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房地产公司内部审计报告范文1
财务管理是企业经营管理中非常重要的内容，良好的财务管理往往可以改善企业的投资管理、筹资管理以及营运资金的使用情况等等。以房地产企业为例，首先详细分析影响企业财务管理的几个重要的因素，继而给出对策，以正确发挥企业财务管理的核心价值，最后给出一个概括性的结论。
关键词：
财务；企业管理；定位；价值
中图分类号：
D9
文献标识码：A
文章编号：16723198（2014）06016102
1 引言
财务管理是企业管理的核心内容，对于一个企业以及一个行业而言，都有不可估量的价值和作用。财务管理与生产管理、销售管理、人员管理等一同组成了企业管理的核心体系，对企业的整个经营效益和长期发展有着重大影响。但是目前在包括房地产行业在内的许多行业都存在着缺乏高素质财务会计人员以及片面化地追求利润最大化等等问题。这些问题对财务管理发挥应有的核心作用以及体现核心价值造成了严重的阻碍，不利于企业建立健全一套完善的财务管理体系。因此，如何正确认识目前广泛存在于行业或者企业中的财务管理问题，并实施有效的解决对策，将有利于行业和企业的财务管理制度健全，有利于长期的发展。
2 影响企业财务管理的几个重要因素
2.1 高素质财务管理人员的严重匮乏
高校培养的财务管理人才数量庞大，并且从事财务管理工作的人员也大有人在，但是在房地产等行业中却严重匮乏高素质的财务管理人员。房地产行业以其高薪以及其他方面吸引着许多财务管理人员来就业，但是由于房地产行业压力较大，这些财务管理人员往往没有足够的继续深造的时间，本身的财务管理基础也不能得到强化。并且，很多财务管理人员的技能比较单一，不能够从宏观的角度来全面掌握企业的财务管理工作。因此，这些财务管理人员并不能胜任高强度、高难度、综合性的财务管理工作。因此，解决好财务管理中高素质财务管理人员严重缺乏的问题是目前首要的工作。
2.2 过分强调利润最大化
众所周知，企业财务管理的目标有利润最大化、股东权益最大化以及企业价值最大化等不同的目标，而利润最大化是最片面，最局限的一种，这种财务管理目标直接阻碍着企业的长期可持续性发展。目前，许多房地产企业过分强调利润最大化的财务管理目标，而忽略了股东价值以及企业整体价值最大化的实现。房地产企业目前存在这过多的泡沫，因此财务管理人员和企业负责人过分强调利润最大化无疑将加剧这种房地产行业的这种情况加剧。因此，从利润最大化的财务管理目标转为股东价值最大化或者企业价值最大化才是正确的选择。
2.3 资本结构和资金控制存在问题
资本结构的不合理和资金控制上产生的问题也是目前困扰许多行业和企业，尤其是房地产企业和房地产行业的主要问题。首先，房地产企业尤其是房地产开发商由于需要大量资金进行房地产的建设和开发，因此往往会进行高负债经营。然而高负债经营往往会导致企业资本结构的不合理以及利息费用的支出过高等严重的问题，给企业的财务管理带来困难。其次房地产企业在资金控制上面也存在着问题。主要体现在房地产投资和开发项目的资金投入控制和资金回收控制方面的问题等等。调整资本结构，有效控制资金，促使资金回笼也是目前亟待解决的问题。
2.4 税收筹划和利润分配的问题
税收筹划和利润分配也是目前企业在财务管理上应当引起重视的方面，但是很多企业并没有采取有效的措施进行税收筹划和利润分配工作。好的税收筹划和有效的利润分配有利于提高企业净利润、改善企业经营者与出资者之间的关系。如前所述，目前房地产企业应当改掉片面追求利润最大化的“陋习”，而应当加强对股东利益的关注，并且实现更高的“净利润”而不是“收入”或者“利润”。并且，由于房地产企业面临着土地增值税、消费税、增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等多重课税的压力，因此，做好税收筹划工作也是非常必要的。
2.5 缺乏事前财务预算控制和事后财务评价
全面预算管理系统下的企业财务管理系统要求企业必须做好事前财务预算和事后财务评价的工作。但是目前许多房地产企业的全面预算系统和标准成本体系并没有得到有效的实施，这导致房地产企业成本控制上存在缺陷，即高收入的背后往往也是高成本，导致最终的净利润数据并不乐观。因此，在房地产企业中建立一套有效的事前财务预算体系和时候财务评价体系也是非常必要的。
3 正确定位财务管理的核心作用，体现财务管理的价值
3.1 提高财务管理人员素质，加强财务管理人才队伍建设
提高财务管理人员素质包括加强财务管理人员的岗前培训以及财务管理人员的平时继续教育。房地产企业必须从源头做起，应当尽量招聘一些高素质的财务管理人才，例如，招聘人员的时候要求必须从事多年的财务管理工作以及拥有多项财务管理方面的证书等等。另外，在平时工作中也应当注意财务管理人员技能的提升，加强对财务管理人员的继续教育培训，加强对最新财务管理政策法规的学习，做到与时俱进，并让员工意识到学无止境，只有加强自身财务管理能力的提升才能不被淘汰。
3.2 健全内部控制建设，强化外部审计
首先，房地产企业应当加强和健全内部控制建设，根据企业内控准则COSOII或者国际最新规定，完善内部控制五要素（或者八要素），建立全面的内部控制评价体系。并且在房地产公司内部建立和健全企业的内审机构，培养专业的内部审计人才队伍，从而做到真正有效的而不是形同虚设的企业内部控制。其次，房地产企业还应当聘请知名的会计师事务所来强化企业的外部审计。房地产企业不能为了自身利益而与会计师事务所私下沟通，制造虚假的财务报表或者虚假的审计报告、验资报告等。所聘请的会计师事务所也应当站在中立的立场上，客观地对房地产公司的财务进行评价，出具公正的财务审计报告，以保证企业的长期可持续发展。
3.3 调整资本结构，加强资金控制
在房地产企业和房地产行业中加强资金控制和资本结构的调整工作是非常必要的。首先，如前所述，由于房地产行业往往是高负债经营，因此，应当减少房地产企业对金融机构和大量资金的依赖，从财务管理的角度将房地产企业从以资金和劳务堆积而成的粗放模式转为技术集中型。另外，促使房地产企业上市也是调整房地产企业资本结构的有效方法。一旦上市，将会减少这些企业对于金融机构借贷资金的依赖，筹资渠道也变得更加多元化。其次，加强资金控制主要包括减少房地产企业胡乱投资的行为以及加强营运资金的管理。由于筹资、投资和经营是企业财务管理必不可少的三个重要内容，因此加强这三方面的资金控制显得尤为重要。在生产经营过程中防止资金链断裂；在筹资过程中拓宽融资渠道，减少财务费用的支出以及在投资过程中注意资金回笼和投资效益的考核，这样做可以全方位加强房地产企业的资金控制。
3.4 强调成本控制和存货管理
房地产企业的总收入高，但是成本相对也比较高，因此强调房产公司的成本控制和商品房等存货的管理工作是十分必要的。加强单位成本和总成本的管理工作，降低采购价格，合理制定销售价格等等都是成本控制的重要环节。此外，在企业中杜绝浪费可以有效的降低间接成本的总额。其次，加强存货管理意味着房地产工资应当加强营销力度，避免过多囤积商品房，保证商品房等等存货周转的速率。
3.5 建立健全事前预算控制和事后财务评价体系
建立健全财务事前预算控制和事后财务评级体系包括建立和完善一套标准成本核算系统，以及做好单位成本的核算和控制，计算实际成本和标准成本的差额以分析原因等等。在房地产企业建立好事前预算控制，包括制定房地产开发的每一项标准成本；而事后评价体系，如前所述，主要是将标准成本与实际成本之间的差异进行计算，用于下一会计年度的参考，避免再次发生实际成本远远超过预算成本的情况，让企业的成本处于可控的范围之内。
4 结论
企业的财务管理的核心作用和核心价值是有目共睹的，但是在房地产企业的实际生产经营过程中，财务管理方面却存在着许多的问题或者弊端，诸如过分追求企业利润最大化以及高素质财务管理人才缺乏等问题。针对这些问题，采取加强培养高素质财务管理人才等措施能够有效地解决。但理论往往是片面的、单一化的，如何在实践中进一步体现财务管理的核心价值和作用，正确将财务管理的核心价值定位，还有待进一步研究和考证。
参考文献
[1]王亚东.如何发挥财务管理在企业管理中的作用[J].会计之友，2006，（01）.
