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物业管理工作情况范文1
我所实习的美佳物业管理有限公司，隶属于香港沿海绿色家园集团。目前，该公司拥有员工近1500人，在深圳、厦门、福州、上海、武汉、鞍山、北京、大连、长沙等大中城市均有物业管理的项目。管理面积约300万平方米，管理项目类别有大型住宅区、高层商住大厦、商场、公寓、别墅、酒店、高等院校等物业。伟柏花园是其所管辖的物业管理项目之一。伟柏花园由2栋19层高的塔楼组合而成，小区面积约29000平方米，居住270户，居住人口近一千人，管理处员工26人，其中：管理人员6人。
回顾实习生活，感触是很深的，收获是丰硕的。实习中，我采用了看、问等方式，对伟柏花园管理处的物业管理工作的开展有了进一步的了解，分析了管理处开展物业管理有关工作的特点、方式、运作规律。同时，对管理处的设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解。
一、加强人力资源管理，创“学习型、创新型”企业。
严把员工招聘关。美佳物业在招聘管理人员须毕业于物业管理专业;招聘维修人员须具备相关技术条件的多面手，并持有《上岗证》;招聘安保人员须属退伍军人，对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。
做好员工的入职、在职培训工作。美佳物业对新招聘的员工进行上岗前的相关培训工作，使员工对小区的基本情况、应开展的工作心中有数，减少盲目性;随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会。美佳物业提倡“工作就是学习，工作就是创新”，每位员工都争做“学习型、创新型”员工，员工中形成了一种积极向上的比帮赶超的竞争氛围。从而，使员工个人素质得以提高，管理处的管理服务水平和管理效益得以提高，树立了良好的企业形象。
从实际出发，管理处严格参照lS09000质量体系运作，制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。管理处根据员工的工作职责，制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法;制定量化考核标准，实行定性和定量考核相结合，增强了考核的可操作性，减少考核时人为因素的影响;建立完善考核机制，实行末位淘汰制，避免了考核走过场的现象，通过考核机制的建立，增强了员工的危机感、紧迫感，促使员工不断提高自身素质。
二、培育自身核心专长，创特色服务，提升核心竞争力。
在实习中，我看到一套由沿海集团、易建科技、美佳物业合作自行设计开发的“一站式物业管理资迅系统”物业管理服务软件。该软件包括：“一站式客户服务、一站式资迅管理、一站式数码社区”三大体系，是一个利用网络、电子商务、科技手段来提高物业管理水平和服务质量，有效地开发、整合、利用客户资源的资迅系统。管理处全面提倡“一站式服务”、“最佳保安”的特色管理服务。从而，实现了高效的管理运作，解决了业主的奔波之苦，创造了一种无微不至、无所不在的服务，提升了服务效率，提高了业主满意度，提升了物业管理服务的水平和服务质量，最终提升了公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力。
三、推行“顾客互动年”，促进公司与业主之间的良性互动。
美佳物业在与业主关系管理方面，在实习中我了解到，在2003年美佳重点开展了“顾客互动年”活动。成立了美佳俱乐部，设立新生活服务中心，开通客户服务热线，及根据小区居住的业主不同的年龄、不同的爱好与兴趣、不同的层次等，有针对性地开展日常的社区活动与主题活动。如：三月份，开展了学雷锋义务服务活动;“六一”儿童节，与幼儿园联谊开展游戏活动;十月份，组织小区业主观看露天电影;十二月份，圣诞节由圣诞老人派发圣诞礼物……通过开展各类丰富多彩的互动活动，加强了公司与业主、业主与业主之间的沟通交流，创建了互动的顾客关系，营造了浓厚的社区氛围和良好的居住环境。
四、重视物业管理的重要基础工作——设备管理。
对于设备管理，我在实习中看到，管理处着重建立和完善设备管理制度;对各类设备都建立设备卡片;做好设备的日常检查巡视，定期进行检查、保养、维修、清洁，并认真作好记录，发现问题及时解决。如对水池、水箱半年清洗消毒一次，进行水质化验，以保证水质符合国家标准;发电机每月试运行一次;消防泵每月点动一次，以确保发生火灾险情时，消防泵能正常使用。等等。
五、管理处一道亮丽的风景线——安保队伍。
管理处的保安管理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗，岗与岗之间密切联系，对小区实行24小时的安全保卫。建立并完善各项治安管理规章制度;对新招聘的安保员进行上岗前岗位的基本知识和操作技能培训，加大对在职安保员的培训力度，注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训，从而增强安保员的工作责任心和整体素质;强化服务意识，树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责，安保人员在做好治安管理职能外，还为业主提供各种服务，形成了管理处一道亮丽的风景线。
短暂的实习转眼而过，回顾实习生活，我在实习的过程中，既有收获的喜悦，也有一些遗憾。通过实习，加深了我对物业管理知识的理解，丰富了我的物业管理知识，使我对物业管理工作有了深层次的感性和理性认识。同时，由于时间短暂，感到有一些遗憾。对物业管理有些工作的认识仅仅停留在表面，只是在看人做，听人讲如何做，未能够亲身感受、具体处理一些工作，所以未能领会其精髓。
物业管理工作情况范文2
一、物业管理指导思想
以国家《物业管理条例》为依据，以湖南省城市住宅区物业管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强我局办公和居住的物业管理工作，推动我局物业管理健康发展。[文秘站网文章-找范文,到文秘站网]
二、物业管理目标和范围
1、目标：有效解决水电抄表和收费难的问题，每月收缴水电费达到100；对房屋漏雨和下水及时维修，维修及时率达到90。院内安全整洁。
2、范围：对局机关办公楼、测试大楼和院内住户都统一实行物业管理。
三、物业管理面积和价格
1、面积：局机关____平米，计量所____平米，产检所__*平米，特检所____平米，信息所__*平米，临时借户__*平米。长期住户__*户。
2、价格：办公每平米每月收0．5元到0．7元，长期住房每户每月__元或按每平米每月收0．3到0．5元，监时住户也按每平米每月收0．3到0．5元。
四、物业管理权力和义务
1、对院内的一切公共设施及设备享有所有权，并有对国有资产的保护、使用和监督权。
2、负责对物业管理部门管理与服务进行工作查询与质疑。
3、负责制定院内绿化、美化及设施的更新改造计划。听取和采纳物业管理部门对院绿化等改造工作提出的合理化建议。
4、负责按规定向物业管理部门支付物业经费和运行费。
5、负责了解掌握物业管理部门经费运行情况，对违反财务规定的行为提出意见。
6、可视完成物业管理的优劣向物业管理部门提出奖励意见
和处罚意见。
五、物业管理部门的责任
1、按协议内容保质保量地完成物业管理与服务工作。
2、对院内的公共设施及地面不得擅自占用或改变其使用
功能，如需要改变应经单位同意后方可实施。
3、定期向单位通报工作情况，对单位提出的合理的整改意见有义务执行。
4、未经单位同意不得将本物业管理内容和责任转移给第三方。
5、物业管理部门应建立并保存详细的物业管理档案资料。
六、物业管理的主要内容
1、全院的绿化、美化工作。
2、办公楼道的卫生保洁服务和管理工作。
3、公共环境、公共场所的保洁服务和管理工作。
4、公共设施、设备的维修、保养、运行和管理工作。
5、公共建筑部分的维修保养工作。
6、家属楼的维修和保养工作。
7、水电的维修管理与服务工作。
8、单位、家属水、电费的统计、收缴工作。
9、门卫的管理工作。
七、物业管理的服务标准
1、按不同季节对花卉苗木的养护要求进行养护，并做
到：树灌木完整，长势茂盛，无枯枝死杈，无病虫害，树木无钉枪捆绑；绿篱、绿地无杂草、杂物，无堆物料。完好率应达到98以上。
2、道路环境应整洁。清扫要及时，做到无杂物、废纸、烟头、果皮、痰迹、积水等。
3、下水井、排水设施应通畅，无污水外溢，排水口处无淤泥和杂物。各井口盖完好，化粪池应定期清理，无粪便外溢。
4、卫生间应保持干净整洁，无异味、无蚊蝇、无粪便、无污水外溢。
5、垃圾房应保持无蛆、无蝇，四壁清洁，地面和周围
无堆放垃圾，应封闭集装箱上盖。应根据垃圾日产量及时调整集装箱数量。垃圾楼吊装设备应及时检修和保养,杜绝事故发生。
6、院内垃圾应日产日清,无暴露垃圾,无卫生死角。垃圾箱及果皮箱应完好清洁,周围地面无杂物污渍。
7、建筑物内外无乱写、乱划、乱粘贴，无残标；公共
设施、牌匾应定期擦拭，保持清洁。
8、院内的地面卫生应在每日早7：30以前清扫完毕。公共场所应定期清扫，保持清洁。
9、道路、地面不得直接搅拌水泥沙浆，建筑材料应按指定地点摆放整齐。建筑垃圾应按指定地点堆放并及时清运，对建筑垃圾影响道路通畅和环境卫生的现象要及时管理和清运。
10、根据节假日的要求及时挂收国旗、彩旗、灯笼；开关大门彩灯、射灯。
八、物业管理公共场所维护管理
1、各楼道（包括家属楼物业范围）地面清洁、门窗、玻璃、小五金齐全完好，墙裙、楼道灯的照明完好率及满意率应在98以上。
2、要保证全院正常供水、供电、供暖工作。水、电、暖
设备齐全，服务维修及时到位，设备完好率应在98以上。
3、水、电、维修应24小时值班。要制定应急处置方案。确保服务安全、到位。
4、节能措施得力，杜绝长明灯、长流水和跑、冒、滴
物业管理工作情况范文3
一、进一步强化单位的制度建设
今年我办进一步加强了单位的规章制度和考勤制度，每周都抽出半个工作日进行学习各项业务知识，要求每位单位职工都要认真做好学习笔记，同时也要求记好个人工作日的工作情况。另一方面在廉政建设方面，我办严格杜绝因工作方面的原因发生的吃、拿、卡、要、报等情况，从提高个人的自身素质建设出发，真正地发挥领导和党员的先进模范作用，使之在工作中都要从服务广大人民群众的根本利益为出发点，切实做好自身的本职工作，从而表现出党员的创造力、凝聚力和战斗力。为我市物业管理的发展做出应有贡献。
二、建立、建全单位的档案管理工作
三、物业维修基金的管理工作
(1)、为进一步确保物业买受人的合法权益，杜绝维修基金漏缴现象及开发建设单位用房屋抵交维修基金的发生，今年我办与房产局通过业务上的沟通，制定了严禁的收缴维修基金程序，即：维修基金必须由物业买受人自已到我单位缴纳，同时凭借维修基金收据到房产局办理产权手续，房产局并将维修基金收据做为要件存档。取消了开发建设单位代收代缴维修基金的资格。
(2)、为了更好地建立维修基金账户明细，细化维修基金账户管理，今年，我办由会计及业务管理员一起到延吉、汪清学习了维修基金管理经验。同时结合珲春实际情况，将维修基金账户以栋分设账户，有的并以户分设账户明细。从而为今后使用维修基金准备了有效的基础材料。
(3)、催缴维修基金的工作：今年，在州领导进行对全州各县市收缴维修基金情况的检查中，对珲春使用房屋进行抵缴维修基金情况指出了不符合规定，要求整改。为此，我办积极地向上级领导做出了汇报，经研究决定，市政府向我市开发单位以通告的形式告知了整改方案。现正在实施当中。
四、业主委员会的管理工作
为便于住宅小区的管理，充分体现业主自制原则，今年我办又将具备条件的住宅小区成立了业主委员会。即成立了靖源小区业主委员会、金台花园业主委员会、国联花园业主委员会，同时又重新审批了海关住宅小区业主委员会，并选聘了为民物业管理有限公司进入海关住宅小区进行了物业管理。
五、基金的使用情况
六、物业管理企业的资质管
今年，物业管理企业的三级以下的资质审批下放到地方之后，我办将全市的原物业管理企业又重新进行了资质审批及建档。经过审查，具备三级资质管理的企业共四家，即：珲春市为民物业管理有限公司、珲春富达建筑安装有限公司物业分公司、珲春森林山物业管理有限公司、珲春市万达物业管理有限公司。取消了珲春市城管物业管理有限公司及珲春宏建物业管理有限公司的物业管理资质。同时对吉兴物业管理有限公司限期办理物业管理资质，否则将要求其退出我市的物业管理行业。从而进一步净化了我市的物业管理市场，推动其逐步走入规范化的轨道上。
七、来年的工作计划
1、大力提倡业主委员会的成立;
2、严格控制好物业管理用房的配置情况;
3、加强宣传力度，唤起业主及物业企业的法律意识;
4、进一步建立健全专项维修基金的收缴制度;
物业管理工作情况范文4
为创建文明庭院，加强院内管理，建立长效的物业管理机制，努力把我局院内创建成一个文明、卫生、花园庭院，根据市有关要求，结合院内实际情况，按照标本兼治、齐抓共管、规范管理的原则，特制定本实施细则。
一、物业管理的范围
凡在本院居住的住户（含租借住户）都纳入本管理范围。
二、成立机构
为促进物业管理规范运行，设立xxx局物业管理办公室，办公室设主任1名（兼），工作人员3名，义务监督员5名。办公室主任由局指派；工作人员设保洁员1，保卫人员1名，水电维修工1名，其人员由本人申请，经考察试用合格后聘用；义务监督员每栋楼1名，由本栋楼居民推选产生。
物业管理办公室隶属局领导下的公益事业机构，在业务上受市物业管理服务公司指导，实行自我管理，自负盈亏，搞好服务。局不另行拨给专项经费。
三、物业管理办公室主要职责
1、负责对工作人员的选聘、管理、考核和奖罚。
2、制定并监督执行《住户守则》的落实及违规处罚。
3、根据市物价部门的规定，确定物业管理费的收取标准。
4、按规定收取物业管理费，按标准发放工作人员工资。
5、按要求管理好财务收支帐目。
四、相关工作人员职责
1、保洁员工作职责
负责院内x—x栋楼房每单元楼梯走道、楼梯间的打扫清理，以及每栋楼房周围的清扫，每日早上、下午各打扫一次。对住户违反《住户守则》情况及时纠正和处理，处理不了时，报物业管理办公室。
2、保卫人员工作职责
严格把好大门人员进出关，维护院内安全稳定。做好陌生人员的登记、查询和可疑人员的盘查，对院内进行经常性巡查，发现情况，及时反映和报警。
3、水电维修人员工作职责
负责机关院内水电故障的检查维修，发现故障，做到随叫随到，负责院内电线的布设调整和水管的架设，保障用电用水安全。按月查抄、登记住户水电表使用情况。
4、义务监督员工作职责
负责监督保洁、保卫等人员按工作职责做好工作，发现机关院内环境卫生、安全隐患等及水电管线损毁等情况及时向物业管理办公室报告并监督处理。
五、福利待遇及有关要求
1、福利待遇
物业管理办公室主任及义务监督人员不享受任何福利待遇。保洁员、保卫人员和水电维修人员实行合同聘用制，确立月基本工资，并按工作情况好坏给予相应奖罚，不享受其他劳保福利待遇。
2、有关要求
物业管理办公室人员应按照各自分工认真履行自己的职责，将各项管理工作执行到位。各工作人员应安全谨慎工作，在工作中所发生的一切安全事故及其他突事件概由本人负责，本局及物业管理办公室不承担任何责任。
物业管理工作情况范文5
物业管理年度工作总结一、日常工作目标管理的完成情况
（一）房屋管理房屋管理是物业管理年度工作总结的重要内容之一。为了搞好此项工作，我们建立了完善的房屋管理档案，制定了房屋管理制度，编制了详细的管理计划，并责任到人定期检查。住户房屋装修无破坏，外观统一，无危害房屋结构的行为，空房完好率为95%。
（二）公共设施、设备的管理为了保证小区广大住户的正常生活，在公共设施、设备的管理方面，我们制定了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。维修电话24小时有人接听，全年完成小型检修工作17次，应急维修工作3次，达到养护设施、设备到位，维修及时，正常运行的管理要求。
（三）绿化管理为了给业主创造一个优美的生活环境，我们严格落实了绿化管理措施，积极配合监督绿化公司，施工及养护工作，针对绿化公司在施工养护过程中出现的问题，及时发出了整改通知与合理化的建议，督促其整改，并在绿化警示牌没有到位的情况下，制作简易警示牌、围栏，加强绿化防护管理工作，使绿地基本无破坏，践踏及公用现象，绿化完好率为98%。
（四）环境卫生的管理环境卫生方面，我们针对小区环境逐步完善的情况，大家齐动手定期、不定期组织进行大扫除，制定了严格的保洁程序与考核办法，并对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观。
（五）小区安全防范工作小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。为给业主提供一个安全舒适的居住环境，我们狠抓了小区治安消防工作，对保安人员定期进行岗位培训，智能设备操作培训、考核，制定了严格的岗位考核标准，并坚持每日早操、早会，提高员工的身体素质与日常工作管理，严格执行了工作程序、巡岗查岗、巡更制度。要求保安人员认真巡查，文明执勤，礼貌训导，遇到坏人坏事大胆管理，使去年安全防范工作情况良好。
物业管理年度工作总结二、今年完成的重点工作
（一）业主入住前期物业管理工作。
（1）熟悉小区各项设施、设备的施工情况；进驻后，我们为尽快熟悉小区施工情况，设备安装情况，我处工作人员不怕苦、不怕累，顶着烈日跑工地，爬高楼，掌握了大量的一手资料，为后期工作打下了坚实的基础，并受到了开发商的称赞与好评。
（2）根据小区实际情况，完成工作预案，提出合理的建议；在熟悉小区各项情况后，我们针对小区的实际情况，完成了小区各项管理工作预案，如：车辆管理方案，治安管理方案，装修管理方案等，共计9项，并提出合理化建议11项，开发商采纳3项，即报奶箱设置在门厅内，安设绿化喷淋系统，部分雨水管接入地下管网等合理的建议。
（
3）搞好保安员前期的培训工作；保安工作是物业管理中的窗口，为了保证小区保安前期服务质量，我处安排保安员提前培训一个月，制定了详细的培训方案与计划及考核办法，加强保安员的自身素质与业务技能，保证业主入住后有一个良好精神面貌和业务素质的保安队为业主服务，保安队的工作受到一致好评。
（4）配合开发商的售楼工作；为了配合开发商的销售工作，我处在前期人员不足的情况下，安排专人在销售部配合售楼工作，耐心解答客户关于物业管理方面的疑问，制作了二块****宣传牌，宣传本公司物业管理服务工作，并达到一定效果。我们除派专人配合销售部，全体员工还放弃节日休息，配合销售部“十一”售楼黄金周的销售工作。我们的工作受到销售部的肯定和称赞。
（5）搞好业主入住前期准备工作，顺利完成交房工作；为迎接业主入住，顺利完成交楼工作，在公司的指导和帮助下，我们做了大量的前期准备工作，整理准备了大量的入住资料和必要的文件。如入住通知书、前期物业管理协议等共计12项。根据方便业主、服务至上的原则，我处针对小区的实际情况，合理制定了办理入住手续的流程，和岗位，设置了业主入住须知，入住手续办理流程图，装修须知，装修手续办理流程图，使业主在办理各项手续中能一目了然。使交房工作顺利进行，目前办理入住业主139户，办理装修手续户。
（二）加强管理服务工作，提高服务质量；
（1）树立小区家园化，人性化管理服务理念。
进驻后，我们坚持实施家园化，人性化的管理，“以人为本”的服务精神；业主的需要就是我们的工作中心，为开展服务，让业主进入小区感到有一种温馨的感觉，我们开展特殊关照户的服务，对小区有生活困难的业主，在生活上给予关心与照顾，服务上给予优质服务，如1-1-501业主老公是海员，因工作长期不在家，家中只有业主和小孩，针对这种情况，我们对此户进行特殊关照户服务，给其解决一些生活上的困难，受到业主称赞。除此之外，我们还开展免费代办服务，如代办电话、宽带、电费储蓄，使业主有一种“有困难，找物业”的感受，服务工作受到业主良好的赞誉。
（2）搞好维修服务工作维修服务工作是物业管理thldl.org.cn的一个重要环节，为此我们狠抓维修工作的及时率和完成率。
（3）加强小区装修管理工作
小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观，这方面我们做了大量的工作，并根据小区实际情况，与管理要求，我们制定了详细的管理制度，如装修须知、屋顶花园管理规定等，并坚持每天对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问题及时解决，及时处理，坚持原则。去年共处理违章施工32起，均已整改。保证房屋主体结构完好，在房屋外观方面，我们坚持制度，保证小区外观整齐划一，完好美观。
（4）认真听以业主意见，及时为住户排忧解难。 业主良好的工作建议，管理建议是我们的工作指针。因此我们做到住户反映的问题认真记录，及时处理，增进与业主间的沟通，耐心为业主作解释工作，并及时为住户排忧解难，如入住业主车辆停放问题，业主装修用沙堆放点等问题。我们这种“为业主着想，以业主为中心”的服务思想取得了良好的效果，受到业主好评。
（三）努力提高管理水平，促进物业管理上档次；
（1）组织员工进行职工道德与管理技能培训，提高工员工业务素质。管理处员工的综合素质与物业管理的服务的质量，水平是密切相关的。根据这种情况，并结合小区大部分都是新进员工，接触物业管理时间短的实际情况，我制定了详细的培训计划和考核办法，定期对员工进行思想和业主管理水平的培训，并定期进行保安业务技能考试，使员工在思想上得到充实，管理技能上得到了提高，去年共组织人员培训6次，技能考核4次。
（2）利用先进的管理手段，建立健全科学的管理方式；我们紧跟社会发展步伐，使用电脑，对小区各档案收费帐目、管理计划等工作进行电脑管理，大大提高了工作效率，使管理处的基础，工作达到一个新起点，为今后的创优工作打下了坚实基础。
（四）搞好对外协调管理工作；搞好对外协调工作是物业管理工作顺利开展的关键，为此，我们紧密与开发商配合，积极主动与洪山房地局，城管局，电信局联系，并圆满完成环卫开办；申请门牌、委托合同、服务协议备案，电信局协议的签定等工作。
物业管理年度工作总结三、存在的问题和教训。
虽然，我们在去年的工作中取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。
第一，管理人员整体素质不高，服务意识不强各方面考虑不全面，实际处理事务的能力还有待提高；
第二，与业主的沟通不够，了解不足。
物业管理工作情况范文6
近年来，××市区的物业管理工作，在市委、政府的大力支持下，经过社会各界的共同努力，物业管理以规范发展为主题，以满足业主、使用人的多层次物业服务需求为宗旨，以诚信履约为倡导，以建立健全物业管理体制、规范物业管理行为、提高物业管理水平为重点，服务水平逐步提高，市场竞争机制逐步形成，效益逐步显现，为提高城市管理水平，改善人居环境发挥了积极作用。
但是也应看到，我市物业管理工作仍处于初级发展阶段。我们结合深入学习实践科学发展观活动，与挂钩联系点党支部一起，成立调研小组，指定专人带队，深入市区各物业服务企业和金星镇、胜利镇及相关社区，走访50多户居民，对市区物业管理工作进行了详实的调研。通过调研，我们深深感到，做好市区物业管理工作任重而道远。
一、××市区物业管理工作现状
据统计，截止2009年3月底，××市区现有居住小区206个，有物业服务管理的小区63个，物业服务面积约350万m2，新建住宅小区物业管理覆盖率达100％。没有物业服务管理的小区143个（含旧住宅小区、散居楼），旧住宅小区物业服务覆盖率达60％。目前已成立业主委员会的有21家。物业服务的范围由过去单一的住宅物业服务扩展到办公楼、医院、企业等多种类型的物业服务管理。
目前，市区共有物业服务企业18家。其中暂二级的物业服务企业1家，三级的有14家，暂三级的有3家。物业服务收费分四级，即一级0.44元/m2、二级0.30元/m2、三级0.20元/m2、四级0.10元/m2，从业人员800余人。
二、××市区物业管理工作面临的主要问题
（一）社会评价方面：一是行业社会地位不高。社会普遍认为物业服务属于简单的劳务服务，劳动强度大、行业技术含量低、从业人员待遇差。二是行业偏见普遍存在。社会上有一部分群众把业主与物业服务企业之间的关系看作是“雇佣关系”或“主仆”关系，动不动就故意找茬、小题大做，甚至不择手段恶意贬低行业。三是舆论导向存在偏差。近年来，各种舆论媒体对于物业服务行业的正面报道少，少数媒体片面追求眼球效应，不作深入的调查研究，不问青红皂白，肆意误导业主，给行业造成很大负面影响。四是物业服务消费观念不强。人们对物业管理行业提供管理服务的社会性、公共性、有偿性认识不足，对物业服务企业的服务活动不积极支持、不主动配合。
（二）政府监督方面：一是地方立法跟不上，相关政策不配套。相关部门对物业管理不够重视，对行业发展不够关心。地方政府物业管理方面的法规性文件少，难以做到有法可依，有章可循。二是协调和执法不力，与相关部门关系不够顺畅。政府协调工作不够及时也不到位，缺位和执法不力，与市区供水、供电、供气、供暖等相关部门协调不力。三是物价部门执行政府定价（指导价）适用过宽。我市的住宅小区物业服务费收费标准是2005年制定的，最高一级的收费标准为0.44元/㎡·月，最低的只有0.10元/㎡·月，企业怨声载道。四是现行税赋政策不合理，对物业管理行业缺乏扶持和税收优惠政策，企业经济负担重。
（三）开发建设方面：一是建管不分，掩盖和转嫁前期矛盾，给物业管理带来隐患和纠纷。开发单位利用“建管”不分，掩盖前期遗留问题、转嫁新建项目矛盾较多，有的新建项目房屋质量问题突出。二是利用物业服务促进房屋销售，拖欠空置房物业服务费。有的开发单位并不是真正重视物业管理，而是利用物业管理为开发项目搞包装，打品牌，目的是促进房屋销售，为开发单位的自身利益服务。并且常常拖欠空置房物业服务费。三是住宅项目配套设施不全、不到位，增加了物业服务的难度。一些住宅项目，开发单位片面追求经营效益，压缩配套设施项目，给今后物业企业入驻开展物业管理工作留下隐患。
（四）业主和业主委员会方面：一是公共意识不强，守约观念淡薄。一些业主片面强调个人维权，把物业企业当成对立面，不遵守规定，不服从管理，甚至故意刁难物业服务人员。部分业主只讲权利、不讲义务，业主公共意识普遍较差，业主参与物业管理的意识不强，业主不能自觉遵守管理规约和规定。二是配合支持不够，欠费现象严重。从调查情况来看，业主不配合、不支持物业管理，业主拖欠物业服务费问题突出，业主不按规定交纳物业维修资金。三是业主大会制度落实不力，运作程序可操作性不强。国务院《物业管理条例》设立的业主大会制度，《业主大会规程》规定了业主大会的运作程序，但在具体执行中感到可操作性不强。虽然《条例》已经颁布近6年时间，但真正落实业主大会制度的社区不多。四是业主委员会运作不规范，矛盾问题呈上升趋势。一方面是业主委员会成立难，另一方面成立了业主委员会的小区，作用没有充分的发挥。有的业主委员会运作不规范，有的业主委员会超范围活动影响社区稳定，还有的业主委员会有特权化倾向，甚至个别业主委员会成为物业服务企业对立面。
（五）物业服务企业方面：一是企业经济效益较低，行业发展后劲不足。企业效益低、发展慢，发展后劲严重不足，连年亏损的占70%以上。主要是由于物业服务费标准过低，也有部分原因是由于物业服务收费率低造成的。二是人员素质较低，专业人才缺乏。从业人员待遇低，人才难寻难留，人员流动性大；企业缺乏规范管理和技术人才；从业人员整体素质不能适应物业管理发展要求，服务意识差。市区物业管理从业人员中，70％以上来自“转制、转岗、转业”和农村剩余劳动力，其年龄、文化、专业知识、技能都需要进行结构性调整。一些从业人员责任心和服务意识不强，服务技能有待提高，面对物业管理服务活动中的矛盾和问题不能及时、正确的解决，也是造成物业管理纠纷不断、投诉增多的原因之一。三是服务市场不成熟、行业竞争不规范。由于社会、政府、开发单位、业主和物业服务企业等多方面的原因，物业服务市场目前尚未达到“公开、公平、公正”、诚实守信和健康有序的良好状态。
（六）旧小区、散居楼院方面：一是房屋建设年代早，年久失修功能残缺；二是小区配套设施缺损，存在道路破损、场地不整、绿化率低、公共设施不齐，无管理用房、无路灯、无停车场、无健身设施等问题；三是小区公共环境脏、乱、差，缺少必要的垃圾收集清运设施；四是私搭乱建严重，小区内临时建筑、违章建筑多；四是低收入人群集中，低保户比例大，下岗、失业、企业退休人员多；五是人员成分复杂，外来人员多、租房户多，治安问题突出。
三、对加强××市区物业管理工作的几点建议
物业管理的最终目标是向社会化、市场化、专业化的方向发展，做到“严格管理、科学管理、长效管理”，针对××市区的实际，我们提出如下建议：
（一）要加大宣传教育力度，增强齐抓共管意识。物业管理工作关系到广大居民的日常生活，关系××社会的稳定，关系到党和政府在人民群众中的形象。因此，各级党委、政府要充分运用多种宣传载体，发挥新闻媒体和社会各界的力量，利用好社区、居委会和乡镇的阵地，经常地、持久地、反复地深入机关、社区及大街小巷，认真宣传《物业管理条例》、《物权法》和建设部有关物业管理方面的法律法规及市委、政府有关物业管理工作的有关要求，教育广大党员干部和人民群众做学法、懂法、用法、护法的带头人，切实增强广大业主的自我约束、理性维权意识，真正形成齐抓共管物业管理工作的共识。
（二）要建立健全法规制度，提高依法办事能力。一是要从源头着手。要在认真贯彻执行国务院《物业管理条例》的基础上，尽快着手制定出台符合我市实际的地方性法规、政策、规范性文件，及时调整物业管理工作中各种关系。如《物业管理办法》、《住宅专项维修资金管理办法》、《前期物业服务招投标管理暂行办法》，以及《物业管理合同》、《管理规约》等示范文本。制定出台××市物业管理考评细则、等级评定、服务标准，并会同市物价部门重新核定新的物业收费标准。二是要从自身抓起。要认真规范物业服务企业的职责，完善各项工作制度，根据物业服务合同约定的内容，明确权责。建立健全安全保卫、保洁、维修等服务工作岗位职责，制定完善《从业人员工作标准和考核办法》，规范物业从业人员行为规则。三是要从搭台。明确乡镇、居委会及社区履行物业管理工作的职责，规范好《业主委员会成立程序》、《业主委员会选举办法》、《业主大会议事规则》、《管理规约》等示范文本，并落实到业主委员会选举工作中，切实做到有法可依、有章可循。
（三）要切实加大舆论监督，建立长效管理机制。居委会、业委会、物业服务企业在小区中既是代表各自利益，有各自的分工，又同是物业管理的主体，不论哪一方出现不规范行为，势必影响到整个小区物业管理水平的提高。一是要建立健全社会监督、舆论监督、媒体监督制度，在社区设立监督举报箱，向社会公示监督举报电话，利用电视、广播和报纸，及时宣传报道物业服务管理与服务中的先进集体和个人，接受社会监督。二是要切实加强内部管理，加强对物业服务人员的政治思想、品质道德、爱岗敬业等教育，加强业务培训，规范他们的言行。三是要建立健全考核评比制度，完善激励机制，充分发挥物业服务人员的主观能动性，规范物业服务行为，形成用制度管事，用制度管人的良好氛围，使企业逐步走上制度化、规范化的良性发展轨道。
（四）要因地制宜管理物业，切实解决遗留问题。历史遗留问题主要指旧小区综合整治改造、无人管理小区的接轨和早期开发房屋的专项维修资金收缴问题。因此，一是要紧密结合目前市区体制实际，按照“条块结合、属地管理”原则，理顺物业管理体制。建议由××市区周边乡镇和各社区对无人管理的旧住宅小区进行管理。二是加大政策扶持力度，建议市政府和社会各届，加大对旧住宅小区综合整治的政策倾斜。三是在资金投入上，拟采取“政府补一点、公用设施运营单位投一点、原开发建设单位拿一点、居民出一点”的解决办法，努力改善旧小区环境和旧小区无人管理的现状。
