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房地产公司审计报告范文1
摘要SOX法案的推出标志着内控信息披露进入了强制性时代，而我国上市公司内控披露研究起步较晚。文章对深交所18家上市房地产公司2009年-2010年内控报告及内控鉴证报告进行了分析，提出了相关的改进建议。
关键词内部控制报告房地产上市公司信息披露
一、问题研究背景及意义
2002年7月SOX法案的推出使得内控信息从自愿性披露进入了强制性披露的时代。目前，我国已对上市公司内控信息披露方面制定了相关制度，并取得了一定的成效，但由于研究起步较晚，导致内控信息披露仍存在各种各样的问题。房地产业作为我国“支柱型”的经济力量，兼有自身的经营特点，以其为样本探究我国内部控制信息披露存在的问题，具有实质性意义。
二、深交所房地产上市公司内控信息披露现状及评价
为了解我国房地产上市公司内控信息披露的状况，笔者对深交所18家房地产上市公司内控信息披露情况进行了分析：
从总体披露情况表中可以看出，整体披露程度仍然较低。
虽然《指引》在第一章第三条中明确指出：公司董事会应对公司内部控制制度的制定和有效执行负责。但从执行情况来看并不理想。
（三）公司内部控制评价标准
18家公司均在两年的内控报告中提到了评价标准，但是标准的选取不一而足。总体上说，大多数公司以《企业内部控制基本规范》及深交所《上市公司内部控制指引》作为指导性文件，2009年有10家公司采用了这一标准，占样本比例的55.6%。2010年，随着深交所《主板上市公司规范运作指引》的，比例有所下降，为33.3%。有些甚至采取“一把抓”的态度，将《公司法》、《证券法》、《指引》等等均作为内控评价标准。这一现象也是我国缺乏内控规范性文件的表现。
（四）会计师事务所审核标准
资料来源：根据深交所房地产上市公司内控报告整理
2010年事务所审核标准与2009年情况一致。不难发现，即使是专业机构，其对内控的评价标准也不相同。如何借鉴财务审计报告模板和审计结论的可取之处，完善内控报告审核程序，是我们值得思考的问题。
（五）内部控制缺陷的披露
公司对于内部控制存在问题和整改计划的披露不甚理想。对样本经过统计发现，09年有12家公司指出了内控存在的缺陷或提出了实际的整改计划，10年仅为9家。内控缺陷披露情况的下滑部分原因是公司已经建立较完整的内控制度，但笔者认为，提出切实可行的评价体系，才能使公司对内部控制评价有据可依。
三、造成内控披露问题的原因分析及完善建议
（一）我国内控信息披露制度不够完善，应积极建设
从制度建设来看，没有统一的内控信息披露格式，缺乏统一的评价方法体系，使得公司内控报告呈现“空”、“泛”、“套”三大问题。笔者认为，制度的完善应从以下几个方面考虑：规范内控信息披露的格式和主要内容；规范内部控制评价标准；建立系统的审核结论模板；规范内控审核依据，建立有效的审议程序。
（二）行业特殊性影响内控建设，应提高自愿性披露
房地产企业的财务关系复杂，导致内部控制的信息沟通不畅。同时，在会计核算过程中，由于房地产开发企业收入确认的复杂性，账簿设置繁简不适等原因也会导致内部控制的复杂性。面对以上现实，为了更好地提高房地产公司内控信息披露质量，应当合理运用信号理论。公司为了在竞争市场获得相对于其竞争对手的比较优势，会有较强的动力向资本市场披露相关利好信息，以突出核心竞争力，获取市场份额。
（三）监督机制不够健全，应加强监管
从外部监督来看，需要监管部门对上市公司的内部控制报告、注册会计师的审核报告定期或不定期地实施监督检查，从源头上防范虚假的内控报告、审核报告的产生。从内部监督来看，企业内部控制信息披露的内部监督程序的重要问题在于明确划分各关键参与者各自的职责，使其各司其职。以合理保证战略、计划和目标的实现。
（四）信息使用者对内控信息需求不足，应提升理性需求
由于个人投资者素质总体水平不高、机构投资者自身规模以及外部环境限制等因素，我国资本市场目前对内控信息的需求还不强烈。我国需大力培育机构投资者，以增加其对内控信息的需求。同时还应加强个人投资者的素质提升，使投资观念更趋于理性，壮大理性投资者的队伍，增加对内控信息的需求。
参考文献：
房地产公司审计报告范文2
房地产企业在并购中高成功率无疑来自于该行业一贯以来的暴利，当各房地产企业凭借各种资源而获得的拿地优势与上市公司的融资平台相结合，业绩大幅增长自然不是难事。业界普遍相信，两三年内房地产业的快速增长不大可能突然停止，而另一方面上市公司融资平台的作用却正得以加强。
事实上，随着去年的央行121号文件以及今年全面的信贷紧缩，房地产公司的资金压力日益紧张。在此种情况下，增加直接融资渠道成为各房地产公司理想选择，而通过ST公司实现曲折上市，对各有实力的房地产企业而言，无疑是一道诱人的大餐。
根据有关研究表明，经过两年以上的市场考验，房地产企业在并购中的成功率(即业绩得以提升)达到6875％。以金融街(000402)为例，公司在1999年底完成重组进入房地产业，每股收益由2000年的0.32元迅速升至2001年的1.20元，增幅达275％。再如天创置业(600791)，公司主业由商贸、旅游转变为房地产，使公司的每股收益从2001年的0 088元飙升至2002年的0.52元。
今年5月间，ST济百、ST宏峰、ST仕奇三家ST公司纷纷进军房地产，虽尚未获得收益，但前景似乎不算太坏。它们能否成为未来的金融街或天创置业，现有的种种信息与趋势表明，每一家都存在这样的可能。虽然更确定的回答需要更为深入的挖掘，但这也正构成了我们关注这些公司的理由。
ST济百――商业与地产的亲密接触
5月18日的一则消息：ST济百停工三年的“济南百货一期工程”正式复工，并更名为“将军广场”。有消息称，这标志着公司实质性的资产重组工作正式启动，公司将由原来的纯零售商业经营企业转型为商业地产类公司。
点互成金术
ST济百前身为济南百货大楼，属山东省历史悠久的大型百货类商业企业。作为一家1994年就上市主营业务为商业零售兼批发的老牌商业股，公司几年来主营业务利润几乎逐年下降。据了解，现在许多济南人在选择商场购物时，济南百货并非首选，一些济南人认为其购物环境、管理水平已经相对比较落后。
在2001、2002年连续亏损而被ST之后，其2003年的业绩能否扭亏就相当重要。可能是意识到在商业上短期内获得大额利润的可能性不大，于是ST济百就联合房地产上演了一幕“点石成金”术。
2003年8月，公司以873万元购得山东永安房地产开发有限公司90％的股份，12月转让该房地产公司40％的股权，转让价高达3968万元。四个月时间净赚3000多万元。
究其原因，ST济百卖出股权时，房地产公司净资产由原账面916 41万元被评估至9921.87万元，增幅达982.69％。ST济百解释说，这是由于房产公司的流动资产(即未售开发房)以现实售价为基础评估导致增值。但同时却没有解释，为什么仅仅四个月前，在购买房产公司时，却不以现实售价为基础对流动资产进行评估。
公司靠股权转让使得2003年业绩扭亏为盈，免除了退市的风险，不过，企业并没有形成连续的盈利能力，其2004年一季度就出现了每股0.1元的亏损。然而，近来公司却是“好事”不断，5月18日沉寂多年的“将军广场”开始复工，它又能否给ST济百带来持续的生命力？
“将军广场”的威力
将军广场的复工与2002年6月入主的将军投资管理有限公司不无关系，这家由将军烟草(集团)有限公司控股的国有投资管理公司，实力不容怀疑。正是在它围绕该项目与有关各方积极沟通、洽谈，投入大量人力、物力，为保证该工程继续进行所做的大量工作，使得这一因种种原因停工多年的项目终于启动。
据介绍，该项目位于被称为“金街”的济南泉城路中段，地理位置极其优越。占地7.8亩．地上15层，地下2层，总建筑面积3.6万平方米，完工后1―5层将成为商业用房，6层以上为娱乐和办公用房。
按计划，该项目将于今年完工并投入使用，主要通过销售与租赁实现收入。对于这一项目的盈利前景，将军投资的一位财务人员认为，将军广场市场售价大约每平方米在1.2万～1.5万元，按3.6万平方米的建筑面积，销售额大约在4亿元左右，扣除建设成本，如果一次并入济南百货报表，公司肯定会“一夜暴富”。而济南百货的董事长邢乐成表达得更直接，他认为这一项目在今年至少能给公司带来1.5亿元的纯利，即相当于增加每股收益0.267元。地产求生
ST济百的下一步发展看来仍要靠地产。据了解，济南百货现在的营业大楼和院南的办公楼将被拆除，包括现在的19.8亩地的大院，将成为泉城广场北侧统一规划的一部分。将军投资的一位高层认为，济南百货复工“将军广场”的目的是，除了盘活现在闲置资产外，就是为了整个50亩地的综合开发。如果真能把这个片区的开发权拿到手，凭借全济南数一数二的好地段，ST济百无论租用，还是卖掉，这几年的生计是不用愁了。
不过，ST济百的这一系列行为，主要还是通过引入外部实力投资者，来盘活自己原有的庞大隐形资产，这倒不失为部分资源型ST公司扭亏的一条捷径。然而，另两家公司就没有这么好的运气了。
ST宏峰――国恒实业的“资本平台”
5月中锂，主营锌、铅、黄金、白银等金属的冶炼与销售的ST宏峰宣布重组，并实施涉足房地产行业的重大关联方交易。压在公司头上已经快两年的ST帽子能否就此被摘掉，
事实上，公司最初被ST，还并非亏损，而是其债权债务不清，与宏峰集团往来账无法落实，导致会计师事务所出具“无法表示意见”审计报告所致。那么，公司谋求摘帽的第一步举动应该从解决债务纠纷开始。
解决历史遗留问题
5月10日，深圳市国恒实业发展以3 4亿元的总价款受让ST宏峰26.78％的股权成为潜在第二大股东(其中支付给宏峰集团金额1.16亿元)，而一周之后便迅速推出了金额高达3.2亿元的资产收购方案，由ST宏峰以3.2亿元收购国恒实业包括3家公司股权与位于深圳的物业在内的一系列资产。
同时，ST宏峰公告称，其股东之一宏峰集团已同意在2004年6月30日前以现金形式偿还全部欠款，而金额也是3.2亿元，正好解决了ST宏峰收购资金的来源。
顺着这套由重组、资产购买和股东还款组成的系统方案，对于ST宏峰来说．既收回了股东巨额欠款，又购入了新的房地产资产，同时还增加了一个总资产高达28亿元的股东。短短几天之内，ST宏峰脱胎换骨，焕然一新。而宏峰集团则在这笔交易中还清了欠款，并获得了1.16亿元的股权转让收益，它跟ST宏峰的历史遗留问题，终于有了妥善的解决。
业绩稳定器
公司用3.2亿元买来的是什么样的资产呢，根据披露，ST宏峰收购的湖南东方伟业、上海金芝置业以及国恒实业的几处房产主要收入来源都是物业出租，2004年能给公司带来虽不太多、但却稳定的收益。几笔收购中，只有北京茂屋房地产开发公司主营房地产开发，目前的主要项目是北京的经济适用房项目”宣祥家园”，该项目位于北京三环以内，地理位置较好，均价3600元左右，比周边的商品房低1000元以上，可以说销售基本没有问题。一期工程今年12月底全部完工并入住。该项目住宅部分共7.8万平方米，预计销售额能达到2.8亿元，根据一般经济适用房项目回报率分析，2004年能产生利润1500万元左右，其中ST宏峰能获得收益1200万元左右，作为经济适用房，该项目的收益仍然稳定可期。
按照较乐观的估计，公司总计3.2亿元的收入最多只能给公司带来不到2000万元的收益。不过，相对于2003年净利润522万元，这几笔收购至少可保证公司不再有ST之忧了。
下一步的图谋
通过国恒实业的介入及一系列资本运作，ST宏峰总算是走上了正轨，不过，国恒实业的图谋当然不止于此。
根据披露，深圳国恒实业发展有限公司成立于2003年9月29日，由自然人出资，注册资本1.42亿元。其主营业务为房地产开发经营、兴办实业等，总资产28亿元，净资产为8亿元，资产负债率高达71.4％。
该公司的主要亮点是：其在北京、上海拥有近3000亩(合200万平方米)土地储备，按照北京、上海的房地产开况，国恒实业要开发这些土地，至少需要40亿元以上的资金，但问题是钱从哪里来，
另外，在土地资源稀缺的北京、上海，一家名不见经传的公司竟能有这样的土地储备，我们也有理由相信，其拿地成本不会太高，一旦投入资金开发，有望获取高额利润。
这样，国恒实业无疑将有大量后续动作 股权转让、重组、增发……这样的老掉牙故事将会在国恒实业、ST宏峰及它的第一大股东赤峰黄金工业总公司之间上演。
ST仕奇――润物细无声
主营纺织、服装业的仕奇实业除了在2000年上市当年业绩良好外，之后业绩连年下滑，并且连续两年亏损。仕奇实业从2002年起，就已经开始涉足房地产业的重组。这次重组历时近两年的时间，直到2004年公司被ST以后，重组才算是正式开始。
西年重组路
公司原第一大股东内蒙古仕奇集团有限责任公司分别于2002年12月23日和2003年9月27日将其全部股权高价转让给深圳市华业发展有限公司(29％)和深圳市华保宏实业有限公司(27.24％)。虽然记者没有发现有公告称这两家公司是关联方，但巧合的是，这两家公司的注册地址是在深圳市同一家写字楼的上下两层。
有了两家股东的房地产行业背景，仕奇实业开始向房地产行业陆续进军。
2003年8月，仕奇公司共花费1.7亿元，收购了深圳市华业发展有限公司持有的深圳市汉国华业有限公司20％的股权及相关债权以及彩虹新都房产。但截至2004年1季度，公司的财务报表上还没有发现这项重组带来经济收益。接着，2004年4月仕奇公司又出资3000万元，收购深圳市格调装饰设计工程有限公司持有的北京高盛华房地产开发有限公司9.13％的股权。
在今年3月，公司以“募集资金投资项目没有达到预期的效果”为由，正式终止了募集资金投向，而这些资金原先都是准备投向纺织业的。
重组经历了两年的时间，仕奇公司要进军房地产行业的意图早已是路人皆知，然而到今年第一季度，公司业务仍然继续呈现亏损。因此，如何在进入倒计时的一年，尽速提高公司的盈利水平，开发出盈利能力强的房地产项目成为公司工作的重中之重。
实业开发
如果说以前还只是收购资产，今年公司已决定开发它的第一个房产项目“森林家园”。今年5月27日，公司与北京高盛华房地产有限公司签署了《共同开发项目协议》，公司拟投入资金不超过1.2亿元，用于同北京高盛华房地产开发有限公司共同开发位于北京市朝阳区延静里中街25号的“森林家园”项目。
根据披露，公司只持有北京高盛华房地产开发有限公司9.13％的股权，但该公司三分之二的董事来自于ST仕奇。因此，ST仕奇对这家公司拥有实际控制权，正因如此，“森林家园”成了ST仕奇第一个正式的房地产开发项目。
不过，一切都刚开始，记者日前去现场发现该项目只是刚拆迁完毕，尚未开工，按时间来计算，今年不可能给公司带来任何收益。
房地产公司审计报告范文3
商业银行开展持续审计包括：商业银行运用内审经验，开发计算机模型：将之嵌入到持续审计流程管理系统中去：内审人员按照持续审计任务开展常态化及时审计；定期进行产品和服务全风险覆盖的内控审计，持续改进计算机模型。
一、商业银行运用内审经验，开发计算机模型
在该步骤主要运用的审计技术是审计重要性水平的测定（可结合PPS抽样）和审计分析程序。运用的计算机技术主要是计算机编程。该步骤依据“持续审计”的定义来确定“相关被审计事项发生”的情况。下面结合实例进行分析。
1.重要性模型。设计该模型主要考虑内审人员对于行内开展的各项业务重要性水平的认定，重要性水平可以设定为必审项和审计项两类。第一类必审项重要性水平，比如内审人员认为单笔超过一千万元的集中采购项目为重要且必须要审计，那么“集中采购子模型”就可以设定一千万元为阈值，对于单笔集中采购项目标的超过一千万元的，就可以自动筛选出来，持续审计流程系统将生成“及时审计任务单”，分配任务后，由内审人员全程跟踪该集中采购项目，最后形成审计报告。第二类抽样审计项重要性水平，可以结合风险控制重要性水平进行设计，设计后由计算机辅助进行PPS抽样，确定具体的审计事项。比如“大额个贷重要性模型”的设计：风险控制要求，同一身份证号的客户发生的所有个人住房贷款、消费贷款、助业贷款等，单笔或累计超过50万元的，都需要两个专职贷款负责人审批，且在设计“大额个贷重要性模型”时可将阈值设定为50万元，该模型可以每周、每旬、每月运行一次，具体运行频次由持续审计计划决定，这样确定的贷款可能有很多笔，因此，在设计“大额个贷重要性模型”编程时，编入计算机辅助PPS抽样相关程序。
2.审计经验模型。设计该类模型的总体思想是：将银行的案件、审计发现以及审计经验，转换为数据信息疑点，或者直接定位差错。例如，疑似假个贷模型——同质子模型的设计主要是运用Match函数。不同的借款人客户信息相同.如同一楼盘或汽车经销商，有多个不同借款客户为同一单位：多个客户的联系电话、个人贷款对账单地址、家庭月收入、本人月收入相同；同一楼盘或汽车经销商，三笔以上贷款连续拖欠期数相同：多名借款人是销售商或员工；多笔贷款（不同客户）还款来源于同一个人账户；多笔贷款（不同客户）发放后转入同一单位（非房地产公司、汽车经销商）或个人账户。上述都是反常情况，有可能是假个贷.而上述情况是内审人员审计出假个贷或者是假个贷案发之后所总结出的假个贷数据特征。该子模型的设计思路是：比对客户贷款信息，找出不同客户的相同信息，从而找出高度同质性贷款，即疑似假个贷。
该类模型是分析程序在内审中通过计算机程序运行实现，分析程序概念不再描述，主要是要找到“反常”数据（疑点）。分析程序还可以实现差错的直接定位，比如“个人信贷资金流向投资市场模型”的设计思路：比对客户发放贷款账号与客户本人及其密切关系人的证券、基金账户，在贷款发放之后两账户的资金变化情况。该模型是信贷资金流向子模型，通过该模型，内审人员可以定位差错，比如发现客户A，发放贷款后10日内，将贷款全部转至客户A名下的证券账户。
二、开发持续审计流程管理系统
笔者认为持续审计流程管理系统应包括以下模块：计算机模型及管理、任务管理模块、电子审计工作底稿及报告模块、质量控制复核模块以及系统管理模块。将持续审计流程管理系统与各业务系统、核心账务处理系统进行对接，审计项目数据每日日结后，持续审计流程管理系统接收各业务系统、核心账务处理系统数据，运行计算机模型，生成审计任务，任务分派后审计人员在电子审计工作底稿及报告模块录入相关审计证据、审计工作及审计报告，完成审计工作后，电子流任务交至质量控制系统复核。系统管理模块主要是复杂系统的维护以及内审人员的权限配置。
以“集中采购子模型”进行说明。计算机模型已开发出持续审计流程管理系统下的“计算机模型及管理模块”已加载了该模型，且持续审计流程管理系统与本行的“集中采购管理系统”已对接，每日接收集中采购管理系统的数据，运行“集中采购子模型”，发现有无单笔超过一千万元的集中采购项目。该项目的流程状态是“立项通过”，如果符合，则将相关信息形成审计任务，内审分派岗位登录该持续审计流程管理系统，在“任务管理模块”下的“待分派审计项目”中可以看到，并进行分派；相应的内审人员登录系统在“任务管理模块”下的“待办审计项目”中看到任务，接受该项任务，就可以在电子审计工作底稿及报告模块录入相关信息，完成之后按程序提交，任务将发送至内审质量控制部：质量控制工作人员登录该系统，在“质量控制复核模块”下的“待复核项目”中看到需复核的任务，并调阅审计工作底稿和审计报告：质量控制复核完成提交后，整个内审流程结束。
开发持续审计流程管理系统运用的主要是流程管理理论，它通过计算机编程来实现审计业务的电子任务流程，其效果不仅使得内审的效率和质量有显著的提高，而且也方便考核内审人员的工作效率。
三、内审人员按照持续审计任务开展常态化及时审计
在这个环节，内审人员登录持续审计流程管理系统，在任务管理模块下的“侍办审计项目”中看到任务及其生成过程。与传统内审不同的是，持续审计可以实现常规化及时跟踪审计。如果商业银行将柜面会计凭证、个人贷款档案、公司类贷款档案等会计凭证及资料电子化，形成电子档案数据库，内审人员就可以做到足不出户进行审计。“待办审计项目”接受任务后，持续审计流程管理系统赋予内审人员临时权限，临时权限用于远程登录电子档案数据库，获取相关的资料。内审人员进行事后审计时，除非认为必须去业务经办所在地实地查证，否则可以不下现场，从而可提高审计效率。纸质资料电子化主要是扫描等影像技术的运用、计算机辅助开发程序支持数据库的建设以及查询等功能的实现。
四、定期进行产品和服务全风险 覆盖的内控审计，持续改进计算机模型
房地产公司审计报告范文4
大限来时，最先从森林中飞出的鸟是兴业银行。
2月末，兴业银行暂停部分房地产融资业务的消息在市场上扩散，并产生了连锁反应。
谁都知道一个刺激、上瘾、病态的狂欢式高收益的链条是不可持续的，其实兴业银行对房地产融资业务的调整才刚刚开始，后面还有“狠招”。据了解，该行已经派研究人员到各地调查，预计3月底前会有更进一步的调整政策。
事实上，年初，兴业银行总行就向下级机构下发了业务窗口指导，要求暂停房地产夹层融资和房地产供应链金融业务。
房地产夹层融资和供应链融资是近年商业银行金融创新主要产品，而在中国银行业，兴业银行的创新一直走在前端，国内的很多银行业务创新都是由兴业银行先尝先试的。
去年6月“钱荒”之后，互联网上出现了一本以“钱荒”为背景的小说，名叫《同业鸦片》，其中的主角之一蓝兴银行，作风果断、狠辣，被很多人认为是影射兴业银行的，连名字也只差一字。不知是否兴业银行不太喜欢这种影射，小说正式出版时，蓝兴银行被改名浦江银行――当然没人会把它当成浦发银行。
据说兴业银行行长李仁杰也看过该小说，并评价它“演义过多”。 半个地产股
2月19日，经历了一个暖冬的杭州突然变得很冷，这一天的最高气温据说只有6度。但在房地产项目“天鸿香榭里”的售楼处，这天“热”极了，很多业主聚集到这里，不仅打出横幅要求开发商赔偿损失，更一气之下把售楼处砸了。
业主们说，闹事的原因是因为开发商隐瞒了附近有高压线，但明眼人都知道，说到底，不过是因为房价降了，前一天，“天鸿香榭里”宣布房价直降6000元/平米。当下，中国的老百姓被分成了两大阵营，已经买房的和想要买房的。在已经买房的人心里，房价只能涨不能降，否则开发商就是侵占消费者利益的奸商；想要买房的人心里，房价只能降不能涨，否则开发商就是攫取最后一分利润的奸商。说到底，都是奸商！
一叶落而知秋，暴涨了10年的房价到了微妙的位置。对于普通购房人来说，房价下跌可能会带来几十万的浮亏，但对于一直将自身利益与开发商捆绑在一起的银行来说，数以千亿计的地产融资将被置于火上。
杭州降价发生后三天，兴业银行、招行、交行暂停房地产业务领域贷款的消息便在网上蔓延开来。但除了兴业银行确认暂停了夹层融资和供应链融资，另外两家银行都对消息予以澄清。
兴业银行危险，以至于要第一个撕破银行和地产开发商之间的同盟？
在兴业银行资本市场部门人士看来，网民们有点过度反应了，夹层融资和供应链融资只是兴业银行很小的业务，甚至房地产贷款对于兴业银行来说规模都不大。但轻描淡写的回应怎么解释兴业银行拥有的“半个地产股”的绰号呢？
兴业银行与房地产业素有渊源。 2007年末，该行房地产类贷款占贷款总额的41.55%。故曾被称为“半个地产股”。及至2013年上半年，兴业银行的贷款结构发生了重大变化，房地产类贷款仅占贷款总额的22.8%，低于全行业平均水平。
“兴业银行早已不是之前的‘半个地产股’了。”兴业银行总行人士对记者表示。实则然否？
根据中金公司测算，截至2013年上半年，整个兴业银行的全口径房地产融资规模为5000个亿。与2007年房地产融资手段相对单一不同，2013年兴业银行的房地产融资模式相当多元化，除了3000个亿左右的信贷资产外，兴业银行还持有约2000亿的其它金融资产。而这5000个亿又是个什么概念？根据财务报表，兴业银行2013年上半年全部贷款余额为13078亿元。一个并不严谨的比较是，如果全口径房地产融资全部置换为表内信贷，那么也大概占到贷款余额的33%。
从“半个地产股”到“三分之一个地产股”，兴业银行资产结构并没有本质改变。 《同业鸦片》，其中的主角之一蓝兴银行，作风果断、狠辣，被很多人认为是影射兴业银行的，连名字也只差一字 鲶鱼创新
回顾兴业银行的历史，很容易联想到一种动物――鲶鱼。
从2007年到2012年，兴业银行资产规模从8513亿元扩大至32510亿元，净利润从85.9亿元增加至349.3亿元，地产业功不可没。
“‘半个地产股’战略曾负有历史使命。”兴业银行总行人士告诉记者。
在2008年之前，房地产市场已经连续上涨多年，开发贷被银行视为优质资产，个人住房按揭贷款则更是几无风险的优质资产，由于开发商往往将开发贷款与个人住房按揭贷款捆绑，因此两类贷款成了各家银行扩大资产、保证收益的“不二法门”。
在兴业银行上市前一年，即2006年，该行房地产开发贷占贷款总额比例为16.64%，个人按揭贷款的比例也在16%左右。及至2007年上市当年，兴业银行的房地产类贷款比例进一步扩大，这为银行带来了非常靓丽的财务报表，2007年该行的总资产收益率（ROA）、净资产收益率（ROE）均位列全国银行前三名。
但2008年，中国房地产市场迎来了拐点，兴业银行房地产战略受到了质疑，这项战略就此完成历史使命。当年，兴业银行将房地产公司贷款的占比由14.01%缩小到了11.81%。值得注意的是，开发贷是一种周期较长的贷款，因此银行控制其规模需要一个过程。
然而，2009年开始，房地产市场报复性反弹，从来锦上添花易，于是银行又想做地产商的生意了。但这一次，兴业银行意识到，依靠传统的信贷，不仅业务单一，也存在很多限制。
首先，随着房价的上涨，房地产调控如期而至，监管层开始对房地产贷款进行窗口指导。当然，只要把房地产贷款“变脸”，便可以规避窗口指导。供应链金融就是其中一种好方法。
供应链融资，就是产业上下游替代融资行为。针对房地产业来说，主要指的是上游施工企业、原材料供应商来替房地产企业融资，而融资的钱可能转给开发商，甚至用于开发商买地，也可能用于垫资施工。“银行向融资企业追款，企业会说‘钱给开发商用了’。”一位银行分析师说，虽然供应链金融可不受房地产贷款的窗口指导，但风险仍集中在开发企业。
其次，商业银行信贷业务受75%存贷比限制。2008年，兴业银行的存贷比已经达到70.82%，2009年兴业银行的存贷比达到71.9%，而夹层融资就是一种绕过存贷比限制的业务创新。
在房地产项目上实行夹层融资的好处显而易见，根据政策规定，房地产企业必须以自有资金拿地，不得使用银行贷款，但没人规定银行持股的公司不能拿地。对于银行来说，上述融资模式不仅不受银行存贷比限制，也可绕过监管层对于房地产贷款的窗口指导。在实际操作过程中，银行多用表外非标资产来为开发商提供夹层融资，更令此项业务游离于监管之外。
夹层融资目前已被很多银行采用。根据中金公司的统计，2013年银行业房地产夹层融资的新增规模在1000亿-2000亿间，占整个房地产开发投资的1%-2%。但对于兴业银行来说，这种模式用起来可能特别得心应手。2011年，兴业银行收购福建联华信托，后更名为兴业信托，而联华信托就是国内夹层融资模式的发明者。 即“假股权真债权”，银行表面上通过持有企业股权的形式进行注资，而未来融资企业会以股权回购的方式来兑现债权收益。
但银行分析师告诉记者，截至2013年上半年，上述两项业务只占整个兴业银行房地产融资的5%-10%。那信贷之外的2000亿房地产融资主要流向了哪里？绝大多数被打扮成了信托受益权藏匿在兴业银行同业资产和表外非标资产中。 极致错配
在《同业鸦片》中，浦江银行被描述得像一个“山大王”，它成立的资金平台则像水泊梁山山寨，是一个股份制银行携手中小城商行、农商行和农信社打造的同业资金快速清算平台。而浦江银行犹如寨主，带领百家小兄弟在金融市场冲杀，所向披靡。
而在现实社会，兴业银行也通过“银银平台”的打造，赢得了“同业之王”的美誉。此称号又不仅指其在中小银行中的号召力，更是对其如入化境的同业业务创新能力的赞誉。
伴随着2009年房地产市场反弹，兴业银行于当年开始大幅扩大信托受益权资产规模。虽然该行从未披露信托受益权对应的实业资产，但地产是重要部分。
原因是“只有贷款受限的企业才会去做信托融资。这些企业中，有几个可以承受信托融资成本？除了矿业就是房地产业，暴利行业对利率不敏感，另外一个就是地方融资平台，地方政府可能根本没想还钱”，上述银行分析师表示。目前，信托计划的年化收益率普遍高达12%。
“这部分是典型影子银行。”在今年《中国企业家》两会沙龙上，针对银行的信托受益权资产，招商银行原行长马蔚华对记者表示。
“原本房地产开发贷款受规模控制，受银行存贷比限制，亦有政策窗口指导，但房地产业有融资需求，银行也有创利的冲动，影子银行的介入，令一切问题得到解决。”马蔚华说。 76.22% 根据兴业银行历年年报，自2010年至2012年，同业存放的增幅分别是76.22%、50.08%、42.69% 5000亿 截至2013年上半年，整个兴业银行的全口径房地产融资规模为5000个亿
对于银行来说，将开发贷“打扮成”信托收益权还有特别的好处。尽管资产规模增加了，但对流行性影响不大。根
据规定，传统信贷的风险权重为100%，而属于计在同业资产项下的信托受益权，风险权重仅为25%。
2008年，兴业银行表内的信托受益权资产仅18.43亿元，及至2013年上半年，该项资产规模达到7136.46亿元，占总资产的近20%。这还不包括银行利用表外理财资金承接的信托受益权。
单就表内而言，信托受益权资产被计入三类资产项下，银行打算持有到期的信托受益权计入应收款项类投资；打算出售的信托受益权计入可供出售金融资产；另外最主要的一块则计入买入返售金融资产。而操作信托受益权的买入返售，正是“同业之王”兴业银行开发的创新业务。
原本，银行做买入返售的标的主要是债券、票据等金融资产，但自2010年，兴业银行开始涉猎买入返售信托受益权。
兴业银行信贷部门人士向记者介绍了买入返售信托受益权的经典模式。银行A有客户，但不想给其办理贷款，便找了一家信托公司打造了一个信托受益权。这时，银行B买下这个信托受益权，而银行A则担保在信托受益权到期前，按照约定价格回购信托受益权。
通过操作买入返售，逆回购方的信贷资产转化为同业资产，不受存贷比限制，风险资本占用较少，而正回购方的担保业务可不入表。
上述银行分析师告诉记者，由于表外担保业务同样占用资本，通过将担保协议地下化，即达成所谓的“抽屉协议”，可令正回购方彻底解脱。
正因为操作模式多样化，在买入返售项下做信托受益权，可实现资产负债在银行表内表外腾挪。
兴业银行一位支行行长告诉记者，前几年，由于监管不到位，很多城商行、农商行可利用表外资金业务来做买入返售，于是便成了银行间买入返售的“中间人”，以令上下两家的资产负债全部出表。“替大银行消了几千亿规模。”该行长表示。
连续的财务报表显示，2010年，兴业银行买入返售信托受益权余额为14.5亿，仅占买入返售金融资产的0.39%；但2011年，该项资产增加为2831.2亿元，占买入返售金融资产的53.73%。兴业银行做大信托受益权的买入返售，与它收购兴业信托的步调一致。直至2013年上半年，兴业银行买入返售信托受益权的规模不断加大，并一直保持在买入返售金融资产的一半左右。
买入返售的钱何来？还是来自银行内部。“我们吸收同业资金，与买入返售业务匹配起来，可以取得不错的收益。”李仁杰曾表示。
截至2012年末，兴业银行的银银平台上线客户共318家。而这些中小银行，由于地域限制，往往存贷比较低，有“闲钱”可以拆出。根据兴业银行历年年报，自2010年至2012年，同业存放的增幅分别是76.22%、50.08%、42.69%。
换句话说，兴业银行实际上是拿同业拆借的钱去放贷。由于这种操作一般是拆短借长，因此该银行因期限错配饱受质疑。 是一个逆回购的过程，简单来说，即一家银行向另一同业购买了一项金融资产，双方约定在某一时间，出售方要按约定价格回购该项资产。 同业末路
对于“同业之王”的称号，兴业银行内部感受很复杂。
随着8号文的出台，107号文的悄然下发，9号文又如达摩克利斯之剑高悬于顶，同业业务的空间不断被压缩。
2013年3月27日，中国银监会下发《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》（8号文），其中规定，银行理财资金投资于非标准化（下称“非标”）债权的规模不得超过理财产品余额的35%，及商业银行上一年度审计报告披露总资产的4%。
受限上述规模控制，很多表外非标资产转移到表内，很多银行应收款项类投资和可供出售金融资产暴增，大幅度挤压了流动性，而这正是造成去年6月钱荒的重要原因之一。
“擅玩”非标资产的兴业银行更无例外。2013年6月末，该行应收款项类投资中的信托受益权，由上年末的807.4亿元激增到了2231.17亿元，可供出售金融资产中的信托受益权，由上年末的559.14亿元增加到了674.23亿元。
而今年年初，国务院办公厅向相关部委和各省政府下发《关于加强影子银行业务若干问题的通知》（107号文），该文件提出了对影子银行监管的“顶层设计”。
如果说107号文虽然规格高，但更多的是原则性的，那么让银行更感到紧张的还是迟迟未出的《商业银行同业融资管理办法》（9号文）。网上流传的版本中，9号文针对同业业务有了更为明确的规定，主要包括：同业融资纳入全行统一授信体系，计算资本和拨备；不允许银行接受或者提供“隐性”或“显性”的第三方金融机构信用担保；禁止同业代付业务和买入返售业务中，正回购方将金融资产从资产负债表中转出等。
“这意味着，今后，信托受益权的买入返售没法做了。”兴业银行信贷部门人士表示。当然，也有银行业人士认为，107号文既出，9号文便不会出台。
“文件一出，有的银行马上跌停。”马蔚华意有所指，8号文公布的第二天，兴业银行放量跌停。
事实上，针对同业业务的监管不是兴业银行遇到的全部考验，风险更来自市场。如果说上一次房地产低谷期，兴业银行通过压缩房地产贷款规模来逃脱，这一次兴业银行又将如何逆市脱身？
据了解，今年以来，兴业银行压缩表外地产非标业务的力度较大。实际上，该银行意识到风险的时间可能更早。“除了开发贷，我们对其它地产融资业务也实行名单制管理。”兴业银行总行人士表示。
房地产公司审计报告范文5
1.控制环境失败
COSO报告认为,控制环境是指对建立、加强或削弱特定政策、程序及其效率产生影响的各种因素,具体包括企业的重事会,企业管理人员的品行、操守、价值观、素质与能力,管理人员的管理哲学与经营观念,企业文化,企业各项规章制度、信息沟通体系等。企业控制环境决定其他控制要素能否发挥作用,是内部控制其他要素发挥作用的基础,直接影响到企业内部控制的贯彻和执行以及企业内部控制目标的实现,是企业内部控制的核心。那么,郑亚集团的内部控制环境如何呢?
(1)经营者品行、操守、价值观
(简称“海南商联”),郑亚集团没有投资,法人代表是王xx本人。郑亚集团公司重事会作出决定,委托海南商联管理和经营郑亚集团股份公司;并在郑亚集团董事会1995年6月28目的会议纪要中,明确规定“董事会同意公司经营者(海南商联)按销售额1%的比例提取管理费。于是就形成了海南商联受托经营郑亚集团的运作模式,并与郑亚集团一套人马,两块牌子,总部设在广州。从此总经理在外地遥控实施对郑亚集团和商场的管理。王xx既是海南商联的法人代表,又是郑亚集团的总经理,可以随意抽调人员与资金。这种制度安排的结果是亚细亚的信誉和人员被海南商联利用,亚细亚的经营利润被海南商联占有,而这一切都是无偿的。?1992年11月,亚细亚商场总经理王xx就在海南注册了”海南亚细亚商联总公司。
又如,南阳亚细亚商场借到贷款两千万元,股东高xx却要了600万元,询拨到成都给其一位朋友做房地产生意,结果全亏,以两栋楼房抵债。抵债手续尚未办妥,高xx却对欠债人说,你不要向南阳还债了,你把两栋楼房给我,南阳的钱由我还。最终,南阳亚细亚分文未得。
上述事实只是郑亚集团暴露出来的极小部分,但已能说明郑亚集团经营者的品行与操守状况。
(2)董事会
COSO报告认为,企业内部控制环境的一个重要要素是董事会,并认为企业应该建立一个强有力的董事会,董事会要能对企业的经营管理决策起到真工监督引导的作用。在郑亚集团公司内部,董事会一直处于瘫痪状态。郑亚集团公司的注册日期是1993年10月,但直到1995年6月才最后确立。在近两年的时间里,集团公司决策层一直处于不断演变的状态之申,没有按章程规范化运作,董事会从未召集董事们就重大决策进行过表决,凡事都由总经理王xx一人拍板。1995年初,亚细亚的主要股东中原不动产公司董事长易人,新任重事长认为前任批准的股权转让造成公司资产流失,不予承认,表示股权纠纷问题不解决就不参加董事会。从此,郑亚集团最高决策机构、监督机构陷于瘫痪。比如,冠名权展于无形资产,其转让照理应该经董事会讨论通过,但实际上是王xx一个人说了算,只要他签字同意,别人就可建个“亚细亚”,如许昌、安阳、洛阳、商丘的亚细亚都是他签字同意的。在郑亚集团,总经理成了国王,董事会如同虚设。
(3)人事政策与员工素质
COSO报告认为,人是企业最重要的资源,亦是重要的内部控制环境因素。那么,郑亚集团的人事政策与员工素质如何呢?
1.以貌取人。1995年底,广州、上海、北京三地大型商场相继开业,管理人员严重不足。亚细亚从西安招聘了几百名青年,经过短期培训后,准备派往三地。由于不了解个人情况,只好对名观相,五官端正、口齿清楚的派往广州、上海或北京的商场当经理或处长,其他人员则当营业员。
2.随意用人。亚细亚商场艺术团的报幕员周XX,不值管理不会看帐,被任命为开封亚细亚商场的总经理。
3.任人唯亲。亚细亚某领导的一位表弟,原郑州市郊的农民,被任命为北京一家大型商场总经理;某领导的两位妻弟,山东农民,也被委以重任;就连他家的小保姆也被任命为亚细亚集团配送中心的财务总监。
4.排斥异己。亚细亚曾有四位年轻的副总,因他们不附和总经理的意见,在1990年借故被派往外地办事处。1991年夏,亚细亚驻外办事处撤销,四位副总返回商场时,他们的位置已被别人取代,接着半年闲试,被调离商场。
这就是亚细亚的人事政策。
(4)企业产权关系及组织结构郑亚商场是由河南省建行租赁公司和中原不动产公司共同出资200万元设立的股份制企业,其中,租赁公司102万元,占51%的股份,中原不动产公司98万元,占49%的股份。由于郑亚商场计划在1992年改组成股份有限公司,面向社会公众发行股票。按照有关规定,上市公司的股东必须在5家以上才具备上市资格。由于种种原因,改建的郑州亚细亚股份有限公司上市未获成功。1993年9月,经河南省体改委批准,仅仅有过渡意义的郑州亚细亚股份有限公司正式更名为郑州亚细亚集团股份有限公司。于是,亚细亚上市未能做成,但虚拟的股权转让己被河南省体改委等政府职能部门认定,即河南建行租赁公司51%的股权转让给海南大昌实业发展公司18%,转让给广西北海巨龙房地产公司10%;中原不动产公司49%的股权转让给海南三联企业发展公司18%,转让给海南汇通信托投资公司18%.由于股权受让方未按协议及时把购股资金兑付,从此埋了了一个巨大的资金隐患。特别是后来中原不动产公司新任董事长认为前任批准的股权转让造成公司资产流失,不予承认。郑亚集团产权关系混乱局面就此形成。
郑亚集团设有一个“货物配送中心”,其职能是为郑亚商场本店和四家直接连锁店配货,该中心负责向厂家直接定货,目的是降低进货成本并防止各商场自行进货时吃回扣。但该中心配送给各大商场的所有商品,价格不但比批发市场上的批发价高出许多,甚至高于自由市场上的零售价!“货物配送中心”实际上成了一个大黑洞。
上述四个方面较清楚地说明了郑亚集团的控制环境情况。其内部控制环境若此,其最终结局亦在意料之内。
2.风险意识不强COSO报告认为,环境控制和风险评估,是提高企业内部控制效率和效果的关键。郑亚集团如何进行环境控制和风险评估呢?原郑亚集团总经理王XX,对以往的经营失误总结了六大教训,其中有四条涉及到对风险的认识和把握问题。
第一是“对市场认识不足,对形势认识不足”。在我们前进的过程中,不但遇到了国内商业同行的压力,而且国外零售业的大举进入也给我们造成了很大的冲击,导致我们认为较先进的经营模式一下子就被冲得体无完肤。
第二是“过于自信、乐观、想当然,其结果是骄兵必败”。
第三是“面对零售业艰难的状况,我们的应变能力差,整个经营进入死胡同,最后到了山穷水尽的地步”。
第四是“抗风险能力差,一近事阵脚就乱了。”这几个教训说明,在郑亚集团管理层的思想中缺乏风险概念,没有设置风险管理机制,因此抗险能力极低。
3.缺乏适当的控制活动COSO报告认为,控制活动是确保管理层的指令得以实现的政策和程序,旨在帮助企业保证其针对“使企业目标不能达成的风险”采取必要行动。郑亚集团运作中几乎不存在控制活动,或者即使存在所谓的政策和程序,也是名存实亡,未实际发生作用。且看一组数据:亚细亚一年一度的场庆花费都超70万元;集团某股东从郑亚商场借出8叨万元,连借条也没有,后来归还300万元,剩余5山万元商场帐面和收据显示是“工程款”;集团另一个股东1993年借走商场57万元,也无人催要盯997年,郑亚商场管理费用就高达18.6亿元。郑亚集团的控制活动若此,何以确保管理层的指令得以实现?
4.信息沟通不顺畅COSO报告认为,一个良好的信息与沟通系统有助于提高内部控制的效率和效果。企业须按某种形式在某个时间之内,辨别、取得适当的信息,并加以沟通,使员工顺利且行其职责。在郑亚集团内部,信息沟通系统几乎不存在。据称,集团内部一不需要成本信息二不计算投资回收期及投资回报率,三不收集市场方面的信息。会计信息系统由管理层随意控制队资金被大量挪用,却不知去向何方。在郑亚集团,T息系统已经不再是一个管理和控制的工具,而是上层管理人员的话筒,信息随其意愿而变。
5.内部监督缺乏COSO报告认为,企业内部控制是一个过程,这个过程系通过纳人管理过程的大量制度及活动实现的。要确保内部控制制度切实执行且执行的效果良好、内部控制能够随时适应新情况等,内部控制必须被监督。在亚细亚,自开业以来,没有进行过一次全面彻底的审计。偶尔的局部的内部审计中曾发现几笔几百万元资金被转移出去的事,后来也不了了之。任何事情都是总经理说了算,属下当然包括内部审计人员在内,全无发言权,可见内部监督极度缺乏是既成事实。
二、由“亚细亚”引发的思考:改进我目企业内部控制
由亚细亚,内部控制的五要素皆存在问题,必然最终走向倒闭之路。尽管它只是我国企业的一个个案,但这种现象却颇具普遍性。目前,我国加入WTO在即,来自外部世界特别是跨国公司的激烈竞争,给中国企业的压力越来越大,面临的挑战越来越严峻。若以“亚细亚。状况去应对竞争,其结果不难预料。因此,如何提高自身的竞争力,如何以一种更积极的状态参与到世界竞争的潮流中去将是我国企业面临的主要问题和难题。经济现实迫切要求我国企业早日建立健全企业内部控制,提高企业内部控制的效率和效果。从现实看,我国企业经营效益普遍较差;会计造假行为严重,财务报告严重失真;企业违法违规现象愈演愈烈,进而成为普遍现象。造成这些现象的原因是多方面的,但内部控制的缺失与缺陷难逃其咎。问题还在于,我国很多企业还未意识到内部控制的重要性,对内部控制还存有很多误解,以为内部控制就是十堆堆的手册、文件和制度,或者认为内部控制就是内部成本控制、内部资产安全性控制等,甚至对企业内部控制根本没有概念。现状函需改变!
我们认为,对我国企业内部控制的改进,可从两方面人手,其一是由权威部门制定内部控制的标准体系;其二是对企业内部控制的审计作出强制性的安排,做到二者并举。
1.建立内部控制标准体系
首先,建立内部控制标准体系是一项国际惯例。长期以来,内部控制一直被视为企业内部事务,属企业管理当局责任范围内之事。纵观美国注册会计师协会(AICPA)历年来对内部控制的定义、解释、修改、再修改的过程,不难发现,MCPA过去一直认为内部控制目标是为了保护企业资产、检查会计信息的准确性、提高经营效率、推动企业执行既定的管理方针等,不管对这些目标如何进行排列与组合,为企业内部的管理与经营服务是其共同特征。以往对内部控制的研究也大部分集中在制度的设计和审计方面,重在改进内部控制的方法与提高审计的质量和效率。直到1973年,美国国会通过了《反国外贿赂法》(ForeignCorruptPracticesAct,简称FCPA),该法案规定,每个企业应建立内部控制制度以防范这种行为发生。该法案在其会计标准条款中AccountingStandardsProvision)规定,业如达不到美国审计准则委员会提出的内部控制目标,可被罚款1万美元、责任者受5年以下的监禁。至此,建立和强化内部控制已成为企业应履行的一种法律责任。1991年11月,美国联邦委员会发表的判决指南指出,如果发现公司即使有一个雇员犯罪,该公司将受到强制性罚款,罚金数额可高达数十万至儿百万美元。这一法规的出台,强化了管理者对遵守法规的重视,遵循适当的法规、规避可能的罚款所带来的损失也成为企业内部控制的重要组成部分。1992年,曲美国注册会计协会(AICPA)、国际内部审计师协会(IIA)、财务经理协会(FEI)、美国会计学会(AAA)、管理会计学会(IMA)共同组成的专门委员会(即COSO委员会)提出了内部控制综合框架公告,认为“内部控制是受企业董事会、管理当局和其他职员的影响,旨在取得(1)经营效果和效率(2)财务报告的可靠性(3)遵循适当的法规等目标而提供合理保证的一种过程。”并对内部控制作了新的扩展,提出了内部控制的五要素。美国注册会计师协会认为该报告的提出,具有划时代的意义,“其作用如同早期的公认会计原则,其未来在管理界的地位也如今日的公认会计原则一样”。COSO报告很快受到了广泛的认可,世界各国及各专业团体纷纷效仿COSO报告对内部控制进行重新研究,并采COSO报告的最新理念,了自己的文告。可见,建立一套有关内部控制的标准体系,已成为一项国际惯例。
其次,建立内部控制标准体系是保证财务报告可靠性与企业遵循法律法规的重要条件。现代企业的典型特征就是所有权与经营权相分离。由于股权较为分散,企业所有者(包括权益所有者、债权所有者及人力资本所有者等)及其他利害关系人一般只能通过企业对外出具的财务报告等资料了解企业的经营管理情况,所有者、政府部门、材料供应商等作为外部人与作为内部人的经营者之间存在严重的信息不对称。因此,内部控制的目标之一是保证财务报告的可靠性,其二是保证企业法律法规的遵循性。从这两个目标可以看出,加强企业内部控制不仅仅是企业一种自愿自觉的行为,也是企业的一种责任与义务,是企业对外部利益集团负责的一种表现形式。因此,建立一套完备的内部控制标准体系,作为企业管理行为的规范标准,是达成内部控制目标的重要条件。
最后,建立内部控制标准体系有利于统一看法,更新观念。目前,我国会计理论与实务界对企业内部控制的认识还停留在内部牵制制度、内部控制制度或内部控制结构阶段,认识还很不统一,甚至还有不少错误认识。而且,企业界、司法界、会计界等不同行业与部门对内部控制的理解不一,彼此就此进行沟通时,缺乏共同“语言”。即使在注册会计师职业界,对内部控制的理解也多局限于其对审计工作的影响。因此,建立内部控制标准体系,不仅可以为各方人士的沟通与理解提供统一的基础,还可为企业评估和改进其内部控制提供标准与方法。基于以上认识,我们建议,有关部门应及时组织力量加强对内部控制的研究。我国的立法机关应该联合我国各有关方面的力量,包括理论界、实务界、各种职业团体、协会、中介机构等,在COSO报告的基础上,对企业内部控制进行全面深人的研究,建立一套如COSO报告那样内涵与外延统
一、可操作性强的内部控制标准体系,并准则或提出指南,使企业管理当局或注册会计师等有据可依、有章可循。而且要将内部控制的全新理念与精神传达给所有相关人员,尽量使管理当局用以评估内部控制的标准、注册会计师用以审计内部控制的标准与投资者用以审视内部控制的标准相统一,以减少可能的期望差距。
2.对内部控制实施强制性审计内部控制标准体系建立之后,企业能否建立完善的内部控制系统并切实予以实施,需要外都力量予以保证。为此,美国审计鉴证准则(SSAE)第六号与台湾《公开发行公司建立内部控制制度实施要点》等要求企业对外界公众出具内部控制报告,并要求注册会计师对其进行审计,出具审计报告及有重大问题报告,尔后,注册会计师对企业内部控制进行审计,对企业的一般做法是,企业首先对自身内部控制进行全面而深入的自我评估,出具对外报告,包括无重大问题报告,企业内部控制报告发表审计意见。虽然不同国家对内部控制审计的要求与做法不一,而且对于内部控制是否不再只是企业内部事务的观点也存在争议,但不管如何,对内部控制进行审计带来的效用是显见的。因为,企业对外出具内部控制报告,注册会计师对企业内部控制报告出具审计意见,加重了企业管理当局及注册会计师的责任,而责任一旦加重,企业管理当局出于减轻自身责任及企业长期利益的考虑不得不在注册会计师的协助下真正关注内部控制的缺陷与缺失,实实在在地不断健全与完善企业的内部控制,注册会计师也会为降低自身的风险而督促企业改进内部控制。这样就带来了另一方面的效用,即降低企业营运的风险,提高企业营运的效率和效果,进而保护投资者的利益,同时提高企业对外出具的财务报告及其他披露信息的可靠性,增加证券市场及其他资本市场的透明度和有效性。
不过,在我国推行内部控制审计,目前还存在较大的困难。(1)我国内部控制基础十分薄弱。一方面,这是我国需要实行内部控制审计的直接原因之一,但也正是这一点,使我国实行内部控制审计困难重重。因为要对不健全的内部控制出具管理报告或发表审计意见无疑是困难的,受到的阻力也会比较大。(2)缺乏统一的内部控制标准。我国还未提出过类似美国COSO报告的权威性很高的内部控制标准体系。现行具体审计准则第九号“企业内部控制与审计风险”,观念还未更新,还停留在内部控制结构阶段,而且也只是从审计的角度的。新修订的《会计法》虽然对内部控制提出了新的要求,但因为它不是专门针对企业内部控制进行规定的,因此在内部控制的实务方面不具有可操作性。这就使得企业在进行内部控制自我评估及注册会计师在进行内部控制审计时无据可依。(3)我国公众的法律意识不强。这直接关系到:企业管理当局能否如实出具内部控制报告,并且对于其自身在内部控制报告中的承诺,企业管理当局能否真正担负起应有的责任;注册会计师能否如实出具内部控制审计报告,能否对其出具的审计报告负责;广大社会公众对内部控制报告及审计报告能否正确认识与应用,会不会形成很大的期望差距,造成不必要的诉讼与纠纷。(4)我国投资者普遍素质不高。这就形成两个问题:内部控制审计报告对他们有无增量信息;会不会被他们误用。这直接关系到内部控制审计有无实行的必要性问题。(5)我国法律法规还不很健全,对内部控制责任的划分、T化、奖罚等都有待于进一步的明确。由于存在上述种种困难,再加上对企业内部控制缺陷的重大性问题、责任分摊问题等本身就是学界研究的难题之一,因此,在我国实行内部控制审计存在很多实际困难,就不言而喻了。
为此,我们并不建议对我国所有企业进行内部控制审计,而是认为,在我国上市公司中进行内部控制审计是可行的,也是必须的。首先,上市公司的运作较为规范。国家为了保护众多投资者及潜在投资者的利益,对其规模、业绩、运营体制、治理结构、财务制度等都有特殊的规定,其管理人员素质也相对较高。其次,上市公司的利益牵涉面最广,直接关系到我国各大中小型投资者的利益,其业绩好坏、其财务报告的可靠性都与我国证券市场的健康发展直接相关,关系到我国经济的发展前景。此外,上市公司可以对所有其他企业产生示范效应,带动其他企业走上规范化、科学化运作的轨道。
房地产公司审计报告范文6
(一)审计重要性的概念界定审计重要性是指被审计单位财务报表中可能存在的不影响财务报表使用者作出经济决策和判断的错报及漏报的最大限额。根据《中国注册会计师审计准则1221号――重要性》：重要性取决于在具体环境下对错报金额和性质的判断。如果一项错报单独或连同其他错报可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则该项错报是重大的。重要性实质上强调了一个“度”，在审计报告中，允许一定程度的不准确或不正确的存在，但是要以这个“度”为界。如果会计信息的错报或漏报可能影响到财务报表使用者的决策或判断，就可认为重要，否则就不重要。在审计实务工作中，审计重要性水平是重要性的数量表示，是一个数量门槛或金额临界点。
(二)审计重要性水平的意义设定重要性水平是现代审计的一个创新。审计实务中运用重要性原则，具有十分重大的意义。一是有利于防范审计风险。重要性水平的恰当判断对降低审计风险、保证审计质量有重大帮助作用。在抽样审计下，审计人员对未审计部分要承担一定的风险，而风险的大小与重要性水平的设定、重要性的判断有关。重要性水平越高，审计风险越低；反之，重要性水平越低，审计风险越高。二是有利于提高审计效率。由于社会经济环境的发展变化，被审计单位规模的不断扩大，企业组织结构日趋复杂，经济事项日渐频繁，对审计工作提出了更高的要求，注册会计师在审计中使用审计抽样愈加普遍，而各类交易、账户余额及列报认定层次的重要性水平即可容忍错报，在审计抽样确定样本规模及评价抽样结果时显得异常重要。重要性概念为解决审计人员的抽样决策问题提供了极大的帮助，从而大大提高审计效率。三是有利于降低审计成本。由于审计费用预算与时间预算方面的考虑，审计人员必须在成本与效益之间进行权衡。重要性原则的正确运用，可以适当减少审计程序，缩小测试范围，使审计人员把审计重点放在那些对可能影响财务报表使用者决策的方面。
二、审计重要性水平的确定
(一)从数量上考虑重要性水平从量上考虑重要性水平是注册会计师审计计划中重要环节，一般可以从财务报表层次和各类交易、账户余额及列表认定层次两个方面展开。
(1)财务报表层次的重要性水平。准则明确规定，在计划审计工作时，注册会计师应当在考虑对被审计单位及其环境的了解、审计的目标、财务报表各项目的性质及其相互关系以及财务报表项目的金额及其波动幅度的基础上，确定一个可接受的重要性水平，以发现在金额上重大的错报。
在计划阶段确定重要性水平时，执业人员应先选择一个，除当的基准，再选用适当的百分比乘以该基准，从而得出财务报表层次的重要性水平。在实务中，有许多汇总性财务数据可以用作确定财务报表层次重要性水平的基准。《独立审计具体准则第10号――审计重要性》第12条规定：“注册会计师应当合理选用重要性水平的判断基础，采用固定比率，变动比率等确定会计报表层次的重要性水平。判断基础通常包括净利润、总资产、净资产和营业收入等。”并结合实务给出了一些相应百分比的参考数值(见表1)。《中国注册会计师执业准则指南》(2007年修订)则又新增了两个基准，即费用总额和毛利，同时对相关基准参考数据予以修订，具体如下：
综上准则变化和相关要求，新准则对重要性水平的确定依然仅提供了原则性的指导，为注册会计师在实务中如何确定重要性水平提供了更大的空间。虽然重要性的数量门槛一直受到争议，但注册会计师必须将重要性标准进行量化并运用到审计实务中，因此，制定重要性量化标准对重要性的初步判断有着极其重要的作用。根据笔者多年在事务所实务工作经验以及笔者对部分上市公司近年相关指标的统计分析，笔者认为以下基准及比例可在实务中予以参考(见表2)：
注册会计师在执行具体审计业务时，可以根据被审计单位的具体情况做出判断，对上述百分比进行适当调整，一般被审计单位规模越大，这个百分比可能要求越小，其目的主要是为了降低审计风险，因为同样的百分比，被审计单位规模不同，相应确定的重要性水平差异可能会很大。
此外，对于重要性水平计算基准的确定，实务中也可以同时区分以下情况予以考虑：
其一，根据公司性质考虑(见表3)。
一般来说，重要性水平确定的基准应具有关联性、稳定性与预计性特征，由于总收入、总资产具有相对稳定性，税前利润(净利润)对上市公司来说具有关联性，且基本能反映企业的盈亏状况及经营规模，因此用这几个指标计算出来的重要性水平对审计利润表和资产负债表有较强的指导性，一般将这三者作为重要性判断的基准。由于上市公司风险较高，依据相关指标计算重要性水平时应遵循谨慎性原则，适当从严确定。
其二，几个特殊行业的考虑(见表4)。
对于一些特殊行业，我们在确定其重要性水平计算基准时，根据实际情况需要考虑其他一些指标。大多数商品流通业的公司，资产总额较小但营业收入很大，而且审计的重点是利润表，因此不宜用资产总额为基准从而确定过低的重要性水平。对于房地产公司来说，其生产经营具有较强的周期性，税前利润不能较好的体现其经营状况，因此不宜用税前利润来确定重要性水平。对于软件开发公司而言，其生产经营亦具有较强的周期性，一般资产规模较小，研发周期较长且费用支出较大，因此资产总额和税前利润(净利润)不能客观及时的体现其经营状况，不宜将其作为确定重要性水平的基准。对于酒店行业，大多资产总额及营业收入较大，而税前利润偏低，因此不宜采用税前利润来确定重要性水平。对于金融行业，一般资产总额较大，资产负债率较高(其中银行类基本在90％以上；证券公司70％左右)而总资产周转率低(其中银行类基本在3％左右；证券公司10％左右)，因此不宜采用资产总额、营业收入等来确定重要性水平。
其三，几种特殊情况的考虑(见表5)。
劳动密集型的企业，一般资产总额偏低，不宜将其作为重要性水平的确定基准。利润波动幅度较大的企业，当期的税前利润(净利润)并不能完全体现其经营状况，可采用近几年平均税前利润(净利润)来确定重要性水平。亏损或微利企业，用税前利润(净利润)计算出来的重要性水平往往偏低，一般也不宜采用。经营不稳定企业，由于其生产经营不稳定，导致其营业收入、利润及资产总额等均波动较大，因此这些指标均不宜作为重要性水平的确定基准，而净资产相对稳定，可予考虑作为确定重要性水平的基准。
其四，和母公司财务报表一并报出合并财务报表的重要性水平的确定。当注册会计师对母公司个别财务报表和合并财务报表一并出具审计报告时，应对其所有合并主体的财务报表和合并财务报表分别确定重要性水平。在确定非全资子公司财务报表的重要性水平时，不应受被审计单位所持股权比例的影响。在实务中，某些被审计单位(如较多的民营企业)可能没有编制审计前合并财
务报表，注册会计师应当在计划审计工作阶段先明确合并财务报表重要性水平的确定方法，在业务完成阶段，根据审计后的合并财务报表确定重要性水平。
(2)各类交易、账户余额、列报认定层次的重要性水平。各类交易、账户余额、列报认定层次的重要性水平即可容忍错报主要运用于在细节测试中采用审计抽样时确定样本规模，对审计据数量有直接的影响。实务中，各类交易、账户余额、列报认定层次的重要性水平以财务报表层次重要性水平的初步评估为基础，同时考虑各类交易、账户余额、列报的性质及错报的可能性以及其与财务报表层次重要性水平的关系。一般而言，对于交易、账户余额及列报认定层次的重要性水平，既可以采用分配的方法，也可以采用不分配的方法。
其一，采用分配的方法。采用分配的方法时，分配的对象一般是资产负债表项目，并且交易或账户余额重要性水平之和应等于财务报表层次的重要性水平，故一般按项目本身在报表中所占的金额比重分配，比重越大，相对来说出现差错的可能性就越大。同时，也要考虑成本效益原则，予以适当调整分配。但由于受各种因素的影响，各类交易、账户余额、列报认定层次内部的重要性水平是不同的，账户余额在具体的环境中，即便同一个账户出错的可能性也会不同，比如某企业固定资产较大，前一年度可能因为企业大量购建会导致其错报风险较大，而今年固定资产和去年相比没有变化，这样的话今年出错的可能性就会下降，而且即使出错也很容易检查出来。但其比重依然很大，采用分配的方法时分配的较高的重要性水平会显得不合理。
其二，不分配的方法。不分配的方法，即财务报表层次的重要性水平不分至各交易、账户余额及列报认定层次，而是采用其他方法进行分配。如根据出现错误或舞弊的可能性大小，按报表层次重要性水平的一定百分比确定各类交易、账户余额和列报认定层次的重要性水平。如财务报表层次的重要性水平是100万，各类交易、账户余额和列报认定层次的重要性水平可确定为财务报表层次重要性水平的30％～40％即30万～40万，审计过程中，只要发现某类交易、账户余额和列报认定层次的错报或漏报超过这一水平，就建议被审计单位予以调整。而其他低于这一水平的错报，在考虑其性质及连同其他错报后的累计错报的基础上，进行适当调整。笔者认为，此方法在实务中可能更合理及更具操作性。
此外，在制定总体审计策略时，注册会计师应当对那些金额本身就低于财务报表层次重要性水平的特定项目作额外的考虑。注册会计师应当根据被审计单位的具体情况，运用职业判断，考虑是否能够合理地预计这些项目的错报对财务报表的影响。
(二)从性质上考虑重要性水平明确重要性的数量标准便于会计和注册会计师具体操作，但不可避免的问题是，对重要性的判断一旦沦为数量化的门槛，就容易被误用或滥用，成为不正当会计处理并且推诿责任的护身符。因此，注册会计师必须从性质上考虑重要性。某些情况下，金额不重要的错报从性质上看有可能是重要的，例如：错报对遵守法律法规要求、债务契约或其他合同要求的影响程度；错报掩盖收益或其他趋势变化的程度；错报对用于评价被审计单位财务状况、经营成果或现金流量的有关比率的影响程度：错报对增加管理层报酬的影响程度；错报是否与涉及特定方(如关联方)的项目相关；错报对与已审计财务报表一同披露的其他信息的影响程度，该影响程度能被合理预期将对财务报表使用者作出经济决策产生影响等等，实务中注册会计师应根据实际情况予以判断，但不能以存在这些因素为由而必然认为错报是重大的。
在对我国上市公司的审计中，对错报和漏报的性质判断尤为重要，这就要求注册会计师更多地考虑上市公司管理层的意图，如果管理层出于盈余管理的动机，则即使金额微不足道，也应该作为重大差错对待。
参考文献：
[1]《中国注册会计师审计准则》及应用指南(2007年修订)。
