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常见经济纠纷案例范文1
[关键词]多元化；社会纠纷；解决机制
[作者简介]黄娴，北京大学政府管理学院硕士研究生，北京100871
[中图分类号]C91
[文献标识码]A
[文章编号]1672―2728(2007)07―0089―04
一、引言
自人类社会产生以来，实现社会和谐稳定始终是人们追求的一个社会理想。但是，在一切有利益追求的社会中，社会纠纷作为一种客观存在的现象几乎是不可避免的。荀子云：“人生而有欲，欲而不得，则不能无求，求而无度量分解，则不能无争。”(《荀子・礼论》)稳定的社会秩序是社会和谐发展的前提。在不同的社会环境中，纠纷的产生与表现形式虽各有不同，但都是一定范围的社会主体之间丧失均衡关系的状态，它威胁着现实的社会秩序，影响社会的发展。社会冲突与纠纷如果得不到有效、彻底的解决，人类社会就会处于不断内耗的无序状态，社会发展就会停滞不前。为此，各国的相关部门都致力于完善纠纷解决机制，为公民提供有效和公平的纠纷解决途径，我国也不例外。2003年以来，构建和谐社会成为了我国改革和发展的目标。社会要稳定发展，人民要和谐相处，就得有高效和公正的社会纠纷解决机制。近年来，国内外政治学界对中国纠纷解决情况的研究方兴未艾。学者们认为，透过中国的纠纷解决的制度和实际情况可以看到中国的民主化、政治改革、法制建设、现代化、公民社会兴起、经济发展状况等等问题。不少学者呼吁要建立多元化的纠纷解决机制以应对改革开放以来伴随着市场经济的发展而出现的种种社会问题和社会需求。同时，案件的飞速增长使得近年来人们越来越关注纠纷的解决方式。现阶段多元化的纠纷解决机制究竟对解决社会纠纷和矛盾有哪些实际效果?是否还需要进一步开辟多元化纠纷解决机制?本文从大量调查结果对上述问题作浅显的分析。
二、理论背景
多元化纠纷解决机制是指在一个社会中，多种多样的纠纷解决方式以其特定的功能和运作方式共同存在所结成的一种互补的、满足社会主体的多样需求的程序体系和动态的调整系统。所谓多元化是相对于单一性而言的，其意义在于避免把纠纷的解决单纯寄予某一种程序，如诉讼，并将其绝对化；主张以人类社会价值和手段的多元化为基本理念，不排除来自民间和社会的各种自发的或组织的力量在纠纷解决中的作用；目的在于为人们提供多种选择的可能性(选择权)。有学者认为，从根源上看，引发社会矛盾和社会纠纷的因素是多方面的，解决这些矛盾和纠纷的方式和途径也应当是多方面的和多渠道的。在诉讼与非诉讼解决方式的功能严重失衡、诉讼解决机制具有局限性的情况下，建立与完善多元化纠纷解决机制，摈弃将权利意识等同于诉讼意识的偏见，实现诉讼内外的各种纠纷解决机制的功能相济、有机衔接与整合，将成为稳定社会发展、建立和谐社会秩序的必然。还有学者认为，20世纪以来，诉讼案件的大量积压是世界各国法院面临的严峻形势，而司法资源的相对不足使得不少国家在注重改革诉讼程序、提高诉讼效率的同时，都在积极探索调解、仲裁等替代性纠纷解决方式。多元化的社会纠纷解决机制由此形成。也有的学者认为，完善诉讼外纠纷解决机制，建立起多元化的纠纷解决机制才能化解当前社会存在的各种矛盾；而完善诉讼外纠纷解决机制就应当完善人民调解制度、仲裁制度和制度。
关于如何有效解决日益增加的社会纠纷，现有的研究多数只停留在定性分析上，虽然建立多元纠纷解决机制与构建和谐社会之间的联系在理论阐述上比较清晰，但是实际效果是否真的如学者所想象的那样：国家多开辟几条纠纷解决途径就能够帮助百姓解决实际问题?在现阶段，法院和政府为了方便人们处理纠纷的确设计了多种渠道(包括、仲裁、行政诉讼、法院调解等等)，可是这些纠纷解决途径在实际运作中是否真的有效?多种纠纷解决途径的相关单位和机构之间是否权责分明、有机配合、互相协调?等等。如果忽视了这些问题，即使国家再多设计几种纠纷解决办法或多建立几条解决渠道都于事无补，社会并没有真正从多元化的纠纷解决机制中获益。基于以上考虑，本文借助大规模社会调查收集上来的数据，分析探讨当事人所采用的纠纷解决办法的总数，以及其所要解决的纠纷类型是否真的对其纠纷解决的结果和满意程度有显著的影响。
三、资料分析
(一)数据来源
本文赖以分析的数据来源于北京大学于2003年组织实施的“中国公民思想道德观念状况调查”。该调查旨在了解改革开放以来，我国城乡居民思想道德观念、法律意识、维权行为方面的变化，产生这种变化的原因以及这些变化对我国现代化进程的影响。该项调查的研究主体为居住在全国(不包括香港、澳门、台湾)31个省、市、自治区有固定住所的18～65岁居民，包括离开户口所在地并且在现住地居住一个月以上的流动人口，共完成有效样本7，714份。问卷中的问题主要集中于纠纷及其解决的相关态度和行为。此项调查首次将空间抽样方法应用于国家范围的调查，因此将流动人口这一使用传统户籍为抽样基础而无法触及的人群包括进了总样本。
(二)相关结果分析
1．纠纷类型
根据受访人在过去的20年里所亲身经历过的民事、经济、行政纠纷的情况归纳，我们得知分别经历过三种纠纷的人数比例都没有超过10％，其中经历过民事纠纷的比例相对较高，而经历过经济纠纷和行政纠纷的人数比例则相差无几。考虑到有些人可能会经历过多种纠纷，因此我们又将全部有效样本进行了细分，结果发现，没有经过任何纠纷的人数占82.1％，也就是说，在过去的20年里，有17.9％的人曾经经历过民事、经济或行政纠纷，其中有2.5％的人曾经经历过两种以上的纠纷(详见表1)。
通过进一步的考察，我们发现居住在城市和农村的居民所经历过的某些具体的纠纷案例存在着一些差异，如表2所示。
从表2可知，过去20年来，农村居民经历过邻里纠纷的百分比高出城市居民一倍，而发生离婚纠纷的百分比则是城市居民的一半。在所经历过的经济纠纷方面，城乡居民之间的百分比差异并不太
明显。在行政纠纷方面，农村居民经历过的计划生育方面的纠纷远远高于城市居民，所经历的拆迁纠纷则远远低于城市居民，均表现出中国城乡居民现实生活中的一些基本特点。
2．解决纠纷的办法
通过此次调查收集上来的数据表明，中国老百姓解决行政纠纷的主要途径是调解、找政府和上法院，这也是现有体制下比较常见的处理纠纷的三种办法。相比之下，找政府和上法院是比调解更为制度化、正式和规范的纠纷解决途径。调解主要是利用社会上的“关系”帮助调和具体的纠纷和矛盾。调查显示，调解作为解决纠纷的方式在我国被广泛运用，并作为一种制度文化深刻地影响着民众的社会价值观，“和为贵”在我国体现了传统儒家文化追求自然秩序和谐的理想。“调解与传统儒家文化的‘无讼’理想是一致的，从某种意义上，传统的调解制度是儒家文化的产物。”西方学者将20世纪80年代以前的调解称为“时代的调解”，其特点是体现着政治化功能，渗透着斗争哲学理念，全面承担着社会调整职能，并且几乎不存在与之相对照的法律体系。在某种意义上，80年代以前我国社会调解的空前发达和成功，恰恰是法制不健全的产物和象征。这说明，在从农业化社会向工业社会过渡的现阶段，“关系”仍是中国老百姓解决社会问题的重要因素，这使得“没有关系”的人客观上损失了解决纠纷的资源，主观上也减少了解决纠纷的信心。尽管90年代以来，我国法律专业化范围不断扩大，但是运用调解来解决法律问题仍然相当普遍。解决行政纠纷的行政途径指的是当事人通过直接找相关政府部门或行政机关比如办，按照相应的规章制度和程序来解决纠纷。这种方法的最大特点在于公民需要直接与政府部门打交道。法律方法解决行政纠纷是指公民上法院通过诉讼等司法程序来解决纠纷的办法。这种民告官解决行政纠纷的司法途径的确立，得益于1990年10月1日起实施的《中华人民共和国行政诉讼法》。1999年10月1日起实施的《中华人民共和国行政复议法》也进一步为公民借助法律手段维护自身权益、解决行政纠纷提供了法律保障。问卷还调查了受访人采取除了调解、行政办法和法律办法以外的其他办法去解决行政纠纷的问题，这些其他办法包括“双方直接协商解决”、“找新闻媒体反映”和“找人大代表反映”等等。
3．纠纷解决的结果
数据显示(表3)，虽然采取了措施解决纠纷，但是还有相当部分的民事和行政纠纷当事人没有解决纠纷。尤其是经济纠纷尚未有结果的人数比例高，超过了民事和行政纠纷近20个百分点。在民事纠纷方面，因双方各有让步而解决了纠纷的比例比较高。在经济纠纷方面，受访人赢了的比例高于另外两类纠纷中的同类情况；而在行政纠纷中，受访人输了的比例不仅在三类纠纷中最高，而且在行政纠纷的解决结果中也是最多的。行政纠纷的主体是政府(或其他行政部门)和普通公民，其特点在于公民在解决行政纠纷的过程当中需要跟比自己的个人力量强大得多的政府打交道。中国行政纠纷的常见类型是计划生育、收费收税和拆迁这类与平常百姓日常生活息息相关的问题。对于大部分公民而言，行政纠纷对他们的生活影响重大，因此，行政纠纷的解决结果和过程会影响甚至改变普通百姓对政府的认识、政治态度和今后类似情况下的行动选择。此次调查收集的数据表明，在行政纠纷解决的结果中超过三分之一的公民“输了”是个有趣的现象，具体原因还有待进一步分析。
4．对纠纷解决结果的满意度
从图1可以看出，人们对民事和经济纠纷解决结果的满意程度比较高，相比对行政纠纷解决结果的满意程度最低，有66.5％的人表示对行政纠纷的解决结果不太满意或者非常不满意。人们对于行政纠纷解决结果满意度相对较低虽然不是本文分析的重点，但是笔者认为这个现象值得仔细分析，这有可能需要从行政部门办事效率、干群关系和引起纠纷的具体政策问题人手分析。
四、实证结果
为了检验当事人采用的方法数和纠纷类型是否对其纠纷的解决结果有影响，以及当事人采用的方法数和纠纷类型是否对其纠纷解决结果的满意度有影响，本文专门设计了两个量化模型，采用定序回归(Ordinary Regression)方法分析，最终结果表明：(1)控制住户口类型、教育水平和年龄对于当事人纠纷解决结果的影响，方法数对纠纷解决结果的影响，只有在“没有结果”与“其他结果”之间、“双方各有让步”与“其他结果”之间，方法数造成的差异显著；除此之外的其他各种结果之间的对比当中，方法数带来的差异并不显著，也就是说方法数对于“我方输了”、“我方赢了”和“其他结果”的影响差异是不显著的；关于纠纷类型的影响，除了在“我方赢了”与“其他结果”的对比当中，民事纠纷比行政纠纷更容易造成负面影响之外，纠纷类型所造成的差异都不显著。(2)方法数、纠纷类型和教育水平、年龄组对于纠纷当事人对解决结果的满意度的作用并没有显著的统计意义。
五、结论
常见经济纠纷案例范文2
合同的效力，又称合同法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人各方乃至第三人的强制力。那么，怎样的合同才能对当事人或第三人产生法律上的约束力呢？当事人订立合同是一种经过合意的民事行为，如果符合法律规定的条件，则是一种民事法律行为，在法律上产生约束力。《民法通则》第五十五条规定：民事法律行为应具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。也就是说订立合同的行为如果符合上述条件就是民事法律行为，合同在法律上就产生了约束有关当事人和第三人的效力，否则不产生法律效力。
不产生法律效力的合同为无效合同。原《经济合同法》第七条规定了合同无效的几个条件：（一）违反法律和行政法规的合同；（二）采取欺诈、胁迫等手段所签订的合同；（三）人超越权限签订的合同或以被人的名义同自己或者同自己所的其他人签订的合同；（四）违反国家利益或社会公共利益的经济合同。经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》规定合同无效的条件是：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因无效合同所取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
房地产合同是众类合同中性质较为特殊的一类合同，此类合同的订立不仅要遵守《民法通则》，原《经济合同法》、新《合同法》等的规定，所订立的合同还应当到有关土地管理部门、房产管理部门办理相关的批准、登记等手续，合同方能产生法律效力。作为海南特区来说也不例外。但是前些年海南房地产由于盲目开发、缺乏预见和规划，使房地产市场发展过热、过快，加之当时有关这方面的法律法规不健全，出台滞后，造成海南房地产市场混乱，经济活动无章可循，直到1995年1月1日《中华人民共和国房地产管理法》开始施行，这种现象才逐渐得以缓和，海南房地产市场也才开始逐渐步入正轨。
二、房地产合同纠纷的处理原则
尽管在95年后房地产开发经营活动有了法律的保障，但是95年之前因无法可依和客观因素的影响而遗留下来的房地产开发经营活动方面的纠纷却不少；而且即使是在95年之后，因整个海南大气候仍处于转型、过渡阶段，一些房地产开发经营活动和涉及房地产方面的其他活动仍然是不甚规范，法律法规在实际适用中存在有冲突，如此引起的纠纷亦很多。如何解决，关健在于如何认定因房地产开发经营或涉及房地产活动而订立的合同的效力。笔者认为，对《房地产管理法》施行之前和这之后当事人订立的合同，应当根据特定的经济环境和现实状况，在不违背立法本意的前提下，综合考虑，对合同效力作出准确、合法、合理的认定，以便更好地解决现存的房地产纠纷。
在此，笔者想首先介绍一个典型案例来具体分析房地产合同的效力，即原告海南省工业厅诉被告中华人民共和国建设部、中国房地产开发海南公司房屋买卖纠纷案。该案案情是：1991年9月25日，原告海南省工业厅与被告中国房地产开发海南公司、建设部海南咨询服务中心签订了一份《合同书》，约定：两被告将位于海口市美舍河开发区白龙南路的宿舍楼一幢转让给原告，房屋为框架结构64套，建筑面积为6644平方米，共计房款为565万元，房屋交付时间为1992年7月30日之前，付款方式为自本合同生效之日起三天之内，一次性付定金人民币100万元，一个月后再付100万元，余款在工程竣工验收交付使用一个月内付清。在原告付清房产转让款后五日内，双方到房产管理部门办理房屋产权过户手续，费用按国家有关规定办理。合同签订后，原告依约分五次给建设部海南咨询服务中心支付共计人民币565万元，被告中国房地产开发海南公司于1993年1月10日将宿舍楼交付给原告使用，之后，原告以房改方式将房屋出售给本单位的职工，现均已装修入户居住使用达四年，因两被告一直未能给原告办理上述房产的过户手续，遂成讼。再查：两被告出售给原告的房屋的土地使用权属于建设部海南咨询服务中心，系行政划拨用地，尚未办理土地出让手续，经原海口市国土局批准用于建设综合服务大楼，作为城市规划、建设技术、房地产方面咨询业务场所。建设部海南咨询服务中心系中华人民共和国建设部于1988年7月27日在海南设立的，其经营范围是开展城市规划、建设技术、房地产方面的咨询业务；1992年该中心因歇业被海南省工商行政管理局吊销。
从上述案例可见，原、被告所订立的合同及合同内容有几个方面是不合法的。首先主体上建设部海南咨询服务中心不具备房地产开发经营资格，无权订立房屋预售合同；第二、该合同的标的物所依附的土地是行政划拨用地，建设部海南咨询服务中心未依照《划拨土地使用权管理暂行办法》的有关规定，办理土地使用权出让手续并缴纳土地出让金；第三，该房屋所依附的土地原批准的用途是建设综合服务大楼，非住宅商业用地，而建设部海南咨询服务中心未经批准即擅自更改土地用途进行商品房开发和经营；第四、合同在订立时，所建房屋也未达到当时法律法规规定的预售条件。很显然，原、被告订立的合同违反了《民法通则》、《经济合同法》有关合同生效的规定，以及违反土地使用权管理的有关办法，完全符合认定无效合同的条件，本应当认定为是无效合同，按无效合同来处理。但是在此案中，有一个特殊的情节，即原告已将取得的房屋以房改的方式出售给本单位职工，职工们均已装修入户居住达四年之久，如按无效合同来处理-返还房产给两被告，那么无辜职工们的利益将受到严重的损害，而且也将严重影响生活和工作，而且事实上在全案的审理过程中，职工们的反响是最强烈的。另外，在合同的订立过程中，原告及两被告均存在不同程度的过错。最终该案以认定合同有效来判决，并经终审维持结案，笔者认为这样处理是完全符合立法本意的，也达到了应有的社会效果。
上述案例是众多案例中的一个，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地产开发经营案件中存在的连锁关系，它让我们清楚地看到审理此类案件不仅仅只是处理开发商与第一手买受方之间的关系，而且还要充分考虑以标的物为焦点的一连串的合同关系，因为以买卖关系牵头的一连串的合同关系层层相扣的，其中兼杂有抵押关系、租赁关系、合作关系等等，若处理不当，将会引起恶性循环。故结合此典型案例，笔者认为在认定合同效力时应遵循以下几个原则：
（一）遵循立法本意，维护社会稳定原则
我国制定的原《经济合同法》第一条规定：为保障社会主义市场经济的健康发展，保护经济合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。1999年制定的统一《合同法》的第一条规定：为了保护合同当事人的合同权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。“从上述法律规定我们可看出，无论是以前的《经济合同法》还是现在的《合同法》，它制定的根本目的就是为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，最终促进社会主义现代化建设。法律是发展和进步的保障，而稳定是一切社会发展和进步的前提，两者相辅相承，共同推动社会进一步向前发展共同促进社会主义现代化建设。作为执法机关，我们的目的也就是为社会发展和进步扫清障碍，我们的任务是化解社会的矛盾，调和不利因素，所以执法机关审案判案应该通透法律的立法本意，以稳定大局为本。
当前我国社会经济发展的速度较快，各类经济关系也纷呈复杂，最近中国又面临加入WTO，经验的不足和客观形势的影响使我国法律法规存在不甚完善和出台滞后的现象，使法律本身和现实状况存在差异和矛盾，这是不可避免的。比如前述的案例，如果从绝对的法律角度说，合同确认无效是无疑的，但是一旦确认合同无效，矛盾就会激化，这就是冲突所在。
具体来说笔者认为第一、诸如此类涉及到众多的散户的利益或内部集体的利益、买断产权的、具有连锁关系的房地产开发经营方面的纠纷，如果仅仅是因为土地转让、报建、规划方面的手续欠缺或不全，而依据省政府、市政府的根据经济状况制定的规定，可以补办、补全这些手续的，有关的合同应该认定有效，按有效合同来处理，依据各方过错，承担相应的违约责任。在这里笔者还想说明一点，依照法律规定，承担违约责任的方式是采取补救措施或赔偿损失、支付违约金等等。结合前述案例，被告没有为原告方办妥房产证，违反了合同约定，补办手续就是采取违约责任中规定的补救措施的一个内容，这就是可以反过来说明手续的欠缺并不必然导致合同的无效，因为法律在作强制性规定的同时，是允许采取补救措施的。
第二、对于不涉及众多散户或内部职工利益的案件，如前例，假设原、被告在订立合同后，原告海南省工业厅并未将房屋以房改方式出售给职工，只是闲置着，或租赁予他人、或抵押予他人而他人尚未押断产权的情况，笔者认为可以认定合同无效。因为不论是房屋被闲置着，或出租、抵押予他人，均不影响房屋所有权人行使所有权，承租人依法可以继续承租，抵押也只是担保的一种方式，并不必然导致抵押物的产权转移，而且抵押权人的真正目的也不在于此，最主要的是这些情况都不尽然引起社会大面积的负面影响，而且作无效无理，在返还财产上也是实际可行的。
（二）保护善意相对人、善意第三人的合法权益原则
我国的法律、行政法规在立法上除了规定制订法规的目的是维护社会经济秩序外，还着重强调了要保护当事人的合法权益，这在过去的《经济合同法》、新的《合同法》里都有所体现，比如新的《合同法》的第四十九条就规定：行为人没有权、超越权或权终止后以被人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权的，该行为有效；第五十条也规定：法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。故笔者认为在处理房地产开发经济纠纷时应与立法原则一致，应该充分考虑保护善意相对人甚至善意第三人的利益，准确认定合同效力。下面笔者从房地产纠纷的几个类型来具体阐述。
第一、房地产转让纠纷
房地产转让纠纷是房地产纠纷中所占比例最大的一部分，通常致使合同无效的事由是：商品房预售时，或者未领取预售许可证，或者未按规定投入工程开发建设总投资的百分之二十五以上，或者根本未领取土地使用权证等等。一般来说如果买方已经入住，并已支付大部分房款，有关欠缺的手续可以补办的，应维护买方的利益，除非是买方主张合同无效，否则应认定合同有效，按有效合同处理。如果预售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有关手续、发展商亦不愿意承担责任等情况，可按无效合同来处理。
其次，由于行政机关或发展商的原因未能及时办理房产证，第一方买受人在未取得房产证之前又再次转让的情况；假如第一手买受人已明示或此后买受人已明知这一情况而以该理由主张合同无效的，不应当支持。因为作为第一手买受人并无欺瞒的意思表示，而此后的买受人已明知或应当知道房屋状况而仍愿意购买，并非不知情，不属善意的范畴。而且对于第一手买受人来说，未能取得产权证并非其个人原因所致，其已付足房款，可视为其已实际上取得产权，其利益应该受到保护。
如果此后的买受人确不知情，而房款已支付，也已经入住，开发商有能力办理房产证的，合同可确认有效；如开发商无能力办理房产证的，则确认合同无效，按无效合同处理。当然在确认合同无效时，对占用房屋居住的损失要依公平原则合理分担。
第二、房屋租赁纠纷
在海南经济特区，流动人口众多，房屋租赁行为也是比较活跃。在这一块纠纷中，合同效力的认定主要争议在出租方和承租方是否到房产管理部门就房屋租赁办理登记备案手续。1995年建设部的《城市房屋租赁管理办法》第13条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。”第17条规定：“《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。”在该办法之前，房屋租赁行为没有登记备案的要求，这之后也不甚规范，许多租赁行为并没有办理《房屋租赁证》。笔者认为在《办法》之前房屋租赁行为未办理备案登记的，如果此租赁行为一直延续至《办法》后，而依照省内的规定可以补办的，依此订立的合同应认定有效，以保护各方的利益，但应责令及时补办。而《办法》之后的租赁行为原则上应依法办理备案登记。但是不可否认，在海南本地，租赁行为的随意性很大，而且租赁本身有其特殊性，即承租人只要使用了出租的房屋，即使没有有效的租赁证明，出租人和承租人在客观上仍然存在债的关系。所以对未办理备案登记的租赁行为，如双方当事人均认可，对租赁行为本身未持有异议，只是对租金的支付持有异议，一般应认定合同有效，以保证出租人能合理地获取租金，但也应责令补办手续。
对于一方提出异议，另一方确有过错或双方均存在过错的情况可认定合同无效。需要说明的是，法律上对无效合同的处理主要是针对当事人因无效合同而提出的违约金、利息部分不予保护，对于出租人实际产生的损失可视为承租人占用所造成的损失，是可以补偿的，这样就可避免一方当事人借主张合同无效而逃避租金的给付。
第三、房屋抵押纠纷
房屋抵押与房屋租赁一样，依法应办理抵押登记手续。在审理案件的过程中，比较常见的矛盾发生于“先已预售，后又抵押”或“先已抵押，后又预售、转售”的情况。一般认为如果抵押已办理了他项权利登记而预售未办预售登记，买受方没有支付大部分房款未入住等情况，应保护抵押权人的权利，认定抵押合同有效；如果抵押已办理了他项权利登记，但是预购方已基本付清房款入住、或购房者众多、房屋已被多次转售且也基本付清房款的，应认定买卖合同的有效性。因为作为购房者来说，在审查房屋的实际状况方面是处于被动的位置，其没有合理审查实物状况的能力和责任，且如认定合同无效，在返还财产上也难以执行，所以在这种情况下，应着重保护购房者的利益，而且这种做法与前述维护社会稳定的原则是一致的。
第四、房屋建筑质量纠纷
房屋建筑质量纠纷近年有上升的趋势，笔者认为有关房屋质量问题并不能影响合同效力的认定，一般认为此问题产生于有效合同基础上，只是影响到合同的继续履行或解除。在这方面，保证交付房屋的质量是出售方的义务，买受方通常没有审查房屋质量的能力和责任，故此类纠纷着重保护买受方的利益。
但是不排除房屋出售方在出售房屋时故意隐瞒房屋存在瑕疵的真实情况，侵害买受方的利益致使合同无效的情况。当然所谓房屋质量上的瑕疵应有合理的解释范围，如果在合理范围内的瑕疵，法律允许采取补救措施，也就不必然导致合同的无效。
三、无效合同的处理
原《经济合同法》第7条第2款规定：“无效的经济合同，从订立的时候起，就没有法律约束力……”第十六条第一款规定：“经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产，应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任。”统一的《合同法》第56条规定：“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律拘束力。”第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
以上是法律对无效合同处理的规定，无效的房地产开发经营合同也应按上述规定来处理。概括起来，法律对无效合同的处理主要是（一）返还财产或折价赔偿；（二）赔偿损失，这些主要是针对过错方而言的，对于非过错方也并不需承担法律后果，具体处理上，笔者认为在上述前提下，也应遵循几点。
（一）公平原则
房地产开发经营活动是一种民事活动，《中华人民共和国民法通则》第四条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在对房地产开发经营的无效合同的处理中，也应贯彻这一原则。比如因未办理房屋租赁许可证而引致的租赁合同无效的情况，按规定，租赁关系无效，承租方将房屋交还给出租方，并且有过错的出租方仍应赔偿承租方的损失。但是这里有一个不可忽略的情节就是，承租方既便没有过错，但其确实也是使用了出租方的房屋，属实际受益人，出租方也是遭受了没有实际使用房屋的损失。从这一点来说，笔者认为像类似的情况，仍应考虑让没有过错的承租人支付实际使用房屋的租金，才比较公平合理（租金的确定可通过估价部门进行评估）。因建筑质量引致的纠纷也有类似的情况，即在合同因此而确认无效后，出售方应赔偿买受方的损失，但同时也应考虑买受方已实际使用了房屋，也有一定的受益，故可参照租赁的确认方式给予合理的使用补偿。
（二）避免累讼原则
常见经济纠纷案例范文3
关键词：国际投资保护；征收；管辖；补偿标准；域外效力
双边投资保护协议是国际法中关于保护外国直接投资的基石。到2005年，各国签订的双边投资保护协议大约有2500个。根据联合国贸发会的统计，已经有177个国家签署了双边协定。
几乎所有的双边投资条约规定了有关征收和外国投资者的财产国有化。如果征收是为了公共利益，且它是以非歧视性的方式进行及时、充分和有效的赔偿(prompt，completeandeffectivecompensa-tion)并符合法律的正当程序，那么它就被视为是合法的。在赔偿问题上，如何区分那些可以得到赔偿的征收和那些合理的、不予赔偿的行政措施，对仲裁员和国际法律学家来说都是一个巨大的挑战。不同的仲裁庭对这个问题的看法角度各不相同，有的只专注于行政措施的后果，有的着重于措施的目的，而有的则在这两种方法间采取折中的方法。就这个问题而言，目前尚未有定论。
鉴于此，本文针对国际征收制度和国际投资保护的发展趋势，在阐述双边投资保护条约和国际惯例法对国际投资所起作用的基础上，着重通过分析欧美在国际征收问题上的态度和通过司法判决来分析国际投资法在征收问题上的发展。
一、有关国际财产征收的条约实践
在国际投资保护问题上，国内法和国际法都会涉及到投资者的政治风险。对于东道国来说，它可以进行国内立法对外资进行保护；对于投资者来说，可以选择多边投资担保机构如MIGA或母国的投资担保机构进行保险。构成国际投资保护的法律渊源主要有条约、国际习惯法、一般法律原则以及司法判决。其中，双边投资保护条约为投资者提供了最主要的投资保护。在有关对外投资的法律中，尚未有真正意义上的国际条约，但是，存在着地区性的投资保护条约，如北美自由贸易协定第11章、东盟投资保护协议、已经获得52个国家批准的能源条约，以及WTO关于贸易方面的有关投资保护规定。目前，有关投资保护的条约一般以双边投资条约为主。双边投资条约通常从一个意向声明开始，阐述了旨在保护和促进相互投资，其次对条约中的某些重要词句进行定义。最重要的是，条约界定了投资者的类别和哪些投资需要得到保护。通常，这些定义的范围都比较广。一般来说，双边投资协议并不规定接受投资的问题。它通常取决于东道国关于资本进入的法律(即外资的进入并无绝对权)。美国在这方面的条约实践和其他国家的做法大大不同，因为美国双边投资协议在投资接受上明确要求实行国民待遇。另外，美国最近的条约还包含了禁止某些履行要求，并以之作为接受投资的前提。
关于投资的待遇问题，不同形式的投资协议订立的标准不尽相同。如中国与有关国家签订的投资保护协定，除了少数双边协定明确规定有国民待遇原则，大多采用最惠国待遇或公平待遇标准。目前在投资待遇方面的最重要标准就是“公平待遇”(fairandequitabletreatment)标准。公平待遇标准在确切含义上是有争议的(显然是由于这些标准的含糊不清造成的)。有关公平待遇标准所进行讨论在于它是否只是反映国际习惯法所认为的保护或是否构成了一个自治的标准而超越国际法上的最低标准。对有关双边投资条约争端的仲裁裁决显示了把公平待遇标准看作是一个意思自治的标准，它的解释取决于条约条文。Schreuer(2005)在对案例法的研究上，列举了一系列适用公平待遇标准的条件。这些原则包括透明度和保护投资者的合法期望、免受胁迫和骚扰、恰当的程序和正当程序的标准以及善意原则。另外常用的待遇标准是“充分保护和安全”(fullprotectionandsecurity)条款。这个标准涉及到东道国应当对别人提供的保护。实践中，这项条文规定东道国应恪尽职守保护外国投资者。其它条款主要是可以诉诸当地法院、同双边投资条约中的投资国的关系(保护条款)或投资者向母国汇回利润的形式以及争端解决等。
在双边投资争议解决方面，考虑到缔约方之间(政府间纠纷，如关于条约解释和适用发生的争议)、投资者和东道国之间(投资者与国家之间的纠纷或投资纠纷，如国有化补偿和政府管理行为引起的国际投资争端)可能会产生纠纷，双边投资协定通常都规定将争议提交仲裁。虽然这是政府之间纠纷案件的标准解决方法，值得注意的是，从国际法的角度来说，私人当事人可以根据基于国际法的政府间条约提起仲裁。由于投资者其实并不是条约的缔约方，这种仲裁被称为“无默契的仲裁”(arbitrationwithoutprivity)。对于投资者来说，它的主要优点在于他不再依赖本国的外交保护而采取法律行动。在双边投资协议中有许多不同类型的仲裁规则。最常见的是在解决投资争端国际中心(ICSID)框架下的仲裁。当然，参照联合国国际贸易仲裁(UNCITRAL)规则或其他形式的仲裁，以及两者的组合也有可能的。因此，它取决于相关双边投资协议中关于投资者适用何种仲裁的表述。有些双边投资协议对提交仲裁明确设定了一些条件，比如事先用尽当地救济(priorexhaustionoflocalremedies)。
近年来投资者与投资国的仲裁案件不断大幅增加。仅2005年，各争端机构至少受理了50宗新案件。在选择仲裁方式上，最常见的是采用ICSID。根据联合国贸易与发展委员会《2006年世界投资报告》，在226个基于条约的仲裁中，136个是在ICSID框架下解决的，而67个则是根据联合国国际贸易仲裁法(UNCITRAL)规则、14个根据斯德哥尔摩商会(SCC)规则、4个根据国际商会(ICC)、4个利用特设仲裁(ad-hocarbitration)、其余案件则根据开罗国际商业仲裁地区中心进行仲裁。
目前已经有170多个国家签署了2500多个双边投资协议。问题是，双边投资协议是否可以被引证为国际习惯法，即它们是否“适用于即便在条约未明确规定的情况或争议”。对这个问题没有一个统一的答案。有些学者不认同双边投资协议代表习惯国际法，认为双边投资协议仅构成协议国之间的特别法。在此特别引述Sornarajah(2004年)文中的表述：“认为条约可使国际习惯法稳定的论断是错误的。如果认为在此领域中确实存在习惯法的话，那么就很少需要这种大量的条约制定来保护投资活动。”
二、国际财产征收和补偿标准的国际法问题
双边投资争议是国际投资中所产生的与投资者利益攸关的纠纷。其中一种就是外国投资者与东道国之间由于国有化征收或者政府管理行为等有关投资保护问题而发生的争议。如前所述，双边投资保护协定中的保护标准主要是针对国有化或征收问题。一般情况下，东道国都保证不会实行国有化或征收。只有在特殊情况下，为了公共利益需要，可以对外资依照法律程序实行征收，但应当给予相应的或适当的补偿。
1．征收的条件
双边投资保护条约明确规定对外国人征收须满足一定前提条件，即外国人法的最低标准，包括不得损害公共利益、不得具有歧视性、必须符合法律正当程序以及必须给予补偿等。通过国际法给予外国人特殊保护的理由在于外国人不同于征收国的国民。他们被排除在形成政治意志之外且不属于国家“命运共同体”，共同体应当享有实行征收的新经济体制优势同时承担必要的风险。因此，只有当征收为了公共利益之目的且不具有歧视性并附带补偿时，才可以允许对外国人的征收。
2．征收的补偿义务和补偿范围
补偿义务及补偿范围一直以来是国际征收法领域的热点议题。
在补偿义务方面，发达国家和发掌中国家之间曾经存在着极大的分歧。发达国家在起草条约和缔约时都坚持赫尔公式，即要求征收国对投资者予以及时、充分和有效的赔偿，即便争议双方对确定具体赔偿数额不透明。目前，仲裁法庭要处理的主要问题是对间接征收的处理。间接征收，又称为“蚕食性征收”(creepingexpropriation)，它指的是东道国通过行政手段来剥夺财产所有人的财产权。双边投资协议把这种“等同于”征收措施的危险也考虑在内，比如说通过限制使用权(如指定财产管理人)或以有形手段将财产所有权人从所有人的地位上排挤掉并实质性影响他的使用权(即所谓“蚕食性”征收)。这类事实征收的特征是它将支配权掏空而只剩下形式的外壳。伊朗一美国海牙仲裁庭在一个案件中接受了这种征收。该案中，以美国企业在其购买的建筑用地上与伊朗方面合作建造住宅，而伊朗政府通过指定管理者排除了企业的项目管理权。
在补偿范围方面，北美自由贸易协定(第11章)也将各种等同于征收而受保护投资的措施(第110条：“ameasuretantamounttonationalizationorexpropriation”)归于征收管辖的内容。在现资保护双边协定的实践中，这样等同于征收的措施也和正式征收一样是具有补偿义务的。这导致东道国违背与投资国的约定使投资失去法律基础或经济基础时也负有补偿义务。
当实际上或仅仅名义上为了环保进行的限制对投资项目产生消极影响时，实质征收保护就引出了一个特殊问题。不少评论家担心国家因为害怕补偿义务而削弱环保力度。新的投资保护协约考虑到了这方面的担忧。例如美国与乌拉圭的投资保护合同摈弃了有损法定环境标准的投资鼓励措施(第12条第1款)并承认缔约国有自由在遵守合同义务的前提下保证环境利益得到维护(第12条第2款)。在环保措施或者其他为了公益采取的措施中，常常很难区分事实征收(类征收措施)和为改进国家制度功能而进行的(无征收义务的)调整。对此，新的解决投资争端的国际中心的裁判实践以财产干预强度为标准。在西班牙Teemed公司对墨西哥案中，仲裁庭明确，即使是为了环保或者其他公共利益进行的调整也不能表现为类征收措施。在考量规定之干涉作用的适当性时，如何既考虑到国家利益又顾及财产所有权人的经济权利和合法预期，对此仲裁庭引用了欧洲人权法院关于欧洲保护人权公约第一个会议纪要第1条的判例。根据该判例，为政治目的反对一个项目并不构成无偿剥夺一项投资的经济价值的理由。
颇受争议的是征收可以在多大程度上违背国家与外国企业间的民事合同。首先，国际法中的征收法并不保护外国债权人对国家的所有合同上的请求权。此外，一国违反其来自于供货合同的给付义务都可能表现为征收。另一种情况是外国人出于对合同约定的信赖，在东道国安置了一定财产(如为合资企业建设设施)。根据美国学派的一个观点，如果一国违反合同对外国债权人采取行动且该行为具有歧视性或随意性，那么该国违反了国际法。
如果某种征收外国人财产的行为无论是否给予补偿均违反国际法(如行为歧视性地只针对某一国公民或者违反了国际法公约)，那么按照国际法关于国家责任的普遍原则该行为将导致损失赔偿请求权。也就是说责任国应当履行全面复原义务，恢复到违法行为发生前的状态或者进行经济赔偿。该赔偿责任不仅包括补偿现实财产损失(dammumemergens)，还包括利润损失的补偿(lucrumcessans)。在国际征收法中发生全面损失赔偿责任的情况主要是一国违反投资保护协定或者违背与外国企业签订的在国际法上有约束力的特许协议。
3．补偿标准
有关征收的补偿数额是国际征收法中的一个重要议题。传统国际法以“赫尔”公式(HullFormu—la)表达补偿要求。按此公式补偿应当迅速、充分、有效(即以可兑换的货币进行补偿)(“prompt，ade—quateandeffective”)。19世纪末，阿根廷法学家卡尔沃提出了相反的观点(CalvoDoctrine)。他认为不必给予外国人及其财产比本国人更多的保护，因此未要求完全补偿被国有化的外国财产而仅仅是适当补偿(“appropriatecompensation”)(第2条第2款c项)，但该观点未得到“西方”国际法学界的采纳。二战后，所谓的一次性补偿协定(lumpsumagreement)在各国实践中起到了相当大的作用。该协定主要针对在多次征收后向受损失的外国人的本国进行一次性补偿的问题。依协定，征收国的损失补偿额大多在市值的20％至80％之间。过去，这类协定常被用来作为证据证明国际法不要求完全补偿。然而，同时应当注意到的是这类协定具有相对性并包含从政治目的出发的考虑。许多这类约定中也包括了数十年前的征收行为和国家在革命中的征收行为。出于意识形态方面的原因，这类征收本来原则上不带有赔偿义务。
为了鼓励外国投资和发展本国经济，发展中国家在赔偿标准问题上的立场也比以往灵活，不再坚持卡尔沃学说，而开始接受国际习惯法中的完全征收补偿原则。在伊朗一美国索赔法庭的仲裁裁决实践中就采取了这个观点，尽管附论部分还保留了个别观点：对整个经济部门国有化的补偿可低于完全标准。随着国际投资对本国经济的促进作用，对征收进行完全补偿的观点也比上世纪70—80年代有更牢固的基础。完全补偿的数额原则上必须参照被征收财产的市值计算。如果企业积极参加经济事务，现代仲裁实践倾向于以现实市场价值(如包括商誉)而不是账面净值(netbookvalue，折旧后的投资价值)作为基础。根据伊美海牙仲裁庭裁决，确定适当的市场价值的依据是一个有购买意向且消息灵通的购买者可能提出的价格，即“在买卖双方均有充分信息，均希望将自己的经济获益最大化并均未受强制或者强迫的情况下，有意向的购买者向有意向的销售者提供的价格”。评估运营中的康采恩时，除了现实财产价值还要加上未来预期利益。这样，对运营中集团的完全补偿就接近于违法征收的赔偿额，但后者还包括了损失的利润。在确定价值时，所谓的现金流贴现法起了重要作用。该方法以减去费用和经济风险后的未来收益为依据。
我国目前基于本国国情和促进外商投资的需要，通过同许多国家签订双边投资保护协定和国内立法，在国有化和征收问题上原则上保证对外资不实行国有化或征收。只有在根据公共利益的需要，按照法律程序，并在非歧视性的条件下才可以对外资财产采取征收或其他相同效果措施，同时完全、充分、及时地予以补偿。
三、征收的域外效力
征收措施是一国之行为，国家可以通过立法剥夺或者限制各种财产权。对于国有化或征收措施是否及于外国人在本国的财产，以及国有化或征收措施是否有域外效力问题，不同国家主张不尽相同。如果财产位于征收国内时，该国的属地管辖权包括对该财产的管辖。从国际法角度出发，征收作为一种国家行为具有域内效力。在本国领土上，一国不仅可以调整财产转让而且可以进行有效的财产转让。但如果被征收财产在外国，情况就不一样了。比如：一批被征收的原油从近东运往德国汉堡港。在那里，一家石油企业以所有人的身份要求提货。这时，他国对征收行为的承认就具有决定性作用。从一开始起征收外国财产的效果就取决于在外国是否得到承认，即征收行为的域外效力。例如征收企业在外国的财产就属于这种情况。如果被征收企业的外国财产所在国拒绝承认，那么征收将流于形式。
西方国家在原则承认外国国家国有化和征收措施法律效力的基础上，通常根据征收的性质来决定征收措施的效力(特别是域外效力)，主要根据公共秩序保留、依据法院地法否认无偿征收或没收(以“刑罚性处分”为由)、或是以“实际控制理论”为由否定外国征收的域外效力(即当外国征收措施所根据的法令生效时，有关财产实际上已经在该国之境外，法院可以以该外国法令对相关财产无实际控制力为由否认其域外效力)。下文以德国法院的判决为例说明德国对外国征收措施的域外效力承认问题。
1．积极属地原则：对被运往国外财产的处置
在国际私法中，被征收财产适用财产所在地法律，这一点体现了“积极属地原则”。根据“积极属地原则”，如果被征收财产位于征收国，外国原则上会承认该征收行为。在征收完成后并且相关财产被运往国外，按照上述原则，如果外国承认征收，原所有者无法再在国外要求提取被征收物。问题是，如果征收违反国际法，比如具有歧视性或者未进行规定的补偿，按照国际法各国可自己决定是否承认该违法征收以及是否拒绝执行违反国际法的征收。
在是否承认和执行国外的征收问题上，德国的司法判决值得参考。例如，德国法院只有当征收与联邦德国有属人或者属物上的联系时才审查他国征收措施是否违反国际法。比如，当外国对德国人征收时，该行为就会产生这样的“本国及当前联系”。在此前提条件下，是否审查外国征收行为的标准是德国的公共秩序，这是德国法律体系的主要原则的总称(《德国民法典》总则第6条)。德国的公共秩序在很大程度上受到国际法普遍原则的影响(《德国基本法》第25条)。这样，如果外国征收违反国际法且与德国有足够的本国联系，那么德国当局及法院拒不承认该征收。在“智利铜争端”案例中，美国企业的所有铜矿被智利政府征收。当该铜矿的铜被运往汉堡的德国企业时，一家美国企业要求以原所有人的身份占有该铜。它提出的理由是智利政府拒绝向其补偿。汉堡地方法院首先认为征收在征收国的财产是有效的。因为本案与本国无重大关联，法院拒绝裁定征收无效。即使该行为可能违背国际法及其中的公共秩序原则。仅仅将无偿征收物带往德国不足以产生本国联系。在这一观点后暗含的是对政治经济纠纷的担忧。法院更多的考虑到了否认征收有效性将会给贸易带来不确定性的后果。
在美国，虽然国家行为主义在很大范围内使他国行为免受美国法院就其是否符合国际法进行审查，但是这种特权也有例外，即违反国际法的征收行为，除非总统做出不同决定。
2．消极属地原则：对外国财产的直接和间接征收
根据“消极属地原则”，各国一般拒绝承认外国对其领土内财产的征收行为。将征收扩张到征收时在外国的财产就不具有“域外效力”。当征收国基于属人管辖权将本国公民或本国企业，的境外财产国有化时，征收的效力取决于被征收财产所在国是否承认征收。根据德国联邦法院的判决，他国征收企业的效力也不得及于德国境内的财产。当外国企业被母国解散又同时牵涉到征收时，出现的问题是在德国的企业财产此时属于谁。关于将外国征收措施扩张到在德国财产的问题，还应考虑到一个重要的涉及宪法权利的方面：保护财产所有人来自于基本法第14条的基本权利。因此，在德国直接征收本国财产的前提是有相应的德国法律和符合基本法第14条第3款要求的补偿规定。
此外，当企业在外国享有财产时，一国可尝试以“间接”方式取得该财产。此时，被征收的不是企业而是股东。国家通过征收股份获得对企业的控制并直接控制企业财产。企业的“空壳”仍然保留。财产归属于存续的企业的表象不变，但现在企业已在国家手中。这样国家通过企业控制机制取得对企业财产的支配权，其中包括在外国的财产。德国联邦法院基本上以与对待直接征收相同的方式审理外国通过企业法获得在德国的财产的行为。也就是说，外国不得通过征收股份间接获得对外国财产的控制。当外国通过对外国人征收进而控制法人时，无论如何都应适用属地原则。关于他国征收企业股份的问题，德国联邦法院发展了所谓的“分离理论”，以排除对企业在德国财产征收的域外效力。按照该理论，这类企业的本国财产应归属于一个分离出来的新企业。通过这样一个“分离企业”(Spaltge-sellschaft)的存续，被他国征收的企业股东得直接保留在德国的财产。德国的分离理论一直受到人们的批判，因为虚构的“分离企业”(虚拟企业)的存在打破了企业在经济、法律上的整体性。首先要顾及的问题是剥夺企业股份时，单单以属地理论无法完整回答其关于外国财产的效果问题。因为法人的“母国”(住所地国或者设立地国)可以为自己辩护说企业的股份在其领土内。在这个意义上，“母国”的属地管辖权包括了征收股权。这样看来他国对征收外国财产的承认并非具有决定性作用，因为“母国”能够自己完成对本国领土内股份的征收。如果一个人的企业住所地在外国或者依外国法成立企业或者在外国获得股份，他／她就不能期望能由于企业财产在他国，该国就会为他／她免除征收风险。归根结底，这了关系到企业“母国”和其财产所在国的管辖权冲突。此外，完全否认外国对本国财产的征收可能给本国与征收国的关系蒙上阴影。基于这方面考虑出现了一个利益平衡模式。该模式较极端的“分离理论”灵活，并采取了两项指标：(1)补偿数额，(2)公司股份是否主要在实行征收的企业“母国”的公民手中。德国联邦法院只有在无偿征收(没收)或者被征收股份大部分在外国人手中的情况下才适用“分离理论”。此外，从德国宪法角度来看，应当注意的是外国征收企业股份时，德国是否承认其对本国财产的征收也应依基本法第14条判定。从严格意义上讲，德国基本法第14条要求承认征收的前提是有法律基础和补偿(依基本法第4条第3款的意思)。但与此相反的是，更宽容的观点更具有说服力。不同于直接征收外国财产，企业“母国”可以自己在本国领土“完成”征收股份。以基本法第13条第3款作为评价标准，只有当补偿超过市值的一半时，才完全承认通过剥夺股份而直接征收本国财产的效果。在企业“母国”股权的地域化和因此而合理的征收风险降低了补偿标准。当然，国际法中有利于外国人的补偿规定并不受此影响。同最初的“分离理论”相比，后来的司法判决相对比较灵活，并采取了利益平衡原则。
四、结语
