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金融泡沫的特征范文1
[关键词] 虚拟经济 实体经济 泡沫风险 经济预警系统
虚拟经济是指随着高新科技的发展和人类社会的进步，企业利用虚拟资本、信息技术和网络技术等进行交易活动所引进的各种经济形态的总称，是以虚拟性为基本特征的 ，独立于实体经济，同时又必须与实体经济相结合才能充分发挥其作用的经济形态。随着市场经济的不断发展，社会分工和专业化程度不断提高，经济的货币化程度不断加深，金融活动占总经济活动的比例也越来越大，金融深化的程度日益提高，其结果是资本证券化和金融衍生工具大量创新。由于证券市场和金融衍生工具交易中存在大量的投机活动，金融市场的交易额和金融活动本身的产值迅速增长，形成规模不断扩张的虚拟经济。
实体经济是指物质产品、精神产品的生产、销售、及提供相关服务的经济活动，不仅包括农业、能源、交通运输、邮电、建筑等物质生产活动，也包括了商业、教育、文化、艺术、体育等精神产品的生产和服务。虚拟经济是市场经济高度发达的产物，是现代市场经济不可或缺的重要组成部分。实体经济的发展、经济机制运行效率的提高，均与虚拟经济的扩张发展密切相关。
一、虚拟经济的特征
虚拟经济是市场经济高度发达的产物，以服务于实体经济为最终目的。随着虚拟经济迅速发展，其规模已超过实体经济，成为与实体经济相对独立的经济范畴。与实体经济相比，虚拟经济具有明显不同的特征，概括起来，主要表现为高度流动性、不稳定性、高风险性和高投机性等四个方面。
1.高度流动性。实体经济活动的实现需要一定的时间和空间，即使在信息技术高度发达的今天，其从生产到实现需求均需要耗费一定的时间。但虚拟经济是虚拟资本的持有与交易活动，只是价值符号的转移，相对于实体经济而言，其流动性很高；随着信息技术的快速发展，股票、有价证券等虚拟资本无纸化、电子化，其交易过程在瞬间即刻完成。正是虚拟经济的高度流动性，提高了社会资源配置和再配置的效率，使其成为现代市场经济不可或缺的组成部分。
2.不稳定性。虚拟经济相对实体经济而言，具有较强的不稳定性。这是由虚拟经济自身所决定的，虚拟经济自身具有的虚拟性，使得各种虚拟资本在市场买卖过程中，价格的决定并非象实体经济价格决定过程一样遵循价值规律，而是更多地取决于虚拟资本持有者和参与交易者对未来虚拟资本所代表的权益的主观预期，而这种主观预期又取决于宏观经济环境、行业前景、政治及周边环境等许多非经济因素，增加了虚拟经济的不稳定性。
3.高风险性。由于影响虚拟资本价格的因素众多，这些因素自身变化频繁、无常，不遵循一定之规，且随着虚拟经济的快速发展，其交易规模和交易品种不断扩大，使虚拟经济的存在和发展变得更为复杂和难以驾驽，非专业人士受专业知识、信息采集、信息分析能力、资金、时间精力等多方面限制，虚拟资本投资成为一项风险较高的投资领域，尤其是随着各种风险投资基金、对冲基金等大量投机性资金的介入，加剧了虚拟经济的高风险性。
4.高投机性。有价证券、期货、期权等虚拟资本的交易虽然可以作为投资目的，但也离不开投机行为，这是市场流动性的需要所决定的。随着电子技术和网络高科技的迅猛发展，巨额资金划转、清算和虚拟资本交易均可在瞬间完成，这为虚拟资本的高度投机创造了技术条件，提供了技术支持。越是在新兴和发展不成熟、不完善、市场监管能力越差，防范和应对高度投机行为的措施、力度越差的市场，虚拟经济越具有更高的投机性，投机性游资也越容易光顾这样的市场，达到通过短期投机，赚取暴利的目的。
二、虚拟经济与实体经济的内在联系
虚拟经济和实体经济是相对独立的两个经济范畴，二者之间是相互依存、相互制约的关系。虚拟经济的产生源于实体经济发展的内在需求，无论虚拟经济发展多快、规模多大，其根本是为实体经济服务，实体经济是虚拟经济存在和发展的基础，没有实体经济，则虚拟经济将无从谈起，即实体经济是第一性的，虚拟经济是第二性的。同时，实体经济的发展又离不开虚拟经济。虚拟经济中的货币、资金、电子货币、股票、债券、ABS等金融工具，已经渗透到实体经济的各个环节，实体经济的正常运转和快速发展，离不开虚拟经济的支持，落后的虚拟经济会成为快速发展的实体经济的障碍。
但是，我们应看到，虚拟经济的发展必须与实体经济发展相适应，虚拟经济的超前发展，并不能带动实体经济的超速发展，反而会引发泡沫经济，而泡沫经济破裂又会引致金融危机，对实体经济发展造成巨大破坏。以EdwardS.Shaw为代表的众多经济学家认为，金融活动对经济增长的贡献随着金融深化而不断增加，因此主张通过金融自由化和金融深化促进经济增长。但经济发展的事实表明，这一主张是片面的。西方发达国家自20世纪80年代以来已相继实现金融自由化，金融深化程度不断提高，金融资产总量迅速膨胀，目前均已大幅度超过本国的GDP，但在金融资产规模迅速扩张的同时，GDP并没有随之快速增长，其增长速度反而有所下降，而且，在欧洲还引发了20世纪90年代的货币危机，在日本则产生了严重的泡沫经济现象。许多发展中国家如泰国、马来西亚等在20世纪80年代中后期推行金融自由化之后，金融深化程度迅速提高、虚拟经济膨胀速度超过发达国家，经济的泡沫化现象日益严重，并引发了一系列的金融危机。随着全球经济一体化和金融一体化程度不断加强，这些金融危机的发生，不仅对本国实体经济产生了巨大损害，还通过国际贸易、汇率变动以及资本流动等渠道，对周边国家甚至整个世界经济产生巨大冲击，形成区域性或世界性金融危机。
三、虚拟经济的功能及其对实体经济运行的影响
虚拟经济对实体经济的发展具有巨大的促进作用。一方面，金融自由化和金融深化不仅可以提高社会资源的配置效率、提高实体经济的运行效率；而且资本证券化和金融衍生工具提供的套期保值等服务，还为实体经济提供了稳定的经营环境，降低实体经济的经营成本和因价格或汇率波动引致的不确定性经营风险，使实体经济能够稳定增长。另一方面，虚拟经济自身产值的增加本身即促进了GDP的增长，虚拟经济的发展提供了大量就业机会，直接促进了第三产业的迅速发展。
具体而言，虚拟经济是一把“双刃剑”，它既是适应实体经济的需要而产生，可以促进实体经济的发展；也可能会对实体经济带来较大的负面影响甚至是破坏性的损害，主要是使国民经济发生动荡和危机的可能性增加：
1.虚拟经济对实体经济的正面影响
(1)增强资本营运功能。虚拟资本的运作能有效地提高资本运营能力。虚拟资本是虚拟经济的重要组成部分，是目前国际大公司乐于采用的经济手段，即利用票券、期货、期权以及其他金融衍生物。这些资本在持有和交易过程中形成的经济活动又称为资本经济。当企业从生产型转变为生产经营型 ，并逐步转变为资本运营型时，企业大量利用并购手段来扩大资本，提高资本运作能力，就已经逐步使用了虚拟资本方式，如投资股票、债券、期货、期权以及其他衍生物金融工具，如远期合约、期货合约、期权合约、利率上限合约等手段。一方面扩大企业资本运作范围，另一方面扩大资本筹集能力、资本增殖能力。充分发挥资本的增殖手段是虚拟资本的主要功能。扩大企业利用虚拟资本参与竞争能力是目前国有大型企业研究的重要课题。增殖是资本生存和合法性的依据，它也同样是作为资本特殊存在形式的剩余资本从事虚拟经济的直接手段和目的。
(2)扩大经营能力功能。虚拟经济最主要的特征是其虚拟性，而虚拟性经济表现为经济形态的虚拟性、经营形式的 虚拟性、过程控制的虚拟性几个方面，其主要作用在于扩大经营能力，借助外部实体经营企业发挥其运作功能。
(3)调节资源配置功能。虚拟经济的资源调节功能表现在运用虚拟经营的企业往往具有优秀的品牌，优质的关键资源和良好的管理经验，往往对某一类资源进行有效利用和专项控制，并能充分利用各项资源 进行有效的加工、生产、营销，从而达到合理配置有限资源，调节生产机能，实现资源优化组合。
(4)提高风险报酬的功能。虚拟经济的一个主要特征是高风险性，最突出的是金融泡沫的形成、网络风险的产生等， 而高风险与高报酬是相辅相承的，高报酬的产生决定着风险报酬的高低，所以虚拟经济的高风险性形成高报酬，从而提高了虚拟经济的创造风险报酬的能力。
2.虚拟经济也会对实体经济带来较大的负面影响甚至是破坏性的损害。
主要表现在:
(1)虚拟货币的过量发行和银行信贷呆坏账的大幅增多，会动摇实体经济正常运行的秩序和信用基础。
(2)虚拟经济的发展增加了实体经济运行的不确定性和投机风险。虚拟货币一旦以膨胀的信用化形态进入生产或服务系统的循环，虚拟经济就进入了实体经济并形成了两者之间的互动。这一互动增加了实体经济运行的不确定性和风险。
(3)虚拟经济的过度膨胀减少了进入实体经济的资金，降低了金融资源的有效利用率。从总体上来说，虚拟经济的适度和正常发展，是有助于为实体经济动员储蓄和提供融资支持的。但是，当虚拟经济发展到过度膨胀时，在一定时期或在某些国家和地区，其作用就会走向反面。
(4)虚拟经济的扩张可能出现经济泡沫过度，引发泡沫经济的产生，导致对实体经济的巨大破坏。
(5)虚拟经济的跨国扩张严重危及世界经济安全，特别是对发展中国家的实体经济造成巨大冲击。金融市场的全球一体化和金融业务国际化、自由化，使国际资本流动急剧增长和快速扩张。特别是在金融创新的推动下，以各种对冲基金为主的国际投机资本也应运而生，并迅速增长。
四、正确认识和处理虚拟经济问题及其与实体经济的关系
1.充分认识虚拟经济对实体经济发展的积极作用，适度发展虚拟经济。首先，我们要正确认识和对待虚拟资本、虚拟经济，不能因为它们有可能导致泡沫经济或金融动荡而取消之。应该认识到，虚拟经济是市场经济与科学技术高度发展的必然结果，是现代经济发展的必然趋势，它意味着经济形态的多样性和高级化。
2.对金融深化、金融自由化和金融国际化等理论要深思和慎行。美国经济学家麦金农、格利和肖曾反复论证了金融深化和金融自由化的好处，这一理论一度影响深广，而且在发展中国家盛行。但自从爆发墨西哥金融危机和亚洲金融危机之后，人们开始对其理论进行反思，提出了“三化”理论是否适合发展中国家的质疑，以及在何种程度和哪些阶段实行的建议。一般地说，从经验来看，贸易自由化是没有问题的，而资本自由化则是有很大风险的。目前我国尚不完全具备全面推进金融深化和自由化的条件，还存在着多种体制和机制问题。特别是在经济全球化的大趋势下，金融国际化势在必行。
3.正确处理实体经济、虚拟经济的关系，把握好虚拟经济发展的“度”，使虚拟经济与实体经济的发展形成良性互动，虚拟经济的发展并不一定导致泡沫经济。只有虚拟经济的过度膨胀才会出现泡沫经济。而泡沫经济产生的原因是多方面的。金融投机虽然是重要的原因和导火线，但实体经济的内在失衡才是导致泡沫经济的根本原因。也就是说，投机是泡沫破裂乃至引发金融危机的催化剂，是外在原因；而实体经济是虚拟经济和泡沫经济的基础，实体经济出现问题才是内在的原因。所以，我们一定要打牢实体经济的基础，把握好虚拟经济发展的“度”，使虚拟经济与实体经济的发展形成良性互动。
4.注意防范和控制我国经济的泡沫风险，抓紧化解已形成的过度经济泡沫 我国实体经济运行的泡沫风险主要表现在三大方面：一是股市。客观地说，目前我国股票市场存在一定程度的虚拟过度问题。二是房地产泡沫。三是由于实体经济结构存在问题，国有企业较大面积亏损造成的泡沫。它集中反映在银行的巨额不良贷款上。对已经形成的经济泡沫，要采取有力措施抓紧化解。
5.建立经济预警系统，增强金融交易的透明度，完善市场法规，加强金融监管为了使虚拟经济更好为实体经济发展服务，防止泡沫经济的产生，必须加强对虚拟经济运行的监督与管理，控制其与实体经济的偏离度，使虚拟经济形成的资产、交易量与实体经济的对应从发散变为收敛，促进与实体经济运行的良性互动。
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金融泡沫的特征范文2
关键词：资产价格；金融危机；金融监管；货币政策；微观调控
中图分类号：F83 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2011）35-0132-03
全球性金融危机的爆发使我们再次认识到金融监管的重要性，但是，金融危机往往更大程度上是资产价格非理性波动引发的，而并非金融机构违规操作所引起。然而，传统金融监管的重点是金融机构行业准入、持续经营和行业退出的合规性监管，防范的是金融市场交易一方金融机构的违规操作，即目标是平衡金融市场交易双方的力量以达到均势和公平。但诸如金融资产价格泡沫是金融交易双方的非理易结果，需要的是对市场交易双方非理易行为的矫正。金融危机往往源于金融资产价格泡沫，传统资产价格泡沫研究所提出的对策往往寄希望于宏观调控政策、货币政策，然而我们认为，通过金融监管和微观调控措施更能节约调控成本。因而，我们有必要结合金融资产价格理论和金融监管理论重新审视金融监管的目标体系和监管内容、监管方式。
传统监管理论主要强调对金融机构行为的监管，出于金融市场交易双方由于信息不对称、垄断等所形成的市场不公平交易及不能反映真实交易信息的价格，没有系统提出对市场非理易价格的监管，即实际应是对交易双方的监管，对非违规行为的监管，或对个体和集体非理易行为的监管，也没有系统提出针对这种情形监管者能够采取的适当策略选择集。而我们认为，金融市场交易价格的判断基于预期，即便在充分信息条件下，交易的主观性也很高，主观判断受到太多客观因素的影响以及情绪的影响，很难做到理想的理性承担，因而金融市场的过度预期（包括过度乐观、过度悲观预期）条件下的非理易行为是导致金融市场波动的重要原因，也往往会因此通过传导效应导致实体经济受到影响和更大范围的经济秩序不稳。这种金融资产价格泡沫的产生在没有交易者违规条件下并不是传统金融监管和调控的对象，但是其对金融市场稳定的威胁是现实的，并且通过具有时质性的宏观调控措施予以较高的成本。因此，我们认为，应使金融资产价格监管成为金融监管机构新的重要监管内容，并研究相应的具体监管方式，通过微观调控措施减少对宏观经济的影响，降低调控成本。
一、金融资产价格泡沫、金融危机与市场失灵
从20世纪30年代世界经济、金融危机到2007年起始于美国并席卷全球的金融危机，从17世纪荷兰郁金香事件到最近的次贷危机，每次的金融、经济危机都存在资产价格波动和价格泡沫因素的影响。尤其是信用经济条件下，资产价格泡沫与资产抵押信用相结合，从而使资产价格泡沫与信用和金融体系联系在一起。因而，资产价格泡沫问题也成为众多金融学者、经济学者关注的焦点。对于金融资产价格及金融资产价格泡沫问题的研究主要关注金融资产价格产生机理，一般认为资产价格泡沫是金融市场的一种常态。最初的研究认为资产价格泡沫产生于投资者的理性预期与投机行为（Diba & Grossman，1988；De Long，1990）。比如，当部分资产供给弹性有限时，其供给将有可能在特定时期出现短缺，在理性预期驱使下其价格可能出现泡沫性上涨，甚至高于其替代资产价格（Blanchard & Fisher，1998）；理性预期相关的资产价格泡沫也可以用市场投资者的数量和投资者生命预期进行解释，如具有无限市场投资者和有限投资者生命预期条件下，资产价格存在理性泡沫的可能性（Tirole，1985；Weil，1989）。但是，我们发现理性泡沫的概念更多地是具有理论上的意义，因为其对许多现象缺乏解释且实践中较难检验基础价格与价格泡沫的差异。非理性资产价格泡沫理论则从新的视角考察资产价格泡沫产生的机理。非理性金融资产价格泡沫可能源于投资者对于社会热点投资预期收益的过度乐观情绪及其相互影响、激励（Summers，1986；Shiller，1990）；也可能源于噪声交易者对投资收益预期的过高估计（De Long & Shleifer，1991）；或者源于投资交易者“买涨不买跌、卖跌不卖涨”的资本市场价格正向反应交易特征（De Long J.B.，Shleifer A.，Summers L.H. & Waldmann R.J.，1990；Jones S.，Lee D. & Weis E.，1999）；或者源于“从众”交易决策所导致的价格波动（Topol，1991；Lux，1995）；或者源于投资者对于收益预期过度乐观的传递作用（Scheinkman & Xiong，2003）。从信息经济学以及博弈论的角度也可以对金融资产价格波动或泡沫的产生做出解释（Allen & Gorton，1993；Hong & Stein，2003）。另外，20世纪70年代以后兴起的系统论、非线性科学与复杂性科学为金融资产价格波动问题开辟了新的研究视角，许多学者开始从协同论、突变论等角度分析金融资产价格的波动（Frankel & Froot，1986；Brock & Hommes，1998；Carl Chiarella，Roberto Dieci & Laura Gardini，2006）。
通过上述关于金融资产价格波动或泡沫问题研究的认识，我们发现，尽管对金融资产价格泡沫产生机理的解释存在差异，但上述金融资产价格泡沫理论均认为在金融市场运行过程中，资产价格泡沫的产生是一种常态，在不违反现有交易规则的前提下仍然会产生金融资产价格泡沫，即现有交易规则并不能有效防范金融资产价格泡沫的产生。这也从一个侧面解释了尽管自20世纪30年代金融危机以来针对这一问题的理论研究和实践不曾间断，但是金融危机仍然呈现周期性的现实。只要资产价格泡沫产生与消失的演化过程在一定范围和一定程度之内，就不会引起金融、经济大范围的波动；但是，一旦资产价格泡沫得到较长时期和较大程度的积累被大幅度地放大，并且不能或没有得到有序释放，而是通过短时期、突发性的方式破灭，则会引起较大范围和较大程度的波动。而且由于资产价格泡沫的产生与破灭无论源于理论或是非理性因素，都是金融市场自身运行的结果。因此，我们认为在没有交易者违规条件下金融市场交易过程中产生的金融资产价格泡沫是导致金融危机的重要因素，市场在控制泡沫产生过程中存在市场失灵，而市场失灵恰恰是金融监管介入的原因。
许多研究也提出了应对金融资产价格泡沫问题的措施，但是，目前所提出的这些应对措施多倾向于运用货币政策手段进行治理，尚未见到明确、系统通过金融监管方式应对金融资产价格泡沫问题的相关研究文献。
二、金融监管与金融资产价格监管
金融监管和通过货币政策实施宏观经济调控是政府在金融市场领域发挥干预职能的主要方式。传统上对于金融监管的理论与实践认识侧重于对金融机构市场行为的监督管制。对于金融监管问题的研究主要关注金融监管的理论基础和监管方式，最早涉及金融监管领域的概念是“最后贷款人”（Thomton Herry，1802），强调通过中央银行等政府机构的干预以避免挤兑和金融机构链式危机的发生而给经济造成大的影响。金融监管的基本理论支撑为公共选择和市场失灵。经济周期会引发信用危机，从而暴露出金融的脆弱性特征（H. Minsky，1985；Kindleberger，1985）；金融机构的流动性中介职能也是其脆弱性的根源（Friedman & Schwartz，1986；Diamond & Rajian，2001）；另外，危机还有在金融中介机构之间传递的特点（Cagan，1965；Kaufman，1996）。基于维护公共利益的目标，有必要通过金融监管以弥补市场失灵（Fisher，1933；Stiglitz，1981；Varian，1996）。并且金融监管的介入在实践上发挥了维护金融稳定的作用（Anna Schwartz，1988；Zenta Nakajima & Hiroo Taguchi，1995）。信息经济学和博弈论的观点同样应用到了金融监管的理论分析领域，信息不完全和信息不对称成为需要进行金融监管的主要原因，从而能够维护公平的市场交易，形成合理的市场价格（Diamond & Dybvigr，1983；Stigliztz & Weniss，1981；Walsh，1995）。基于信息与博弈理论的分析强调需要通过信息披露监管以提高信息对称性，但是，正如我们在上一部分内容当中所分析的那样，许多情况下金融资产价格波动和泡沫的出现并不是由于在信息方面的金融机构或投资者违规行为。因此，我们可以认为，针对金融资产价格波动或泡沫的金融监管将不同于传统意义上的金融监管，而是将会具有更加广泛的职能。
尽管目前的许多研究在分析了金融监管介入金融交易过程的必要性之后赋予金融监管一些具体的职能，但是，这些监管措施均针对在信息披露、市场准入、流动性管理、风险管理、交易准则、交易范围和交易规模等方面违规的金融机构和金融市场违规的交易行为，尚未见到明确提出通过金融监管直接应对理性和非理性金融资产价格波动及价格泡沫问题的相关研究文献。
我们认为，传统金融监管关注违规监管，而完全非违规的理性与非理性价格泡沫属于市场交易行为的结果，尽管存在市场失灵，但涉及监管机构对市场交易和市场价格的干预。这种监管没有较为明确地列入金融监管部门监管范围，然而其危害是非常明显的，也是历次金融危机和现代经济安全最大的威胁。金融危机的爆发再次表现出金融市场交易活动中的金融资产价格泡沫是金融乃至实体经济在内整体宏观经济稳定运行的主要影响因素。因此，扩展原有金融监管的主要职能，实施针对金融资产价格的金融监管应成为金融监管变革的一个方向，并应明确列入金融监管范围、详细具体措施。
三、经济调控成本与微观经济调控机制
除了金融监管以外，通过货币政策实施宏观经济调控是政府在金融市场领域发挥干预职能的主要方式，在应对金融资产价格波动领域里，传统理论与实践都倾向于通过货币政策调控的方式进行。但是，我们认为，货币政策在应对资产价格波动风险方面缺乏针对性和及时性，从而会贻误调控时机、增加调控的负面效应、提高调控成本；而通过金融监管的形式应对金融资产价格波动对金融、经济安全带来的影响会更加及时、有针对性和减少调控成本，因而有必要赋予金融监管以新的、更强的金融资产价格监管职责。
根据传统意义上对金融资产价格泡沫的认识，只有资产价格大幅度和大范围偏离价格基础才能被认为存在资产价格泡沫。金融资产价格泡沫传统治理模式往往在资产价格泡沫已经形成或其形成的趋势已经非常明确时采取相应措施，并且主要依赖货币政策调控，采取提高利率、提高金融机构存款准备金率、发行债券等具体措施减少流动性。但是，货币政策措施在治理金融资产价格泡沫问题方面却缺乏及时性和针对性。一方面，实施货币政策的时机往往已经有较为明显的泡沫显现，错过了初期治理的时机，并且货币政策效果的显现也存在时滞，这都将会提高现实经济损失和治理成本；另一方面，应对金融资产价格泡沫的紧缩性货币政策不仅影响资产价格，其覆盖面将远远超出政策目标范围，使得产业资金需求、创新资金需求都受到相应影响，波及较大范围正常运行的资金链，产生较大的治理政策副作用，增加了宏观经济的治理难度。根据我们的分析，在治理金融资产价格泡沫问题方面赋予金融监管机构更大的职能责任，以金融监管的模式对金融资产价格泡沫进行微观调控则可以降低治理成本，具有及时性和针对性的优势；通过建立对于股票、基金、债券、房地产等核心和主要金融、融资抵押物、金融相关资产价格监管体系，形成资产价格泡沫预警系统，及时预测资产价格泡沫的发生，根据泡沫发生程度、范围和趋势、发展速度做出分级预警（比如以绿、黄、橙、红等颜色由低至高进行程度预警），并采取不同的市场干预措施（比如风险提示、市场价格警示、交易限制措施、交易参与、价格限制措施等价格干预和影响）及时化解资产价格泡沫威胁。
能够导致金融危机发生的金融资产价格泡沫对宏观经济形成威胁。如果在宏观经济层面进行调控和治理，一方面，宏观经济调控措施不能在泡沫产生初期发挥效力；另一方面，在泡沫演化成为宏观经济失衡时，则已经贻误早期防范的时机，增加了经济损失和治理成本。因此，我们认为，通过金融监管机构对金融资产价格的监管和相应的微观调控机制，能够及早防范这一对宏观经济的潜在威胁，降低经济调控成本。
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金融泡沫的特征范文3
【关键词】信贷扩张；房地产金融危机；房地产泡沫
一、房地产金融危机回顾
在近现代的房地产金融危机中，每一次房地产泡沫破灭的最大受害者之一就是银行等金融机构。一旦房地产价格下降，大量的开发商立刻面临着资金回收的困境，企业纷纷破产，留给银行的就是债务和已经不值钱的抵押物。下面对现代世界所发生的几次典型的房地产金融泡沫进行回顾和分析（由于次贷危机研究很多这里暂不做研究案例）。
1、日本的银行信贷扩张与房地产泡沫
在日本这个国土面积狭小而又经济高度发达的国家，土地是最为可靠的财富。生产和技术能不断向前发展，商品可以源源不断的生产出来，可国土却无法扩大。因此，日本国民强烈追求拥有一块属于自己的土地，土地价格不断上升成为大多数人信念。
1985年《广场协议》签订之后日元大幅升值，为了抵消日元升值对本国出口贸易的负面效应，日本政府从1987年2月-1989年5月一直实行2.5%的超低利率。在超低利率的刺激下，日本国内泡沫空前膨胀。从1985年开始，日本六大城市土地价格每年以两位数上升，1987年住宅用地价格竟上升了30.7%，商业用地跳升了46.8%。土地价格的急剧上升造成土地担保价值上升，土地所有者能借此从金融机构借到更多的钱，并以此为本金购买别的土地，出现了信贷支持过度现象。
1980—1985年间房地产信贷额占信贷总额的比重稳定在026-0.27，但在1986-1990年间该比例逐渐上升到0.3，由于各个类别的信贷基数很大，因此该比例表明1985年以后房地产信贷支持额大幅度上升；1980-1985年间房地产信贷额年增长额占信贷总额年增长额的比重较低，但在1985年以后这一比重大幅上升，说明在20世纪80年代后半期有大量的资金投向房地产业。与所有的泡沫经济一样，日本泡沫经济的繁荣期维持了不到3年，终于在1990年底崩溃了。从1990年秋季开始，日本房价直线下落。从1990年12月到1991年12月期间，日本全国地价下跌4.6%，资产损失107.6万亿日元。和最高峰相比，房地产价格下降70%以上。1994年3月日本政府公布，在1992年日本全民总资产比1991年减少448万亿日元，股票价值减少178万亿日元。
2、泰国的银行信贷扩张与房地产泡沫
1997年之前泰国经济发展成绩斐然，国内弥漫着乐观情绪，大量资金由金融机构投向非生产领域。泰国经济的顺利发展也提高了国际上对这一地区的预期，国际投资者普遍看好泰国。1992年泰国在东南亚国家中首先实行了资本账户自由化，取消利率限额管制，放松了对资本流动的监控，导致大量外资涌入泰国金融市场，且多为流动性大的一年期以下的短期资本。在金融自由化政策的驱使下，房地产开发商可以从银行取得高额贷款，他们用这些贷款四处购地建豪华公寓、别墅。随着房地产价格的上涨，金融机构也毫无顾忌地把大量资金贷给房地产业，使本来就很热的房地产业更加升温。
据统计，泰国金融机构实际贷给房地产业的资金约占其贷款总额的50%。银行信贷支持力度的提高，促使地价和房价不断上升。到1996年底，泰国闲置住宅达85万套。住宅大量闲置，楼价急剧下跌，大量投资无法回收，房地产商无力偿还银行贷款，造成银行呆账、坏账急增。
泰国银行贷款总额在8年间增长了5.7倍，而房地产贷款额在8年间增长了6.4倍，说明房地产贷款的增长速度快于银行贷款总额增长速度；1990—1996年间房地产贷款额占银行贷款总额的比重稳定在0.32-0.4之间，该比例表明1990年以后房地产贷款额大幅度上升；1990年以后房地产贷年增长额占银行贷款年增长额的比重一直稳定在0.3左右，1990年和1992年竟高达0.7和0.42，说明在1990年以后大量的资金投向房地产业；从1990年以后房地产贷款年增长率一直保持在0.25左右，表明房地产投资逐年增加。
在信贷政策大幅向房地产业倾斜的同时，投资者和投机者可以以较低的成本获取资金，进行房地产交易，导致泰国房地产价格快速上涨。1988-1992年间地价以每年20%-30%的速度上涨，1992-1997年7月，地价的上涨速度更是高达40%，在某些地段，地价一年内竟上涨14倍，银行信贷的过度支持直接导致了房地产价格的上升，最终形成泡沫。
二、我国房地产信贷现状
我国房地产业对金融的依赖程度很高，远远超出发达国家对金融的依赖程度，积累了大量的金融风险。主要表现在以下方面：一是房地产信贷增长过快；二是房地产商自有资金比重低；三是商业银行过度竞争；四是住房贷款管理薄弱，“假按揭”贷款风险显现。
目前我国房地产金融以银行信贷为主，当然还有包括债券融资、信托融资、上市融资以及基金融资等其他一些融资方式，但在银行资金来源总额中所占的比例较小。在1998年以前，银行房地产信贷的主要对象是房地产开发企业，1998年以后才扩展到个人住房消费信贷。从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和销售的整个过程，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。因此，有必要对房地产投资的资金来源进行具体分析，以明确银行信贷支持在房地产投资的资金来源中所占的具体比重，并对具体分析银行信贷政策与房地产市场泡沫的关系打下基础。
从规模上看，目前我国房地产开发投资发展迅速，已由1998年的年投资额3614亿元，发展到2012年的43232亿元，十多年间增长了10倍多。从结构上看，几年间银行对房地产开发的贷款增幅一直保持20%以上，远远高于同期金融机构贷款增速（金融机构贷款增速一般在16%左右），从1998—20129年我国房地产企业资金来源中国内贷款部分所占的比重逐年上升，特别是2009年，国内贷款共计11293亿元，比2008年增长48.5%。《2009年中国房地产金融报告》显示，全年我国房地产开发共筹资57128亿元，虽然直接反映为银行贷款的资金仅占20.9%，但实际上，如将企业自筹资金、预收款和定金中的银行贷款考虑进去，房地产开发中银行贷款占的比重在55%以上。如果加上置业者的个人按揭贷款、企业开发的流动资金贷款和施工企业垫资的银行贷款等，房地产业资金来源的80%左右是直接或间接来自商业银行贷款。
三、我国房地产信贷的危机
总体来说，目前我国的房地产信贷市场尚处于起步阶段，有关的制度和体系处于建设中，具有明显的市场建设和制度建设等初级阶段特征，这些与我国房地产市场处于初创期和金融业的间接金融主导相一致。
1、房地产开发融资渠道有限
鉴于我国金融业具有明显的间接金融主导型特征，直接金融和资本市场尚不发达，整个经济活动中直接融资比例过小。相应的，我国的房地产金融活动表现为以银行信贷为主，资金来源高度依赖银行。据测算，80%左右的房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷资金。
2、房地产信贷机构单一，系统性风险集中在银行
目前我国的房地产金融市场机构比较单一，以提供信贷资金的银行为主，缺乏许多发达国家经济体常见的、旨在分担住房抵押贷款违约风险责任的保险（担保）机构。
3、房地产金融交易集中在一级市场上
我国房地产金融市场发展还很不充分，主要以传统的银行信贷产品为主，缺乏直接融资产品，存在着明显的滞后和不均衡。我国房地产金融市场结构不完善，尽管一级市场已初具规模，但能够解决房地产金融流动性的二级市场正处于萌芽状态，发展很不成熟。
4、政策性房地产信贷缺失
住房保障是社会保障制度的重要内容，也是构建和谐社会，实现政治经济稳定的重要方面。对于贫困人群、低收入者、刚参加工作者等特定人群来说，如果缺乏政策性住房制度及相应的金融支持，就无法尽快实现政府“人人享有适当住房’’的政策目标，难以满足弱势人群的住房需求，对社会稳定和社会发展将带来不利影响。我国目前缺乏明确的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明确的政策性房地产金融制度安排，难以满足经济社会发展的需要。
四、由世界房地产金融泡沫得到的经验和启示
纵观上述国家所发生的房地产金融泡沫历程及其带来的影响，我们可以得到如下经验教训：
1、银行信贷行为在房地产泡沫的形成和破灭过程中都发挥了重要的作用。从美国次贷危机中我们就可以看到，经济不景气时，美联储大力度的降息，鼓励消费者借款，刺激购房需求；贷款机构为了扩大份额降低贷款条件，恶性竞争。当泡沫经济出现时，连续的调高利率以及抬高贷款门槛又成了金融机构的主要举措。真是“成也萧何败萧何”！因此我们应该从中吸取教训，适时的根据国际、国内的金融环境制定合理的，有效的金融信贷政策。
2、金融管理体制滞后、监管不力是泡沫经济得以成长的条件。随着金融自由化的推进，需要适应形势的变化及时建立新的监管制度，在金融营业状况的透明度、金融内部监管、贷款的审查制度等方面都要引起重视。如果政府当局在贷款方面对房地产、建筑业和金融机构实行严格的限制、监管和管理，抑制房价地价上涨并不是很困难的。房地产泡沫的破灭会给一个国家或地区的经济、金融体系带来灾难性后果，因此建立完善的房地产金融体系、规范银行的房地产贷款业务以及加强央行和其它金融监管机构的宏观调控，对于防范和化解房地产泡沫风险有着重要的意义。
参考文献：
[1]易宪容.中国房地产市场过热与风险预警[J].财贸经济，2005
[2]黄正新.关于泡沫经济及其测度的几个理论问题[J].金融研究，2002
金融泡沫的特征范文4
关键词:房地产;房地产泡沫;房地产市场;
美国著名经济学家查尔斯・P・金德伯格认为:泡沫即是“一种资产或一系列资产价钱在一个一连历程中的蓦地上涨,初始的价钱上涨使人们孕育发生价钱会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者。这些人一样平常因此交易资产图利的投机者,而对资产的使用及其盈余本事并不感兴趣。随着价钱的上涨,通常是预期的逆转和价钱的暴跌,着末以金融危急了结。”简而言之,任何一种经济泡沫都可以被笼统的定义为:一种价格背离其价值的现象。在市场上,一种产品在其产品价值的上下做一定范围内的价格波动,是合理的,这时候的经济泡沫已然存在,并称之为合理的泡沫经济。但分析查尔斯・P・金德伯格所言,我们平时所关注的“泡沫”其实通常指产品或资产大受人们追捧而引起该产品或资产的价格不合理大幅度的提升,貌似出现一片繁荣,而其实已经出现经济泡沫了。超出合理水平的经济泡沫膨胀,显然背离了产品的经济基础,是经济行为中的风险行为。
一、房地产泡沫
(一)房地产泡沫的主要特征
借助上个世纪70年代日本房地产泡沫的产生和破裂,可以进一步理解房地产泡沫的内涵。70年代的日本,居民住宅贷款额同比有了1.3倍的大幅度增长。到了80年代以后,日本经济突飞猛进,生产和需求异常旺盛,这种情况下大量剩余资金涌动,一些房地产商、建筑公司甚至一些中小企业开始蠢蠢欲动,利用土地担保向银行贷款,开始了购买土地、行房地产开发的循环动作。股票和房地产价格暴涨成为现实,日本城市居民开始选择把大部分收入用于住宅储蓄,日本金融机构也耐不住寂寞,投入其中。到八十年代中期,日本低地价竟然上涨了2倍有余,其中商业用地和住宅用地更是达到了75%以上。当到了1988年,连续多年的地价指数暴涨逼近2倍,日本已经不得不接受房地产泡沫的形成了。到了1990年,日本的房地产总市值2450万亿日元,GDP450万亿日元,是GDP的5.45倍。GDP见顶是1992年 482万亿日元,房地产泡沫先破灭,和曾经的美国一样。日本由此完成了一个房地产泡沫形成到破裂的全部过程,世界经济史上亦是空前。
由日本房地产泡沫的发生、发展及最后的破裂可以总结出,房地产泡沫的主要特征应该包括以下几种:首先,房地产泡沫是房地产价格波动的一种特殊形态,并且这种形态的形成不是单一因素所能决定的。其次, 房地产泡沫振幅较大,虽有一定的理论轨迹可寻,但不具有连续性,没有稳定的周期和频率。最后,房地产泡沫主要是由于投机行为,货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。
(二)房地产泡沫的形成原因
1.土地的稀缺性和不可再生性。从某种意义而言,土地的稀缺性和不可再生性是房地产泡沫产生的前提。在地球上,土地的存在面积是固定不变,对地球上的居民而言,他们需要有自己的居住地和居住条件;对于企事业来说,他们的发展也都与地产密切相关。物以稀为贵,房地产有利可图便被一些人趋之若鹜,房地产业泡沫的产生也成为可能。
2.地价的虚构性和房地产市场的不充分性。土地在人类经济活动中的属性是多重的,它既是一种资源,又是一种资产。而地价的虚构性正是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致而产生的现象。在房地产业经济交易活动中,供大于求一旦出现,其资产性价格必然大于资源价格,形成地价的虚构。而现实的市场地价中,一般虚构部分所占比例越大,泡沫成分就越多,反之越少。事实上,房地产市场与常规自由竞争市场有着很大的差异性,这主要体现在买卖双方的信息不对称性上,即构成了房地产市场的不充分性,更导致了地价虚构性的形成和加强。
3.不合理的货币金融投资倾向性。房地产作为泡沫经济的载体,本身并不是虚拟资产,而是实物资产。出于投机目的的虚假需求的膨胀,经济泡沫的产生原理是一样的,但房地产也有自己的特点,其价值量大,且具有不可移动性及保值增值性。这样就造成了一方面没有银行等金融系统的支持无法完成投机需求的实现,另一方面银行系统为了自身的利益又很愿意发放房地产贷款,这样大量资金涌向房地产业,就给泡沫的产生埋下了隐患。
4.政府部门的调控和监管不足。在金融系统有巨大倾向性地把房地产作为最佳贷款项目时,房地产金融行业开始鱼龙混杂,甚至有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构,直接或间接向房地产贷款,更有甚者采取了挪用公款或拆借等手段,重复抵押贷款也甚为严重。对此,作为主导经济发展的政府部门理应采取有效措施引流资金,进行强有力的监管、调控,以避免资金链无限拉长,造成经济泡沫产生的局面。
(三)房地产泡沫的危害
当年,日本房地产泡沫的破灭引起了一系列不良反应:重创经济、财政危机、通货紧缩、产业抑制等等。而事实上,房地产泡沫的危害不仅仅表现在这些方面,房地产过热,一旦泡沫形成房地产价格的过快上升就会最终导致新的房产积压,给整个国民经济带来持久而深远的负面影响。空置商品房的积累,又促使了不规范的住房抵押贷款操作,而房地产价格便跟着虚高,极大加重消费者的负担。
日本的前车之鉴告诉我们,一旦经济不振,金融危机便会应运而生,种种的连锁反应,最后社会问题也随之而来,整个国民经济将受到无法估量的巨大损失。
二、经济泡沫与房地产业的关系
(一)知其利害,用其之长
房地产泡沫的存在是一把“利害合璧的双刃剑”,在现代市场经济活动中已经达成共识。这主要是基于对经济泡沫的认识和房地产业的自身特点:首先,经济泡沫长期存在具有其自身的客观性,一方面,能在一定程度上刺激资金融通,活跃市场经济;另一方面,经济泡沫中确实存在不实因素和投机因素。其次,就是要充分认识到房地产业本质,房地产业是实体经济,房地产业部门也是实业部门,即其本身不是泡沫经济。但从事实出发分析,房地产业确实含有经济泡沫成分,在其恶意膨胀的事实下必将导致泡沫经济的发生。比如地产价格泡沫、房屋空置泡沫、房地产投资泡沫、房价虚涨泡沫等等,但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。
事实上,房地产业没有一点经济泡沫是不现实的,也是行不通的。由此可见,房地产业与经济泡沫的共存和利害,其关键在于要把握一个度,在于把它控制在适度的范围内,避免出现泡沫经济。而怎样利用现有理论知识、政府政策和市场规律,合理处理二者之间的关系,是作为房地产业以及相关人士要做的,且切实要做好,以发挥其有利的一面造福社会。
(二)剖析现状,均衡发展
目前,我国房地产市场存在的问题主要体现在以下几个方面:首先,房地产投资规模过大。近几年来,房地产业投资已在我国形成较大的规模,并呈现出逐渐增长的趋势。当前政府应把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题作为当前加强宏观调控的一项重要任务。其次,房地产市场秩序有待于进一步整顿。房地产市场秩序的混乱,势必侵害到老百姓的合法权益,所以解决好房地产市场的秩序问题尤为重要。在我国一些地区和城市,一些开发企业、中介机构采取捂盘惜售、囤积房源等手段,哄抬房价;违规进行返本销售、售后包租、拆零销售;违规以预购、认购等形式违规收取费用等等;甚至在部分城市炒楼花、炒房号现象屡见不鲜。这些都严重影响到了房地产市场持续稳定的发展,同时也可能导致部分地区房价过快上涨、结构性矛盾突出等问题的激化。另外,我国商品房价格上涨过快,商品房结构不合理,也成为当前房地产业的诟病。
三、结束语
早在2003年,政府在《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中就明确指出:“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。”事实上,房地产业无论对国民经济的发展,还是对居民的生活都具有重要作用。而在当今新的形势下,我国房地产企业要在激烈的世界市场竞争中立于不败之地,使房地产业真正成为新的经济增长点,就要充分认识房地产业与经济泡沫的关系,保持高度的理性,及早采取避免和应对房地产泡沫的措施,有效地进行宏观调控、科学决策、正确督导,以防房地产泡沫的出现和扩大。
参考文献:
[1]郭松海.房地产基础知识[M].北京:中国环境科学出版社,2008.
[2]李坤望.国际经济学[M].北京:高等教育出版社,2005.
金融泡沫的特征范文5
回首世界经济发展史，自从人类进入20世纪以来，世界性的金融危机频繁出现。特别是80年代以后，频率更大，危害更深，表现形式更加复杂。比较严重的有1987年黑色星期一、1995年墨西哥金融危机、1997年亚洲金融风暴以及此次次贷危机。尽管每次金融危机的直接原因不尽相同，同时危机的爆发也会因国家地区不同、经济运行环境和政治制度不同而表现出不同的特点，然而，这些金融危机的爆发却有着共同的经济运行基础。
二、世界金融动荡频繁的根本原因
第一，我们来看一下何谓金融危机。金融危机是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标、
商业破产数和金融机构倒闭数的急剧恶化。其特征是人们基于经济未来将更加悲观的预期，整个区域内币值出现幅度较大的贬值，经济总量与经济规模出现较大的损失，经济增长受到打击。金融危机可以分为货币危机、债务危机、银行危机等类型。近年来的金融危机越来越呈现出某种混合形式的危机。
第二，让我们来分析一下，金融危机频发爆发的深层次原因到底是什么。随着世界经济的发展，市场机制作为资源配置的基本手段已为世界大多数国家所接受。可是几乎所有发达市场经济和新兴市场经济都是在以下的基础上建立起来的。(1)货币的虚拟化。货币币值不再是由某种特定物品的价值来确定，而主要依赖于本国的货币当局根据国民经济需要的状况所决定的货币供应量和虚拟资产的量；(2)金融资产膨胀迅速。随着金融创新与金融深化的步调加快，出现了大量金融衍生物，使得金融资产额超过实际GDP 1倍以上，并与房地产业一起形成虚拟经济；(3)货币的外延日益扩大。根据其变现力或货币性的大小程度不同，可把货币层次划分为M0、M1、M2到M3；(4)国际间的联系日益密切，不仅表现在经常项目下，更重要的是在资本项目下。世界经济一体化程度日益加深。资本的国际流动波涛汹涌。现代市场经济的运行的以上几大基础又相互制约、相互影响，形成一个有机的体系。
可是，这些基础又是脆弱不稳定的。首先虚拟货币不稳定。虚拟货币与货币的国内购买力、国内的名义利率和汇率三要素密切相关，货币的国内购买力是基础，决定着后两个变量，但又受到后两个变量的影响。由于金融市场上的利率、汇率的变动，会引起M1在大规模金融动荡时从金融市场涌入商品和服务市场或反向流动，这就使得用商品和服务衡量的货币值经常因此而发生变动。其次政府或货币当局很难真正地控制货币供应量。由于“货币创造能力”扩大到许多非银行金融机构，金融创新又不断创造出新的金融产品，使得M1的变化更加频繁。
第三，利率的市场化易于引发经济泡沫。在金融资产过度膨胀的国家，一般短期投资资本非常发达，其经常流窜于金融资产和房地产业，当这些属于虚拟经济范畴的资产价格被炒起来，就会吸引其他资金大量流入，形成经济泡沫。经济泡沫越大，滞留在金融市场与房地产市场的货币量就越多，那么媒介商品和服务的货币量就越少，货币的购买力就会越高。但是，当投机资本发现因金融资产价格过高而使得名义利息率较低，泡沫过大而迅速撤出资金时，经济泡沫就会破灭，导致那些来不及撤出的资金被套而遭受巨大损失，形成大量的坏帐和呆账。
第四，开放经济条件下，常使货币当局陷入进退两难的境地。如果中央银行只控制广义货币（M2或M3），就不可能避免M1与其他金融资产的互换，从而不能准确地控制货币币值。货币币值是汇率的基础，本币币值的变化必然会影响其汇率。如果通过控制利息率来调节货币的数量，那么利息率会同时作用于三个变量：货币的国内购买力、金融资产价格及资本项目下的国际收支(进而汇率)。可是一个政策工具同时作用于三个目标，顾此失彼的现象会经常发生。如果任利率自由浮动，而将注意力集中在M1的供给量上，一方面这种控制本身在当达市场经济中能否有效地实现就值得怀疑；另一方面，利息率的经常变动会引发短期国际投机资本的流动，进而引入汇率大幅度波动的潜在威胁。当本币汇率大幅度波动时，外汇储备就要发生变化，储备的变化会引起银行的货币创造能力的变化，进而引起货币供给的变化。
第五，金融市场的金融衍生物市场的发展加剧了虚拟经济的程度，加大了金融动荡幅度与可能性。当前的金融衍生物交易规模与其保证金悬殊太大，尤其在金融期货和外汇期货交易上。金融衍生物市场对虚拟经济的泡沫形成与破裂起到了推波助澜的作用。
总之，金融危机的可能性存在于市场经济固有的自发性的货币信用机制，一旦金融活动失控，货币及资本借贷中的矛盾激化，金融危机就表现出来。以金融活动高度发达为特征的现代市场经济本身是高风险经济，孕含着金融危机的可能性。经济全球化和经济一体化是当代世界经济的又一重大特征。经济全球化是市场经济超国界发展的最高形式。现代市场经济不仅存在着导源于商品生产过剩、需求不足的危机，而且存在着金融信贷行为失控、新金融工具使用过度与资本市场投机过度而引发的金融危机。在资本主义世界，这种市场运行机制的危机又受到基本制度的催化和使之激化。金融危机不只是资本主义国家难以避免，也有可能出现于社会主义市场经济体制中。
金融泡沫的特征范文6
关键词：流动性过剩 银行信贷 房地产价格 泡沫化
基本假设和理论模型选择
蛛网模型是基于均衡的经典动态供求关系模型。它是指某些商品的价格与产量变动相互影响，引起规律性的循环变动的理论。它引入时间变化的因素，通过对属于不同时期的需求量、供给量和价格之间的相互作用进行考察。1930年由美国的舒尔茨、荷兰的J.丁伯根和意大利的里奇各自独立提出。由于价格和产量的连续变动用图形表示犹如蛛网，1934年英国的卡尔多将这种理论命名为蛛网理论。蛛网模型理论界主要用于分析诸如农产品等生产周期较长的商品产量和价格在偏离均衡状态以后的实际波动过程及其结果。本文认为，房地产市场上的供给与价格变动关系及银行信贷与蛛网模型理论分析的对象具有一定的相似性。
房地产市场特性决定了住房市场是非均衡的市场。从房地产供给角度来看，供给曲线的变化来自于商业银行的贷款业务，开发商向银行寻求贷款时，银行一般会要求以房地产作为抵押。房地产价格越高，其资产价值也越大，银行的资产负债表中资产项目越大，这样银行就有更大的动机进行放贷。因此，房地产的价格与银行信贷的供给成正相关，反映出来的就是一条向右上方倾斜的直线。从房地产需求角度来看，房地产信贷需求反映出来的就是房地产价格的减函数，也就是说随着房地产价格的上升，信贷需求量趋于下降（葛扬、陈孝强，2007）。
根据蛛网模型理论的相关假设，结合房地产市场本身特性，房地产信贷市场蛛网模型是基于以下三个基本假设：
第一，信贷市场的供给对房价的反应存在时滞，并且当期供给量会受到上一期的影响。银行出于风险控制的考虑，它会根据上一期的信贷状况进行评估，综合考虑各种因素（其中包括抵押品价值）来确定当期的信贷政策，控制当期的信贷规模。
第二，信贷市场的需求变动不存在时滞，房地产同时具有投资品和消费品的价值，其需求弹性比较大，房地产较大的需求弹性很容易影响到房地产信贷市场。房地产信贷的需求弹性比较大，房地产价格较小的变动会引起信贷规模的快速扩张。由于房地产价格显著高于普通消费品，价格偏高会压制一部分需求，一旦价格波动，市场中将产生明显反应，相应的房地产信贷市场也会发生变化。
第三，对于信贷市场而言，市场始终保持在出清状态。信贷资金从银行资金池流出，资金如果不投入房地产市场，也可以投入到其他领域，即资金使用具有完全的可替代性。
蛛网理论模型有“稳定型、收敛性和发散型”三种形态，就房地产泡沫这个问题而言，稳定型和收敛型模型的理论应用分析意义不大，房地产市场泡沫主要集中应用研究发散型的蛛网模型。
流动性过剩下房地产价格泡沫和银行信贷之间的互动机理
流动性过剩实际上就是货币的供给量的增加速度超过了实际GDP的增长速度所造成的。近几年，由于国际国内等因素的作用下，我国流动性相对过剩比率不断提高。国际因素是国际顺差和人民币升值的预期引发流动性过剩；国内因素是消化流动性过剩主要有两个途径：通货膨胀；资产价格的上涨。由于国内劳动力成本的人为压制，导致生活消费品人力成本的有效控制，这样国内的CPI指数一直保持在低位徘徊。因此，在流动性过剩的条件下，过剩的资金很容易流入到收益率较高的房地产市场，由于投资渠道不畅，房地产也不断依赖银行信贷发展，在货币资本驱动的房地产市场上，房地产价格泡沫随之升高。
如图1所示，在这个模型中，房地产信贷市场的需求弹性小于供给弹性，价格变化对信贷供给的影响程度大于信贷需求的影响程度。纵轴P代表房地产价格，横轴L代表用于房地产上的银行信贷，S代表信贷供给，D代表信贷需求。S与D相交于O点，代表信贷供给与信贷需求处于均衡状态。直线S与纵轴P的交点P0，其经济含义是，当房地产价格降低到一定程度时，房地产信贷将降为0。从开发商的角度来看，房地产价格过低时，失去了开发价值，其自有资金将流入其他行业，不再向银行贷款进行房地产开发；从购房者的角度来看，由于价格过低，其自有资金足够买房，不需要向银行获得房地产按揭贷款。直线D与纵轴P相交于P5，其经济含义是，当房地产价格高到一定程度后，从购房者的角度来看，购房者甚至连住房按揭贷款的首付资金都无法筹集，因此需求量为0。信贷供给曲线S和信贷需求曲线D相交于O点，即信贷市场处于均衡状态。
在t期，当价格为P1时，信贷规模为L1，在较低价格水平下，房地产市场需求旺盛，相应的信贷需求也比较大，但是短期内信贷规模无法迅速上升，房地产市场上的供给也无法迅速增加。从而引起价格上升，P1到P2，信贷规模依然为L1。这阶段为房地产泡沫的形成阶段，主要特征是价格的大幅度上升。
到t+1期，信贷规模开始增加，从L1到L2，但是房地产开发的周期比较长，供给依然没有充分形成，价格仍保持在较高水平P2。同时，房地产市场中还经常出现开发商囤积土地和楼盘惜售的现象，这种现象进一步支持了房地产价格在高位运行。这时期是房地产泡沫的积累阶段。主要特征是银行信贷规模的迅速增加，同时房地产价格处于高位运行，市场风险加大。
到t+2期，信贷规模依然保持不变，房地产市场需求已经无法支撑较高的房价。一方面，在信贷市场上，银行开始警惕信贷风险，开始惜贷；另一方面，开发商面临资金回笼和还贷的困境，不得不压低价格，同时前期囤积市场上的土地开始释放到市场上，两方面的作用，房地产价格将大幅度下降到P3。因需求曲线比供给曲线的价格弹性小，所以P3比P1的价格更低。这阶段是房地产价格的破灭阶段，其主要特征房地产价格的大幅度下降。这是发散型蛛网模型的典型特征。
到t+3期，房地产市场的价格泡沫完全释放，房价跌到谷底，抵押物大幅度贬值，银行大量出现呆坏账。银行信贷进一步收紧，金融机构开始进行调整，价格和信贷都降到低水平。
上述是一个发散型的蛛网模型，在下一周期中，房地产价格将上升到比P2更高的水平。随着信贷规模和房地产价格之间互相循环的助推，房地产市场波动更加剧烈，房地产泡沫化将进一步加剧。而如果泡沫一旦破灭，将危害到整个宏观经济。
预防房地产价格泡沫化的政策建议
（一）银行业层面
银行作为发放信贷的主体，同时也是负债的主体。为了化解这种“两难困境”，银行业可采取策略：一是业务种类和盈利模式创新。银行自身业务种类和盈利模式上必须不断创新，不能只靠贷存差来获得盈利。一方面可以缓解资金流动性压力，以回笼资金继续提供融资贷款，只要证券市场存在需求，就能源源不断地提供融资贷款，并且证券化的链条可以通过金融衍生工具加以延伸，链条越长，中间的操作风险、信息不对称性风险就越大，风险也就越容易分散（陶海波、楚东坡，2010）。另一方面，房地产抵押贷款证券化使我国商业银行由传统粗放发放增量贷款获得利润盈利模式转向通过挖掘商业银行中间业务盈利模式，银行通过发行房地产抵押贷款债券获得即时现金。二是实现房地产抵押贷款证券化，创新间接融资方式。大多数个人住宅消费资金主要通过住房抵押贷款方式从商业银行获得，这种融资方式往往导致商业银行资产负债结构不合理。一方面，住房抵押贷款期限一般长达20-30年；另一方面，居民储蓄期限越来越短。“短存长贷”现象很普遍，通过将房地产抵押贷款证券化，将期限较长、流动性差的住房抵押贷款打包以债券的形式发售给社会投资者，这样既能收回现金又可以改善商业银行的资产负债结构。三是加强内部风险控制。银行内部应该增强信贷投放的审查力度，加大对风险的防控力度，加强房地产金融体系构建中的规范运作和风险防控。
（二）开发商层面
房地产开发商要解决自身融资难和风险控制难问题，就应基于风险和收益相对称的创新原则，创新和拓展融资渠道。通过创建房地产投资基金，提高房地产开发中的直接融资比重。房地产融资渠道有商业银行贷款、房地产投资信托、金融租赁、典当融资、短期债券、 上市融资等十几种，但目前主要还是商业银行贷款。商业银行在整个金融体系中具有举足轻重的地位，一旦房地产泡沫破灭风险暴露，会影响整个金融体系的安全。房地产投资基金的出现拓宽了房地产融资渠道，是房地产直接融资的发展方向。其投资最终目的是通过股权融资，导入专家管理，积极培育企业上市。再通过股权转让，实现资本的较快增值变现。同时还可以采取其它股东逐年回购和协议转让的办法来实现基金股权的推出与变现房地产产业投资基金。
（三）政府层面
政府监管的缺位和不作为等，在一定程度上助推了房价的上升。一是政府应加强信贷投放和流向的监管，设定房地产信贷投放指标。同时规范资本市场，逐步完善融资体系，在构建多层次资本市场中，政府应该与其他相关部门紧密联动，共同推动房地产市场的稳健发展。二是政府应帮助企业构建诚信体系，建立金融机构信息资源共享平台。这样可以加强信贷投放的监管，也有利于政府引导开发商对基本保障住房等福利性住房的供给。三是加强对进入我国房地产业外资的监管力度。外商投资开发经营境内房地产增长较快，房地产业成为外商投资的重要行业。外资进入我国房地产市场，一方面能够促进我国房地产业竞争能力和提升产业实力；另一方面也会引起诸如投机泡沫、金融风险等问题（陈浩、葛扬，2008）。外资流向房地产领域不仅推动房地产价格的虚拟性和泡沫化，而且还产生明显的金融效应。跨境资本流动会带来资本市场风险，这种风险主要是资本市场开放所带来的系统性风险，突出表现为溢出或关联效应的产生。同时，必须通过运用各种政策工具减少跨境资本流动的负面影响。可根据国内经济环境的变化，适时调整管理目标，并对跨境资本流动进行有效的统计、跟踪、预测和分析。
（四）消费投资者层面
在我国投资渠道不畅通和投资品种少的不完善金融市场环境下，作为房地产的消费投资者，首先应该学会理性思考房地产价格的非理性波动，转变传统的购房偏好。一旦购房，有些人一辈子为还房贷不敢消费，害怕失业，当外部因素变动，如贷款利率的增加、失业等，可能出现断供，这样因还不起贷款房产被收归银行，对社会的稳定是一个严重的考验。其次，房地产的消费投资者应该量力而行，在自身的承受能力范围之内进行购房消费或投资。
参考文献：
1.葛扬，陈孝强.经济转型条件下银行信贷与房地产价格泡沫化互动机理分析[J].金融研究，2007（9）
2.高鸿业.西方经济学第三版（微观部分）[M].中国人民大学出版社，2001
3.李健飞.经济转轨时期中国房地产融资风险防范―理论与实证[M].中国金融出版社，2006
4.曲波，谢经荣.房地产泡沫的内涵、特征与运行机理[J].房地视野，2003（6）
