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房地产债务融资范文1
企业的资本结构、融资方式与财务绩效一直是研究的热点问题。我国房地产上市公司资金的主要来源为债务融资与股权融资，债务融资是资本结构的重要组成部分，为了提高公司绩效，完善资本结构，对房地产上市公司的债务融资的研究很必要。近年来，债务治理这种形式逐渐得到重视，高债务融资率带来的杠杆作用也越来越大，企业的盈利能力也得到提高。但是，高债务融资率也会给企业带来高风险。所以合理安排公司的债务融资结构，发挥债务融资的正效应，是房地产上市公司应特别关注的重点。
二、我国房地产上市公司债务融资结构及公司绩效的理论分析
关于债务融资对公司绩效的影响是正向的还是反向的这一问题，一直没有明确的定论，因为每个学者所研究的行业不尽相同，所选样本也有差异，所以得出的结论自然不同，有的甚至是截然相反的。但不可否认的是债务融资带来的良好的治理效应是权益融资不能替代的，具体来说有四点：债务融资成本低，以及财务杠杆作用使得公司的利润提高；债务融资能够通过激励管理层来提高公司绩效；债务融资也会使企业面临财务压力，例如频繁的还款压力，但这样的财务压力却能够约束管理者的经营管理行为，从而更好地提升公司的市场价值；同时，也能让外界更清楚地了解公司的财务信息，做出更真实的评价。
具体来说，债务融资对公司绩效的影响主要有以下四种。
1、债务融资的杠杆作用与税盾效应
财务杠杆的概念：财务杠杆是指由于债务的存在而导致普通股每股利润变动大于息税前利润变动的杠杆效应。
财务杠杆系数（DFL）=每股收益变动率/息税前利润变动率
每股收益=（息税前利润-债务利息）（1-所得税税率）
每股收益的增加额=息税前利润的增加额（1-所得税税率）
财务杠杆系数可改写为：
财务杠杆系数=息税前利润/（息税前利润-债务利息）
在这种形式下，企业的融资成本是一定的，从利润中扣掉的利息也是一定的，所以当公司的息税前利润增大时，单位盈余对应的债务成本也会下降，因而公司会获得更多的利润。
所谓的“税盾效应（TAXSHIELD）”，即债务成本（利息）在税前支付，而股权成本（利润）在税后支付，因此企业如果要向债权人和股东支付相同的回报，实际需要生产更多的利润。通俗地说，税盾效应是指跨国公司为了减少税收，采用贷款方式替代募股方式进行投资或者融资，或称为资本弱化，这现在已经成为跨国公司避税的一个主要手段。税盾效应能够使公司价值得到提高，当负债率为百分之百时，公司价值达到最大化。
2、债务融资的激励约束作用
企业通过债务融资可以有效地起到激励约束管理层的作用，并解决股东与管理层之间的关系。由于公司所有权与管理权的分开，管理层作为企业的人使得管理层没有企业的所有权，辛苦劳动与获得的收益不成正比，这样管理层就可能出现“道德风险”以及“逆向选择”。众所周知，企业的最终目标是股东利益最大化而并不是管理层利益最大化，这就与管理层的利益产生冲突，辛苦付出得到不平等的回?螅?因此管理层通常会先考虑自己的利益因而将自身利益放在首位。公司如果存放过多的可自由支配的现金流时，管理层可能会出现在职消费的情况，比如为谋求私利，盲目投资，损害公司利益，或转移公司财产，造成资金使用率降低，成本增加等后果。这时，如果调整资本结构，在股东所投资金不变的情况下，企业负债比例的上升，会使得股东持股比例下降，以及股东与管理层矛盾的弱化，也会使得企业可自由支配的现金减少，从而逐渐杜绝管理层滥投资的现象。
3、债务融资的债权人介入的作用
债务融资的债权人介入的作用主要是处理股东与债权人之间的经济利益关系。由于债权人将资金借给企业的股东，那么股东将会拥有这笔资金的使用权，而为了谋求更高的收益，股东通常会将资金投入到高风险、高收益的领域。若这次投资成功，丰厚的回报将由股东所享有，而债权人却只得到固定的利息，此时财富从债权人手中转移到了债务人手中；若失败，则债权人要承担大部分的成本。为了避免这种现象，债权人在借出款项时应明确一些限制条款，阻止企业将资金投入到高风险的领域中，从而保障自己的利益。在有限责任公司这种组织形式下，股东只对损失承担有限责任，债务人掌握着债权人的利益。如果债权人能够参与到公司的治理中来，成为董事会的一员，这种现象将会得到缓解，同时降低管理层对公司的控制能力，也能削弱债权人对自己利益的保护。
房地产债务融资范文2
【关键词】 房地产 融资结构 融资渠道
2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展。房地产业是典型的资金密集型产业，房地产开发经营需要稳定、规范的房地产融资体系，需要多元化的资金和资本金融市场提供配合和支持。从主要融资渠道来看，银行贷款、自筹资金和其他资金作为房地产企业开发的资金来源，在我国呈现出三足鼎立的局势。本文首先分析了资产负债率这个指标，然后分析了内部融资、股权融资和负债融资三项内容所涉及的多个指标，从不同角度来分析我国房地产上市公司的融资结构。文章选取了上海和深圳交易所40家房地产上市公司2004―2009年的财务数据为样本，运用统计描述性分析方法对房地产上市公司的融资结构进行了比较详细的分析。
一、房地产上市公司的样本选择及数据来源
按照中国证监会制定的中国上市公司分类指引（CSRC指引）和2004―2009年的相关数据，本文确定并遴选了适用于本文分析的房地产上市公司。遴选的标准是：第一，对于分别在A股和B股同时上市的公司，以及以转债形式上市的公司，只保留其A股上市公司；第二，为了保持数据的连续性，选择在2004―2009年中一直属于房地产行业的上市公司；第三，剔除在2004―2009年处于*ST、ST或者PT状态的T类上市公司，因为T类上市公司的重组、整合十分常见，正常生产经营不能持续，这些公司的会计指标并不具有可靠性和相关性；第四，剔除异常数据及指标缺失公司。按照上述标准选取了40家房地产上市公司作为样本，对资产负债率、内部融资比率、股权融资比率和负债融资比率四项指标进行了分析。
二、相关指标的统计和描述性分析
1、房地产上市公司的资产负债率分析
资产负债率反映出企业债权人权益对总资产的平均权益，是一项衡量公司融资结构的重要指标。表1列出了选取的房地产样本公司、房地产业、房地产全部上市公司的平均资产负债率。
从表1中可以看出，在房地产业的平均资产负债率最高，房地产全部上市公司在40%~65%之间，样本房地产上市公司稍微比房地产业全部上市公司高一点，这说明了房地产上市公司可以进行股权融资，扩大了融资渠道，而没有上市的房地产上市公司只能靠负债融资，这就导致了全部房地产业的资产负债率高于房地产上市公司。
2、房地产上市公司其他三个指标的分析
融资结构基本划分为内部融资和外部融资，内部融资又分为保留盈余与折旧融资，外部融资又分为股权融资与负债融资。内部融资的保留盈余根据中国财务规定，一般包括公积金、公益金以及未分配利润，它的高低取决于企业的盈利能力及其股利分配政策（尤其是公司的现金股利政策）。固定资产折旧也属于内部融资，固定资产从购置到更新存在较大的“时间差”，使得这部分本应用于补偿固定资产损耗的现金流成为游离于固定资产之外的“闲置资金”，企业可以利用这部分“闲置资金”扩大投资、追逐利润。因此，内部融资包括盈余公积、未分配利润和折旧。在外部融资中，股权融资是一种非常重要的融资手段，它包括股本和资本公积。债务融资又包括长期借款、短期借款、预收账款、应付债券和其他，其中其他包括应付账款、应付票据、其他应付款等。
表2中的数据就是统计计算内部融资、股权融资和债务融资所包括的各项指标占总资产的百分比。从表中的数据可以看出，样本房地产上市公司的内部融资平均水平有所提升，说明盈利能力有所加强，但未分配利润的最大值还达不到25%，企业的持续盈利能力还有待提高。在股权融资方面，无论是股本还是资本公积，即使最大值呈上升趋势，但平均水平是先上升后下降的，这说明了企业有股权融资偏好。在负债融资方面，长短期借款一直处于徘徊中，2009年短期借款平均水平相对较高，这可能与国家从紧缩银根的货币政策转为适当宽松的货币政策有关。房地产企业的预收账款很大程度上来源于房屋预售款，这部分几乎又是个人按揭贷款，主要资金来源还是银行，在研究样本中，2008年预收账款平均水平只有16.76%，比其他几年低了几个百分点，这可能是受到金融危机的影响。2008年，应付债券却无论在最大值、最小值、中位数还是平均水平上都有大幅度的提升，一个原因可能是在2008年，随着次级房贷引发的金融危机逐步发展，房地产企业融资的国际通道已然堵塞，国内也有大批企业为上市或增发苦苦等待，所以发行阻力较小的公司债，以补充公司营运资金、偿还部分中短期银行借贷及优化公司财务结构；另一个原因可能是2007年8月中国证监会正式颁布实施的《公司债券发行试点办法》和同年9月中国人民银行颁布的《公司债券在银行间债券市场发行、流通和登记托管有关事宜公告》法规的出台，推动了我国房地产债券市场的发展。即使这样，债券市场还是有待加强重视，2009年虽然最大达到13.63%的比重，但股权融资和债券融资的结构还不够协调，平均水平还存在10%～20%的较大差距。由此可见，无论是从资本市场的股权融资和债券融资的协调发展来说，还是从长短期借款的数据来看，房地产上市公司现在急需发行公司债以调整企业的长短期债务结构，从而缓解当前紧张的资金链。
三、结论及建议
由上面的资产负债率分析可以看出，自2006年来，我国房地产上市公司短期债务融资比重呈先下降后上升的特征。从长短期借款和预收账款的统计数据来看，很大部分负债融资都是依赖于银行系统，长短期借款以及以多数个人住房贷款形成的预收账款的资金主要来源于银行系统。一旦资金链出现断裂，房地产上市公司将面临很大的风险。
我国房地产上市公司的融资顺序与现代资本结构理论存在着明显的冲突。在西方企业融资中，融资方式选择的顺序是内部股权融资（即留存收益），然后是债务融资，最后才是外部股权融资。国内很多学者（袁国良，1999）普遍认为我国上市公司热衷于股市的“圈钱”，先采取内部融资然后是股权融资，最后才是债权融资。而根据本文的数据分析，我国房地产上市公司的融资顺序是股权融资、长期债务融资、短期债务融资和内源融资，债券融资相对滞后。
鉴于以上分析，我国的房地产上市公司应进一步拓宽融资渠道，进行多元化的融资。建立健全相关法律法规，规范证券市场和债券市场，保障房地产上市公司融资的顺利进行，实现资金的流通与增值。
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房地产债务融资范文3
一、发达市场条件下，房地产开发金融的主要特征
（一）融资来源多元化
美国，房地产开发的主要融资渠道有：私人投资者（养老金基金，保险基金，富有的个人，合资企业等）、公共投资者（房地产投资信托，股票市场融资，公私合营等）、私人贷款（个人贷款，银行抵押贷款，建设贷款等）、公共贷款（再开发贷款等）、私人赠款（非盈利目标的赠与等）、公共赠款（可支付住宅信用，税收优惠，历史遗迹保护赠款等）、权益融资（运用开发商从其他项目获得的现金流）及其他。
德国，除了抵押贷款，“二战”后出现了新的与房地产金融相关的金融工具。主要有：封闭式房地产基金、开放式房地产基金和房地产公司股份。德国的封闭式房地产基金是根据其民法或商法成立的一般合伙制企业。
日本，近年来，为了改变泡沫经济破裂以来房地产市场长期低迷的状况，日本政府致力于房地产证券化的发展。
（二）债务融资是房地产开发的重要融资来源，商业银行仅是众多贷款人之一
传统上，投资者和开发商都会将债务最大化、股权投资最小化作为其投融资策略，这主要有以下几个原因：（1）受到资金的限制。大部分开发商会在其资源允许的范围内尽力开发最大的项目。（2）债务杠杆作用越大，投资回报越高。（3）债务资本成本一般低于股权资本成本，或者至少70%与80%贷款价值比之间的差别很小。中期型债务的贷款价值比往往可以达到90%甚至更高。
在发达国家，商业银行只是众多房地产开发项目的贷款人之一，人寿保险公司、银行和抵押贷款公司、节俭和信贷（S&L）机构、互助储蓄银行和退休基金等也为房地产开发提供贷款。除了贷款，公开发行公司债券和抵押票据也是房地产开发债务融资的重要形式。
（三）股权融资有多种实现方式，公开上市只是其中之一
截至2007年底，在纽约证券交易所挂牌的上市公司近4000家，严格意义的房地产开发上市公司只有12家，其中美国房地产开发股份公司8家。截至2008年6月13日，2937家公司在东京证券交易所挂牌的上市公司中，不动产公司98家；上海证券交易所有上市公司864家，其中房地产公司37家。香港证券交易所房地产上市公司的市值占总市值的比重为13.26%。
二、我国房地产开发金融发展状况和问题
（一）发展现状
1、房地产金融发展很不平衡，服务能力整体薄弱
我国现有房地产融资渠道以银行信贷为主,其他方式发展相对滞后，在产品品种、利率自和抵押品种方面都与发达国家有很大差距。同时，房地产金融机构范围狭窄，只有银行能经营房地产抵押贷款，房地产金融机构定价能力还不足，不能根据借款人的信用来浮动利率，无法体现对不同开发资质的企业贷款利率的差距。
2、商业银行贷款是房地产开发最主要的融资来源
按照国家统计局的统计，我国房地产开发投资的资金来源被划分为：国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金来源等四个大类。1997―2003年，来自国内贷款的部分占房地产开发投资的比重一直稳定在23%左右，2004―2007年受房地产宏观调控政策影响，该比重下降至18.5%左右。尽管表面上，银行贷款占房地产开发投资的比重未达到1/4，但实际上，如中国人民银行研究报告所言，即55%以上的房地产开发资金来源于国内银行贷款。截至2007年末，全国商业性房地产贷款余额为4.8万亿元，比年初增加11261亿元，增长30.6%，增速比上年提高8.5个百分点。其中，房地产开发贷款余额为1.8万亿元，比年初增加3613亿元，增长25.7%，增速比上年低1.3个百分点；购房贷款余额为3.0万亿元，比年初增加7622亿元，增长33.6%，增速比上年快14.6个百分点。
3、购房人的定金和预付款被用于房地产开发
统计数据表明，我国购房人缴纳的定金和预付款被用于房地产开发。2003―2007年，定金和预付款占房地产开发投资的比重远高于银行贷款。
我国房地产开发投资的融资来源中还包括了银行发放的个人房屋按揭贷款。2006和2007年，这部分资金占房地产开发投资的比重分别为10.4%和13.1%。这种情况也反映了个人消费者所承受的不合理的工程项目风险，而这些消费者又是弱势全体，一旦开发商没有按时按质建造房屋，他们缺乏观测风险的能力，缺乏手段在开发商破产时通过法律渠道提讼。在面对这样的不利情况时，有的消费者会选择在工程进行时停止交付房屋按揭款，最终把项目风险转嫁给银行。
4、房地产开发以债务融资为主，权益性资金占比小
尽管近年来中国人民银行、银监会等始终强调房地产开发的企业自有资金投入，但自有资金占房地产开发投资的比重一直不到20%，2005―2007年较2003和2004年有所提高，基本稳定在18.7%，2003年最低为15.2%。
5、第三方融资来源没有获得较快发展
开发商自筹资金中，除了开发商自有资金，大部分来自于第三方融资，如房地产私人股本基金、房地产投资信托计划、以及非银行机构的借贷等。2004―2007各年第三方融资来源占房地产开发投资的比重分别为13.6%、14.5%、13.2%和12.8%，2005年以来比重不断下降。
6、房地产开发贷款多为保证贷款
（二）存在的主要问题
1、在几乎为单一银行体制的房地产开发金融条件下，房地产公司的高负债率问题具有宏观效应
资产负债率高是各国房地产开发公司的普遍情况。但从宏观效应看，由于我国房地产开发金融对银行贷款的高度依赖，房地产开发公司高负债率所可能招致的风险大于房地产金融发达的国家。
2、国内银行房地产开发融资服务能力不足，加大了房地产开发贷款的风险
（1）风险定价能力的不足。世界银行的研究报告指出，我国银行收取的开发贷款利率不足以涵盖信贷风险。银行应该对风险收取费用，实施恰当的贷款信贷标准。虽然贷款机构按照人民银行和银监会的要求正在收紧贷款标准，但是中国人民银行的报告仍显示，在2005年，尽管开发贷款质量较差，银行向开发商发放的基本贷款率仍在5.5%到6.1%之间，与居民住房贷款的利率相差不大。
（2）产品提供能力不足。以澳大利亚麦格理银行为参照物。麦格理基金提供的房地产开发金融产品主要有两大类别，一是风险共担贷款，向房地产开发商提供规模上限可与项目建设成本相当的贷款。典型的做法是2/3的贷款被看做债务，剩下的1/3贷款被看作权益。二是房地产开发的结构化融资，即按照每个房地产开发项目的要求进行创造性债务和权益结构化融资。我国商业银行单一的房地产开发贷款产品与麦格理银行能够提供的产品和服务有着很大的差距。
（三）土地储备贷款存在潜在风险
尽管房地产开发的每个阶段都有融资需求，但各个阶段所面临的投资风险不同，其中土地投资风险最大。在发达国家，土地购买资金主要来自于权益投入。我国的情况恰与理论相反，由于土地储备贷款主体的政府背景，土地储备贷款规模增长迅速。
此外，国家审计署《国有土地使用权出让金审计调查结果》指出，土地储备贷款中存在两个突出问题，给土地储备贷款带来较大风险。一是土地储备贷款的抵押物不实，即用于抵押的土地并非是真正已储备的土地，同时有的土地储备机构贷款规模过大而还款能力不足。二是土地储备贷款被用于市政设施建设等非土地储备用途。产生这方面问题的根本原因是部分地方政府将土地储备贷款作为重要的融资渠道，为获取城市发展所需的巨额资金，以储备土地的名义大量贷款用于城市建设。除了贷款风险外，土地储备贷款规模过大，还会大量透支地方政府未来的土地收益，增加未来的还款压力和风险，还会造成盲目超量储备土地和建设规模的过度扩张。
三、促进我国房地产开发金融发展的对策建议
（一）通过制度建设和金融创新改变房地产金融发展滞后的状况
当前，房地产金融发展面临的主要问题是制度环境不利于金融创新，金融创新跟不上实体经济发展的需要，产生了很多需要金融创新才能解决的问题――单一、分割的金融体系妨碍了“适销对路”的金融产品的产生和发展，现有的金融产品难以满足房地产开发及行业发展的融资要求等。要改变上述状况，唯一的选择是加快我国金融改革，为房地产开发金融创造更广阔的发展空间和前景。使我国的房地产开发也能如发达国家那样，能够按照市场规则，自由选择融资工具及其组合，如银行贷款或中间业务，保险基金以及信托投资基金、私募基金和上市等。
（二）通过制订和实施相关法律规定，使私人股本和债务融资有效地支持房地产开发
如果不同的机构能够凭借各种金融或者法律手段进行投资，那么形成一个稳定和有效的房地产开发金融市场就会比较容易。这些手段包括为开发商提供的部分信用担保，开发贷款证券化，以及能够为土地开发和低收入住宅建设提供资金支持的投资基金。
应该在合理的法律和监管框架内鼓励非银行机构提供开发贷款。应允许私人贷款者和投资者按照对银行的有关限制，在贷款中承担风险。
（三）加快制度建设，规范土地储备贷款，加强风险防范
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②2013年7月，上市房地产公司新湖中宝公布股权再融资预案，拟募资55亿用于上海棚户区改造项目，这是上市房企三年来首单再融资。业界普遍将新湖中宝的融资预案视为房地产上市公司股权再融资开闸的信号。资料来源：.
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房地产债务融资范文5
【关键词】财务风险；识别；控制
由于我国房地产业起步较晚、基础较差、规模较小，企业运行远未实现规范化，与国外房地产业相比有很大差距。不少房地产业资产负债率都在70%以上，有的甚至高达90%，房地产企业承受着巨大的财务风险。再加上目前国内宏观调控政策的影响，国际经济的变动影响以及金融政策的从紧，使得财务风险已成为很多房地产企业生存发展迫切需要解决的问题。本文通过分析上市房地产企业财务风险形成的原因，并提出控制策略，这无疑对上市房地产企业财务风险控制大有帮助。
1 上市房地产企业财务风险的外在表现
房地产财务风险是指房地产企业财务结构不合理、融资不当、营运资金管理不善等而使企业可能丧失偿债能力，并导致投资者预期收益下降甚至造成企业破产的风险，是本企业财务活动和日常经营管理不确定性的综合反映，是企业风险货币化的产物，并会通过各种联系表现在企业的财务成果之上。由于房地产企业具有投资周期长、投资额大、不确定性高等特点，国内上市房地产企业在财务风险的表现上有一些共同的特征，在当前复杂的经济形势下，上市房地产公司财务风险的表现形式也不尽相同，但主要表现在三个方面：一是，资金周转率偏低；二是，财务杠杆使用过度；三是，项目调整能力弱。
2 上市房地产企业形成财务风险的原因
2.1 资本结构不合理，偿债能力不足
房地产企业的资金来源主要包括自有资金积累、股权融资、债务融资、预收款、其他商业信用等。其中债务融资占到了企业资本结构的70%到90%，房地产企业如此高的杠杆比例就如同对应同样高的财务风险。如果企业利润下降，股权收益率将成倍下降，企业市场价值随之降低；如果企业资金链管理出现问题，无法按期支付本息，企业将面临被收购甚至破产的风险。
2.2 业务拓展过快，盲目进行投资
部分房地产开发商认为，只要能够成功“圈地”，按照设计图进行施工，在各环节投入相应的资金，按时完工，便会产生其预期的经济利益。很少进行全面的财务预算，没有对开发的房地产项目从征地的成本、资金的运作方式、经济效益的回报率方面做出细致的财务预算。房地产企业大多比较注重工程决算而没有重视项目决策。这些房产企业在事前并未从项目选址、市场需求、投资报酬率、国家法律与政策等各方面进行全面科学的项目分析，也没有进行必要的市场调查，导致决策没有依据，加大了财务风险。
2.3 盲目开展多元化经营，主营业务受损
开展多元化经营是企业防范和化解经营风险、开拓新的市场、培育新的经济增长点的有效途径。我国许多的上市房地产企业在这方面陷入了误区，它们在多元化经营的过程中，往往只是对证券投资组合理论不加分析地简单运用，只注重外延性扩张，盲目地向多领域、多行业投资，极力拉长战线，导致企业无法突出的主营业务，投资分散，机会成本增大，不能形成资金的合力，最终导致企业特色形象缺乏，核心竞争能力丧失，市场萎缩等不利局面的出现。
3 上市房地产企业财务风险的控制对策
3.1 建立科学合理的资本结构
房地产企业必须将负债经营带来的风险控制在刻意接受的范围内，找到适合企业发展的最佳资本机构，通过对两大筹资渠道来源的资金（债务融资和权益融资）科学合理的安排和筹划，使他们呈现最佳的资本结构，达到增加企业价值的目的。其主要手段有：一方面贷款程度要适度，建立科学合理的融资决策机制。对于一些经营状况好、房产销路佳、资金流转快的房地产企业，可以进一步提高资产负债率，更高程度的利用财务杠杠。反之，对于经营状况差、房产销路不畅、资金流转慢的房地产企业，可以适度降低负债规模，防止企业过高的财务杠杠放大风险。另一方面，对于负债来说，合理确定长期负债和短期负债分配，使企业短期内到期的负债处于公司可以支付的范围内，对于流动负债问题一定要及时处理。同时结合公司自身能力、合理使用资金及承担适度资本成本原则用长期负债来满足公司对资金的需求。
3.2 进行组合投资，分散投资风险
房地产企业应通过联营、多种经营以及对外投资等多元化的投资策略来分散企业所承担的财务风险。特别是针对单个风险较大的房地产项目，房地产企业可以采取与其他企业共同进行投资，实现收益与风险的共担，这就能有效分散投资风险，避免因投资风险而引发企业的财务危机。房地产企业可以采取多种经营方式，比如企业应该避免单一类型楼盘的开发，可以将住房、办公楼、商业广场等两项结合或者多项进行综合开发，利用不同类型房地产功能的相互补充，以及不同类型房地产资金的调剂作用，适应市场需要，提高总体抗风险能力和获利能力，从而避免单一产品滞销而造成企业财务损失，以及规避单一产品而带来的风险。
3.3 日常营运环节的风险控制
我国市场经济运行还处于初级阶段，企业在日常营运过程中必然会承担很多的经营风险，特别是作为高风险行业的房地产行业，企业必须树立风险意识，在日常运营过程中加入风险管理的学习与培训，使整个企业有备而战。房地产企业必须在应收账款产生之前通过科学设计出最佳的信用政策，在为客户提供信用方面的同时，规避企业坏账风险。此外，收集和积累客户各种信用状况，根据这些资料估计企业能承担的风险水平。根据应收账款有关政策的确立，将应收账款控制在合理的范围之内，通过尽早收款、推迟付款，减少企业发生损失的可能，加快资金周转和流通，实现企业资金的良性循环。
4 结束语
在当前形势下，房地产企业必须充分重视财务风险管理的识别、防范和控制，提高抗风险能力，这样才能在风云变幻的复杂环境中做大做强，获得持续性核心竞争力，保证企业的长远发展。笔者通过对上市房地产财务报表进行分析识别财务风险，并总结发生财务风险的原因并提出了一些控制对策，希望能给其他企业一些借鉴。
参考文献：
[1]潘春华.浅谈房地产企业财务风险特点与控制[J].财经纵，2010：273.
房地产债务融资范文6
企业生命周期理论认为企业具有生命性，企业的发展过程均大致需经过初创期、成长期、成熟期、衰退期四个阶段。
资本结构有广义与狭义之分：广义的资本结构是指所有资本的构成及比例关系，它不仅包括长期资本和短期资本的构成比例关系，而且包括债务结构与权益结构；狭义的资本结构一般是指公司长期资本中债务资本与权益资本的构成及其比例关系，也通常指公司总债务资本与所有者权益资本的比例关系或公司总债务资本与总资产的比例关系，本文是以狭义的资本结构为研究对象。
无论是早期资本结构观点还是现代资本结构理论体系及新资本结构理念其核心思想是统一的，只是其对企业资本结构研究前提情况不同所得出的不同结论。资本结构MM无关论是在一系列的市场假设情况下得出的企业资本结构与企业价值是不相关的；而修正MM理论是假设是在比较切合实际考虑所得税情况下得出的企业价值与资本结构相关结论；新资本结构是出于企业治理角度、控制权角度、融资角度等等方面研究得出的结论，所以无论对企业资本结构进行什么样的研究，均不能脱离资本结构核心思想，所不同的只是研究前提假设情况及研究角度的不同。
由于企业在整个生命周期过程中的社会价值贡献是由企业初创期、成长期、成熟期及衰退期四个阶段社会价值贡献总和决定的，所以为了使得企业价值最大化就必须对不同的生命周期阶段进行不同的合适的资本结构配合，使得四个阶段总体价值最大化。正因为存在此问题而企业生命周期是一个连续不断的过程，并四个阶段并不是完全不相关、互相脱离的，所以在不同的生命周期阶段过度时存在资本结构过渡优化环节。例如，企业在初创期负债比例很小甚至为零，而在成长期、成熟期、衰退期资产负债比例慢慢提高，致使资本结构大不相同，所以在对不同生命周期阶段配合不同的资本结构时，需要将资本结构不断地进行适当地调整与优化，使得企业总体价值达到最大化。
二、企业价值最大化模型构建
企业在生命周期中的价值贡献是由初创期、成长期、成熟期、衰退期四个阶段的价值折现值决定，也就是说企业在不同阶段的价值等于这四个阶段的价值贡献在不同时点上的折现值。因为在衡量企业价值的同时，存在对不同阶段上企业价值进行折现的问题，所以如何采取折现模型与怎么采取折现率将成为对企业价值评估的核心。
（一）折现率选择 由于企业资本一般分为债权资本与股权资本，所以对于不同的资本采用的折现率也不尽相同。对于债券资本，可以按照债券筹资中发生的成本来衡量其折现率；而对于股权部分，采用的折现率由资本资产定价模型决定，模型如下：
Ks=Rf+?茁×（Rm-Rf）
其中，Rf为无风险报酬率，一般采取长期债券利率，例如国库券利率进行衡量；?茁为股票的贝塔系数；Rm为平均风险股票报酬率。其中的式中Cov（RiRm）为该股票的收益与市场指数之间的协方差，?滓2m为市场指数的方差。
（二）模型构建 企业的资源来源于股权筹资与债券筹资，而企业的价值又是由企业的整体价值（实体价值）决定的，所以企业的整体价值就等于股权价值加上企业的净债务价值来衡量，股权价值可以通过企业股权现金流量按照股权成本折现来决定，债券价值可以通过债券现金流量按照债券筹资成本折现来衡量，故在评估企业价值时可以分别对股权价值与债券价值进行评估然后计算总和，模型如下：
企业实体价值=股权现金流量现值+债权现金流量现值
企业价值的衡量可以用企业资产账面价值或者市场价值来代替，虽然企业的账面价值并不能代表企业的真实价值，但是房地产上市公司的市场价值存在较大的市场溢价倍数且远远脱离了企业的实际价值，所以采用账面价值来代替企业价值比较合适。出于上述原因的考虑，以下涉及的企业价值均用公布的年报数据中资产负债表中的总资产账面价值代替。另外，需要说明是总资产账面价值中已经考虑了部分资产的坏账损失、累计折旧、固定资产减值准备、长期股权投资减值准备、累计摊销等后的净额。
三、实证分析过程
（一）房地产行业总体情况 具体如下：
（1）营业利润总额。 从我国房地产上市公司126家样本在2006 年~ 2009 年的营业利润额进行分析， 近四年营业利润总额分别为18719687258.80元、 33202041227.97元、 33075841840.16元、
46691649816.99元，营业利润总额变化趋势向上发展，见图1：
（2）资产规模。从我国房地产上市公司126家样本在2006年~2009年度的资产账面价值来看，我国房地产行业除了10家ST及6家数据资料不缺的上市公司，其余126公司在2006年~2009年的资产账面价值总计分别为416706392679.06元、639907628104.14元、839379510724.23元、1109475613082.00元，资产规模变化趋势稳步向上发展，趋势如图2所示：
（二）实证检验 具体包括以下方面：
（1）样本选取及分类。通过对我国142家房地产上市公司数据资料的搜集与分析，剔除6家年报数据不全或上市期间小于3年及一家境外上市公司新城B股，故以剩余136上市公司为总体样本，然后再剔除136家上市公司之中的10家ST企业，将剩余126家上市公司作为研究样本。
样本的具体分类标准为：0.1≤营业利润变化比率≤0.2或者-0.2≤营业利润变化比率＜-0.1时，企业处于初创期阶段；-0.1≤营业利润比率＜0.1时，企业处于稳定阶段；营业利润变化比率＜-0.2时，企业处于衰退期阶段；营业利润变化率>0.2时，企业处于成长阶段。从理论上讲，企业在初创期、成长期、稳定期及衰退期的营业利润变化率应当一致，要么全部为正数要么为负数，但是企业不同的会计年度经营期间内可能由于某一或多种因素的影响，导致企业在初创期可能表现出衰退期的特征，所以在考虑这一偶然因素后将一定范围内营业利润的小幅度波动率排除在外，也就是说处于初创期的企业营业利润变动率不一定必然为正数。
（2）描述性统计检验。通过对126家样本资产负债率数据的整理然后经过SPSS软件统计分析，得出资本结构统计表如表1所示：
从表1来看，总体上我国房地产上市公司资本结构差别较大，负债融资规模在不同的上市公司之间差别特别大。在2007年最高上市公司负债程度达到了资不抵债情况，最低为零；在2008年负债比例最低的上市公司与最高的上市公司差距达到了77.15%，最低与最高融资相差特别大；在2009年负债融资比例最低与最高相差为89.09%，也是非常高。
（3）相关性分析。具体过程如下：
第一，成长阶段分析。分析结果如表2所示。
从变量之间相关性来看，我国房地产行业上市公司资本成本函数值、每股净资产收益、资本结构三者之间紧密相关，资本成本函数值与每股净资产收益率之间相关系数为0.021，资本结构与每股净资产收益率之间相关系数为0.383，资本成本函数与资本结构之间相关系数为0.032。
结合此时71家样本来看，每股净资产收益率在10%以上的上市公司资产负债率全部处于40%至70%区间，但是数据特征表明处于40%至70%区间的资本结构不一定就能够使得企业价值最大化。所以上述的情况表明，企业资本结构处于40%至70%区间是企业价值最大化的必要条件，但不是充分条件，也就是说企业的价值最大化还得结合其它情况而定，但是要使得其企业最大化，适当的债务融资是必不可少得，且应该处于40%至70%这个区间。
第二，初创阶段分析。分析结果如表3所示。
从变量之间相关性来看，我国房地产行业上市公司资本成本函数值、每股净资产收益、资本结构三者之间紧密相关，资本成本函数值与每股净资产收益率之间相关系数为0.407，资本结构与每股净资产收益率之间相关系数为0.263，资本成本函数与资本结构之间相关系数为0.032。
结合此时18家样本来看，每股净资产收益率在10%以上的上市公司资产负债率全部处于30%至70%区间，但是数据特征表明处于30%至70%区间的资本结构不一定就能够使得企业价值最大化。所以上述的情况表明，企业资本结构处于30%至70%区间是企业价值最大化的必要条件，但不是充分条件，也就是说企业的价值最大化还得结合其它情况而定，但是要使得其企业最大化，低度的债务融资是必不可少得，且应该处于30%至70%这个区间。
第三，稳定阶段检验。结果如表4所示：
从变量之间相关性来看，我国房地产行业上市公司资本成本函数值、每股净资产收益、资本结构三者之间紧密相关，资本成本函数值与每股净资产收益率之间相关系数为-0.109，资本结构与每股净资产收益率之间相关系数为-0.321，资本成本函数与资本结构之间相关系数为0.410。
结合此时10家样本来看，每股净资产收益率在10%以上的上市公司资产负债率全部处于50%至75%区间，但是数据特征表明处于50%至75%区间的资本结构不一定就能够使得企业价值最大化。所以上述的情况表明，企业资本结构处于50%至75%区间是企业价值最大化的必要条件，但不是充分条件，也就是说企业的价值最大化还得结合其它情况而定，但是要使得其企业最大化，中等的债务融资是必不可少的，且应该处于50%至75%这个区间。
第四，衰退阶段检验。相关性分析结果如表5所示。
从变量之间相关性来看，我国房地产行业上市公司资本成本函数值、每股净资产收益、资本结构三者之间紧密相关，资本成本函数值与每股净资产收益率之间相关系数为-0.330，资本结构与每股净资产收益率之间相关系数为-0.052，资本成本函数与资本结构之间相关系数为0.090。
结合此时41家样本来看，每股净资产收益率在10%以上的上市公司资产负债率全部处于60%至90%区间，但是数据特征表明处于60%至90%区间的资本结构不一定就能够使得企业价值最大化。所以上述的情况表明，企业资本结构处于60%至90%区间是企业价值最大化的必要条件，但不是充分条件，也就是说企业的价值最大化还得结合其它情况而定，但是要使得其企业最大化，高度的债务融资是必不可少得，且应该处于60%至90%这个区间。
四、研究结论
（一）房地产部分上市公司资本结构与生命周期阶段不匹配 研究数据表明我国房地产行业上市公司在依据营业利润指标作为企业生命周期阶段划分，结合资本成本函数与企业价值最大化衡量指标及资本结构指标情况下，虽然房地产行业中部分上市公司在资本结构处于生命周期阶段的初创期、成长期、稳定期或者衰退期的最优资本结构区间范围内，但是其企业价值并没有实现价值最大化。这种情况表明，企业可能从财务特征上表现出了最优的资本结构，但是企业并没有在此良好的平台上创造出最好的业绩，这样就导致其并没有实现其价值的最大化。从企业价值最大化角度来看，企业要实现其价值最大化则其必须借助一定程度的债务融资，也就是说最优的资本结构是企业价值最大化的必要条件而非充分条件。
（二）房地产上市公司生命周期阶段呈现跳跃式的特点 依据我国房地产上市公司营业利润作为企业生命周期阶段划分的标准，通过对房地产行业126家上市公司样本2006年~2009年年报数据的分析研究，研究成果表明房地产行业上市公司现在虽然处于房地产行业发展阶段之中，但是各个上市公司情况各不相同且呈现出生命周期阶段跳跃性的特点。
（三）房地产上市公司最优资本结构是一个区间范围 从理论上讲，如果各个上市公司的常量数据一致，那么各个上市公司的最有资本结构应该是一个具体的点，为一定值。通过对我国房地产行业上市公司中的126家样本数据的分析研究，研究表明因为房地产行业上市公司得常量数据不一且差别较大，所以我国房地产行业最有资本结构呈现出一个区间范围而不是一个特定的值。另外，通过对对2007年成长阶段、2008年初创阶段与稳定阶段、2009年衰退阶段的资本成本函数、每股净资产收益率及资本结构数据的对比分析研究，表明处于成长阶段最优资本结构区间为40%至70%，初创阶段为30%至70%，稳定阶段为50%至75%，衰退阶段为60%至90%。
（四）最优资本结构在不同生命周期阶段之间缓慢过渡 通过对不同生命周期阶段最优资本结构区间（初创期30%至70%、成长期40%至70%、稳定期50%至75%、衰退期60%至90%）的分析，得出企业在生命周期的初创期、成长期、稳定期及衰退期四个阶段之间逐渐过渡，区间下限与上线逐渐上升，初创期下限为30%而在成长期下限上升至40%，成长期下限为40%而在稳定期上升至50%，稳定期下限为50%上升至衰退期的60%，在下限上升的同时，最有资本结构区间的上限也在上升。
（五）资本结构与企业价值在初创期及成长期正相关，在稳定期与衰退期负相关 通过对126家房地产上市公司的数据研究，表明我国房地产行业内的上市公司资本结构与企业价值在初创期及成长期正相关，在稳定期与衰退期负相关。在初创阶段资本结构与企业价值正相关，相关值为0.263；成长阶段资本结构与企业价值正相关，相关值为0.383；稳定阶段资本结构与企业价值负相关，相关值为-0.321；衰退阶段资本结构与企业价值负相关，相关值为-0.052。
