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房地产企业债务融资范文1
关键词：房地产企业；资本结构；影响因素；对策
中图分类号：F27 文献标识码：A
收录日期：2014年6月18日
一、资本结构影响因素
资本结构是指企业各种资金的构成及其比例关系。资本结构是企业筹资决策的核心问题。资本结构有广义和狭义之分。广义的资本结构是指企业全部资本价值的构成及其比例关系，它不仅包括长期资本还包括短期资本。狭义的资本结构是指企业各种长期资本价值的构成及其比例关系，尤其是指长期的股权资本与债权资本的构成及其比例关系。资本结构影响因素主要有以下几个方面：
（一）偿债能力。虽然债权人可以通过制定各种保护条款来保障自己的利益，但都是一些辅措施，能够有效保障他们利益还得看公司偿债能力。所以，一个公司偿债能力强，负债就有上升趋势。一个公司的偿债能力越强也就越容易产生项目投资所需的现金，其总资产负债率也往往比较低。同理，一个公司的短期偿债能力越强则短期资产负债率也就越低，长期偿债能力越强则长期资产负债率也就越低。
（二）经营能力。经营能力与资产负债率负相关。当房地产公司经营能力较强时，速动资产较多，企业经营所需要的其他资金相对要少一些，因而就可更少地向外借债；相反，若企业经营能力较差，则需要更多的运营资金，则可能会更多地依赖于负债融资。企业的经营能力反映公司对资产有效运用的管理能力。管理能力越强，公司资金周转越快，运用资产取得收益的能力越强，对企业长期偿债能力的信心越强，越倾向于高负债；另一方面，企业的经营能力强，也会减少债权人的风险忧患，提高公司债务融资的可能性并降低融资成本。房地产市场与宏观经济环境变化息息相关，运行存在周期性变动，对房地产企业经营管理能力的要求较高，而企业经营能力又会直接影响公司的资产负债率。一旦房地产公司的入市时机和投资方向出现偏差，就可能导致大量借款被套牢在某一个或几个项目上，影响投资及时收回，加重企业的债务压力，经营风险加大。所以，营运效率越高，公司的抗风险能力就越强，也就更倾向于利用债务融资产生正的财务杠杆效应。
（三）盈利能力。盈利能力与资产负债率负相关，但显著性不强。一是当前我国市场经济不太完善，法律制度不够健全。企业与银行、政府、其他相关利益团体的捆绑，很大程度上也决定了企业能否获得银行贷款，能否获得经营资本，从而促使企业的规模增长，增加市场对该企业经营的信心；二是目前国内商品房需求量很大，而我国房地产公司更多的是资源依赖型公司不是效率型公司，对土地的争夺尤为显著。因此，市场对其认可主要看其资源占有程度，有资源就有投资或借贷，而对盈利能力重视不够，与我国的现实基本相符。因此，由于我国房地产上市公司盈利方式和负债性质的原因，盈利能力对资本结构所产生的影响会由于交易成本的作用而被削弱。
（四）企业规模。企业规模与资产负债比率正相关，其原因主要是目前国内房地产企业包括房地产上市公司，在其各种债务融资渠道中，银行通过直接或间接贷款成为房地产债务融资的主要资金来源。从直接贷款来说，大企业较小企业更为稳定。规模大的企业使得银行能够较容易信任，进而能提供更多的信贷资金。而从间接贷款来说，在房地产开发资金来源的“其他资金”中，绝大多数是购房者的定金和预付款，而购房者的这些资金中基本上是个人住房消费贷款。由于规模大的房地产企业更能获得消费者的信赖，消费者更愿意购买这些房地产企业的产品，从而也就更容易获得银行的间接贷款。因此，作为我国房地产业最重要的债务融资渠道的银行信贷来说，无论是从直接的还是间接的角度而言，都是偏好于规模较大的房地产企业。
二、房地产企业资本结构存在的主要问题
（一）融资结构不合理。资本结构理论与实践表明，企业应以内源融资为主。然而，近十年来我国房地产企业的融资结构则以外源融资为主，房地产行业在实现盈利增长的同时并没有伴随现金的流入。企业自身的资金积累能力也没有获得进一步的提高，进而影响了企业后续发展资金的内部融通。虽然外源融资比重大有利于企业在短时期内扩大企业规模，同时也加大了企业的财务风险。
（二）融资渠道单一。银行贷款至今仍然是我国房地产公司最主要的融资渠道，这种融资方式给我国银行业带来了沉重的负担。而且房地产企业融资渠道单一使得资产负债率偏高。随着经济形势和行业需求的变化，用以调控形势的房地产和金融等相关政策的陆续出台，如银行准备金率、利率的提高等往往会给房地产金融和房地产市场带来强烈的冲击。
（三）资产负债率偏高。资产负债率是指公司年末的负债总额同资产总额的比率。表示公司总资产中有多少是通过负债筹集的，该指标是评价公司负债水平的综合指标。同时也是一项衡量公司利用债权人资金进行经营活动能力的指标，也反映债权人发放贷款的安全程度。我国大部分房地产公司拥有的权益资本普遍偏少，不足的资金需求就需要靠银行贷款等融资方式来取得。我国在土地购置和房地产开发所需资金的80%左右都直接或者间接来源于银行业，房地产公司的资产负债率偏高，经营风险较大。这个比率对于债权人来说越低越好。因为公司的所有者股东一般只承担有限责任，而一旦公司破产清算时，资产变现所得很可能低于其账面价值。所以，如果此指标过高，债权人可能遭受损失。
（四）债券融资比例偏小。我国目前债券市场运作机制还很不完善，企业通过债券融资难度较大，中小型房地产企业很难涉足，其主要原因是我国对企业发行债券的资格审核条件较为严格。加之国家相应的政策导向，企业从银行贷款相对容易，所以也导致我国房地产企业债务中债券比重极小。据统计，房地产企业的债务融资顺序中排第一的是银行贷款，这包括了直接向银行借贷的款项和向消费者的预售货款，而预售货款又主要来自于银行的个人按揭贷款。其次是房地产信托，这种方式在房地产企业的全部融资中仅约占1%的比例，债券融资排在最后，在房地产企业资金来源中约占不足1%的比例。
三、解决对策
（一）扩大企业规模，创立企业品牌。加速企业整合，扩大企业规模，实现品牌效应。目前，我国房地产企业普遍存在规模小、形象差的问题，使得企业防范风险能力偏弱，由于企业规模有限，企业无法达到债券融资、上市再融资等其他融资方式的条件要求，银行贷款是其唯一可行的融资渠道，对于这类企业由于资金上的限制使得企业内部融资比例也偏少。所以，扩大企业规模，创立企业品牌是关键。首先，房地产企业如果希望获得较大的开发项目，其实力、资质都是有明确要求的，规模小、形象差的企业很难得到好的发展机会，所以房地产企业要提高企业规模，创立企业品牌实现形象经营；其次，房地产行业对于资金要求比较高，企业项目开发时间较长，在项目开发过程有可能出现各种风险，规模小、形象差的企业没有能力预测风险，不能很好地防御风险；最后，规模小、形象差的企业融资比较困难，融资规模有限，融资多为中短期资金。这些因素都要求房地产企业必须扩大规模、创立良好的品牌形象。提高企业规模就要加速行业整合，加速低质企业破产，加大行业间的兼并，通过整合减少房地产开发企业数量，扩大企业规模，以实现企业规模经济效益。通过行业整合使企业信用度提升，使更多企业具有发行企业债券，再融资的能力。
（二）扩展多元筹资渠道。由于政府出台的一系列对房地产行业的宏观调控政策，使房地产开发企业资金饥渴状态表现更为突出。因此，必须扩展多元的融资渠道来保证资金的供应并降低融资成本，以在激烈的市场竞争中生存和发展。房地产企业应改善企业偿债能力，扩展多元筹资渠道，提高长期负债比例。房地产业进行项目开发一般所需资金额度非常大，单纯依靠银行贷款或信托都不能有效地解决融资问题，因此需要整合信托+银行组合工具构建房地产项目融资方式。
（三）降低资产负债率，使资本结构趋于合理。房地产企业资产负债率高的问题非常突出。一般情况下，负债率高对于盈利企业，可以通过适度的财务杠杆成倍放大利润，同时也可以起到减税的目的，但财务杠杆是把双刃剑，过高的负债比例说明企业运用激进的财务杠杆，甚至超出企业可承受范围，一旦投资项目出现问题，陷入亏损境地，杠杆的成倍放大效应会加剧企业风险，使企业陷入财务困境。我国大部分房地产开发企业资产负债率都在70%以上，资产负债率过高易引发信用危机，引起经营风险。提高企业的偿债能力，扩大企业规模，都有利于降低企业的资产负债率。改善企业资本结构应该从改善企业融资结构入手，改善融资结构的方法是：①提高长期融资比例使其达到正常水平；②直接融资与间接融资比例协调；③提高企业内部融资能力，使内部融资成为企业融资的重要手段；④实现多渠道融资，降低企业对于银行的依赖程度。
（四）提高风险控制能力。房地产行业处在一个不断变化的经营环境中，既可以带来机会，同样也会带来经营风险。负债经营是一把“双刃剑”，既可以获得财务杠杆效益，又会加大企业的财务风险，威胁其偿债能力和股东权益，严重的甚至使企业始终陷于绝对的债务链中导致破产或被兼并。所以，应加强企业经营风险和财务风险的控制，积极应对国家宏观环境的变化，防范风险。提高风险控制能力的方法有：选择正确的投资策略；缩短预售时间，减少款项回笼风险；加强现金流量控制管理；完善资金管理系统；加强全面预算的管理和考核等。
（五）提高资产盈利水平，强化企业自我积累能力。企业一般采取的融资顺序是：内部融资、债务融资、发行股票。即企业总是尽可能地利用内部积累资金来投资，其次是进行债务融资，直到因债务融资导致企业可能发生财务危机时，最后才考虑发行股票。因此，企业应优先考虑内部融资。企业资产盈利水平低下、缺乏效率是导致企业债务不断沉淀的一个主要原因。为此，必须努力提高企业资产盈利水平，增强内部融资的能力，强化自我积累机制，增加企业的自我积累。
主要参考文献：
房地产企业债务融资范文2
【关键词】房地产企业 融资渠道 夹层融资
房地产业是我国国民经济的支柱产业，占据着基础性的地位，在整个社会生活中起着十分重要的作用，保证房地产业的平稳发展毋庸置疑非常重要。近几年来，受国家宏观调控的影响，从作为房地产业主要融资渠道的银行信贷渠道获取资金变得越来越困难，如何寻找一条新的融资渠道是摆在众多房地产企业面前的共同课题。此时，夹层融资以其独特的优势和特点逐渐步入公众视野，成为继银行信贷之外，房地产企业能够加以利用的另一有效融资渠道。
一、我国发展夹层融资的必要性
（一）我国房地产企业融资存在的问题
1.融资渠道单一
我国房地产企业在融资方面主要还是依赖于银行贷款，这样的一种融资结构将很大一部分金融风险带到了银行体系中，为我国商业银行的经营造成了很大的压力。同时，由于融资渠道的单一，必然使房地产企业陷于较大的政策风险中，任何宏观调控政策都会对企业的融资产生影响。
2.信托融资不成熟
由于我国的信托融资工具处于初期发展阶段，与较为成熟的银行贷款相比，信托融资规模相差甚远，对房地产融资来说作用并不是很大。与此同时，“212号”文件的出台更是将信托融资的门槛再度提高，使得很多房地产企业达不到融资标准，因此信托融资也就无法成为大多数房地产企业融资的选择。
3.直接融资渠道不畅通
我国股票市场体系还不是十分完善，再加之房地产企业的赢利模式比较特殊，与一般工业企业有很大的差别，很多房地产企业都难以达到上市要求。因此，它的上市非常困难，通常只有那些综合实力雄厚的房地产企业，尤其是拥有政府背景的房地产企业才有可能通过上市进行融资。
（二）宏观背景下的夹层融资符合房地产企业的需求
1.夹层融资的含义及特点
夹层融资是介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式，它的本质是一种无担保的长期债务，这种债务附带有投资者对融资者的权益认购权。无论是在风险还是收益方面夹层融资都介于债务融资和股权融资之间。从风险方面来看，当企业进行破产清算的时候，获得清偿的依次是优先债务提供者，夹层融资提供者和公司股东；同时，从收益方面来看，夹层融资的提供者会同优先债务一样，要求融资方按期还本付息，但是会有更高的利率水平要求，这时一些夹层资本提供者还会选择将一部分融资金额转换为融资方的股权，从而希望通过资本升值获利，因此，夹层融资的收益也是介于债务融资和股权融资之间的。
2.夹层融资特殊的运作方式符合当下中国房地产市场实践
夹层融资特殊的运作方式在现行宏观背景下独具优势。从市场来看，由于夹层融资介于债务融资与股权融资之间，更为贴近资本供应与需求效用，大大提高了资金的使用效率；同时，作为一种中间产品，夹层资金的提供者还可以巧妙地躲过普通贷款的政策壁垒，更可以通过对自身的风险偏好的认知选择更为适合自己的投资方式。从法律角度，中国的法律监管环境相对于美国复杂的法律监管环境来说也比较适合于发展夹层融资这种融资方式，只要相关各方都遵守法律上的规定，具体的相关事项可以通过协商来确定。
二、我国发展夹层融资面临的主要障碍
夹层融资较之传统的融资方式还是新鲜事物，其在我国的发展也处于初级阶段，因此，在推进过程中一定会遇到各种各样阻碍与困难。这些障碍集中表现在以下几个方面：
（一）风险监控能力不足导致投资主体缺乏
我国的信用评级制度和信用评级机构十分匮乏。目前，我国尚无中立、规范、透明度高的评级机构，信用评级制度也欠缺完善，因此，对于夹层资本的投资者来说会面临较大的风险。同时，由于夹层融资本身具有的特征，使得个人很难进行投资，这就注定夹层融资的主体必然是机构投资者。但我国缺乏机构投资者，比如专业的房地产投资基金，同时，像保险机构以及养老金机构这些机构并不允许进行房地产投资。因此，只有信托投资公司成为了参与投资的最优机构，但是无论从资金实力方面还是风险控制方面，它都尚不能胜任夹层资本提供者这一角色。
（二）退出机制及相关立法亟需完善
由于房地产夹层融资处于债权融资和股权融资之间，因此从法律角度来看，它可能在两者之间的“灰色”区域进行任何移动，不同的移动方向都可能使其面临不同的法律问题，进而导致由不同的法规来约束，最终产生不同的法律后果。从退出机制来看，通过以上的分析可以推测信托行业很可能最先出现夹层融资这种方式，夹层融资退出的主要方式有三个，分别为关联方回购、股权转让和项目上市等，但在我国现实情况下，这几种退出方式均不理想。首先，房地产企业上市比较困难，对于实力不够雄厚的房地产企业来说，通过项目上市这种方式来实现夹层融资的退出对于他们来说可能性并不大。其次，通过股权转让方式退出，这种方式也存在一定难度，因为股权转让过程的谈判需要耗费很长一段时间，这与目前国内的房地产信托到期必须兑付之间存在矛盾。最后，采用关联方回购的方式，这种方式的退出与股权转让方式退出面临相同的问题，因此也不理想。
三、夹层融资在我国推进的具体举措
在许多发达国家，夹层融资已成为一种较为成熟的融资方式，结合我国现阶段实际存在的主要障碍，同时借鉴发达国家的经验，我们可以从以下各方面进行改进，以促进夹层融资在我国房地产企业中的良性发展。
（一）市场参与主体不断强化风险管理与控制
对于我国风险评估体系来说，我国应借鉴国外的经验，努力建立专门为投资业服务的中介机构，进行项目评估、信用评级等服务，尽量减小可能面临的风险。对于信托公司来说，在选择合适的项目进行投资前要考察投资项目可行性及盈利性，确定房地产商的信用等级，查看其公司制度是否完善等，同时加强内部管理，做到信托财产与自有财产的分离。对于夹层投资者来说，应该主动了解夹层融资项目的资金运作方式和投资的房地产企业等相关背景信息，将自身进行夹层融资投资的风险降到最低，同时，要对自己的风险承受能力进行评估，从而合理安排投资结构，以更好地控制整体投资风险。
（二）加快相关立法以确保顺畅运行退出机制
从立法方面来看，我国的政府和金融机构部门要加速完善相关法律法规，加强相关立法建设，尽快制定一系列法律、法规来规范夹层投资者以及夹层投资行为，同时结合我国的实际发展需要，修改有关夹层融资发展的法律条款，尽量制定有利于夹层融资的政策，将风险控制在一定的范围内。对于夹层贷款人来说，要尽量通过合理方式防治大的法律风险。完备立法的同时，采用灵活的产品设计保障退出机制的顺利运行。为了更好地解决各退出方式存在的困难，我国应该为夹层融资投资者提供更多的退出渠道以便提高他们退出的灵活性。
综上所述，夹层融资作为一种新兴融资方式，有其独特的特点及优势，它的适用条件也为我国金融市场产品创新提供了可能。这种方式在中国已经初露端倪，而且存在巨大市场需求空间，有较好的发展前景。与此形成鲜明对照的是，该产品运作相关立法严重滞后，这在一定程度上导致此种融资方式在具体操作层面缺乏相应法律保护。除此之外，我们还应该看到，我国房地产金融市场面临的许多问题并不是简单用几年的时间、出台一系列政策就可以轻易解决。许多问题长期存在，相互交织，涉及层面较为复杂，无形中增加了问题的解决难度。即便如此，为了进一步规范我国的房地产业，推进房地产金融市场的良性发展，房地产金融的业务创新是一条必经之路，夹层融资顺势而为，必将开拓更为广阔的市场空间。
参考文献
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房地产企业债务融资范文3
关键词 房地产开发企业；融资方式；融资风险因素；融资风险评价；模糊层次分析法
中图分类号 F293.3
文献标识码 A
文章编号 1006-5024（2013）02-0137-04
一、河北省房地产开发企业融资方式分析
河北省房地产开发始于上世纪80年代，也是伴随着我国的住房制度改革，城市建设的发展模式开始出现的。改革开放以来，我国经济飞速发展，全国各大城市房地产的开发也取得了全面的进步。近年来的发展主要体现为产业规模不断扩大，城市建设步伐加快，市民居住条件日益改善和提高，房地产市场日趋规范和完善。但是，河北省房地产开发不仅起步较晚，而且发展速度比较慢，还远远低于东部沿海城市。目前，河北省房地产开发企业正在从单纯的银行贷款向融资方式的多元化发展，以便保证房地产开发的资金需求。房地产融资方式的多元化，对于降低房地产融资风险，提高资本利用效率，发挥房地产业作为国民经济支柱产业的作用，具有十分重要的意义。
融资方式可以按照不同标准进行划分，美国经济学家格利和肖提出融资方式按照其储蓄与投资的联系方式可以分为内源融资和外源融资。
（一）内源融资是指开发商在企业内部的资金调拨和运作活动，资金的所有权和使用权合二为一
在企业内部通过自有资金、留存收益、折旧计提、闲置资产变现、应收账款转让、国家资金扶持等方式融资，一般具有自主性强、规模有限、成本低等特点。
（二）外源融资对企业的资金获得具有高效性、灵活性、大量性和集中性的特点，一般是通过金融媒介机制的作用实现融资
按照资金对企业权益的影响，又可以将外源融资分为债务融资和权益融资。债务融资是指通过增加企业的负债来获取资金，例如：向银行借款、发行债券等。企业通过这种方式筹集到的资金必须到期偿还，并且要支付利息。权益融资是指通过增加企业的所有者权益来获取资金，如发行股票、增资扩股。这种方式筹集到的资金不需要偿还，但要定期分红派息。通过问卷调查可知，目前河北省房地产开发企业融资方式中债务融资方式占主导地位，权益融资方式占比极小。
1 已经用到的债务融资方式有：银行贷款、信托贷款、小额贷款公司运作、企业间拆借、民间借贷、发行企业债券（含短期融资券）、发行中小企业集合债券、融资租赁、回租回买融资、商业信用融资（应付账款、应付票据、预租预售）、典当融资等。但其中最主要的是：银行抵押贷款、发行债券、预租预售和民间借贷。
2 已经用到的权益融资方式有：上市融资、兼并收购、增资扩股、股权转让、资产置换、合作开发、权益型信托融资等。但其中最主要的是上市融资和以兼并收购为主的资产重组。
二、河北省房地产开发企业融资风险影响因素分析
通过对河北省部分房地产开发企业进行深度访谈和问卷调查，结合企业融资风险研究的相关文献资料，从宏观和微观两个方面总结房地产开发企业融资风险的主要影响因素并对其进行分析。
（一）宏观影响因素分析
本文界定房地产开发企业融资风险宏观影响因素主要有政策法律因素、宏观经济因素和行业竞争因素。
1 政策法律因素。政策法律因素主要包括房地产业政策，金融政策、土地使用政策等因素。（1）房地产业政策是指国家中央或地方政府制定的，主动干预房地产业经济活动的各种政策的集合。产业政策包括产业结构政策、产业组织政策和产业布局政策。（2）金融政策是指中央银行为实现宏观经济调控目标而采用各种方式调节货币、利率和汇率水平，进而影响宏观经济的各种方针和措施的总称。（3）土地使用政策。近几年来。我国一直在执行严格的土地管理政策。严格的土地管理政策虽然促进了土地的节约使用，但也导致了土地供应的相对紧张，并增加了房地产开发企业的土地开发成本，增加了其融资的难度和融资成本，进而提高了其融资风险。
2 宏观经济因素。宏观经济因素主要包括通货膨胀率、家庭可支配收入、房屋销售价格指数、供求关系等因素。（1）通货膨胀是一种货币现象，指货币发行量超过流通中实际所需要的货币量而引起的货币贬值现象，它体现为购买力风险。在通货膨胀压力下，流动性过剩问题将趋于明显。为了确保经济持续健康、稳定地发展，一般情况下政府会采取紧缩银根的货币政策。作为资金密集型的房地产行业，对银行等金融机构的信贷依赖较大，受到紧缩货币政策的影响，房地产企业融资难度将会有所加大进而增加其融资风险。（2）家庭可支配收入是指居民家庭在支付个人所得税之后，所余下的实际收入。一般而言，家庭可支配收入多会增加房地产的需求，进而带动房地产的发展，房地产企业更容易实现预期收益，提高其商业信誉进而降低融资风险；反之，家庭可支配收入较少会使得房地产需求萎缩从而增加融资风险。（3）房屋销售价格指数是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数。一般来说，房屋销售价格指数越高，房地产开发企业就越容易实现预期收益从而偿还债权人和投资者，增强其商业信誉，从而增强其融资能力，降低融资成本，最终降低融资风险；反之，房屋销售价格指数越低，则会加大融资风险。（4）供求关系指在一定条件下，商品供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系。供大于求则预期销售收入难以实现，从而增加房地产开发企业融资的难度和成本，融资风险较大；相反，如果供不应求，则融资风险就较小。
3 行业竞争情况。目前我国房地产行业竞争情况表现在：（1）企业数量多，规模普遍偏小，每个企业占据的市场最高份额也极其有限，说明我国房地产市场集中度比较小。（2）房地产市场是区域性市场，房地产东西部发展不平衡：东部地区在企业规模和投资、开发规模方面均大大超过西部地区，而东部又主要集中在广东、上海、北京、江苏、浙江5省市。本文研究的行业竞争情况对融资风险的影响主要包括行业定位、同类型竞争者数量和企业所处的市场竞争环境三个方面。
（二）微观影响因素分析
本文界定房地产开发企业融资风险微观影响因素主要有企业信誉情况、企业财务状况和企业经营管理因素。
1 企业信誉情况。企业信誉主要包括企业形象、抵押担保、企业提品和服务的质量、贷款到期清偿率等因素。（1）企业形象是指人们通过企业的各种标志（如产品特点、行销策略、人员风格等）而建立起来的对企业的总体印象。企业形象是企业精神文化的一种外在表现形式，它是社会公众与企业接触交往过程中所感受到的总体印象。企业形象好，知名度和公众认知度高，则融资更为容易，融资成本较低，所以融资风险较低；反之企业形象差则融资风险较高。（2）抵押担保。抵押担保是指债务人或者第三人不转移对某一特定物的占有，而将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。房地产开发企业能够提供的抵押担保物越多、价值越高，投资者越愿意将资金投入该企业，则融资风险越低；反之融资风险便越高。（3）企业提品和服务的质量。企业提品和服务的质量对购买者的购买行为产生最直接的影响。如果产品和服务质量好则销售状况良好，进而企业容易实现预期收益，降低了企业融资风险；反之，则加大了企业融资风险。（4）贷款到期清偿率。企业到期贷款偿还能力的大小反映出其融资风险的大小。一般来说企业贷款到期清偿率越高，则融资风险越小；反之融资风险就越高。
2 企业财务状况。企业财务状况主要体现在偿债能力、营运能力和盈利能力。（1）偿债能力是指借款人（或担保人）偿还债务的能力。它表明借款人对债务的承受能力和偿还债务的保障能力。企业偿债能力强则增强企业信誉，能较好地降低企业融资风险；反之则增加融资风险。（2）营运能力是指企业的运行能力，即企业运用各项资产以赚取利润的能力。它揭示了企业资金运营周转的情况，反映了企业对经济资源管理、运用的效率高低。企业资金周转越快，流动性越高，企业的偿债能力越强，资金获取利润的速度就越快。企业营运能力强，则企业信誉增强，能较好地降低融资风险；反之则增加融资风险。（3）盈利能力是指企业获取的能力，也称为企业的资金或资本增值能力。在一定时期内企业赚取利润的能力越高，其盈利能力就越强。企业盈利能力强，则企业信誉好，能较好地降低融资风险；反之则增加融资风险。
3 企业经营管理因素。企业经营管理因素主要包括企业规模、开发项目的多样性、管理层的经营和素质、内部控制与管理等因素。（1）企业规模指对企业生产、经营等范围的划型。新标准将企业的类型划分为大中小三个类型。一般来说，企业人员数、销售量、资产、盈利和市场份额越小，融资风险就越大；反之，融资风险就越小。（2）开发项目的多样性。按照房屋的使用功能不同可以将房地产划分为居住用途的房屋、工业用途的房屋、商业用途的房屋、文体娱乐设施、政府和公用设施、城市综合体等。房地产开发项目多样化能较好地分散融资风险，反之，房地产开发项目单一化则融资风险较大。（3）管理层的经验和素质。企业管理层学历高，具有优良的道德品质及丰富的管理经验，则融资风险比较低；反之则融资风险较高。（4）内部控制与管理。内部控制是指单位和各个组织之间建立的一种相互制约的形式和职责分工制度。内部控制的目的在于改善、提高经济效益。企业内部组织构架健全，建立了完善和科学的决策程序和管理信息系统，则融资风险较低；反之融资风险较高。
三、河北省房地产开发企业融资风险评价
本文基于模糊层次分析法的基础理论，结合实际数据对河北省房地产开发企业的融资风险进行评价。文中数据全部来源于对河北省30家房地产开发企业进行的直接和间接调查，与企业的中高层管理人员、财务人员，和这些房地产企业相关的银行风险部管理人员以及部分高校房地产金融专家进行的访谈。下面结合构建的层次分析模型进行模糊层次分析。
（一）层次分析法确定权重
1 构造层次分析结构。本文基于调研资料分析河北省房地产开发企业主要融资方式下面临的各种风险因素，构建融资风险评价模型如下图：
融资风险评价模型图的第一层：融资风险，为目标层。通过这个风险评价模型的建立，最终预期得出一个地区整体的房地产开发企业的融资风险情况，也可以得出某一个房地产开发企业的融资风险情况。第二层：债务融资、权益融资，为准则层。由于内源融资方式面临的融资风险相对很小，故本文仅从债务和权益融资两种外源融资方式中发掘其融资风险。第三层：银行贷款、发行债券、民间借贷、预租预售为房地产开发企业在债务融资中主要的融资方式，上市融资和资产重组为权益融资中主要的融资方式，这六项构成了子准则层，分析这六种主要的融资方式下对应的各种风险因素。第四层：政策法律因素、宏观经济因素、行业竞争因素、企业信誉因素、企业财务状况、经营管理因素六种风险影响因素为方案层。这六种融资风险因素涵盖了上面六种融资方式的共同风险。
2 构造两两比较的判断矩阵。依据专家打分情况，构造各个层次的两两比较判断矩阵。
3 层次单排序和一致性检验。通过MATLAB软件的编程计算，可以求得各判断矩阵的权重、最大特征根、一致性指标和一致性比率，结果证明各判断矩阵的一致性检验均可接受。
4 层次总排序。由计算可知，第二层对第一层的权重为WA=（0.8000，0.2000），第三层对第二层的权重分别为WB1=（0.5219，0.0715，0.1137，0.2928），WB2=（0.8571，0.1429）。所以，第三层对第一层的权重为Wc=（0.4175，0.0572，0.0910，0.0910，0.2342，K0.0286）。
因此，此模型运用层次分析法的层次总排序，即第四层对第一层的层次总排序WD（0.2983，0.1062，0.0628，0.1438，0.2584，0.1305）。
由评价结果可知，河北省房地产开发企业的融资风险影响因素从大到小排序为：政策法律因素>企业财务状况因素>企业信誉因素>企业经营管理因素>宏观经济因素>行业竞争因素。
（二）运用模糊层次分析法进行评价
1 建立评判因素集：U=（政策法律因素，宏观经济因素，行业竞争因素，企业信誉因素，企业财务状况因素，企业经营管理因素）
2 建立权重集：通过层次分析法的计算，因素集中元素所对应的权重为：W=（0.2983，0.1062，0.0628，0.1438，0.2584，0.1305）
3 建立评语集：v=[风险极大，风险较大，风险一般，风险较小，风险极小]
4 单因素模糊评价：经过对调查问卷反馈情况的总结整理，得出对房地产开发企业融资风险的单因素模糊评价为：
5 模糊综合评判：M=W·I==（0.2335，0.4656，0.1939，0.0893，0.0176）
由评价结果可知，河北省房地产开发企业的融资风险比较大。
四、结论评析
首先，政策法律因素对融资风险的影响最大。目前我国房地产融资渠道单一，大多依赖于银行贷款，尤其是河北省，其他融资方式所占比重很小。这是由于上市融资、债券融资、房地产基金等方式在很大程度上受制于国家和地方的政策和法律因素，从而使其融资方式很难向多元化方向发展，进而规避其融资风险。因此，政策法律因素对房地产开发企业融资风险的影响很大。
其次，企业的财务状况、经营管理因素和信誉因素对融资风险的影响较大。房地产开发企业能否融资成功、融资的成本高低以及能否实现预期收益等都与企业本身密切相关。
房地产企业债务融资范文4
关键词：房地产 上市公司 资本结构 问题与对策
一、国内房地产上市公司资本结构现状分析
中国房地产行业特殊的背景可能会使中国房地产上市公司形成其自身特有的资本结构。通过数据来分析说明我国房地产上市公司资本结构的发展现状及特征。
1．房产企业发展现状。房地产业从2001年完成投资额6344.11亿元到2010年完成投资额48259.4亿元，经营总收入从5471.65亿元增长到42996.5亿元。企业个数上升了3倍，从业人数翻了近1倍，完成投资额增长了近8倍，销售面积也增长了近5倍，销售价格翻了1倍多，而经营总收入增长了近9倍。
2．我国房地产开发企业融资结构描述。我国房地产开发投资资金的主要来源有国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预付款等。
从结构上看，国内贷款、自筹资金和其他资金是房地产企业资金的主要来源。银行贷款所占比重为20%左右，自筹资金所占比重为33%左右，其他资金来源所占比重为46%左右。在自筹资金中，企业自有资金所占55%左右，其余部分主要是建筑施工企业的工程垫款，而工程垫款有很大一部分来源于银行的建筑业贷款。在其他资金中，80%以上的部分来自于客户预付的定金，而客户预付款大部分是属于银行或是住房公积金管理中心所发放的个人住房按揭贷款。房地产企业内融资金比例很低，资金来源较单一。
3．不同行业间资产负债率比较。
我国房地产开发企业平均资产负债率达到74%，其他重点行业的资产负债率基本低于60%，可见房地产行业的资产负债率是极高的。在负债过高的情况下，企业总是处于还本付息的压力中，这样必然会降低企业的自我积累；负债率过高，企业迫于还债，选择投资也会受到很大的限制，造成企业长期负债比率低，流动负债比率偏高，资本结构不合理。
4．房地产上市公司长期债务比例描述。
从沪深房地产上市公司2010综合实力测评前十名负债率资料可知，前十代表性的上市公司平均资产负债率高达70%，其中长期负债率较低，说明房产上市公司主要是以短期负债来进行融资。实际数据显示房产企业是以短期负债为主，这说明了长短期负债的不合理性。
二、我国房地产上市公司资本结构存在的问题
1.融资结构不合理，内源融资比例低
根据新资本结构理论中优序融资定理，企业融资的一般顺序是内源融资、债务融资、权益融资。我国房产上市公司债务融资明显过高，内源融资比例低只有20%-30%。从内源融资比例低的现状来看，房地产上市公司留存的未分配利润额不够充足。所以，我国房地产上市公司的融资结构不合理，应该改善经营，提高企业的利润来增加内源融资的比例。房地产业的特殊性和银行等外部借款较易获得等原因，更促使了房产上市公司融资结构的不合理性。
2.资产负债率偏高，长期融资比例低
资产负债率高也说明了企业资金来源较集中，财务风险高。容易出现当现金流不足时资金断裂，还不起债务以致破产的情况。目前我国房地产上市公司来说，长期融资比例反而较低，资金来源主要是短期借款，这种不合理的资本结构会造成企业短期还款的压力大、资金不稳定易资金链断裂、市场风险大。
造成我国房地产上市公司长期负债率低的原因就在于我国企业融资途径较单一，房地产企业资金来源主要依靠银行，银行贷款稳定性差，市场风险较大，目前公司债权发展滞后以及其他融资方式缺失这都是融资结构不合理的原因。
3.资金来源单一，对银行借款的依赖性大
房地产企业的大部分间接融资来源就是依靠银行的借款。在资金来源的其他一列中，也主要是客户的定金及预付款，企业并没有充分用到债券、基金等融资工具。
房地产企业资金主要来源于银行贷款，即间接融资仍是其融资的主渠道，企业自有资金比例低，资金来源结构单一。在其他融资渠道不畅通的情况下，房地产企业必然把银行资金作为融资的主要渠道。债券在房地产融资体系中基本上可以忽略不计。正是融资工具的单一，导致房产企业过于依赖银行贷款，资金来源单一。
三、对策建议
1.加强企业内部管理
⑴ 平衡所需的现金流入流出。对于房地产开发企业，一方面要有充足的现金流入；另一方面要平衡、管理好现金流出。这样才能使企业的预期目标得以实现，又提高了企业的偿债能力，保证企业能及时还清债务，从而有效的控制了财务风险。
⑵ 加快房地产商品的周转，提高资产的流动性和营运能力。要建立一个程序化的资金管理流程，就要明确企业资金管理的各个环节的重要节点，掌握好房地产市场信息，正确运用销售心理学和财务杠杆原理，制定营销策略，利用预售手段，缩短销售周期，加快现金流回收，这样不仅可以提高企业经济效益，还能更快的回收企业投入的资金，减少投资风险，从而减低企业的财务风险。
⑶ 注重公司的盈利水平，控制成本费用的支出。在提高盈利水平且缩减成本费用的状况下，企业才能更多的积累利润，提高内部融资的比例，从而改善资本结构。控制成本费用最有效的方法就是严格的执行预算体制，企业的每一笔开支都应遵循经济效益原则，将收入和费用配比，让每一分钱都有所获。
2.健全房地产融资体系，根据房地产特点进行金融创新
⑴ 在全球经济已经一体化的形势下，我们可以充分利用海外资金。在现今国内银行对房地产紧缩银根的情况下，境外银行、基金组织等机构已经争先参与进入我国房地产行业。所以在国内融资困难的形势下，向境外机构贷款、购买基金等也是个不错的融资途径。
⑵ 进行强强联合，促进房地产合作开发。加强企业间合作，可以节省自身资源，最大的发挥各方的优势，优势互助可以提高企业的经营效率，促进规模经济效益的最大化。
⑶ 加强债券市场基础建设，创新债券融资工具，增加长期债券的品种。长期负债的好处就是资金能较稳定的留存企业，减轻企业的偿债压力。积极推进企业债券的品种、期限和利率等方面的创新，建立适应房地产企业融资需求的多品种的债券体系，提高企业债券品种的安全性、流动性、收益性，以满足投资者的需求，进一步激活债券市场。从而促进企业进行更优序的融资，并提高企业的长期负债率。
⑷ 建立健全房地产相关的法律法规。房地产业是国民经济的重要产业，国家每条宏观调控政策对房地产业的影响都是不容小觑的。房地产企业融资市场、法律制度都不完善，当房地产业经济受到波动时，会很大程度的影响我国经济的整体运行，特别是银行业的运营。所以，健全房地产融资体系，开发其他融资途径、进行金融工具的创新不仅相关房地产企业，更与国家实现经济平稳健康增长息息相关。
参考文献
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[3] 李善民，刘智.上市公司资本结构影响因素述评[J].会计研究，2003（8）：31－34
房地产企业债务融资范文5
选择正确的融资方式，优化融资结构是我国上市公司可持续发展的关键。文章以房地产行业中占主导地位的上市公司为例，根据收集的数据对其融资选择情况进行分析，并发现其存在的问题。为房地产行业上市公司拓展多元化的融资渠道和调整合理的融资结构做参考，优化社会资源配置，推动社会经济的发展。
［关键词］
上市公司;房地产行业;融资方式;融资结构
1我国房地产行业上市公司的融资现状分析
1.1房地产行业的融资来源分析
下表归纳了房地产行业近十年的融资来源情况，主要包括国内贷款、自筹资金、利用外资和其他资金来源:国内贷款包括土地储备贷款以及房地产开发贷款;自筹资金主要包括企业暂时没有利用的自有资金、企业间联营或入股等的其他企业资金、民间资金;利用外资则是指境外房地产投资基金和境外风险投资基金;其他资金来源包括定金、预付款和个人按揭贷款等。其中，其他资金来源占总量比例最高，也就是预付款和个人按揭贷款的比例，大概在40%～50%，但在2008年的时候由于宏观政策的调整对个人按揭贷款更为严格，导致比例大幅下降。2009年由于美国经济危机的消极影响，政府实施宽松的宏观政策以刺激经济，因此比例回升。但2009年之后，国家为调控经济又出台了从紧的经济政策，又对个人按揭贷款造成影响，因此2009年后，这一比例又开始下降。预收款相当于无息负债，房地产企业既能筹得需要的基建资金，还能将部分风险转嫁给承租人或购房者，并保证建成后的租售情况，增强其他投资者的信心，因此预收款项是房地产企业的重要融资来源，在其他资金来源中占比较高。自筹资金在2008年占比高达40%，从2007年至今，自筹资金与其他资金来源两者此消彼长，表明在宏观调控压制房地产市场的时候，房地产企业的其他资金来源减少，这时房地产企业唯有以自筹资金来维持发展。国内贷款的比例在近十年间都在20%左右，较为稳定，相对于自筹资金和其他资金来源来说占比较少，那是因为宏观政策对房地产企业贷款的要求严格。在我国房地产企业的国内贷款中，虽然总体上银行贷款近几年的比重下降，但仍有将近90%的部分来自于银行贷款。直至目前随着银行贷款难度加大，企业开始转向非银行金融机构贷款或尝试其他的融资方式。目前很多发达国家的房地产市场已经饱和，在这种条件下，近年来很多外商被吸引来中国投资。虽然房地产企业利用外资的比例在四种统计的资金来源中比重最少，但事实上房地产行业是我国利用外资的第二大产业，相信日后随着市场日渐开放发展，利用外资的比例也会随之上涨，房地产业的资金来源也会越来越多。
1.2房地产行业上市公司的融资结构分析
与优序融资理论不同，我国房地产行业上市公司较多是选择债权融资，比重高达60%，然后是股权融资，内源融资比重最小。我国房地产行业上市公司的内源融资率很低，在2009年后又轻微上升，但基本上就是10%左右。如下图所示。这种高负债、低内源的融资结构不利于房地产行业的良好发展，因为企业应具有成本意识，要利用最少的资金实现最大的价值。内源融资本来应是企业融资优先考虑的一种有效安全的融资方式，但如果由于企业经营等方面的局限而放弃选择这种融资方式，并且盲目通过提高企业负债来进行融资，这种方式难以维持企业的长远发展。因此房地产行业上市公司应该积极寻找原因并努力改善问题，务求形成平衡合理的融资结构维持企业的稳定发展。如下图所示。
2我国房地产行业上市公司融资存在的问题
2.1内源融资能力低，股权融资比例不高
我国房地产行业上市公司内源融资的比重远远小于外源融资。内源融资是企业发展不可或缺的重要资金来源，对企业经营有重大影响。尽管目前融资渠道越来越多，房地产企业融资情况尚为良好，但每个企业都应累积自身的资金实力，以策万全。另外，从图中还可以看出，股权融资的比例也不高，并且很多企业仅把股权融资当成一种圈钱的行为，而没有充分发挥股权融资的积极作用。而债权融资的比重偏大，已经大于内源融资和股权融资比重的总和，融资结构不合理，资产负债率高企，如果无法保证资金稳定供给，不利于防范市场风险。
2.2债券融资比例小且对银行贷款依赖大
我国上市公司的债权融资的金额和比重逐年攀升，但2006年时债券融资的份额才超过10%。虽然比重开始上升，但很明显，借款融资是上市公司债权融资中最常采取的方式，其份额远超债券融资。同时如果企业对银行贷款依赖大，财务风险偏大，不利于公司持续稳定地发展。
2.3长短期债务融资结构比例失衡
我国房地产行业上市公司债务期限结构失衡。长期负债率的比重远少于流动负债率的比重，说明我国房地产行业上市公司大多采用短期负债的方式来筹措资金，与资金使用时间不相符。2005年之后流动负债率有所下降，长期负债率开始上升，说明房地产企业开始注意到要调整两者的比例关系，要使债务结构趋于合理，才有利于企业经营发展。
参考文献:
［1］弋静.企业融资多元化问题探讨———以房地产企业为例［J］．西部财会，2014(10):50－53.
房地产企业债务融资范文6
一、夹层融资在房地产融资中的应用
（一）夹层融资的含义
1、夹层融资的概念、溯源。“夹层 Mezzanine”在英文里的意思是“底楼与二楼之间的夹层楼面”，夹层的概念最早在华尔街被用于指资级债券与垃圾债券之间的债券等级。随着市场的发展，夹层融资逐渐从传统风险投资市场中脱颖而出，演化成了一种介于股权和普通债务之间的一种融资方式。所谓夹层，从资金费用角度，夹层融资低于股权融资，如可以采取债权的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点；从权益角度，其低于优先债权，所以对于优先债权人来讲，可以体现出股权的优点。夹层融资是一种非常灵活的融资方式，作为股本与债务之间的缓冲，使得资金效率得以提高。
2、夹层融资的形式。夹层融资通常采取夹层债、优先股或两者结合的方式；也可以采取次级贷款的形式；还可以采用可转换票据的形式。在夹层债中，投资人将资金借给借款者的母公司或是某个拥有借款者股份的其他高级别实体（以下简称“夹层借款者”），夹层借款者将其对实际借款者的股份权益抵押给夹层投资人；与此同时，夹层借款者的母公司将其所有的无限责任合伙人股份权益也抵押给夹层投资人。这样，抵押权益将包括借款者的收入分配权，从而保证在清偿违约时，夹层投资人可以优先于股权人得到清偿，用结构性的方式使夹层投资人权益位于普通股权之上、债券之下。在优先股结构中，夹层投资人用资金换取实际借款者的优先股份权益。夹层投资人的优先体现为在其他合伙人之前获得红利，在违约情况下，优先合伙人有权力控制对借款者的所有合伙人权益。
（二）夹层融资在房地产融资中的应用及地位。房地产企业的融资，顾名思义就是房地产开发商的筹资行为，其途径分为企业内部融资和企业外部融资。企业内部融资，即开发企业利用企业的现有资金来支持项目开发，或扩大自有资金基础，方法包括：抵押、贴现股票和债券获得现金，预收购房订金或购房款等。企业外部融资主要有：债权融资、股权融资、设立信托、发行基金和夹层融资。
夹层融资作为股本与债务之间的中间产品，在直接融资相对较难，而银行贷款又难以取得的时候，就发挥了重要的作用。对于房地产企业来说，在房地产抵押贷款渠道变窄，股市融资又相对困难的时候，夹层融资为房地产企业融资开辟了一个新的融资渠道。夹层融资对于扩大房地产企业融资渠道有着重要意义，他提供给房地产企业开发所需的大量资金，并且相对银行短中期的贷款，他可以提供5～7年的长期贷款，更适合房地产业的经营特性。夹层融资可以针对房地产各阶段的融资要求，作为多种用途的资金介入，例如夹层融资可以在项目建设前期投入，作为引入银行贷款或其他融资类的“过桥贷款”；可以在项目开发期投入，作为企业的开发资金；可以在房地产企业销售前的阶段介入，作为企业的流动资金；同时，夹层融资可以根据房地产企业的特殊融资要求和经营状况灵活安排融资结构和资金偿还方式，又不稀释公司的股权控制权，这些优势使得夹层融资近年来在房地产业融资中发挥了越来越重要的作用。
二、我国房地产融资运用夹层融资方式的必要性
（一）资金需求催生融资方式多样化。近年来，我国房地产业发展迅速，而房地产业是一个典型的资金密集型行业，它的发展需要巨大的资金投入，因而从各种渠道集合资金成为支持房地产业高速发展的先决条件。房地产业强大的资金需求要求有多样化的融资方式聚集社会闲散资金和投资资金，使资金得到合理的利用，提高资金的使用效率。夹层融资是西方发达国家房地产企业普遍采用的一种融资方式，对于补充和拓宽房地产融资渠道有着重要意义，因而在现阶段我国融资方式单一的情况下引进夹层融资方式对于我国房地产业的健康持续发展有着重要的意义。
（二）夹层融资有利于解决融资渠道单一问题。从主要融资渠道来看，我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势，银行贷款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98%以上，且主要是商业银行体系支撑着房地产业发展的资金需求，融资渠道单一，后果是加大了商业银行的经营压力，使金融风险大量隐含在银行体系之中。2008年对于房地产企业而言更是苦不堪言：银根紧缩、股市低迷、增发不断跌破。统计显示：从2006年5月重启IPO至2007年9月底，证券市场总体融资6，991.5亿元，其中房地产上市公司融资为550.89亿元，仅占7.88%。在房地产上市公司筹集的资金中，只有保利地产、世博股份、北辰实业和荣盛房地产4家地产公司通过IPO实现融资，融资规模67.96亿元，仅占2%，房地产上市公司再融资规模总计只有482.93亿元，直接融资步履维艰。信托融资工具在我国还处于初期发展阶段，二级市场不完善，造成了信托融资规模相比银行贷款仍然较小，对房地产融资的作用不是很大。并且随着2005年“212号”文件的出台，信托融资门槛提高，信托融资将面临政策的限制，2007年仅发行了四个地产信托。我国现阶段也不存在真正的房地产产业基金，没有正式的产业基金法，因此产业基金要成为房地产企业的融资渠道还有待时日。这些融资方式的不足需要我国引入一种可行且有效的创新融资方式，来解决目前最困扰房地产企业的资金来源问题，尤其是中小房地产商的融资难问题。
（三）现阶段无法引入其他创新融资方式。在美国，产业基金是房地产权益融资的主要方式，其比例超过30%。而房地产产业基金主要有两种形式：有限合伙制房地产产业投资基金和房地产投资信托基金（简称REITs），又以REITs为主。REITs是一种以发行受益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。但我国的房地产行业发展状况不适合发展REITs。因为国外的REITs一般在物业成熟后收购，是把已经开发好的项目中有着稳定现金流的项目挑出来作为投资产品，然后持有，以获取租金作为投资回报。因而，REITs更多意义上是为商业地产投资提供一种资本的退出机制，对房地产企业开发融资的功能要相对弱一些，对于我国严峻的房地产融资需求是远水解不了近渴。根据我国房地产企业发展的实际情况，如何解决项目前期以及开发过程中的融资需求，才是我国房地产融资创新的重点。
三、夹层融资应用于我国房地产业的可能性分析
（一）夹层融资内在特性适合应用于房地产融资
1、夹层融资可以规避政策约束。“212号”文件的，使得房地产信托投资陷入困境，同时也阻断了房地产企业利用信托融资的道路。夹层融资对贷款的要求比较低，不受“四证”齐全、自有资金35%，以及二级企业资质的限制，可以绕开政策的限制，在房地产企业达到“四证”之前给房地产企业提供及时的资金。
2、夹层融资灵活的结构适合应用于房地产业。房地产企业的现金流和普通企业不一样的地方在于他的开发周期特别长，前期需要比较多的投入，而一旦到了销售阶段则迅速回收资金。夹层融资具有灵活的结构，可以根据企业特殊的融资安排和经营状况，调整还款方式，使之符合借款者的现金流要求及其他特征。
3、夹层融资的限制较少。较之银行贷款，夹层融资在公司控制和财务约束方面的限制较少，尽管夹层融资的提供者会要求拥有观察员的权利，但很少参与到借款者的日常经营中去，在董事会中也没有投票权。这样就有利于房地产企业自主经营业务，而不受投资方的控制，有效地提高企业经营效率。
4、夹层融资成本较低，并且能有效防止股权的稀释。夹层融资成本低于股权融资，并且资金提供者很少寻求控股，也不愿意长期持有股权，而更倾向于迅速地退出。房地产是高风险、高收益的行业，许多企业拥有较小的注册资本，因而不愿意外来者入股来分享房地产带来的高额收益。相比较股权融资，夹层融资更适合应用于房地产企业融资的需要。
（二）我国外部金融环境为夹层融资发展提供了条件
1、我国已经具备了融资方式多样化创新的经济环境。从整个国家宏观经济基础而言，我国经济运行状况良好，金融体制改革不断深化，为房地产融资渠道的创新创造了一个稳定的大环境。同时，宏观经济需要房地产有效投资和有效需求进行拉动。当前国民经济发展需要房地产作为新的增长点，融资方式多样化有利于促进房地产市场和房地产业的发展。
2、房地产业发展本身对夹层融资引进提出了迫切要求。一方面我国房地产开发市场潜在容量大。美国的商业不动产中夹层融资占到10～15%的份额，2007～2008年我国房地产投资已达到6～7万亿元需求量，照这种规模计算，我国的夹层融资市场有0.6～1.1万亿元的发展空间。强大的投资市场与我国普通居民可选择的投资对象狭窄形成对比。目前，我国大部分居民只能选择银行存款，其他投资品种，如股票投资，由于风险太大，一般非专业投资者不敢介入；另一个可选投资对象国债，虽然收益要稍高于银行存款利率，但是缺乏流动性，也不是很好的投资选择。普通居民可以选择基金进行投资理财，但我国现在的基金都为证券投资基金，收益不是很高，且投资者投资基金也存在投资风险，收益与风险不是十分匹配。故此，大多数普通投资者拥有大量闲置资金却缺乏适当的投资品种，这样就使得社会资源利用效率低下，资本没有得到很好的利用。夹层融资产品可以为投资者提供良好的资本市场投资对象，因为没有投资金额的限制，普通投资者有机会介入高收益的房地产行业，分享房地产行业上升带来的资本保值增值收益。虽然投资房地产行业存在一定的风险，但是与此对应的收益也是十分可观的，夹层融资为普通居民提供了一个投资于房地产业的途径。
四、我国实施夹层融资方式探讨
