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房地产市场的宏观调控范文1
各地要在充分分析房地产市场需求的基础上，确定与当地经济发展、市场需求相适应的房地产开发建设规模和各类商品房的供应比例，实现房地产市场总供给与总需求的平衡。商品房空置量较大、空置比例过高、增长过快的城市，要采取切实可行的措施，加强房地产项目的审批管理，严格控制新开工项目，加大空置商品房的处置力度，加快消化空置商品房。
要加强房地产市场信息系统的建设，完善市场信息披露制度。各级地方人民政府及其职能部门要采用信息技术和互联网等技术手段，及时、准确、全面地采集房地产业运行中的动态数据，并通过科学的分析、整理，对市场状况和发展趋势作出准确判断，对存在的问题及时处理和解决，使市场供求基本平衡，结构基本合理，避免市场的大起大落。同时，要以适当的方式，及时向社会市场信息，引导房地产开发企业理性投资。建设部要会同有关部门在各地房地产市场信息系统建设的基础上，通过全国联网，尽快建立全国房地产市场预警、预报体系，及时对市场进行宏观调控。要加强对重点地区房地产市场的监控和指导，防止出现新的房地产“过热”。
二、强化土地供应管理，严格控制土地供应总量
要充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用，坚持城市人民政府对土地的集中统一供应和管理，防止出现多头无序供地现象。要严格执行土地利用总体规划和年度土地利用计划，控制新增建设用地供应总量。要采取切实可行的措施，调整土地利用结构，鼓励利用存量土地进行房地产开发建设，鼓励危旧住房的改造。要重点加强对经营性房地产开发项目用地供应管理，根据房地产市场供求状况，制定土地供应计划，逐步实现按计划供地。
加大监管力度，依法查处越权批地、利用集体土地变相搞房地产开发以及房地产开发企业与集体经济组织私下协议圈占土地等违法、违规行为。对经过批准但尚未开工建设的项目用地，各地要集中进行一次清理，依法应当收回的土地，要坚决予以收回。
三、充分发挥城市规划职能，规范建设用地管理，促进土地的合理使用
要充分发挥城市规划对房地产开发的调控和引导作用。所有列入建设用地范围的土地，必须严格按照城市规划的要求进行建设。市、县人民政府城市规划主管部门要及时将近期拟开发建设区块的规划条件向社会公开，接受社会监督。未按规划要求完成配套设施建设的住房，不得交付使用；商业银行不得提供个人住房贷款。
在城市建设用地范围内，土地供应必须符合城市规划。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须按照法定的规划条件，采取招标、拍卖和挂牌方式供应。其他用途土地的供地计划公布后，同一宗土地有两个以上意向用地者的，也应当采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。
人均住房面积低于全国平均水平的城市，在审批城市总体规划时，要适当增加居住用地的比例，确保中低收入家庭住房用地的供应，切实改善居民居住条件，提高居住水平。
四、严格控制自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业新开工项目
各地要贯彻落实《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号），强化房地产开发项目资本金制度和项目手册制度，加强对房地产开发建设全过程的监控。对资本金达不到规定标准、违反合同约定拖欠工程款的房地产开发企业，不得审批或同意其新开工项目，防止“半拉子”工程的产生。
五、大力发展经济适用住房，调整房地产市场供应结构
经济适用住房是解决中低收入家庭住房问题的重要举措。各地要采取切实可行的措施，进一步完善经济适用住房政策，要加强经济适用住房建设计划的管理，完善计划编制工作，提高计划的科学性和适用性。对于列入经济适用住房计划的项目，要确保各项配套优惠政策的落实。
要严格限制经济适用住房销售对象，控制建设标准。各地要尽快明确并公布经济适用房购买对象的收入标准和其他条件以及购房面积标准和超面积的处理办法。有关部门对购房对象要严格审核，对销售价格要严格审批并加强监督，对违规销售经济适用住房的开发企业要严肃查处，确保经济适用住房政策切实落实到符合条件的中低收入家庭。未制订相应监督管理办法或未按规定进行审核的城市，不得以行政划拨方式提供建设用地。
继续鼓励工矿区和企事业单位利用自用土地，在符合城市规划和建设用地计划的前提下，组织职工集资、合作建房，多渠道、多层次解决中低收入家庭的住房问题。
六、加快落实住房补贴，提高职工购房的支付能力
各地要按照城镇住房制度改革的总体部署，加快推进住房分配货币化进程，切实落实住房补贴资金来源。住房补贴以财政和单位原有住房建设资金的转化为主，房价收入比在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，应尽快将其转换为对无房和住房面积未达到规定标准职工的住房补贴，并在以后年份保证补贴资金来源的稳定性。要抓紧对公有住房出售收入的清理和转化，各地区、各单位出售直管公房、自管公房收入，在按规定留足住宅共用部位、共用设施和设备维修基金以及房管所转制资金后，全部用于发放住房补贴。要进一步完善公有住房出售收入管理办法。各地要加大对前几年用公有住房出售收入发放项目贷款的清理力度，制定切实可行的计划，按期收回；对于拒不执行国家政策，挤占、挪用公有住房出售收入的，要追究有关负责人和直接责任人的责任。
七、充分发挥金融对房地产市场的调控作用
当前既要发展房地产金融，又要防范金融风险，充分发挥金融对房地产市场的调控作用。要完善个人住房贷款管理办法，规范个人贷款审查的程序和标准，推行个人住房贷款业务的标准化，逐步建立并完善个人征信系统。要严格审核房地产开发项目贷款条件，切实加强对房地产开发贷款使用的监管。对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证(开工报告)的项目，商业银行不得发放任何形式贷款。要完善住房保险政策，合理确定保险费率，明确保险赔付责任，减轻借款人负担。要认真贯彻《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）和《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》（国发［2002］12号），完善住房公积金管理体制和监督机制，充分发挥住房公积金支持个人购房的作用。要健全个人住房贷款担保制度，加快完善住房贷款担保办法，加强对担保机构的业务规范和监管，推行标准化的担保合同示范文本，以提高居民个人住房贷款的信用度，保障银行对个人住房贷款的回收，有效地防范贷款风险。
八、继续加大对住房建设和消费环节不合理收费的清理力度
要认真落实国家已出台的各项清理收费政策，全面清理房地产开发建设和消费环节的各种不合理收费，降低开发建设成本、减轻购房人负担、支持住房消费。对于国家已明令禁止的收费项目，各地不得继续征收或变相征收，仍在继续征收或变相征收的，各地主管部门要依法严厉查处。
房地产市场的宏观调控范文2
关键词：房地产市场 宏观调控 协调性
自2003年以来，在房地产业发展取得显著成就的同时，市场中也出现了不少的问题。针对市场中存在的各种问题，房地产宏观调控措施不断出台。本文结合房地产市场发展实际对宏观调控进行系统的回顾总结，分析调控目标与实施效果之间存在差距的根本原因，挖掘市场正常发展的动力，以期为今后调控措施的制定提供借鉴。
我国房地产市场发展取得的成就是有目共睹的。自1998年以来，随着城镇住房制度改革深入推进，住房商品化的新体制基本确立，以土地出让、土地开发、房地产投资、房地产建设、房地产销售与管理、二手房转让等为链条的房地产市场体系逐步完善，房地产投资持续快速增长，以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业。
我国房地产市场发展中的问题
（一）房地产市场显著的区域性差异
我国幅员辽阔，地区经济发展不平衡由来已久，这主要是由于历史、自然、区位、制度等方面的原因造成的。到目前为止依然存在的经济发展的不平衡直接影响着我国房地产市场的发展。房地产市场是依托于国民经济、区域经济而存在和发展的，东西南北之间、大中小城市之间的经济差异决定了房地产市场显著的区域性差异。
随着我国区域经济发展以及新农村建设政策的出台，各区域之间发展上的不平衡会有所缓和。我国也正在积极采取财税、金融、产业、教育等多方面政策措施推动欠发达地区发展，在减少贫困和解决区域发展不平衡等方面取得了一定的成绩。房地产市场的显著区域差异也会逐渐由原来的垂直型梯级差异为主演变为横向型特性差异为主。
（二）房地产供需矛盾较大
目前，我国正处于城市化快速发展期，从城市化水平指标看，近十年来增长迅速。1996年全国城市化水平为28.7%，2006年增长为43.9%。快速城市化为城市输送来大量的新增人口，城区面积迅速扩大。这个阶段还伴随着以城市旧区改造和基础设施重建为主要形式的城市更新过程，因而，在城市化的量和质的指标方面都有了巨大的提升，而这种复合型的提升所释放出的对于城市发展用地和房地产的巨大需求远远超出了人们的预测。
面对如此庞大的社会需求，用地和房地产的供给层面的调整却是比较谨慎而滞后的，一方面是由于房地产供给自身弹性较小和存在滞后的特点所决定的，另一方面也是由于长期以来实行的严格的土地管理政策和稳健乃至从紧的金融政策所导致的。供给和需求的关系分析是解释市场现象最有力的证据。在2003至2007年间，全国商品房平均销售价格持续上涨，价格上涨的原因如果排除了非市场因素如房屋质量提高、成本增加、周围设施环境改善等因素外，最主要的原因就是有限供给和庞大需求之间的矛盾所致。
（三）房地产投资热情与住房保障品性质的冲突
改革开放以来，我国居民收入快速增加。2007年城镇居民人均可支配收入达13786元，较2006年增长了约13%，超过了2007年GDP增长的速度。快速增长的居民收入和我国长久以来居民高储蓄率的影响，使得我国居民手中有了相当数量的闲散资金。而国家宏观经济的稳定、快速发展给了民众进行投资的足够信心。随着投资项目的多元化，越来越多的人开始更为注重投资收益的稳定性，而房地产正是以其独有的收益稳定、增值等特点吸引着越来越多的投资者。在我国快速发展的房地产市场中，投资市场和消费市场正同时经历着不断膨胀的过程。在这个过程中，房价的高涨遭遇到我国中低收入阶层住房保障不足的瓶颈，进而引发了对于房地产投资行为的金融、税收等调控限制手段。
宏观调控政策与市场发展间的矛盾分析
（一）控制房地产投资规模与稳定房价的矛盾
一直以来，宏观调控部门主要关注的是投资增长速度指标，对房地产行业的调控也主要关注该行业对固定资产投资的影响。几年间的调控手段一直强调控制“两个闸门”，即希望通过控制信贷和土地来控制投资的增长速度。这种做法在计划经济时代是可行的，但是在社会主义市场经济体制下的房地产市场中，则无法直接改变个人的投资行为。因此，市场调控必须以房价为中心。当我们控制两个“闸门”时，市场会预期供给减少，于是房价上涨，而房价上涨又会刺激地产类公司的利润的大幅度增加。在利润的驱动下，地产公司冲破重重阻力，扩大房地产建设规模。结果是房地产投资增长速度无法得到遏制，2007年房地产开发投资增速在连续两年低于固定资产投资增速后强进反弹，高达30.2%，而2008年的前两个月全国大中城市房屋销售价格同比上涨幅度均超过10%，依然属于快速增长，这个过程也正是市场力量战胜了行政力量的反映。
（二）严格控制土地供应与房价上涨的矛盾
为了宏观调控的需要和国家长远发展的需要，国土资源部实行最严格的土地管理制度，2006年全国批准新增建设用地40．43万公顷， 2007年，全国批准新增建设用地39.50万公顷。这些土地紧缩政策给市场带来的预期是，未来农用地转为房地产开发用地的空间已经非常有限，土地市场的供求关系将日趋紧张，土地市场的竞争将进入白热化状态，价格将不断攀升。严控土地供应虽为了可持续发展，但土地供应紧张，加剧了供需的矛盾，从而刺激了房价上涨。
房地产市场发展与调控的协调性策略
正确认识政府宏观调控在市场经济中所能起到的作用，要充分发挥房地产市场自身调节的功能。市场失灵的存在，是政府干预经济活动的理由，但是政府干预应该适度，即政府在资源配置过程中不要包揽一切，不要去做本来应当由市场去做并且实践已经证明市场能够做好的事情。公共选择理论认为，政府活动的结果未必能校正市场失灵，政府活动本身也许就有问题，甚至造成更大的资源浪费。主要原因包括政府决策的无效率、政府机构运转的无效率和政府干预的无效率。因为市场经济从根本上来说是靠信息来调节的，而政府始终与市场隔了一层，对市场的感受只有企业、商人最敏感，他们有权根据市场的变化做出及时的反应，政府不适合进行过多的干预。
加强经济手段和法律手段的的运用。首先充分合理运用税收手段进行调控。目前我国与房地产直接相关的税种多达14 种， 其中实际征收的有12种， 占我国实际征收税种数量的一半。但总体来看， 我国房地产税收结构不合理， 重流转、轻保有。而且，已存在的税种也有许多不合理之处。因此， 政府可以通过制定更为科学的税收制度和优惠措施来调节房地产的供需结构。其次从金融手段着手。国外的发展经验表明， 金融业的参与对促进房地产业的健康发展起着重要作用。因此， 我国政府在房地产调控中应该充分发挥金融杠杆的作用， 提高调控的有效性。 法律是很多发达国家进行房地产调控的主要手段。法律手段具有严肃性、普遍适用性和稳定性的特点。而我国目前的房地产宏观调控缺乏一套完善的法律制度作为保障，通常使用行政权威而不是法律制度来调控房地产市场。因此，加强房地产业的法制建设，对于维护良好的市场秩序，发挥市场的资源配置作用极为必要。
参考文献：
1.梁云芳，高铁梅.中国房地产价格波动区域差异的实证分析.经济研究，2007（8）
房地产市场的宏观调控范文3
关键词:经济法视角;房地产;宏观调控;问题;对策
长期以来，我国房地产市场经过计划经济向市场经济体制转型并得以逐步健全和完善。2008年以后，受到全球金融危机和国内市场经济下行压力的双重影响，我国城市房价出现井喷式增长，过高的房价与较少的人均可支配收入形成鲜明的对比，涌现出一大批“蜗居”、“蚁族”等。为了遏制房价过高、解决人们买房难、切实保障人民群众合法权益，国务院连续多年出台房地产市场调控办法，利用经济手段对房地产市场予以宏观调控，取得了较为明显的成效。然而，与预期目标相比，我国房地产市场经济宏观调控依然面临诸多问题。因此，本文研究意义重大。
一、房地产经济宏观调控的必要性
通常而言，国家对房地产经济宏观调控的主要目的是为了促使市场供需结构平衡、推动经济持续增长、社会和谐进步。21世纪以来，随着我国房地产市场不稳定因素的逐渐增多，房地产市场出现不均衡发展态势，为了引导房地产市场有序、均衡化发展，国家从政策层面出台了一些经济宏观调控办法，利用经济法等法律手段予以宏观调控，逐渐引导房地产市场步入正轨，房地产经济宏观调控的必要性主要体现在以下几点:第一，有利于资源优化配置和合理利用。现阶段，我国处于市场经济发展时期，房地产市场资源分配过程中，受到市场经济体制的影响，存在一定的不足和缺陷。同时，由于信息的不对称，致使部分信息传输过程出现差错，并且具有随意性和滞后性。因此，政府通过法律手段予以调控和约束，将有利于房地产市场的正规化运行［1］。第二，有利于经济效益的全面提升。房地产作为我国经济产业的一大核心支柱，同时作为国民生产总值的重要组成部分，是政府财政收入的主要来源之一。另外，房地产行业的发展，会对其他有关产业形成影响，可谓是牵一发而动全身。因此，政府基于经济法视角下，对房地产市场进行宏观调控，是极其有意义的。第三，有利于房地产市场健康、持续发展。由于房地产市场投资规模大、周期长、风险大，所以需要政府出面均衡各主体关系，采取宏观调控政策予以正确引导。唯有通过经济宏观调控，方可引导房地产市场健康发展，才能为房地产市场发展注入新活力。
二、经济法视角下房地产经济宏观调控中的问题
(一)经济宏观调控认知存在偏差
长期以来，人们对房地产市场宏观调控的理解为:房地产市场宏观条款是国家对房地产市场的政府调节，这种理解存在明显的偏驳。如前文内容所述，房地产市场的健康、持续发展，应当建立在合理的价格定位之上，市场消费从高到低自然形成。倘若需要明确房地产市场宏观调控目标、方法以及对房地产市场调控成效进行科学评价，那么必须对房地产市场宏观调控有一个系统、全面的了解和认识。房地产市场外部效益并无法通过市场机制来体现，市场机制下的公共价值是不存在的［2］。房地产市场调节过程中，价格作为一种事后补充调节方法，定价到信息反馈是需要经历一个过程。房地产市场定价过高，势必不利于房地产市场经济秩序的维护，甚至会影响到国民经济的持续增长和健康发展。因此，经济宏观调控认知偏差，将会给房地产经济宏观调控带来难题。
(二)经济宏观调控法律法规体系不健全
目前，我国尚未完全意义上制定出经济宏观调控方面的法律法规和政策制度。随着房地产市场的快速发展，其潜在的问题逐渐暴露出来，依靠房地产市场本身去维护社会公平显然是不可能的。房地产市场价格的持续增高，人们所需承受的经济压力不断加大，长期的高房价，必然会对房地产市场的持续、健康发展产生负面影响。尽管我国针对房地产市场经济宏观调控制定了一些文件、通知，但是立法方面依然存在较大空白，缺乏系统、完善的法律和制度支撑，现有的文件、通知在传达、执行过程中，并未产生积极成效。例如:土地的自然垄断性造就了房地产的垄断性特征，我国关于该方面的立法并不完善，缺乏经济法律调控，给房地产市场的运营和发展产生极大阻力［3］。
(三)经济宏观调控主体权责不明
由于房地产市场规模较大，所带来的经济收益较好，所以致使部分宏观调控主体之间权责不明，对于一些困难问题，相互推诿扯皮、推卸责任;对于经济利益，相互之间又存在争夺的现象。笔者通过调查研究发现，我国房地产市场经济宏观调控主体法律责权定义不明，没有明确的权力和义务范畴。正是因为宏观调控主体之间的权责不明确，所以给房地产市场各类违法、违规行为创造了良好条件。经济法视角下房地产经济宏观调控主体作为法律关系的维护者，在房地产市场经济宏观调控法律关系中有着一定的权利和义务。例如:享有财产全、经营权等，并且需要履行公共经济利益及市场公平、公正保障义务。从某种层面来讲，房地产经济宏观调控主体必须全面掌握房地产市场信息，理性参与市场决策，提出最优的建议和策略。近年来，国家通过消费者权益保护法、产权法、价格法、反不正当竞争法等法律法规来规范房地产市场，对房地产市场供需结构起到一定的平衡和优化作用，为维护房地产市场持续经营、健康发展提供了有力保障。然而，与西方发达国家相比，我国房地产经济宏观调控主体之间权责不明的问题十分严重，致使权力和义务透明度较低，不能满足房地产市场各类利益主体的基本诉求，直接影响到房地产市场的又好又快发展［4］。
三、经济法视角下房地产经济宏观调控的对策
(一)政府行为规范化
经济法视角下的房地产经济宏观调控，是在体现经济法价值的基础上，改变传统计划经济模式，逐步向开放、多元化的市场经济体制模式转型。可以说，房地产经济宏观调控将改变政府集中管理模式，转变为政府与市场的齐抓共管格局。政府的直接干预程度将降低，个人利益、集体利益和国家利益需要保持高度一致。实践证明，政府并不能为市场失灵而制定出科学、可行的办法，其干预存在一定的不稳定性，甚至过多的干预将会影响到市场经济。因此，政府的行为需要进一步明确和规范化，不能仅仅依靠法律法规的约束，而需要通过主动的改变。经济法视角下房地产经济宏观调控必须突出公平、公正和公开性特点，要求政府依法行政、依法用权，防止权力滥用和制度失灵，服务型政府正是房地产经济宏观调控过程中所迫切需要的。
(二)构建完善的经济宏观调控法律法规体系
经济法视角下房地产经济宏观调控必须依靠强大的法律支撑，这就需要制定和完善相关法律法规和政策制度体系，这也是保证我国房地产市场平稳、有序、健康发展的根本途径。经济法视角下房地产经济宏观调控是国家政府职能转变、房地产市场发展的必然趋势，经济法立法过程要科学、全面，确保资源优化配置，重视政府职能发挥，维护市场良好秩序，逐渐适应市场经济新常态［5］。国家作为市场经济的领导者和宏观调控者，需要在经济与法律之间寻求一个平衡点，颁发和制定出科学、可行的政策制度和法律法规，以此来引导房地产市场良性发展。市场经济体制下，政府对房地产市场的干预，必然会对市场主体的积极性产生影响，这就需要政府干预方法和方式灵活多变、科学合理。中间层主体对房地产市场的规制权代表了市场各主体的意见，然而并不能达到有效的规制目标。如果从立法层面入手，构建完善的房地产市场经济宏观调控法律法规体系，政府干预则严格按照法律规定，那么必然有利于调动市场主体的积极性。
(三)规范经济宏观调控模式
通过规范房地产经济宏观调控模式，明确各市场主体的权利和义务，充分发挥法律主体地位，将对于房地产市场经济增长来讲，有一定的积极意义。研究发现，世界各国由于政治背景、经济模式存在明显差异，所以房地产经济宏观调控手段有所不同。基于经济法视角下，房地产经济宏观调控主要是为了防止市场失灵。近年来，随着国民生活质量和生活水平的不断提高，对房地产市场的需求逐步提高，我国房地产市场正在由数量型转变为质量型。规范经济宏观调控模式过程中，需要重视土地增值税的调整工作，各级政府要严格按照土地增值税相关条例及细则，根据法律法规、政策制度的要求，做好土地增值税清算工作，针对不同房产，分别征收不同比例的税费。房地产经济宏观调控必须重视土地价格的增长变动，根据土地价格来调整投资策略［6］。目前，我国在房地产经济宏观调控相关法律法规制定过程中，制定速度明显慢于发展速度，从而缺乏统一、可行的衡量标准。经济法作为国家宏观调控房地产市场的根本法，需要结合房地产市场变化，做出适应的调整。例如:房地产产品结构不合理会对房地产市场均衡化发展形成负面影响，这就需要政府出面解决，要求房地产开发商按照市场供需结构，适当调整各类房地产产品比例，从而确保市场供需平衡、结构合理。
四、结语
本文通过对房地产经济宏观调控的必要性进行简要阐述，分析了经济法视角下房地产经济宏观调控问题，在此基础上提出具有针对性的应对策略。研究认为，经济法视角下房地产经济宏观调控面临诸多问题，需要国家政府部门加大宏观调控力度，力求房地产市场供需平衡、结构合理，从而形成良性运营和发展模式。
［参考文献］
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房地产市场的宏观调控范文4
关键词：房地产宏观调控；绩效评价；5E原则；评价模型
一、引言
1998年住房分配货币化，我国房地产市场正式形成，房地产行业迅速发展，并已成为第三产业的重要组成部分，也是我国国民经济的支柱性行业，房地产业的发展极大促进了我国国民经济的增长。但是我国房地产市场在发展过程中出现了投资过热、房价过高、结构不平衡等问题，2003年以来我国政府采取了一系列的政策措施以促进房地产市场的健康有序发展，按照调控的目标房地产宏观调控大致可以划分为3个阶段。第一阶段（2003-2008）抑制房地产市场投资过热，控制房价过快增长。第二阶段（2008-2009）刺激房地产市场，鼓励楼市投资，带动消费以促进国民经济增长。第三阶段（2009至今）遏制房价，促进房价合理回归。
房地产宏观调控有效性成为公众关注的焦点，对房地产宏观调控进行绩效评价能为我国房地产调控提供依据，有效检验房地产宏观调控的效果，保障公众对房地产市场的了解和对政府工作的监督。房地产宏观调控绩效是政府绩效评价的一种，房地产调控绩效评价是对政府干预房地产市场实际效果的评价。但是我国房地产市场历史较短，房地产调控仍处于探索阶段，关于房地产市场宏观调控的研究主要围绕着房地产周期、房价波动、调控政策选择等问题展开，对房地产调控绩效的研究比较少。在为数不多的房地产宏观调控绩效研究中，大多集中于对房地产宏观调控的货币政策、财政政策、土地政策等单一政策的研究，并且主要是研究对房地产供求、房价的影响。房地产宏观调控的系统的绩效评价的研究很少，本文从经济性、效率性、效果性、公平性、生态性目标设计房地产宏观调控绩效指标体系，并且建立了房地产宏观调控绩效评价模型，最后以上海市为例进行实证分析。
二、我国房地产宏观调控绩效指标体系的构建
对房地产宏观绩效评价，首先要构建指标体系。调控绩效指标的选取必须符合全面系统性、科学性、可测性、独立性。本文按照经济性、效率性、效果性、公平性、生态性目标（5E）选取了10个具体指标。
1. 经济性目标
经济性是指一项经济活动在保证质量条件下将其资源消耗量降到最低。就房地产宏观调控而言，主要指政府在对房地产市场宏观调控的过程中产生的成本，主要有经济成本、政治成本、社会成本。经济成本指政府在对房地产宏观调控过程中产生的人力、物力、财力；政治成本指中央政府在对房地产宏观调控过程中影响地方政府的利益，地方政府政策与中央政府政策不一致，减弱中央政府对地方的管理和控制，导致中央政府威信下降。社会成本指政府在对房地产宏观调控时，造成从事房地产业及相关产业人员失业。基于数据可得性，选择的指标主要是住房保障支出。
2. 效率性目标
效率性指产品、服务或其他形式的产出与资源消耗的关系。一项有效率的活动应该是在保证质量的条件下，以最小的投入实现最大的产出或者一定的产出实现投入最小化。就房地产宏观调控而言，效率性主要指开发的房产投入使用情况和房地产对国民经济的带动作用。指标主要有商品房空置率和房地产业对GDP的贡献率。
3. 效果性目标
效果性是指一项活动的目标实现程度，以及一项活动的实际效果与预期的关系。就房地产宏观调控而言，效率性指标主要反应为房价调控、房地产规模调控、与国民经济相协调的调控。具体而言，指标主要有商品房平均价格增长率、商品住房价格收入比、房地产开发投资额/全社会固定资产投资额、房价增长率/GDP增长率。
4. 公平性目标
公平性主要指社会的公平程度。就房地产宏观调控而言，公平性指从社会层面考察房地产宏观调控对社会公平的影响程度，是对房地产宏观调控绩效评价不可或缺的一部分。公平性原则主要可分为价格公平和结构公平。指标主要有经济适用房房价收入比、经济适用房投资额与住宅总投资额之比。
5. 生态性目标
生态性指一项活动对生态环境的影响程度。就房地产宏观调控而言，生态性主要指房地产对耕地资源的影响。生态性原则既是我国坚持可持续发展的要求，又是房地产宏观调控绩效评价的必须考虑的因素。反映生态性的指标主要有耕地净减少率。
表1 房地产宏观调控绩效评价指标体系表
三、构建房地产宏观调控绩效评价体系
（一） 评价指标标准值的确定及其依据
评价指标理想值是衡量指标的标准尺度，是评价政府各项房地产宏观调控绩效指标可以达到的理想预期。理想值的确定既要考虑我国实际情况，又要符合国家的政策法规，房地产宏观调控绩效评价指标理想值见表2。
表2 房地产宏观调控绩效评价指标理想值及确定依据
（二）评价指标权重的确定
评价标准确定后就需要对评价指标的权重进行确认，常用的指标权重确认方法中主要有德尔菲法、层次分析法、熵值法、非模糊数判断矩阵法。基于房地产市场的特点，本文采用层次分析法对指标权重进行赋值。由于专家打分法尚未在房地产绩效评价中运用，因此本文根据问卷情况及房地产业当今的发展情况模拟打分，最终结果如下所示。
表3 指标权重
（三）综合评价值的计算
1. 指标标准化的处理
（1）当现状值小于理想值时，采用比例推算法确定分值
（2）当现状值大于理想值时，但并不是越大越好时，评价指标选择调整值
公式为Sij= （1-（Xij - Tij）/ Tij） ×100
（3）当现状值大于理想值时，数值越大越好时，实现度分值为100分
2. 综合评价计算模型
（1）目标分值的计算
Fi为目标的评价分值
（2）综合评价值的计算
F 为综合评价值
Wi为目标的权重
（四）2011年上海市房地产调控绩效评价
通过统计数据及查阅文献，获得上海市房地产2011年数据，并且根据权重和评分原则可以得到各指标及目标层的得分表。
表4 房地产宏观调控绩效评价分指表
根据指标标准化处理原则，可以得到上海市2011年房地产宏观调控绩效评价综合得分为83.95。由表4可以看出上海市2011年房地产宏观在效率性、效果性和生态型目标做的相当完善但在经济性尤其是公平性方面还存在很多问题。虽然房价仍在上涨，但是我们也应看到房价增长率是小于GDP增长率的，政府的宏观调控对房价起到了一定的抑制作用，货币的超发在一定程度上推动了房价的上涨，政府在对房地产市场宏观调控时，合理控制货币供应量，稳定物价水平。房地产开发投资额占全社会固定资产投资额大幅度超过合理水平，说明现在房地产投资过热问题没有得到合理的控制。经济适用房投资额占住宅总投资额的比重小于合理水平，说明在保障房建设方面做的还不到位。
四、结论
本文在构建房地产宏观调控绩效评价指标体系的基础上，建立了我国房地产市场宏观绩效评价模型，并且引入上海市房地产调控数据进行实证分析，基于分析结果对我国房地产宏观调控提出以下政策建议。
对房地产市场进行宏观调控时不仅要关注房产价格的合理回归、对国民经济的带动作用，也要合理控制房地产投资的规模，抑制房地产投资过热； 更要关心房地产的供给结构，扩大财政对房地产的保障支出，增加经济适用房和廉租房建设，构建住有所居的和谐社会。
参考文献：
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房地产市场的宏观调控范文5
关键词：房地产市场
市场运行机制 政府宏观调控
中图分类号：F293.3
文献标识码：A
文章编号：1004-4914(2011)03-277-03
一、引言
随着我国工业化与城市化的进程不断推进．房地产市场在住房制度改革后得到了快速发展与壮大。房地产业作为我国经济发展中的基础性产业和支柱产业，对我国经济发展的影响重大。房地产市场的健康发展与否，直接关系到我国的国计民生。现阶段，我国房地产市场运行过程中，出现了一些不容忽视的问题。直接表现为房价的居高不下，此外还存在着供需不平衡、供给结构不合理以及房地产商不公平竞争等一系列问题。面对这些仅靠市场机制已不能解决的问题，政府从土地出让管理、房地产信贷管理、房地产税收政策以及住房保障政策等方面，对我国房地产市场进行了调控干预，但调控效果并不理想。因此，房地产市场要取得预期的调控成效．必须从市场和政府两个方面同时进行。对于如何有效发挥市场机制和政府宏观调控对我国房地产市场调控的作用也就成为了热点研究问题。
研究我国房地产市场调控的文献较多，大致可分为两类，一类是从市场和政府两方面进行分析的。另一类是单从政府调控分析的。
(一)从市场和政府两个层面对房地产市场调控的研究
赵传伟(2006)从市场和政府两个方面的运行机制对房地产市场调控进行了研究。从房地产市场运行机制来分析，他认为企业和个人追求利益最大化是市场经济的基本特性，但是在这个过程中，房地产商为获取更高的私人利益而提供虚假商品信息，甚至违反相关法律法规则说明了其运行的不规范性。此外，我国房地产市场的运行并不是一个完全竞争的市场，其商品的价格也不能反映商品的真实信息，这必然导致了我国房地产市场发展的不正常。从政府对房地产市场的宏观调控机制分析，作者提出正是由于市场经济条件下，市场存在着以上的不足，因此需要政府对此加以宏观调控。而我国由于地方政府与中央政府的政策目标差异，使得政府调控房地产市场的效果并不理想。因此作者提出需要在市场机制和政府运行机制两个方面对房地产市场进行调控才能取得相应的成效。张跃庆(2005)认为价格是市场经济的核心问题，对于很多开发商和学者提出的房地产价格只能由供求决定的说法，他认为是不符合市场经济运行实际的。他提出房地产商品价格与一般商品价格一样，都是由成本+利润构成的，而之所以我国的利率机制对房地产调控不起作用的原因是房地产开发贷款利率不是由房地产商负担的，而是转嫁给了消费者。他认为只有提高房地产市场化的水平。国家宏观调控政策和市场机制，就一定能够对房地产业发生国家预定的作用。朱中(2007)分析了2007年上半年房地产市场运行的基本情况后，认为需求结构的变化主要与住房价格有关，与硬性指标关联不大，单靠行政的手段使需求适应供应结构的调整难以达到目的，并对促进房地产市场健康发展提出了相关政策建议。此外，李旭辉(2008)从房地产行业垄断枧角，提出要斩断产业链条，用市场机制重新整合房地产业．并提出房地产的项目规划、设计、施工与销售、物业管理要拆分；改革政府提供土地的方式，以收取年租替代税费；成立房地产业市场管理局，实现准公共产品的特许化管理等政策建议。可见，从市场和政府两个层面研究的文献并不多。以上学者的研究从不同的视角分析了市场和政府对房地产市场的调控作用，但是对二者在房地产市场调控中如何作用的机理并未涉及，且提出的政策建议未能有效结合市场机制与政府责任在房地产市场调控中的作用来制定对策。
(二)从政府层面对房地产市场调控的研究
目前大多数的文献研究集中于政府在房地产市场调控中的责任。俞露(2008)从土地出让管理、房地产信贷管理、房地产税收政策和住房保障政策四个方面对政府调控对房地产市场的影响进行了效应分析。黎显扬(2010)分析了房地产宏观调控的必要性与可行性，提出房地产宏观调控的主要途径分为直接调控和间接调控两种方式，直接调控手段有价格指导和价格管制，计划，规划以及管理手段；间接调控手段有经济手段和法律手段。张鸿俊(2007)阐述了地方政府对房地产市场的影响．认为地方政府在房地产宏观调控中应进行角色转换，从受益者向监督者转变，以在房地产调控中充分发挥出地方政府作用。陈丹(2009)认为当前中国房地产市场过热。迫切需要政府通过宏观调控予以调解控制，但利率调控房价失效，土地储备制度调节房价难度高、效果差，期房销售制度改现房销售制度缺少相应的现实基础以及开征物业税的基础性工作准备不足。以经济手段为主的政府宏观调控工具已经出现“调控疲劳”．进而预示着当前我国政府对于房地产市场的调控或许将由以经济手段为主的“软着陆”转变为以行政手段为主的“硬着陆”。赵传波(2009)认为中国房地产市场处在整体供给过剩与价格持续上涨并存的非均衡状态，房地产价格受到房产商的操纵，是一个供给垄断价格而不是均衡价格，建立了政府参与下的房地产企业模型，通过模型分析得出政府和房产商在博弈过程中存在着严重的信息不对称和乐观预期，政府的政策效应实际上推动了房地产价格的上升．造成了房地产开发企业的效率损失和房地产市场上政府政策失灵。此外．张，张京京(2009)，程旭(2009)，孙军(2009)，童中文。邓熳利(2009)，孙琳(2008)，白曜新(2008)等作者从不同角度分析了政府在房地产宏观调控中的角色以及政府调控对房地产市场的影响。以上研究从不同视角分析了政府在房地产市场调控中的工具、作用、影响以及“政府失灵”，但却未分析市场机制在房地产市场调控中的基础性作用。
综上所述，目前对于房地产市场删控的研究还远远不能满足现实需要，本文将在对市场机制和政府责任在房地产调控中的作用机理分析之后，结合我国房地产的实际情况，分析市场失灵的具体表现以及我国政府所采取的政策及其效果分析，并据此提出符合我国房地产市场调控的政策建议。
二、市场在房地产运行中的作用机制
市场经济条件下市场运行机制在资源配置中起基础性优化作用，其作用的发挥是建立在两个前提条件之上的，一是市场充分竞争，二是价格反映真实商品信息。若两个条件有其一不能满足，则市场机制在配鼹资源时会出现“市场失灵”。
(一)市场机制在房地产运行中的作用分析
我国从计划经济向市场经济转变后，市场这只“看不见的手”就通过价值规律在房地产市场运行中起着基础性的配置作用。市场机制包括价格机制、供求机制和竞争机制，在房地产市场中．市场运行机制有其自身
的特点。
1．供求机制。供求机制是通过供求关系的变化导致价格的上涨或下跌，从而使供求处于平衡。当供过于求时，供给商之间竞争激烈，此时为买方市场，价格下跌；反之．当供小于求时，买方竞争激烈，为卖方市场．价格上涨。房地产市场由于其特殊性。供求机制发挥作用的形式也具有特殊性。一是供求机制的作用范围有限，因为房地产市场具有较强的区域性，一个区域的房地产业的短缺很难由其他区域的房地产业来弥补。此外。就算是同一个区域的房地产业由于建筑风格等的差异，其他房地产也难以替代。二是房地产供求均衡需要较长时间完成，因为房地产市场不像其他商品市场，其建设周期较长，在需求变化后，不能及时调整供给以符合市场需求。三是满足需求的方式较多，房地产市场不仅仅可以通过提高增量房地产的供给来满足市场需求。还可以通过改变存量房地产的用途，如出租转出售等来满足需求。
2．价格机制。价格机制是通过房地产价格围绕其价值波动的变化来影响房地产市场的供求，从而使供求趋于平衡，优化资源配置。对于房地产市场来说，若房屋销售价格上涨。则会使社会有效需求减少，而供给增加，若房屋销售价格下跌．则会增加社会有效需求，供给减少。此外，房地产市场租售比价的变化也可以促进存量房地产的流通，存量房地产如能有效进入流通领域，可在一定程度上解决供需失衡的矛盾。
3．竞争机制。房地产市场通过竞争机制实现资源的优化配置，竞争机制是其动力机制，包括争夺土地、市场、资金、人才以及先进技术等。房地产市场的竞争不单单是供给商之间的竞争，买方之间的竞争也很激烈。因为房地产商品具有差异性，特殊地理位置的房地产具有特殊的使用价值，买方会因此竞相提价，从而使得其价格远远高于其价值。此外，房地产市场的竞争还具有区域性，这与房地产市场本身具有较强的区域性是一致的。房地产商为了吸引顾客，会在价格、质量以及物业管理等方面展开竞争。
(二)我国房地产市场运行中“市场失灵”的表现
我国房地产市场运行中“市场失灵”表现在四个方面：一是房地产市场供需不平衡，二是市场信息不对称，三是房地产商不公平竞争，四是供给结构不合理。下面对每个问题逐一详述：
1．房地产市场供需不平衡。近年来，我国房地产市场表现出供小于求的现象，而且供需不平衡有不断扩大的趋势，这从近几年我国房地产开发企业建设成套住宅竣工与销售情况可以看得出来(见表1)。房地产开发企业住宅竣工的套数均小于住宅销售的套数，且有逐年扩大的趋势。直接的后果是我国房地产价格居高不下(见图1)。供需不平衡的原因大致可分为几个方面：一是我国改革开放以来，城市化进程加快，城市人口快速增长。客观上对房地产的需求加大；二是我国城市批准建设用地有限．土地供给不能满足快速增长的需求，致使“地王”频现；三是房地产商囤积土地、“捂房”现象严重。使房地产市场有效供给减少。四是房地产市场投机行为严重，虚增了房地产市场需求。
2．房地产市场信息不对称。信息不对称指的是交易一方对交易另一方的了解不充分，双方在与交易相关的信息在准确性、全面性、及时性与连贯性方面存在差别。由于房地产市场的特殊性，以及房地产市场预防信息不对称的成本费用高，我国房地产市场信息不对称的现象比起其他产品市场更为明显。我国房地产市场由于信息不对称已造成了诸多问题，并呈现上升趋势。在一个完整的房地产市场消费链条中，只有消费者是信息不对称的受害者．而开发商则无疑占据信息优势地位，我国市场管理层还没有建成中立的、公开的信息体系。
3．房地产商不公平竞争。市场经济条件下，房地产商通过正当竞争追求利益最大化本无可厚非，但是我国房地产商为了获取更高的私人利益而蓄意向市场提供虚假的商品信息，故意囤积居奇，以此抬高商品价格，并且因此给消费者的合法权益造成了不必要的损失，使得整个社会经济的健康发展也因此遭受损害。从现实情况来看，房地产商土地囤积逐年增长(见图2)，房屋空置率过高同时价格又不断飙升，本身就说明了我国房地产运行中的不规范性。
4．房地产市场供给结构不合理。供给结构不合理是我国房地产市场突出的问题之一，表现在三个方面：一是户型结构不合理，房地产供给中以大户型住房供给较多，而中小户型住房供给较少；二是价格结构不合理，中高端住房供给较多，低端住房供给较少；三是在住宅供给中，占人口总人数70％的中低收入者所需要的经济适用房的新开工面积以及投资完成额占比小且逐年降低．而别墅、高档公寓的新开工面积以及投资完成额相对来说占比大，且逐年增加。
三、政府在房地产运行中的责任
我国房地产市场运行在市场机制充分发挥作用的两个前提条件方面均存在不足．存在“市场失灵”，需要政府从社会收益最大化的角度对房地产市场进行宏观调控。
(一)政府宏观调控在房地产运行中的作用分析
在房地产市场调控中，政府主要是通过土地出让管理、财政税收政策、对信贷资源的疏导以及住房保障政策来影响房地产市场的内部运行机制，以促进资源的优化配置，同时兼顾房地产市场的公平性。
1．土地出让管理机制。由于我国土地是国家所有的，私人没有土地的所有权，因此政府有责任根据房地产市场的供求变化及价格的涨落来调节土地的出让计划。通过变动土地出让数量及出让方式．影响房地产市场的供给结构和供给数量，从而调节房地产市场的供需平衡。
2．财政税收机制。财政税收机制是政府对房地产市场调控的重要手段之一，政府通过对房地产市场的课税对象、交易数额以及征收税率的大小的调节来影响房地产市场的有效需求和有效供给，通过房地产市场需求结构和供给结构的变动．实现政府预期的政策目标，优化房地产市场的资源配置。
3．信贷政策机制。我国房地产市场开发经营的资金来源主要是银行信贷，因此，信贷政策机制可以从金融调控的视角对我国房地产市场进行调控。通过对房地产市场信贷规模的管理以及利率的变动．可以有效地调节房地产开发的力度以及购房者需求的大小。从而影响供给和需求结构，实现政府的调控目标。
4．住房保障机制。我国中低收入者比例非常大，必须有相关的住房保障机制来保障迭一群体的基本住房需求。政府通过制定相关的住房政策，如修建经济适用房、廉租房、规定房地产商在开发过程中经适房的修建比例等政策来保障广大低收入职工及住房困难户的基本居住条件．以促进社会的稳定发展。
(二)我国政府对房地产市场进行宏观调控的措施及其效果分析
针对我国房地产市场存在的一系列问题．我国政府从土地出让管理、房地产信贷管理、房地产税收政策以及住房保障政策等方面，对我国房地产市场进行了调控干预，但调控效果并不理想。
1．土地政策分析。我国房地产市场过热问题是一个结构性问题，用土地出让管理措施来调控结构性矛盾，其政策效果不强。更重要的是我国是多渠道、多源头供应土地。由于我国财政体制的原因，地方“土地财
政”的局面难以改变．导致地方政府和中央政府的调控目标不一致，通过土地出让管理措施调控房地产市场针对性不强。
2．财政政策分析。我国政府对房地产需求调控中，出台了一系列相关的房地产税收政策，比如从2010年1月1日起，政府对个人购房不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税，还有诸如二手房转让个人所得税等，这些政策的变化会对房地产市场产生一定的影响，但却不能从根本上使房地产市场供需达到平衡。
3．货币政策分析。货币政策是我国政府对房地产市场常用的调控手段，诸如调整准备金率、调整住房公积金存贷款利率、调整购房首付比例等。如2010年4月15日对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭．贷款首付比例不得低于30％．4月17日对房价过高地区暂缓发放第三套房贷等等。这些货币政策在一定程度上遏制了房地产市场的投机需求，但仍不能从根本上解决房地产市场存在的问题。
4．住房保障政策分析。1998年我国城镇住房改革的目标就包括要建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，政府在调控的过程中也加大了保障性住房供给的干预。但是我们从表2和表3可以看到无论是经济适用房开工面积占住房开工面积的比重，还是经济适用房投资完成额占住宅投资完成额的比重都在逐年的下降。这是由于政府对经适房的价格管制使得房地产开发商不愿投资低利润的经适房，而是投向高利润的豪华住宅及普通住宅。政府的住房保障政策由于有效监督机制的缺乏，政策未能得到有效实施。
四、完善我国房地产市场发展的对策建议
综合以上分析，我国房地产市场运行中市场机制和政府调控都存在不完善之处，需要从市场机制和政府运行机制两个方面对房地产市场加以调控，才能促进我国房地产市场健康稳定发展。
房地产市场的宏观调控范文6
关键词:房地产；市场；宏观调控；法律
Abstract: The first executive meeting of the State Council held this year, the main issue is the real estate market regulation, the meeting identified five to strengthen the real estate market regulation and control policies and measures, focused on the problem of excessively high prices proposed regulation and control policy. Under this background, this paper first analyzes the status quo of China's real estate market, the main link and then introduced the real estate market regulation, and combining with legal support as needed, planning corresponding legal countermeasures, with a view to provide help for the future work.
Key words: real estate; market; macro-control law;
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
房地产行业在我国兴起至今，相关的法律建设逐步完善为行业的正规发展提供了重要支撑。但房地产市场近年来的繁荣背后仍然存在诸多问题需要法律规制，对于宏观调控与法律的双管齐下成为研究的重点问题。如何用稳定的、富有强制性的法律规定配合不同时期的宏观调控是具有难度的，本文将对此提出有针对性的解决对策。
1 我国房地产市场发展现状
我国房地产市场当前整体上呈现出发展的热潮。政府多次表示控制房价的信心和决心，实际上房价增长的趋势并没有被彻底遏制，在很多城市，目前的房价都超越了金融危机爆发之前。从量上来看，房地产存量及其未来发展预期与需求量之间能够逐步向相对吻合的方向进军；而从价上来看，各个需求层次人群的购买力不同，在供给量保证的前提下，价格成为制约供给和需求吻合的主要矛盾。
2 我国房地产市场需要调控的主要环节
我国房地产市场的兴起和繁荣与国家经济发展的整体步调是相对一致的，人们生活水平的提高，购买的增强，都是房地产需求的来源。但行业过快过热发展的问题必须通过科学的宏观调控予以引导，从而尽快解决摆在面前的行业矛盾。价格过高是当前房地产市场最突出的问题，而且是日益严重，因为房价的增速远超过了人们工资的增速，广大中低收人群体买不起房，高收入群体以及“炒房团”却是“多买多得”，市场购买力两极分化严重，市场基本需求和刚性需求始终面临压力。
3 我国房地产市场调控所需的法律支持
在我国房地产市场存在的各个需求层次都拥有被保障的权利，前提是合理的需求保障。法律允许房地产投资，但排斥的是恶意炒作。对需求层次的合理保障以及价格、土地出让、市场秩序的调控都离不开法律的支持。宏观调控就必须以更明确、更具体的规定践行法律约束。这样才能使各个时期的宏观调控举措发挥切实的影响力。结合我国房地产市场宏观调控的最新进展，在法律层面需要对价格、土地出让、市场秩序给予更多的约束支持。
3．1 价格约束
《房地产管理法》对住宅商品价格的形成基础做出了要求，第四章第三十三条规定“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”它是住宅商品现价的参考标准。第四章第三十四条规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”这是从管理层面对房地产价格实施的法律约束，但是在市场交易行为中，居民购买住宅商品时很难从专业角度对上述各类价格实施比较研究，他们直接接触的实现当前的高价格，如何从法律角度稳定价格、抑制不合理价格的存在尤为紧迫。
3．2 土地出让约束
《房地产管理法》第二章第十条规定“土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。”这是从宏观层面对房地产开发的约束，在我国，集体所有的情况大多存在于县级、村级单位，即使在城市中，也会存在大量的行政村。当地村委会具有很强的“话语权”，有时县级领导都难以干预。
3．3 市场秩序约束
《房地产管理法》第六章第六十五条规定“违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。”这一条款同样存在法律责任可能过轻的问题。非法从事房地产开发获得收入理应没收非法所得，并实行罚款。但对于此类当事人来说，资金上的损失并不足以使他们放弃非法从事房地产开发的投机心理，更重要的是开发活动实施后，后续问题的解决也比较复杂，直接影响市场秩序的稳定。法律条款缺少刑事责任规定，无形中会增加当事人的投机心理。另外在企业经营中涉足的金融合作领域、市场交易限制方面也需要具体的规定来调整市场秩序。
4 我国房地产市场调控的法律对策
针对房地产市场调控的需求以及现有法律存在的问题，在法律对策方面，政府应注重强化《房地产管理法》的指导作用，加强指导的全面性，并为该法与其他法律法规的关联提供支持，共同规范我国房地产市场的发展。
4．1 法律责任定性
运用《房地产管理法》协助市场调控，首要的是法律约束和法律责任的进一步吻合，即法律责任应延伸至刑事范畴，在刑事责任方面要有更深的追根溯源的要求。但是经过多年洗礼仍屹立于行业之中的房地产企业，其所获利润足以支撑非法用地可能遭受的罚款。地方政府出于各种利益考虑，也会存在和企业联合的意愿。企业、地方政府和国家相关部门之间就会产生博弈，所以在没有刑事责任的压力下，经济损失和单纯的行政处罚不足以影响企业、地方政府对利益最优化的博弈选择。而《房地产管理法》中一旦涉足刑事责任，那么对当事人的审查就会进入更深的层面，是否存在行贿受贿问题都将被明朗化，《房地产管理法》从法律约束到法律责任之间也将取得更完善的对应。
4．2 价格衡量标准
房地产市场的价格问题会产生一系列的联动效应，从价格环节进行宏观调控具有现实意义。《房地产管理法》并没有排斥对具体指标的约束。市场指导价格应当是在科学调研、分析基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，并经过评估后得出的结论，是对房地产市场价格是否过高还是过低的一种认定参考标准，也是政府信息公示的重要内容。
4．3 市场秩序引导
作为房地产行业的专属法律，《房地产管理法》有责任对市场秩序加以约束，特别是在我国房地产市场有待规范的今天，市场秩序的法律约束更是具有深刻的指导意义。首先进一步阐明地区建设规划对房地产开发需求的度量，然后从审批进入房地产开发的流程开始，对银行、担保等金融领域的审批和限制条件详细列明。最后再对购买交易行为提出符合地方实际的要求，便于政府宏观调控各个时期的举措实施。
4．4 房地产行业审计
我国《审计法》对政府和企业的审计工作已有具体规定，但从《房地产管理法》中进一步明确审计监督工作，对确立房地产行业审计的地位、推动各个时期的宏观调控，都具有非常积极的意义。值得注意的是行业审计是一项持续、稳定的工作，在任何宏观调控时期都离不开行业审计，审计工作也同样会强化宏观调控政策的落实效果。
5结言
宏观调控作为政府提供的最重要的“公共物品”，市场参与者有理由对其有合理的确定的预期。宏观调控目的是为了创造一种稳定的宏观经济环境，保证生产者和消费者从中获益，避免因时而经济过热与通货膨胀，时而全面紧缩与市场疲软，生产者和消费者无法从中获得确定的预期和利益。然而追求宏观调控经济上的“合规律性”不能成为其僭越法律的理由，而应是调控手段、调控时机的相机选择问题。政策的稳定性、连续性、可预测性满足了生产者和消费者的确定性需求，因此合法性是宏观调控的本质需求。
【参考文献】
