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负债筹资优缺点范文1
房地产开发企业系资金密集型企业，其负债融资具有不同于其他行业的特点。并且现阶段国家正在加大力度实施宏观调控，出台了一系列政策进行控制房价。在这样的大环境下本文研究了房地产开发企业的融资问题及如何合理地进行负债融资提出了相应的对策，来提升公司的治理效用。
随着我国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，公众对房地产的需求也相应的急速增长，住房问题一直备受关注，国家顺应房地产开发企业开展趋势出台了一系列的宏观调控，促使我国房地产开发企业逐渐成长起来。
房地产开发企业属于典型的资金密集型企业，具有投资回收期较长、资金周转速度较慢、财务风险较大等特点。因此只能借助于有效的融资手段，房地产开发企业才能有效持续运转。房地产开发企业与其他企业相比财务杠杆比例较高，资产负债率仅低于金融企业，偿债能力弱。基于上述问题，房地产开发企业急需解决房地产融资中的负债融资问题。房地产企业需要深入地挖掘自身负债融资比例、负债融资效果、负债融资风险等现状，为房地产开发企业建立一个低成本的融资渠道和安全可靠的负债融资结构的良好的平台。
一、房地产开发企业负债融资存在的问题分析
1.对银行贷款资金依赖过度
由于房地产开发企业对资金的严重依赖，因此其资金来源的分析显得极为重要。房地产开发企业资金按来源可分为国内银行贷款、国外资金、自筹资金以及其他资金等。据统计，目前我国房地产开发企业的资金主要由自筹资金、国内贷款和其他资金这三大块供给。利用外资所占比例很小。
由于国家对贷款审批资格的严格控制，房地产不良信贷不断出现，直接的国内贷款已经不是最主要的来源，尤其是国家为稳固房地产开发企业，对其自有资金比例要求提高到35%以后，很多房地产开发企业想尽办法套取银行贷款转化为自有资金部分。所以说，房地产开发企业大部分的自筹资金直接或间接的来源于银行贷款。这导致了房地产开发企业资产负债率的上升，同时使财务风险明显加大，一旦资金链出现问题，就会导致债务危机。
2.房地产开发企业债券融资发展不完善
房地产债券发行难度很大，包括发行平台不完善以及发行条件限制严格等。房地产债券是未来房地产业资金筹集的一条重要的，也是最理想的渠道，但目前房地产开发企业很少通过发行债券来募集资金。房地产债券按期固定地收回本金和利息，较一般债券收益很更高，而比股票具有更高的稳定性和流动性。所以，在国外成熟房地产市场中，债券无疑是房地产开发企业负债融资的最优选择，但我国债券融资目前发展还相当不完善。
3.债权人治理机制作用发挥受到限制
负债融资对企业的治理机制较其他融资方式相比具有很大的优势。但在我国金融市场信息披露机制不健全。在债权人监督企业会计信息公布时，公司法暂只是规定在发生重大变更事件时，企业才有义务在规定时间内通知债权人变更信息。这一规定太过模糊且效用不是很大，债权人很难发挥积极作用，处于非常被动的位置，。
目前破产法不够完善。破产法规定房地产开发企业在破产清算时，清算由大股东的政府机构指导实施，而主导权不在债权人手中，债权人的约束力弱化，很难有效地发挥监督约束作用。当房地产开发企业出现不良信息而不愿意公开时，此时把控制权转移到债权人手中而实施约束就显得尤为重要了。但是，当前我国的破产法对这一块的约束并没有很强效力，致使无法及时有效的发挥债权人的积极作用。
二、房地产开发企业负债融资优化政策
1.调整贷款负债结构
银行贷款无疑是房地产开发企业目前最重要也是最应该合理安排负债融资的来源。这种融资方式的优势长时期都不会改变，那么我们应该合理安排在银行贷款中的主要各部分。
长期负债相对于短期负债来说较为稳定，将来较长时期内才用偿还，可以作为准资本来投资、经营，并且一定程度上可以提高企业价值。而且长期负债面临较小的流动性不足风险，短期内偿债压力不是特别大，对市场出现的各种不稳定因素的应对具有缓冲时间。因此，企业应继续加强长期负债融资的应用。
在企业负债结构上，万科与保利两大房地产上市公司龙头存在着明显的不同。保利的资产负债率偏高于万科，其中长期负债占有较大的比重；而万科则相反，短期负债占有较大比重。保利的负债结构相对来说很大程度上减轻了短期偿债压力，加快了资金流转，使得保利的资金回笼效果相对明显，因此这种负债结构值得房地产行业借鉴。
2.选择合理负债融资结构
在房地产金融政策不断出台的背景下，选择适合企业发展的融资渠道极其重要。房地产开发企业应根结合企业的不同发展阶段，改变传统负债融资方式和渠道，改变以银行为单一渠道的旧格局， 实施多元化的融资组合，形成以银行信贷、债券发行及房地产信托为主的多层次的负债融资体系，以分散单一融资带来的风险。房地产开发项目若不相同，则对融资的要求也不相同，每个独立地房地产开发企业不能完全照搬照抄别的企业的模式。因此企业在选择采取哪种融资渠道或组合时，应对各种融资渠道的优缺点进行比较， 通过对各种方案进行深入分析设计出各种不同的融资组合方案，以选择最佳的最适合企业的负债融资模式。
3.强化债权约束监督机制
目前我国应加强银行和其他债权人债权的约束力在实现企业价值的过程中充分发挥监督和约束作用，促使房地产开发企业管理层合理运用债务资金。
负债筹资优缺点范文2
关键词建筑；企业；资金；运作；因素；措施；
Abstract: China's urbanization process to speed up the construction industry into the fast lane, construction companies, the growing construction of the increasing size of some construction companies are often plagued by financial difficulties away from the increasingly tight supply of funds anemia is not only serious problems withnormal business operations, production development constraints can not be ignored, it causes a lot of arrears of wages of workers and retirees, the cost of. Construction enterprises must practice starting seriously to solve the problem, the introduction of practical countermeasures. This paper describes the relevant contents of the building enterprise fund operation.
Keywords building; enterprises; funds; operation; factors; measures;
中图分类号： C29 文献标识码：A文章编号：
引言
资金是企业的血液，良好的现金流是企业得以生存、发展的基础。资金的流动贯穿企业的全部生产活动。良好的现金流是企业欣欣向荣、蒸蒸日上、不断发展的直接源动力，任何企业的生存和发展都必须依赖于有效的资金投入和合理运作，科学的资金筹集与管理是企业发展壮大的有力保证。资本经营属于外部交易型的资本战略扩张。企业资本经营的主要手段是通过吸收外来资本进行有效的投资、兼并、收购和重组，从而推动企业的发展。面对激烈的市场竞争，建筑企业要做大做强离不开资本运作。
1、企业资金运作的思考
对于企业，资金运作在激烈的市场竞争中，越来越显示其重要。同样资金和资产，有的企业经过运作取得很好的经济效益，生意日益火红，而有的企业走向倒闭之路，原因固然很多，但最根本的是没有搞好资金运作。资金运作涉及股票上市、企业债券、风险投资、并购重组、引进外资、基金、期货等领域。随着经济全球化和高新技术的发展，新经济时代已经来临，并带来全新的机遇和挑战，企业的发展必须与新的经济基础相适应，这使得企业在资金运作中必须有新的发展，自视其高“空手套白狼”者根本不是在搞资金运作，其最终结果不是丰厚的回报而是法律的严惩。资金的投入，其目标就是资本增资，进而使股东财富最大化。那种重投入轻产出，重产值轻利润，不是真正意义上的资金运作。研究资金运作，让有限的资金创造尽可能大的效益。
2、建筑企业的资金特点
由于建筑行业是完全竞争行业，行业利润率低，提高企业的管理水平是提高盈利能力的重要手段，资金的科学筹集和管理是降低成本的手段之一。
建筑行业具有单个项目造价高，资金划拨频繁，单笔资金数额比较大的特点。企业内部法人和非法人单位分散占用资金，多头开户，导致资金使用效率低下。一是容易引起资金分散，单个账户的资金存量小，使集团总部管理资金的链条拉长，削弱集团总部对资金的管理力度。相当一部分的工程项目出于各种需要必须按项目设立专户，专款专用，造成资金闲置和沉淀。二是由于不能有效、及时地调度资金，造成一方面企业账面反映资金充裕，但实际却无资金可以调动，并且银行贷款规模巨大的怪现象，不但增加了企业的运营成本，而且削弱了企业的竞争力，约束了企业的健康发展。三是不利于企业总部对各下级法人和非法人单位进行财务管理。如果下属单位特别是非法人单位财权过于放大，就会削弱企业总部的知情权和控制权，出现财务风险的概率就增大。
3、建筑企业资本运作的困境
3.1行业竞争激烈中标难
从经营情况来看，建筑企业的利润水平较低，净利率更是低得惊人。2007年大部分建筑行业上市公司的净利率在2%~3%，与大多数上市公司的净利率水平相比，差距非常大。绝大多数企业都面临因生产任务不足被迫放弃施工的状况，从而导致企业不顾一切地低价竞标、盲目而不计后果地垫资承包等。
除此之外，一些投资方把施工单位材料供应牢牢控制在自己手中，企业的盈利空间被进一步压缩。投资方在合同中明确规定，主要材料（往往是有钱可赚的材料）由投资方自己供应，或由投资方指定供货商供应。这样，施工企业就没有什么利润可赚，利润微乎其微。
3.2资金周转困难重重
资金周转困难体现在垫资施工经营难、工程竣工撤场难等方面。一些建设单位利用建筑市场竞争激烈的有利时机，要求施工企业垫资建设。施工企业部分或全额垫资进行工程建设，一方面造成了自身资金紧张，再无流动资金承包其他工程；另一方面，这类建设单位往往不能按时划拨资金，甚至故意拖延结算时间。施工企业垫资建设了工程，却拿不到工程款，从而陷入进退两难的境地。另外，巨额应收账款造成企业现金流量紧张，企业无法正常经营。有些企业只能依靠银行贷款过日子，而贷款利息又不断升高，给企业带来巨大的经济负担。
3.3管理不善陷入资金困境
从一些施工企业的资金使用情况来看，建筑行业资金使用率低，亏损额较大。许多建筑企业不同程度地存在着购置设备、材料靠拉关系、搞回扣等不正之风，造成材料价格偏高。有的经营者为了升职或连任，忽视企业长远利益和国家利益，急功近利，开支无计划，导致企业资金日趋紧张，无法摆脱资金匮乏的困境。
4、影响企业资金运作的主要因素
影响企业资金运作的主要因素分为：内部因素和外部因素。
1. 影响企业资金运作的内部因素
（1）风险大小。投资风险越大要求的投资报酬率越高，投资风险还能获得风险报酬。该不该冒险投资？那就要看风险有多大，投资报酬有多高以及企业对风险的承受能力。
（2）科技含量。高科技产品领导社会的新潮流，高科技产品具有高附加值的特点，科技含量越高，投资报酬越高，资本增值越多。反之，资本增值减小。
（3）管理水平。国家管理企业的方式发生了巨大变化，市场体系正在发育完善，市场机制的作用大大加强，这些变化，要求企业管理方法要变革和创新，只有创新才能提高企业管理水平，企业管理水平的高低体现着企业管理资产，运用资产，创造效益的能力，管理水平高，资本运作中效率高，获利能力强，资本增值多。
（4）员工素质。企业的竞争是人才的竞争，人类的未来，不取决于空间、能源和耕地，它将取决于人类智能的开发。以人为本，充分理解人，尊重人和发挥人的主动性和积极性，企业应以重视人在企业中的作用为核心，提高员工的参与意识，竞争意识，提高员工的综合素质，企业因人力资本的投入带来投资的高回报，企业的劳动效率将大幅度提高，创造的效益越大，资本增值也越多。
2. 影响企业资金运作的外部因素
（1）产业政策。国家的产业政策对企业投资具有很大的指导性，同时也有很强的制约性。作为明智的投资者应该把有限的资金投入到国家鼓励扶持的产业领域，如高科技、能源、基础设施、环保等产业领域。
（2）市场供求。市场是检验资金运作是否成功的试金石，起决定作用的是市场供求，当商品供不应求时，卖方市场，即使价格不变的情况下，市场占有率扩大，仍能保持较大增值空间。
（3）资本市场。资本市场是企业筹集，融通资金的场所，资本市场越发达，越完善，企业越容易筹集到经营所需资金，企业经股票上市、企业债券、引进外资等在资本市场上融通而获取投资回报。内部因素和外部因素相互作用，相互依赖，因此我们进行资金运作时，要把各种因素综合加以考虑，全面分析，找出最佳资本结构，使企业资源达到最优配置。
5、缓解建筑企业资金困境的对策建议
5.1严格抓好建筑企业的资金运转
资金象“血液”在施工企业流动，“血液”充足经营茂盛，“血液”不足，生意枯竭。在资金运转中要把握住每一环节使其畅通无阻，首先要克服重产值、轻资金管理的倾向，我们认为应该是:
(1)反对垫付资金上工程项目。目前在施工企业中施工企业付息贷款，为建设单位上工程项目的现象较普遍，一般有两种类型:一种是所谓“政治任务”企业迫于压力，非上不可;另一种是施工企业为争取大项目、名誉工程，承诺垫款施工缺血项目。长此下去，必然产生“骑虎难下”，停停干干式的“胡子工程”，造成经济和资金运转中的损失，影响社会效益。
(2)要组织好“预收工程款”活动。首先抓好建设单位资金落实及信息重要一环，努力争取落实开工前的备料资金，一般应以达到预收工程造价的10%左右，使施工企业资金得以运转。
(3)按月，按进度及时收取工程进度款。按照工程承包合同规定，工程开工以后施工现场完成的产值，按月收取工程进度款。完成的产值要实，要取得甲方代表签证，收取工程进度款，应当看成是资金管理的中枢，坚持一户不漏，一个月不拖的原则。对外以合同法，对内以制度约束，否则就会影响资金流动。一般做法是:凡进度款不到位的，随时向建设单位口头通知或书面通知。否则施工企业必须以正式的函件发出“因资金不足，停工通知书”，以合同法制度制约，保证资金到位，免受损失。
(4)建立施工企业内部的“专项资金使用”制度。提倡谁的资金谁用，反对混用，企业的法人应当“以身作则”否则会流于形式。机动资金搞“有偿服务”，项目资金应建立内部银行，专户存取，支持正常流通，防止资金梗塞。
(5)工程的工期、速度是施工企业流动资金管理的动力。早投入，早产出，不仅是施工企业效益的源泉，也是资金输血的最大的动力。一般的作法是：在具备施工条件的前提下，企业领导者要配备好强有力的项目领导班子，精干的施工队伍，实施昼夜不停的施工，但必须
保证一次成优，安全生产，早竣工，也要早结算，防止结算扯皮，无期的拖欠。注意坚持两条:第一不结算、不付款、不交工程。第二以“合同法”诉讼。
(6)搞好联营企业，配套经营，使资金管理增加新的血液。一个工程项目决不是一家施工企业可以完成的，只是一个承包商而已。如工程用料，要材料商配合，大型设备要机械租赁商配合，装修工程要装饰企业配合，劳动力要建筑队伍配合，缺谁也不行。作为工程配合的实体，都存在资金往来关系，可做的工作很多，潜力也很大，怎样吸取新的资金血液，一般的作法是:①绝对不搞预付资金;②以完成产值为依据分期支付。
5.2加强企业的资金管理
由于资金分散管理存在不少弊端，因此，有必要加强对企业资金的管理。加强企业资金的管理，不是高度的集权管理，是根据企业的实际情况，适度集权与放权，只是对企业大的资金管理方向进行集权，如对融资，对外投资，资金的调配、下属企业的财务负责人的任命等进行集权，而对日常生产经营的资金拨付等根据实际情况进行分权。加强对企业资金的管理，一方面，有利于盘活资金，加速资金周转，提高资金使用效益；另一方面，资金统筹后，可调剂一部分资金作为内部信贷资金，减少银行贷款规模，减少银行利息支出。
加强企业的资金管理，可从如下方面入手：一是强化集团对属下公司资金的调配权，二是集团总部直接任命下属企业财务负责人，三是统筹下属企业的筹融资，四是加强资金的流转与监控。
（1）确立对企业的资金调配权
建立结算中心或财务公司是加强企业资金管理的有效方法，但对于未能有条件建立结算中心或财务公司的企业，也可以采取变通的方法，同样起到结算中心的效果：为了掌握集团的资金流向和资金状况，可要求下属企业每天上报资金存量和收支情况。这样也同样起到及时掌握整个集团资金流向和情况。规定集团对下属企业具有资金调配权。集团可以根据经营需要，从下属子公司调配资金，调盈补缺，平衡整个集团的资金需要，将盈余的资金借给资金紧缺的企业，但并不干涉子公司正常的资金流动，这样，不但提高资金的使用效率，也降低了整个集团的对银行的刚性负债，降低了财务费用，提高了集团的经营效益。
这个调配权也适用于分支机构众多的企业。笔者所在集团属下一公司分公司众多，原来对企业内部资金的管理的模式是：将原来各分公司承担施工任务的项目收款直接划到各分公司，由各分公司直接支配，造成资金大量沉淀在基层，整个公司帐面看起来资金非常充裕，是银行借款的数倍，改革后，资金集中在公司总部支付，各项目的收款不再划拨到各下属各分公司，资金紧张的局面立即缓解，不仅归还了全部银行借款，还有充裕的资金行其他项目的投资。
（2）确立对企业财务管理人员的任命权
下属企业的财务总监和财务负责人由集团直接任命，财务总监参与对下属子公司重大财务事项的决策与监督，确保会计信息真实，任命的财务负责人既对集团总部负责，向集团总部汇报工作，又对经营者负责，行使企业内部会计职能。该项制度的实行，使集团能全程了解下属企业的经营活动，及时了解下属企业的财务状况，确保企业内部统一财务政策的有效运行，有利于资金管理和运用。
（3）加强对企业融资的统一管理
对于银行的授信，如果单个法人企业单兵作战，独立向银行申请授信，由于单个企业融资规模小，带给银行的效益也相对小，议价能力也将大大降低，甚至难以获得授信。特别是建筑行业企业，每个中标项目必须开立保函，银行收取的保函保证金多的达保函金额的30%，少的也要10%，占用企业的大量资金。如按最低10%算，按笔者所在集团开立保函量算，所占用的保证金也要过亿之巨。统一由集团申请授信后，由于向银行申请的额度巨大，与银行议价的能力也迅速增强，全集团在各银行的保证金通过几年的调整，全都降为免保函保证金，并且规模小的企业也搭上集团的顺风车，获得了所需的授信额度。
（4）加强对企业资金的监控
加强资金流转的跟踪与监控，提高资金安全性。将现金流量管理贯穿于企业管理的各个环节，高度重视企业的支付风险和资产流动性风险。严把现金流量的出入关口，对经营活动、投资活动和筹资活动各个环节产生的现金流量进行严格管理。将经营风险的控制前置，施工企业从参与项目投标就要进行风险评估，要对项目业主的履约能力，项目的资金落实情况进行调查了解，对业主履约风险低，项目资金来源有保证的优质项目才参与竞标，对业主履约能力差，项目资金来源不确定的项目坚决不参与投标，从承接工程项目前就把好风险关。承接项目后要监控好资金收付两个环节：一是收款环节。要确保收款的及时性，严格按照合同中约定付款时间及额度进行资金结算，防止甲方拖欠工程款。二是资金的支付环节。如果项目有分包，分包合同的款项支付条款尽量与总包合同挂钩，分包部分的工程款支付进度不得超过与甲方的收款进度，并规定如总包方如不能按合同规定支付工程款，那分包合同的工程款支付也相应顺延，预防变相垫资。
对于借支的款项，制定详细的借款规定，借支的款项要在审批表写明归还借款日期，过了规定日期未还款要进行催收，催收没正当理由仍不还的要向所在部门发通知书甚至告知纪检部门。
良好的资金筹集和管理，可以大幅减少企业的银行刚性负债，大幅增加企业的可调动的资金，以及减少应收账款坏账率，促使企业财务状况趋向良性发展，报表指标优良，银行对企业的评级不断提高。这又提升了企业的融资能力，评级的提高也提升了企业在投标市场的竞争力，从而形成良性互动。
6、实证分析建筑企业的资本运作
以上市公司中国铁建资本运作的优缺点为例，进一步分析我国建筑企业资本运作的操作方法和关键环节。中国铁建是中国特大型综合建设集团，2006年、2007年连续入选世界500强企业名单，其业务范围遍及世界60多个国家和地区。
1.银企联合改善融资状况
中国铁建2008年第一季度财务报表显示，中国铁建持有无限售条件流通股的前10名均为银行或其他金融机构，总计21.33亿股，占总股数的26.67%.银企联合可以提高企业的声誉，借助金融机构提供的贷款、担保、结算、咨询等服务增强企业在投标中的竞争力，并有效防范金融风险。
2.多元化战略
中国铁建以工程承包、勘察设计咨询为核心业务，同时经营工业制造业务，并积极拓展房地产开发和物流等业务。报告期内营业收入较2006年增长11.99%，净利润较2006年增长110.24%，新签合同额合计达2869.99亿元。截至2007年末，未完工合同额合计3234.29亿元。
由上述数据可以看出，中国铁建实施了多元化战略。在2007年新签合同中，工业制造合同及其他业务合同涉及的资金合计17690.73亿元，占总合同额的6.16%.中国铁建的工业制造业务包括设计、研发、生产、保养大型养路机械设备和铁路轨道系统零部件等。中国铁建在多元化战略方面的经验值得其他企业借鉴。
3.一体化战略
除多元化战略之外，中国铁建还采用了纵向一体化战略，尤其是前向一体化战略。这样不仅可以降低交易成本，还能充分享受来自建材市场的高利润回报，规避业主强供原材料造成的利润空间被压缩的风险。
综上所述，我国建筑企业在资本运作方面虽然取得了一定的成绩，但面临的问题仍然不少。因此，在借鉴国外先进运作理念的同时，要注重结合我国企业的实际状况，不断完善建筑企业的资本运作方式。
结束语
综上所示，解决资本运作问题具有重要的意义。总结策略如下：
1．银企联盟战略
缺少资金和融资能力弱是长期以来制约我国建筑企业拓展业务的重要因素。 企业筹措资金的重要方法之一是建立银企联盟，效仿西方发达国家建筑企业的发展道路，推进银行资本与产业资本的融合，以财团的金融资本支持承包企业的发展。建筑企业依托金融机构在国内外的融资优势，可以在一定程度上增强企业的投融资能力。借助于金融机构提供的贷款、担保、结算、咨询等服务，建筑企业可以增强自身在投标中的竞争力，增大夺标的概率，并有效规避金融风险。
2.一体化战略和多元化战略
一体化战略是指企业对具有优势和增长潜力的产品和业务，沿其经营链条的纵向和横向拓展业务的深度和广度，从而扩大经营规模，实现企业大发展。多元化战略是指企业为了避免业务单一风险而进入其他产业的战略。建筑企业按照多元化战略应承接多种形式的对外承包工程，从目前的单一服务型企业，发展为能够提供多元化服务、有相当高的技术和管理水平的综合性承包工程企业。
3.资本结构重组
闲置资产不仅占用了企业有限的资金，而且降低了企业的利润率。所以在进行闲置资产盘活的过程中，要抛弃出售国有企业的资产就是国有资产流失的错误观念。
资本流动要求摆脱所有制的束缚，在更大范围、更深层次上实现流动和重组。大型建筑企业优化股本结构，应重点进行股份制改造，实现投资主体的多元化。企业进行现代企业制度改革，必须在合法可行的基础上实现投资主体的多元化。
参考文献
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