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物业管理系统需求分析范文1
[关键词] 城市综合体；无线对讲系统；方案；
中图分类号：TU984 文献标识码：A
1.概述
机动灵活、操作简便、接收讯号良好的无线对讲系统能供保安、工程、操作及服务的人员在管理场所内非固定的位置执行职责、处理各种即时事件，以减少可能造成的损失，因此是现代楼宇中的一个必需系统。
一般由于大楼建筑、结构等因素，普通的通讯信号无法覆盖，而无线对讲系统正可以解决这些问题。无线对讲系统是一个独立的、以放射式的双频双向自动重复方式工作的通讯系统，能适合不同的使用场合。
2.分析
2.1无线电波分类
无线电通信中使用的电磁波为无线电波。在某特定范围内的电磁波，作民用无线电通信主要有VHF及 UHF两种。一般大楼使用UHF，其波长较VHF短，绕射穿透力强，信号比较容易覆盖整个建筑。
整个天馈系统架构：
• 由中继器发出及接收电磁波，经同轴电缆，连接室内外天线，作为整个系统的固定硬件部分；
• 手持终端机向室内外天线接收及发射相对应的无线电波，作双频双向自动重复方式通讯系统。
2.2模拟/数字对讲系统对比：
数字对讲系统可以根据数字集群，在一个频率情况下，可以先分成两个信道，再在信道内分成组别，如下图一所示:
图一: 频率、信道、小组、频道、人员的关系
数字对讲系统相对于传统模拟对讲系统能提供更多频道供工作人员使用。如图一所示，在1个频率下，可以分开给2组不同的信道，完全互不影响，不同人员或小组的对讲情况互不干涉。
同一信道内，分成不同的小组，可以供不同的人员使用，例如小组1供保安人员，小组2供清洁人员，小组3供物业管理人员，小组4供高层监察人员。在信道内的对讲，不能同一时间出现，所以小组1在使用对讲的时候，小组2不能占线。
而传统模拟对讲系统，只有数字对讲系统的1个信道，因此项目的工作人员的分类、分组的弹性较差。
模拟对讲系统比较简单，但从工业和信息化部的文件指出自2011年1月1日起，停止对该频段内模拟对讲机设备的型号核准，已取得型号核准证的模拟对讲机设备，在型号核准证到期后不再予以办理延期手续。某些大品牌的传统模拟对讲系统将不久后停止生产，模拟对讲系统不久将淡出市场，如以模拟对讲系统作设计则会对日后更新或保养维修有所影响。故应使用数字对讲系统。
2.3对讲系统需求分析
城市综合体项目一般都由购物中心、酒店、写字楼、公寓等业态组成。由于业态多，今后参与运营管理的可能有多家公司，如：酒店管理公司、商业管理公司、写字楼物业管理公司及公寓物业管理公司。各个管理公司都需要多个分组管理各部门、保安及操作等人员的日常工作。另由于综合体项目体量大，区域多，且建筑群的地下或地上的交通和公共空间都是贯穿起来的，因此应实现紧急或意外事件出现时可以及时对所有相关公司工作人员进行统一的调度和指挥。
针对上述要求，以本人所在项目为例，进行需求分析。以下是该项目的建筑情况:
根据上面对数字对讲系统的介绍，建议将1个频率分成2个信道，分别给物业管理部门及工作人员包括清洁、保安、工程部使用。工作人员的使用信道可分成不同小组，如图二所示。
需要申请多少个频率，视乎业权、地域及同时使用人数决定。以下为估计的频率使用情况:
由于物业管理团体在不同的情况下的数量可能不同， 如建筑出售、自持或出租，故以下方案先基于最多频率使用情况进行考虑。
2.4方案选择
针对上述项目，可以采用如下三种方案。
第1种(基本数字对讲系统):
根据现有的4个区域，考虑到每1个区域大约有2个塔楼、1个裙楼，分别由不同公司管理（除DE及P区外, DE 区只有2个管理公司，管理对象分别是酒店及公寓，P区是DHC管理）。
数字中继台等设置于DE地块集中控制中心机房内，引入馈线系统对4个地域——ABC,H,P,DE地块提供讯号覆盖。4个不同的区域之间由于距离的限制, 以光纤连接。
根据图二的概念, 需要9个中继台，因此需要申请9个频率。
第2种(IP互联数字对讲系统):
主要设备的数量与方案1相若, 但数字中继台不再设置于DE地块集中控制中心机房内，而以区域布置，采用以太网作中央的链接。4个地域各自引入馈线系统，为ABC、H、P、DE地块提供讯号覆盖。由于中继器及频率应用与方案1相若，因此申请的频率也是9个。
第3种(数字集群数字对讲系统):
这种方案使用了动态的守候信道，在未开始通话时，所有空闲对讲机全部守候在休闲信道上，所有新的语音呼叫都从休闲信道开始。
当新的呼叫开始时，休闲信道会转移到另一个空闲的信道上形成新的休闲信道，并通知所有信道的对讲机转移到新的信道上。原有的休闲信道转化成话音信道。
中继台设置于DE地块集中控制中心机房内，引入馈线系统四个区域——ABC、H、P、DE地块提供讯号覆盖。4个不同的区域之间由于距离的限制，以光纤连接。中继台大约使用6台, 申请的频率是6个。
2.5方案对比
以下是3种方案的优劣比较:
3.总结
数字集群对讲系统令信道及中继台可共享使用，减少了中继台和无线频率的数量。由于城市综合体项目需求频率过多，难以向政府申请，数字集群对讲系统正可以针对这点减少申请频率数量，避免日后频率不足的情况。而且若将来增加工作人员，数字集群对讲系统具有明显弹性。
根据以上的分析, 建议城市综合体项目采取方案3，另综合体项目面积大，划分为多个区域，建议项目内设置控制中心并使用调度管理系统。调度管理系统具备以下功能, 包括:
1.远程诊断,控制中心可以任意呼叫各组网，可监控所有基站系统运行情况。
物业管理系统需求分析范文2
关键词:图书馆:弱电设计;需求分析
中图分类号:TU85
文献标识码:B
文章编号:1008-0422(2010)07-0182-02
1 前言
随着时代的发展,高校图书馆作为图书文献信息中心,是高校重点发展的公共服务项目之一,是评价和衡量一所学校综合实力的重要标志之一。21世纪的高校图书馆需要建立良好的高效率的合作网络,不仅能够及时提供学科门类齐全的纸质印刷型媒体阅览;而且能够提供视听影像、缩微、电子及多媒体阅览、光盘检索、网上检索等多种多样的服务:能让学生运用网络环境轻松获取知识,享受良好的教育,提高修养,陶冶情操,培养主动获取知识和信息的能力。教师们也能更频繁、方便地利用图书馆。高校图书馆人员集中、读者流量大、开架及桌面阅览量大,而且读者对知识面的需求多种多样,这些需求的增长使得弱电系统设计在图书馆的建设中显得格外重要。
由于弱电设计的专业特殊性,使它很容易受建筑设计、结构设计、给排水、动力配电和设备工程设计人员的制约。如:往往要等上述专业确立设计方案的设计后期弱电系统才能全面展开设计,造成设计时间紧张,来不及深思熟虑:且后期随着使用方的不断变化功能及工程招标过程的推进,常常导致系统产品随意变更,造成许多原有设计工作的浪费:人们(包括政府主管部门、一些建筑设计院、大型的施工单位、监理单位、招标公司等)对整个弱电系统设计理解存在误区,对弱电设计的程序、过程、内容不很明了,造成图书馆建设与弱电系统的设计的预期效果极不一致。
事实上,一项优秀的弱电系统设计是非常重要且充满挑战性的工作。由于弱电系统的子系统繁多。所牵涉的高新技术广泛,而优秀弱电设计人员的匮乏,现有理论体系、规范的不完善、有些焦点问题还未形成定论,且目前成功的、值得借鉴推广的设计经验寥寥无几,这些是造成目前弱电设计难度大的客观原因。很多弱电系统在设计的初级阶段,由于用户方一昧追求高标准、高档次,与预计总投资及实际使用严重脱节,这些要求使得许多弱电设计“先天不足”。同时,弱电系统的高科技性与复杂性需要设计者必须是复合型人才,他们不仅应通晓计算机、通信、网络、技防、电气等多方面的专业知识,还需要有丰富的设计经验与技巧、以及对相关新技术敏锐的洞察力。
综上分析,要使图书馆弱电设计能顺利推进,需求分析作为多方的沟通桥梁成为不可或缺的一环。
2 需求描述
一般而言,校方对整个所建项目的目标l建设项目的档次、最终用途、总投资额、建设进度等)有着明确的把握和深入的理解,整个项目所有的建设工作,包括土建、机电、弱电系统等,最终都必须为这个目标服务。作为直接面对最终使用者之一的弱电系统,则是体现该目标的一个前哨。
弱电系统的需求,通常需由图书馆网络和学校信息中心等相关技术人员综合图书馆各部门的意见,从用户的角度出发,以简明扼要的方式提出。当然,对于缺乏网络技术人才的学校最好委托设计咨询单位提出。对于使用者与管理者来说,以适用、成熟、性能稳定、使用便利为第一要务,因此在提需求的时候,应该以理性、实用为建设理念。系统需求应对以下几个主要方面进行重点描述:
2.1 设计方应响应的功能需求
2.1.1 通信能力需求:数据及语音网络需结合建筑特性及工作性质实现楼内互通,并根据教学需求,实现校内及校外互访,对有些空间开阔,阅读人员流动量大的地方,需借助无线网络技术实现网络信息无亩区设计。
2.1.2 环境建设需求:高校图书馆是一个藏书、阅读及自学(有些学校的网络中心也习惯建在此建筑内)为主的场所,且是一个对外展示学校学术氛围的主要窗口。在很多学校,它都是一座标志性建筑,针对弱电系统学校在此的投入也较大。为使各资源得以充分利用,建议适当使用公共广擢系统,平时可根据需要自动转播校内广播,在紧急情况下还可与本栋楼内消防系统联动,投资少,功效多。
2.1.3 借阅管理需求:图书馆的文明阅读及借还书管理对各高校来说是一个久经探索却无良方的难题,解决方式可谓招式繁多,但万变不离其宗,无非是人管、物管及技术管理,哪种方法最简洁最可靠可谓仁者见仁智者见智,根据我们的设计经验,建议将图书管理、图书防盗、信息、校园一卡通及闭路电视监控等系统有机的结合起来,统一操作。这种以人为主,多技术手段支持的操作模式能够减少传统管理方式下的数据丢失、图书及设备易毁易损、统计失误、劳动强度高、效率低等问题。读者或管理员不必如以前每完成一项任务都必须经过一系列繁琐的程序,降低图书馆的利用率。弱电系统的引入,使得计算机、信息控制等相关技术的使用更为便捷。随着图书馆管理自动化与数字化的实现,高速、快捷查询图书信息、准确管理借还书者信息的愿景成为现实。
2.1.4 安全需求:对重要设备房、特种图书藏书室及其它场所有安全管理需求的地方,使用安全防范技术及整合闭路电视监控、校园一卡通及门禁等系统,根据管理需求合理设计。
2.1.5 扩展需求:对设有学校网络中心的图书馆建筑,应及早与校方相关负责人沟通,以便预留准确、充足的信息管道出口,降低后期工作难度。
2.1.6 节能需求:随着建筑舒适度要求的提高,建筑能耗的问题日益严重,给社会、能源和环境带来巨大的压力。当前在新建建筑、旧有建筑改造、可再生能源的应用方面是节能主要对象。在新建图书馆的设计中,要结合楼宇自动化管理,对图书馆水、电、冷、热供应系统和电梯及设备运行实施智能化管理。不仅能大大减少能源的浪费,还能减少相应的设备维护和人力资源成本。
2.2 设计时需满足的性能特点
在弱电系统设计时设计者应本着以下几大特点对各子系统进行设计:
2.2.1 先进性
在高度信息化的社会,高校图书馆软硬件使用规模的不断扩大。作为一座面向21世纪的现代化图书馆,并且需要在今后相当长的一段时间内保持其技术领先地位。因此,必须选用适合今后发展的设备,在技术上适度超前,符合今后发展趋势,同时又要注意其针对性与实用性,充分发挥每一设备的功能和作用。因此,在系统进行设计时,我们建议重要的系统应采用当时市面上先进的主流技术,以保证前期所设计的系统能在今后系统性能提升过程中在技术先进性方面保持其可延续性。
2.2.2 灵活性和开放性
所有接口均基于标准的数据接口协议和内容,而接口软件采用现今国际流行的标准接口技术。集成后系统可以通过Intemet以浏览器
方式实现监控和管理操作。系统的开放性设计完全遵循国际主流标准以及相关工业标准,使不同厂家的产品可以灵活互换。
2.2.3 成熟性与实用性
在保证所设计的弱电系统先进性的同时,还要保证所有的系统都是已经经过工程检验,且具有国内国际先进的技术。将工程经验运用于图书馆的具体弱电设计时,必须结合国内的实际特点,将成熟可靠的技术、实用性的产品理念设计到适合的弱电项目中,使得集成后的每一设备可以充分发挥它的功能和作用。
2.2.4 集成性和可扩展性
弱电设计时应充分考虑工程整体所涉及的各个子系统的信息共享,确保弱电系统总体结构的先进性,合理性,可扩展性和兼容性,使其在建设中能集成主流厂商不同类型的先进产品,使图书馆的整个智能化水平可以随着技术的发展和进步,不断得到充实和提高。
2.2.5 标准化和模块化
系统设计严格按照国家和地区有关标准进行设计,并根据弱电系统总体结构要求,将各子系统结构化和标准化,综合体现当今先进技术。同时在扩展模块设计时,应尽量选用可自由拓扑的网络结构,使其灵活地分布在被控设备附近,节约管线安装成本并且易于扩展。
2.2.6 安全性和可靠性
一个成功的图书馆弱电设计,要对即将运作的设备和系统安全可靠的重要性有深刻理解。在设备选择和系统设计中安全性和可靠性始终应放在第一位。如计算机管理中将系统管理程序采取严格的等级操作措施,以防止非法访问和恶意破坏。
2.2.7 服务型和便利性
为适应建筑弱电系统的各种功能需要,所采用的子系统应充分体现对建筑管理者和使用者各方面的安全、先进、可靠、舒适、方便、节能和高效等。
2.2.8 经济性
经济成本是系统集成的重要因素之一,弱电系统设计者应从系统目标和确保满足业主实际需求出发,设计出具有先进性、可行性、实用性且是最经济的优质作品,并在系统合理配置和兼容性方面进行充分论证,丢掉附在其上的“泡沫”,删除不必要的设备冗余,达到功能与经济相统一的优化设计,以节省投资费用。
3 需求分析
一般情况下,学校方不具备具有弱电设计经验和专业知识方面的人才,因此,在启动弱电工程前,他们需要委托设计咨询单位,向他们提完合理、实际及前瞻性的建设要求,再对其需求进行细化和分析。其主要任务是将建设方在需求描述中所表达的笼统意图,转化为具体、专业的实现方法,并对该方法进行性能和效益分析。
3.1 图书馆弱电系统规划
本着实用、合理控制投资成本、节省管理成本、技术具备一定超前的整体设计原则。综合高校图书馆弱电系统设计经验来看,弱电系统可细分为以下几个子系统:综合布线系统、安全防范系统、图书防盗系统、公共广播系统、闭路电视监控系统、有线电视系统、门禁管理系统、楼宇自动化系统、火灾自动报警系统。
3.2 各子系统细化分析
3.2.1 综合布线系统(PDS,Premises Dis~-bution System)
综合布线系统的基本结构是星形的,它又由工作区、水平布线、建筑物主干布线、建筑群主干布线、设备间及管理等于系统组成。
各个子系统的种类和数目决定于建筑物或建筑群的拓扑结构和规模大小。上述系统的各级关系是指逻辑关系,例如,对于单体建筑,垂直布线子系统就是建筑物主干布线子系统,不存在建筑物之间的布线:如果一个建筑的规模非常大,又可以把它看作一个建筑群主干布线子系统。
3.2.2 安全防范系统(SPs.Secunitv &Prote-ction System)
安全防范系统一般由探测器、信道、报警控制器、验证设备和警卫力量等几部分组成。安全防范系统的设立是为了有效防止各种偷盗和暴力事件的发生,其作用是当发生非授权侵入防范区域事件时,系统能使警卫力量及时发现,其只需通过被联动的闭路电视监控系统来判断,如发现该行为确属犯罪行为,警卫力量能采取相应的防范措施进行及时制止,同时还要求系统能记载事件发生前后的信息,以便事后对事件发生经过进行分析。在计算机技术被普遍应用的今天,大量重要信息被存入计算机中,为了保护这些数据,我们除了加强计算机网络安全防范措施之外,还非常有必要对重要计算机及主要设备机房进行防盗防范。
设计图书馆安全防范系统时对探测器布置的方法:重要机房、主要出人口及通道、密集书库及重要设备、特藏文献室门窗等高保安区。
3.2.3 图书防盗系统(EAS,EleclronicArticle Surveillance
图书防盗系统起源于法国,已有30多年的历史,进入中国市场已有10多年的历史。图书防盗系统从保护形式上分有三种:立式系统:是一种最常用的保护方式,检测装置醒目地立在出入口处,除检测报警功能外,还有明显的威慑作用。隐蔽式系统:是把系统隐蔽地安装在相应出口的地毯下或天花板处,不影响建筑的整体效果,亦能起到防盗保护作用,满足店内美观又实现防盗的需要:通道式系统:顾名思意,用来保护通道,它用在通道出口处,也是一种实现防丢书的有效方法。
随着图书馆功能的不断补充,开架式管理在方便读者自由选择、提高图书阅读利用率、提高图书馆工作效率等方面体现了图书馆在顺应时展方面的一大进步,但与此同时,开架服务所产生的弊端,如丢书、撕页等现象也是管理工作中较为突出的问题。如何在图书馆布局方面充分考虑开架服务的自身特点,充分发挥它的优越性,同时采取种种辅助措施减少开架服务所带来的不便,是每一位图书馆弱电设计者值得探讨的课题。
而电磁波图书防盗系统与闭路电视监控系统强强联手的防范措施,其管理的直接性与有效性得到了广大图书馆管理者的一致认可。
图书防盗系统通讯线缆布放方法:主要借还书通道。
3.2.4公共广播系统(PAS,PubUcAddressSystem)
公共广播系统是一种有线广播系统,定压式传输方式为系统典型的信号传输模式,通常将背景音乐和防火紧急广播功能结合在一起,平时播放背景音乐或其他节目,当收到火灾等紧急事故指令时,即自动强切为消防报警广播。
系统点位设置原则:为了播放音乐时能让人感到舒适并能满足消防报警的设计要求,走道内两相邻扬声器的间距不小于14m不大于20m,扬声器离建筑拐角、走道末端及楼梯口不大于6m.线缆与分区设备端接时严格按照n-1,n,n+l的分区联动方式连接。
3.2.5 闭路电视监控系统(CCTV。Closed CircuitTelevision)
系统基本组成
闭路电视监控系统根据其使用环境、使用部门和系统的功能而具有不同的组成方式,无论系统规模的大小和功能的多少,它主要由摄像、传输、控制、图像处理和显示等部分组成。
摄像部分:作用是把系统所监控的目标,即把被摄体的光信号变成电信号。摄像枪的种类很多,不同的系统可以根据不同的使用目的而选择不同的摄像机及镜头等:
传输分配部分:作用是将摄像枪输出的音视频信号馈送到监控中心或其它监控点。主要设备有:视频分配器、视频放大器、馈线等。
控制部分:作用是在监控中心通过有关设备对系统的摄像和传输分配部分的设备进行远距离控制。主要设备有:集中控制器、电动云台、云台控制器等。
图像处理与显示部分:图像处理是指对系统传输的图像信号进行切换、记录、回放、加工和复制等功能:显示部分则是使用监视器进行图像重现,有时还采用投影电视来显示其图像信号。主要设备有:视频切换器、监视器和硬盘录像机等。
由于本系统能24h不间断进行图像记录的功能知者甚多,因而建立该系统对想非法闯入者及不文明阅读者来说有着很大的震慑作用,此系统也就成了弱电系统中常用子系统。
3.2.6 有线电视系统(cATV,CommunitvAntenna Television)
有线电视常常被作为一个常态系统接人图书馆,主要是方便日后需要时启用,―般将信号供应商的输入信号引入建筑内首层弱电设备间即可。
3.2.7 门禁管理系统(ACS,Access ControlSystem)
又称为出入口控制系统,是新型现代化安全管理系统,它集微机自动识别技术和现代安全管理措施为一体,涉及电子、机械、光学及计算机、通讯、生物等诸多新技术。它是解决重要部门出入口实现安全防范管理的有效措施。
在数字及网络技术飞速发展的今天,门禁管理技术也得到了迅猛的发展。它早已超越了单纯的门道及钥匙管理,已经逐渐发展成为一套完整的出入管理系统。它在工作环境安全、人事考勤管理等行政管理工作中也发挥着巨大的作用。
3.2.8 楼宇自动化系统(BAS,BuildininAutomation System)
楼宇自动化系统也叫建筑设备自动化系统,它是智能建筑不可缺少的一部分,其主要的任务是管理建筑设备使其管理现代化,包括管理功能、显示功能、设备操作功能、实时控制功能、统计分析功能及故障诊断功能,并使这些功能自动化,从而实现物业管理现代化,降低人工成本。其中的建筑设备管理与控制子系统(暖通空调、给排水、电梯、供配电、照明等系统)进行分散控制、集中监视。实现一体化控制、监测和管理,以最佳状态来提供一种既安全可靠,又节约能源,而且舒适宜人的工作或学习环境。
楼控系统采用的是基于现代控制理论的集散型计算机控制系统,它的特征是“集中管理分散控制”,即用分布在现场被控设备处的微型计算机控制装置完成被控设备的实时检测和控制任务,克服了计算机集中控制带来的危险性高度集中的不足和常规仪表控制功能单一的局限性。安装于中央控制室的中央管理计算机具有显示、打印输出、丰富的软件管理和很强的数字通信功能。能完成集中操作、显示、报警、打印与优化控制等任务,避免了常规仪表控制分散后人机联系困难、无法统一管理的缺点,保证设备在最佳状态下运行。
在弱电系统进行到本系统设计时,针对其特征,我们建议采用“三个平台、可分可合”的设计思想。这实际上也反映了我国智能化建筑经过多年检验之后总结出的经验,这个概念的提出,体现了务实、结合工程实际的观点・不单纯追求以往一些设计项目中提出的所谓“―体化集成”。这里的三个平台,指的是:建筑物通用、关联及独立平台。因此,我们在进行设计时,始终遵循“三个平台、可分可合”的设计思想,并结合项目本身的建筑特点设计系统。
设备控制要点:冷源系统包括冷水机组、冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔等设备。新风/空调系统控制新风/空调机组;给排水系统控制给排水泵、生活水池、污水池、集水坑。通风系统包括:送/排风机。照明系统包括楼内对正常照明、备用照明、事故照明、疏散照明、报告厅、阅览室等处照明进行控制,同时根据室外照度控制泛光照明的启停。变配电系统主要包括对高压、低压、变压器、发电机设备的相关运行参数的监视。电梯系统包括人、货等梯的运行监视控制。
3.2.9 火灾自动报警系统(FAS,Fire A Larm System)
火灾自动报警系统是人们为了及早发现和通报火灾,并及时采取有效措施控制和扑灭火灾,而设置在建筑物或其他场所的一种自动消防设施,它是人们同火灾作斗争的有力工具。一般由探测器、信号传输线路、火灾报警装置、火灾报簪器,以及具有其他辅助功能的装置组成・无论该系统规模大小如何、功能需求怎样,在满足性价比高的前提下,尽可能高的可靠性和尽可能低的误报率是所有建设单位和设计师的必求目标・
我国消防相关规范要求FAS应为一个独立的系统,这和国外将该系统作为一个子系统被纳入BAS的方式不同。国内FAS虽呈独立状态,自成体系,但由于近几年来内含FAS的BAS产品完整地进入国内市场,且已被被采用,故这些年弱电设计业也已开始尝试将FAS纳入到BAS之中,即平时BAS可以从火灾自动报警主机上获取其运行状态的各类信号,火灾时FAS可向BAS发出信号,但消防的专用设备仍然归到消防联动中,设计消防专用总线,成为独立系统,让一体化集成功能从设计上先行一步。
