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物业管理规划方案范文1
[关键词]物业服务企业；社区消防；安全管理
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.15.014
1 当前物业服务企业在消防方面存在的问题
1.1 指导和监管力度不足
《物业管理条例》作为当前物业服务企业的指导依据，并未明确具体的公安消防机构对物业公司的指导应当采取什么方式来进行，物业服务企业由原来的物业管理企业转换为物业服务企业后，定义也趋于不明朗。尤其是涉及一些管理资金，罚没款之类的关键问题，这个问题尤其突出。但是，对公安机关通过何种途径、采取什么手段来指导、监督物业公司做好安全防范工作却没有作出明确规定。
1.2 企业责任主体意识不强
有的物业管理公司过分强调为业主和物业使用者“服务”，在消防安全问题上不想管、不敢管，对房地产开发企业、建设单位的物业保修责任，对建筑消防设施检测和维护保养单位的依赖性大，对业主、经营场所的自治自律和行政部门的指导干预期盼值高，造成对业主进场装修使用把关不严、跟踪服务管理不到位，对消防设施故障损坏发现维修不及时，出现问题推、拖，产生“责任不清”状态，不能主动实施管理、积极解决问题、勇于承担责任。多数物业公司没有建立小区消防安全预警机制。
1.3 目前物业服务企业管理水平较难向沿海等较发达城市水平看齐
一级物业服务企业虽然在资质上达标，但在实际的管理水平上仍有较大差距，高层管理人员缺乏对小区消防工作的整体把握，履行消防安全防范职责方面也缺乏对员工激励和制约。除消防控制室值班员按照国家法律规定经消防专门培训持证上岗外，其余人员基本上没有经过专门消防培训，导致从事消防管理的人员没有掌握基本消防常识，不能发现火灾危险性，不懂得建筑消防设施功能和检查、维护、操作的基本方法。
1.4 维护资金缺乏
实际生活中，物业公司提供的服务不能满足业主要求，服务质量与物业收费不成正比，是物业纠纷的核心所在。作为业主，往往采用拒交物业费作为自身的维权手段，长期积压、歉收的费用给物业服务企业造成较大压力，不得不缩减开支、压缩管理项目，造成服务质量降低，产生恶性循环。另外，商品住宅、售后公有住房住宅等虽有专项维修资金，可用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，但其使用条件和程序较为复杂，能够成功动用使用的在现实中并不多见，没有资金，物业服务企业对一些隐患问题的整改也是有心无力。
2 物业服务企业消防安全管理存在问题的原因分析
2.1 物业服务行业整体发展水平不高
开发商连带发展物业服务公司，在新房交房时候物业服务企业已经存在，而很多小区根本没有成立业主大会，以业主大会名义与物业服务企业签订物业服务合同非常少见，这种权利主体缺位、双方地位不对等、被服务者成了被管理者的现状是物业服务水平不高的最基本、最深层次原因。
2.2 法律责任解决渠道不畅通
基于管理水平和收费标准不统一等各种问题，小区居民和物业服务企业的关系经常呈现紧张态势，同时物业服务企业对存在的消防隐患也仅仅能调解了事，如果出现例如小区内建筑消防设施损坏、占用消防车通道、堵塞封闭楼梯、擅自改变建筑物使用性质等较为严重的问题时，从行政法律关系来说，违反了消防法律法规，应当追究行政责任。但很多行为确实不是物业服务企业直接所为，物业服务企业也进行了劝阻、制止，最多也就是管理责任，只处罚物业服务企业似乎不尽合理；笔者在实际工作中还接到过来自物业公司的举报，称业主拒不整改隐患，请求消防部门处罚。而执法部门如果要对众多的业主或者物业使用者直接实施处罚又谈何容易。
2.3 行政管理方式效率有待提高
当前经济运行环境下，企业主体消防安全责任制没有彻底落实、社会化消防工作网络没有完全形成，将个人和企业全部造成的消防问题都依赖于公安机关消防机构的监督来敦促落实是相当困难的。消防机构和社区民警身兼数职，不管监管还要指导培训查处受理调查，加之内部管理，几十万人的辖区都落在十几个人身上，消防监督目标的重心、消防监督检查的方式和重点、消防警力的配置等因素使得消防机构无力、无法对物业小区实施太多的监督管理，在具体问题的解决上政府及其职能部门的干预往往显得很表面化，甚至很被动，被管理的各方都不理解、不满意，具体隐患问题解决效率并不高。
2.4 物业消防维修费用有限
物业服务企业接受业主委托，对共用的消防设施设备进行维修、养护、运行和管理，其所需资金来源于物业服务费（但是当前消防设施的管理中还有定期检测、维护保养、城市远程消防监控系统的运行等支出都没有稳定的保障渠道）；如果需要维修、更新和改造，则要动用专项维修资金，专项维修资金是业主共同交存、属业主共同所有，其使用决定权在业主，需要专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过，或者经由业主大会依法通过使用方案，再由政府建设（房地产）主管部门审核同意或向其备案后划转列支。其中的复杂程度可想而知。
3 加强物业消防管理的几点措施
3.1 明确物业服务企业消防管理的职责与标准
在现行消防法律法规规定的基础上，可以由公安部门、住房和城乡建设部门联合出台物业服务企业消防安全管理办法的部门规章，明确物业服务企业消防管理的具体职责和责任追究办法；制定行业强制性或指导性标准，确定物业服务企业消防管理的具体标准，包括各岗位消防安全职责、消防组织机构、消防制度、消防宣传与演练、消防设施管理、消防通道与安全出口管理、消防巡查检查、火灾隐患督促整改、火灾报警与处置等都应当细化、便于操作；制定物业服务消防安全管理合同示范文本，或者在通用示范文本中专节或专条列入消防管理范围和质量的内容。
3.2 切实加强物业服务企业消防管理质量监督检查
以高层、地下、商用、人员密集、自动消防设施为关键要素，将相应的物业服务企业作为被检查对象和责任主体，列入监督抽查范围，随机抽查，防止产生失控漏管。在建筑消防设施、疏散通道、安全出口、消防车通道为重点内容，严格查处物业服务企业在公共消防管理中的消防违法行为，特别是对其擅自关停消防设施、擅自改变或同意改变建筑物和场所使用性质，以及其他因故意或重大过失形成火灾隐患的，要责令改正并依法严格处罚。同时，对于物业服务企业在维护公共消防安全秩序中遇到的业主或物业使用者的无理阻挠、拒不配合行为，要对相关责任人履行消防宣传教育、监督执法等职责，支持物业服务企业的服务与管理，同时对公众进行教育和警示。
3.3 明确物业消防管理费用的收取、列支和管理办法
在物业服务收费中单列消防日常维护管理费用，在物业服务合同中明确消防管理开支的范围、条件、程序和标准，特别要明确第三方消防技术检测、维护保养、远程监控等服务所需费用来源和支出标准，详细界定日常设施设备故障老化更换、维修与大修、中修、更新、改造等需要动用专项维修资金的项目的情形和区别。对于消防设施瘫痪、严重故障等应当视为发生危及房屋安全等紧急情况，业主、物业服务企业和相关职能部门都要高度重视，简化专项维修资金支出程序和环节，保证建筑消防设施及时功能恢复和公共消防安全。
参考文献：
物业管理规划方案范文2
物业管理部的岗位职责是什么？
物业管理部岗位职责有
1、负责公司的物业管理工作
2、负责公司住房基金管理工作
3、对生活服务中心的管理工作
4、对医务室的管理工作
5、综合治安管理
6、消防与武装工作
7、交通管理工作
8、对保安公司的管理
9、定期进行治安管理、消防安全、交通安全法律法规宣传
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物业管理部门受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供有偿服务的一个综合性部门。
岗位名称
物业管理员
岗位编号
所在部门
物业管理部
岗位定员
1
直接上级
物业管理部部长
工资等级
直接下级
岗位分析日期
本职： 负责实施公司房产检查、维修、翻新工作，并实施公司社区建设工作，分配和调整住房相关工作，协调现场生活服务工作，负责公司自身基建的设计及施工质量管理工作
职责与工作任务:
职
责
一
职责表述：负责住房基金的管理工作
工作结果
分送单位
工作
任务
根据国家法规，督促公司落实相关住房基金的相关政策
组织对公司房产基金的提取、发放、使用情况进行统计，建立台帐，形成报表
报表
财务部
组织开展住房基金咨询和宣传工作
职
责
二
职责表述：负责公司社区环境的规划和建设工作
工作结果
分送单位
工作
任务
提出公司社区建设理念，策划美化社区环境方案，经审批后实施。
环境方案
直接上级
负责公司社区的卫生和文明建设工作
职
责
三
职责表述：制定公司房产管理制度和工作计划并组织贯彻执行
工作结果
分送单位
工作
任务
起草公司房产管理制度，经审批后执行
房产管理制度
直接上级
会同住房基金管理员起草公司年度房屋的检查、维修、翻新工作计划，上报审批后组织实施
工作计划
直接上级
起草环境建设工作年度、季度、月度工作计划，经审批后执行
工作计划
直接上级
做好年度及平时工作总结，按时向上级汇报
工作总结
直接上级
职
责
四
职责表述：做好房产管理日常工作
工作结果
分送单位
工作
任务
调查公司员工的住房情况，收缴住房申请书，经常检查住房使用情况，提出修理意见
修理意见
直接上级
落实员工住房的修理工作，并做好维修记录
维修记录
直接上级，档案
参加旧房改造、拆迁安置项目
建立健全房产档案材料和帐卡
档案材料、帐卡
档案、财务部
职
责
五
职责表述：起草分配和调整住房方案及处理事项
工作结果
分送单位
工作
任务
起草分配和调整住房方案，提交部长审批
住房方案
直接上级
统计住房分配和调整资料和相关信息
监督住房分配和调整过程，并提交报告
报告
直接上级
职
责
六
职责表述：公司社区的环境建设
工作结果
分送单位
工作
物业管理规划方案范文3
（一）物业管理工作
一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和当局规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。
二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。
三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1046万元；机关团体用房租金实收166。6万元；主辅分离房产租金实收107万元；自行接收房产租金实收53。4万元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27万平方米，归集售房款6066。6万元。其中：出售直管房产16。2万平方米，归集购房款3662。8万元；出售主辅分离房产7。3万平方米，归集售房款1605。7万元；出售自行接收房产3。5万平方米，归集售房款798。1万元。
3、房屋修缮工作。一是20**年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确20**年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《20**年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。
4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。
（四）楼道整治工作
一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。
二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。
三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918。39万平方米，竣工量达60%。
四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。
（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作
一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。
二、下半年工作思路
（一）物业管理方面工作
1、出台《沈阳市物业管理规定》
6月底《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在9月份以当局规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。
2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。
二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。
三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。
四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中。
3、建立新型物业管理体制
将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、当局基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。
物业管理规划方案范文4
本专栏的第一期，笔者即提出了物业管理招投标的概念。物业管理招标是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业服务内容，制定符合其服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易行为。物业管理投标是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。从以上概念可以看出，物业管理招标与投标存在着相互对应的关系，其本质是一种包含着“买”和“卖”两方面的完整的交易行为，是一种以合同形式反映民事法律关系的民事法律行为，整个招投标过程就是一个当事人意思表示达成合意，合同成立的过程。根据《合同法》第十三条，“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”，而物业招投标活动又分为招标、投标、评标、定标、中标等若干环节，合同必经的两个阶段又是如何与这些环节相对应的呢？
（一）招标是要约邀请，投标是要约
根据《合同法》第十四条的规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示。要约的内容必须具体确定，即要约应包含《合同法》第十二条规定的必要条款，如标的、数量、质量、价款、履行期限、地点和方式等条款，且这些条款必须确定、清楚。要约须表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。一般情况下，要约发出后，要约人就受到要约的约束，不能随意变更、撤销要约。具体到物业管理招投标环节，招标行为是要约邀请，投标行为才属于要约。第一，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，没有订立合同的目的。物业管理招投标中，招标人招标公告是引发潜在投标人参与投标的兴趣，在投标人投标之前，招标人并不受到招标公告的制约，是可以根据具体情况进行修改的。但投标人递交投标文件后就会受到投标文件的约束，不能更改和撤销。第二，招标人发出的招标公告内容上不具体明确。招标公告上不具备最重要的价格条款，而投标文件中才会载明投标价格。
（二）中标通知书的发出为承诺
《合同法》第二十一条规定，“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”承诺的内容必须与要约的内容一致，必须标明受要约人决定与要约人订立合同的意图。根据《招标投标法》的规定，中标人确定之后，招标人应当向中标人发出中标通知书，中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。招标人和中标人应当按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，且不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
二、前期物业管理招标投标中需要关注的事项
（一）如何避免前期物业管理“建管不分、独占经营”的问题
按照现行的法律法规，前期物业管理的进入主要采取招投标的方式。但由于物业管理市场化程度不高、物业管理法规制度不够完善、政府监管职能不力、各地区发展不均衡、社会各界对物业管理的认识有偏差等多个因素的存在，房地产开发建设企业在选择前期物业管理上具有天然的优势和控制权，使得前期物业管理招投标制度在实践中未能够得到贯彻落实，从而导致很多物业管理公司是房地产开发建设企业的下属机构或子公司。这种“谁开发，谁管理”的“父子兵”体制（模式），进而也就决定了后续物业管理对开发商的依附性、对业主的不平等性。笔者认为，深圳在避免“建管不分、独占经营”的问题上做了很多有益的尝试。一是深圳明确规定“有直接控股关系的企业不能参加同一物业项目的投标”；二是深圳对以协议方式选聘物业服务企业设立了严格的审批程序，对于前期物业管理招投标，第一次投标人少于3人的，招标人应进行二次招标，二次招标投标人仍少于3人的，方可采用协议方式选聘物业服务企业；三是利用电子招投标方式，从技术上、程序上确保前期物业招投标公正、公开、公平进行。
（二）提高投标成功率的探索
物业管理规划方案范文5
山东省物业管理规定：物业服务企业物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。
物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员，具备为业主提供专项服务的能力。
物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。
物业服务企业应当在物业主管部门的指导下，建立行业自律组织，规范行业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。
物业行业自律组织可以依照国家和省有关规定，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度，配合物业主管部门建立健全信用档案。
物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费，实行政府指导价;其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。
物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。
山东省物业管理规定：新建物业与前期物业管理物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。
建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向物业主管部门申请划分物业管理区域。
物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。
住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米;住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。
住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。
物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备，属于相关业主共有，但由经营单位投资经营的除外。
城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时，应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位的意见。
鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。
新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：
(一)生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置;
(二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;
(三)小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置;
(四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置;
(五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位;
(六)按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设;
(七)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连;
(八)按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设;
(九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;
(十)住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施;
(十一)法律、法规规定的其他条件。
山东省物业管理规定：大会与业主委员会房屋的所有权人为业主。
符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。
一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会履行下列职责：
(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;
(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(三)监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
(四)选聘、解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金);
(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。
业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定：
(一)按照业主户数计算的，一户计算为一票;建设单位未售出的专有部分，计算为一票;
(二)按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票;建筑面积不足一平方米的按一票计算。
物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。
业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。
业主委员会由业主大会会议选举产生，由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。
业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。
业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：
(一)以书面方式向业主大会提出辞职请求的;
(二)拒不履行委员职责的;
(三)业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的;
(四)违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的;
物业管理规划方案范文6
【关键词】物业管理 全面预算管理 内容 编制程序 方法和对策
前言
随着经济的快速发展，大公司、大企业在国际上经济实力竞争中具有突出的作用。当然，我国自从实行改革开放以来，经济得到了很大的提升，大公司。大企业也得到了一定的发展，做出了一定的成绩。但是，与国际上其他的优秀的大公司企业相比，我们还存在一些差距，还不具有相当的竞争力。因此，我国的公司企业还需要在企业管理上多下工夫。不过，那些先进的企业集团对我们而言，也并非是望尘莫及的，现在，我国有一些企业集团已经开始实行全面预算管理体制，虽然效果并不是特别理想，但是我们可以在对其进行深入的研究后，通过借鉴其他先进企业集团的经验，让全面预算管理在企业中发挥更大的作用。
一、物业全面预算管理的内容
内容主要分为营业收入预算、物业管理成本预算、期间费用预算、生产资料采购预算和固资预算。
营业收入预算是物业预算管理最重要的环节，它连接着市场的预测和物业的预算期内的活动计划，它的编制是根据企业的目标利润或者是劳务需要的市场价格对物业管理企业提供的各种劳务业务量和销售量做一个预算，营业收入预算的设置关系到整个预算程序的合理和可行性，所以，在这方面企业需要重视。物业管理成本预算是预算的重点。成本预算是预算期内为了实现营业预算而产生的直接成本，再结合物价水平等因素通过企业内部的相关规定进行成本预算。成本预算会影响到企业经济效益的高低，从而显示出企业的管理水平。期间费用预算是企业在预算期内销售费用、管理费用、财务费用的总和，要根据项目和单位来编制。物资采购预算包括购买的商品、低值易耗品和各种材料等。固资预算是专门计算固定资产的项目，需要细分。
二、物业全面预算管理的编制
物业管理全面预算的编制是按照自上而下、自下而上、上下结合、分级编制、逐渐汇总的参与性方法。
首先，企业高层部门需要通过对公司的具体情况的考察制定出对公司有利的总目标，当然，细分的各部门和各物业项目的目标也是不可少的。目标是整个企业上下员工为之奋斗的方向，它既是公司各种政策编制的基础，同时也能让员工齐心协力，劲往一处使，更好地为企业创造价值。其次，各部门和各物业项目也要制定出各自的预算方案。根据逐级分层管理原则，在高层从整个企业的角度出发制定好各项指标后，下属的各组织应当将高层制定的指标具体化，再完成各自的预算编制后交予企业预算管理部门。然后，企业预算管理部门根据一定的标准审查各部门和各物业项目的预算管理编制草案，通过一系列的方法，平衡各预算草案，之后拟定出整个企业的预算方案。当然，这并不是最终的预算编制，因为各部门和各物业项目组有时会因特殊原因无法使用预算管理部门的平衡预算方案，所以，最后，预算方案还需要反馈到各部门和各物业项目部，以此来征求大家的意见，真正做到自上而下、自下而上的反复程序，在大家都没有异议的情况下，通过汇总形成最终预算，经企业最高的决策层审核批准后，正式成为企业预算。此预算形成后，不得轻易更改，然后经分解逐级下达到各部门、各项目组执行此预算。这就是物业管理全面预算管理的编制方法，它较一般的编制方法而言，有更科学和合理的地方。
三、物业全面预算管理的不足和改善的措施
任何事物都具有两面性，即使是新兴的预算管理也不例外。虽然全面预算管理有很大的优越性，但其还是存在一定的不足之处。下面，我们将探讨全面预算管理存在的不足以及解决的方法。
第一，预算管理缺乏一定的战略性和全局性。每个企业都应当有自己的战略规划，这是对企业的全局规划，是制定各项详细规划的基础。而预算管理，是企业的主要计划，它只有在和企业的战略相结合相协调的前提下才能发挥出它最大的作用。但是，我国现行的预算管理处在一种模式化的阶段，很多企业虽然按方法编制了预算管理，却忽视了企业的战略目标，在没有定位好企业战略情况下，预算管理会致使企业过多的关注短期利益，从而很难看到企业的长期经营目标，这样一来，预算管理自然也难以达到预期的想要的效果。因此，为解决这一现状，企业首先应该针对物业管理制定一个总体的战略，在战略的指导下按照具体的编制方法形成预算管理方案。
第二，全面预算管理在实施过程中缺乏控制。预算管理是人为的管理方法，它本身不能自动去实施，因此，在全面预算管理的过程中需要对其过程进行一定的控制和分析，以保证其实施的效果。这样做的目的主要是对实际工作进行一定的指导，以防出现偏离工作轨道的现象，然后也能及时获得有效的信息，保证预算分析的深入性，最后还能及时纠正预算执行过程中出现的偏差，尽量最大限度实现企业的战略目标。过程控制和分析控制是全面预算管理过程中必不可少的项目，它能对其实施监督作用，避免其造成不可挽回的损失。
第三，激励体制不够健全。在企业的运行过程中，并不是地位越高的人越重要，最重要的反而是那些辛辛苦苦在公司打拼的员工，水能载舟亦能覆舟，只有员工有了积极性，才能让预算管理有效的实施。然而，很多企业并没有在实施中认识到对员工实行激励体制的重要性。预算管理是采用上下结合的方法制定出来的，它需要上下员工齐心协力，将自己职位的预算方案实施好，然后企业所有员工的汇集起来将企业总预算实现，这样才能最好的达到企业的战略目标。
四、结束语
全面预算管理对物业管理而言是重要的，通过对全面预算管理内容、编制方法、原则的了解，企业应当树立以人为本的思想，正确认识全面预算管理，结合本企业的实际经营情况，将预算做到准确，建立科学合理的方案，促进物业管理健康发展。
参考文献
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