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物业采购管理制度范文1
关键词：构建；建筑企业；财务管理制度
引言：随着我国经济的快速发展，我国的建筑企业也获得飞速发展，随着现代建筑企业在市场环境中面对的竞争压力越开越大，因此企业在管理上需要进一步加强，优化企业的管理制度。建筑企业运营需要大量的资金，企业的资金管理问题对于企业的发展具有至关重要的作用。但是我国很多的建筑企业在财务管理上还是存在很多的问题，财务管理制度的不完善也在很大程度上限制了我国建筑企业的发展。因此需要在财务制度上构建与完善新的财务管理制度，促进建筑企业的发展并在建筑行业中形成自身企业的核心竞争力，让建筑企业的发展符合现代化的发展要求。
一、建筑企业中实施财务管理的必要性
建筑企业在行业发展中有其自身的特点，与此同时，建筑企业对于我国经济发展的影响与作用也越来越大。建筑企业在发展经营的过程中需要很大的资金量，建筑施工的过程也比较漫长，建设经营阶段会面对多种纷繁复杂的问题需要企业去解决。企业生产建设的建筑是不具有可逆性的，因此建设生产中企业也会面临许多的问题，企业承担的风险也是相对较大的。另外，建筑企业在购置地皮、承接建设项目以及施工过程中都需要极大的资金量，而且这些巨额资金是需要企业先行垫付的。在建设完工后将建筑销售出去以及售后服务上需要资金管理。建筑企业本身的日常运营也需要资金，企业日常运营中面临多种多样的财务问题，因此建筑企业的财务管理制度需要构建起来，完善建筑企业的财务管理制度，提高企业的管理水平，促进企业获得较高的经济效益的同时也获得较好的社会效益。
二、建筑企业构建财务管理制度的途径
（一）对建筑企业的预算管理进行全面的强化。在企业的财务管理制度构建途径中首先需要对企业的预算管理全面强化，因为预算管理对于企业的发展状况可以有一个很好地把握，尤其是将建筑企业近一年的发展方向以及中长远的发展方向确定好，这样企业的发展在宏观的发展方向上不会出现很多的问题。对预算进行全面的强化管理，可以使得建筑企业在发展过程中可以比较科学合理地调动与使用资金，在使用与调动的过程中对于企业的资金的分配也会比较合理，这样企业在发展过程中不会变的那么被动。预算方面的管理是建筑企业在财务管理中的先行者，对于企业的发展具有重要的影响，因此在财务制度构建过程中需要重视预算制度的构建，进而强化企业的预算管理。在预算制度构建方法中，主要是需要对企业的资源进行优化与合理配置，对于企业的资金流、物流以及信息流等建立相应的管理制度，这样企业的预算管理水平会获得较大程度的提高，也在很大程度上构建起并完善起我国建筑企业的财务管理制度。
（二）构建与完善建筑企业财务管理制度，建立现代化的财务管理制度。建筑企业的有效运以及经济效益的获取，财务管理制度有效性对于企业的发展具有重要作用，因此在构建财务管理方面的相关制度，需要适应现代化的发展方向。构建企业的财务管理制度，首先需要对建筑企业的财务管理现状以及存在的问题进行详细的分析，针对这些存在的问题来制定相应的措施来解决这些问题，改变现状，并且将这些方法以及措施进行规范，制定出企业的财务管理制度，这些制度经过验证与实践研究，对存在的问题再进行改进，这样企业的财务管理制度才能真正构建起来并且不断进行制度的优化，促使制度更加具有可操作性。接着是进行具体财务管理制度的构建，针对财务管理过程中的经费领取制度、审核报销制度、账目公开制度、现金的保管制度以及实物验收方便的管理制度分类别构建起来。最后，在实践应用中针对这些构建的制度制定一些与之相互配套的实行制度，促使财务管理制度获得有效的实行，发现制度上的漏洞就及时进行修改与完善，这样构建起来的现代财务管理制度才会具有较高的实效性，符合现代企业的发展方向。
（三）构建财务风险管理制度。建筑企业在运营中需要很大的资金量，施工项目也不具有可逆性，在企业施工建设以及日常的运行中都存在许多纷繁复杂的问题需要解决。因此建筑企业在发展过程中会面对许多的财务风险问题，需要在实践中构建起更加有效的风险管理制度。在制度构建中需要结合企业的发展现状与存在的问题进行分析，尤其需要对建筑企业在各个方面中面临的财务风险进行有效的分析，针对这些问题构建有效的财务管理机制。在企业中建立风险预警机制，让相关人员及时发现存在的风险，然后采取有效的措施解决这些存在的问题，构建并完善我国的财务风险管理制度，提高财务管理制度的可靠性。例如，针对企业资金链潜在的风险进行评估，如果风险过高则会采取措施降低风险。因为很多的建筑企业在筹措资金、项目承建、项目施工、建筑物销售等各个环节中都存在一定的风险，因此需要从资金的筹措开始到建筑企业的售后服务等一系列环节中构建起相应的财务风险管理制度。如，在项目施工阶段，对于施工单位的施工资格进行审查，因为很多的施工企业没有专业资质或者是挂靠在具有资质的企业中。选用与不具有资质的施工企业会促使建筑企业承包的工程存在巨大的安全隐患，这其中也充满的风险性。如果构建起财务风险管理机制的话，企业的财务管理人员可以及时对相关的承建企业进行严格的资格审查，降低风险，一旦发现问题及时解决。
（四）构建精细化的财务管理制度。（1）财务管理机制的精细化。在构建财务管理制度中一个重要的方法就是将企业的财务管理机制进行精细化设计与优化，让财务管理更加具有实施可能性。针对建筑企业的地皮竞标、项目承建、施工建设、企业的人员调动、物资的分配以及现金流等进行精细化的制度设计，让建筑企业的各项经营与建设活动在财务管理上都有精细化的制度可以遵循，为财务管理者提供详细科学的数据作为管理者决策的参考。（2）建筑企业财务信息的精细化管理。建筑企业在运营中每天都会产生大量的财务数据，针对庞杂的财务数据需要统计与分类并进行专业化的分析。建筑企业的预算财务信息、会计出纳的资金信息、企业的应收账款信息等都是建筑企业的常规信息。针对多样复杂的财务信息，构建起精细化的财务信息管理制度，收集、分析与整体财务信息的人员依据信息精细化管理制度来管理这些信息，保证企业财务信息的真实性与有效性。例如，针对会计账目方面的财务管理，会计人员需要真实客观的记录账目信息，记录信息前严格依照账目核对记录制度来对账目进行核对与记录，提高信息的准确性。这样企业的会计人员制作的企业财务信息账目才会具有参考性，也为财务管理者的决策提供正确的财务信息依据，促进决策的正确率提高。（3）对财务管理人员进行精细化管理。构建财务管理制度时不可忽视也是最为重要的是--财务管理人员的管理，构建精细化管理制度需要依据不同的财务管理者的管理职责进行有效的管理。对财务管理人员进行精细化管理，在制度构建中明确每一个财务管理人员的自身职责范围，每一个人员在职责范围内实施精细化管理。另外，企业还需要加强财务管理人员的培训，促使管理人员更好地掌握建筑企业的业务范围以及财务管理的精细化要求，提高财务精细化管理水平。
结束语：在企业中构建适宜的财务管理制度对于企业的发展具有重要的作用，也是建筑企业在发展过程中通过内部管理机制的构建来完善企业的财务管理水平。构建起科学合理的财务管理制度，让企业在财务管理制度的规范下有效运行，进而获得较好经济效益的同时也获得较高的社会效益。
参考文献：
物业采购管理制度范文2
对于国有控股企业而言，当其作为采购工作主体中的甲方企业，其对物资采购的质量、价格等方面的管理和监督，不仅反映出企业的经营管理水平，而且也在很大程度上影响着企业的整体经济效益和社会效益。做好物资采购相关工作，需要注意以下三点工作，做好充分的准备将为后续物资采购工作的顺利有效进行奠定更加坚实的基础。
(一)掌握物资采购价格的变化
在如今的市场经济条件下，物资价格浮动多变;就某些稀缺资源而言，其价格甚至瞬息万变。近年来，市场中逐渐出现了在供应商之间的恶性竞争态势，导致物资价格产生了人为波动。在采购工作中，透明的市场化价格是公平公正原则的核心体现。因此，物资采购人员应该及时掌握最新的物资价格的变化特点和发展趋势，了解实时物价情况，并对多家供应商从物资的质量、价格、性能以及供应商后续服务等方面进行综合对比分析，为制订采购计划做好市场信息分析准备工作。
(二)做好资金预算与物资采购计划
加强物资采购计划管理，提前做好采购预算，并适时准备相应资金，使物资采购在计划工作方面做到信息的科学、准确以及具有前瞻性。制定物资采购需求计划，需要提前报批拟采购项目的型号、数量、价格等，以提高物资采购计划的准确性;完善物资采购计划，还需严格把好计划的关口，避免对不需要的物资进行采购而造成浪费，避免临时采购和超量采购的发生，以有效减少企业物资库存积压。此外，制订完善的物资采购计划管理制度，并依据制度，结合企业的当前实际状况和未来发展需要，提前报批采购计划、提交采购计划至相关管理部门进行审核，以在规范化、科学化的采购管理制度约束下落实采购工作的具体各项操作，使采购工作得到顺利、有效地开展。只有这样，才能更好地从企业的财务管理角度进行分析和把控，有效维护企业利益，避免不必要的经济损失，从企业的长远发展考虑，保障企业的可持续发展。
(三)严格把控物资采购质量
对物资的质量、价格等关键要素应该实行严格把关。首先，采购人员应该深刻认识到企业的物资采购对企业日常运营所产生的关键影响，以及其在企业管理和持续运营中的经济地位。其次，在现在的市场经济体制下，物资的市场价格变化愈加迅速，物资的种类也不断丰富，与此同时，各家供应商在质量、价格、服务等方面存在着不同程度的信誉差距，这就要求采购人员做到认真比较、分析各家供应商所提供的物资在质量、价格、服务等方面的异同，坚持遵循“货比三家、择优采购”的原则，以专业的态度和水准来核对企业的需求和市场的供应，根据企业所需物资的属性类型，结合市场实际，通过比选来进一步挖掘出性价比相对较高的物资进行选购。此外，与优质的供应商建立起长期的合作伙伴关系，有利于促使后续的采购工作开展更加便利和高效。最后，最根本而言，应该从人员选聘这一方面入手，选择聘用既懂技术、又懂市场的双方面采购专业人才来负责企业的物资采购工作;除此，还应该重视对采购人员自身的思想道德素质的培养，并另加制订相应的操作规范和约束措施来进一步保障采购工作的顺利和合理合规实施。
二、物资采购管理措施
(一)完善严格的采购制度
对于作为采购方的企业而言，物资采购是其与外界为满足自身物资采购需求而进行沟通的一系列过程，其沟通的对象为供应商，通过咨询、了解、谈判、签约、进货、质检以及入库等一系列工作环节来最终实现企业的物资采购全过程。对于作为建设单位的企业来说，有效、优质的物资采购是极其重要的，它将直接影响到建设项目的质量水平，更重要的是，它还间接关系到企业的生存和可持续发展。在企业运营过程中，应该建立起科学完善的物资采购制度，使得采购过程更加规范、完善和有序，以最大可能地避免由于不当采购而导致企业承受不必要的经济损失。对于借助职务之便而损公利己的个别人员，企业应该严加惩治。总之，企业的物资采购管理制度对于企业采购工作的顺利有效实施起到关键性作用，其对整个企业的可持续运营的重要性也十分突出。
(二)建立严格的审批制度
在物资采购的单价方面，一般情况下，单件物资的采购价格和批量物资的采购价格存在着较大的区别，因此，对于单件和批量两种类型的物资采购，应该相应制订不同的价格审批制度。例如，对于价格较低的单件物资的采购，可以由采购主管部门进行直接审核。对于价格较高的单件物资的采购，应该在采购主管部门初审的基础上提交至企业其他相关职能部门进行复审，并报上级领导审批。对于价格较高的批量物资的采购，应该在报公司领导审批后，严格实施具有规范性的招标采购工作流程，以保证采购过程的公平公正。在采购过程中，采购人员应该尽可能地收集物资的相关信息，并通过价格、质量、服务等多方面进行对比分析，进而找出适合本企业当前需要且性价比相对较高的物资来选择购买。
(三)建立完善的准入制度
就供应商甄选环节而言，应该制订完善的供应商准入制度，使得经甄选合格的供应商所供应的物资在质量、价格、服务等相关方面都能符合企业实际需要。针对一些重要的物资以及价格昂贵的物资，在采购过程中，企业应该加大对物资的质检、技术、供应以及后续服务等相关方面的考核。与此同时，企业还应该制订完善的供应商考核程序，设立考核指标，对供应商的详细信息进行记录，只有在供应商资质达到考核指标要求的情况下，才予以纳入企业合格的供应商名单。针对采购过程本身，也需要做好详细记录和跟踪处理，根据企业的实际情况从不同角度进行评定，并根据综合评定结果来分析物资采购的整一个过程，同时也可以据此评估和评定供应商的实际素质。
(四)建立全面的奖惩制度
全面的奖惩制度是对物资采购的各个方面都进行管理并明晰各方责任的操作规范，对于采购工作的落实情况采取的是奖惩分明的态度。物资采购涉及多方面，有可能会涉及个别人的私利，在企业物资采购过程中也时常发生个别人徇私舞弊的事件，鉴于此，应该制订严格规范的奖惩制度，以使得个人或者是团体的采购行为受到制度的规范和约束。与此同时，对于秉公守法、遵纪办事的工作人员，也应该进行奖励，这样才能彰显出奖惩分明、有度。对于一些以权谋私的行为，应该严加制止和劝阻，并对行为人进行严厉惩罚，使得全体员工能够感受到企业管理制度的公平性和公正性。同时，也可以通过全面的奖惩制度来改进企业管理效果，加强对采购人员行为的规范和约束，从而尽最大可能避免企业遭受不必要的经济损失。
三、进一步提高物资采购管理效果的途径
(一)加强对物资采购的监督
加强对物资采购的管理和监督，是保障企业物资采购顺利高效实施的关键。因此，首先，在财务管理方面，应该加强对日常采购资金的需求分析、预算计划和使用管理，及时觉察涉及采购资金的可能出现的管理漏洞。一旦发现资金存在异常情况，应该及时对其进行处理，向有关部门汇报，并尽早、尽最大努力地避免违规采购行为给企业带来的经济损失。其次，应该就物资采购工作制订相关的责任和权利制度，以确保采购资金的安全。再次，还需要加强对票据的审查与管理，财务管理人员应该准确核实票据的有效性和真实性，认真审核票据，使得票据能够实现票据齐全、清晰以及审批的价格与实际采购价格一致等。
(二)培养优秀的采购人员
人是企业实施工作的基础，人才是企业稳定快速发展的关键因素;所以，在企业的采购管理中，培养优秀的采购人才是提升采购综合效益的关键。可以考虑从以下三个方面入手：第一，加强对采购人员的专业培养，就采购专业知识和技术进行相关培训，使得采购人员能够较为全面地了解采购的基本知识，提升采购的专业技能;第二，加强对采购人员进行道德意识的教育培养，提升其思想道德素质;第三，加强对采购人员进行法律法规的宣传教育，提高其自律意识，以减少和防止违法违规犯罪行为的产生。
(三)提升采购信息的透明度
在企业的物资采购管理过程中，根据实际情况，有时候需要将企业中不涉及到企业商业机密的与采购相关的部分信息进行公开化，使得员工能够在透明化的物资采购中了解到采购的质量、价格、服务、供应商等一些必要信息，以实现全体员工的共同管理和彼此监督，并使员工可以在此基础上对采购工作提出一些合理的建设性意见，以有利于提升今后采购工作的综合管理水平。
物业采购管理制度范文3
0*年上半年对于物业公司来说是坎坷的半年，经历了许许多多的挫折与困惑，但同时也是进步的半年，从挫折与困惑中，痛定思痛，总结分析经验与教训，使我们更加清晰了管理的方向与思路，并在实际管理中学习、发挥与应用，各项工作基本按既定计划如期得到开展。
现将上半年主要工作情况总结如下：
人事行政部
一、上半年工作总结；
1继续健全公司各项规章制度，进一步提高公司规范化运作水平；
在公司原有制度的基础上，完善了《12小时工作制》、《文件管理制度》、《考勤管理制度》、《采购管理制度》、《样板房管理制度》、《员工餐厅管理制度》、《员工宿舍管理制度》等，涉及人、财、物的管理制度及规范性文件。
1.1自今年起，物业公司所有文件统一由人事行政部负责管理，实现了文件流程登记管理，保证文件传批效率、对文件流程进行严格控制。并通过由人事行政部负责统一发放，加强了内部文件传阅，及时传递信息的效率。
1.2在年初的计划中，本应在三月对公司的制度及更新的部分进行一次整理和汇编，因各部门业务工作开展繁忙，重视度不足，完成速度未达预计效果。六月，集团人力资源部牵头进行物业公司制度汇编，对各部门、各岗位提出了新的要求，目前完成了公司层面的制度及操作规范。并针对目前存在的执行力差、责任心不足、业务处理回应速度缓慢等问题，推出《24小时回复制度》、《小区巡查制度》、《投诉处理流程》、《员工礼貌礼仪标准》等提高服务水平的相关制度。
2人事管理
2.1人员编制：
随二期的验收接管及又一城的介入，根据实际需要，人员编制进行了如下调整：
2.2人员招聘；
物业公司上半年通过报纸、网站、现场招聘会、职业介绍所等渠道，基本完成招聘任务。上半年人员异动情况如下：
备注：六月份因未结束，未纳入统计范围。
2.3人事费用
1-5月人事实发工资总表
2.31《保安员12小时工作制》
在增加二期安防岗位，不增加岗位编制的情况下，实施了《保安员12小时工作制》，对保安员的薪资进行了调整。试行两个月以来，保安员基本能接受该项调整，部门人员流动率未出现异常。基本解决人员不足产生的空岗情况，并逐步消化了去年下半年积累的大量加班。
2.32有偿服务提成制
随二期入住率的提高，对有偿服务的需求逐步增加。在不增加清洁人员的基础上，试行安排休息的员工提供有偿服务，并在有偿服务收费中按....元/小时的标准，作为工资提成给员工。目的是减少加班时长、控制人工成本，同时提高员工工作的积极性。
2.4员工培训
上半年新员工对《员工手册》、公司制度培训的覆盖率100%，每周各部门开展的业务培训平均1-2次，组织个别业务部门经理参加阳光团队的拓展活动。在四月，组织了主管以上的员工前往....参观，学习别人的管理经验，找出自身不足。初步建立员工培训档案、培训课程计划及相关培训资料等，计划于下半年具体实施。培训工作因一直缺乏专管人员，由部门内部兼任开展，存在培训的内容比较单一、在组织上缺乏部门间的交叉培训，未建立系统的培训资料及操作规范文件等问题。这次各部门均完善了操作手册，同时也为下半年的培训工作建立了基础。
2.5推行绩效考核
在一月起保安部首先试行了《保安员绩效考核办法》，制定了保安员级别及相应的工资待遇标准。通过绩效考核，调动员工不断提高工作水平及自身素质的积极性，提供了晋级、调薪的机会。先后实施的绩效考核部门有客服中心、车队。
目前，绩效考核的工作尚未全面覆盖，推广绩效考核的力度和实效性未达到真正激励员工积极性的效果。分析原因，主要存在以下方面的原因：1）工作目标不明确，未建立实际操作的规范。2）管理人员流动性大，管理办法亦经常改变。3）从建立绩效考核标准到考核结果的过程管理不足。4）员工对绩效考核的理解度、认同感有限。
3行政管理
3.1员工餐厅
3.11面对员工反映意见比较集中的员工餐厅，经过多次的意见调查，确定大部分员工的口味，在食品卫生、份量、菜式及用餐时间上，均根据各部门不同班次的需要及员工意见进行了调整。目前，员工满意度基本达到95%以上。
3.12在五月份员工餐厅收支报告中，已实现包餐费用包含餐厅电费、每月人事费用当月工具、物料采购费用、夏季每周两次的凉茶、糖水的所有费用，在员工满意的基础上合理降低成本。
3.2仓库管理
3.21通过制定《物料验收制度》、《采购管理制度》等，首先从物料验收的环节开始严格控制物料的品质，增加了由业务部门派人协助验货的环节，减少不合格品的发生。其次，加大仓库对物料的管理职责，在采购物料的价格、品质上，与历史价格、原用物料品质进行对比，严格把关，不合格的一律予以退货处理。
3.22为配合财务部做好费用划拨的工作，工程物料的使用在月度盘点表中做到每一件物料清晰列明用在何处，费用所属。
3.24增加了样板房物品的管理，联合材料部进行了彻底的核对，对遗失、错帐、损坏等情况进行了清点。在多次的样板房搬迁中，仓库参与物品的打包、清点、交接、存放等工作，弥补了以前样板房物品清单不完整的现象。在上半年集团财务部联合进行的资产盘点中，行政、工程仓库均做到了帐货相符。
3.3车队管理
3.31根据上半年车队被投诉的主要原因及存在问题，制订了《司机奖惩条例》，以季度的形式进行考核，并推出安全驾驶奖。对业主提出投诉的司机，给予惩罚，并由司机本人向业主进行解释和道歉，提高司机对服务规范的重视。
3.32上半年，逐渐有业主提出有偿用车服务的需求，有租车及租司机两种。为规范操作，制订了有偿服务标准，在不影响正常运行的情况下，均满足业主的需求，服务创收。
3.4采购管理
在上半年的采购工作中，提高采购的计划性，基本完成各部门的采购工作，及时核价。虚心向业务部门学习商品知识，在大批量不确定质量价格的采购中，联合业务部门的主管及材料部同时到采购市场定品质及价格标准。完成了上半年工程物料供应商评估，并根据业务部门的推荐，采用了新的物料供应商，在价格上有所降低。
3.5样板房管理
自一月份起，人事行政部正式接管样板房，在清洁组操作规范原有的基础上，重新制定了《样板房管理制度》及清洁卫生标准，对样板房的员工按清洁标准进行了全面培训，将样板房物品的保管责任落实到个人。接管半年以来，仅遗失两件小装饰物件。主动与营销部门沟通，征询样板房需要改进的问题，及时调整，积极配合。
3.6积极配合业务部门
3.61煤气配送
针对小区煤气配送量逐步增加的情况，原配送方式是由行政部负责煤气配送、保安员负责送到业主家中。存在耗费人力、物力及存放煤气的安全性问题。现与振戎煤气股份公司重新签订了配送协议，由煤气公司负责24小时内直接配送上门，减低人力、物力的投入，解决了煤气储备的存放问题，提高服务效率。
3.62小区垃圾清理
原清运方式是绿化垃圾与生活垃圾分别由村民及环卫站进行处理，存在清理不及时、费用偏高的现象。现经过调整，绿化垃圾采取运到三期偏僻地点自然腐化，生活垃圾经过重新协议，基本解决了目前的垃圾清运问题，已达到降低成本的目的。
3.7年度先进员工评选
根据去年员工的实际工作表现，组织了年度先进员工的评选工作，并通过由各部门经理
参加的专题会议，确定和选出18名年度先进员工，并给予了表彰和奖励。
3.8组织2005年年度春茗活动
于4月，组织物业公司的年度春茗活动，总结去年工作中存在的问题，传达集团二六年发展纲要的精神，同时明确今年的发展目标。会后，组织了员工卡拉ok及烧烤活动。
二、工作中存在的问题：
1目标管理责任的落实：
目前，各部门仅根据自己的工作计划开展工作，没有一个明确、统一的管理目标及责任人的落实。在工作开展的过程中，目标的实现与实际结果存在差距，做了大量的工作但看不到成绩。如明确的工作指标下达，管理费收费率、员工培训合格率、满意度等都未能落实到人。
跟进措施：通过审核部门年度目标，以部门经理签订目标管理责任书的形式，明确绩效考核指标，及时根据实际情况进行调整，控制日常工作方向的正确性，以达到一个共同的目标。
2管理思想的随意性，造成管理中“不公平事件”。容易挫伤员工积极性，降低满意度，组织团队精神减弱，凝聚力降低。
跟进措施：从基础建设做起，通过制度的建立，针对事情的处理建立规范的操作模式，不因人而异。加强中层管理人员的培训，建立领导威信，加强日常管理的规范化，减少随意性及个性化。
3监督机制未做到细处，目前巡查的范围，仅限于员工仪表、考勤、员工餐厅、小区环境巡查等，监督的力度和实效都有待提高。
跟进措施：将巡查、监督工作提升为制度的形式进行落实，将范围扩大，对投诉处理、服务态度、工作效率、培训考核、招聘及时率、设备维护等，均作为巡查范围，提高部门经理对该项工作的重视程度。
4沟通渠道单一：
1）与员工的沟通：
目前，与员工沟通的渠道主要来自员工意见调查表及个别员工异动面谈，方式比较单一，与员工直接面谈的覆盖率不高。不了解员工的真实想法，部分工作将失去实效。
跟进措施：建立员工面谈机制，在入职、异动面谈的基础上，增加员工定期面谈计划，建立员工面谈记录，定期进行汇总和分析。了解员工在工作、生活中存在的问题，重视员工意见并及时解决。
2）与业主的沟通：
在日常的工作中，未建立起物业公司与业主之间一个良好的宣传渠道，物业公司日常工作的进度，所做的努力，未能使业主了解，得不到业主充分的支持和相互间的协助。
跟进措施：加强社区文化的营造和建设，增设固定的方式，将物业公司最近的工作动向、进度成果、热点话题、发展商举措等定时向住户宣传。加强相互间的了解，以赢得支持和认可。建立多种直接交流的方式，培养相互间的信任度，为建立良好的小区生活环境这一共同目标出谋划策。
5员工激励：
员工中普遍存在干好干坏一个样的心态，严重影响到工作的执行力度和服务水平。
跟进措施：在绩效考核工作开展的基础上，对获得服务之星的员工给予充分的肯定和表彰。通过照片上墙、业绩公布、奖金奖励、出外旅游等，精神与物质鼓励相结合的方式，充分激励全体员工争当先进，鼓舞士气。
三、下半年工作计划：
1制度化管理；
计划于七月份，在物业公司全面开展规范化操作的活动，将汇编后的制度进行试行并及时对出现的问题跟进修正。建立一套属于君华物业自己的操作管理模式。全面提升工作效率、服务质量，将制度从书面形式进入到实际工作中。
2绩效考核的推广：
配合集团人力资源部的工作规划，七月份组织完成全面绩效考核的方案，落实管理目标，通过绩效管理，从根本上调动员工的积极性，创造双赢的局面，推动物业公司的服务和效益。
制订“服务之星”评选、奖励方案，充分激励和认可工作优秀的员工。，
3提高员工素质，建立培训系统管理
制定实施培训规范及培训系统资料，通过不同环节培训，提高全体员工的素质。完善员工培训档案，考核、抽查记录等，将培训作为各部门一项重要工作。于九月完成新的操作规范、考核标准的第一轮培训，做到初级培训、基础培训、操作规范培训覆盖率100%，培训合格率95%。
4提高工作效率与工作质量
充分发挥监督机制，有计划地执行工作巡查制度，重点抓工作的落实与回复。实行普通工作24小时回复制、重点工作12小时回复制及紧急工作2小时回复制。将回复的时效与完成情况作为员工绩效考核的重要指标，从而提高整个物业公司的办事效率。
5建立良好沟通：
5.1组织季刊的文稿，以季度的形式向业主汇报物业公司的工作与成果，小区设备设施的维护状况及业主关心的热点话题分析等。
5.2制定与员工沟通面谈的计划，在一定周期内与员工全面沟通，建立员工面谈记录，及时解决员工的生活问题。
6员工活动
物业采购管理制度范文4
1.成本管理起点的滞后性
目前，就我国而言，物业管理企业的成本管理通常是物业接管验收后才进行的，可是成本的高低却是在物业管理企业规划设计阶段，就已经决定了，所以无法最大限度的发挥管理的作用，这就要求物业管理企业在规划阶段就应该进行成本管理。
2.成本管理的思路设计不完善
物业管理企业的成本管理由于管理思路不全面，没有做到将企业内外部影响成本因素相结合，导致难以做好成本管理工作。现阶段，我国物业管理企业为了降低成本，通常会采用裁员工、缩减日常开支等方式降低成本，但这种方法并不是最根本的降低成本的方法，成本管理中如不将技术、成本、服务质量等结合起来，是无法做到有效管理的。
3.管理者缺乏现财观念
目前，人们对物业管理的需求不断增加，为了进行更好的管理，物业管理走向专业化、市场化。但由于传统物业管理观念的影响，认为业管理工作就是卫生、绿化、保养等，使得一些物业管理公司缺乏现代管理理念和科学的市场定位，只在乎当前利益，却忽视长远利益，没有形成规模效益，再加上不重视成本管理，使得人力、物力以及财力没有得到合理的分配，导致产生严重的浪费现象，致使企业经济效益不断低下。
二、物业管理企业成本管理存在的问题
1.成本管理管理具有一定的局限性
由于受到传统物业管理思想的影响，导致企业在成本管理的过程中只注重生产成本的管理，而不是考虑对企业的供应和销售，甚至对企业外部的价值更是视而不见，这种成本管理的观念远远不能适应当前市场经济环境的需求。随着我国市场经济的不断发展，现在的物业管理企业面临着激烈的竞争压力，如果只考察产品的制造成本，将会导致企业投资以及生产决策的严重失误。
2.企业内部成本管理主体确立的失误
一直以来，企业普遍存在一种认识偏差，认为成本管理是财务人员或者管理人员的专利，财务部门与企业领导应该负责成本与效益，只把各底层工作人员当做生产者，这样会导致财务与管理的分化，管理成本的不懂得技术，懂技术的不了解财务，一线职工的成本意识较为淡薄。
3.成本管理信息失真
成本管理信息存在失真问题，这是因为很多企业管理者因偷税漏税、谋取私利或粉饰业绩等不良利益动机的驱动，随意改动、编造成本资料，导致信息失真问题较为严重，甚至大大降低了以成本为基础的各种管理活动，更重要的影响是给企业造成不可挽回的损失。
三、提高物业管理企业成本管理水平的对策及措施
1.完善企业内部成本管理制度
物业管理企业应结合自身实际情况，按照国家统一规定，制定完善的企业内部成本管理制度。同时还要细化成本管理制度，制定相关的如《收费员管理办法》、《物资采购管理办法》等分支管理制度。另外，还要制定一系列的考核指标，对小区管理者和收费员进行考核，并核对小区的日常财务资料。还要严格监管小区的收入。这就要求物业管理企业制定出完善的内部成本管理制度，只有完善的制度保障，才能充分落实成本管理，才能使企业行为走向规范化，从而推动物业管理企业的持续健康发展。
2.加强财务人员的专业培训
物业管理企业应加强财务人员培训，提高财务人员的素质。还没有取得上岗证的财务人员，应让员工尽快报考从业资格证并给予相应的费用支持，这样财务人员的能力提升后，就能更好地对企业内部成本进行管理。同时，企业也应该集中各项目的财务人员，对其进行专业的培训，并在培训中安排考核，确保学习效果。企业成本管理主要是通过财务人员实现的，只有提高财务人员的能力，才能提高企业的成本管理水平。
3.发挥集中优势
物业管理企业在成本管理上要发挥集中优势，避免下设的分理处割裂开来，在相互交流沟通中实现资源共享。如需要采购一些采购频率计较高的物料时，可以采用集中采购方式，从而降低成本。同时将采购的物料及时配给下设分理处，减少库存量，降低库存成本。
4.完善细节管理
对物业管理企业来说，要落实成本管理除了建立完善的成本管理机制外，还要注重工作细节。实际工作中物业管理企业成本管理是比较难的，因此，企业设计成本管理时不仅要考虑制度的控制作用，还要对细节工作进行深入研究，从而完善细节管理，降低日常工作的成本。
四、结束语
物业采购管理制度范文5
一、以宣传《政府采购法》为重点，努力营造和谐的政府采购环境
要继续加大政府采购法的宣传力度，使社会各界认识政府采购、理解政府采购、支持政府采购，为政府采购工作的改革发展创造良好的环境。一是利用各种宣传工具，宣传政府采购的政策规定，宣传政府采购的性质、作用，进一步加深政府采购工作中单位作为采购责任主体的认识，加深社会各界对政府采购平台作用的认识。二是对公开招标和竞争性谈判等集中采购项目，要求操作机构邀请采购单位负责人现场监督；组织社会各界代表参与政府采购工作的监督，全年考虑二次。三是全年选择一次重大采购项目或政府采购管理活动，特别是对社会影响力较大的项目，做好宣传策划，进一步加大宣传力度，扩大政府采购的影响。四是举办一期政府采购知识讲座，重点加强对供应商的辅导和培训。
二、以工程采购为重点，努力扩大政府采购规模和范围
政府采购规模是政府采购工作成果的重要标志，因此，要把上规模作为首要任务，确保我市的政府采购规模与我市的社会经济发展相适应，充分体现出财政管理的成效。全年全市政府采购预算要达到40亿元。为完成这一目标，要以工程采购为重点，抓好以下工作：
（一）不断推进工程政府采购。（1）注意总结工程项目政府采购的做法和经验，巩固成果，将招标标准以下的办公用房装修和水利工程项目全部实行集中采购；（2）努力为城市维护保养项目提供政府采购服务，积极探索投资数额较小城建等项目的政府采购办法；（3）加强与相关工程管理部门的协调配合，为将土地整理复垦项目纳入政府采购范围做好准备工作。总之，要在现行工程建设管理体制和实施方式框架内，谋求切入点，推进工程政府集中采购工作。
（二）关注民生，服务民生。随着*确定以改善民生为重点的社会建设的全面实施，我们要将采购范围向关注民生扩展，将政府采购的阳光普惠大众。主要是逐步将专项拨款、公共工程，以及中小学教材等关系民生和群众利益的项目纳入政府采购，使政府采购范围不断扩大。*年，要为中小学生免费教科书、药品、农机具等关系群众利益的项目实施政府采购提供服务。同时，对农村中小学危房改造、农村饮水工程、农村卫生院改造等民生工程给予关注，需要政府采购的积极给予服务。
（三）严格协议供货管理办法，注意扩大协议供货范围。一方面，要严格执行现有计算机、打印机、复印机、数码相机等办公自动化产品和汽车协议供货制度；同时，要注意完善现行有关协议供货管理办法，不断改进，提高供货价格的更新速度；充分听取与考虑用户的意见，提高服务效率。另一方面，要将协议供货管理制度向其他大宗标准化产品扩展，努力扩大协议范围。*年，争取将空调采购纳入协议供货管理范围。
（四）加强部门集中采购管理。要转变观念，部门集中采购也是政府集中采购，加强对部门集中采购的管理，规范采购行为，及时将部门集中采购纳入政府采购管理轨道。
（五）因地制宜、科学合理地制订并完善政府集中采购目录和限额标准，不断扩大政府采购范围和规模。积极研究，适时调整政府集中采购目录，扩大政府集中采购项目范围，增加品种，强化政府集中采购目录的可操作性和执行的严肃性。逐步增加货物和服务类采购目录，积极探讨中小学校纸张纳入集中采购的管理办法。
（六）巩固公务用车集中保险改革成果。要求对公务用车保险承保公司制定考核方案，严格进行考核；对承保公司履约情况实施检查，公布监督管理电话，促进承保公司服务水平进一步提高，确保改革成果。同时，不断总结改革经验，研究探索2009年公务车保险改革办法。
三、以加强政府采购预算管理为重点，全面强化政府采购管理
政府采购预算是开展政府采购工作的基础，政府采购预算的编制，可以事先预知全年采购规模，有利于采购机构加强采购的计划组织工作，便于提高招标采购方式的比例，达到规模采购效益。为此，要把加强政府采购预算管理作为深化政府采购管理工作的切入点，全面强化政府采购管理。
（一）全面推进政府采购预算管理改革。市级对集中政府采购资金出台了统一管理的办法，我们要深入研究各项配套政策和措施，推进改革，确保改革成功。一是研究统一管理程序，明确局内各业务处室工作职责，形成管理合力，促进办法实施。二是召开政府采购协管员会议，宣传改革办法。三是掌握改革情况，加强动态研究，及时发现问题，研究办法，解决问题。四是关注改革结点。（1）年初采购计划送交事项要逐步适应；（2）采购计划的审核是关键，审核人员分工要合理；（3）3月份集中采购资金统一申报要到位；（4）采购信息要及时反馈；（5）非税资金采购要有效防止资金短收。五是加强政府采购预算调整管理，按程序办理调整手续。六是加强政府采购预算管理基础工作建设，注重资料的及时归档整理，形成政府采购从预算审批到计划下达、采购操作、采购结果，全面反映政府采购预算编制、执行情况的管理过程的台账，为进一步深化管理打好基础。
（二）完善政府采购信息公开制度。保证政府采购信息公开有利于加强政府采购工作的监督，是保证政府采购工作公平性的关键。要进一步完善政府采购信息公告制度，本着公开、公平、公正、诚信的原则，向社会及时提供政府采购活动的公告和信息，为各有关单位和部门提供网上信息服务，尽可能地让潜在的供应商能获取信息，让每个项目有更多的供应商参与竞争。同时，加强信息审核，保证公开的信息符合政策规定。
（三）严格控制采购方式变更。对凡是达到公开招标限额的必须实行公开招标；因特殊要求不能实行公开招标的，采购单位必须提交书面申请，说明情况，并附相关证明材料作为依据，经批准后方可进行。对需要变更政府采购方式的，要严格按照采购方式变更的条件、程序、审批权限等实施管理，实行集体研究。
（四）不断加强专家评委库的建设与管理。（1）做好征集工作。主动与有关部门联系，挖掘专家评委资源，不断扩容专家评委库。在更广的范围内把符合政府采购评审资格的人员吸纳进来，（2）做好专家入库管理。对征集的专家实行集体会审制度，确保入库专家质量。（3）加强对政府采购专家评委的培训。举办一至二期培训班，提高评审专家的业务素质和评审水平。（4）完善专家应用软件，提高微机抽取专家的效率。（5）跟踪评审专家的使用并做好记录，对于一些重大的政府采购活动，要在省级专家评委库中抽取评委。（6）完善专家评审的反馈机制。对参评专家要求采购机构及时反馈使用情况，建立管用分离、资源共享的专家管理机制。
（五）努力加强对政府采购机构的监督管理。（1）做好公开招标监督提醒。全程参与重大招标活动，对可能出现的影响招标活动的公正性的现象及时提醒。（2）要求采购信息及时反馈。（3）注重采购后期监督工作。会同采购机构对中标情况进行跟踪了解，对物业管理等项目招标后续管理要形成检查方案并认真实施，促进政府采购工作的深化。（4）做好对集中采购机构的监督考核工作，促进集中采购机构工作质量的提高。
（六）进一步加强分散采购管理的指导和监督。在这项工作上，要坚持五个“必须”，即：（1）对分散采购达到公开招标数额标准的必须进行公开招标；（2）分散采购的信息必须在市政府采购网及以上级别政府采购信息媒体上；（3）分散采购采购人不具备编制招标文件和组织招标能力的，必须委托采购中心或其他采购机构采购；（4）分散采购必须建立档案管理制度、合同备案制度；（5）实施分散采购的单位必须建立有纪检监察部门参加的政府采购领导小组。
四、发挥政府采购政策功能，促进经济发展
（一）认真学习节能产品、绿色环保产品政府采购等相关规定，增强政府采购人员环境保护、建设节约型社会和节约型政府意识。在采购管理上积极研究实施措施和办法。
（二）在集中采购操作上积极探索落实这方面政策规定，从采购文件、评审办法、采购合同等方面体现政府集中采购的政策目标。在政府采购工作中，充分发挥政府集中采购优先购买的政策功能和示范效应，努力构建优先购买节能、环保和拥有自主知识产权的产品以及激励企业自主创新的采购环境。一是在办公用品、汽车等采购项目执行过程中优先采购节能、环保的国有品牌产品。二是自觉购买政府采购自主创新产品目录内的产品；对经省科技部门认定的自主创新产品实施首购政策；对自主创新产品和拥有我国自主知识产权的网络设备、网络安全和无线局域网等产品，在评审办法中给予优惠。三是在工程类项目招标过程中，优先考虑采用节能的工程设计方案，尽可能采购节能、环保的建筑材料和配套的设施设备等产品。
（三）配合做好行政事业单位新增一般公务计算机统一型号和配置的调查研究工作。
五、建立监督检查机制，促进规范化管理。
根据上级要求，深入研究政府采购大检查内容，制定大检查方案，认真组织好政府采购检查工作，将检查工作与促进单位采购行为规范紧密结合起来，力求取得实效，建立政府采购的事后监督机制。
物业采购管理制度范文6
1、健全制度，完善机制。政府购买服务是从“一元服务模式”转变为“契约服务模式”，政府的角色由传统的“自给自足型提供者”转变为“购买者”和“监管者”，鉴于县级政府购买公共服务目前尚未全面推开，尤其是宝应正处于起步探索阶段，应积极稳妥、分步实施，逐步积累经验，不断完善机制。一是与转变政府职能相结合。研究出台关于政府向社会组织购买服务的工作意见，编制政府向社会组织购买服务目录清单，编制承接政府职能转移和购买服务的社会组织目录。二是与事业单位分类改革相结合。坚持“费随事转”的原则，推动事业单位和主管部门理顺关系和去行政化，对于行政机关、参照行政管理职能的事业单位、纳入行政编制管理且经费由财政管理的群团组织，鼓励采取通过购买服务方式提供公共服务，逐步实现由“养人”向“办事”转变。三是与制度建设相结合。制度设计先行，培育扶持一批门类齐全、覆盖广泛、运作规范、信誉度好、服务力强、作用明显的社会组织，实施引导型社会组织综合管理体制改革。要以政府文件的形式，明确界定政府购买服务的领域和范围，给培育承接主体以定心丸。如__近期出台的《__市级政府购买物业管理采购管理办法》，明确从2015年1月1日起，市级行政机关、事业单位、社会团体组织使用财政性资金支付物业管理费用的项目，包括水电费、绿化费、日常垃圾处理费、日常维修（护）费（包括供电系统、给排水系统、消防系统、中央空调系统、电梯系统）、保安、保洁等只要原合同到期，一律实行政府向社会购买服务。__的政府购买社会组织服务由委托民营的安国医院托管结核病防治起步，扩展到市政设施养护、环卫清扫保洁、水资源监测和居家养老服务等多个公共服务领域。上海静安区将购买领域分为四类：公共管理领域、社区服务领域、社会事务领域和按政府转移职能要求实行购买服务的其他事项。在购买服务的操作实践中应根据现代社会的多样性需求，建立双向互动的服务项目确定方式，既可有政府部门“需求项目”，也可由社会组织自主设计“创新项目”，争取纳入政府购买的范围。四是与预算编制相结合。在编制年度预算时，同步编制购买服务政府采购预算，结合年度部门预算，遴选条件成熟适合政府购买服务的项目，与部门衔接沟通确定后，先试先行。五是与绩效管理相结合。按照预算绩效管理的要求对购买服务预算编制、执行、监督、评价和问责的全过程进行监控，确保财政资金使用效益和公共服务质量绩效。六是与政府采购相结合。研究制定政府购买服务的政府采购、预算管理、购买机制等配套管理办法，规范政府购买服务行为。
2、刚化预算，强化管理。一是制定清单。根据年度政府购买公共服务集中采购指导目录，制定全县公共服务项目清单和购买服务实施清单，在制定清单过程中,既要防止“缺位”，将应由本单位承担的行政管理事项和直接提供的公共服务事项，转嫁给社会力量承担；又要防止“越位”，将不属于本单位职责范围的服务大包大揽。二是编制预算。政府购买服务所需资金列入财政预算, 编制政府购买服务预算是部门预算的一项新的内容，财政部门要调整预算编制流程，健全部门预算编制内容，科学合理地编制政府购买服务资金预算，以事定费，强化审计，发挥预算源头管理作用。三是严格监管。政府购买服务主体要硬化预算约束，及时制定政府购买服务实施计划，加强与承接主体的沟通交流，确保承接主体充分理解公共服务需求。同时要强化对政府购买服务预算资金使用的监督检查、政府购买服务的绩效评价和信息公开，确保购买服务管理规范、财政资金使用安全和绩效目标如期实现。
3、规范流程，阳光操作。政府购买公共服务的流程可以简单概括为：编制年度计划、报请政府审议、确定购买项目、编制预算草案、组织实施购买、进行绩效评估与
财务审计。完善的流程和规范的操作直接关系到公共服务的提供效果，政府购买公共服务要公开透明、竞争择优，按照公开、公平、公正原则，以政府采购为主导模式、以竞争性方式为主要手段，择优选择公共服务承接方。发挥政府购买公共服务的市场导向功能，推动政事分开、事企分开和管办分离，加快建立政府主导、社会参与的公共服务供给模式。完善政府监管、社会监督和社会组织自律相结合的监督管理体系，督促社会组织健全内部管理制度，完善信息披露机制，确保阳光工程、阳光操作，提高社会公信力。4、加强监管，注重绩效。一是建立绩效评估机制，在购买社会服务过程中，由于政府与服务方地位不对等，由政府机构来进行绩效评估和项目验收，容易造成权力寻租，容易导致数字化、政绩化取向，应设置独立的“第三方评估机制”，改变原来单一由政府机构来评估和验收的模式，既可避免“外行领导内行”现象，又符合政府购买服务初衷，要科学制定评估方法、程序和标准，从效益、质量、满意度等方面对服务效果做出公正合理的评价。 二是建立监督评价机制，全面公开购买服务信息，建立由购买主体、服务对象等多方参与的监管机制，降低购买成本，提高服务质量，提升政府购买公共服务的社会效益和经济效益。
