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土地法律纠纷范文1
关键词：地籍测量技术调处土地权属纠纷
随着土地使用制度的不断深化，作为一切财富之母的土地的价值不断显化，土地的效益也就越来越明显地表现出来，人民对土地日趋重视并作为一种重要的资产来管理，因而围绕土地产生的纠纷不断增多。据某市2004年对件的统计，涉及土地纠纷的件166件，土地纠纷占全市同期总数的5%。在这些土地纠纷中有土地权属纠纷和相邻关系的土地纠纷，要妥善地调处这些纠纷，除了要适用相关的法律法规进行定性处理外，还必须借助地籍测量技术进行定量分析。实践证明，精确的地籍测量技术，是调处法律上土地权属纠纷和相邻关系纠纷不可或缺的重要手段
土地权属是指土地所有权和使用权的归属。主要是指国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权，以及他项权等。土地所有权是指土地所有者在法律规定范围内享有对土地的占有、使用、收益、处分的权利。土地使用权是指依法取得土地上的实际经营权和利用权。根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山属于集体所有。国有土地和集体土地的使用权可以依法转让，国家依法实行国有土地有偿使用制度。
法律上的相邻关系是两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系人或使用人在各自行使自己的合法权利时，都要尊重他方所有人或使用人的权利，相互间应当给予一定的方便或接受一定的限制。不动产相邻关系，从本质上讲是一方所有人或使用人的财产权利的延伸，同时又是对他方所有人或使用人的财产权利的限制，反之亦然。由于相邻关系发生在两个或两个以上不动产相互毗邻的所有人或使用人之间，相邻人可以是公民，也可以是法人；可以是财产所有人，也可以是非所有人；相邻人可以是国有单位，也可以是县与县，乡与乡或者是村与村、村小组与村小组，相邻人还可以是自然人。由于各自的社会地位和道德文化修养不同，所以相邻关系产生的纠纷和纠纷调解处理方法也不相同，如果处理不好就会发生矛盾，产生纠纷，影响正常的社会秩序，破坏安定团结，不利于创建和谐社会。在实际生活中，相邻人常因相邻不动产权利的行使发生矛盾而诉诸法律。虽然法律上处理相邻关系有三项原则，即1、有利生产，方便生活原则；2、团结互助原则；3、公平合理原则。但在实际工作中，并不是所有人都有“让他三尺又何妨”的开阔胸襟。要使土地权属纠纷和相邻关系纠纷得到公平合理处理，必须要有理有据，体现在数据和准确直观的图形上，就能够使争执的当事人和纠纷调处机关直观地了解争执所在和数量、位置、权属界线、类型、面积等，这就要充分应用地籍测量技术。
地籍测量是为获取和表达地籍信息所进行的测绘工作，其基本内容是测定土地及其附着物的位置、权属界线、类型、面积等。
地籍测量有以下特点：
1、地籍测量是一项基础性的具有政府行为测绘工作，是政府行使土地行政管理职能的具有法律意义的行政性技术行为。现阶段我国进行地籍测量工作的根本目的是国家为保护土地、合理利用土地及保护土地所有者和土地使用者的合法权益，为社会发展和国民经济计划提供基础资料。
2、地籍测量为国土资源管理提供了精确可靠的地理参考系统。地籍测量技术不但为国土资源管理和产权保护提供精确、可靠并能被法律事实接受的数据，而且借助现代先进的测绘技术为地籍提供了一个大众都能接受的具有法律意义的地理参考系统。
3、地籍测量是在地籍调查的基础上进行的。它在对完整的地籍调查资料进行全面分析的基础上，选择不同的地籍测量技术和方法。地籍测量成果可根据国土资源管理的要求提供不同形式的图、数、表册等资料。
4、地籍测量具有勘验取证的法律特征。无论是产权的初始登记，还是变更登记，或他项权利登记，在对土地权利的审查、确认、处分过程中，地籍测量所做的工作就是利用测量技术手段对权属主提出的权利申请进行现场的勘查、验证，为土地权利的法律认定提供准确可靠的物权证明材料。
5、地籍测量的技术标准必须符合土地法律的要求，地籍测量的技术标准既要符合测量的观点，又要反映土地法律的要求，它不仅表达人与地物、地貌的关系和地物与地貌之间的联系，而且，同时反映和调节人与人、人与社会之间的以土地产权为核心的各种关系。
6、地籍测量工作有非常强的现势性。地籍测量工作始终贯穿于建立、变更、终止土地利用和权利关系的动态变化之中，并且是维持地籍资料现势性的主要技术之一。
7、地籍测量技术和方法是对当今测绘技术和方法的应用集成。地籍测量技术是普通测量、数字测量、摄影与遥感、面积测量、误差理论和平差、大地测量、GPS等空间定位技术等技术的集成应用。
8、从事地籍测量的技术人员应有丰富的土地管理和法律法规的知识。从事地籍测量的技术人员，不但应具备丰富的测绘知识，还应具有不动产法律知识和地籍管理方面的知识。地籍测量工作从组织到实施都非常严密，它要求测绘技术人员要与地籍调查人员密切配合，细致认真地作业。
土地权属纠纷和相邻关系纠纷调处的一般原则：
（一）、依法原则：土地权属取得的方式及其合法性，都必须以一定的法律、法规和政策的规定为准绳，凡是符合政策、法律、法规规定的，并按法定程序取得的土地所有权、使用权都是合法的。
（二）、充分考虑历史背景原则：考虑到不同历史时期土地政策、法规和土地管理体制的不健全状况，在处理历史遗留的土地权属问题时、应本着实事求是，具体问题具体处理的原则，从维护国家、集体和个人各方面的利益出发，在政策、法律允许的前提下，对某些具体的技术问题要有一定的灵活性，这样有利于纠纷的及时调解。
（三）、土地所有权的单向流动
根据目前和以往的法律和政策规定，土地所有权一般是由低级向高级流动的，即集体所有的土地流向国有土地，村集体流向乡集体。
（四）、集体所有土地一般是内部使用。
（五）、重复征用或划拨一般以后者为准。
（六）、界线与面积不吻合的一般以界线为准。
综上所述，实践中我们应用地籍测量技术成功地调处了大量法律法规只能定性而无法定量的土地权属纠纷和相邻关系纠纷。
（一）、利用土地利用详查图调处某市乡村与乡村的土地权属纠纷。
某市村民在自己承包的土地上栽种了大量脐橙，刚栽下不久，与之相邻的某镇村民即以该土地是他们家解放前的祖产为由，将已栽种的脐橙苗全部拔掉，造成双方群殴械斗的恶性事件，此事件如箭在弦，一触即发，引起了上级领导的高度重视。要调处好此纠纷，必须结合土地利用现状调查成果和历史背景予以有理有据的分析。
土地利用现状调查是1992年在全省范围内为查清土地利用现状而进行的全面的土地资源普查。其重点是按土地利用分类查清各类用地的数量及分布，在土地利用现状调查中，结合进行了土地权属界线调查的内容。因此，我们在调处该纠纷时，既应用了现有的地籍测绘技术进行精确测量，又结合1992年土地利用现状调查图、表、册，证明该宗土地在1992年已确定了权属界线，其所有权为某市瑞律村所有，且自以来，该地块一直由瑞律村民耕种至今，双方代表在1992年即已在权属认定书上签字，所以，在权属图、表、册面前，纠纷的另一方无言以对，低头认错，赔偿了拔掉的脐橙苗及误工工资，从而避免了一起群体械斗的恶性事件。
（二）、利用精确的地籍测绘技术调处某市壬田镇凤岗村和某市叶坪乡王屋村的祖屋相邻关系纠纷。
某市叶坪乡王屋村王姓村民祖屋及祖坟位于该市壬田镇凤岗村内，是一块被凤岗村土地包围的一块飞地，周边都有凤岗村耕种的菜地和居住的房屋。由于王姓居民居住在离此地较远的地方，加之年久失修和期间的历次运动，已将该王姓祖屋夷为平地，只剩下残墙断壁和几座无碑的孤坟，平地已被就近的凤岗村民开垦为耕地，并栽种了几十年的农作物，还有几户凤岗村村民居然在王姓祖坟边建房、建厕所、猪圈和砌围墙，这下引起了王屋村王姓村民的不满，从而引起群殴械斗，该纠纷历经四、五年的调解都无法达成一致协议，还上访至省政府。 于是，国土局遂派我们前往该纠纷地进行精确的地籍测量，我们通过对该地的现状调查，利用地籍测绘技术对争执的祖屋遗址、祖坟、新建的房屋、厕所、猪圈及旁边相邻的学校进行了精确的测量，标明了各自的位置和面积，最后建议由学校统一征用该土地用于建运动场，按征用的补偿标准，根据实测的面积进行依法征收，在测量出来的土地面积上进行货币补偿，邀请争议双方在补偿的人民币数目上谈判，最后达成调解协议，皆大欢喜，一笑泯恩仇。
（三）、应用精确的测绘技术调处相邻土地权属纠纷
土地法律纠纷范文2
市场经济是契约经济，企业的经营行为都是法律行为，房地产企业的法律风险是指房地产企业在房地产开发经营管理过程中疏于法律常识，不守法律规则，不经法定程序，忽视国家法律监管和约束，所实施的行为产生的、可预见的或难以预见的、造成与法律相悖或触犯法律的可能。房地产开发的每个环节，即从房地产开发的土地受让、成立项目公司、房屋拆迁、市政配套到房地产的合作开发、施工建造、项目转让、房屋销售、按揭贷款、物业管理等环节都有疏漏和失误的可能性，进而承担相应的经济损失和否定性的法律后果。法律风险是客观存在的风险，只要在房地产市场中运作，就会毫无例外地面对各种法律风险，就必须事先采取预防措施，事中加以控制，事后加以补救。
由于房地产行业的特殊性、房地产开发过程的系统性和复杂性等特点，房地产开发法律风险呈现出以下主要特点：一是房地产开发涉及法律多且关联性强。房地产开发涉及《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城乡规划法》、《建筑法》、《合同法》、《物权法》、《公司法》、《担保法》、《招标投标法》等法律法规，这些法律共同作用，影响着房地产开发的整个过程。二是房地产开发法律风险的阶段性特点明显。房地产开发时间周期长，具有明显的阶段性，因各个阶段主要任务不同其法律风险表现也是不同的。三是房地产开发法律风险多且具挑战性。根据《物权法》的规定，房地产权属于物权的范畴，而且是所有物权中最具份量的。房地产由于位置固定性、价值量大、附着于其上的社会关系复杂等特点，使国家针对房地产的产权确认、产权使用和让渡等都从法律上进行了严格的规定，远比一般物权复杂，这就决定了房地产开发面临着更多、更具挑战性的法律风险。综上笔者认为，房地产业是高投入、高收益、高风险的行业，房地产企业的法律风险防控工作非常重要，必须采取“三点一线”模式，即以土地获取阶段防控为基点，以投资决策阶段防控为难点，以建设销售管理阶段防控为重点，以完善的法律风险识别、分析、评估、防范流程管理为主线，实现“点线面”结合，对房地产开发项目实施全面、系统、完整的法律风险管理。
1、把土地获取阶段作为法律风险防控的基点，搞好项目立项可研论证和风险分析，把好企业法律风险防范第一关。房地产企业在进行项目开发运作之前，应注意对项目的可行性进行充分论证，详细制作项目可行性报告、法律风险评估书、法律风险意见书等文件。对项目立项的依据手续、工作流程等都要规范，形成体系，使之符合国家相关法律、法规及政策规定。在项目立项的可行性研究论证的过程中，要结合规划设计、拆迁安置补偿和资金筹集等工作，应重点关注土地法律风险、市场法律风险、拆迁安置法律风险和和筹资法律风险，加强对项目开发经营的风险性分析、适用性分析和价值性分析，进行项目立项的可行性和不可行性比较，再决定是否进行项目运作，较大程度地降低房地产企业的经营风险和法律风险。实践经验也证明，项目运作前和企业重大经营决策前的法律风险预警是企业健康经营的第一道屏障。
2、把投资决策阶段作为法律风险防控的难点，把握好投资的方向、力度和节奏，减轻企业法律风险防范负担。房地产企业的法律风险体现在投资决策的全过程，何时何地开发何种类型的房地产，能否把握好投资的方向、力度和节奏，坚持“有所为有所不为”对于法律风险防范非常关键。房地产企业必须考虑有关开发区域、开发房地产类型、开发时机的法律风险，坚持分散投资的策略，对备选项目的城市布局、区位优势、物业形态、消费市场等方面都要进行深入调研分析，全方位把控，确保摸清、看透、投准。房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般分投资区域分散、投资时间分散、投资主体分散等方式。投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气对投资的影响，达到降低风险的目的。投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化、或市场脉搏把握不好而带来的损失。投资主体分散是通过寻求良好的合作伙伴，充分调动投资各方的积极性，双方实现利益共享，风险同担，最大限度的发挥自身优势，避免各类风险的发生。
3、把项目建设销售管理阶段作为法律风险防控的重点，加强运营过程的合同管理，强化企业法律风险防范载体。投资房地产是一项收益与风险都很高的经营项目，而合同条款的严谨和完备程度决定了合同法律风险的大小。合同是房地产企业对外经济往来最重要的载体，在当事人之间具有意定的“法律”效果。事实证明，房地产企业发生的大量的法律纠纷都与合同及相关法律文件的不规范、不严谨甚至不合法有关。而房地产开发项目的建设销售管理阶段是合同管理的重中之重，在招标模式、承包方式、承包合同、工期拖延、施工索赔、租售合同、销售时机、自然灾害和意外事故等方面都存在法律风险。因此，必须建立健全合同管理体系，重点完善对合作方履约信用和能力的审查机制；完善对合同的定价管理机制，严格执行招投标、审核定价制度；制定完善的合同管理制度，实行合同审批领导联签、部门会签制度，使合同管理有章可循；制作公司内部各种规范性的制式合同文本；对公司管理人员及相关经办人员组织合同规范运作的专业培训；建立公司合同跟踪、付款的监督、保护机制和办法，实行互相制约、层层把关的监督机制。通过系统的合同管理以及履约责任制的建立，有效防止法律风险的产生。
4、以法律风险识别、分析、评估、防范流程管理为主线，建立完善的企业法律风险内控体系。房地产开发是一个涉及面广、关系到众多市场主体切身利益的复杂系统工程，企业的各项经济活动和对外交往都可能产生法律风险。及时建立房地产项目法律风险识别、分析、评估、防范一条龙流程管理制度模式，对防范法律风险至关重要。法律风险管理必须着力从四个方面下功夫：
一是要强化经营管理人员的法律意识，营造企业法治文化氛围。加强员工法律意识培育是防范企业法律风险的前提和基础。要使法律风险防控形成长效机制，必须营造良好的企业法治文化氛围。企业的每位成员，尤其是高层管理人员和核心业务人员必须认真学习房地产开发经营相关的法律、法规以及规范性文件，关注新法新规的出台。企业必须将学习培训作为法律风险防范关口前移的重要手段，加强对相关法律知识的学习和培训，提高从业人员的法律意识和运用法律知识解决实际问题的能力，提高法律风险的警觉性和预见性，从而有效地构建起防范法律风险的无形屏障。
二是要加强法务队伍建设，健全企业法律风险防范机构。法律风险防范机构建立，必须对外聘请法律顾问，对内设立法务部门。外聘律师最重要作用并不在于诉讼阶段，而在于非诉讼阶段，即以事前防范为主，以事后处理为辅，在房地产开发各阶段为企业解决经营中的重大决策和危机处理，审点工作和重要环节的法律风险，提出法律意见。只要充分发挥专业律师的作用，就能够有效地避免签约环节的失误和疏漏，并及时为企业决策者提供专业的法律意见，从而顺利完成房地产项目的开发。而内设的企业法律部门主要侧重于企业日常法律事务的处理，负责与外聘律师的工作对接，内外衔接配合，更加细致准确地解决企业的法律问题。企业的法务部门应深入企业经济活动，积极为重大决策发表法律意见，开展重要制度和重大合同的合法性审查，参与易发纠纷事件的预告防范和应急处置，提前介入诉讼纠纷，找好法务工作的切入点，将业务部门和法律部门的工作有效衔接起来，处理好业务开展和风险防控的关系，使法务工作与企业的经营活动融为一体，与职能部门形成合力，切实履行法律管理和服务职能。
三是要建立企业法律风险的自我诊断体系，实施全面法律风险管理。根据房地产投资、建设、运营的特点，建立测评监控企业法律风险的指标诊断体系，用以诊断识别企业经营中的法律风险状态及建立企业法律风险预警机制、排查制度和纠错机制。房地产开发风险管理是一种系统的、完整的法律风险管理过程，主要包括三个方面：第一是法律风险识别，通过分析研究在项目每个阶段在哪些方面存在哪些法律风险，进而对这些法律风险进行归类分析。第二是法律风险的分析评估，主要是分析研究项目实际运营中的法律风险造成后果是什么，引起后果有多大，是否可以避免法律风险等。第三是法律风险处理，根据拟定的法律风险对策，协调、解决和处理法律风险问题。
土地法律纠纷范文3
1．制度运行的内部风险（1）交易主体的不对等。集体建设用地市场化的交易主体分为供地方和需地方，供地方是农民结合而成的集体组织，需地方包括地方政府、企业、投资者和其他组织。交易主体不对等表现为交易主体法律地位的不平等和事实地位的不对等。我国包括宪法在内的所有法律都未明确“集体”和“农民集体”的法律内涵，导致农民集体法律地位在技术上难以确定，供地方和需地方法律地位不平等。交易事实地位的不对等更加明显，我国农村已经发生高度分化，农村社区异质化特征明显，细碎土地上的分散经营导致农民集体行动的谈判成本过高；农民收入结构和经济区位的巨大差异导致农民利益共同体的建立存在现实困难。此外，集体组织作为村社成员的人与委托人之间时常存在利益冲突，人的独立自主性较弱，其难以代表和维护好农民成员的土地利益。交易主体不对等会导致博弈过程不均衡和交易结果不公平，无法保障农民土地权益。（2）交易关系的混乱失序。集体建设用地的交易关系分为两类六组：①所有权交易关系：经营性建设用地所有权交易关系、农村宅基地所有权交易关系、公益性建设用地所有权交易关系；②使用权交易关系：经营性建设用地使用权交易关系、农村宅基地使用权交易关系、公益性建设用地使用权交易关系。交易关系混乱失序是指不同性质权利交易之间相混淆和不同类型集体建设用地交易之间相混淆。所有权交易和使用权交易的混淆产生变相进行集体建设用地所有权非法买卖行为；所有权交易中不同交易主体的交易原则、规则、方式没有足够加以区分和细化；使用权交易中一级市场和二级市场区分不明。建设用地类型的界定和管控不严，导致农村宅基地和公益性建设用地违法入市。（3）交易过程中市场失灵。任何市场都可能因受到原生因素和条件因素影响而出现无效或低效状态，集体建设用地交易过程的市场失灵表现为农民土地收益低和社会整体利益损失。一方面，农民土地交易信息收集和分析能力有限，价格谈判能力低，很难掌握定价主动权；市场交易不能解决农村公共产品和公共服务供给困难，集体建设用地的级差收益提升难；农业比较经济利益低促使农地资源自发向高收益非农领域转移，导致建设用地市场供给过剩，出现严重的价格波动。另一方面，土地所有者（使用者）所能占有的主要是土地经济收益，土地所有者（使用者）在交易时只考虑土地出让价格是否大于土地经济价值［6］，土地私人交易行为使得土地原有正外部效应丧失，产生如粮食安全危机、水源污染、生物生存空间缩小、大气污染、社会成本增加等负外部效应，土地的生态效益和社会效益无法实现，损害社会整体利益。（4）交易管控中政府失灵。政府失灵包括：政府替代市场，对集体建设用地资源配置的干预过度；政府对集体建设用地市场缺乏有效规制的干预不足。目前政府失灵主要是干预过度，地方政府垄断土地市场，低价征收高价出让获得城镇建设的大量资金。随着集体建设用地市场化，政府过度干预空间会萎缩进而演化成更难规范的隐性干预。由于财权事权不对等和土地行政法规范力不足，政府干预缺乏动力的现象将逐步显现，导致城镇化投入减少、产权保护不力、市场规范不够和纠纷处置不及时的恶果。2．制度运行的溢出风险制度运行在约束制度内交易主体的交易行为的同时必然发生外部效应。当外部效应为负时，就产生了制度运行的溢出风险。在交易主体的民事权利得到强化但义务不明晰的情形下，权利滥用风险较大。如果民事交易制度与行政管理制度对接协调不够，集体建设用地交易制度极可能对土地规划、指标分配、用地审批、耕地保护和土地用途管制等制度产生冲击，加剧农地非农化情形，损害土地市场秩序，进而影响国家的产业布局、城镇发展和农业安全。
二、集体建设用地隐形市场的处置风险
集体建设用地隐形市场与公开市场相对，是集体土地作为建设用地在市场非法流转所形成的市场形态。集体建设用地隐形市场的产生有多重原因。经济上，土地自身稀缺性和垄断所致稀缺性相叠加，导致建设用地供需矛盾突出。建设用地经济效益高，灰色交易成本低，受利益驱动，农村土地规避政策法律进入建设用地市场交易。法律上，现行法律对集体建设用地流转的例外规定是隐形市场的滋生土壤，土地管理部门行政强制权的缺失导致处置效果有限。另外，地方政府管制能力和管制动力不足，放任了集体建设用地的灰色交易。集体建设用地隐形市场严重影响新型城镇化发展，其危害主要表现为：同地不同权和同地不同价；集体建设用地无序流转，冲击耕地保护；交易安全难以保障，侵害国家土地收益分配制度［7］。集体建设用地隐形市场的处置风险是指由于认可交易效力或否定交易效力所导致的操作风险。认可交易效力，可能形成违法事实迟早转为合法的不良预期，损害守法者利益和土地法律制度的权威性，使得国家的土地整理和城乡规划陷入困境。否定交易效力导致与交易相关的财产关系不稳定，交易结果的清理和处置成本高企，上诉、上访情况增多，挤占有限的司法资源，甚至可能引发，危害社会稳定局面。
三、制度风险的法律治理
首先，确立集体建设用地市场化的法律原则，明确制度优化路径，防止掉入错误路径。在此基础上，从利益机制、交易制度、政府介入、隐形市场处置机制等四方面构建制度风险的法律治理体系。
（一）集体建设用地市场化的法律原则
集体建设用地市场化应该遵循以下法律原则：（1）产权明晰原则。产权明晰原则体现为产权主体和产权内容的明晰。产权主体包括所有权主体和使用权主体，明确界定乡镇集体、农村集体经济组织和村民小组行使集体土地所有权的情形，运用表决机制有效衔接农民集体组织成员权与集体土地所有权；明确建设用地一级市场和二级市场的使用权创设主体、受让主体和流转主体。集体建设用地产权具有排他性、可分割性、可处置性和安全性的属性，其内容包括占用、使用、收益、处分权能，其中处分权包括转让权、出资权、抵押权、出租权、发展权等。（2）自由协商原则。“自由”是指集体建设用地交易双方有充分的意志自由，不受其他组织和个人的非法干预，具体包括是否交易的自由、选择交易对象和交易形式的自由、决定交易内容和交易价格的自由等；“协商”是指交易各方进行充分的利益表达，尊重彼此的利益诉求，尽量通过相互磋商、妥协达成交易共识，将协商作为集体表决的前置程序。（3）公开、公平和公正原则。公开原则要求将与集体建设用地市场交易相关的信息向社会公开，在公开市场进行竞价交易，交易结果公示并规定异议期；公平原则指以“同地、同权、同利”为指导，交易主体双方法律地位平等，集体土地与国有土地享有同等的入市交易机会，两者权利内容相同、市场收益相当，征收时补偿公平，权益受侵时救济公平；公正原则是指提高农民交易能力，确定交易基准价，节制资本、技术等要素参与收益分配，保证交易结果的实质公正。（4）适度干预原则。适度干预是指国家对集体建设用地市场介入临界点的准确把握，在尊重交易主体自前提下对土地市场失灵进行合理审慎地干预，干预范围、方式和程序法定，以土地资源最优配置和农民福利增进为干预目标。适度干预过程中引入契约机制形成互动，建立集体用地市场干预的问责机制和诉讼制度［8］。（5）法治原则。法治原则的第一层含义是完善的集体建设用地法律制度，包括集体建设用地的交易法律制度和政府管制及调控法律制度；法治原则第二层含义是民事主体交易权利和交易过程受保护，交易结果得到法律认可和固化；法治原则第三层含义是宪法和法律具有最高权威性，国家权力受到法律的有效制约，权力行使的效能得到不断提升。
（二）健全利益机制，保证制度的生成中性
在集体建设用地市场化环境中，健全的利益机制是制度生成中性的必要条件。从利益机制的内涵来看，利益机制以利益主体、利益客体和利益活动为构成要件。首先，利益主体层面发展规模适度的农民利益集团。农民利益集团是分散弱小农民提高谈判地位和博弈能力的必要载体，有利于实现利益博弈的均衡化；适度规模可以降低集团的组织和协议成本，成员间信任关系比较容易建立，同质同向和异质同向的利益诉求容易形成，集团组织与成员的委托关系容易强化，确保农民利益集团的代表性。其次，利益客体层面明确集体建设用地利益内容。集体建设用地利益内容主要包括占有法定、交易自由、使用处分、收益分配、管制调控和利益救济等。最后，利益活动层面促进农民集体行动。鼓励农民行使自我组织和自我管理的权利，以土地利益为集体性目标稳固农民利益共同体，增强农民集体认同感。同时，发挥农村社区传统边缘化策略和组织内部章程治理的作用，防止农民集体行动时搭便车的行为。从外延角度看，利益机制包括三组六机制，分别为利益代表机制和利益表达机制、利益产生机制和利益分配机制、利益协调机制和利益保障机制［9］。完善集体组织的决策、执行和监督结构，明确成员的选举、表决、检查、参与和诉讼等权利，确保农村集体经济组织的农民利益代表性；集体建设用地制度应该在利益相关方充分表达利益基础上，以社会稳定为利益表达底线，拓展利益表达空间，发展利益表达平台，放宽利益表达渠道，规范利益表达方式，以利害关系设置利益表达序列。利益产生机制是通过土地制度安排促使农民土地增量利益产生的方式，根据土地所有权归属配置土地发展权，国家对集体行使土地发展权进行干预和调控；土地利益分配上应该节制资本，设置资本和技术参与利益分配的上限。利益协调机制包括协调农民内部关系、农民与集体关系、农民与国家关系、农民与其他市场主体关系主体机制和协调土地的经济利益、政治利益、社会利益和生态利益关系内容机制；利益保障机制涵盖土地权利受侵救济、土地利益受损补偿、土地利益贡献补助、农村社会保障和户籍配套改革等内容。
（三）集体建设用地交易法律制度
首先，明确集体建设用地的交易范围和条件。集体建设用地分为经营性建设用地、农村宅基地和公益性建设用地，从目前国家政策和市场成熟度看，集体建设用地的交易范围应该为经营性建设用地和农村宅基地。农村宅基地市场化要考虑农村宅基地的身份属性、福利属性、无偿取得性、社会保障功能及对耕地保护的影响，从参与主体、方式及程序方面限制［10］，实行有限度和逐步推进的市场化。集体建设用地交易需要满足以下条件：第一，集体建设用地交易必须符合土地利用总体规划和城乡规划，符合建设用地增减挂钩要求；第二，集体建设用地不存在土地权属争议，发生的法律纠纷已经得到妥善解决；第三，集体建设用地已经确权并颁发使用权证；第四，集体建设用地原始取得手续健全，如没有支付出让费的，再行流转时应缴纳适当的初始出让费；第五，集体建设用地只能用于兴办各类工商企业，不得用于商品房地产开发建设。农村宅基地交易还需要满足其他条件，即宅基地原始使用人确实居住于城镇，有相对稳定的收入来源，并已纳入城镇社会保障体系。其次，厘定集体建设用地的交易关系。所有权交易关系只能发生在所有者之间，即国家与集体间及集体相互之间。农村集体与国家之间的所有权交易关系是基于国家治权的特殊民事交易关系，不能完全适用等价有偿和自由选择原则；如果农村整片划入城镇范围，农民转为城镇居民并享有城镇各项均等服务与保障，集体建设用地自动变更为国有土地。农村集体之间是平等民事主体关系，交易关系应该体现平等自愿和等价有偿，交易行为不受国家不当干预；界定乡镇集体作为集体建设土地所有权主体的范围，规定农村集体经济组织和村民小组为集体建设用地所有权的主要主体。使用权交易关系可能表现为国家通过征用获取集体建设用地使用权，但更多表现为一般市场主体间的使用权交易。建设用地使用权主体包括一级市场的使用权创设主体和受让主体及二级市场流转主体，使用权创设主体只能是集体建设土地的所有者———村农民集体，而受让主体和流转主体可以是自然人、法人和其他组织，本集体组织成员享有一级市场上的优先受让权。宅基地使用权的流转主体要有一定限制，受让方的身份应该是农村居民，交易目的是自用，并且在本乡镇连续务农、打工或经商若干年以上。另外，要区分物权性质和债权性质使用权交易。物权性质使用权交易主要指集体建设用地使用权的出让，包括集体建设用地作价入股，与他人合作、联营等形式共同开办企业；债权性质使用权交易包括一级市场的土地使用权出租和二级市场的土地使用权转让、转租、抵押和赠与。再次，规范交易过程，提高农民土地交易收益。集体建设用地使用权交易过程应该公开透明，以招标、拍卖、公开协商等公开竞价的方式出让或出租，使用权转让方式可由双方当事人协商，权利变更或消灭以登记为准。集体建设用地交易应该签订书面合同，规定合同的必要条款，合同签订后报主管部门备案。集体建设用地交易结果予以公告，规定一个月的异议期，在此期间内利害关系人可以行使异议权，如异议事实查证属实，法院应该宣告转让行为无效［11］。集体建设用地使用权年限参照国有建设用地使用权规定，只能转让和出租剩余年限的使用权，年限期满可以申请续展，申请批准后缴纳土地出让费用。提高农民土地交易收益应从两方面着手，一方面，建立利于农民增益的土地价格机制；另一方面，设立合理的土地收益分配机制。利于农民增益的土地价格机制包括交易价格评估机制、价格指导机制和价格备案机制，推进农村土地价格评估机构发展，保持评估机构的中立性，规范评估收费。合理的土地收益分配机制是指国家以税费手段参与收益分配，不直接进行土地收益分配，集体和农户的分配比例应该合理，分配集体的土地收益视为集体共同财产，主要用于社会保障和社会公共事业发展。最后，健全集体建设用地交易的法律程序。集体建设用地交易程序分为初次流转程序和二次流转程序。初次流转集体建设用地所有权或使用权的，必须经过本集体经济组织成员的村民会议2／3以上成员或2／3以上村民代表的同意，表决内容包括是否流转、流转方式、流转价格等，表决通过后进行公告并规定一个月的异议期。异议期满后准备权属证明资料、流转意向资料和表决证明资料等向主管部门申请流转许可证，主管部门应重点审查流转主体资格、表决是否合法、是否符合土地规划和城乡规划、是否违反土地用途管制制度等，审核通过后发放流转许可证。取得流转许可证后，流转双方进行土地交易，签订书面流转协议，将合同向主管部门报备并缴纳交易税费。最后办理土地登记手续，包括所有权变更登记和土地使用权设立登记。二次流转程序包括集体建设用地使用权二次流转申请及审核，审核通过后双方签订书面合同，报备主管部门并办理权属变更登记。
（四）集体建设用地市场的政府介入制度
确立交易制度是治理集体建设用地市场化制度风险中市场力量的体现，而政府介入制度是政府力量的表现，二者相互补充。政府介入行为可以分为表征发展力的柔性干预、表征规范力的刚性干预和表征平衡力的宏观调控。首先，政府运用柔性干预发展集体建设用地市场。柔性干预是国家充分运用激励、指导、组织发展等手段介入市场的行为，为私权的市场选择提供空间，促进公权和私权的合意。（1）发展集体建设用地市场交易平台。交易平台是为交易活动提供专业服务的载体，如成都市农村产权交易所和重庆农村土地交易所。从推进新型城镇化和发展现代农业角度看，应该在县域范围内设立农村产权交易所，明确农村产权交易所的非营利法人地位、组织结构和职权职责。（2）培育市场中介服务体系。目前急需建立土地评估事务所、投资经营公司、土地融资租赁机构、保险公司、委托机构等中介组织［12］。（3）参与土地市场交易。国家可以通过市场购买集体建设用地的所有权或使用权，收购未经整治的集体建设用地进行前期开发，将开发土地纳入国家土地储备。（4）指导市场交易活动。政府及时土地交易信息，根据地块价值公布基准地价规范交易价格，推行示范性合同供交易主体选择适用。其次，政府运用刚性干预规范集体建设用地市场。（1）农村建设用地市场的准入和退出机制。设置集体建设用地的交易条件和交易主体的资格要求。集体建设用地和交易主体资格不符合条件规定的，自动退出市场。（2）土地登记制度。土地登记主要是权利确认登记和权利变更登记。权利确认登记应该尽快完成，同时集体建设用地市场交易必须办理权利变更登记，采用登记生效主义。（3）土地用途管制。建设土地用途管制数据库，对农村土地实行全程和动态的用途管制，明确土地用途管制的违法情形和法律后果，集体建设用地流转以存量土地为主，严控农业用地转为非农建设用地。（4）土地审批制度。土地审批要符合土地总体规划，与国家宏观发展规划、城镇化建设规划相协调；下放审批权限，精简审批环节，适当增加每年报批次数。（5）土地监管制度。土地监管要注重技术手段如卫星遥感技术的运用，更要拓宽农民及其代表参与土地监管的途径；强化主管部门的监管职责，建立土地开发监测点和常规巡查制。最后，政府运用宏观调控平衡农村建设用地市场。（1）土地利用总体规划应该与城镇化规划相对接，将土地利用总体规划、农村发展规划和城镇化规划合成城乡一体发展规划独立成篇。规划过程中吸收各种利益主体的合理诉求，形成遵守规划的内在激励［13］。（2）调控建设用地总量，合理分配建设用地指标。坚守现有耕地红线，根据市场需求调控建设用地数量，将增量指标用于不发达地区和村镇区域，合理分配存量指标促进城镇化建设。（3）完善产业布局和金融支持促进农村发展。完善农村建设用地的各类产业布局，与环境保护和就业促进相结合，兼顾经济效益、环境效益和社会效益；鼓励和引导金融资本进入农村土地市场，改造农村金融供给结构，提供农村建设用地资源配置的金融支撑。（4）运用财税手段调控集体建设用地市场。加大农业补贴力度，提高农业用地经济效益；加大农村基础设施建设投入，提高集体建设用地的级差地租；加大农村养老、医疗保险等投入提高农村社会保障水平，将集体建设用地使用税、土地增值税等税权下放地方，提高地方政府财政收入；建立以市场价值为核心的税基体系，科学确定计税依据，合理设计税率结构，贯彻差别税率原则，实行低农用地税率和低流转税率。
（五）建立隐形市场处置机制
