如何划分的办法告知项目经理，使项目经理在申报项目收支时能正确对应。
4.5加强与项目组的业务沟通：应及时了解项目开发的总体情况，收集资料，定期与项目组的成本控制岗位人员核对数据，随时纠错防漏，保证财务数据的正确性。
4.6做好税收筹划：应熟悉国家和地方房地产行业的税收政策，掌握税收政策的最新变化，与对口税务部门的经办人员保持良好的人际关系。在与营销策划和项目经理协商一致的前提下合理安排收支节点，争取最大的税收优惠，做好税收的筹划工作。
地产营销审计报告范文4
关键词 房地产开发 融资策略 融资操作 项目贷款
2005年房地产行业进入宏观调控以来，房地产商的经营环境日益艰难，先是不允许建筑商垫资建设，接着对土地全面实行招、拍、挂，买块地动辄数亿，且交的都是真金白银。而银行对个人住房贷款又在已提高首付比率的基础上进行严格审核，增加房产销售资金回笼的难度。这使得房地产开发企业的资金压力陡增，一些原本以自有资金运作的开发商也不得不与银行联络寻找资金支持。许多已拿到项目的开发商因贷款困难而被迫将优质项目转让他人，或与他人合作建设或缓建，有的被迫终止项目开发。
上海亿邦置业有限公司在此艰难环境下，仍成功地以基准利率贷到银行规定的开发贷款的最高限额。这一方面得益于项目优质，更重要的是得益于正确的融资策略及操作。下面将依次分析：
1 定位银企关系，选择融资时间及融资行
1.1 建立合作互利的银企关系
现在，房地产开发商与银行之间不是一种简单的资金供求关系，更是一种紧密的唇齿相依的战略伙伴关系。在市场条件不断变化的情况下，两者所处的市场优劣地位也不是固定不变的。
融通资金的安全性、流动性、项目的盈利性是融资行关注的核心，房地产开发企业务必有切实的措施使此“三性”得到保证。如在贷款资金困难时期，可以追加自有资金或采取抵押加担保的方式保证等——因为银行通常只做“锦上添花”之事，不做“雪中送炭”之功。对没有效益和资金的企业，银行是不愿提供服务的。现各大银行及二线银行均在基准利率的基础上拥有较大的上下浮动空间，而且产品没有专利可言，可以说不存在垄断价格，所以银企之间同时存在博弈与合作的关系。
1.2 时间安排留有余地
正常的贷款周期为1~2个月，（当然，加急的15~20天也能办好）由于房地产开发贷款的因素较多，能否成功贷款充满了不确定性，如宏观政策、银行自身的贷款结构、资金成本等。为保险起见，应在用款前3~5个月开始联络办理。
1.3 挑选合适的合作银行
在银行市场化的今天，每家银行都有自身的优势及擅长的领域，同时受各自的政策及资金的限制，相同信贷品种的条款设置上均有差别，如整个贷款价格的设定，体现了银行长期利润最大化还是短期利润最大化的目标。故房地产开发企业选择基本户开户行时，应挑选对房地产开发项目贷款做得比较成熟的银行。他们熟悉房地产行业的开发过程，不仅无须企业花大力去讲解，而且还可让企业在与他们的合作中得到许多业内相关信息，学到许多知识和理念。同时，他们对行业动态及走势的判断比较恰当，一般以长期利润最大化作为其最终目标，经办人做起来会相对轻松顺利。选择融资行时，应先联络基本户开户行，一般基本户开户行觉得项目可行，会留下来积极地去做的。房地产开发企业除基本户外，还可根据需要另择银行开立1~2个一般账户。俗话说“货比三家”，融资行的选择也是同理的。一个项目上亿或数亿的贷款，实际利率差1%，每亿元的利息差则为100万元（不考虑货币时间价值及付息方式），还有贷款的手续费，如评估、公证、保险、抵押登记等费用。故融资成本是一个必须考虑的因素。
2 明确融资途径及所在企业的优势条件
房地产开发是资金密集型产业，需内外部的大量资金支持。港资大型房地产商资金的重要来源是上市筹资和抵押融资，如新鸿基、和记黄浦。国内的房地产商大多使用自有资金及银行抵押融资，海外融资都还处于初试阶段，操作存在较大难度和不确定性。另外是在部分大城市出现的房地产信托投资项目。
我们选择的是常见方式——抵押融资，也称抵押贷款。那么，房地产开发企业人员操作开发贷款前要先准备哪些方面的资料呢？
（1）项目情况。房地产企业事先准备一份项目的可行性报告，主要包括项目的基本情况，招标书附件中计划、规划、住宅、环保等主管部门的复函文件中有相关指标及资料、市场分析、建设设计方案、主要财务效益分析指标等。不必写得细，择其要点写得有共性即可。这有利于银行对项目有一个整体的了解，激发银行兴趣和贷款意向。
（2）“四证”办理。“四证”依序指《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。现银行的操作方法是：二证受理、三证审批、四证放款。二证受理就是企业办理完毕第二个证《建设用地规划许可证》，银行可受理贷款申请，第三证《建设工程规划许可证》办理完毕可送银行贷审会审批；第四证《建设工程施工许可证》在第三证办理后一周内可办出，而贷审会审批完毕一周内即可放款，就是说贷款手续可与公司四证的办理同步。
（3）公司情况介绍。这些基础资料可由公司的相关证照、验资报告、公司合同章程、历年的审计报告等资料取得。另补充说明公司自有资金能力，开发，公司的诚信度，企业的文化、背景、理念等，以全面展示本企业的优势。如展示得充分，会得到银行的信任，增加融资的成功率。
（4）企业需求，即企业找银行的目的。包括需求的贷款额度、时间、使用方法及贷款成本范围等。根据国家的有关规定及银行的实际操作，项目贷款一般是自有资金占项目预算投资总额的35%（要求在使用贷款之前投入项目建设），银行贷款为35%，余下的投资由销售回款解决。
3 贷款操作方法及操作步骤
3.1 接触
房地产开发企业融资人带上前述四方面的资料就可以与银行接触了。双方先面谈了解，对利率、还本付息方法、资金运作方式、贷款的限制条款等有个初步的印象后，再进行综合权衡比较，选择确定合适的一家银行进行融资。
3.2 提供银行需要的资料
确定融资意向后，房地产开发就可按融资行的要求准备并递交相关的资料，如营业执照、组织机构代码证、国地税登记证、法人代表证明书、房地产企业的资质证等。一般房地产开发企业会指定专人负责办理及跟催，银行方面也有专门的信贷人员专案负责本项目。房地产开发企业在资料提供完毕后，就可以协助或跟催客户经理写银行内部要求的贷款评估报告。
房地产开发企业的融资人如果了解贷款评估报告构成的主要，就能在融资活动中更快更准地找到工作的切入点。贷款评估报告一般由以下几个部分构成：
（1）借款人的资信调查。包括借款人的基本情况，如营业执照、验资报告等证照上的主要内容，房地产商的开发资质，以往的开发成绩和现在的开发能力，借款人的财务状况，股东的基本情况，企业的组织结构，文化背景理念等。企业简介上就有大部分资料。
（2）项目概况及报批情况。包括项目的具体地理位置和规划等。数据及资料大部分来源于招标书或项目可行性报告，而项目总投资及资金来源，项目进度和用款计划则根据以往经验或公司要求由相关部门列出。报批情况如实列出即可。
（3）项目的评价，包括市场分析评价及财务分析评价。市场分析具体包括周边已建或潜在楼市情况，项目周围的、市政配套等，同时结合拟建楼盘的品质结构房型分析及定位，再对目标客户群进行分析及考察。房地产开发企业与银行的经办人可到项目所在地周边进行实地考察，也可到政府的网上房地产查找相关资料。用这些第一手资料，对项目的竞争优劣进行分析评价，确定市场最高或最低的可售单价及销售状况。
财务分析评价一般包括如下内容：在市场分析评价的基础上进行销售收入测算，然后根据项目预算投资成本测算出投资回收期来评定项目的流动性（如不考虑货币时间价值，投资回收期就是货币资金流入额累计到等于原始投资的年数），另用投资利润率、销售利润率、成本利润率来评定项目的盈利性，还可用盈亏平衡点、安全边际和安全边际率来评定项目的安全性（盈亏平衡点的销量=总成本/（预计总销售收入-销售税金），安全边际=预计总销售收入-盈亏平衡点的销售收入，安全边际率=安全边际/预计总销售收入）等。
例：A项目的预算投资总额3亿元，第一年投资期无货币资金流入，第二年开始预销售，货币资金流入2.6亿元，第三年流入2.1亿元，则：
回收期：2+（3-2.6）/2.1=2.2年
预计综合税率：营业税及附加5.5%+所得税为预计税前利润15%×所得税率33%+土地增值税3.3%=13.75%.
项目投资利润率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/3=35%；年投资利润率12%。
销售利润率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/4.7=22%，
盈亏平衡点的销售量3/[(2.6+2.1)×(1-8.8%)]=70%，盈亏平衡点时无所得税。
安全边际率1-70%=30%，安全边际为 4.7×（1-70%）=1.41亿元
3.3 跟踪沟通与配合
贷款评估报告写好送到基层贷审会约10天左右。上会之前，房地产开发企业与银行还需对贷款融资的主要条款进行确认，同时，经办人还需再做一次了解分析，检验容易在贷审会上遇到质疑的是否采取了切实并行之有效的应对措施，如最近有传取消商品房预售制度，对此我公司的准备是追加初期股东投入。除会前准备外，银行经办人的临场应变能力也是重要的。基层贷审会后可能有修改及补充的要求，按要求操作完毕约3~5天。
一般而言，银行对房地产开发商的贷款，不论金额大小，皆做项目贷款处理，基层贷审会后还需上级贷审会审批。上级贷审会的业内资深专业人士再对项目进行质疑评审，一般修改及补充总是有的，关键是看项目本身是否优质，还有银行经办人对政策的理解对项目贷款资金安全性、流动性、盈利性的预测是否准确把握到位，措施是否得当。如果基本通过或补充资料后基本通过，拿到贷款批件，开发商和银行经办人前阶段的工作得到了肯定，汗没白流。现在可以进行下一步也就是放款前的操作了。
请专业评估机构对房地产项目进行价值评估（抵押贷款额以评估价值为基础），贷款合同公证（看是否有必要），购买抵押物的财产保险，到房地产交易中心进行抵押登记备案是接下来的工作，按办事机构告知书上的条款操作即可。要说明的一点是，房地产开发企业的经办人先对当地同类收费行情进行了解后操作，节省数万元是很轻松的事。
做到这里，再确认融资行是否已经有贷款账户，如有，就去贷款账户里数钱吧。
4 结语
（1）知己知彼，百战不殆。房地产开发企业的融资经办人必须先清楚融资项目的概况及报批情况，市场分析及财务分析，融资规模，当地的融资环境，银行的办事流程及其对项目关注的核心等。这是融资成功的基础。
（2）讲求效益，达成目标。因房地产开发贷款数额大——以亿计数，时间长——1年以上，故时间成本效益应综合考虑，在保证时间性的基础上，每年少花费数十万至数百万是平常事。
（3）要有恒心、耐心、信心。做房地产开发融资工作忙碌近1个月后，被银行拒贷是常有的，这就是本文前面选择2～3家银行开户的原因之一。此时应检讨调整贷款策略后立即换融资银行。这与做生意失败一样，只说明经营眼光有限，并不说明经营能力差。试想，当初花费数亿买土地，不就是看到它能产生效益吗？十足的信心也是成功的保证。
1 冯琪.新编房地产管理人员实用法规速查手册[M].北京：建材出版社，2004
2 刘永章，叶伟春.商业银行营销管理[M].上海：上海财经大学出版社，1998
地产营销审计报告范文5
2.44亿：宏济堂与蓝石置地的旧官司
11月30日，宏济堂披露一则《涉及诉讼公告》，并具体披露了诉讼的基本案情：
2004年10月10日，宏济堂与被告山东蓝石置地集团有限公司（下称“山东蓝石置地”）签订《国有土地使用权转让协议》，宏济堂将位于济南市天桥区板桥路24号的国有土地使用权转让给山东蓝石置地。协议约定，被告按建筑面积2，800元/平方米向原告出售新建住房200套，每套住房建筑面积为80-120平方米，总建筑面积20，000平方米，此200套住房按整楼或整单元出售，住房建设标准须与小区内同类型住房建设标准一致，地点在该宗地内或位于北园路的待开发冠华居住组内。
但山东蓝石置地取得涉案土地使用权后，迟迟不申请收储，不进行房地产开发，现已经超过了被告交付房产的合理时间。目前公司字号为“冠华”的房地产开发商济南冠华建设投资有限公司在北园路开发的“冠华吉第”小区开始陆续出售且符合合同约定的交付条件，被告需按《国有土地使用权转让协议》约定在冠华吉第小区购置后并以2，800元每平方的价格向原告交付。若被告履行不能，则按冠华吉第小区现行售房价格每平方15，000元与协议售价2，800元的价格差价赔偿原告损失46，848，000元。原告保留要求被告交付剩余152套房产或要求被告赔偿损失的权利，另案再诉。
此案已于11月16日，由济南市中级人民法院受理。近日，本刊记者分别致电诉讼双方，均未对此获得答复。
据了解，山东蓝石置地集团成立于2002年5月，前身为济南蓝石置业有限公司，是一家以房地产开发为主，集房产营销、建材供应、景观园林建设、物业管理和生态农场为一体的综合性企业集团。在山东蓝石置地官网的开发项目一栏中，并无此案涉案地块的相关项目。目前，涉案中的天桥区板桥路24号被山东蓝石置地用作仓库，并无开发意向。
值得注意的是，按照宏济堂的诉讼申请，山东蓝石置地需按《国有土地使用权转让协议》约定，“在‘冠华吉第’小区购置后并以2800元每平方的价格先行交付48套建筑面积80-120平方的房产。若被告履行不能，则按‘冠华吉第’小区现行售房价格每平方15000元与协议售价2800元的价格差价赔偿原告损失4684.8万元。”此外，宏济堂还申明，保留要求山东蓝石置地交付剩余152套房产或要求其赔偿损失的权利，另案再诉。
也就是说，若协议约定的总建筑面积20000平方米按照宏济堂申诉的上述差价计算，宏济堂可追讨的金额约高达2.44亿元。
对赌风波
宏济堂成立于1999年，是一家致力于麝香酮、中成药、蒙脱石原料药和阿胶等保健品的研发、生产与销售的制药企业。其前身为济南中药厂，历经资产重组和数次股权转让后，于2015年更名为山东宏济堂制药集团股份有限公司。
提起济南中药厂，其历史可以追溯至清光绪三十三年（1907年），其创始人乐镜宇是北京同仁堂十二世传人。股份制改革后，力诺集团通过直接和间接方式合计持股76.91%，而剩下的23.09%的股权被14家机构投资者持有。
自2013年以来，宏济堂每年的净利润一直保持在亿元以上，并以不低于30%的速度持续增长。2015年末，宏济堂中药原料药业务较上年同期增长82.14%，促使其当年实现净利润2.23亿元，较上年同期增长57.89%。
但众多投资机构参股宏济堂的原因绝非财务表现良好这么简单。公开资料显示，2015年7月，力诺集团将其所持有的宏济堂23.09%的股份以2548.35万元的价格转让给上海景林景惠股权投资中心（有限合伙）等14家投资机构。
就是这次投资，大股东力诺集团、力诺控股和工会委员会及公司实际控制人高元坤与此次引进的9家投资机构签订了有关公司业绩及登陆资本市场等方面的“对赌协议”。
这9家机构分别是上海景林景惠股权投资中心（有限合伙）、长安财富资产管理有限公司、易方达资产管理有限公司、青海金石灏I投资有限公司、珠海乾亨投资管理有限公司、上海开弦投资管理中心（有限合伙）、宁波东D投资中心（有限合伙）、南通皓誉创业投资中心（有限合伙）和广东银石投资有限公司。
据悉，当时的《投资协议》中包含反稀释权条款、优先认购权条款、优先清算权条款、价格调整条款和回购权条款等。
当中核心的条款包括，1、投资完成后，控股股东、实际控制人应尽其最大努力促使目标公司在2016年12月31日以前在新三板挂牌，如新三板挂牌后，因流通性不够投资人无法获利退出，控股股东、实际控制人应尽其最大努力促使目标公司在2018年12月31日以前在A股上市。
2、如果目标公司因任何原因未能于2018年12月31日之前在中国境内外的证券交易所上市；实际控制人地位在目标公司上市之前发生变更；会计师事务所对于目标公司出具保留的或否定意见或者拒绝出具年度审计报告；宏济堂或力诺集团或力诺股份因任何原因严重影响宏济堂新三板挂牌或IPO上市的，控股股东均需要按照投资款加上每年12%的利息进行回购。
目前，新三板对赌成风，对赌条款日益细化，从业绩扩展到投资者权利、控股股东行为等六大领域。这是投资方与融资方在达成协议时，双方对未来不确定情况的一种约定。从某种角度而言，对赌协议就是一份督促融资方不断向前奔跑的协议。
值得注意的是，一般公司的对赌协议，只限于业绩和上市（或挂牌）条款，但这家新三板挂牌企业，投资方提出了挂牌新三板后必须获利退出，否则还需A股上市。此外，当时的投资协议还包含了业绩对赌、反稀释、回购等苛刻条款，也不得不说是“奇葩”。
异动之后，市值上涨35倍
值得注意的是，今年9月14日，宏济堂正式挂牌新三板。
据choice上的交易信息显示，宏济堂挂牌后至9月28日，几乎没有任何交易量。而9月28日当天，在协议转让下，宏济堂以4.31元的均价成交了2300万股，成交金额达9913万元。当日换手率超过10%。
此后，宏济堂的交易简直如开挂般，9月30日股价突然涨至35元/股，成交金额达1.05亿元。接着以同样的股价，分别在10月13日成交1.75亿元；在10月18日成交2.1亿元；在10月21日成交2.8亿元；在10月26日成交5600万元。自挂牌以来，宏济堂三次荣登新三板成交榜榜首。
短短两个月内，宏济堂的交易量共计高达9.25亿元，此后至今，宏济堂却再无交易量。
据其公开转让说明书上显示，宏济堂新挂牌之时的每股面值仅为1元，从1元/股暴涨至如今的35.80元/股，宏济堂仅仅用了不到两个月的时间。根据股转系统信息显示，9月28日到10月27日，宏济堂共发了7次股权变动报告书，大股东力诺集团短期内四次减持，从持股76.91%减持到持股56.97%。
10月27日最后一次股权变动报告书显示，长城国泰（舟山）产业并购重组基金合伙企业（有限合伙）增持宏济堂2360万股，占比21.39%，成为宏济堂的第二大股东。
调查发现，宏济堂大股东力诺集团2016年4月份与北京长城民星城镇化建设投资基金（有限合伙）（以下简称“民星基金”）签下对赌协议。
民星基金向力诺集团提供8.5亿元委托贷款，同时享有将部分债权以35元/股的价格转为宏济堂未质押股票的权利，转股数量不超过2360万股，合计不超过8.26亿元。而2019年4月份之前，如宏济堂不能登陆A股资本市场或民星基金认可的其他资本市场，则民星基金或其他指定的关联方有权要求力诺集团按转股本金13%利息的价格对上述股权进行回购。
而最后成为宏济堂第二大股东的长城国泰（舟山）产业并购重组基金合伙企业（有限合伙），则是民星基金的关联方。以此看来，想必此次对赌已经失败，而如此火热的交易背后，其实只是委贷对赌协议中债转股条款被执行所致。
地产营销审计报告范文6
【关键词】特许经营 信息披露 商业特许经营信息披露管理办法
特许经营又称加盟或合同连锁，即以著名商店为盟主，把自己开发的产品或服务所取得的特许经营权有偿地以营业合同的形式转给经销商，让其在规定的时间和区域内享有该特许经营权。连锁经营具有连锁快速扩张的特点，它的一大优势就是利用有限的资金和人员，在短时间内迅速发展业务，扩大经营，占领市场。因此它具有一定公共性，这一特点决定了特许经营信息披露的程度高于一般闭锁公司（closed company）。[1]所谓特许经营信息披露制度是指特许人就自己实际经营状况和特许经营合同中的重要内容，在特许经营合同签订前，预先告知投资人的制度（与证券市场上的信息披露制度类似）。
一、特许经营信息披露制度的作用
（一）防范特许经营陷阱[2]
由于受到特许经营所带来的规模效益的吸引，加之特许经营市场的混乱，大量企业盲目发展特许经营。有些不具备发展特许经营条件的企业，采用造假、欺诈等手段迷惑投资者，引诱投资者加盟。这就是特许经营的陷阱，而陷阱产生的原因就是特许人与投资者的信息不对称。解决这一问题，除了事后的司法救济途径以外，更重要的是事前的预防，也就是消除特许经营双方的信息不对称。通过法律向特许人加诸强制披露信息的义务，能让投资者在全面了解特许企业的基础上，做出理性的投资决定。
（二）进行特许经营管理
信息披露制度要求企业对自身状况真实、准确地向公众展现，不得弄虚作假，否则就要承担相应的法律责任；同时当下的企业也越来越注重企业形象的塑造，因此信息披露义务的确定，有正面督促特许人和其他相关人员（如进行审计鉴定的中介机构）自我管理和自我约束的作用。而对于特许经营的监管机关，通过对被披露信息的管理和审查，能够以更为便利的方式了解特许经营企业各个方面的情况，借此能够保证特许人的质量，保护投资人的利益。
二、特许经营信息披露制度的内容
一般认为，特许经营信息披露的标准是“重要信息”。根据美国证券交易管理委员会（SEC）的定义，“重要信息”是指一个理性的投资者在做出投资决定时应予以考虑的事项。
（一）披露的主体与时间
美国联邦贸易委员会(FTC)的“FTC规则”将特许人定义为:参与特许经营交易并在该交易中向对方发出要约的人，包括任何个人、群体、协会、合伙、公司或其他商业实体;特许经营中介人是指除了特许人和受许人以外的，出售或要约出售特许经营业务的、或安排出售特许经营业务的人，包括任何个人、群体、协会、合伙、公司或其他商业体，包括但不限于在提供特许经营交易的贸易展览会所在地的组织者或促销者和分特许人。
关于信息披露的时间，各国的规定不同。澳大利亚规定是7天;巴西规定是10天;意大利规定是15天。我国《商业特许经营管理条例》（以下简称《条例》）明确规定，在特许人与被特许人订立特许经营合同之日前至少30日，特许人应以书面形式向被特许人披露法规、规章要求的信息内容。应该说，我国提前30天披露信息的规定，给予了投资人充分的考虑时间，使他们能够在充分了解特许人整体状况的情况下做出理性的决策。
（二）披露内容
根据我国《商业特许经营信息披露管理办法》（以下简称《办法》），特许人应当披露的内容包括以下几项：
1.特许人及特许经营活动的基本情况。包括特许人的基本信息；从事商业特许经营活动的概况；向被特许人提品和服务的关联公司的情况以及特许人或其关联公司在过去5年内破产或申请破产情况。
2.特许人拥有经营资源的基本情况。应说明的内容包括能够提供的注册商标、企业标志、专利、专有技术、经营模式及其他经营资源情况，及这些资源涉及诉讼或仲裁的情况。若上述所列经营资源的所有者是特许人的关联公司，披露该关联公司的基本信息，特许人同时应当说明一旦解除与该关联公司的授权合同，如何处理该特许经营系统。经营资源的披露是信息披露内容的核心，尤其是知识产权的披露，由于特许经营加盟对特许人商标、专利等资源的利用，对潜在加盟者是否投资可以说具有决定性作用。
3.特许经营费用的基本情况。包括特许人及代第三方收取费用的种类、金额、标准和支付方式；保证金的收取、返还条件、返还时间和返还方式。如果要求被特许人在订立特许经营合同前支付费用的，应当以书面形式向被特许人说明该部分费用的用途以及退还的条件、方式。
4.向被特许人提品、服务、设备的价格、条件等情况。包括被特许人是否必须从特许人（或其关联公司）或指定供应商处购买产品、服务或设备及相关的价格、条件等。
5.为被特许人持续提供服务的情况。业务培训的具体内容、提供方式和实施计划，包括培训地点、方式和时间长度；技术支持的具体内容。
6.对被特许人的经营活动进行指导、监督的方式和内容。特许人对被特许人的经营活动进行指导、监督的方式和内容，被特许人须履行的义务和不履行义务的后果。特许人对消费者投诉和赔偿的责任承担形式。
7.特许经营网点投资预算情况。投资预算可以包括下列费用：加盟费；培训费；房地产和装修费用；设备、办公用品、家具等购置费；初始库存；水、电、气费；为取得执照和其他政府批准所需的费用；启动周转资金等。同时还需披露上述费用的数据来源和估算依据。
8.中国境内被特许人的有关情况。包括现有和预计被特许人的数量、分布地域、授权范围、有无独家授权区域（如有，应说明预计的具体范围）的情况；对被特许人进行经营状况评估情况，特许人披露被特许人实际或预计的平均销售量、成本、毛利、纯利的信息。该信息的披露能让受许人充分了解自己将面临的竞争情况。但对经营状况进行评估的规定，《办法》没有具体规定。
9.最近2年的经会计师事务所或审计事务所审计的特许人财务会计报告摘要和审计报告摘要。
10.特许人最近5年内与特许经营相关的重大诉讼和仲裁情况。重大诉讼和仲裁情况即标的额50万元人民币以上的诉讼和仲裁。
11.特许人及其法定代表人重大违法经营记录情况，重大违法经营记录。此项经营记录指被有关行政执法部门处以30万元以上50万元以下罚款的和被判处刑事责任的。
12．特许经营合同文本。即特许经营合同样本。
以上是特许人在特许合同签订前必须向潜在特许人披露的信息，也就是所谓的初始信息。除此以外，作为一种后续义务，特许人还必须向被特许人披露后续信息。这是因为随着特许经营系统的调整，如一些加强广告促销、增减产品品种等经营调整方案，必将对受许人的运营产生影响。
此外，笔者认为《办法》所规定的披露内容尚有一些缺陷，尚有以下内容应当予以披露或完善：
1.高级管理人员的履历，尤其是商业经历，及其经营失败、被解雇、商业违法等情况。这是因为高级管理人员的商业经历，可以体现出一个企业在商业上的敏锐度和管理上的能力，这些品质能够在很大程度上决定一个企业的成功与否；而其商业违法情况则对企业形象至关重要。特许企业的营利能力和形象如果不佳，加盟者就等于失去了本身应当具有的品牌竞争优势。
2.盈利预测和风险分析。[3]其之所以应当作为披露内容，原因在于中小投资者是加盟者的主力军，而他们大多不具备对将来的盈利状况进行准确预期以及对预见风险的能力，因此应当将此义务加诸特许人及相关专业人士。上文已经提到过，尽管《办法》要求对受许人的经营状况做一定评估，但具体的实施不够详细。盈利预测应以过去2～3年的财会报表为支撑，合乎程序要求的盈利预测只是作为投资者决策的参考，但财务报表必须真实，否则造成加盟者损失的特许人应当承担法律责任。而风险分析则应由专业的投资咨询公司出具，以供投资者参考。
三、违反信息披露义务的法律责任
（一）民事责任
特许人如果在信息披露文件中采取了虚假陈述、误导或遗漏重要信息，而造成加盟者损失时应当承担民事责任，这是毫无争议的。
1.缔约过失责任。所谓缔约过失，是指在合同订立过程中，一方因违背其因诚实信用而产生的义务，而给对方造成信赖利益上的损失，应对损失予以赔偿的制度。涉及缔约过失的情况一般是对初始信息披露的不准确。合同订立的过程中存在缔约过失的情形十分普遍，应当结合具体案例进行分析。例如特许人披露的信息，使受许人产生信赖利益，认为合同将成功订立而支出特定的费用。当潜在加盟人发现信息不真实，而放弃合同订立时，就有权利要求特许人赔偿其为订立合同所支出的费用。
2.违约责任。违约责任的承担以存在有效的合同为前提，涉及后续披露义务的违反。若特许人在与受许人订立特许经营合同之后，对特许经营体系或品牌营销等事项上进行了重大调整，而未及时通知受许人，对于其所造成的损失，特许人应赔偿损失，使受害人达到如合同义务履行一样的状态。与缔约过失只以损害赔偿作为责任形式不同，当事人双方可以在合同当中约定违约金、损害赔偿等多种责任形式。
3.侵权责任。《办法》第19条第2款规定，只要存在违反信息披露义务的事实，不论有无过错，对被特许人遭受的经济损失即应承担赔偿责任，这是把信息披露民事赔偿责任归入了特殊侵权责任。因此，特许经营信息披露中的不实陈述构成侵权有以下几个要件:损害事实、不实陈述的具体行为、不实陈述和损害事实之间的因果关系。在一般的面临违约责任(或者缔约过失责任)和侵权责任竞合的情况下，原告通常可根据自己的举证情况来确定选择提起何种诉讼更适合自己，但在违反特许经营信息披露义务的责任承担上，多数情况下侵权责任更适于保护投资者的利益:第一，责任承担主体的范围更广。承担违约责任和缔约过失责任只能是合同关系的相对人或缔约人，而承担侵权责任不仅可以要求和受许人存在合同关系的特许人承担责任，而且还可以要求中介人、促销者、展览者、高级管理人员等承担责任。第二，无须区分责任形式。特许人的信息披露义务是一个持续的过程，因此区分特许人承担的到底是违约责任还是缔约过失责任对于投资者较为繁琐;相较之下，只要有因为特许人的不实陈述而导致的实际损失，投资者就可以要求其承担侵权责任，因此是这对其是更为合理的责任认定方式。第三，采用侵权责任可以使投资者所主张的损害赔偿范围不受到合同的限制，而是根据实际损失要求赔偿。
由于《民法通则》、《合同法》等有关民事法律对民事责任的承担都有规定，而特许经营活动的民事责任问题应当通过民事法律来解决。因此《办法》和《条例》对于当事人应当承担的民事责任没有规定。
（二）行政责任
根据《办法》规定，特许人违反信息披露义务的，被特许人有权向商务主管部门举报，经查实的由商务主管部门责令改正并罚款；情节严重的处以罚款并予以公告。《条例》也作出了类似规定。
（三）刑事责任
对刑事责任的规定同样体现在的《办法》和《条例》之中。违反信息披露义务情节严重的将需要承担刑事责任。
四、我国特许经营信息披露制度的完善[4]
特许经营在我国起步较晚，加之当今社会科技的进步和社会的发展不断地向法律提出挑战，我国的特许经营信息披露制度着实有待完善。在第二部分内容当中，笔者已经论述了我国在信息披露内容上需要改进的地方，因此本部分仅就几种制度的构建来提出自己的改进意见。
（一）第三方中介制度
中介制度的完善涉及两个方面：
1.财务审计。实际上《办法》和《条例》都已经在信息披露制度的构建中明确了会计师事务所的作用。《办法》规定信息披露的内容应包括“会计师事务所审计的财务报告内容和纳税等基本情况”。《条例》则明确了基本情况的披露年限为2年。由于会计师事务所的独立地位，审计报告能够有效而客观地反映特许人及其直营店的各项财务指标，为投资者判断特许人的财务经营状况及项目的盈利状况提供了有效依据。
2.律师审查制度。特许经营是成功经营模式的知识产权许可，因此为预防特许人的知识产权欺诈，必须对知识产权的状况及有关事项做出审查验证，这是财会审计无法实现的。有关知识产权的内容专业性较强，同时也较为复杂，这就为律师审查制度的建立提出了要求。但这一制度的具体实施还有待在实践中继续探讨其可行性。
（二）“冷却期”制度
所谓“冷却期”是指受许人在签订特许经营协议或支付入门费的一段时间内可以暂时“冻结”协议的效力，冷静地考虑是否加盟该特许经营体系，如果在此期限内考虑不加入，则其有单方面终止该协议的权利。我国已经在借鉴外国先进经验的基础上，引入了该制度。《条例》第12条规定:“特许人和被特许人应当在特许经营合同中约定，被特许人在特许经营合同订立后一定期限内，可以单方解除合同。”然而这条规定过于笼统，没有明确期限和执行细则，难免会在实际运用中产生问题，因此该制度的具体实施还有待将来的立法将其细化。
（三）虚假信息披露的公益救济[5]
由于特许人和受许人信息的非对称性，加之受许人一般对信息披露的法律制度了解不够彻底、明确，他们始终处于弱势地位。因此受许人在寻求法律救济时有时也会显得力不从心。为此，美国联邦贸易委员会在违反信息披露义务的救济问题上充分体现出对受许人的保护，它规定美国联邦贸易委员会可以代表受许人在州或联邦法院提讼，要求损害赔偿并有权对特许人处以相应罚款。我国可以借鉴这种做法，由特许经营的自治性组织(如中国连锁经营协会)设立专门部门，代表受许人提讼，对其实施公益救济。这种制度的合理性在于自治性组织成员一般对相关领域有着较为深入的了解，因此此类组织的介入能够更好地维护受许人的权益。
五、总结
一个健康发展的特许经营市场，应当具备良好的秩序。而要营造良好市场秩序，就必须确保信息披露制度的健全。作为防范特许经营风险的核心，信息披露为投资者的投资判断提供了必要的信息，为防止欺诈，保护投资者利益起到了重要作用，也促进了企业的自律，便利了政府部门的监管。这也就是梳理、探讨和特许经营信息披露制度的价值和意义所在。同时，特许经营市场的日益繁荣和其复杂性对我国信息披露法律制度的完善提出了更高要求，我国有必要借鉴总结自身缺陷，借鉴国际先进经验，细化已有制度，引进新的良好制度，以促进我国特许经营市场的进一步发展。
参考文献
[1]徐科雷.特许经营法律问题研究[D].华东政法学院硕士学位论文，2004.57.
[2]王文佳.特许经营信息披露法律制度研究[D].浙江工商大学硕士学位论文，2008.21.
[3]韩强.特许经营的责任分担和风险防范[J].法学，2002(2): 54-58.
[4]王文佳.特许经营信息披露法律制度研究[D].浙江工商大学硕士学位论文，2008.54.
