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房地产开发成本核算范文1
[关键词] 房地产 成本核算 内容 方法
一、房地产开发成本的内容及核算的方法
1.房地产开发成本内容
房地产开发成本是指构成房地产商品售出条件的全部投入及包括分摊的配套设施费、环境绿化费和外管网等全部费用。按投入资金的先后顺序分为7个方面：(1)土地征用及拆迁补偿费：主要指土地征用费，耕地占用税，劳动力安置及有关地上地下附着物搬迁补偿的净支出，安置搬迁用房支出等；(2)前期工程费：主要指开工前所发生的费用，包括可研、规划、水文地质勘探、测绘、设计、三通一平以及政策性收费支出等；(3)建筑安装工程费；主要是指企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费或以自营方式发生的建筑安装工程费。建筑安装具体包括土建、水卫暖、电器、等方面的人工费、材料费、施工单位按约定取费及税金；(4)基础设施费：主要是指开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、环卫、绿化等工程发生的支出；(5)公共配套设施费；主要是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施发生的支出，如小区的学校、托幼、锅炉房、供暖交换站、上水加压站、自行车棚等；(6)开发间接费：主要是指企业所属直接组织（如工程和材料部门）管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、劳动保护费、差旅费等；开发间接费还包括聘用监理公司的监理费；(7)项目贷款利息：根据财政部门有关规定，开发企业的项目贷款，利息可以直接记入成本。
2.房地产成本核算的方法
目前，房地产开发企业对成本归集方法主要有两种：一种为栋号核算法，即以每一栋楼为一个核算对象，一栋楼号一个成本卡片，卡片首页分别记载着建筑面积、套数、合同价款、施工单位、供料形式、合同开竣工日期等。栋号核算法优点是能及时和详细的反映每栋楼成本的内容，有利于成本分析和考核，符合“配比性原则”的要求，可以准确的结转销售成本。其缺点是会计人员工作量增大；另一种是项目核算法（也称集中核算法），即以小区为一个核算对象，按成本项目集中归集成本。其优点是减少会计人员工作量，但缺点是不利于成本分析，不利于与施工单位进行对账。
笔者主张是多栋号小区时，又是多个施工单位承包，还是以栋号核算为主。如果小区所有栋号都是一个施工单位承包，采取集中核算也可。
二、材料供应的核算方法
1.按预算定额大包形式
举例：工程按定额大包形式且由甲方供料的，依据施工单位领料单，按材料预算价格，借记：预付账款，贷记：库存材料，预算价低于市场价的差价，借记：开发成本，贷记：库存材料。对于工程大包形式下超供材料的核算，依据甲方与乙方材料结算单，按市场价借记：应付账款，贷记：开发成本。如欠供材料，依据甲方与乙方材料结算单，按预算价，借记：开发成本，贷记：应付账款。
凡甲方供应材料记在预付账款的，在拨付工程款时一并扣下。借记：应付账款,贷记：预付账款。
2.非工程大包形式
举例：工程由甲方供料的施工合同，价款已扣除材料款，按实际供量的市场价格，直接记入成本。会计人员依据施工单位的领料单，借记：开发成本,贷记：库存材料。在工程决算时，对超供的部分，按市场价扣回。借记：应付账款,贷记：开发成本。
三、拨付工程款的核算方法
正常的拨付工程款分三个阶段：一是在合同签订后数日内，拨付工程备料款，备料款一般不超过合同价的25%；二是在开工以后，按工程形象进度拨付工程进度款，一般拨到90%时暂停付款；三是在工程完工后，进行决算，扣除保修金后再拨付的工程款称为决算工程尾款。
正常工程款拨付方法程序是：乙方（施工单位）每月向甲方上报“已完成工程量价款结算单”，由甲方工程监理人员或甲方施工代表对乙方上报的价款结算单的工程形象进度进行签证，再由甲方预算人员对乙方上报的价款结算单进行工程价值量的审定。甲方会计人员依据甲方预算人员已审定的工程价款结算单，借记：开发成本――X栋号,贷记：应付账款――X施工单位。甲方决定给乙方拨付工程款时，甲方会计人员依据已签字的发票和转账支票，借记：应付账款――X施工单位,贷记：银行存款。
对施工单位垫资的成本核算，乙方首先向甲方上报“已完工程量价款结算单”，分别由甲方签证和审定，甲方会计人员根据审定的“已完工程价款结算单”，借记：开发成本,贷记：应付账款――***施工单位。这样，施工单位垫资马上形成负债，同时增加了资产，解决了资产和负债信息失真的问题。
四、项目贷款利息的核算
一般企业把银行贷款利息作为期间费用，记入“财务费用”科目，在损益表中核减本期利润。而房地产开发的产品因建筑周期较长，一般都在一年以上，如把贷款利息当作期间费用，易造成开发企业年度内出现的大亏大赢不平衡现象，有悖于财务确定的“配比性原则”，对此，国家财政部规定，可以依据贷款利息通知单，借记：开发成本,贷记：银行存款。
总之，房地产开发成本规范化核算是企业管理的重要工作，它涉及到各个部门，成本核算与管理的好与差，反映一个企业的整体素质。因此，各开发企业应把成本核算与管理作为重要工作来抓，千万不要轻视它。
参考文献：
[1]刘 伟:绿色建筑生命周期成本分析研究.重庆大学学报,2006年3期
房地产开发成本核算范文2
一、房地产开发成本的内容
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。根据以前的《房地产开发企业会计制度》的规定，房地产开发企业的成本项目有六个，分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用。根据具体情况，可以增加园林环境费、资金成本明细项目。（1）土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括支付的土地出让金，有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费，向政府部门交纳的配套费，交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价，红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等。（2）前期工程费。指在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费、方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费、可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费、报批报建费、增容费、临时道路、临时用电、临时用水、场地平整、临时设施等费用。（3）基础设施费。房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯及环卫设施等基础设施支出。主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、外接的消火栓、雨污水系统、室外采暖系统、室外燃气系统、室外电气及高低压设备、停车管理系统、小区闭路监控系统等费用。（4）建筑安装工程费。指开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。主要包括包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费、基础处理费、结构及粗装修造价、门窗工程、室内水暖气电管线设备费、室内设备及其安装、居家防盗系统、对讲系统、水电气远程抄表系统、有线电视、电话系统、公共部位精装修、户内精装修费等。（5）园林环境费。园林环境费指项目所发生的园林环境造价，由于现在住宅小区园林绿化费用增加较多，单独设立二级科目核算。主要包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化、雕塑、水景、环廊、假山、道路广场铺设、开设路口工程及补偿费、永久性围墙、围栏及大门、室外照明电气工程，如路灯、草坪灯、室外背景音乐、儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。（6）公共配套设施费。指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括：在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼儿园、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算应在该明细科目下按各项配套设施设立下级明细科目进行核算。（7）开发间接费用。开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及项目营销设施建造费。包括工程监理费、预结算编审费、直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费、赶工奖、进度奖、建设主管部门的质监费、安监费、工程保险费、营销设施建造费（样板间、售楼处）、小区入住前投入的物业管理费用等。（8）资金成本。房地产开发企业因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分，所占成本构成比例有时也较大，所以可单独设置明细科目核算。包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、手续费，以及因外币借款而发生汇兑差额等。
二、成本核算对象的确定方法
房地产开发企业可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。对开发面积不大、开发工期较短的项目，可以按整个开发项目为成本核算对象；对开发面积较大、开发工期较长、成片分期（区）开发的项目，可以按各期（区）为成本核算对象；同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还可按功能划分成本核算对象；同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还可按结构划分成本核算对象；根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
三、合理设置开发成本会计科目
根据《企业会计准则――应用指南》附录《会计科目和主要账务处理》的规定，没有开发成本和开发间接费一级科目，但依据企业会计准则中确认和计量的规定，企业在不违反会计准则中确认、计量和报告规定的前提下，可以根据本单位的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目，企业可结合实际情况自行确定会计科目编号。房地产开发企业应根据《企业会计准则应用指南》的统一规定，并结合房地产企业会计核算的特点设置会计科目。房地产开发开发企业可将“5001 生产成本”科目改为“5001 开发成本”科目进行核算，但现在很多房地产开发开发企业都是多元化经营，因此建议保留“5001 生产成本”科目，增设“5002 开发成本”“5102 开发间接费”一级科目。开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算。二级明细科目按其用途可设为土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发。在电算化条件下，为了减少科目级次，实务中可减化此二级科目的设置，直接在开发成本科目下按成本核算对象或成本费用项目设置二级明细科目。
（1）按成本费用项目设置二级明细科目。在开发成本一级科目下设置土地征用及拆迁费、前期工程费 、基础设施费、建筑工程费、园林环境费、公共配套费、开发间接费用、资金成本、成本结转九个明细科目，成本结转科目是电算化的需要设立的，辅助账类型设为项目核算、客商往来，具体见表1。该方法的优点是项目账和客商往来全部在辅助账核算，科目账清爽、简洁，便于成本资料的比较和分析。缺点是不够直观，录入凭证和查询项目成本较复杂。适合项目很多的情况下使用，建议项目30个以上的使用这种方法。
（2）按成本核算对象设置二级明细科目。在开发成本科目下，二级科目按项目设置，三级科目统一，具体见表2。该方法的优点是项目成本一看便知，很直观，查询方便，缺点是项目多了科目会很多，科目账不够清爽、简洁。适合项目较少的情况下使用，建议项目30个以下的使用这种方法。
（3）房地产开发企业应根据自己的实际情况和特点设置开发成本明细科目。上述两种方法都可以根据需要再设置下级明细科目，公共配套设施费明细科目下可以再设明细科目会所、游泳池等，但建议不要设置太细，否则录入凭证和核算比较麻烦。另外如果需要可以将土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发设为一级会计科目，也可以在开发成本下将土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发设为二级科目，再按上述两种方法明细核算。
四、房地产开发企业开发成本核算举例
以出包给外单位进行施工建造为例，如某房地产开发企业在某年度内，共发生了如表3所示的房屋开发支出（单位：万元）
假设科目按以上第二种方法设置，分录如下（单位：万元）：
支付土地价款
借：开发成本――芳草地――土地征用及拆迁费 50000
开发成本――大同花园――土地征用及拆迁费100000
贷：银行存款 150000
支付设计费
借：开发成本――芳草地――前期工程费 600
开发成本――大同花园――前期工程费 900
贷：银行存款 1500
预付给承包单位的工程款和备料款
借：预付账款――预付承包单位款 1000
贷：银行存款 1000
企业与承包单位依据工程价款结算单结算进度款
借：开发成本――芳草地――建安工程费 2000
贷：应付账款――应付工程款 2000
借：开发成本――大同花园――建安工程费 6000
贷：应付账款――应付工程款 6000
借：开发成本――在水一方――建安工程费 8000
贷：应付账款――应付工程款 8000
支付工程款
借：应付账款――芳草地 900
――大同花园 5800
――在水一方 8000
贷：银行存款 14700
领用设备进行安装
借：开发成本――在水一方――建安工程费 3000
贷：库存设备 3000
分摊银行贷款利息
借：开发成本――芳草地――资金成本 700
――大同花园――资金成本 1200
贷：应付利息（或过渡科目开发间接费――财务费用） 1900
验收合格将开发成本结转“开发产品”账户
借：开发产品――在水一方 61000
贷：开发成本――在水一方――成本结转 61000
房地产开发成本核算范文3
关键词：房地产；成本核算；成本控制
近年来，房地产业已经成为我国社会消费热点和国民经济支柱之一，呈现突飞猛进发展之势。但与同时也存在着房地产价格持续不合理上涨，房地产投机性需求增加，市场运作不规范等矛盾和问题。因此，国家陆续出台了一系列宏观调控政策措施，以改变房地产市场的发展环境和运行模式，以达到促使房地产市场健康和可持续发展的目的。在这种形势下，建立和健全高效的成本控制管理制度日益成为各房地产企业打造核心竞争力的必然要求。
所谓成本核算，是指房地产企业将在房地产开发项目中已发生的各种资金的耗费，按照已经确定的成本核算对象或使用范围进行费用的汇集和分配的过程。及时、准确地进行成本核算，对于房地产企业完善成本控制管理制度具有十分重要意义。为此，应在房地产项目开发过程中实施目标-作业成本法，动态地进行开发成本核算，从而对实际成本形成过程有效地进行控制，
一、房地产开发成本核算方法与成本控制的关系
一家房地产企业的竞争优势是该企业综合实力的体现，而最能体现这种综合实力的是其成本控制的能力。所谓成本控制，是指企业管理者使用一定的方法对生产过程中构成产品成本的一切资金耗费进行科学、严格的计算和监督，将各项实际耗费预先确定在成本预算或标准的范围内，并通过分析造成实际脱离计划或标准的原因，采取有效的对策，以全面降低成本的一种会计行为和管理工作。而要做好成本控制工作，就要明确开发项目成本的内容，正确核算开发项目的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。因此，房地产企业进行项目成本核算是为确定项目盈亏情况，为及时改善项目成本管理工作提供依据，以最终达到降低成本开支，提高项目管理水平的目的。换言之，成本核算是房地产企业进行开发项目成本控制的具体途径之一。
房地产企业进行开发成本核算，除了必须严格执行国家颁布的房地产开发企业相关财会制度外，还应采用更加科学的方法，以提高效率，增加企业的效益。不管采用什么方法，都应准确地核算出企业内部的责任成本和开发项目的全成本。
责任成本核算是对开发项目中各个责任主体实际发生的成本费用进行归集。一般来说，责任成本采用的是分级核算的办法，即按照责任主体的层次分级进行核算，责任部门下设有责任小组，责任小组下设有责任人，从而保证了责任小组中所有责任人的责任成本就等于整个小组的责任成本，各个小组的责任成本之和就等于其所属责任部门的责任成本。
通常情况下，房地产企业的财务部进行责任成本的一级核算，负责对企业内各个责任部门的责任成本进行核算。各个部门则负责各个部门本身责任成本的核算，即责任成本的二级核算。责任部门下的责任小组将负责对小组本身的责任成本进行核算，即责任成本的三级核算。责任小组下的责任人则负责对自己的责任成本进行记录核算，即责任成本的四级核算。每级责任成本核算都不是独立的，而是要定期或者不定期的对责任成本进行核对，以保证其正确性。
房地产企业开发项目的全成本指的是将房地产企业的所有成本费用都归集到各个开发项目上，从而核算的开发项目的成本是一个完全成本。房地产企业开发项目的成本核算的载体是建筑产品，即对于房地产企业发生的每一笔费用都需要对应到建筑产品，即使该费用发生时不能对应到具体的开发项目，也应将这些费用按照一定的分摊方法计入到各个开发项目中去，从而形成完整的开发项目的成本，即开发项目的全成本。
值得指出的是，企业管理者要重视科学、合理地确定房地产项目开发过程中所发生的各种间接费用的归集与分配标准。特别是在材料消耗、周转材料租用支出、水电费用支出分析、项目外租机械设备费用的分配，以及项目自有机械设备，器具摊销和临时设施摊销等方面。合理的间接费用的分配标准的选取，可以为项目成本核算提供准确的数据，保证核算结果的准确度。
二、实施目标-作业成本法，动态地进行开发成本核算
项目是房地产企业收入的源泉，而项目成本控制对于项目盈利至关重要。客观地说，尽管国内房地产企业都出台了成本控制办法，但项目各环节成本控制脱节现象普遍存在，制度执行情况大打折扣，粗放管理特征明显、项目成本控制有效性不足。同时，大多数房地产企业都要等到某个项目完成之后才能核算出项目的实际成本，无法在项目开发的生命周期内随时了解最新的动态成本状况，同时，由于地产项目开发的动态性，这种成本管理模式很难反映出动态的真实成本。随着市场竞争的激烈化，房地产企业要想谋求生存和进一步发展，应在房地产项目开发过程中实施目标-作业成本法，动态地进行开发成本核算，从而对实际成本形成过程有效地进行控制，使相关费用控制在计划成本范围内，实现降本增效的目的。
目标成本法作为一种现代的成本管理方法，实现了目标管理与成本管理的统一，具体是指企业在成本经营活动中，把成本目标从企业的目标体系中提取出来，将目标成本作为管理对象，用以指导、规划和控制成本的发生和费用支出，从而降低成本耗费，提高资本增值效益。目标成本法中的目标成本是根据公司市场部门在市场调研与预测基础上提出的产品价格与财务部门根据企业预算提出的利润率反向计算出来的，即目标成本=销售价格-目标利润。
作业成本法以作业驱动理论为依据，是一种间接费用分配方法。该理论认为企业间接费用发生的原因是企业因生产产品所必需的各种作业所驱动的，间接费用与产量无关，而与驱动其发生的作业数量相关。通过资源动因的确认、计量，归集资源费用到作业上，再通过作业动因的确认计量，归集作业成本到产品上。项目管理者设置成本库，归集分配成本，并计入产品，再按照成本动因分配间接费用，产生相对准确的成本信息，实现成本计算与成本管理的有机结合，进而达到消除不增值的作业，提高增值作业效率的目的，最终提高企业成本管理水平。
作业成本法和目标成本法都具有突出的优点，也存在一些不足。将两者结合起来，正好可以互补。具体做法是：项目管理者将目标成本的各个指标按作业链逐层分解，构筑完整的成本管理过程。包括预测目标成本、制订成本计划、分解目标成本、作业成本计算、作业成本控制和作业成本分析与考核等。再通过成本分析与改进，将目标成本指标的层层分解落实到作业层次，从而控制作业成本，用作业分析与考核的结果修正目标成本计划，使目标成本管理与作业成本管理形成一个闭环的系统。
根据国内房地产项目的一般开发流程，可以将整个开发过程划分为6个大的作业中心，即：策划作业中心、前期作业中心、建设作业中心、销售/招商作业中心、售后服务和物业管理/商业地产运营作业中心、公司管理作业中心等。其中部分作业中心还应分若干个二级作业中心，如策划作业中心的二级作业包括房地产市场分析、风险分析、融资方案分析和建设方案设计；前期作业中心的二级作业包括项目规划设计、报批报建、征地拆迁等。
作业的目标成本以作业中心为基本单位，将落实到该项作业的目标成本作为这一中心应完成成本的指标，当实际成本发生后，管理者还应编制反映实际成本与目标成本的责任报告。按照作业消耗资源的原理，把核算期内发生的所有资源费用按照实际发生作业的资源动因及其数量分配计入作业成本，确定产品生产所经过的各个作业中心的作业成本，按产品消耗作业的原理把作业成本分配至各产品并与目标生产作业成本进行比较，找出差异。在保证计划合理的前提下，如果是单位作业成本偏高，就要努力挖潜；如果是作业量增多引起的差异，就要看该项作业是否产生产品价值增值，是否有无效作业的发生；如果是产量增加导致的差异，就要看增加产量有无造成存货的积压和浪费。与此同时，房地产企业应对项目开发的全过程进行成本监控，推行项目财会人员委派制，定期或不定期组织财务检查和大审计监督，将项目成本失控和成本信息失真减少到最少。
作为一种先进的成本管理方法，目标-作业成本法具有成本核算的动态性、适时控制的优越性。但是，这需要房地产开发项目成本管理人员及时掌握项目内部条件和外部环境的资料，来确定为完成项目开发所需消耗的各种资源，以及为合理的正常项目开发所需的各项措施费用和管理费用的目标，以便对开发过程进行动态管理和有效控制。上述信息资料需要利用现代化管理手段才能获取并进行有效的管理，因此，房地产开发企业应构建完善的成本信息系统，这样才能及时掌握最新成本相关的资料，才能保证决策的正确性。建设完善的成本信息系统，一方面能有助于房地产企业科学地分析和有效地监控各种成本，另一方面能有效地转变房地产企业经营机制，转变粗放经营的增长方式，提高企业内部管理水平，不断增强房地产企业的市场竞争能力。
综上所述，房地产企业的开发成本的会计核算工作是十分复杂的。提高开发项目的成本核算质量，是强化成本控制，提升房地产企业核心竞争力的必由之路。
参考文献：
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房地产开发成本核算范文4
关键词：成本核算准则开发产品成本结转方法 纳税影响
中图分类号：F293文献标识码： A
房地产开发企业产品成本核算在会计实务工作过程中并未统一，一方面是现行的企业会计准则没有作出具体的规定，并未说明房地产企业开发产品成本的确认、计量问题；另一方面房地产开发企业所处的地理区域、经营模式不同，以及会计人员学历背景、专业水平的的差异，做出的会计职业判断不同。
一、房地产开发企业会计制度和成本核算概述
（一）房地产开发企业会计制度演进过程
房地产开发企业曾执行过三项会计制度，即1983年12月31日前执行《基本建设简易会计制度》，1984年1月1日至1988年12月31日执行《国营建设单位会计制度》，1989年1月1日起执行《国营城市建设综合开发企业会计制度―会计科目和会计报表》，1993年7月1日起执行财政部的《房地产开发企业会计制度》，《国营城市建设综合开发企业会计制度―会计科目和会计报表》同时废止。
2000年12月29日，财政部根据《中华人民共和国会计法》和《企业财务会计报告条例》制订了《企业会计制度》，于2001年1月1日起暂在股份有限公司范围内执行，2006年2月15日，财政部又了22项新制定的企业会计准则，修订了现行的17项企业会计准则，新的会计体系由1项基本会计准则和38项具体会计准则组成，实施时间为2007年1月1日，实施范围首先在上市公司，鼓励其他企业提前执行。
在此可以看出，现行的基本准则和具体准则与《房地产开发企业会计制度》、《企业会计制度》等会计制度是并存的，我国房地产开发企业可能执行着不同的会计制度。
（二）房地产开发企业产品成本核算释义
房地产开发企业产品是指企业日常生产经营活动中持有以备销售的或为销售正在开发的商品房和土地，一般按照开发项目、综合开发期数并兼顾产品类型等确定成本核算对象，成本核算对象是为了计算产品成本而确定的归集和分配生产费用的各个目标，即产品开发、建设过程中的各项耗费的承担者。房地产开发企业产品成本核算项目包括地土征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、销售费用、借款费用等方面。
房地产开发企业发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，计入成本核算对象成本。
二、房地产开发企业产品成本核算方面的问题
（一）开发产品的间接成本分配和结转方法制度规定不明确
根据现行最早下发执行的《房地产开发企业会计制度》（财会字[1993]第2号）规定：“应由开发产品成本负担的间接费用，应先在‘开发间接费’科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本”。2013年8月16日颁布的《企业产品成本核算制度（试行）》（财会[2013]17号）规定：“由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象成本”。至此才算首次明确房地产开发企业间接成本核算的分配方法，在此期间企业只能参照税法关于计税成本确定的原则自行选择分配方法，一定程度上影响财务报告反映的会计信息的可比性。
（二）成本分配和结转方法的选择对企业所得税的影响
对于房地产开发企业而言，一个项目往往涉及许多业态，造成发生的有关费用大部分都是由几个成本对象共同负担的，分配方法的不同，会给每一个成本对象成本的高低产生重大影响，直接决定了各年度企业所得税支出的大小，选择最有利的分摊方法，可以有效避免多缴企业所得税，延迟企业资金支付，降低资金成本，如果后期未产生项目利润，还可避免申请退税的审批程序。
（三）会计信息披露不完整
《企业会计准则第1号－存货》要求企业应当在附注中披露确定发出存货成本所采用的方法；《企业会计准则第30号－财务报表列报》规定附注一般应当披露重要会计政策的说明，企业在发生某项交易或事项允许选用不同的会计处理方法时，应当根据准则的规定从允许的会计处理方法中选择适合本企业特点的会计政策，并披露会计政策的确定依据。经对部分上市房企2013年度财务报告查阅得知，均未充分披露开发产品成本归集、分配和结转的标准、方法。
三、房地产开发企业产品成本核算的有关建议
房地产开发企业产品成本核算方法的选择不仅影响会计信息的质量，而且关乎企业当年度企业所得税的大小，对企业经营管理至关重要。
1、企业应严格遵守房地产开发企业的相关会计制度，开发产品成本的会计确认、结转标准和方法应符合会计制度和企业会计准则要求，确保会计信息的真实性、完整性、及时性、可比性。
2、从税务筹划的角度，根据项目实际情况，选择有效的成本分配方法，对项目进行深入的研究和分析，并进行详细的成本测算，合理规避多缴企业所得税的风险。
四、结论
企业产品成本核算新的制度已经颁布，并自2014年1月1日起在除金融保险业以外的大中型企业范围内施行，制度规范非常明确。由于房地产开发企业的成本核算具有核算时间跨度长、开发产品成本组成差异大、滚动开发核算难度大等特点，要求会计实务人员要深入研究制度、认真研讨成本核算方法、详细测算、合理选择符合企业实际的成本核算方法。
参考文献：
[1]财政部会计司编写组.2010.企业会计准则讲解.北京：人民出版社.
[2]中华人民共和国财政部.房地产开发企业会计制度.财会字[1993]第2号.
[3]中华人民共和国财政部.关于印发《企业产品成本核算制度（试行）》的通知.财会[2013]17号.
[4]国家税务总局.关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知.国税发[2009]31号.
房地产开发成本核算范文5
关键词:房地产开发 会计核算 成本核算
一、引言
从现行的《企业会计准则》、《企业会计制度》和《房地产开发企业会计制度》等法律文件来看，还存在着一些不完善的地方，实施效果欠佳，对于房地产这样一个相对特殊的行业的会计实务没有比较强的针对性。
通常房地产企业开发一个产品需要花费的周期较长，一般为几年时间，在这个过程当中主要是以资金的投入为主。而且反映在会计报表当中的利润也为负数。有时，一个项目可能持续几年都是亏损，但是到了竣工之后的销售期就开始大幅的盈利。而且，开发企业为了解决资金上的问题而经常采用楼盘预售的方式，也就是说在项目达到一定的阶段之后(例如：结构封顶)时就开始销售楼盘，此时开发企业通常将这项资金记在“预收账款”的贷方。房地产开发企业的这些财务特点给房地产企业在利润操纵上有了可乘之机。
二、房地产开发企业的财务会计特点
房地产开发企业的财务会计特点主要表现在这样几个方面：其一，资金的来源呈现出多元化特征，一个房地产项目的完成需要大量的资金支持，仅仅依靠自有资金和银行贷款是远远不够的，需要通过预收购房订金、预收代建工程款和发售股票资本金等；其二，在建工程的资金量大，房地产一项工程的建设往往需要几个月、甚至几年时间，大量的货币资金转化为在建的工程，大量资金被长时间占用，这给工程资金核算及财务处理带来了困难；其三，开发的种类具有多样性，主要体现在经营项目多这个方面，这导致财务会计的内容也相应增加；其四，经济往来频繁，房地产开发是一个大量的人力、物力和财力的投入过程，生产周期长，涉及的技术问题多，需要进行大量的协作，给财务会计的核算与管理带来麻烦。
三、房地产开发企业成本核算存在的主要问题
1.土地开发成本核算存在的主要问题
土地开发费用是指地产开发企业在开发土地，建设用地的过程中所发生的所有费用的总和。其大小直接影响到一个房地产开发项目是否可行，是否能达到预期的利润。国家以土地所有者的身份将一定年限之内的土地使用权限出售给土地使用者。房地产开发企业在进行土地开发的过程中，由于其涉及到设计要求和场地本身等多方面的因素，同时其开发的层次、程度和所开展工作的内容也不一样。例如，有的只需要对建设场地进行清理平整即可，而有的开发过程需要普通的工程施工之外，还需要对地下的各类管线进行铺设，铺设地面道路等。从这个角度来看，各个具体的开发项目的费用的具体支出的内容及项目种类都不一致，开发企业需要根据费用发生的具体情况进行成本核算。这其中就涉及到土地使用费用，土地开发成本等间接费用，按照一个什么样的标准才能将之合理、科学的分配到成本的收益对象当中去，存在一个较大的可操作空间。
2.房屋开发成本核算存在的主要问题
房屋开发的成本主要包括地产开发企业在商品房开发过程中所发生的所有费用的总和，主要包括：出包建筑安装花费的工程成本、土地使用费的分配、相关费用和土地开发成本以及其他公共设施的成本等。一般而言，房地产开发企业在房屋开发过程中所发生的费用都应该按照房屋成本核算对象及相关的规定对成本进行归集。但是，依然还存在着这么一些问题：在对一些需要进行费用分配技计算时，例如一些小区的公共设施，一般是由开发商无偿提供给小区居民使用的，这时就需要考虑到成本分摊的问题。同时，在楼盘销售过程中所耗费的宣传费用也涉及到成本分摊问题等，所有的这些费用就存在着一个如何在进行收入确认时进行成本计量的问题。
3. 配套设施开发成本核算问题
配套设施的开发成本核算问题包括房地产开发企业所开发的：能有偿转让及不能有偿转让的、能直接计入开发产品成本的配套设施。两者在进行核算及归集的过程中都应该采取不同的方式。总的来讲，一方面是指配套设施自身的成本归集问题，另一方面是指成本分配问题。
四、完善房地产企业财务会计核算的对策
1.完善房地产企业收入的会计制度和准则
其一，应该对商品房及其配套设施的销售收入及核算制度进行改革；其二，加强对土地转让的收入、房屋出租带来的收入以及其他收入等的监督和控制力度；其三，对房地产企业的成本核算操作进行归集化、具体化及制度化，确保整个成本核算工作的规范性；其四，进一步细化房地产企业的税收制度，实行房地产产品的开发及销售的“工号”管理的税收征收管理办法。
2.适当转变房地产开发的生产、销售模式，甚至取消商品房预售
当前，我国房地产的融资体系采用的是以银行作为中心的一种间接融资体系。这容易由于银行盲目的信用扩张产生房地产泡沫。尤其是当前我国房地产市场存在着局部过热的现象，给我国经济的整体运行产生了一定的压力。因此，有必要由间接融资体系全面的往直接融资体系转变。
可以将房地产投资信托作为一个主要的融、投资金融手段，对现有的房地产融资模式及手段进行完善，这有利于拓宽居民的投资渠道，实现以货币形式对房地产进行分块投资。极大的活跃整个房地产市场，积极的培育并健全房地产资本市场，促进社会的发展。
3. 提高会计从业人员的素质
房地产财务核算的许多步骤和环节都涉及到会计从业人员的职业判断，因此会计人员的素质直接影响到会计信息的质量。房地产企业可以采取聘用一专多能的复合型财务人员，确保其与工程人员交流时不存在问题。同时，还应该加强职业道德教育，确保财务人员具有良好的道德底线。最后还应该与时俱进，注重后续人才的培养，确保核算工作的连续性。
参考文献：
房地产开发成本核算范文6
关键词：成本核算；控制；制度建设；监督
房地产开发成本的核算是指企业要开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。成本核算水平的高低直接关系到成本管理水平的高低，进而关系到企业的经济效益。
1 房地产行业成本核算中存在的问题
由于房地产企业规模和项目开发周期的不同，很难按照一般企业的成本核算方法进行开发成本核算，其存在的主要问题是：
（1）成本核算对象不明确。房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等，属于成片开发，分期进行，产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。如何确定开发成本核算的对象，是以整个开发项目为成本核算对象，还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象，这些在会计准则中并未明确。
（2）成本费用的归集和分配方法不明确。根据成本会计有关知识，属于生产产品直接发生的费用，应直接归集到该产品成本中；属于多种产品共同发生的费用，应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配，间接归集到该产品成本中。房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，需要进行归集和分配。可如何对间接开发成本进行归集和分配，间接开发成本归集何处，按什么标准来分配，没有给予明确的解决方法。
（3）任意虚增建安成本。有些房地产企业内控制度较为健全，财务核算比较规范，经营管理比较到位，很少有张冠李戴随意调剂成本现象，各项目间收入、成本费用和利润数字相对真实、可靠。在此情况下，房地产企业反映的当期应纳所得税额随之水涨船高。为了压缩利润额和应考核指标，房地产企业往往在建安成本上下工夫，一般在年末突击虚列并结算工程成本。
（4）成本核算周期不明确。产品成本核算一般按月或按生产周期进行，房地产开发产品由于开发周期长，只能按生产周期核算开发成本。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润和应交税金，恰当评价经营管理层的经营业绩。房地产开发工程成本核算周期比较明确，工程竣工验收后即可进行竣工结算，但小区配套设施往往久拖不决或延迟实施，进而影响项目结算。
（5）张冠李戴随意调剂成本。房地产企业同一年度会有多个不同项目同时滚动开发，由于各项目所处位置、用途以及取得土地的价格等均不同，使得各项目利润空间也不尽相同，如有的是经济适用房，有的是普通商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税，想方设法压缩各项目当期利润空间，有意将以后项目应摊销的成本提前确认并结转，造成各项目间成本张冠李戴，趁机浑水摸鱼。
2 存在问题的原因分析
（1）部分房地产企业管理者的素质不高，成本核算水平低。在传统的计划经济体制下，企业没有真正成为自主经营、自负盈亏的主体，这在一定程度上影响了企业的主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为市场竞争的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，照走过去的老路，造成目前有许多房地产企业成本管理落后，成本核算水平低。
（2）成本核算体制不适应市场经济的需要。传统的房地产企业成本管理，主要是根据财务部门的决算报告，这种核算体制经常因业务人员提出报告的时效性滞后而无法发挥成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前预测和过程控制，只能靠制度被动地“卡”。一旦反映在财务账面上成本失控，已是既成事实，则无可挽回。
3 提高房地产成本核算水平的途径
（1）制定相应的成本控制措施。控制成本是促进房地产企业集约经营繁荣我国住房市场的一个重要手段。
①严格控制建安成本降低工程造价。控制建设工程成本，首先，应从设计开始，因为设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制基本建设投资规模，提高经济效益的关键。设计阶段工作水平的高低，设计质量的高低，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且影响到项目建成投产以后的经济效益的高低。其次，要合理安排施工顺序，减少施工费用，还要做好工程招投标工作，通过招投标形式确定完施工企业后，在施工阶段的成本控制的关键是合理控制工程洽商、材料设备价格和严格审查承包商的索赔要求。在施工阶段，还应充分发挥监理对工程造价的作用。在工程竣工验收后，应合理地确定工程造价，做好结算审核工作。
②拆迁安置费用的控制。在项目立项之后，业主要择优选择队伍及时冻结建设用地范围内的户口，严格控制分户，减少代征土地，增加城区居民外迁，按政策规定从严掌握征地拆迁各项费用的补偿标准、被迁户安置用房的面积，做好新区开发原有人员的安置工作。
③贷款利息的控制。房地产企业融资渠道之一就是银行贷款，很多开发企业用以银行贷款的方式进行融资，使部分企业的资产负债率在80％以上。有贷必有还，如何偿还使付出的利息最少，资金成本最低，要根据投资期限的长短及资金回收的特点来选择合适的还款方式。总的来说，偿还贷款的方式分为一次全部偿还和若干次偿还。一次偿还方式对业主的压力过大，只有在资金量很大的情况下才有可能，对于同时投资于多个房地产开发项目的企业，实行的是滚动开发，在总的开发过程中，一方面要投入资金，另一方面部分项目完工收回资金有能力偿还部分贷款，可以选择本金均等偿还办法，以免过多占用资金造成利息损失，把企业资金的利息损失降低到最小。
（2）加强制度建设，强化会计监督。
