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经济适用房产权管理范文1
1、实行经济适用房的重大意义及现状
我国现阶段采取的住房制度是：对于有一定经济能力的人群，住房问题由其自行解决，国家用住房公积金制给予支持；对于中下等收入的人群，我国政府采取经济适用房制度，包含两大优惠政策：(1)建设用地由国家划拨，免收土地出让金；(2)减半缴纳21项行政事业性费用；(3)将开发商利润限定在3%以内。其目的是以低于市场的价格供给特定消费者。对于经济确有困难者，采取廉租房制度。上述三点综合起来，实现“居者有其屋”的目标。
经济适用房制度在我国经济转轨时期功不可没，对构建和谐社会，保障中低收入者“居者有其屋”做出巨大贡献。
根据经典的纺锤形的社会结构模型分析可知，中间阶层的比重与其稳定性直接关系到社会的安定。我国全面建设小康社会的一个重点就是扩大中间阶层的比重。因此，我国经济适用房政策可以满足中低收入家庭需要，提升中低阶层的生活质量，为其提供社会保障。按照世界银行的衡量标准，一个国家的房价与家庭年总收入比为3—6倍时是居民经济能力可承受范围，但据统计我国这一数据为8.4倍，对中低收入者，这个比例更高，经济适用房制度的存在具有重大意义，其对整个国民经济及房地产市场的发展的影响都不容小视。根据我国目前人口众多且相对贫困的国情，住房完全由个人解决存在极大困难，或者说是不可能的，而廉租房制度有有其自身的硬伤：一方面，也是最主要的是房源短缺及资金不足，我国城镇存在大量的下岗职工等中低收入者，他们需要的房屋主要以平房及二手房为主，这和我国现阶段的城镇化建设以及地方上的旧城改造相冲突，可以说廉租房的房源不是向增多，而是有向相反方向发展的趋势，例如：截至2005年底，福州市已经累计建成并销售经济适用住房2.1万套，190.3万平方米，新建和改造仅廉租房934套，安排入住826户，平均每年供应经济适用住房23万平方米，廉租房仅200套，另一方面，过多的廉租房或者相对集中的廉租房还会引起社会治安，城市死角等相关问题，这在包括香港在内的廉租房制度成熟的世界发达国家或地区都是个令政府百姓头疼的问题。综上可见，经济适用房制度不但不能废除，反而还应大力提倡和发展。
但是我国目前的经济适用房制度还存在较大缺陷。反对者比较集中的问题是：(1)经济适用房的产权及基本性质不清晰；(2)开发商偷梁换柱，用划拨土地变相搞商品房开发，从中牟利；(3)中低收入难以界定，导致经济适用房真实需求难以确定，进而资金短缺，(4)补贴方式不合理，对低收入者的补贴补在了“砖头”上，而不是补在“人头”上；
可见经济适用房制度急需改革和创新，而非简单的抛弃，经济适用房共有产权制度就是一个可以在很大程度上解决以上问题的创新制度。
2、对共有产权制度的细节分析
(1)共有产权经济适用房的性质
经济适用房共有产权制度一经推出便备受争论，大多反对者都是用传统思维对新制度提出质疑，用多学科扩展思维思考这些问题发现它们恰恰是体现新制度的合理性和优越性。
共有产权制度创新的基本思路是：坚持共有财政原则，遵循市场经济规律，运用现代产权法则，建立“政府与个人按份额共有产权的经济适用房”制度。其基本含义是，政府用于经济适用房建设的财政性支出转化为投资，政府按投资比例拥有房屋产权和相应权利。共有产权制度的内在本质是，坚持经济适用房的双重性质，实现保障性与商品性两者的有机统一。经济适用房产权与所有房屋产权一样，具体在经济和法律关系上主要体现为房屋所有人对房屋的占有，使用，收益和处分的权利，这些权利根据所有人的意志，目标和利益，可以统一，可以分离，可以有不同的组合形式。在共有产权制度下，通过这些权利通过不同组合，体现经济适用房的保障性、商品性的统一。
共有产权制度的创新要点包括：改变土地供应方式，地价由市场供求产生，使房地产商没有通过土地价差获利的空间；改变定价方式，房屋价格同商品房接轨，基本消除倒卖经济适用房获利的可能；改变交易性质，受助者一旦卖出房产，政府作为共有产权人，可按比例收回投资，解决了先行政策资金不能循环利用的问题。
(2)共有产权制度实现社会保障功能的高成本
持这种观点的学者认为，将转移支付凝固在房产这种“实体”上，其实际性质和廉租房等同，但房产的所有权却没有廉租房那样“清晰”，当房产进行交易时，房屋的不同所有者之间会产生利益的博弈行为，甚至有道德风险发生的可能，当事人会极力主张把房屋贱卖给自己的利益相关人，而以自己是产权的部分所有者为名反对政府提出的任何其他解决办法，借此从中牟利，侵吞国家资产。对于这种做法，政府不可能逐一监管，因此，共有产权制度的实行成本极高，没有实际操作的可能。
我们应该分清共有产权制度经济适用房和廉租房的区别，首先，共有产权经济适用房有比廉租房更广阔的适用范围，在共有制度下，政府所占比例可以在0—100%间随意选择，而廉租房只能由政府出全款，政府一来可以抽出资金帮助更多的人，二来扩大了受惠范围。其次，由于居住着自己拥有房屋的部分产权，会提高其对房屋的维护意识，因为其自身也是出售时房价过低的受害者，这不仅不会增加政府的成本，相反，可以部分解决廉租房制度中的房屋损坏问题，降低政府的监督和修缮费用。
对于部分产权个人低价出售的道德风险问题，我们可以借鉴我国《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”。当政府认为售价过低时(例如低于市场价格)，政府具有优先购买的权利，此种办法完全可以解决这一难题。
(3)个人出资比例过小问题
由于共有产权制度对个人的出资比例没有明确的限制，会导致某些道德风险的发生。人们会故意隐瞒自己的部分收入，使自己变得更“穷”，其目的是使政府多出资，个人少出资，以达到“出少钱，住大房”的目的。这种现象的危害还是很大的，一方面会占用大量的国家资金，减少受保障的人数，另一方面由于个人只占房屋产权的极小部分，导致在使用过程中有疏于保护的心理。
针对这一问题，本文认为可以跟进相关优惠措施和法规。第1，将个人出资比例分为几个等级，等级越高，相关利益越大(可超过其出资比例)以交易手续费为例。假设当个人拥有20%产权时，缴纳20%的交易手续费，当个人拥有60%产权时，你就只需缴纳50%的交易手续费国家补贴另外10%，借此鼓励个人多出资。虽然政府这样做要花些“冤枉钱”，但是个人的出资积极性可以被充分调动，帮助政府解决更大的问题。第2，要对个人的财富状况有一个准确的调查，加大处罚力度，一经查处，取消当年的申请资格等权利。第3，适当将中签率向出资比例高的人倾斜，但倾斜额不易过大，以免对经济确实困难人群的住房权造成侵害。
(4)国有产权部分的监管问题
反对方坚持认为，共有产权制度中，国有部分的产权很难做到真正明晰。即原本应该是产权极为明晰的国有资产存在产权不明，权责不清的严重问题，人民与政府之间的“委托——”关系的监督成本极高，会面对国资流失的危险。
本文也承认这种现象是存在的，某些地方甚至是有目共睹的，但是把这种缺陷归结于共有产权制度上面来却有失偏颇。在我国经济体制转轨期间，这个问题其实是一个系统性风险，几乎每个和国有资产相联系的问题都会涉及这种风险。廉租房制度同样也有国有资产的流失的可能，我们必须做好长期的，复杂的斗争准备，采取一些相应对策：
第1，加强基础管理，建立健全房屋资产管理制度。从资产的购置直到出售建立一整套规范化的管理制度。加强队伍建设，选派责任心强，政策水平高，懂经济，会管理的人员承担房屋资产管理工作。建议成立专门的国有股份房产监管机构。
第2，加大宣传力度，提高全民保护国有资产的法律意识，把关心和维护国有资产变为每个公民的自觉行动。
第3，明确法律责任。为保证国有资产的安全与完整，必须建立一套合理的查处体制，明确法律责任。国家工作人员胆敢违规操作，对其进行行政，甚至刑事处罚。
3、总结
经济适用房产权管理范文2
一、已经住满5年的经济适用房
购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件,任何购买人群都能购买。购买此类二手经济适用房除正常缴纳1.5%的契税、5%的印花税外,不需要在缴纳成交价3%的土地出让金。
二、尚未住满5年的经济适用房
购买此类已购经济适用房的客户,首先必须满足普通经济适用房的购买条件,即购买者必须具备北京市常住户口,家庭收入在人民币6万元以下。符合此购买条件的购房人还需要办理经济适用住房购买资格审核手续。若所购置的已购经济适用房超过核定最高购房总价标准以外部分,则需补交10%的综合地价款并所购房屋仍按经济适用住房产权管理。即:若购房人经相关部门核定职业、职位等购买标准后,只具备购买最高4000元/平方米,面积在70平方米以内经济适用房的资格,就意味着购房人只能购买28万元的经济适用房。若购房人所购买的房价已超过了审核的购房标准,超出部分则需要补交10%的综合地价税。购买任凭补交10%的综合地价款后的缴款通知书、缴款收据、《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续。
经济适用房产权管理范文3
到底什么是“共有产权、租售并举”，它又有什么样的神奇魔力，能把老大难的“夹心层”住房问题化解于无形?追溯这一办法的源头，可以从2006年讲起，2006年是泰州市旧城改造最迅猛的一年，在城北地区改造过程中，泰州市政府创造性地提出对该地段拆迁户中的“双困”家庭在安置时采用“产权共享、租售并举”的办法。办法规定，拆迁户的拆迁房屋货币补偿金额低于7万元、在市区无其他住房的低保和特困职工家庭，可按“共有产权、租售并举”的方式安置住房。安置房价格以1580元／m2计算，低于同地段商品房市场价1Q00多元／m2，安置房面积有一定的限制，超过面积部分作公房使用，由被拆迁人向房产管理部门提出申请并签订公房租赁契约，按同地段公房租金标准的60％缴纳房租，今后有条件的安置户可按原价购买公房面积。安置房采取就近安排原则，并结合家庭实际居住人口情况，确定实际安置户型面积，比如：居住人口1―2人户，安排50平方米左右的户型；3―4人户，安排65平方米左右的户型；5―6人户安排75平方米左右的户型。
与此同时，泰州下辖市姜堰由政府出资2000万元建设了约300套，每套65平方米的解困定销房，专门面向拆迁户中的困难群体销售。在销售过程中，根据拆迁托底政策即最低每户5.5万元的拆迁补偿款抵算购买45平方米，其余20平方米左右可以根据拆迁户的意原决定是否购买，如愿意则按低于经济适用房价格100元／m2标准购买，如暂时没钱不购买，产权归政府所有，可先租着用，租金介于廉租房与公房租金之间。为增强群众购房的信心，政府还给出了两项承诺：一是保证公房部分租期无限，二是保证不管过多少年买公房面积，房价仍以当初拆迁买房时的价格计算。
通过一段时间的实践探索，泰州市的干部群众一致认为，这一办法弥补了经济适用住房政策和廉租房制度留下的真空，能够实实在在地解决城市低收入“夹心层”人员的住房问题，对加强和完善城市住房保障体系具有重要的作用。泰州市政府为此正式出台了《租售并举实施细则》，提出除了“夹心层”人员外，还要面向所有的最低工资线标准以下的低收入家庭推行这一办法。《租售并举实施细则》规定，个人可以不低于总房价的50％出资购买经济适用房，资金不足部分由政府垫付，帮助困难家庭及早解决住房问题。个人与政府按各自出资份额拥有房屋产权，并在《房屋所有权证》上注明“公有产权”、“私有产权”的份额，以及初始售房单价。对公有产权部分，采取租与售相结合的处置形式，“租”就是购房人向房产管理部门提出申请并签订公房租赁契约，按期向房产管理部门缴纳房租。“售”就是购房人可在5年内分期按原初始售房单价购买公有产权份额，5年后购买的，按照市政府确定的新价格执行。这样既可以在短期内帮助困难家庭解决住房问题，又可以避免走福利分房的老路。杜绝一些购房户的依赖心理，调动他们的积极性和主动性，为他们努力奋斗、艰苦创业带来一定的动力和压力。
为了推动“产权共有、租售并举”工作的扩面开展，泰州市政府统筹协调市各相关部门，着力做好各方面的保障工作：
在资金保障方面，建立了“租售并举”保障资金的专户，资金来源主要采取地方财政预算安排和土地出让净收益安排相结合的办法。购房人购买公有产权份额的购房款，以及在取得完全产权5年后部分购房人出售房屋获得增值收益的50％，一并纳入专用帐户。公有产权房屋租金收入实行收支两条线管理，专项用于租售并举经济适用房的维护和管理。“十一五”期间，泰州市计划投资7200万元用于支持这项工作。
在房源保障方面，实施租售并举的经济适用房按当年经济适用房竣工总量的10％左右配置，在开发建设的经济适用房房源中统筹安排。总体上计划用3―4年的时间，每年安排350套65m2左右的经济适用房用于租售并举，争取通过几年的努力，基本解决市区“夹心层”人员住房问题。
在工作机制的保障方面，一是坚持层层把关，严格审批。购买租售并举经济适用房要实行诚信申报制度，采取个人申报，街道、社区和总工会初审，各区建设行政主管部门复审，市房产管理局审批相结合的办法进行。市、区两级都成立了由监察局、街道办、房管局(或房改办)、拆迁办等部门、单位和人大代表组成的调查小组，负责对申请家庭条件进行调查核实。二是实行公示举报制度，主动接受各方监督。对初审符合当年保障条件的申请人，在实际居住地和新闻媒体分别进行公示；对被拆迁人在家庭所在地居委会和拆迁现场将拆迁补偿金额、家庭居住条件、经济收入等情况，进行张榜公示。经公示无异议的，作出准予购房的书面决定；有异议的，组织相关人员复查后，作出准予或不准购房的书面决定。安置过程中，通过公开摇号的办法确定选房顺序，并将安置情况张榜公示，确保安置工作“公开、公平、公正”。三是关注特殊家庭，体现“以人为本”。对家庭成员中有行走不便的残疾人或70岁以上的老年人以及军烈属、劳模的进行重点照顾，给予优先选择楼层、户型的待遇，以让这些特殊群体充分感受到党和政府的关怀。
“共有产权、租售并举”政策的实施，较好地解决了社会弱势群体的住房问题，完善了住房保障体系，推进了“住有所居”工作的进程，实施两年来，得到广大群众的普遍欢迎，取得了良好的效果。
进一步完善了经济适用房的保障功能。泰州市实施经济适用房“共有产权、租售并举”的做法。让困扰政府和群众多年的“夹心层”住房问题得到了解决，变原来经济适用房“只售不租”的单一保障功能为“产权共享”、“租售并举”的复合型功能，使住房保障体系实现了廉租房与经济适用房建设的对接，不仅保证了国家经济适用房政策的落实到位，而且使这一政策的积极效应得到进一步的放大，对于全面扩大住房保障范围，彻底解决社会弱势群体住房问题具有非常重要的现实意义。
树立了政府执政为民的良好形象。社会弱势群体更需要人们的关怀，经济适用房“共有产权、租售并举”政策的实施，一方面减轻了“夹心层”家庭改善住房条件经济上的压力，另一方面也尊重了这部分人的自，使他们可以根据自己的经济承受能力，选择买或者租房，选择今天买或者以后经济条件好了再买房，其价格仍按原价，打消了他们的后顾之忧，体现了政府“以人为本”、“执政为民”的理念，进一步密切了党和政府与广大群众之间的关系。
经济适用房产权管理范文4
住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。为进一步理顺房改政策，改善群众的居住条件，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》的规定，现就进一步完善中心城区住房制度改革通知如下：
一、存量公有住房按经济适用房价出售
（一）从2002年1月1日起停止执行房改成本价向干部职工出售公有住房政策。各单位在本时间起自建、腾空的可售公有住房尚未向干部职工出售的统称为存量公有住房。存量公有住房从2002年1月1日起按经济适用房价出售。
（二）职工按经济适用房价购买存量公有住房的，实行政府定购价。职工购买规定享受面积标准之内按经济适用房价计算，超面积部分按同地段商品房市场指导价计算。职工按经济适用房价首次购买存量公房的，有关规费、税费按经济适用房政策给予办理。
（三）经济适用房成新折旧。经济适用房成新折旧率每年按2%给予折扣，折扣年限从住房竣工交付第二年开始，计算到购房时止，但最多不能超过20年。经过大修或设备更新的旧房按规定评估确定。
二、住房部分产权衔接为全部产权
（四）住房部分产权衔接为全部产权，是加快建立住房新体制，规范住房产权管理的需要。凡1994年前以标准价格购买，职工拥有60%产权的已购公有住房，没有衔接为全部产权的，各单位应组织职工将所购部分产权住房衔接为全部产权。衔接时凭原已签订的购房合同、审批表和房屋所有权证到房改部门办理衔接补款手续，并凭房改部门的衔接审批表到房产和国土资源部门分别办理房屋所有权及国有土地使用权相关手续。衔接价格按衔接时的年度经济适用房价格计算。
（五）没有经过全部产权衔接的已购公有住房，各单位应按公共租赁价收取其40%产权的租金。住房部分产权房屋在拆迁安置补偿过程中，只能按原定的60%产权给予安置和补偿。
三、经济适用住房价格
（六）经济适用住房销售基准价格及浮动幅度，由市、区人民政府价格行政主管部门会同房地产（住房保障）主管部门，在综合考虑建设、管理成本、利润和当地低收入家庭经济承受能力的基础上，依据国家和省经济适用住房价格管理的有关规定每年定期公布后执行。
（七）经济适用住房的销售价格应当遵循保本微利的原则。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润按不高于3%核定；市、区人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。经济适用住房销售的基准价格由开发建设单位负责测算，报价格行政主管部门和房地产（住房保障）主管部门核定，经市、区人民政府批准公布后执行。
四、发展公共租赁住房
（八）公共租赁住房的对象范围。公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，即家庭人均年收入低于上年度当地平均水平60%的，住房面积人均不足15平方米的。已享受廉租住房实物配租和经济实用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。单位存量公有住房按公共租赁住房出租。
（九）公共住房租赁的管理。公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同，明确各自的责任；公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出租、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动；对承租人拖欠租金可以从其收入中直接划扣。政府投资建设的公共租赁住房租金收入，实行“收支两条线”管理，租金收入专项用于公共租赁住房贷款，以及该住房的维护管理和投资补助。
（十）公共租赁住房租金水平。公共租赁住房租金水平由市人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并按年度实行动态调整。
五、住房货币分配
（十一）对没有购买公有住房、经济适用住房，未参加集资建房的无房职工和虽已有住房，但面积未达到规定标准的职工，可给予住房补贴。由于市区房价收入比没有超过四倍，暂不发住房补贴，只对1994年底前参加工作的职工发放住房工龄补贴。住房工龄补贴办法仍按省、市住房货币分配实施办法执行。2011年住房工龄补贴额为6.43元/m2·年。
（十二）符合住房工龄补贴者，在2010年12月31日前已购房的，按照3.68元/m2·年补发，2011年1月1日后购房的职工按6.43元/m2·年标准发放。企业是否发放，由企业结合本单位资金来源情况自定。住房工龄补贴采取直接打入职工个人住房公积金账户，实行专款专用。
六、住房面积控制规定
（十三）职工购买存量公有住房和住房工龄补贴的面积控制标准为：一般干部职工65m2，科级干部（含中级职称）75m2，处级干部（含副高级职称）85m2，厅级干部（含正高级职称）110m2。
七、房改资金管理
经济适用房产权管理范文5
坚持以人为本、全力支持市级重点工程拆迁安置工作，切实落实责任、强化管理的指导思想和总体工作原则，根据市有关政策规定对区内已对接经济适用房源但未安置的重点拆迁项目，按照动迁安置办法准入和经济适用房办法予以管理；对还未对接但经经批准后对接动迁房源的重点拆迁项目，按照动迁安置办法准入和管理。
二、动迁安置房适用的项目范围
市级重点项目和经区委、区政府批准并经市政府同意的重点项目。
三、动迁安置房办理程序
（一）被拆迁人申请。被拆迁人在签订《房屋拆迁货币安置补偿协议书》（以下简称《拆迁协议》）后，持《拆迁协议》、房地产权证明、身份证明等资料向区开发办提出购买动迁安置房申请，并如实填写《区动迁安置房审批表》（以下简称《审批表》）；区开发办负责对被拆迁人申请情况及《审批表》进行初审。
（二）被拆迁人身份核查。区开发办负责将已初审的被拆迁人情况及《审批表》报送区规土分局审核后办理《被拆迁人身份证明》。
（三）被拆迁人经济适用房资格核查。区开发办负责将被拆迁人及其配偶人员清册材料报送至区房产局核查是否办理了经济适用房资格证。对已办理了经济适用房资格证的被拆迁人，由区开发办负责收回其资格证并送交区房产局备案，区房产局在《审批表》内签署意见。
（四）动迁安置房资格审查。区开发办在对被拆迁人《审批表》、《被拆迁人身份证明》和《拆迁协议》进行确认后负责出具《动迁安置房通知书》。《动迁安置房通知书》有效期为半年。
（五）动迁安置房购置及办证。被拆迁人持《动迁安置房通知书》前往动迁安置房建设单位办理相关购房手续；动迁安置房建设单位在办理完成购房手续后，将《动迁安置房通知书》复印件收取备案，并在《动迁安置房通知书》原件上加盖“已购房”印章；动迁安置房建设单位或被拆迁人持加盖“已购房”印章的《动迁安置房通知书》原件前往房地部门办理权属证书。
（六）动迁安置房安置备案。区开发办在被拆迁人拆迁安置工作完成后，与动迁安置房建设单位核对动迁安置房销售安置情况并进行汇总，汇总后将安置情况登记造册后上报市国土房产局备案。
（七）动迁安置房建设项目中的拆迁户安置工作参照上述办法实施。
四、动迁安置房的监督管理
（一）区人民政府办公室负责辖区内拆迁安置的组织协调工作。在市政府有关动迁安置房源计划审批下达后，各拆迁工程项目单位不得将计划数量挪作他用，需要进行计划内调整的应报经区政府研究批准并报市政府同意后实施。
经济适用房产权管理范文6
保障性住房的固有特性
保障政策的属地差异明显 一是保障政策架构存在差异。以四川省为例，成都市政府依照统筹城乡发展、构建和谐社会的要求努力建立多层次的住房保障体系。而多数二级城市住房保障建设处于起步阶段，从目前掌握的情况看，部分二级城市以廉租房建设为主，逐步扩大经济适用房建设的保障体系。
二是运作模式不同。一种是由政府专门部门统一组织实施经济适用房回购、市场购买、组织修建等。另一种是采取政府招标方式委托非指定的单位负责开发建设、定向销售经济适用房，政府负责资格审查、准入退出监督等。
三是资金来源不同。政府统征统建的以政府出资的形式为主，采取政府招标方式则由中标开发商出资建设经济适用住房。
政策性是保障性住房与普通商品房的根本区别 经济适用住房：经济适用住房是指以中低收入家庭为供应对象，享受税费减免政策，住房价值能够适应中低收入家庭的承受能力，具有社会保障性的商品住房。经济适用住房的价格既要职工能够负担得起，又要兼顾国家补助能力，在质量上又必须突出“实惠”二字。经济适用房的房主只享有房屋占有权、房屋处分权、房屋使用权而不能享受房屋收益权。
廉租房：廉租房只租不售，采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加供应，资金主要来源于地方财政预算、住房公积金增值收益、土地出让净收益，按规定提取的城市廉租住房补充资金以及社会捐赠、廉租住房租金收入等。
经济适用住房项目在开发建设、销售管理等方面具有特殊要求 一是适用特殊的管理办法。经济适用房的开发建设、销售等需要遵循《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用住房管理办法》以及各级政府制订的有关经济适用房项目准入、销售、售后监督等法规的要求，普通商品房需遵循的《商品房销售管理办法》等要求不适用于经济适用住房。
二是项目建设条件严格。经济适用住房建设既要纳入解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划，也要纳入国民经济与社会发展规划和住房建设规划。政府部门需要统筹安排，包括在部分商品房项目中配套建设经济适用住房。
三是土地供应特殊。经济适用住房在土地供应方面享有优惠，以划拨方式供应。
四是实施差异化的销售管理政策。经济适用房有严格的准入退出机制。各级政府需要根据确定的经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，进行购买资格审查、调查、公示、核准。未经有权部门批准不得对外销售。
五是经济适用房为有限产权房，上市交易受限制。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。
六是开发建设形式特殊。经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；也可以由市、县人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。
发展保障性住房按揭业务面临的主要风险
经济适用房项目准入依据的属地化差异风险 实践中，各地区根据国家的统一政策，结合当地财力、政府保障目标等制订发展经济适用住房的实施细则，客观上在开发建设、建设标准、供应对象等方面的政策要求存在不统一。因此，银行在进行项目准入审查时若不了解项目所在地的保障性政策要求，势必造成经济适用住房项目准入缺乏依据，尤其是让以经济适用住房名义变相进行商品房开发的行为得逞，为后续工作埋下风险隐患。
当地政府实施经济适用住房管理的能力风险 一是地方政府组织开发建设经济适用住房的财力。在政府统征统建模式下，如果政府财力不足，或者没有安排充足的经济适用住房项目开发建设资金，在项目开发建设中势必过度依赖银行按揭资金，使银行面临的项目停工、烂尾的风险增大。
二是地方政府回购能力和意愿。在禁售期内，如果经济适用房的购房人不能清偿银行贷款，银行可以向人民法院提讼，要求行使抵押权。由于新的《经济适用住房管理办法》赋予了政府在禁售期内回购经济适用房的排他性权利，人民法院采取拍卖方式处置抵押物的可能性不大。在变卖时，人民法院应当通知相关政府部门行使对抵押物的回购权。但《经济适用住房管理办法》却未规定在政府不愿意或无能力回购经济适用房时的处理办法。此时，如果政府无意愿，或无财力回购讼争的经济适用房，人民法院将如何处置抵押物，则存在一定的不确定性。
划拨土地使用权上的房屋设定抵押存在的法律风险 划拨的国有土地使用权不能单独设定抵押权，如果该土地使用权土地之上有房屋并且房屋所有人以该房屋设定抵押，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。划拨土地的处分权在国家，政府仍然是地的主人。建筑在这种土地上的房产实际是与地产一起形成了一种国家与土地单位的共有关系。共有的财产未征得共有人的同意擅自作出处分，其处分行为应属无效。因此，划拨土地的房地产未征得政府同意进行抵押应该是无效的。
抵押物价值风险 《城市房地产抵押管理办法》第四十五条规定，“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”《经济适用住房管理办法》也规定，“购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。”根据这些规定我们可以认为，经济适用房在禁售期后，如果政府不回购，银行处置抵押物偿还贷款的保障程度取决于“处分所得”和“向
政府缴纳的土地收益等相关价款”。如果“处分所得”扣除“向政府缴纳的土地收益等相关价款”不足偿还贷款，银行将面临损失。
被保障群体抗风险能力存在先天性缺陷 经济适用住房所保障的是城市中低收入困难家庭，还款能力、抗风险能力较弱，与银行的商业性房贷运作之间存在低收入与偿还能力要求的矛盾。在目前的信贷政策下，经济适用住房按揭面临借款人第一还款来源不充足的风险，如果当地政府将中低收入家庭人均年收入标准线划得太低，禁售期后又没有必要的担保措施，这一风险会更大。
真实性风险 一是经济适用房项目的真实性。在进行项目审查时，项目开发建设的要件是否符合当地经济适用住房管理的政策要求，申报主体是否合规，是否以经济适用房之名行普通商品房开发之实等都是需要考虑问题。二是借款人资格的真实性。如果对供应对象审查不严，对那些“开私车买经济适用住房、买房号搭车买经济适用住房的”借款人提供按揭，将严重背离经济适用住房的保障性、政策性，房管部门将不会办理产权和抵押登记，银行债权将得不到保障。三是房屋的真实性。与普通商品房相比，经济适用房缺少销售备案环节，这无疑增大了银行核实房屋真实性的风险。在政府财力不足或者其委托的开发单位资金紧张时，“虚构经济适用房”的可能性将很大，银行按揭将无房屋对应。四是价格和房屋面积的真实性。经济适用房的价格(包括面积超标准部分的价格)和面积均由政府有权部门确定，关系到房屋价值和按揭金额。如果价格或者面积失真将影响银行处置价值，最终影响贷款安全。
发展保障性住房按揭业务的对策
商业银行应基于价值最大化目标，在现有信贷制度框架下，坚持“有利可图、风险可控”的原则，积极稳妥地发展保障性住房按揭业务。
掌握政策，区分政府组织经济适用房管理的能力实施区域差别化 要掌握各地保障性住房政策架构、经济适用房开发建设运作模式、审批操作流程、对银行的保障措施、经济适用房抵押登记制度等，依此进行项目准入审查。对于需要银行提供按揭的，必须依照当地政策及有关法规取得政府土地、房管部门对于划拨性质的土地及地上房屋办理抵押的意见，同时应与政府协商制订有利于办理经济适用房按揭的保障对象划定标准。
建立回购、担保机制，分散按揭风险 一是实施政府回购。在办理经济适用房按揭时，商业银行应与政府协商制订保障银行债权的回购办法，包括禁售期内回购的办法，禁售期后银行处置抵押物须向政府缴纳的土地收益等相关价款的具体比例和操作流程。
二是推动政府建立政策性担保机构，对保障群体实施专门担保。对政府统征统建的，可以建议由政府通过拿出一部分货币资金，划入一部分资产的方式，设立专门为经济适用住房贷款提供担保的置业担保公司，为低收入家庭进行第三方担保，分散风险，引导信贷资金的投入。对现有具有政府背景的担保公司，可以依据有关规定进行准入，与政府协商合作。
三是追加补充担保。对政府委托开发单位开发建设经济适用住房的，应由开发单位提供阶段性担保，比照商业性按揭的规定对其进行担保能力审查。对能够办理个人房屋权属证书，但建设单位不具备担保资格和担保能力的，可以采用本房抵押加独立第三方保证方式；对不能办理个人房屋权属证书的，可采取由借款人提供有效足值的其他房产抵押；或采取由建设单位或独立的第三方对该类个人客户提供全程连带责任保证。
制订完善的按揭方案 一是优选客户。由于保障对象的先天性抗风险能力弱的缺陷，不宜对所有的保障对象提供按揭，而是要“次中选优”。对确需提供按揭支持的，可以追加共同借款人，提高还款能力。
二是落实房屋和借款人资格的真实性。在办理按揭前要向政府有权部门了解掌握经济适用房销售方案，核实房屋面积和价格的真实性；同时协调房管部门比照商品房销售办法对经济适用住房进行销售备案，确保房屋销售的唯一性。在办理按揭过程中要依照当地政府经济适用房销售细则，结合销售备案信息，核实借款人的身份，落实房屋与借款人的唯一对应关系。
三是合理确定贷款期限和成数。银行应结合房屋周边同地段商品房价格，对处置该经济适用房的“处分所得”扣除“向政府缴纳的土地收益等相关价款”后对按揭额的保障程度进行评估，确保按揭保障度>1。此外还应该根据担保方式、客户的具体差异制订有助于防范风险的贷款成数、期限方案。
四是落实担保措施。包括与政府部门签订整体回购协议、房管部门抵押登记和产权办理手续以及开发单位、担保公司承担的担保责任等。
五是把握放款时机。要根据项目资金到位情况、项目建设进度等综合判断风险，合理确定放款时机，避免项目停工、烂尾。
