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物业服务培训方案范文1
为深入贯彻落实市委十一届八次全会精神，加快推进文明社区建设，进一步提升区物业服务水平和从业人员素质，根据《关于在全市深入开展“文明物业”创建活动的通知》和《全市物业行业深入开展“文明物业”创建活动方案》文件部署和要求，并结合区物业服务实际情况，经研究，制定以下实施方案。
一、统一思想，提高认识
创建文明物业不但是推动我区城市化、现代化进程，营造优美人居环境的有效举措，而且是“科学管理、优质服务、净化美化、共创和谐”在物业服务活动中的具体体现。我区将以争创文明物业“优胜杯”竞赛活动为重要载体，结合我区物业服务实际，着力提高物业服务质量、树立行业新风，扎实开展物业管理行业文明创建活动，为我市争创全国文明城市“三连冠”做出积极贡献。
二、活动主题
文明物业，共创和谐
三、组织保障
为加强本次“文明物业”创建活动的组织领导，成立区物业行业“文明物业”主题活动领导小组，区住房和建设交通局局长施宇峰担任领导小组组长，区住房和建设交通局副局长王闰清担任副组长，成员由区物业办、各街道（镇）物业站负责人组成。
四、活动范围和参加对象
本次活动范围包括区所有物业服务小区，参加对象为区内物业服务企业、服务人员和全体业主以及社区居委会（村委会）。
五、创建内容
创建活动以“科学管理、优质服务、净化美化、文明和谐”为主要内容，突出“文明物业，共建和谐”的主题，加强行业管理和服务交流，以管理促服务，以服务创文明。在创建活动中重点做好以下五方面工作：
（一）加强培训和宣传，提升物业从业人员文明素质
1.围绕建设文明物业小区的要求，开展思想道德教育、法律法规教育、文明礼仪教育和职业技能教育培训，并实行培训考核。培训分两级实施，一级培训由区物业办组织，培训对象为物业服务企业经理、小区管理处主任和安保负责人，每月一期；二级培训由区内各物业服务企业组织，培训对象为企业所有物业从业人员，每月两期，区物业办将对培训情况进行定期不定期检查。各期培训内容和考核结果报区物业办备案，区物业办将考核情况记入企业考核档案，并作为区示范（优秀）住宅小区考评组成部分。
2.完善企业组织机构，规范内部管理，树立良好企业形象。要求各物业服务企业健全内部机构和人员配置，有文明创建规划、实施方案和措施，有严格的考核制度。
3.开展“我为文明物业献一策”合理化建议征集活动，全面激发职工参与文明物业创建活动的热情，对好的建议予以采纳并在全区推广。
4.在各物业服务小区设立“文明物业”宣传栏，加强“文明物业”创建活动宣传。
（二）优化小区服务环境，提高服务质量
1.进一步加强物业服务小区内部环境管理，重点加强对小区内环境卫生、绿化养护、秩序维护的管理工作。由各街道（镇）物业站组织辖区房管、城管、规划、环保、消防和公安等职能部门或派出机构对住宅小区进行一次专项检查，对小区内违章搭建、破坏绿化、消防设施损坏、堵塞消防通道、车辆乱停乱放等违法违规现象组织进行专项整治。
2.积极接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、问询、质疑和投诉等，建立高效的投拆、回访处理机制。管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨。
3.保证小区共用设施设备管理规范和房屋管理、维修、养护及时，切实维护业益；完善应急预案，加强防灾演练，积极开展创建平安社区宣传教育活动，确保小区无安全事故发生。
4.卫生设备完善，运用正确引导管理方式，共同创建洁净小区环境。环卫设施完备，卫生区域实行责任制，明确责任范围，实行标准化保洁。
（三）加快推进物业联动平台建设，共创文明和谐物业
1.建立区物业办、街道（镇）物业站、社区（村）共同参与的物业“三级联动”建设平台，定期召开共建联席会议。区级联席会议由区物业办牵头，区房管、城管、规划、环保、消防和公安等职能部门和各街道（镇）物业站参加，每季度通报工作情况并协调解决综合性问题；街道级联席会议由各街道（镇）物业站牵头，区相关职能部门、派出机构和物业服务企业等参加，每月召开一次，及时解决辖区住宅小区存在难题；而社区联席会议则以“周周碰头、月月议事”的方式，由社区居委会（村委会）牵头组织居委会（村委会）干部、物业经理、社区民警、业委会成员、业主代表等参加，化解小区内各种矛盾和纠纷。
2.加快推动“和谐物业促进会”在全区的建设。以招宝山街道清川小区“和谐物业促进会”为标杆，在区内各住宅小区成立联系社区、物业、业主的纽带—“和谐物业促进会”，作为物业服务所有参与方的沟通平台，着力解决物业服务基层存在的矛盾和纠纷，促进沟通和交流，为创建和谐物业打下坚实基础。
（四）大力开展文明物业和谐促进和志愿者服务活动
1.各物业小区服务企业需做到以下“四个一”：分发一封公开信，向业主介绍物业服务情况、服务内容等；设立一个意见箱，广泛征求业主意见；开展一次参观活动，组织社区党员和业主代表参观物业服务情况；聘请一名协调员，收集业主建议意见，协调各类矛盾和问题。
2.物业服务企业要主动与街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会（村委会）联系，每季度开展一次联谊活动、便民利民活动和帮困结对活动，积极为社区（村）和业主排忧解难。
3.为践行文明物业服务理念，弘扬志愿服务精神，发挥物业服务人员的优势，组建一支物业服务志愿者服务队，开展居家养老志愿服务，关爱空巢老人、残疾人员和困难群众志愿服务等活动，每周为小区孤寡老人、伤残人士、困难家庭提供志愿服务，为我市大型活动提供志愿服务。每季度组织一次集中性志愿活动，努力打造物业服务行业志愿服务品牌。
（五）大力开展文明物业优胜小区评比行动
1.根据《市文明物业优胜小区（星级小区）评定标准》，由各街道（镇）物业站组织对辖区内住宅小区进行考评，对于达到优胜小区标准的住宅小区报区物业办，最终由区物业办组织区级考评，根据评定结果进行授牌和奖励。
2.发动各物业服务企业、物业从业人员、业主积极参与文明物业优胜小区创建活动。大力开展“学先进、比先进、争先进”活动，发动全体职工积极对照先进找差距，努力提高整体服务水平。
3.对“文明物业”主题活动的开展情况进行联合考核，评选表彰文明物业优胜小区，评选结果纳入区物业信用评价体系。
六、活动步骤和安排
（一）宣传发动阶段（6月下旬）
1.制定活动方案；
2.各物业服务企业召开“文明物业”主题活动动员大会。
（二）实施阶段（7月-8月）
1.各物业服务企业根据各自实际，细化工作目标，制定实施方案（7月15日前）；
2.各街道（镇）物业站组织开展文明物业标准化管理检查（7月25日前）；
3.区物业办开展各物业服务小区文明物业检查督查工作（8月5日前）；
4.迎接市物业主管部门检查督查工作（7月—8月）。
（三）检查巩固阶段（9月—10月）
对前期工作成果进行“回头看”，巩固取得的成果，对发现的问题进一步做好整改工作（9月—10月）。
（四）考核验收阶段（11月—12月）
1.制订物业行业优胜小区创建计划，积极开展优胜小区创建活动（11月份）；
2.对文明物业创建小区进行检查考核，并汇总上报（11月—12月）。
七、活动要求：
（一）各街道（镇）物业站要重视本次活动的重要性，结合辖区实际，研究制订实施方案，细化工作目标，层层分解责任，全面落实工作措施。
（二）各街道（镇）物业站，加强对各物业服务小区开展“文明物业”主题活动的指导协调和督促检查，要亲自到小区一线进行指导督查，帮助物业服务企业解决实际困难，切实为“文明物业”主题活动的顺利开展提供保障。
物业服务培训方案范文2
其中会所：万O
预计入伙时间: 年 月 日 介入期限： 年 月― 年 月 日
工 作 计 划 进 度
序号 工作内容 计划开始时间 计划完成时间 备 注
第一阶段 物业服务早期介入(初期)
1 就物业早期介入服务内容、流程及费用向地产公司提交方案
2 与地产就物业前期介入工作开展签订《服务协议》
3 组织物业前期介入人员实地考察名流印象.
4 就前期介入所需资料与地产公司相关部门进行协调 项目施工图纸项目相关经济数据
5 根据地产公司所提供的相关资料,组织人员对项目施工进度设备安装进行跟进和监督. 此项工作物业公司将做为前期介入服务工作重点,并定期对施工现场所收集和掌握的情况以书面形式向地产进行汇报.
6 就物业临时办公地点与地产公司进行协调并确定地点及装修方案
7 完成名流印象投标书的制作并在房管局物业办进行备案
8 物业费收费标准及其他服务费用标准送物价局申报备案
9 就项目开盘的各项筹备工作与地产协商并积极配合
10 针对项目开盘期间顾客所提到的问题，对地产销售人员进行物业知识的培训及交流 由物业公司制定培训方案,及内容.
11 制作销售前期需对外展示的各种物业宣传资料.并交于地产公司审查. (临时管理规约相关协议与合同) 12 印刷各类物业资料.
13 配合地产公司做好开盘期间的内、外景布置及策划等工作
14 开盘期间物业办公设施设备的购置
15 以上准备工作进行梳理、分析及总结并对遗漏事项进行追补
16 就项目开盘召开员工会议,强调开盘后的工作开展及要求
17 热情迎接项目开盘
18 根据拟定的物业早期介入服务方案做好此阶段的工作.
19 协助地产公司做好销售现场接待与环境秩序营造. 此项工作将持续进行,(物业咨询看房通道（现场）环境秩序营造，准客户开发和引导)
20 整理施工跟进过程中发现的工程遗留问题并递交地产公司 此项工作以项目竣工验收完成时间为准,未及时整改的工程遗留问题,物业公司将在物业接管验收期间提出,并及时整改.
21 对已整理出需施工方整的工程遗留问题交地产公司工程部落实整改工作。并做好签章手续
22完成正式接管项目的机构设置人员配置人员培训等各项准备工作 在3月1日前完成各类人员的招聘及岗前培训
23 与地产公司就物业管理用房的确定及装修方案进行协商,并在2009.3.1日前完成物业管理用房的装修. 由地产对物业管理用房进行装修.
24 完成正式接管项目所需的办公工程保洁秩序等设备的购置. 所需设备购置明细由物业公司向地产公司另行呈报
26 参与地产公司组织的项目竣工验收,并详细记录验收时所出现的工程遗留问题,为物业接管验收做好准备. 以地产公司通知时间为准
27 确定接管验收小组及成员,并将拟定的接管验收手册和组织机构人员呈报地产公司.
28 组织相关人员对楼盘现场勘察, 为接管验收做好准备工作
29 就接管验收工作的开展及后期物业管理召开员工大会
30 业主入伙手续办理，物业日常各项服务、管理工作正常开展 为业主提供优质的物业服务
31 完成物业接管验收的报告,并物管中心审核通过后报送地产公司，进行签收。
32 完成项目保洁开荒作业
33 与地产公司相关部门衔接已售房屋业主的购房情况资料
34 与地产公司相关部门协商确定交房流程和计划 向地产公司递交业主入伙方案
35 完成业主手册编制及印刷 按照房屋顺序编制业主入伙所交费用一览表
36 完成业主入伙所需文件资料、装修资料和相关表格制定及印刷
37 入伙的资料进行分户装放和编号
38 就入伙工作的流程和各部门的衔接工作进行布置和工作安排
39 与相关业务单位联系，及时派驻相关业务人员进场办理业务 (电信装饰电力银行)
40 入伙流程的模拟程序
41 完成入伙现场人员的设置及环境布置 与地产进行协商
42 以上准备工作的梳理、分析及总结并对遗漏事项进行追补
43 召开全体员工会议
44 热情迎接业主入伙
第二阶段 物业服务早期介入(强化期)
正式接管项目(时间暂时为:2008年 月 日―2009年 月 日)
第三阶段 物业服务早期介入(完成期)
物业服务培训方案范文3
关键词：物业管理；示范大厦；企业管理
我司自2013年1月1日起开始正式接管广州市海珠区老干部活动中心综合楼物业管理服务工作以来，得到业主和辖区政府单位的大力支持和配合。在多方共同努力下，海珠区老干部局综合楼达到创建“广州市物业管理示范大厦”各项要求，为了进一步规范公司运作管理，提升公司服务质量，有效促进公司发展，提高知名度和竞争力，同时为老干部活动中心综合楼树立良好的品牌形象，提供更优质物业服务，2016年3月份公司向广州市物业管理行业协会申请海珠区老干部活动中心综合楼参与2016年广州市物业管理示范大厦的考评。
一、量身定制服务方案
海珠区老年人活动中心综合楼建筑面积31907.4平方米，目前使用单位有：海珠区委老干部局、海珠区政务服务中心、海珠区档案局、海珠区农业局、海珠区老年大学等，功能完善，建有室外篮球场、网球场等体育设施，图书阅览室、声乐戏曲培训等文娱设施；同时设有餐厅，可供大约100人同时就餐。
该项目建筑功能有对外开放的政务中心办公区，也有封闭的档案局、老年大学等办公区域，为提供优质物业服务，保障两区域办公有序进行。我司结合物业服务需要及现场实际情况，从安保、环境、工程、客服等方面制定了针对适合政务服务中心对外开放的办公区和其他单位封闭办公区域的服务方案，为客户度身打造24小时全程服务，构建一站式服务平台，设置区域贴心客服服务，建立客户需求档案，创造优质服务，推行“尊老爱老服务”，实施“零干扰服务”等。
二、打造特色服务内容
根据海珠区老年人大学服务人群的特点，参照我司同类型项目的管理经验，我司物业服务中心打造“尊重、关心、贴心”的特色服务。物业服务中心全面贯彻“以人为本，厚德载物”公司宗旨，传承尊老爱老的优秀传统，主动为老人提供服务。在老人使用设施上设置安全防护措施，如门口楼梯旁边的小斜坡设置安全扶手，可让腿脚不便的老人借助安全扶手安全上下坡；在梯铺设防滑地毯和安全扶手，增加乘梯的安全系数，可让老人及其他人放心乘坐电梯。同时，公司充分利用在管医院项目医师资源，聘请专业医师对项目员工开展心肺复苏专题培训，让员工能够掌握心肺复苏专项技巧，以备不时之需。
三、全力以赴推进示范项目创建工作
第一，全司高度重视，成立创优小组，制订创建规划及实施方案
制定指导思想，明确目标，设立组织机构并明确分工，制订创建规划和实施方案，要求全司上下一心，认识一致、领导重视、全员参与、分工协作、细节入手、突缰氐恪⒂刑醪晃伞⒄孀ナ蹈桑不达目的誓不休。
在公司高度重视下，成立了创示范工作领导小组，由公司总经理担任组长，两位区域总监担任副组长，下设资料组、保安组、环境组、设备组，从公司职能部门抽调骨干人员担任。
第二，通过创优平台，提升服务团队综合素质，完善各项服务制度与方案
创建“市优”目标确定后，借创优平台公司在人员招聘上确定了一系列的具体标准，如客服人员均为大专以上文化程度；工程维护人员均为专业人员并持有相关资质证件；保洁、秩序维护均为高中文化水平等等。由此大大提高了人员整体素质，为以后的管理服务夯实了基础。同时加强培训，完善措施建立相关制度、制定了一整套严谨、适合、通用的工作流程、岗位作业指导书等管理制度，通过培训，责任落实到每个岗位、每名员工，深入到每个工作细节。根据创优评定细则，细化分工，定期抽查、定期整改，让每个部门按照制定的制度自觉履行，在履行过程中总结提高、不断完善，不断进步。
第三，加大投入，开展设备设施硬件整改和完善标识规范管理
按照考评标准，创优小组组织公司工程部并聘请行业设备专家对综合楼各种设备设施进行现场查看及评审，并制订整改措施和落实完成整改责任人及完成时间节点。在公司加大投入及业主支持与配合下，对设备房进行地坪漆翻新，设备设施油漆翻新，停车场加装减速带和反射镜，消防监控设备修复及完善等等，同时，对设备房设备标识，绿化乔木、灌木装饰科属标识，消防栓标识等进行完善及规范管理。
第四，完善和落实内部自检机制，切实加强服务质量考核
为强化内部管理机制，更快、更好地为综合楼使用单位提供优质满意的服务，由公司品质管理部牵头，会同各职能部门成立检查小组，结合创优迎检活动进行定期及不定期的现场随机抽查，对项目员工的服务态度、专业技能、业务能力等情况进行检查考核，通过自评找差距、查原因、落实责任、限时整改，形成存在问题的目录及整改意见，落实整改时间与整改人、验证人；同时针对项目实际情况开展形式多样的培训，切实提升现场服务水平。
参考文献：
[1]孙枢勤.信源大厦物业费上调的实践与体会[J].中国物业管理，2012（1）：28-29.
[2]虹桥.为节约一滴水一度电用心工作――上海虹桥经济技术开发区物业经营管理有限公司黄志斌同志先进事迹[J].上海节能，2012（12）：46.
物业服务培训方案范文4
关键词：住宅专项维修资金 安全问题 濮阳市
中图分类号：F293.30 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2016）08-187-03
一、针对住宅专项维修资金安全问题的改进思路
建立维修资金使用安全环境，必须要分析使用过程存在哪些安全隐患及防范方法。维修资金使用过程具有周期长、参与角色多、责任和义务主体更替频繁等特点。我们根据使用过程的不同阶段逐一分析。
1.使用项目申报阶段。根据《住宅专项维修资金管理办法》及各地方性维修资金管理办法规定，一般由业主申请，物业服务企业提出使用建议或使用方案，并由业主委员会审核同意后向主管部门申请或备案。其中有三点容易出现问题：
（1）申报工程项目是否在维修资金允许的范围内。
（2）因普通人缺乏工程造价专业知识，难以判断维修工程造价是否合理，有没有发生乱报、多报、错报的情况。
（3）在收集列支范围的业主签名过程中，是否存在伪造业主签名、代替业主行使表决权利的情况？另外，业主具有知情权，维修方案是否公示？是否对业主存在隐瞒、欺骗、有意不公开不透明的情况。
对维修范围，可以建设或强化维修项目分类管理，规范工程项目范围对工程造价合理性，需要建立相应的维修工程审价制度。对于保障业主的知情权和表决权，一方面要加强业主自我管理意识，另一方面建立维修资金审计制度和公示体系。
2.工程施工阶段。由于业主或物业缺乏专业的施工管理能力，难以确保工程质量。一般问题出在：
（1）施工方未经过公平、公开挑选。
（2）施工合同的签订是否较好的维护业主利益。
（3）施工过程及用料得不到有效监督和控制，工程质量得不到保证。
对此可利用建设领域管理的经验，建立相应的维修工程招投标制度和工程监督制度。提出对施工企业进行优选、对施工过程质量进行管控的法律指导。
3.资金使用划拨工程。备案通过划拨资金阶段，资金的安全管理容易出现以下几个方面问题：
（1）维修项目完工后管理部门的资金审核是否能严格把关？资金的拨付方式是否合理？
（2）使用划拨资金如何在相关业主账户中进行合理分摊？
（3）专用管理银行划拨程序是否确保规范、安全？
上述问题表明，资金划拨阶段是保证资金安全的重要关口。资金划拨时必须预想到划拨出去之后，有可能出现资金被占用、挪用、错误划拨的风险。因此通过各种风险后果的分析，应通过加强对资金划拨要件完善及核实、正确进行分摊、对支出手续和目标账户的核对等手段，确保资金出口安全。
此外，行政主管部门在对资金使用监督管理时，需要考虑监督管理执行效率。如果备案审查过程和资金拨付手续过于细致、繁琐，会增加使用申报难度，降低使用效率。因此，一要规范流程、提高运转效率；二要积极引导业主参与管理、物业服务企业积极协助；三要充分利用技术手段，提高申报、审核、投票、公示等环节的执行效率。最终各个层面的措施，均是为了建立有序、规范流程，在各个环节保障业主决策权和知情权。并对业主缺乏专业判断能力的方面，通过加强制度设计、引入专业机构等办法，综合构建维修资金使用安全的环境。
二、优化管理模式，创新住宅专项维修资金使用监督机制
要确保维修资金使用安全，首先要从管理模式及机制上想办法、求实效。建立业主自我管理、物业服务企业协助管理、行政主管部门监督管理和专户银行监督资金风险的多方参与管理的维修资金使用“三管一控”新模式。
1.引导强化业主自我管理。根据《物权法》等相关法律政策的规定，维修资金的所有权人是业主，因此业主享有法律范围内对资金的决策权。管理部门应当充分保障业主的知情权、参与权及决策权。应采取措施唤起业主的共同事务决策参与意识，引导业主加强自我管理。可采取的措施包括通过各种途径宣传维修资金相关知识和政策，对业主委员会及物业服务公司展开定期专项培训等，培养业主的参与意识，使业主了解自己的权益及如何保障合法权益。
（1）通过各种途径加强对业主维修资金政策的普及。根据我们了解，目前很多业主对维修资金政策不甚了解，甚至对资金的性质及如何使用一无所知，为保障其权益，必须加强对业主的政策宣传。
（2）开展对业主委员会、物业服务企业的专项培训工作。业主委员会及物业服务企业在维修资金使用中扮演着举足轻重的角色，但实践中他们的作用往往得不到应有的发挥，究其原因在于缺乏责任心、缺乏公共管理意识及专业知识等原因。因此对他们的管理行为极待加强。建议管理部门加强业主自治自律体系建设，通过深入研究、创新方式，推进物业项目业主委员会及物业服务企业的责任心和服务意识建设。可以通过组织定期培训活动，开展先进业委会及物业服务企业的评选，促进业主委员会及物业服务企业人员合法维权、依法履职。
2.规范服务企业协助管理。根据国务院《物业管理条例》的规定，物业服务企业是与业主委员会签订物业服务合同，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和持续的活动组织。因此物业服务企业具有积极参与维修资金管理的责任。因此，应采取措施加强物业服务企业相关管理工作，促使物业服务企业协助管理。如通过标准量化评价物业服务企业对维修资金相关活动的诚信力度、支持力度和执行结果，与物业服务企业的诚信档案、资质审批等方面挂钩（具体方式根据地方物业管理情况需单独设计）。
可以出台相关政策要求物业服务企业积极诚信履职，如在选择施工单额（比如10万元以上）时，必须通过招投标的方式确定施工企业。在维修资金申请使用工程中物业服务企业应及时对工程施工企业资质、维修方案工程报价、业主签名及分摊明细予以公示。在业务服务合同中明确物业服务企业对工程施工、工程质量负有监督责任。不负责任的，对工程施工造成不良影响的，应按照物业管理条例的相关规定和物业服务合同进行处罚或要求赔偿。
3.加强行政主管部门监督管理。维修资金有资金数额大、管理项目多等特点，决定了维修资金管理的复杂性。对于维修资金的使用，管理部门应规范操作行为，严格进行程序监督。把好“四关”：
第一，把好材料审核关，对使用维修资金的申请资料进行严格的完备性、合法性、有效性审查。在特殊情况下，要对是否属于维修资金使用范围、资金使用方案的合理性以及业主签名的真实性进行核实。公示、分摊时，发现问题，及时处理.
第二，把好现场勘查关，为确保资金的安全合理使用，管理部门必须进行现场勘察。对使用维修资金达到一定资金（如5万元以上）的工程，行政部门可以派出两名以上专业人员进行现场勘察和拍照，并估算工程量、工程造价等，防止套用、滥用维修资金的现象发生。
第三，把好工程验收关，行政管理部门要监促业主、业主委员会、物业服务企业和施工单位搞好工程验收，并签署督促业务、业主委员会、物业服务企业和施工单位搞好工程验收，并签署工程验收报告。没有完善的工程验收报告，不拨出最后一笔工程款项。
第四，把好层级管理联防关，完善市、区（县）、街道三级维修资金管理机制，强化区域属地管理。对重大维修资金使用项目，可实行市、区（县）、街道管理部门联防监控。
4.做好专户管理银行风险监控。资金支出时，可能发生资金划拨至非正常使用对象账户上的情况，即资金被挪用。因此专户管理银行应仔细审查专用票据真伪、是否具备支出条件，认真核实维修工程费用数额、施工企业专用账户等情况。核准确认后，方可划拨资金。如发现专用票据不符、专用账户不对、支出手续不齐全的，应立即停止办理。并及时与行政主管部门取得联系，切实查明原因。防止资金支付发生意外，把好资金出口安全。
三、完善濮阳市住宅专项维修资金合同范本，加强维修资金使用的监管
当前资金使用方面的政策较粗，对维修资金的使用范围分摊方式以及维修过程中的程序把控没有操作性强的统一规定，对相关角色的约束力不足，也是造成过程漏洞的原因之一。因此需要细化相关政策，完善相关制度。
1.细化使用过程操作规范。对于维修资金的使用范围，各地方的维修资金管理办法都有明确规定，即用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造等。
但对于不得使用维修资金范围的规定不尽相同。《住宅维修资金管理办法》对不得从维修资金中列支的情况进行了明确规定，通过分析，我们认为该办法的规定较为合理。而某些地方或者没有将应由当事人承担的费用排除在列支之外，或者没有将应由相关单位如供水、供电应承担的费用排除在外，特殊情况除外。这种不统一的规定给资金使用的操作带来混乱，且损害了业主的合法权益，容易造成资金的滥用。因此建议各地对维修资金的使用范围进行明确规定，包括例外情形等。
对于维修资金的分摊方式，各地均有原则性的规定，即遵循“谁受益，谁分担”原则。但是在实践中出现了受益与分摊不一致的情形，导致损害了分摊人的权益。与此同时也出现了“受益”难以界定的问题，如一楼用户不使用电梯，是否应当分摊维修费用？由此产生了对“谁受益，谁分担”原则合法性及合理性的质疑。维修资金的正确分摊与否直接关系业主的切身利益，因此建议管理部门对资金的分摊方式出台实施细则予以规范。
2.制定并完善了濮阳市房屋住宅专项维修资金使用程序。
（1）申请单位（人）带相应证件。查询维修资金、制定维修方案（施工方做预算、施工方由申请单位、人确定）、电脑输入、相关业主签字
（2）业主签字完成后，要经过以下程序：一是勘察现场；二是公示（预算公示7天、相关单位、业主自行公示）；三是物业公司、业委会或相关业主签字、盖章；四是组织施工。
（3）工程竣工。一是验收：相关单位、业主组织验收签字盖章；二是申请单位（人、施工方）做决算；三是勘察现场；四是决算公示7天；五是通知申请单位（人）开发票；六是整理相关手续转财务科。
维修资金使用程序是根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号文件第三章）、《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》【豫建（2012）76】文件第二十条、第二十一条规定进行办理。
3.引入第三方参与监督制度。管理部门对资金的安全使用负有监管责任，但一般来说管理部门缺乏相关专业人员，也不具备审计、监理的职能和资质，为确保资金使用过程的合理、合法，我们建议引入第三方专业机构参与维修资金的使用过程，建立工程的招投标管理制度、工程审价制度以及维修资金财务核算审计制度等。
四、规范操作流程，打造住宅专项维修资金使用安全链条
在维修资金使用过程中，业主委员会或物业服务企业不按程序操作的现象时有发生，容易造成使用混乱或漏洞。因此，如何规范维修资金操作流程，打造安全链条，显得尤为重要。
1.管好源头，加强审查备案。维修工程使用方案审查是管好维修资金使用的第一环节，主管部门必须从源头抓起。
2.理清责任，规范办理流程。申请使用、备案审查、组织施工、工程验收、申请列支、资金划拨是维修资金使用的基本操作流程，这些流程环环相扣，稍有不慎，维修资金使用安全链条就可能出现裂痕，甚至断裂。因此，要严格划清管理部门、业主委员会、物业服务企业、专户管理银行的责任，明确分工，严格规范操作流程，并对违反操作规定使用维修资金的行为予以严厉处罚，打造结构紧密、防控到位的维修资金使用安全链条。
3.管住出口，把好最后一道关。资金划拨是最后一道程序，行政管理部门应认真核实维修工程验收报告、工程质量监理报告、资金预决算审核报告、维修工程发票和相关公示相片资料等。专户银行要对拨付款项资料进行仔细核查。确认无误后，才可开具维修工程费用专项票据进行拨款。
五、加大智力支撑，提升住宅维修资金使用环节安全
维修资金的规范管理离不开信息化系统建设。系统建好了，资金管理的工作往往能事半功倍。因此建议加大资金和技术投入，建立和完善一套可与互联网相互访问的维修资金信息化管理系统。实现短信通知服务、电子对账单传送、业主网上投票、维修服务对象数据库、资金使用统计分析等功能，为业主、业主委员会、物业服务企业、专户管理银行和行政主管部门搭建高效的信息平台。减少信息不对称。确保业主的知情权，构建技术防范维修资金使用风险的监管体系。
1.提供多种告知服务，提升业主监督能力。使用过程应充分保障业主的知情权、参与权及监督权。可以利用信息平台将维修资金使用项目的工程造价、涉及户数、分摊方案、小区公示、业主表决、账户余额及增值收益等信息。通过发送手机短信、电子邮件和开通有线电视阳光政务等技术手段，及时告知每位业主，方便业主随时掌握情况。提升业主主动参与和监督的能力。
（1）方便业主查询。业主可通过信息平台及时查询责任主体、维修方案、资金使用、工程施工等信息。
（2）提供便民服务。物业服务企业可通过信息平台对小区共用部位、共用设施设备的当前状态、维修记录、资金使用进行登记和管理，便于业主随时查询。
（3）及时告知业主。行政管理部门可利用信息平台将维修资金使用项目的工程造价、涉及户数、分摊方案、小区公示、业主表决、账户余额及增值收益等信息，通过发送手机短信、电子邮件等形式，及时告知每位业主。也可“住宅共用部位、共用设施设备维修项目分类”、“维修工程计价规范或标准”、“维修工程造价指数”等内容，便于业主掌握维修工程的使用范围和计费标准。
（4）设置反馈渠道。通过信息平台及时使用申请、投票表决、维修结果等公示信息，业主如有异议，可以直接进行咨询、建议、投诉和举报
2.建立住宅维修资金使用数据库，提高审查质量和效率。为加强对维修资金使用数据的分析和管理，总结经验，提高管理水平，建议建立设施设备信息库及维修对象数据库。
（1）将每个物业管理区域建立设施设备信息库，记录各类设施设备的维护维修信息，制定检修、维护计划和重要设施设备的维修预警机制，提高维修资金的合理利用效率。
（2）将使用维修资金维修的物业进行分类罗列，对已备案的维修项目的基本要素进行归类整理，建立维修对象数据库，供管理人员参考其有关信息数据进行判断，提高备案审查的质量和效率。
（3）加强信息数据采集和分析，为安全提供数据支持。通过加强信息数据的采集，并在数据基础上进行量化分析，通过信息化技术为资金使用安全提供科学依据，藉此强化管理。
（4）加强资金使用数字影像档案管理。将资金使用方案、工程审价、工程监理等数据存档备案，对维修工程造价、合同、竣工验收报告及业主签字等重要材料通过数字影像档案技术，转换为可长期保存的数据资料，便于查阅、核实和审计工作。
（5）加强中介机构信用档案管理。对中介机构在维修工程实施过程中的各种违法违规行为进行监督，记录信用档案，并与资质评定、信用等级、工程选聘挂钩。
3.加强信息数据统计分析。精确统计住宅维修资金使用量、维修工程类型、维修对象使用频率等基本信息数据，提供科学的统计分析报告，对相关数据进行类比，摸索维修资金使用的内在规律，预测维修对象的使用周期，初步判断资金使用的趋势走向，为维修资金的安全使用提供有力支撑。
4.保障住宅维修资金使用简便规范。当发生屋顶、墙体严重渗漏、电梯故障、消防设施出现功能障碍等危及房屋安全或严重影响业主正常使用的紧急情形时，维修工程的资金使用按照紧急使用程序办理。物业服务企业或业主委员会只须提出书面紧急使用方案，经主管部门核实后，便可先使用后备案、边公示边施工。待维修工程竣工后，再组织严格的评估验收工作，补办相关手续。紧急使用程序简化了资金使用操作流程，保障了紧急维修工程及时维修，维护了业主的切身利益。
5.保障住宅维修资金使用监管力度。我们要重点抓好“四项审查”。一是审查维修工程是否属于使用范围。对每项维修工程都指派工作人员到现场勘察，仔细查明工程属性、维修原因、列支对象等要素，发现超出使用范围的，及时予以纠正。二是审查使用方案是否严格按要求进行公示。使用方案必须包括维修项目、费用预算、列支范围、分摊金额等。三是审查工程造价是否合理。当工程造价超过10万元上，则建议采取招投标的方式选择施工企业。四是审查维修工程竣工验收报告是否符合要求。认真核实业主委员会或业主代表、物业服务企业、施工企业是否已经认可工程质量，并签署了工程验收报告。对工程规模较大或工程质量要求较高的项目，积极建议聘请工程监理机构，确保工程质量。
6.保障住宅维修资金使用安全。濮阳市实行了住宅维修资金专户银行管理，资金支出时，必须经管理部门审核后才开具专用票据，再由专户管理银行核准确认后将维修费用直接划转至施工企业。
六、结束语
维修资金和其他资金如社保基金、公积金等在性质方面有相通之处，即都属于个人所有资金。所有权的归属决定了对资金的责任及处置权。因此维修资金的管理是备受各界关注的敏感话题。对于管理部门来说，资金管理关系到业主的切身利益和公信力，责任重大。维修资金使用管理更具有其复杂性，其复杂性源于资金的所有权人、管理部门、使用申请人、维修工程实施方、第三方专业机构等各方面利益主张、责权和义务的不同。对此，我们要把握住维修资金制度设计的初衷，在此基础上平衡各方关系、梳理各方责任义务。通过管理模式创新、政策制度完善、操作流程规范，借鉴国内其他城市较好的管理实践和引入较新的技术手段，促使管理行为规范运作，保障业主的知情权、决策权、监督权，提高资金使用效率，从而维护业主的合法权益。
参考文献：
[1] 海南省人民政府公报.海南经济特区物业管理条例，2010.8.15
[2] 续磊（导师：赵万一）.关于物业服务纠纷的调研报告.西南政法大学硕士论文，2010.9
[3] 刘卉（导师：尹志强）.论物业服务合同的特殊性.中国政法大学硕士论文，2010.3
[4] 孙雅静.已售公有住房专项维修资金管理问题分析.财经界，2012（2）
物业服务培训方案范文5
一、活动指导思想
通过开展物业管理基本服务规范化、标准化活动，改变一些住宅小区物业管理中存在的“环境卫生差、维修不及时、安全秩序乱、收费不规范、队伍素质低”等状况，创造“管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、人际关系和谐”的居住环境。
二、活动主要内容
（一）各物业管理项目要集中开展一次“五项治理”。一是环境卫生治理。对物业管理区域进行一次大扫除，清除卫生死角，疏理化粪池、排污管道，整治绿化；二是安全隐患治理。检查安防措施是否建立落实，检查安防设施、消防设施是否正常完好，开展不安全隐患排查；三是配套设施设备治理。开展配套设施设备的检修，做好设施设备的“防损坏、防锈、防渗漏、防鼠害”等工作；四是公共秩序治理。清理机动车辆、非机动车辆乱停乱放，清理乱贴、乱画及“牛皮癣”；五是物业服务收费治理。检查是否按合同约定或批准的收费标准进行收费。
（二）严格监督执行《临时管理规约》、《管理规约》、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》等示范文本（可在房地产局网站下载）。
（三）进一步建立健全物业管理“质价相符、等级服务、等级收费”的物业服务与收费机制。建立物业服务企业服务项目、服务内容、服务标准等公示制度。
（四）加强行业自身建设，提高行业从业人员整体素质，做到服务行为规范，管理人员服务态度耐心、热情，服务用语文明、规范。
三、活动步骤
（一）组织动员
1、各物业管理企业要结合管理项目实际，有针对性地制定本单位活动实施方案，全面宣传布署该项活动。
2、各管理项目要在适当位置加挂横幅，公布活动实施方案，让广大业主了解、参与并配合和监督此次活动。积极引导业主树立物业管理中的责任主体意识和“谁受益、谁付费”的物业消费意识。
（二）组织实施
1、加强员工思想教育和业务培训，提高服务意识和服务技能。
2、健全投诉受理制度，广泛倾听业主意见，切实为民办实事。
3、细化服务标准，规范服务流程。
（三）总结表彰
各物业管理企业要不断总结此次活动开展后的经验和成果，查找存在的问题和不足，拟定进一步深化服务意见和措施，形成物业管理服务质量长效控制机制，并对优秀集体和优秀员工予以表彰，号召全体员工向优秀集体和优秀员工学习。
四、活动要求
（一）此次活动是行业自身建设的一次大练兵，行业风采、行业形象的一次大展示，各物业管理企业要高度重视，认真组织，积极行动。
物业服务培训方案范文6
一、总体目标
进一步深化我局消防安全排查整治，不断加大消防安全监管力度，落实消防安全责任，有效改善消防安全条件；进一步强化消防安全宣传、教育、培训和演练，健全灭火应急求援体系，切实提高从业人员安全意识和自防自救能力，不断增强我局抗御火灾的综合实力，有效遏制重特大火灾事故发生，为平安建设作出应有的贡献。
二、工作要求
1、加强领导。为切实加强对我局消防安全工作的领导，我局成立消防安全工作领导小组，制定活动方案，于年月25日进行全局消防安全检查。
2、排查整改。局属各部门要针对本部门可能存在的薄弱环节，反复排查事故隐患，经常开展有针对性的大检查，对检查中发现的隐患问题，要做到整改标准、整改时限、整改资金、整改措施和整改责任的“五落实”。与此同时，局消防安全工作领导小组要加强对局属各部门的安全工作指导和检查，定期或不定期抽查安全工作，对查出的隐患和事故要坚决按照“四不放过”的原则，落实整改。尤其是在重点时段、重大活动、重要节日等工作节点更要加强检查与督查，确保安全。
3、责任追究。要形成全局上下齐抓共管消防安全工作的良好氛围，对消防安全工作中的好人好事和先进部门要进行表扬、总结，同时，对因管理失职、整改不力造成事故的，要严肃追究相关责任人。
三、工作任务
（一）开展火灾隐患排查整治
局属各部门要按照“谁管理，谁负责”的原则，组织开展直管公房及物业服务企业管理区域火灾隐患排查整治，有效消除火灾隐患，改善消防安全条件，具体排查整治内容如下：
1、直管公房管理区域
检查直管公房非住宅、自管产业出租作为经营娱乐项目建筑物的使用性质情况及场所消防安全情况；违章建筑（擅自加层、加高、扩建、占用公共消防通道）情况；改变房屋居住性质作为营业用房（含破墙开店）情况；用电、用火不当行为及其它危及消防安全情况；消防设施、设备配备及日常管理维护情况。
2、物业服务企业管理区域
对受委托实施高层建筑物业管理的物业服务企业，要指导、检查物业服务企业落实物业管理区域内消防共用部位消防安全管理和共用消防设施维护保养情况；供配电系统管理人员岗位培训和特种行业资格持证上岗及应急处置程序掌握情况，以及是否按照物业管理承接查验和交接的相关规定，与开发建设单位、业主办理消防资料、消防设施的检测、验收等移交手续，落实消防控制室值班制度等情况。
