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房地产工程竣工验收流程范文1
关键词：房地产项目的特点； 监理工作应解决的问题； 提升服务的具体措施
随着我国改革开放的进程不断推进, 国家综合国力不断提升, 人民物质和文化生活水平不断提高, 房地产产业正在飞快发展, 各地的房地产项目建设正在如火如荼的进行, 该产业的建设投资在整个国家固定资产投资中所占的比例越来越大, 给整个建设市场带来勃勃生机。
房地产项目的特点
房地产项目的建设单位是房地产开发商, 但使用者却是各个单体业主,工程质量的责任主体单位是开发公司、勘察设计单位、施工单位、监理单位, 其合同关系如下图所示:
房地产开发公司要在开发过程中实现利润, 就要对项目建设这一环节有自己的要求, 这就使项目在建设过程中存在与其他投资建设不同的特点, 有如下几点:
1、房地产项目的建设前期准备工作往往不充分, 由于房地产项目受市场因素的影响, 普遍上马较急, 工程从项目策划到可研、从施工图设计到施工招标等都需要在较短的时间内完成。在这个阶段容易产生的问题有: a项目定位不准, 造成后期修改使用功能; b 施工图设计深度不够, 无法指导施工; c 施工单位选择不当, 在施工过程中无能力承担施工任务; d 设备及材料采购不及时, 造成索赔。
2、房地产项目在开工建设中往往报建手续不全, 开发商往往只考虑销售合同的交房承诺, 在手续不完善的情况下就要求施工单位进场, 而在施工过程中受到上级行政主管部门的检查时无法过关, 造成工期拖延。
3 、房地产项目在施工过程中对工期要求较严, 多数项目合同工期远远少于定额工期, 又没有赶工费用, 使工程的实际施工进度严重偏离计划工期; 另外, 项目的建设资金往往比较紧张, 容易造成施工过程中由于资金不到位而停工或非常缓慢。
4 、为降低工程项目开发成本, 开发商往往会对工程进行分割分包, 造成多家单位与主体施工单位同时平行施工, 增加了现场的协调难度。
5、房地产项目的客户是多个业主, 各个业主对使用功能和装饰设计有不同的要求, 因此, 在施工前或施工过程中设计变更增多, 工程变更工作量大。
6、房地产项目在竣工验收阶段容易产生的问题有: a 由于项目开发面积比较大, 集中验收仅能查出普遍存在的问题, 而对每套住宅的个别质量问题可能漏查( 实行分户验收后会消除) ; b竣工资料编制匆忙，容易造成竣工资料编制不全或不符合实际。
一、监理工作应解决的问题
1、规范业主行为, 是“ 三制”良性发展的先决条件, 是工程建设项目实施的必要条件。
2、监理人员要加强合同法、招投标法等法律法规的学习, 依法对合同进行管理。
3、高度重视并加强对工程建设监理合同和工程建设承包合同的深入学习和研究, 这两个合同是监理工作开展的重要依据。
4、工程款应该严格按照合同中约定的支付方式进行支付, 工程计量应按照投标书中的工程量清单中表列序号对照计量, 对工程变更应按照合同中约定的计量、计价方法予以确认。工程预付款的扣除应按照规定予以计算并扣除。目前, 监理工作很难做到这一点, 但是, 随着投资主体多元化, 监理工程师必须胜任此项工作。
5、加强《水利水电土木工程施工合同条件》和《FIDIC 土木工程施工合同条件》的学习, 这是监理市场化之必须。
6、加强对分包单位资质的审核,严禁转包。严格执行监理程序, 填写“分包单位资格报审表”,并请业主进行认定。总承包商承担分包商的责任并对业主负责, 工程报验由总承包商组织并填写相应监理表格, 报请监理验收, 监理一般不宜对分包商直接指令。监理要加强对分包商现场情况的检查, 做到对分包商有效控制。不许承包商对工程进行转包, 严禁分包商再次分包。
7、监理表格要规范化、统一化。目前, 监理行业都有自己的不同的监理表格, 各地区又有各地区的监理表格。监理市场应有一套统一的监理表格,并应有一套与之相配套的监理应用软件, 正如同财务软件一样, 能够使承包商及时上报, 监理单位及时核定、整理, 并向业主报告, 并能与工程建设其他部门紧密联系。
8、承包商应加强在监理知识方面的学习, 提高承包商对“监理”的认识,懂得监理程序与要求等, 便于工程项目的实施。
9、应建立一套完整的监理人才大市场, 提供合格的监理工程师供监理单位择优录用, 提高工程建设监理的整体水平, 做到人尽其才, 物尽其用,充分发挥监理人员的作用。
二、提升服务的具体措施
1、在工程项目前期, 监理单位要为开发商提供全面优质的咨询服务,主要工作有: a、 监理介入工程项目招投标的, 可以给开发商提供咨询服务, 根据项目建设特点, 选择施工单位, 协助开发商制定合理的施工工期, 编制资金使用计划, 对存在的风险进行预测,能使开发商合理安排使用建设资金,使工程建设按目标实施; b、认真组织图纸会审工作: 图纸会审是工程施工准备阶段的重要环节。成功的图纸会审能在提高工程质量、缩短建设工期、节约工程投资等方面产生较大的影响,在组织图纸会审前2 周将图纸分发给各参建单位, 在充分熟悉图纸的基础上, 分专业以书面形式对设计中存在的问题及不详之处整理出来, 在会审时分专业讨论, 做好完整记录, 整理好图纸会审纪要。这样能最大化解决设计中存在的问题; c、在工程报建手续不全的情况下, 开发商执意开工的, 监理单位应在施工前以书面形式, 建议补全手续后再开工, 同时协助开发商办理各项报建手续, 这样可使工程管理的主动权掌握在监理人员手中, 避免日后行政主管单位检查时造成被动,铺平监理的道路。
2、在工程项目施工期间, 监理单位除按合同要求做好“三控、两管、一协调”工作外, 还要结合房地产开发项目的实际情况做好下列工作: a、 工程变更处理: 在房地产项目施工过程中, 各个业主可能因自身使用原因而提出对工程的变更, 监理工程师在处理此类变更时必须慎重, 在笔者近10 年的工程监理实践过程中, 处理了大量的此类问题，在不断的摸索过程中, 总结出一套行之有效的变更处理方法, 在管理过程中形成了一套变更处理程序,在处理变更时随工程变更签证附一张工程变更处理流程表, 该表的签发程序为: 客户申请开发公司附变更意见监理工程师出具变更意见工程变更实施。这样在处理变更时, 监理工程师可以控制工程变更对工程质量、进度及投资的影响, 同时又能尊重业主与开发商的意见。
b、对平行分包单位的管理: 在房地产项目的实施过程中, 经常存在开发商将防水工程、门窗工程、外墙保温涂料等相对独立的分项工程, 分包给主体施工单位以外的施工队伍进行施工, 这样由于管理对象增加, 给工程质量控制、工程协调工作带来较大的压力。有一个大项目, 开发商分包单位达30 多家, 对于这种情况, 监理工程师应在开发商分包前发出书面工作联系单, 劝导开发商不要擅自违背施工合同的约定, 特别是对地下室及屋面防水、栏杆等涉及使用功能和安全的工程部位不应分包, 对已进场的分包单位加强监理, 加大协调力度, 尽可能不要因此影响施工。对开发商供应的材料、设备、构配件等的质量控制标准应与施工单位供货的相一致, 并要求供货单位完成进场材料的报验手续; c、 开发商一味强调工期, 忽视工程质量，此问题在现阶段房地产开发项目中普遍存在。监理工程师应在施工前审核施工单位的《施工组织设计》中的网络进度计划时就需注意, 并对可能出现影响工期的风险如雨季、冬季、地基处理等时间留出备用的工期, 监理工程师还应尊重合理定额工期, 提醒开发商尊重事实, 使工程按计划实施。
3 、竣工验收阶段监理的工作: 在房地产项目施工完成后, 进入竣工验收阶段, 这是对工程质量的最后一道、也是最关键的一道控制工序。近年来因工程竣工验收引起的业主不满、投诉事件时有发生, 这都是竣工验收工作不到位或落实不到位引起的。监理单位在工程竣工验收过程中应起主导作用, 结合日常监理工作中存在的问题, 发现的质量隐患, 组织各专业监理人员进行预验收, 不能按以往的习惯抽检, 而是要执行《分户验收管理规定》逐户逐间验收, 对存在的问题列出清单, 要求施工单位限期整改完毕, 经落实后出具工程质量评估报告, 协助开发商组织竣工验收, 这样大大减少了业主的投诉率。
房地产工程竣工验收流程范文2
【摘 要】房地产工程监理就是监理单位由于受到房地产项目法人的委托，而按照国家所批准的工程项目建设的文件、相关的工程建设法律和法规、工程建设监理的合同以及其它工程建设合同等等，来实行对房地产项目建设的监督和管理。随着经济水平的不但提高以及人民生活质量的不断提升，我国的房地产行业也得到了极为迅速的发展，那么，怎样把房地产项目工程的建立质量进行提高来为开发商提供较为优质的服务就显得十分重要了。本文结合房地产建设项目的主要特点，来对监理工作的一个现状进行分析，并提出了提高房地产项目建立质量的具体措施，具有一定的现实意义。
【关键词】房地产；项目；工程；简历；质量；途径
1 房地产项目的建设特点及现状分析
1.1 前期准备工作不充分
对于房地产项目建设前期的准备工作来讲，通常都不是很充分，造成这一现象的原因就是房地产建设项目是受市场的影响的，就目前而言，房地产项目的一个特点就是比较急，从工程策划一直到施工图的设计，再由施工图的设计到招标的完成，都必须要在很多的时间范围内来完成。那么，在这一环节上就十分容易产生一些问题，比如：项目的定位不准确，使得工程后期对项目进行修改；施工图设计的深度不够，使得对施工发挥不出指导作用；施工单位的选择不恰当，使得施工过程中对施工任务没有能力承担等等。
1.2 开工建设手续不齐全
房地产项目在开工建设的时候，通常会出现报建手续的不齐全现象，对于房地产开发上来讲，通常都只是对销售合同的交房承诺进行考虑，在报建手续不够齐全的情况之下，仍然要求施工单位进行施工，这样，就极易造成施工过程中，在上级行政主管部门进行检查的时候无法过关，从而使得工期延误。
1.3 施工中合同的工期和定额合理工期相脱节
房地产项目在施工过程中会对工期提出很严格的要求，很多工程的合同工期会和定个合理工期相脱节，从而使得部分工程的实际施工进度要和计划的工期严重偏离。不仅如此，房地产工程和其他工程相比较起来，它的建设单位的建设资金在使用上必须要进行更加严格的控制，有些资金需要按照工程的进度以及销售的进度来对其进行保证，而目前有很多房地产建设项目在建设的前期并未预留风险备用金，这样，就极易使得工程在施工中出现资金链的脱节现象。
1.4 工程分包情况严重
在具体的施工过程中，房地产开发商会为了使开发的成本降低，而采用甲方分包的方法来对工程实行分割，甚至会出现工程材料由甲方供货的现象，这样，在工程的施工过程中就有多家和主体施工单位平等的施工单位来对工程进行同场施工，从而就造成了工程协调的工作量加大的现象，进一步使得施工现场的管理难度加大。
1.5 工程设计中的变更过多
对于房地产项目产品的客户来讲，是各个用户业主，而各个用户业主对产品的使用以及装饰设计都会存在不同的要求，所以，许多业主会在工程施工之前以及施工的过程中提出诸多的变更要求，从而使得工程设计变更频繁，工作量加大。
1.6 竣工验收阶段的问题严重
在工程竣工验收的阶段，由于房地产项目通常都是开发面积比较大的，所以，集中验收就只能够对普遍存在的问题予以发现，而对每一套住宅的个别质量问题来讲，就可能会出现漏查以及抽查力度不够等等一系列的问题。另外，竣工资料的编制比较匆忙，使得竣工图纸不能够把实际的工程情况清晰地反映出来，进而在使用过程中业务部门就会出现无从管理现象。
2 提高房地产项目工程监理质量的途径
2.1 严格进行图纸会审工作
对于图纸会审工作作为工程施工准备阶段的一个重要环节，如果图纸会审工作能够一次成功，就会使得工程质量提高，使建设的工期缩短，并且还能节省工程投资等等。那么，在进行图纸会审之前，图纸应该要在一到两周之前发到施工、监理以及建设单位等等，让大家分别采用书面的形式来把它整理出来。等到进行图纸会审的时候，应该采用分专业讨论这样的形式来把图纸中存在的问题找出来并予以解决；在各专业讨论完之后，由总监理工程师和项目设计总负责以及施工项目的经历来对各专业进行一个汇总工作，并把会议纪要予以整理出来。在会议纪要中要使用统一的格式。这样做的目的就是要使所提出的问题以及解决方法能够一一对应，从而把图纸抓奶哥存在的问题予以最大化的解决。
2.2 监理单位在施工前期接入到工程项目的招投标中
这一措施的主要目的就是为房地产开发商提供相应的咨询服务，从而能够更好的按照项目建设的特点来进行施工单位的选择。另外，监理单位的提前介入还能够在项目施工前协助建设单位来制定出比较合理的施工工期，从而能够帮助开发商进行项目资金使用计划的编织，进一步使得开发商能够对存在的资金使用风险部位加以明确，进而更加合理的进行建设资金使用的安排。
2.3 对工程开工的程序进行完善
对工程报建手续不够齐全的情况之下的建设单位来讲，如果执意要开工的，监理工程师就应该要子啊工程施工之前采用书面函件的形式来对建设单位进行建议，建议其要把手续补全之后再开工，那么，在这一过程中，监理单位作为建设单位的一个协作单位，应该要对业主各项报建手续的办理进行积极的协助，从而来使工程管理的主动权能够始终掌握在监理人员的手中，进一步为后续工程的监管工作得以顺利开展打下坚实的基础。
2.4 对待工程变更必须要慎重
在房地产项目的施工过程中，客户可能会由于自身使用的原因而提出对工程实行变更的要求，那么，监理工程师在对这一类变更进行处理的过程中必须要十分谨慎，必须要随工程变更签证附一张工程变更处理的一个流程表，对于这一流程表来讲，其具体的签发程序是客户申请、开发公公司工程人员的一个变更意见、监理工程师的一个变更意见、工程变更实施。这样一来，在进行工程变更处理的时候，就能够使得工程变更对工程质量、工程进度以及投资的影响在监理工程师的控制范围之内，而且也对业主和开发商的意见进行了尊重，可谓两全其美。
2.5 把工程中的分包现象予以减少
对于工程中的分包现象，监理工程师应该要在建设单位分包之前就向其发出相应的书面联系函，对建设单位进行劝导，劝导其不要擅自和施工承包合同的约定相违背，尤其是对屋面防水、门窗以及栏杆工程等等一些和重要使用功能以及安全工程相关的工程更加不能进行分包。对于甲方公话的材料、设备以及构配件等等的质量控制标准必须要和施工单位的供货材料相互一致，并且必须要由甲方协助供货单位来把进场材料的报验手续予以完成。
2.6 对竣工的验收管理要加强
在房地产项目施工完成之后，就进入到了竣工验收的阶段，这也是对工程质量的最后以及最关键的一道控制工序，那么，监理单位要在这一关键的过程中充分发挥出自己的主导地位，在对房地产项目进行验收的时候，要实行分户逐项验收，并针对此设计出一系列的验收表格，从而来方便监理人员在工程预测验收阶段的检查。
3 结语：
总之，对于房地产项目工程来讲，监理工作是至关重要的，对于相关的监理工作人员来讲，必须要在以后的监理工作中不断提高自身的监理水平，认真把相关的规范以及一些专业知识进行不断的学习，从而来使自己真正成为一名合格的监理工程师。
参考文献：
[1]吴富文.如何提高房地产项目工程监理的服务质量.中国建设信息，2007,9.
[2]黄如宝.建设工程监理概论.北京：知识产权出版社，2007.
[3]田金信.建设工程质量控制.北京：中国建筑工业出版社，2007.
房地产工程竣工验收流程范文3
【关键词】工程结算；审核；方式
1、工程结算审核概述
工程结算审核并不同于工程决算审计，人们对工程结算、工程决算、工程结算审核以及工程决算审计的概念模糊不清，甚至是混为一谈。一旦混淆这些概念，可能会使得工程结算审核人员，使得业主只能以审计部门的决算审计结果作为工程结算的依据，这样对于双方都是不公平的。为了提高工程结算审核工作的准确性，必须清楚区分工程结算审核与工程决算审计。
工程结算审核主要目的就是对工程结算中不符合施工合同、相关政策文件、计价收费标准以及工程量计算原则等内容进行审核、比对以及查证，进而对工程造价进行严格有效的管理与控制。为确保工程结算审核工作的有序开展，审核人员应该对以下内容进行审核，如施工合同是否与国家相关法律法规以及招投标文化相符；变更、签证手续是否真实有效；工程量是否计算准确、及时；单价确定是否合理合法；各项取费标准是否符合要求等。
2、结算审核存在的问题分析
2.1、当前建设工程结算审核存在的问题分析
（1）结算审核管理体系不健全
当前我国很多房地产企业的结算审核管理都处于一种不够成熟的阶段，一般都是对建筑工程项目中的一些子项目进行结算管理，难以对整个工程的造价进行控制和管理，最终导致工程建设过程中的结算审核的数据不够准确，不能真实反映工程建设过程中的各种费用消耗，因此不能对工程造价进行科学有效的管理。结算审核体系不够健全，一方面由于人员的认识存在误差造成，另一方面，在各种体系的建设过程中往往存在对工程了解不够、对各种结算知识运用不到位的问题，从而导致结算审核管理工作不能满足房地产企业的生产需要。
（2）结算审核管理和结算人员的专业素质比较差
在当前的结算审核管理工作中，结算审核管理人员的综合能力素养比较差，当前在很多中小房地产企业中，企业管理人员对结算审核工作的重视程度不够，使得结算工作流于形式。房地产企业的结算审核管理人员的责任意识不够，因此在进行结算审核管理时没有按照严格的结算审核管理流程进行，没有对工程施工现场进行相应地考察，导致房地产企业在工程结算审核的编制以及审核上存在一些漏洞。
2.2、建筑工程结算审核的企业定额体系标准建设存在问题
在当前的建筑工程结算审核过程中，由于没有比较健全的定额体系，导致工程结算存在准确性问题，对企业的发展具有十分严重的影响，在实际的管理过程中，由于工作人员对结算审核管理工作的认识不足，导致结算工程出现了问题。
3、提高工程结算审核准确度的方式
3.1、整理、审查结算资料，确保资料的真实性
结算资料包括：工程竣工验收报告及竣工图、施工合同及协议、工程报价书或投标预算书、设计变更通知及现场签证、双方约定的材料单价等书面材料。竣工图一定要有建设单位和监理单位相关人员在图签栏内签字，并加盖竣工图章，否则就不能作为竣工图进行结算。施工合同及施工协议应注意审查签字和印章是否完整。设计变更通知必须是由原设计单位下达的，必须要有设计人员的签名和设计单位的印章，若由现场监理人员或施工方提出的不影响结构设计的局部小变动也可属于变更之列，但必须要有建设方负责人及设计人员的签字认可方能生效。
3.2、深入研究施工合同及协议条款
（1）确定工程结算范围及取费标准
施工合同及协议书中约定的承包方式决定了工程结算范围。例如：总价包干方式的工程，结算范围是设计变更和现场签证等工程量的增减，对原合同预算价内的工程量不做调整；固定单价方式的工程，结算范围是依据竣工图按实结算。
（2）确定施工工期及奖罚条款
工期也是影响造价的主要因素，工期的确定及奖罚条款是建筑工程合同中的重要条款，工期的提前或延迟都会引起工程造价的变化。在实际工作中，审核人员要根据施工合同、协议书及签证记录，认真分析造成工期延误的原因，向造成工期延误的一方提出索赔，维护双方合法权利。
（3）确定合同其他条款及实施情况
合同条款很多，结算时应逐条核对并纳入工程结算中，如：材料供应方式，若有甲供材料则应计取材料采购保管费；若合同签定了工程质量奖罚条例，就应根据验收证明按合同相应条款计算奖罚费用；如果甲方有外包工程，则应查看合同对工程配合费的约定等，这些都是影响结算造价的重要因素。
3.3、认真负责进行工程结算审核
（1）工程量计算审核
结算工程量的审查除按合同约定的结算方式确定结算范围外，应依据竣工图、设计变更通知和现场签证等资料，并按规定的计算规则对施工方报送的工程量进行审查。对于按竣工图实际工程量结算的工程，应全面审查施工单位报送的工程量，特别是重点审查工程量较大、价格高以及容易重复计算的项目。对签证工程量的审核，还应审查签证事项的真实性、合理性，应秉着客观公正的态度审核，既要实事求是，也要避免工程量重复计算。
（2）定额子目套用的审查
主要审查施工单位结算书中选用的定额子目与该工程项目特征是否一致，代换是否合理，有无高套、错套、重套的现象。例如：某广场景观绿化工程中，地面是铺火烧面花岗岩石材，面积1687m2，结算中套用的定额子目是花岗岩板零星项目（综合单价182.49元/m2），施工方利用高套定额，修改定额名称的方式增加结算造价，该项目正确的定额子目应为花岗岩板楼地面（综合单价155.53元/m2），经审核该项目核减45482元。因此，审核人员应对定额子目的套用是否正确一定要认真细致核对，除了注意看定额子目包含的工作内容，还应注意看各章节定额的编制说明，熟悉定额中同类工程子目的划分界线，力求做到公正合理。
（3）材料价格审核
审核重点应在：①材料价格是否按合同的计价依据和计价方法确定。②主材价格的取定是否符合当时的市场行情，若双方已书面约定某些材料的单价，则结算时应按约定的价格计取。③对于因市场价格波动导致的钢材水泥及特殊贵重材料价格变化较大，应按合同或协议条款计算发生的差价。④若合同价格已计算风险费，则风险范围内引起价格变化的因素均不再调整。⑤对于变更、签证增减工程量的材料价格取定，原投标预算书中已有的材料，按投标预算书的材料单价计算，投标书中没有的材料，按合同中相应条款计算。
结束语
总而言之，在工程结算审核中，针对不同地域不同要求的工程，审核人员必须坚持公平公正、实事求是的原则，选择最适合该工程结算审核的方法进行，以提高工程结算审核的准确性和快速性。
参考文献：
[1]王秀红.浅谈如何提高工程结算审核质量[J].中小企业管理与科技（下旬刊），2011，06：60.
房地产工程竣工验收流程范文4
探究
华玉冬
天津二建建筑工程有限公司 天津 300000
摘要：随着我国经济和人口的增长，国内房屋建设工程的数量和规模也在不断增加，各项施工技术也得到了根本性的提升。但也正因为施工技术的革
新和提升，导致相关管理工作落后，给建筑行业的发展造成了阻碍。本文即是对房建工程中施工技术和阶段管理进行研究，首先介绍了当前我国房建工程
管理发展的现状，并阐述了施工技术管理、施工阶段管理的具体方法，以期能为相关工作提供参考。
关键词：房建工程；施工技术；施工阶段；管理
近几年我国建筑工程行业发展迅速，尤其是以房屋建造工程为主，这
也使得国内很多房地产公司得以快速发展。但国内部分地区存在房建工程
质量不达标的情况，严重威胁群众的生命和财产安全，并且还会导致大量
施工材料和人力的浪费。因此国内学者对施工技术、施工阶段的管理研究
在逐渐深入，以求更好地保证房建工程的整体质量。
一、当前国内房建工程管理工作的现状
房建工程是目前国内施工项目当中的核心内容，其在建设项目中也具
有自身的特点。工程管理一直是房间工程中必不可少的环节，其不仅关系
到施工周期，而且对施工质量也具有直接影响作用。在最近几年当中房地
产行业的发展势头最大，虽然在2015 年时有所减缓，但对于住房的刚需仍
然导致房地产开发项目的增加，随之而来的质量问题也越来越突出。我国
房建项目的施工特点是采用分包制，而承包公司本身还可以将工程细化，
并继续承包给其它公司，这样可以使社会中施工力量得以灵活运用，当却
也为管理工作埋下了隐患。各种小型施工单位自身的管理制度落后，并且
对质量管理工作重视度不足，偷工减料的情况时有发生，而也由于承包单
位数量过大，导致统一管理工作无法有序开展，影响整体管理的质量[1]。
二、强化房建工程施工技术的措施
（一）土石方施工技术的强化
房建施工时土石方施工技术尤为主要，其中的基坑挖掘施工更是整个
房建工程的基础。在挖掘土石方时，一定要注意对边坡的固定和维护，并
且在基坑底部建设必要的排水系统，以排水沟、水泵等为主，在雨季时可
以避免基坑下水大量的淤积，影响房屋工程地基施工周期。在边坡防护过
程中，不仅要搭设支架防护，而且对于边坡每天的光照时间也应该进行控
制，避免基坑周围短距离内边坡水分流失过大的问题，防止出现开裂的情
况。另外，为了满足不同房建工程的需求，需要在基坑的底部建设不同规
格的垫层。
（二）钢筋施工技术的强化
钢筋是房屋工程的重要承重材料，并且当前世界各地绝大多数房建工
程均是采用了钢筋混凝土结构。想要强化钢筋的施工技术，首先就必须保
证施工材料的质量，钢筋本身受腐蚀、锈蚀等问题的影响较大，因此在施
工前采购钢筋时应该严格把控材料的质量。同时，在施工过程中必须对操
作顺序进行明确，严格遵照我国施工标准进行，结合工程实际情况设计相
应的钢筋施工方案，从而保证这一施工技术的有序开展[2]。
（三）混凝土施工技术的强化
钢筋是房建项目的承重结构，而混凝土则是楼体的主体结构，其不仅
需要辅助钢筋承载重量，而且对房屋内的人和物品也起到了承载的作用。
在施工时，必须进一步对混凝土预制构件的质量进行检查，检查内容包括
构件载重能力、密封性、构件搭建结构设置合理性等。在构件浇筑完成后
还需要对其中轴线位置进行比对，保证构件的大小符合工程需求。
三、房间工程不同施工阶段的管理措施
（一）准备阶段的管理
施工前准备阶段的管理工作主要包括两个方面，其一是建设单位施工
材料前期管理工作，其二则是施工前设计图纸管理工作。其中施工材料前
期管理工作主要指的就是施工原料、人员以及设备的采买和培训，其中施
工原材料的购买则需要采购和管理部门共同开展，其中采购部门负责原材
料的购买和运输，管理部门则需要全程跟踪采买的过程，对原材料采买的
地址、公司、合格证等进行实时记录，并上网审核该原料生产企业的资质
[3]。同时，在原材料运输入库过程中，管理人员也需要配合采购人员进行
材料的交接，并在交接的过程中二次检查材料的质量，其中涉及的材料则
主要包括原材料、半成品、永久性设备等。人员的培训则需要统一开展，
就房建工程的施工技术进行讲解，并且进一步核查工程参与人员的资格证
书，对于专职技术岗位中无证者给予清除，保证整体施工质量。
施工图纸的管理则包括了图纸的审核、技术交底等，其中图纸的审核
则由施工方、投资方以及设计院三方共同开展，就工程图纸中存在的疑问
进行解决，同时施工单位还需要与设计院沟通，了解各项施工技术需求，
并与自身技术进行对比，如自身无法满足可采用转包或修改图纸的方式，
保证工程的安全、稳定施工。
（二）施工过程的管理
在房建工程施工过程中涉及的管理项目种类较多，首先是要对承包商
自身的质控工作进行管理，了解该施工单位的质控工作流程，并对其自检
系统的合理性进行检查，保证质控工作在施工期间能够发挥应用的作用。
其次，对施工的各个环节要开展全程质量跟踪管理，这项工作需要基于各
类影响因素的分析，就是说必须要对房建工程中影响施工质量的因素进行
总结，对涉及的施工环节要重点管理和监督。并且严格控制各施工环节间
的交接工作，只有上一道施工工序检验合格之后，下一道工序才能开始施
工。第三，对施工过程中存在的图纸变更现象高度重视，对变更环节是否
影响施工质量进行监督，每一个变更申请均需要在设计院人员的审核后方
可通过，只有在设计院人员同意更改后方可下达变更设计指令[4]。第四，
对各道工序均要严格把控，在此过程中要求质控人员先要进行自我检查，
如未发现质控工作问题方可对施工工序和产品进行检查，待确认合格之后
方可向监理人员递交检查报告，最后由监理人员将质检报告与合同款项进
行对比，确认施工工作是否符合施工合同的需求。
（三）竣工验收的管理
施工产品也就是房建工程的最终结果，对这一内容进行管理时要注意
竣工验收工作、工程竣工质量评价报告的书写。在开展房建工程竣工验收
时，必须建立独立的档案对工程数据进行整理和收集，这样可以时施工过
程档案和竣工档案相互区分，保证数据收集的准确性。在竣工质量检查时，
不仅要对整体质量进行检查，而且必须根据合同当中规定的施工环节进行
细化检查，要求不论施工量大小，都应对每个环节充分考量，其必须满足
设计图纸上的施工效果和质量。另外，管理人员还需要在工程竣工后与投
资方进行联系，协助施工单位和投资方进行工程项目的交接，记录交接时
房屋的质量情况，为后续维权提供数据参考[5]。
结语：房建工程是当前项目建设当中的重要组成，如果其不能保证高
质量施工，必然会给群众和投资方带来较大的损害。因此，必须加强房建
工作施工技术，对土石方、钢筋以及混凝土等施工技术进行强化，并且还
需要深入探讨施工准备阶段、施工中和竣工验收时的管理，保证整体质量
安全。
参考文献：
[1]谷小雨.加强房屋建筑施工技术质量管理的几点措施探究[J].房地产
导刊，2015（34）：102-103.
[2]周超.加强房屋建筑施工技术质量管理的几点措施探究[J].江西建材，
2015（10）：80.
[3]程林军.关于房建施工中深基坑施工技术及其管理的探究[J].工程技
术：引文版，2016（05）：111.
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房地产工程竣工验收流程范文5
【关键词】建筑面积；房产面积不同；质量控制；验收计划
1、竣工验收建筑面积与房产面积的不同
本文所说的竣工验收建筑面积，是指《建筑工程建筑面积计算规范》中所规定的，在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作用，是计算工程量的主要指标，也是建设工程项目最重要的经济技术指标，与房产面积有较大的区别，主要表现在以下四个方面:
（1）成果用途不同
竣工验收建筑面积成果主要用于规划竣工验收，审查建设单位是否按规划许可执行、是否存在违规行为，可作为房产测量时建筑功能性质确定的依据，但不能作为产权登记的依据。房产面积成果主要用于房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、税费征收等方面。
（2）执行的标准规范不同
竣工验收建筑面积测量执行《建筑工程建筑面积计算规范》GB /T5 0353 - 2005,而房产测量执行《房产测量规范》( GB /T 179 86-2000)，两个规范的部分计算标准不一致，计算结果也可能不一致。
（3）作业行为的方式不同
竣工验收建筑面积测量是建设工程规划核实工作的重要内容，根据建设单位的委托，对规划红线范围内的所有建筑(包括规划许可和未经规划许可的建筑以及不登记产权的某些建筑)进行实测，并不以建设单位的要求为准，带有强制行为。而房产面积测量则只针对建设单位委托的需要登记产权的某些建筑进行测量，不登记产权的可不测量，具有自愿行为。
2、加强建筑面积测量管理的主要措施
建筑面积测量是核算建设项目各层的建筑功能、建筑面积，反映了建设项目的建设规模及建设工程是否存在违规及违规的程度，建筑面积直接影响容积率的计算，其测绘成果是规划管理的重要依据，直接关系到国家、建设单位、人民的根本利益。测绘单位必须提供真实、准确、可靠的测绘成果，对其提供的测绘成果的真实性负责，并将承担因质量问题而引起的法律责任因此，建筑面积测量的质量就显得更加重要，必须从以下方面来加强管理，提高产品质量。
2. 1高素质的工作人员
工作人员素质的高低直接关系到面积测量的质量，所以要求从事建筑面积测量的工作人员应具备高尚的职业道德、优良的工作作风和扎实的技术能力，并能严格遵守国家法律法规，以积极、热情、耐心、周到的态度为建设方服务。自觉抵制建设方的馈赠等不良现象，杜绝“吃”、“拿”、“卡”、“要”行为，从而防止在测量过程中不能完全按规定作业的行为或擅自改变规划相关技术指标的现象发生。应充分发挥专业技术骨干的带头作用，培养互帮互助、共同进步的良好氛围，全面提高建筑面积测量队伍的技术水平。
2. 2先进的测绘手段
先进的测绘手段决定着质量和效益，同时降低劳动强度，提高劳动效率。对比较规则的建筑可采用手持测距仪进行边长测量，对突出悬空部分、弧形、曲线等不规则的建筑宜采用全站仪漫反射测量。外业完成后，采用功能完善的软件进行内业处理，保证绘制的面积实测图美观、面积计算正确、统计报表准确。
2.3经常性的技术培训与交流
建筑面积测量除满足标准规范的要求外，还涉及规划管理部门的一些政策方面的要求，特别是各地方规划管理部门出台的一些面积测量的解释性文件。为了避免作业人员依靠自己对规范和相应的解释性文件进行理解操作，容易造成建筑面积核算、测算、审核的人员之间的不统一理解以及同一城市不同的测绘单位、同一测绘单位不同的从业人员之间不统一的情况，导致标准不一致，直接影响了测绘产品质量的统一性。这就要求对建筑面积核算、测算、审核人员进行经常的技术交流和培训，使得统一标准、统一认识、统一理解。还应针对随时出现的新情况、新问题快速做出反应，提出统一的解决方案。
2. 4标准化的工作流程
针对建筑面积测量的特点，建立标准化的工作流程，从而规范外业操作和内业处理，用完善的质量检查体系杜绝面积测量可能产生的错误。例如:统一外业草图的规格和必须体现的内容，统一边长测量和影像数据采集的方法，明确现场巡视核对的部位，要求现场填写建筑层数、建筑功能分布情况、设计变更情况、有无特殊建筑、有无封闭情况等，使外业测量成果详细可靠;内业根据对边相等的原则进行配平，并与设计边长比较，分层绘制建筑面积实测图，采取完善的软件进行边长标注、面积计算、面积统计;实行作业人员自检，检查人员检查、验收人员验收的质量三级检查验收制度。
2. 5严格的质量检查体系
建筑面积测量成果实行质量三级检查验收和外业巡视检查制度。检查验收过程中要重点关注以下方面:与设计资料进行比较，检查建筑功能的区分是否合理，建筑楼层是否遗漏，对应边长度是否合理，计算原则是否准确，绘图边长与实测边长是否一致。在检查过程中发现疑问应及时与作业人员沟通求证，当内业不能解决时要责成小组及时到外业核对。外业巡视检查人员负责对建设工程项目进行外业巡查和抽检，特别是隐蔽环节，杜绝作业人员弄虚作假，防止不合格产品的出现。所有成果均应按照质量管理要求进行自检、检查、验收，质量自检、检查、验收、督察过程中发现的质量问题必须及时采取有效措施进行整改，直至合格为止。对违反操作规程以及存在弄虚作假，从而导致测量成果失真，应严格进行经济处罚和行政处分。
2. 6功能强大的面积计算软件
建筑面积测量除在外业进行实地测量外，大部分工作就是绘制面积实测图、长度标注、面积标注、功能标注、面积统计等。大量的工作，使得内业数据繁多，计算量巨大，这就需要功能完善的软件，并且要求软件能快速进行长度标注、面积标注、功能标注、面积统计以及面积图打印、面积报表输出，全部实现自动处理，不需要人工干预，能极大提高工作效率，保证产品质量。
2. 7完善的动态更新机制
建筑面积测量的技术性和政策性很强，但建筑面积领域的法律法规不够完善。随着我国建筑市场的发展，建筑的新结构、新材料、新技术、新的施工方法层出不穷，规范跟不上建筑形态的千变万化，使得许多新问题无法可依，无据可查，这就需要完善的动态更新机制。动态更新机制是测绘单位和规划管理部门适应不断变化的市场和不断更新的建筑花样的有力武器。对出现的新情况，从业人员必须如实上报，绝不能一个人说了算。测绘单位和规划管理部门应及时总结在建筑面积核算或测量工作实践中出现的新情况、新问题，以便及时修改和完善相关规定，为工作人员提供指南。
2. 8测绘风险的防范
建筑面积测量成果一经规划管理部门认可，就具有法律效力，任何一个缺陷都可能带来较大的影响，不仅给测绘单位和测绘人员带来风险，也会给利益相关各方带来不同的风险。这就要求测绘工作人员首先要转变思想观念，树立依法测绘的思想，强化风险意识和法律意识，充分认识到测绘风险是关系到测绘单位生存发展和自身利益的重大问题。其次是提高产品质量，减小风险。最后是自觉防范和控制风险发生，为防止建设单位弄虚作假，在测绘过程中一定要采集影像数据，特别是发现存在有意的违规行为，应在报告中进行相应的描述，以提醒规划人员在进行竣工验收时现场核实，从而减小产品的质量风险。
房地产工程竣工验收流程范文6
【关键字】保修期、住宅质量、房屋维修、维修管理、物业管理
1.背景
据中国消费者协会统计，2008年住宅质量问题投诉数量为16642件，2009年为12954件，2010年为11878件[1]，这些还不包括投诉无门，不了了之的投诉。如何应对大量的客户对住宅质量的投诉，是房地产开发企业需要着手解决的一项重要工作。现有住宅（文中主要指商品房）的设计、建造、验收和保修主要依据国家及地方规范和行业标准。尽管我国已经制定了相关法律法规，但在实际住宅建造过程中存在着不按规范施工，监理单位质量把控失责，住宅存在设计缺陷等原因，交付后的住宅存在一定的质量问题；同时有些问题是先天设计导致，无法在房屋维修中完全修复。对于一些小型的建设单位来说，虽然安排了施工单位对住宅保修期内的质量问题进行修理，但由于部分问题难以修理，物业公司又不承担保修期内的房屋维修工作，使得业主的利益难以得到保障，导致业主维权和投诉的报道屡屡见诸报端。
2.住宅保修期内房屋维修制度的完善
2.1 基本概念
在房屋维修工作中主要涉及以下基本概念：
（1）建设工程质量保修。建设工程质量报修是指建设工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷（或质量问题），由施工单位依照法律规定或合同约定予以修复。
（2）保修期。保修期是指建设单位在住宅交付使用后，对业主承担保修责任的期限，其期限主要由《建筑工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》等规定。
（3）保修责任。施工单位承担保修责任的前提是住宅质量问题应当发生在保修范围和保修期以内，具体质量问题是否属于保修范围由《房屋建筑工程质量保修办法》第十七条所规定。
2.2 房屋维修制度的发展
2.2.1 福利房时代的房屋维修制度
在福利房时代，房屋维修工作主要由各市房管局负责。如青岛市1994年共有四区14个房管所，其主要任务就是收房租和修房子，处理对象主要是公有住房[4]。之后各地陆续建立了房屋维修中心，从整个城市的角度来管理房屋维修工作，如1999 年上海市房屋土地资源管理局成立了上海市房屋维修监督中心，承担全市房屋维修、应急工作的管理、指导和监督职能[5]。此类模式的维修对象以公房为主，随着房改特别是公有住房出售速度的加快，房管部门的管理费、房屋修缮费严重不足，具备政企不分，效率低下，人员老化，经营规模萎缩等特点。同时并没有太多针对房屋维修的法律法规规定房屋维修的范围和内容。
2.2.2 商品房时代的房屋维修制度
（1）由建设单位负责房屋维修
自进入商品房住宅时期之后，我国陆续颁布了《商品房销售管理办法》[2]和《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》[3]，要求建设单位向业主提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任。
（2）由建设单位委托物业公司负责房屋维修
建设单位也可以委托物业公司负责房屋维修，由物业公司负责牵头施工单位进行维修，必要时委托其他单位进行保修，并由原有施工单位承担相应责任。
3.物业委托模式下的房屋维修制度
为了解决上述问题，尤其是为了维护业主的合法权益，笔者所在公司根据国家有关法律、法规，在实践中积极探索了物业委托模式下的房屋维修制度，取得了一定的成效。
受地产的书面合同委托对各小区保修期内的住宅进行房屋维修工作。笔者结合自身经验认为，房屋维修工作本质上的服务对象是住宅和业主，在这其中建设单位主要负责保修责任，实际操作可由物业公司代为处理。
为了更好地为业主服务解决房屋维修问题，笔者结合房屋质量工作的经验，参与制定了房屋维修制度流程。
笔者较赞成物业委托下的房屋维修。建设单位出资委托物业公司进行房屋维修工作，目前已有越来越多的大型房产公司采用此模式操作，而且较为奏效。当然另一个关键之处在于建设单位、物业公司与施工单位签订了三方协议。在这种情况下，若原有施工单位不进行保修或保修质量不好或出现重大抢修时，能够及时地引入第三方施工单位，为业主解决处理房屋维修问题；其次也能依据三方协议对施工单位进行经济方面的制裁，以保证今后的房屋维修；另外，从业主的角度来说，业主只需要与物业公司打交道，而不需要处理错综复杂的各参与方之间的关系，便于为业主服务。
4.现有房屋维修制度下的维修实践
本文以笔者实际操作的2个房屋维修实例为例，来分析笔者所在公司现行的房屋维修制度如何能较好地为业主解决问题
由于笔者所在公司已经建立了相对完善的房屋保修制度，因此在实际中确实为业主处理好了房屋维修问题。其中一方面按照传统模式，让施工单位为业主维修问题；另一方面在施工单位拒绝维修或联系不上的情况下，能够及时够调用第三方施工单位进行处理，保证业主的利益，物业公司也能借助三方协议对施工单位进行经济处罚。
5.结论与展望
目前，房屋维修工作还亟待发展，笔者认为主要表现为以下几点：
（一）房屋维修制度的普及推广。住宅保修期内的房屋维修工作还是一个全新的课题，虽然国内很多大型的房地产企业已经开始按照类似的模式进行操作，但一些小型的房地产公司却无法投入很多的人力、物力去顾及这些问题。
（二）房屋维修技术提升。房屋维修是一项对施工技术和经验要求较高的工作，从业人员应具备相应的专业能力、沟通技巧。今后建造房屋运用的新技术、新材料则会越来越多。
参考文献
[1]中国消费者协会. 二一年全国消协组织受理投诉情况分析 [EB/OL]. http：//.cn/web/xfts/newsShow.jsp？id=50618 [2011-08-08].
[2]中华人民共和国建设部. 商品房销售管理办法 [Z]. 2001-06-01.
[3]中华人民共和国建设部. 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 [Z]. 1998-05-12.
