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物业社区运营方案范文1
[关键词]智慧社区 智慧城市 需求分析 系统架构 运营方式
1 引 言
城市发展是世界文明进程的组成部分，也是现代社会的主题之一。2011年是中国城市化发展史上具有里程碑意义的一年，在这一年，中国城镇人口占总人口的比重首次超过50%，这种变化不是一个简单的城镇人口百分比变化，它意味着人们的生产方式、职业结构、消费行为等都将随之发生深刻的变化[1]。随着我国城市化进程的推进，城市数量显著增长，城市人口迅速增加，城市规模持续扩张，城市建设日新月异，城市经济蒸蒸日上，城市已经成为拉动中国GDP增长的火车头。随之而来的是生产和消费的更集中、更大规模、更社会化和更高的生产效率以及更大的资源需求、更复杂的城市管理和社会关系。然而，城市化也面临着来自各个方面的挑战与威胁，包括城市人口密集、管理复杂，人与自然矛盾突出，城市经济发展面临着日益严重的资源和环境压力等。城市所面临的这些挑战，贯穿在城市的组织、业务/政务、交通、通讯、水和能源六大核心系统。为了使城市运行中所依靠的核心系统更充分并且有效地工作，迫切需要引入科学发展的新理念、新思路、新技术。在此背景下，建设智慧城市已成为解决城市发展所面临问题的首选方案。
关于“智慧城市”，IBM公司曾对其有一个比较权威的定义，即“智慧城市”是指借助物联网、传感器、数字家庭、路网监控、票证管理、智慧社区等诸多领域，构建城市发展的智慧环境，形成市民生活、产业发展、社会管理的新模式的新城市形态[2]。在互联网、云计算以及物联网等信息网络技术的推动下，智慧城市的建设工作正如火如荼地开展着。据国家信息中心信息化研究部首席工程师单志广透露，我国提出智慧城市建设的城市总数达到了154个，投资规模预计超过1.1万亿元[3]。
智慧社区是智慧城市建设中智慧民生的重要组成部分，智慧城市的建设不可能孤立于社区之外[4]。因此，以智慧社区为起点，采取“从下而上”的构筑方式，也是一种切实可行的智慧城市建设策略。目前，对“智慧社区”国内还无统一的定义，但概括综合各地正在进行的“智慧社区”建设，其具体内容大致是综合运用互联网、通讯网、物联网技术，将楼宇、物业、家居、路网、医院等诸多领域的信息加以充分互联，并基于社区公共数据资源中心，综合开发利用各类社会信息资源，从而实现社区管理、政府职能以及社会服务的智慧化。
2 智慧社区需求分析
智慧社区是智慧城市的一个重要模组，它对外承载着社区与城市的信息互联，满足政府、企业和个人对社区内部信息的需求，对内承担着感知层信息的收集、转换、处理，并与互联层完全连接和融合，满足社区内“高效、节能和环保”运行过程中对信息的需求，以达到“安全、舒适、方便、快捷”的目的。
系统框架是智慧社区建设的第一步，近几年对中国如何构建智慧社区的架构问题也有许多探讨。大部分学者在社区信息系统的总体构架方面已基本形成共识，认为社区信息系统应分为应用层、功能支撑层和数据技术平台层[5]。根据这个思路寻找解决方案，取得了一定的成效，并在部分地区试点成功。
但是本研究认为，对智慧社区建设不仅应考虑社区物管和居家的基本需求，还要立足于智慧城市、感知中国的层面去规划和建设。
据数字社区建设过程中的需求调查和智慧城市对社区的要求，智慧社区的需求具体可归纳为以下两方面：
? 智慧社区的基本功能需求。智慧社区有政府（政府机构、执法机构）、企业（物业、商业和服务）和个人（居民、来访者）三大类直接参与者，物业作为主要使用者，其功能需求单列，各方对智慧社区系统的功能需求不同：①政府：以“居民信息管理”为核心，关注环境、生态、公共安全、就业、社保、医疗等民生方面信息，并对其进行收集、处理和响应。包括社区经费管理、综治维稳、居民管理、计生管理、民政管理、劳动保障、党建管理、文教管理、志愿者管理、社会救助、平安社区等。②物业：关注治安、物业维护、社区环境、财产和人身安全、协调外部企业对社区的相关业务。包括保安消防、物业管理、物业档案、环境监测、电梯管理、停车场管理、垃圾回收清运、电子巡更、电子围栏、小区一卡通等[6]。③企业：关注企业在社区的服务、收益及设备维护，新产品、新服务的推广及商务活动。包括商户管理（商品预定、服务预订、积分管理、结算管理等）和面向服务（信息的、通知推送等）等方面。④个人：关注社区所提供的环境、服务、安全等方面的内容。包括居家、出行、安全、方便、信息服务、社区办事管理、家居智能管理等方面。
? 智慧社区的性能需求。①快速扩展能力：能通过应用模板、引擎，提供新功能、业务的扩展，以适应高速发展的技术政务、业务功能的发展与变化和提高生活质量的需求。为快速搭建各项业务应用提供保障。②应用集成能力：具有定义标准接口，支持第三方应用集成、数据集成的能力。③资源共享能力：向政府、企业提供社区相关资源，提高自身与城市、社区间、企业的数据交互。④系统应该具有安全、可靠、易管理、易维护、低成本的特点。
3 智慧社区建设中待解决的问题
智慧社区是在智慧城市构建的基础上进一步具体化而提出的，而智慧社区的建设领域零散、应用水平有待提高，尚未形成“面”上的整体推动态势，从而导致社区建设中还没有实现真正意义上的智慧化。综上所述，要完整实现智慧社区的功能和性能需求，无论从现在或未来的角度看，不可能由任何一家供应商完整地提供所有服务，考虑到技术进步和管理的逐步完善，基于基本架构和架构的可扩展性来构建智慧社区，才能赋予智慧社区不断自我完善的生命力。所以，基本架构和架构的可扩展性成为智慧社区建设关注的焦点，其依赖于以下几个问题的解决：
? 有效的总体规划。在智慧城市的框架内，建立清晰的社区发展策略与规划：充分考虑居民、企业和政府的信息需求，进行全面的统筹规划；根据社区环境、定位、特色等要素量身定做规划；严格按照智慧城市对数据接入、数据处理、应用框架、业务接口规范进行系统规划和设计，避免信息孤岛出现。
? 建设可感知的社区。充分利用3S、3G等数字化技术和手段，对社区基础设施与生活相关的设施进行信息化处理和利用，将人与人之间的P2P通信扩展到机器与机器之间的M2M通信。由“通信网+互联网+物联网”构成充分互联的基础信息网络，发挥三网协同效应。
? 建设完整、科学的标准体系。从国家层面上，政府牵头主导，成立各专业领域的行业信息化标准组织，促进广泛的行业用户和厂家参与，形成完整、科学的标准体系。针对使用规模大、集中度高的行业，通过政府推动引导逐步形成完整、科学的标准体系，为智慧社区、智慧城市和智慧中国的建设奠定基础标准体系。
4 智慧社区系统架构的构建
合理的社区架构是智慧城市、智慧社区向纵深发展的迫切需求。为使社区的信息资源有序、主动、高效，实现整合管理和深层次的利用，提高社区的运作效率和管理决策能力，实现社区真正意义上的信息化与智慧化，使智慧社区真正融入智慧城市建设，本研究以智慧社区的功能需求和性能需求为导向，结合智慧社区建设所面临的问题，在基于4C技术（由计算机、自动控制、网络通信、IC卡等组成）及3S技术（由GIS、RS、GPS组成）等多种技术的基础上，对业务、标准、管理流程、应用和信息进行一体化设计，提出智慧社区系统架构[7-8]（见图1），该系统架构由网络层、数据层、支撑层、表现层构成。
该架构从参与者的视角上关注表现层是否实现自身功能需求，而事实上，是由隐藏在表现层后面的支撑层、数据层和网络层之间的相互作用来满足系统功能需求和性能需求的。
4.1 表现层
表现层是智慧社区直接表现功能需求与性能需求、实现用户体验的软硬件系统。面向智慧社区三大直接参与者，通过不同终端，例如手机、PC、PAD、户外屏、IPTV等，提供社区应用的入口访问，然后根据可控性策略为其提供个性化的服务[9-10]。该层的具体实施策略包括：①各种感知设备、智能设备自动完成对相关信息的采集、加工、存储和利用，同时主动或被动地告知参与者。②为了实现与智慧城市、政府、企业、商业以及其他社区的通信，提供专门的访问策略和标准接口。
4.2 支撑层
支撑层是基本构架的核心。该模型不仅是为了满足智慧社区的功能和性能要求，同时也是系统可扩展性的实施者。该层主要由可扩展模板管理和系统引擎组成，功能有：
? 可扩展模版管理：是指系统完成后，可扩展模板可实现对新增应用系统或子模块的动态升级。只要符合数据标准接口和系统模板规范要求，就可将数据按数据库分类附加到数据层，应用子系统模板即可加入可扩展模板管理中，新应用或新功能即能实现与原系统的无缝集成，使软硬件均能即插即用。
由于系统面临技术的快速发展、管理方式方法的不断更新以及管理业务流程重组等实际情况，故要求其能快速升级，以保障整个系统正常运作。可扩展模板能管理和实现对不同供应商的软硬件产品的集成，有效地避免系统重建，达到支撑层能力及应用的扩展，使系统具有自成长的生命力。可扩展模板管理结构如图2所示：
? 系统引擎：对社区系统内部的数据进行分析、统计、过滤和挖掘等，内外数据交互和特定消息响应采用标准引擎（见图3），适用于更高层面（城市的角度）对社区资源利用，标准化引擎大大降低了系统投入和维护量。
4.3 数据层
数据层以数据交换、数据抽取的接口规范为标准，对不同应用子系统的数据采用集中、分类、一体化等策略，进行合理有效的整合，建立有序的社区数据中心，从而保障支撑层内各不同应用之间的互联。
数据层作为社区管理体系的数据中心，在开放网关环境下，主要的组成部分如下：
? 标准类数据库，包括涉及社区内业务、政务的国家标准、行业标准数据库系统、数据交换标准等。
? 公用类数据库，包括社区综合统计信息库、社区空间信息库、社区服务资源信息库、社区人口资源信息库、社区物业名录信息库等。
? 社区数据：以满足用户信息交流、、沟通等需求为特征，处理和存储社区内的信息服务数据，包括收费服务数据、治安消防数据、日常行政工作数据、社区文档数据、图纸、多媒体数据等。
? 实时数据：以时间序列为主要特征，处理和存储智能设备运行过程中的实时数据。实时数据主要以社区内部使用为主，如社区视频监控、音频等数据，更新周期短，数据量大。
? 地理空间数据：处理和存储智慧社区网络拓扑结构数据、各类管线结构数据（小区平面、地下管线、楼层垂直管线等）、小区电子地图等数据。
4.4 网络层
网络层主要是实现将社区内部智能监控系统、感应设备设施、电信电视网系统、信息服务系统的信息接入城市通信网络的功能，实现数据在网络路由层的传输、交换以及支撑各子网络之间的信息传输。它是实现物联网、通讯网、互联网互通的物理保障。
如图4所示，网络层由物联网、通讯网、互联网构成，它们在信号传输上采用自己的端口接入各自的组网中，在网络路由层各自独立。为了保证数据的安全，在它们之间设立隔离装置，一般通过有线的方式实现互联。
5 运营方式
我国基础网络的三大运营商中国移动（无线城市）、中国电信（光网城市）和中国联通（智慧城市）已经为智慧城市建设进行了大量网络基础设施的准备工作。而在系统研发和集成方面，国内的华为等企业在智慧城市建设方面进行了很多有益尝试。
目前，学者们对智能社区的运营方式提出了以政府为主导，政府、供应商与社区物业在资金投入、后期运营和资源利用等方面进行多种组合的运营方案[11]，就社区建设本身而言，它提供了行之有效的方案，也有很多成功案例。
但从目前城市具体情况来说，社区大小、档次相差很大，通过政府招标多家系统服务商、硬件供应商的运营方式，会造成物业投资负担过重，社区信息化参差不齐，无法与智慧城市的建设统一起来[12-13]。
智慧社区的建设作为智慧城市建设中惠民内容的一部分，要使其真正融入智慧城市，避免出现数据孤岛，所选择的运营方式不仅应关注经济、技术和局部功能，还应该注意智慧城市规划、集成能力、可扩展性、数据交互标准和信息安全规范等因素，考察运行机制是否有利于新技术有效、及时地应用，确保社区和城市建设融为一体。
采用按功能分层BOT（build、operate、transfer）的方式是一种值得尝试的运营方式。BOT方式在市政工程中应用非常普遍，在信息化建设中还是一种较新的尝试。基于BOT方式的智慧社区运营方式内容包括：①建设（build）：政府牵头，参与制订应用准入制度，像城市建设规划一样审批复核智慧社区建设规划，确保社区建设中的软硬件符合智慧城市建设要求，从源头上杜绝软硬件重复建设的可能，指导智能产品的研究、开发和应用，通过契约授权运营商负责具体的建设实施。②运营（operate）：政府负责运营监督，运营商拥有一定的期限专营权，负责运营管理。③移交（transfer）：运营权到期后，运营商将运营权移交给政府。
该方式的优点在于：政府起监督、协调作用，物业所承担的投资和风险都非常小，可以保证智慧社区的建设有序运行与资金回笼，有效地促使运营商和相关企业的技术创新和管理创新，规避技术升级和自身需求突变风险，从而实现政府、物业和供应商多方的共赢。
6 结 语
智慧城市与智慧社区是智慧中国在不同层次上的组成元素，是中国现代化建设的标志，同样也是世界各国研究与发展的热门领域，是城市与社区发展的方向。智慧社区作为智慧城市的基本单元，用基本架构、集成能力、可扩展性、数据交互标准和信息安全规范等指标综合评估社区建设，将有利于规范社区和城市建设。然而，目前智慧社区的建设还面临着许多的挑战与威胁，还没有实现真正意义上的智慧化。本研究针对现在智慧社区建设存在的问题，从智慧社区直接参与者的角度出发，分析他们对系统的功能需求与性能需求，并充分考虑智慧社区建设中所面临的问题，提出了智慧社区的整体设计架构。此设计架构力求在功能需求、性能需求、智慧城市建设规划、系统技术应用四者之间寻求一个平衡点，并对系统运营提出可操作的运营方式，从而获得一个先进、科学以及经济的智慧社区建设和管理方案。
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[作者简介] 李宇翔，女，1964年生，副教授，13篇。
物业社区运营方案范文2
1香港地铁新线建设与物业开发
香港地铁的建设与物业开发同步进行。通过新的地铁线路的建设带动沿线物业发展，提高地铁沿线的土地价值，是世界城市轨道交通建设开发的典型。地铁沿线的物业开发一方面为城市的土地开发、城市结构的调整提供支撑，同时为新地铁的开通带来客流，提高新线路的运输效率。地铁沿线物业开发的另一个更重要的功能是为地铁新的建设提供投资来源，减少政府的负担。在兴建观塘线、荃湾线和港岛线时，地铁公司同步在沿线发展中赚取利润。地铁公司与物业发展商合作，沿着三条地铁线上建设完成十八项物业发展，提供31366个住宅单位，25.1万平方米的办公楼面积和29万平方米的商用面积。机场铁路沿线共有62公顷土地用作发展住宅和商业用途。在建设香港站、九龙站、奥运站、青衣站和东涌站的同时，将其五个物业开发项目作为购置车辆的一个重要部分。机场铁路沿线将提供约29000个住宅单位和120万平方米的办公室、商用和酒店面积，以发展成为具有各种设备的社区。这些社区同时将被发展为主要交通枢纽和地区中心。在建设将军澳支线时，地铁公司被赋予了沿线的上盖开发权利。地铁公司在设计发展这些新物业时，先向政府取得发展地铁上盖或毗邻空间的权利，与地产发展商达成协议，利用发展商的资本，以缴付政府所需的土地补价、兴建、财务和其他成本。
2轨道交通线物业开发的地点选择
2.1城市轨道交通线的基本构成和物业特征城市轨道交通线按照其敷设方式分为地下隧道和地上高架两种，为论述方便，我们把它分别称之为地铁和轻轨。无论是地铁还是轻轨，物理上都由区间线路、车站、停车场和车辆段所、控制中心等组成。贯穿于城市交通走廊的地铁或轻轨，要么处于城市繁华地带，要么所处地带为城市未来经济发展区域，轨道交通具有引导城市开发的功能。可以说：一条轨道交通线就是一条城市经济带。因此，轨道交通线沿线具有得天独厚的物业开发条件，物业开发具有高附加值、高回报率特征。
2.2轨道交通线物业开发的地点选择选择物业开发地点当然离不开轨道交通线本身，归纳起来，轨道交通线物业开发地点有如下几种选择：
（1）区间高架桥桥下物业开发大部分区间高架桥均位于城市道路的中心或者边缘，桥墩宽度范围内通常作绿化处理或作车道使用，特殊情况下，高架桥位于城市地块内，其用地界范围内即可进行适当的物业开发。
（2）地铁和轻轨车站出入口及周边物业开发地铁和轻轨车站出入口通常要连接车站附近的公共场所、人行道等，是乘客乘降必经之地。在城市轨道交通客流中，休闲购物的乘客占有相当大的比重，仅次于上下班客流比例，出入口周边物业开发将极大地方便市民出行。日本东京地铁出入口一般是结合城市公共建筑规划建造，出入口楼扶梯往往深入到商场、写字楼等建筑内。
（3）地铁车站站内物业开发以地铁功能区分，地铁车站包括标准站、折返站、带存车线车站等。标准站车站建筑规模以满足基本的站务、设备用房为原则，规模较小，一般没有可供开发的地方。而后二者则不同，为了满足地铁行车功能需求，其建筑规模远大于车站功能用房面积，为在站内进行物业开发创造了条件。总之，地铁车站站内物业开发是指利用车站富裕空间进行商业服务开发。
（4）车辆段所上盖物业开发车辆段所占地面积相对较大，段所内工艺用房尺度大、建筑品质一般不高，对城市景观有一定影响。从集约用地、改善城市环境的角度出发，车辆段所上盖物业开发将是一个不错的选择。
（5）控制中心综合开发控制中心又可理解为轨道交通行车指挥中心，负责城市轨道交通线网列车的运行控制和调度指挥，是轨道交通必不可少的生产机构，通常由房屋建筑和专业设备组成。将控制中心、轨道交通行政管理等机构合并进行综合开发，是许多城市轨道交通建设管理和运营部门的首要选择。
3轨道交通经济带开发业态的选择
（1）房地产业轨道交通对沿线地价的影响具有超前性和当期性。随着各条线路的陆续开工建设，商机逐渐呈现，全线通车后，将全面带动郊区区域经济的发展。例如，北京地铁一号线建成前，沿线很多地方是菜地和荒地，一号线建成后，沿线大量的楼房建起来，很快连成一片。上海地铁一号线建成前，近郊闵行区的莘庄镇由于距离市中心较远，属于典型的功能“小而全”城镇，自1997年一号线通车后，凭借与中心城区便捷的交通联系，莘庄已发展成经济发达、第三产业繁荣、城市生活品质较高的现代化城镇。轨道交通建成后，势必会引起沿线直径500m圈内的房地产升值。
（2）商贸业轨道交通的开通，将使沿线周围集结大量的基础设施和商业区，密集的商业设施又会吸引大量的居民出行，使传统的业态发生巨大的调整。例如，上海近郊闵行区的梅陇地区，依靠轨道交通集聚大量人流，已从一个临近中心城区的郊区小镇发展成商业设施聚集、流通业发达、经济繁荣的轨道交通经济带。要在沿线和车站周围发展百货、大型综合超市、便利店、专业店等主力业态，开拓新的消费领域，打造出一个特色商业带，使商贸流通业的集聚力和辐射力明显增强，逐渐在沿线形成一批具有龙头带动作用的大型商贸企业、大型超级市场和购物中心为骨干的商品大流通格局。未来的节点城镇居民可在上班的路上，将购物、洗衣等诸多家务活顺便完成。
（3）服务业在沿线和车站周围发展酒店、休闲娱乐、停车场等服务业态，由于其得天独厚的交通优势，必将提升这些产业的竞争力，形成产业经济效益与城市轨道交通客流量的相互促进。
（4）制造业上海等大城市正在调整城市发展空间，大量的工业园区、科学园区及都市工业园区被集中在郊区，已经开通和将要开通的轨道交通将在这些园区附近设立车站。轨道交通为这些园区内的上班族提供了便利的交通和购物方便。随着轨道交通向远郊的延伸，在远郊人口稀疏的轨道交通沿线，化工园区和出口加工区将为社会提供大量的就业机会。
4新建城市轨道交通线路沿线物业开发的必要性和案例分析
4.1物业开发的必要性
（1）物业开发是解决城市轨道交通融资的一种手段，将对于增强轨道交通造血机能，改善轨道交通建设运营条件具有重要意义；
（2）开展沿线物业开发可集约利用城市土地，符合建设两型社会的发展思路，符合节省土地的国家政策；
（3）轨道交通线路沿线物业开发在进一步提高沿线各类产业经济效益的同时，还可保障轨道交通客流的稳步增长，是一种双赢的选择；
（4）车辆段所上盖开发是改善城市环境的需要，车辆段所工艺用房尺度大，在控制建造成本的前提下，建筑品质不高，单纯美化投入成本大，不合算。结合住宅、商业综合开发，可规避车辆段所不良视线对城市景观的干扰。
4.2物业开发规划案例分析
4.2.1车站周边物业开发如图1所示，某地铁车站位于马池路与花园五路的交叉口，车站横跨马池路。根据城市规划，马池路以南为物业开发，周边规划为住宅小区待建用地。为使车站建设与周边物业开发有机结合，规划设计中车站在马池路南北各设置一个地面站厅，其中北侧地面站厅为地上两层建筑，南侧地面站厅结合物业开发为地面五层建筑，车站的活塞风亭及新、排风亭全部与超市结合设置，车站冷却塔设置在北侧地面设备用房区屋顶上，物业开发冷却塔设置在南站厅物业开发屋面。地铁站厅的乘客可通过站厅直达超市一楼大厅；二至五楼均为超市卖场，可通过电动人行步道自由通行，出超市时，须到二楼收银区付费（或通过无购物通道），经楼扶梯到达一楼大厅，顾客还可通过两部电梯到达地上二层超市出入口，也可到达地下一、二层车库。可以预期，车站建设与周边物业开发有机结合，将取得“多赢”的效果。
4.2.2地铁车站出入口及站内物业开发某地铁车站为折返站，站前设停车折返线，为地下二层10m岛式站台车站，车站总建筑面积约25242m2，主体建筑面积约20544m2。车站总长度为530.2m，标准段宽18.5m。车站所处位置周边为少量建成的住宅区和多数未形成的住宅区，交通处于发育中，车流量较小。车站站五条地下通道及九个主要出入口，一个消防疏散口，均为无顶盖式出入口。消防疏散口与3号出入口合建，设四组风亭，两座冷却塔（图3）。该车站建筑规模较大，各出入口及站内富余建筑面积钧具备商业开发的条件。实际规划设计中，在车站的3、4号出入口附近设置自行车停车场地，规划的公交站设在5、6号出入口之间，其它出入口钧结合周边地块房地产开发进行优化布置。停车线上部空间面积约4200m2，全部用于车站内商业开发。随着地铁车站及其周边地区按规划实施，该地区将形成集商贸业、房地产业、服务业等于一体的、功能较齐全的中心片区。图4所示为车站存车线上方地下一层商业开发区局部效果图。
4.2.3车辆段所上盖物业开发某车辆段总平面按初期运用库两列位尽端式布置，预留近期运用库三列位（11线33列位）贯通式布置条件。运用库位于车辆段的南边，初期由11条22列位停车列检线以及2条4列位月检线及1条不落轮镟修线组成。联合车库设于车辆段北边，位于运用库的正上方，由大/架修库、定/临修库、静调库、油漆库、车体检修间、移车台以及转向架及轮轴间、辅助生产间组成。其它库房布置如图5所示。在满足车辆段与综合基地工艺要求的前提下，车辆段上盖综合开发可按高层住宅小区及商业等用途进行开发，同时布置配套公建用房满足小区居民的日常生活需求。具体原则包括：土地集约利用，节约土地资源，充分利用车辆段屋盖上部空间，进行地产物业开发；通过地面层及上盖平台层的立体组合形成丰富层次感空间结构；各层平面通过简洁有序的立体垂直交通联系为一个整体；将汽车、轨道车辆对居住人群休闲生活的影响减少至最低限度，同时充分考虑到住宅小区人员出行的便捷的流线来组织人流和车流。结合车辆段总平面布置，可将整个场地范围划分为车辆段区域即办公区、车辆段上盖区域即工艺库房区和无上盖区域三个大的区块。其中上盖区域位于场地中东部地块，盖下一层为车辆段与综合维修基地，上盖为住宅小区。结构顶盖总高6-16m，上盖区域停车列检库及联合车库的顶盖上方区域为13、29层住宅、共19栋，结合车站设有一座6层写字楼和一大型3层商业区。其它区域为绿化、运动场地、道路及局部3～4层的小区配套公共建筑（如社区服务、商场、小学、会所、幼儿园等）。无上盖区域主要进行住宅小区开发。开发效果见图6。
5城市轨道交通线路沿线物业开发的实现
（1）政府支持城市轨道交通是城市公共交通基础设施之一，属社会公益事业，其效益主要体现在国民经济和社会效益上，加上其投资规模较大的特点，建设一条轨道交通线往往给政府带来较重的负担，政府大多通过土地转让和开发进行融资。如前所述，物业开发是解决城市轨道交通融资的一种手段，可增强轨道交通造血机能，但轨道交通物业开发需要政府在土地、政策等方面的支持，这也是轨道交通部门从事物业开发的先决条件。
（2）规划落实城市规划是城市建设的技术性法规，每一条轨道交通线都必须依据规划合法建设。在没有引入“物业开发”概念的时候，沿线用地往往根据工程实际用地进行规划和审批，然而，在需要进行物业开发时，则须将开发用地纳入规划。显而易见，落实用地规划是轨道交通部门从事物业开发的必要条件。
（3）效益评估物业开发可供选择的业态非常广泛，主要有房地产业、商贸业、服务业和制造业等，但不是任选一种都能取得好的经济效果，必须充分考虑轨道交通在环境、时间、空间方面对物业开发业态的影响和周边的城市环境（包括未来环境变化）。因此，轨道交通沿线选择什么物业开发业态，需要组织相关专家进行效益评估，明确不同地段的开发方向，以确保效益最大化。效益评估是轨道交通物业开发必要的过程。
（4）工程设计与实施在规划落实、经济效益评价可行的情况下，轨道交通物业开发应及时转入具体工点的规划设计和招标实施阶段。至此，轨道交通物业开发方能得以实现。
物业社区运营方案范文3
摆脱同质化竞争，向专业化的立体园区发展
自2006年我国服务外包产业进入发展探索阶段以来，服务外包园区之间相似的优惠政策、发展路径、目标客户等同质化的竞争，导致只有个别地区能真正实现产业和园区的发展目标。“十二五”期间。我国服务外包园区将进入以专业化竞争为核心标志的产业发展3.0时代：即立足地区独特竞争优势的产业定位，打造专业化园区。目前，服务外包园区专业化发展已经初见雏形，各类金融后台、呼叫中心等专业化园区蓬勃发展。但基于垂直行业的水平细分专业化园区并不是专业化的唯一诠释，各地应根据自身禀赋发展地方特色，打造真正的专业化外包园区。
园区产业环境建设从基础设施向构筑产业共生体系升级
目前，我国服务外包园区的发展模式主要有政策推动模式、市场拉动模式和创新驱动模式。但是，在园区基础设施趋同的情况下，应该认识到政策推动模式的不可持续性、市场拉动模式的多变性和创新驱动模式的源动力性，改变当前三种模式独立发展的现状，系统构建园区内在的产业共生体系是当务之急。
产业共生体系是指产业内作为独立经济组织的个体之间，因同类资源共享或异类资源互补所形成的共生体，是一个完整的系统。传统园区基础设施的提供已经不能满足园区发展的需要，通过构筑产业共生，可以真正实现园区间和园区内的资源共享、协作共生，促进中国服务外包园区从传统模式向新型模式升级。
从政策引导向品牌战略升级发展
近年来，我国服务外包园区发展策略单一，基本归结为政策导向型，招商引资是园区发展的主要手段，这就导致各园区无法形成自身的特色和独特的产业优势，招商亮点和竞争优势，完全处于一种粗放式“经营”的状态中。从长远来看，政策导向不利于中国服务外包园区的良性发展。打造园区品牌、建立园区形象才是园区发展的根本和关键。我国服务外包目前已经逐渐形成了国家品牌、城市，园区品牌和企业品牌三层次的品牌竞争体系。政策将逐步从区域倾斜向产业和企业倾斜，向协助国家和地方培育本地企业、引进龙头企业、形成产业集聚倾斜，向协助本地企业打造园区一流品牌倾斜。“十二五”期间，园区发展将以品牌战略为主，打造园区在某一服务外包专业领域上的国际竞争力、集聚效应和品牌优势。
产业园区化模式成熟，并向园区城市化方向发展
目前，我国以园区为载体，推动产业集约化发展的模式已经成熟，随着园区内各经济及社会要素的不断完善，服务外包园区正向城市化方向发展。
从服务外包园区自身提升的角度看，园区城市化能促进园区和城市的同步发展。园区城市化有利于打造良好的宜居环境；有利于提高园区的品味和竞争力；有利于吸引并留住人才：有利于培养良好的营商环境；有利于将园区打造为城市发展新的高地，提升城市魅力和吸引力，进而增强园区的吸引力。同时，园区的建设不仅限于园区内的建设，而是将城市规划建设和园区规划建设融为一体，依靠城市规划和建设促进园区环境的建设和创新；依靠园区创业环境的改善，带动整个城市投资环境的优化。城市和园区两者相得益彰，互相协调、互相促进。
从物理园区到立体园区的发展趋势
在外包园区竞争发展的3.0时代，外包园区作为载体，单纯靠土地运营和基础设施打造的物理园区已经无法成功吸引客户。针对服务外包产业发展的特点，外包园区的软环境成为竞争发展的关键成功因素，外包园区立体化发展是未来的必然趋势。即向以物理园区为基础、网络平台为补充、服务体系为特色的“三位一体”的立体化园区转型。其中，物理园区是指现有的物理环境和硬件条件；网络平台包括以网站为核心的网络推广和招商平台，以及集企业服务和电子政务等为一体的综合支持平台：服务体系是指以针对服务外包产业特点为核心的园区软环境。外包园区将从孤立的园区基础设施开发走向综合的园区环境开发，从片面的园区基础设施建设走向全方位的产业开发，在打造一流的硬环境的同时，加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设，成为外包行业集成式服务解决方案的提供商。
从供给指向型竞争向内生增长型竞争的转移
在园区发展的初级阶段，产业聚集成为区域产业发展的衡量标准，园区的竞争能力主要体现在其招商能力，服务外包园区也是以招商为核心的供给指向型发展模式为主。鉴于原生企业对本地产业发展的强大推动作用，我国服务外包园区的发展正向以企业培育为主的内生增长型竞争发展。
园区的内生增长能力决定了园区竞争力水平，通过培育本地龙头企业和产业链企业，不仅可以完善本地产业链，同时，原生企业在其发展过程中，还具有稳定性、带动就业等特征。原生企业成长起来，将对塑造本地品牌，吸引产业聚集起到积极推动作用。而原生企业即使对外扩张，也会将其核心业务留在本地，推动本地技术创新。
从服务商向综合投资商转变
传统服务外包园区运营过程，园区管理者充当“房东”角色，负责园区的设施建设、环境维护、治安管理、物业管理等基础服务，为企业提供“物质”供应。随着外包产业的发展和外包企业需求的升级，园区提供的基础“物质”服务已经无法成为吸引企业和扶持企业的特色。外包园区必将融入企业运营的各个环节，创新服务模式，为企业和产业发展提供支持甚至决策作用，由此带来园区发展模式上的转变。即服务外包园区将整合各类行业资源、创新服务及发展模式，由原来单纯的管理服务机构发展成为集园区开发、产业投资和增值服务等多项功能为一体的新型园区，从服务商向综合投资商转变。
云平台将成为园区公共服务平台的核心
服务外包具有科技含量高、附加值高、增长空间大、国际化程度高、资源消耗低、环境污染少等特点。而计算机和网络作为工作、通讯和信息源载体，成为服务外包企业必备的工具。随着云计算的诞生、应用和流行，基于云计算中心衍生出的云平台将成为外包园区公共服务平台的核心。借助云平台，外包园区得以进一步丰富并完善其资源及服务体系，为企业提供的不再是单一而固定化的产品或服务，而是基于云端资源的个性化解决方案，深入企业发展环节，打造嵌入式服务体系。同时，企业可以更快速地完成信息部署，整合资源，持续健康发展。
“声谷之争”，呼叫中心园区竞争升级
随着金融业、政府、电信等行业对外包服务需求的增加，BPO产业需求将迅速爆发。得益于国内丰富的人力资源和人才成本，以及巨大的国内外市场需求支持，作为BPO产业中最具典型性的呼叫中心产业成为中国发展最为成熟的服务外包细分产业，同时在园区建设中也扮演着特殊的角色。国内涌现出了众多呼叫中心外包园区，纷纷以打造中国“声谷”为目标发展，扬州打造“中国声谷”、重庆建设“中国西部声谷”、杭州打造江南最大的“绿色声谷”……在未来几年，呼叫中心产业的发展仍将保持高速发展的趋势，国内的“声谷之争”将进一步升级，打破目前均衡的竞争态势。
物业社区运营方案范文4
一、谋划长远、综合全局，决策参谋作用充分发挥。
（一）认真编制全区20*年国民经济和社会发展计划执行情况与20*年国民经济和社会发展计划报告，参与20*年政府工作报告的起草，提出20*年国民经济与社会发展总体思路、预期目标和主要措施。
（二）做深、做透运行分析。通过进一步完善落实联系企业制度和经济综合信息网络联席会议制度，保持和企业、部门的密切联系，随时了解掌握经济运行总体态势和出现的苗头性问题。在此基础上，创新经济分析的方式方法，拓展分析的深度和广度，高质量完成一季度和半年度经济运行分析。
（三）完善课题管理制度，统筹规划修编工作。一是严格课题管理程序。明确了课题的申报、确定、实施、评奖等各个环节，使之更规范严谨。二是强化激励机制。允许科室、自由组合的课题组或个人自行申报并开展课题研究。三是强化课题成果的宣传和优秀课题的申报。完成了对20*年的优秀课题成果汇编。积极参加省、市发改委的优秀课题申报，分别向省、市发改委申报了3篇和5篇优秀课题。四是组织区级各部门*年以来的规划编制的摸底调查，形成《规划管理办法》（初稿），为规范规划管理夯实了基础。五是编制完成了《*区中型水库库区基础设施建设和经济发展规划》的初稿、卫生分预案的初稿。委托宁波国际投资咨询公司进行《*区消防规划》的编制工作等。
（四）努力提升《*经济》办刊质量。一是抓制度建设。拟定了《*经济》编委会内部考核和奖励办法(试行稿)；建立并完善《编委会内部编辑工作流程》、《编委会岗位责任制》等一系列制度。二是抓队伍建设。分别从提高素质、增强能力和培养敬业精神等方面着手，共组织编委提高会2次，开设信息写作、编务理论等方面的提高培训3次，与媒体互动活动1次，考察调研活动4次。
二、科学调度，统筹平衡,投资管理和服务力度不断加强。
（一）加强政府投资项目管理，把好项目审批关。一是做好20*年度政府投资项目计划安排和资金平衡工作。通过充分论证，形成我区今年政府投资项目计划141项，区实事工程8项，重点工程31项。二是规范制度，严格程序。全面推行工程项目代建制度。严格执行《*区公共建设服务中心工程项目代建管理暂行办法》，今年在下达政府投资项目计划的同时，明确了进入公建中心代建的项目。妥善安排责任单位的工作计划、落实工作责任，所有重大项目实施定期督查、一月一报、一季一监督制。加强新开工项目统计工作，建立新开工项目确认和检查制度，牵头组织对3000万元以上新开工项目逐个上门现场核查，定期对500-3000万元新开工项目进行上门现场核实抽查。三是把好政府投资项目审批关。继续执行政府投资项目开工报告审查制度。今年还重点加强了对政府投资项目的事中管理，对项目建设过程中涉及调整建设内容、造价概算等事项进行了严格评审。
（二）把握项目准入门槛，加快促进产业升级。一是实施自主创新重大产业化项目。下达实施第一批项目计划（9个），其中高技术产业化专项1项，重大装备制造专项2项，自主品牌实施产业化专项6项。二是加大对技术改造和产业升级项目的支持力度。
（三）加强项目概算造价和工程招投标管理。充分发挥造价办职能，严格工程造价审查，加大对社会造价中介机构的监管力度，保证项目资金的有效管理和节约使用。起草了《*区建设工程造价管理暂行工作规程》（初稿）。加强对工程招投标工作的指导、协调和监督。
（四）做好项目服务工作。在进一步落实服务承诺制、首问首接制的基础上，积极参与“全程窗口”建设，我局窗口1-12月共受理项目470个，4次被评为优胜服务窗口。
（五）切实履行“中提升”领导小组办公室职能，做好“中提升”战略任务的责任分解和进度督促工作。上半年重点做好浙洽会“中提升”专场项目推介工作，精心筛选、包装了8个项目进行推介，得到了市“中提升”办公室的肯定。
三、加强联动，狠抓落实，重点工程项目前期工作有序推进。
（一）继续做好重点工程的申报工作。下达20*年重点工程、重大前期项目的投资计划和形象进度计划，确定25个区重点前期项目。积极做好省、市重点工程的包装、申报和协调工作。通过努力，宁波市姚江东排*段整治工程（一、二期）、*垃圾焚烧发电厂、220KV殿跟输变电工程、宁波大安化学工业有限公司二醋酸纤维素及醋酐项目五个项目被列入或重新列入省重点工程。
（二）完善考核体系，加强目标管理。确定了20*年度*区重点、前期项目建设工作目标考核及奖励办法。对项目按提前完成、按期完成和进度滞后进行分类，为项目的重点推进打下基础。
（三）在三个层次上加强项目的协调和联动。一是加强与市发改委等上级部门的上下联动；二是加强与区级部门的左右联动，积极协调各方关系，对所有新建项目从用地预审、项目审批、用地指标等各个环节予以大力配合，协助业主单位解决具体困难；三是加强对具体项目的协调，对项目单位在项目审批和前期工作方面给予指导和帮助。例如对110KV前方变路由走向、北区污水处理厂排污管与新泓口围垦之间的关系、化工区主管廊与宏远路北拓工程之间的矛盾、LG管道迁移问题、韩国爱敬、荷兰阿克苏项目报批等事宜进行了协调，达到了预期的效果。
四、优化结构，集约发展，工业经济运行的调控力度进一步增强。
（一）科学编制20*年全区工业经济指导性计划，牵头制定出台有关工业经济扶持方面的政策。
（二）继续完善区域经济运行预警和监测体系。新建各镇（街道）每月工业经济主要指标完成情况和销售前100位工业企业情况通报制度，每月一次对全区工业经济运行进行调研和分析。加强经济微观动态监测，着重发现经济运行中的苗头性、倾向性和深层次问题，以更好把握经济形势。
（三）大力培育创新成长型企业。一是完成了创新成长型企业的筛选工作，确定20家入选企业。二是对财政资金通过担保公司放量运作，使得20家企业共获得6000万元（每家300万元）的担保贷款，提高了财政资金的使用绩效。
（四）扎实开展循环经济和节能降耗工作。一是确定了20*年第一批（17家）清洁生产示范企业名单，并督促示范企业确定审核机构。二是开展清洁生产培训班，共有25家企业，近80人参加培训班。三开展了节能宣传月系列活动。四是组织了省电器推广工作。积极推进节能项目实施。五是推进重点能耗企业节能诊断工作。组织节能专家组和合同能源投资管理单位对我区高能耗企业进行“节能诊断”。全年完成对31家3000吨标煤以上的重点用能企业的诊断，效果明显。
（五）组织好各类培训工作。围绕市经委对我区的培训考核目标和提高企业自身素质要求开展了清洁生产、ISO14000、成长型中小企业高级工商管理研修班（EMBA）、中小企业管理创新培训班等共12期，培训学员412人。继续开展有序用电工作，制定20*年度工作方案，进一步完善“三电办”职责，努力降低供电不足对全区工业经济发展的影响和损失。积极开展市场整顿和市场拓展。牵头制定我区20*年市场整顿方案。高质量完成各类展销任务等。
五、依法行政，关注民生，价格调控的杠杆作用逐步体现。
（一）加强收费管理，规范收费行为。一是在全市率先实行收费许可证网上公示。公示内容涵盖收费项目、计费单位、收费标准、收费依据等，极大地提高了收费透明度和方便了企业和群众查询。二是会同区国土分局核定征收集体土地拆迁补偿费用；核定餐橱垃圾收集运输费、住宅小区前期物业管理费和停车费；重新核定招宝山风景区门票价格；调整蛟川书院学生住宿费标准；会同区住房委员会调整公有住房销售价格和租金；审核停车场收费标准等。三是开展涉农、涉企收费、药品和医疗服务价格、物业收费等各类专项检查。坚持价格巡查制度。继续开展节日市场价格检查。不断探索市场价格监管方式，拓展价格监督检查空间。对城镇纳入全市大网和农村的自来水价格进行常态化监管。做好收费公示和明码标价工作。继续整治价格欺诈行为。健全价格举报工作制度，着力打造12358品牌工程。截止12月底，共查处各类价格违法案件15件，经济制裁总额28.55万元，处理群众价格投诉举报23件，已办结23件，办结率100%。
2、加强成本监审，完善价格预警。一是搞好价格监测和成本监审工作，建立新的采价网点。开展了拆迁服务成本、招宝山风景区运营成本监审，为价格决策提供依据。二是巩固和完善市场价格异常波动的应急干预机制。继续做好企业收费负担监测工作和全区行政事业性收费审验工作。加强对热点价格问题的监测和分析。对市场价格走势坚持季度分析报告，及时掌握成品油、粮食、农资、液化气以及钢材、水泥等事关民生和经济发展的重要基础性商品价格分析，为政府决策提供依据。
3、开拓价格认证各项业务。一是继续加强政府投资项目的概算审核。今年1-12月，工程造价概算送审额59465万元，核减7002万元，核减率11.77%，促进了工程造价保廉体系的建设，有效提高政府资金的利用率。二是稳步发展咨询新业务。三是积极开拓鉴证评估业务。进一步提高涉案和车损、保险、法院等评估业务水平；增强了拆迁赔偿评估业务，进一步加大政府项目的服务力度。
六、拓宽领域，协调推进，经济技术协作任务有效落实。
（一）扩大品牌效应，积极推进与定海的山海协作工程。1-11月共组织高层互访4次。确定了总帮扶资金达55万元的4个政府帮扶项目和1个总投资为1亿元的生产性项目。落实12个单位与定海3个社区的结对任务，并落实结对资金39万元。
（二）拓宽协作领域，努力开展与衢州的资源与产业合作工作。在全区范围内开展了摸底调研。广泛征求各镇（街道）及有关企业对如何开展与衢州资源与产业合作工作意见，发放对外投资意向表50余份，掌握企业到衢州投资发展的第一手资料。组织*区与衢州市资源与产业合作洽谈会，全面推进了两地间多领域、多层次的交流与合作。经过多方努力，今年我区与衢州方签订协议投资3.95亿元，完成实际投资1.6亿元，较好地完成了市考核任务。
（三）积极参加市协作办组织的接轨上海、西部开发、振兴东北的各项活动。组织企业参加外省市来甬的各类投资推介会15次；参加上海名医专家宁波行活动；组织1家企业参加哈洽会。充分利用区企业家协会的平台，引导和鼓励企业寻找商机、向外拓展。
七、有效疏导，妥善应对，体制改革不断深入。
（一）大力推进企业股份制改造及上市工作。做好摩士集团与市发改委、市证监会的衔接沟通，密切关注和服务摩士集团的上市工作。加大服务力度，引导企业积极参与资本市场。有针对性地组织部分企业参加上市及股份制改造的知识培训。
（二）继续深化国有企业改革。会同中介机构、国资办等部门做了大量的协调沟通工作，进一步明确工业国司的转制资产的界定、转制的形式、资产评估等方案。不断完善改革方案和实施办法。目前，工业国司原经营者按评估价成功摘牌。
（三）开展关于加快我区农村股份合作制改革的前期调研。
（四）认真处理各类改革遗留问题，按照政策妥善处理来信来访的接待和答复工作。做到事事有回音、件件有答复。
八、强化效能，提升形象，和谐型机关创建成果得到巩固。
（一）加强党建工作，着力提高战斗力。落实党建工作责任制，健全党的组织建设和制度建设。进一步加强党风廉政建设，强化党内监督。认真落实区委关于党内监督九项制度的《实施意见》，严格执行主要领导“四个不直接分管”的规定，将人事、财务、工程招投标和物资采购等重大事务分别由各自的班子成员负责。继续开展治理商业贿赂专项工作。继续在机关干部中开展“廉政短信每周送”活动。以党建工作为龙头，积极发挥机关支部党建工作示范点的辐射力，围绕济建设为中心，以队伍建设为抓手，坚持人尽其材原则，合理优化调整科室人员配置。落实中层干部竞争上岗、交流轮岗制度，探索建立能岗适应的干部调配机制。
（二）大力推进作风建设，着力提高执行力。始终贯彻区委、区政府“真抓实干促落实”的要求，努力把抓党风促政风带民风的目标落到实处。一是走近矛盾，破解难题。今年我局主要对中小企业融资难问题进行了重点突破。调研出台中小成长型企业的扶持政策，搭建公共融资服务平台。二是在扎实推进领导下基层，围绕中心工作抓落实。以“工作落实推进月”活动为契机，局长和班子成员以及相关业务科室负责人深入基层一线开展调研，帮助指导工作，密切与基层的联系。在4月份“工作落实推进月”期间，局长、一名副调研员和一名科长分别参加了区巡回服务组和驻街道工作组，局长随巡回服务组多次到基层进行现场办公、现场协调；两名驻街道工作组的同志积极协助指导街道工作，有力地促进了基层各项工作的开展，基层的一些实际工作中的重、难点问题和重大工程项目在活动中得以顺利推进，如骆霞线道路拓宽、临俞工业区污水管网规划等工程项目在工作组的协调配合下，得到了明显的推进和落实。三是注重为民办实事。重视抓好行政许可职能归并工作，对行政许可项目进行了逐项清理，并严格按区里要求撤并设立了行政许可科。积极创建“群众满意基层站所（窗口）”。
（三）加强和谐型机关创建，着力提高凝聚力。围绕党委工作中心，以和谐机关创建为主线，工、青、团、妇以及老干部工作等有效推进。工会工作方面，主要做好局机关在职干部和下属企业职工及机关事业退休人员的住院医疗互助保障参保工作，并组队参加了区总组织的全区职工社会保险知识竞赛，取得了二等奖的好成绩。妇女工作方面，主要围绕“三八节”开展了困难妇女慰问等系列活动。团支部则结合机关年轻人多的特点，开展了“好书大家读”、关怀孤儿、结对助学儿童、举办读书会、接受革命传统教育等活动，还组织团员青年参加了“学团章、知团史、明团情”知识竞赛，喜获一等奖。老干部工作方面，顺利成立了发改系统老年人协会，并取得社团资格，目前运转正常。组织开展有益老同志身心健康的集体活动和每月3次的老干部集中学习活动的服务工作等。另外，还认真做好与联系村结对、与社区结对共建等结对帮扶等工作。
