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房地产调控的经济手段范文1
关键词：宏观调控 政策 房地产市场
一、我国房地产近年来的发展现状
房地产业素有永远的朝阳产业之称，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展。其发展趋势呈现以下特点：
1.近年以来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之，市场化程度也日益提高。进入20世纪90年代之后，房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期，土地成片开发和大量外资的引入，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头。房地产开发规模正以每年平均20%左右的速度增长，在整个国民经济中已占有举足轻重的地位。
2.房地产开发企业正向规模化和集团化方向发展，行业集中度明显加快，一些房地产巨人正在形成。房地产行业是一个资金密集型的行业，一些大的房地产公司的实力正在急剧增强，市场竞争的核心能力正在加速形成，一批对市场有较大影响能力的房地产龙头企业正在脱颖而出。实力小和缺乏核心竞争能力的房地产企业，在未来的几年内将会面临被淘汰出局的危险。
3.房地产企业更加注重树立品牌，培育企业可持续发展，房地产市场竞争正向多元化、纵深化方向发展。保持企业的长久生存和发展也即可持续发展问题，随着市场竞争的日益激烈和外部环境的急剧变化，正越来越受到企业家们的关注。拥有个知名品牌，是企业获取可持续发展的一个非常重要的因素。
4.民营经济在房地产领域中迅速崛起，其他有实力的集团也纷纷进军地产业，群雄逐鹿的时代已经来临。近年来，随着房地产市场的逐步复苏，加之房地产行业的平均利润较其他行业来说，还属较高。因此，吸引了民营经济和股份制经济的大举进入，民营经济发展迅速，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力，大有国退民进的趋势。在一些沿海发达地区，民营房地产企业已经占据主导地位。当然，这种格局符合优胜劣汰的市场竞争规律，有利于房地产市场结构和投资结构的调整，从而促进房地产业的健康快速发展。
二、国家对房地产进行调控的必要性
1.房地产市场具有的特殊性，其特殊性如下：房地产市场是非均衡的市场，不仅受城市人口、城市区位、城市基础设施、城镇人均可支配收入等条件的制约，而且受银行信贷利率和土地、建筑材料、劳动力等价格以及相关税费等的影响，还在很大程度上受到社会预期的影响；房地产市场存在自身盲目性，由于房地产产品单件生产，自然差异、物理特性和区位空间差别都很大，因而房地产交易通常是差别定价，个别成交。在房地产市场的交易中，资产的价值是不连续的，房地产投资者无法获得及时、准确的价格信息；房地产市场存在经济周期性，房地产业作为国民经济重要的产业组成部分，必然受到宏观经济周期性波动的决定和影响，房地产市场在一个波动周期内，会呈现出上升期长、下降期短的规律性。
2.房价的过快增长导致了经济体过热，会出现大量的问题：
首先，房价上涨过快首先会压迫居民的生活。当房价上涨幅度处在人们可承受的范围时，它能刺激人们从事生产劳动和增加储蓄的积极性。但是，当房价迅速上涨、从而超出人们可承受的范围时，它就会打击人们的劳动积极性和储蓄的积极性；其次，房价过快上涨会造成土地资源的低度利用。房价过快上涨首先会引起房产投资增加，而房产投资增加势必需要更多的土地投入，这又会刺激土地价格过快上涨。伴随土地价格过快上涨而来的肯定不是土地的有效利用，而是土地的囤积，结果，土地作为基本生产要素不仅没有被有效利用，反而出现了大量闲置；再次，房价过快上涨会使房屋由消费品演变为投资品和投机品。在房价稳定的情况下，对房屋投资无利可图。但是，房价一旦出现过快上涨势头，它的投资与投机价值就会凸现，从而导致大量投资性或投机性需求；最后，房价过快增长还会加剧社会财富分配和占有的两极分化。在房价过快增长的情况下，低收入阶层不仅没有能力购买可以增值的房产，反而会因为房价上涨过快而更加贫困；另一方面，那些具有房产投资甚至是投机能力的人，则可以通过对房产的投资和投机而获得房产价格上涨的溢价，这样两种截然相反的发展趋势无疑会加剧社会不同阶层之间财富分配和占有上的巨大差距，进而引起社会资产拥有的两极分化。
出于以上原因，国家必须进行宏观调控，以求使房地产市场健康稳定的发展。
三、国家对房地产进行调控的可行性
由于“政策的作用时滞”，一般情况下，宏观调控效果的全面反应必然要在调控手段实施后的一段时间甚至以年计算的较长时期才能完全显现，财政政策时滞相对于货币政策要长一些。由于滞延的客观存在，往往导致调控措施在经济形势已发生变化甚至转折、在已不需要的情况下才发生最猛烈的作用。同时，经济政策是一把双刃剑，应用起来应该慎而又慎。正因如此，调控政策的出台应特别强调“适时适度”，出台调控措施要多，调整差别要幅度小，调整间隔要时间短。货币金融政策相对灵活，可以针对经济形势的变化适时调控，所以也是各国常用经济调控政策。我国有学者著文指出，加入WTO之后中国金融业的开放及其所推动的国内金融改革深化，已经使货币政策调控作用的接受主体发生了很大的变化。这种变化改变了以往单纯的金融调控格局和顺畅的调控作用机制，从而使现行金融宏观调控方式的调控能力减弱。一般各国政府在面临房价上涨现象时，都比较谨慎，多采取比较缓慢的、逐渐递进的、比较精准的方法。
四、国家对房地产的宏观调控手段
1.经济手段。经济手段主要包括财政政策和货币政策。财政政策主要是运用税收杠杆，通过提高高档商品房税率抑制其需求，降低普通商品房的税率，刺激其供求，从而改善房地产市场的供求结构；运用货币政策也可以对房地产市场实行有效调控，包括：调节货币供应量，调整存款准备金率，将影响房地产市场的供给和需求。
2.法律手段。法律手段是通过立法，禁止房地产开发商形成价格同盟，促进市场公平有序竞争，是实行房地产市场宏观调控的重要手段。制定和实施反垄断法主要目的在于提高市场运行的效率，防止市场势力泛滥，创造竞争环境，实现公平竞争。
五、房地产调控途径之间的相互关系
宏观直接调控和宏观间接调控是宏观调控的两个基本途径，其调控的主体均为政府，作用对象为微观客体，虽然两者实施的手段、方式、作用机制等存在一定的差异，但彼此相互作用、相互联系，共同构成了房地产宏观调控体系。二者之间的相互关系可理解为：
1.间接调控为主，直接调控为纲。由于房地产产品不仅具有经济属性，还具有社会属性，所以房地产的调控应以直接调控为纲。房地产发展应以国家有关部门制订的各种计划、规划作为指导，在此前提下通过税收等经济手段，通过市场机制的作用，间接调控房地产市场。政府通过规划、计划的制订来完善市场机制的功能，进而引导房地产业的科学发展，其发展也应根据各项规划的要求进行。
2.经济、法律手段为主，行政手段为辅。在我国现行的经济体制下，我们应该充分发挥市场机制对资源的基础配置性作用，在进行宏观调控时也应该通过经济手段和法律手段来调节市场，通过各种经济变量的调整来调节房地产市场的总供给和总需求，通过各种法律制度的完善，为房地产市场创造良好的发展环境和有利的发展空间。在此基础上，辅之以行政手段，为经济、法律方面调控目标的实现搭建座桥梁。简而言之，行政手段为经济和法律手段做基础，当经济、法律出现问题时，则依靠行政力量推动市场继续有序发展。
3.市场为主，计划为辅。我国实行的是社会主义市场经济体制，市场对资源的有效配置起到了基础性作用，因而我们在进行各项建设的时候应主要依靠市场，发挥市场的优越性、有效性和效率性。然而，由于房地产业与国民经济之间的双向反馈关系，房地产的发展不仅具有经济性，还具有社会性，以及房地产市场非完全竞争性、非均衡性、区域性等特点，因而需要辅之以各项中长期规划以确立目标的长远性、方向性和战略性，辅之以灵活性较强的计划以具体实现阶段性的目标。
参考文献：
[1]牛凤瑞，2006年中国房地产发展报告[M]，社会科学文献出版社，北京，2007
房地产调控的经济手段范文2
关键词：房地产宏观政策 综合评价 房地产市场发展 评价
模型
1 综述
要想评价房地产宏观调控政策的效果，就需要对房价和房地产市场的走势进行判断，这样我们就需要借助一些房地产指标对房地产市场价格的波动情况进行分析比较，通过建立科学的评价指标体系，做出科学的决策。
由于房地产指标众多，需要对各指标进行标准化处理，采取统一的量纲，然后才能进行定量计算，本文选用Z-Score法。在房地产市场发展评价指标体系中，房地产开发投资增长率/GDP增长率这个指标需要运用线性内插和外推的方法进行调整。
2 房地产宏观调控政策效果评价的实证分析
2.1 房地产指标的标准化及调整
文章收集了大连市2001-2011年房地产市场的数据（详见表1、表2[1]）进行综合评价。另外，根据房地产开发投资增长率/GDP增长率指标的性质，首先运用线性内插外推方法对其进行调整；同时，该指标当期数值会对未来
期数值造成影响，还需要进行巨警调整，调整后数值见表3。
然后对各年份其他房地产指标的数据进行标准化处理。处理后的数值详见表4、表5。
2.2 确定房地产指标权重值
借鉴文献[2][2]用层次分析法得出的主观权重值。用变异系数法计算出客观权重值，然后运用组合赋权公式计算出组合权重值。各房地产指标权重值见表6。
2.3 计算房地产市场发展状况综合评价值
将各年份的房地产指标与对应的组合权重值相乘以后求和，就得到该年份房地产市场发展状况综合评价值。2001-2011年份综合评价值见表7。
2.4 评价结果分析
根据先前表7的数据，就可以得到房地产市场发展状况走势图，详见图1。
将房价和房地产市场发展状况综合评价值结合起来，建立房价――房地产市场评价模型，更有利于研究房地产宏观调控政策的效果。
从图1可以看出，大连市2001-2011年房地产市场发展状况波动较大，在2010年达到最大，2002、2008和2011年出现回落。这是因为2002年我国大力整顿房地产市场秩序，出台的规范性政策抑制了房地产市场的发展；2008年国务院重拳打击屯地，造成了2008年大连市房地产市场的回落；2010年国家出台“新国八条”，对北京上海深圳等一线城市产生了重大影响，各大房地产企业把目光转向了大连等二线城市，再加上边远地区执行政策的滞后性，导致2010年大连市房地产市场的迅猛发展；2011年，号称“史上最严”政策出台，同时大连市在其辖区内实行住房限购政策、征收房产税政策，有效地抑制了房地产市场的发展。
3 房地产宏观调控政策效果评价分析
基于大连市2001-2011年房价和房地产市场发展状况模型分析的结果，再结合2001-2011年我国实施的房地产宏观调控政策，可以看出，我国在2001-2011年间出台了众多房地产宏观调控政策，房地产市场的发展走势也随之上下波动，但是房价却一直降不下来。我们可以这样认为，房价的高低是对我国房地产宏观调控政策效果的最直观的评价，房价居高不下，说明我国的房地产宏观调控政策没有达到预期效果，这是因为我国房地产调控政策频繁，缺乏一致性造成的。另外，我国对房地产市场的调控行政干预较为严重，类似限购、限贷、限价，这些在短期内调整还是有效的，但终将退出市场，缺乏长期性，所以对房地产市场的调控应以经济手段为主，同时还要重点实施好土地政策，掌握好土地的有效供给，使其和货币政策、财政政策实现有效结合，保障房地产市场的持续健康发展，促使房价回归合理。
参考文献：
[1]2001-2011大连市统计公报，http：///.
房地产调控的经济手段范文3
【关键词】房地产市场 运行机制 问题 改善对策
一、我国房地产市场运行机制存在的问题分析
第一，房地产市场供求机制不敏感。供求机制是市场经济运行的普通机制，其作用在于调节供给和需求之间的关系。由于我国房地产市场发育晚，房地产市场供求机制还不敏感，不能很好地反映房地产价格和供求关系的内在联系，因而其自动调节市场的能力较弱。
第二，房地产价格机制调节欠灵活。房地产市场的价格机制，不仅调节市场供求的变化，还调节着房地产买卖市场和租赁市场的结构。购房和租房是房地产消费的两种形式，两者具有一定的替代性。长期以来，由于我国市场体系不健全，市场结构不完善，市场主体不规范，致使房地产价格机制欠灵活，不能很好地起到调节市场供求的均衡关系。
第三，竞争机制难以发挥作用。由于房地产市场参与者较少，同一用途不同区域的房地产之间替代性较小，并且房地产开发投资决策受价格以外的因素影响也较大，导致房地产市场相对于一般商品市场而言，交易效率低、市场竞争不充分，在某些区域容易形成垄断。由于市场竞争的不充分和垄断现象，很难达到市场供求的均衡状态。
第四，信贷--利率机制不完善。信贷--利率机制是调控房地产市场的有力工具，利率的升降可以对房地产业进行扶持和限制。自20世纪90年代以来，我国房地产金融经历了从无到有，取得了较快的发展，但其发展仍然不尽完善，还不能有效地调整房地产市场上的供求关系。
二、完善我国房地产市场运行机制的对策研究
（一）建立有效的法律制度和竞争机制
公平、公正、公开、高效的房地产市场竞争秩序要依靠完善、有力的法律法规来维护。因此，我们应该加快房地产基本法制定的进度，建立《城市房地产管理法》、《土地法》、《住宅法》三法并举的统一的房地产法律体系；增加突出房地产消费者权益保护的内容，使消费者权益得到合理的保护；维护房地产法律体系的统一，避免法出多门，相互矛盾的现象；要做好房地产立法预测工作，对立法的整体状况、法与法之间的关系进行预先的把握，从而对将要发生的问题起到“防患于未然”的预防作用。
此外，房地产市场间的竞争应该是有效、适度的竞争，因此主管部门的监控必不可少。主管部门必须对房地产市场实行高效的监管，发挥裁判和调控职能，创造一个公平的竞争环境以保证房地产市场的可持续发展。
（二）加强约束机制
（1）政府约束。政府对房地产市场发展和运行的约束，主要是通过法律手段、行政手段及经济手段来实现的。在房地产业的发展过程中，政府要处理好行政手段与法律手段、行政手段与经济手段的关系。在提高体制政策调控效率的同时，突出市场机制对房地产业资源的优化配置。
（2）社会约束。社会约束有利于培育房地产市场良性循环的文化氛围，有利于形成房地产市场持续发展的道德规范。因此，我们必须大力营造遵信、重信、守信的环境。培育信用观念，强化诚信道德建设，提高全民的道德修养和市场主体信用意识，培育良好的行业道德文化。
（3）市场约束。有效的市场约束必须具备两项条件：第一，有效的市场约束要求信息准确、全面和及时披露。有效的信息传播机制可以通过中介服务与法律服务的方式解决，如物业管理中的信息问题、公契的条款和法律地位，各自的权利与义务都是可以靠中介服务和律师的介入来保护的；第二，有效的市场约束要求健全、合理的市场退出机制。合理规范的房地产市场准入和退出机制对于房地产业的健康持续发展和房地产业素质的提高均具有非常重要的意义。
（4）国际约束。国际约束是指国际准则的遵守。国际准则是指市场经济国家所普遍接受共同遵守的国际市场经济运行的普遍规则和管理。国际准则对房地产市场的约束是规范化和国际化的制度约束。
（5）生态约束。首先，在房地产开发项目选址上，尽量少占或不占耕地、生态林地，不影响风景名胜、人文景观，多在荒、废弃地上进行开发；其次，应建立规范的房地产建筑质量保障制度，通过消费市场约束机制，抵制有毒材料、部件的使用。
（三）建立长效的宏观调控机制
房地产市场是一个统一的市场，要做到“垄断一级市场，优化二级市场，放开三级市场”，其中垄断一级市场，就是要确保政府对土地出让的高度垄断，控制土地供应总量；优化二级市场，就是要按经济效益、社会效益、环境效益三统一的原则，优化房地产投资结构；放开三级市场，就是对存量房地产要实行流通领域、形式、对象和价格全部放开，加强房地产价格管理，进一步完善房地产价格的信息、咨询、监督体系。
逐步清理土地的隐形市场，加强对划拨土地使用权的管理。组织力量对土地价格体系和基准地价进行研究，尽快制定统一的基准地价，加强成本管理，严格控制安居房、微利房和商品房的价格构成，使房价跟居民的消费能力相适应。
调整开发投资结构，重点开发普通住宅。加快经济适用住房建设，房地产开发投资的重点要转向中低档居民住宅，努力改善居民的居住条件，确保资源的有效利用。
建立健全房地产金融市场，发展房地产金融组织机构，组建全国性房地产银行、土地银行、住宅银行，逐步形成一个较完善的房地产金融市场网络。规范房地产金融的运作，适度放开金融市场，优化企业融资结构。将房地产市场培育成一个具有多样化市场活动主体、多层次多适应性的金融商品系列、具有广泛多样性金融服务体系的资金融通场所。以居民为中心来构造住房金融体系，将融资重点放在住房消费者身上，建立符合市场经济要求的融资格局。建立房地产抵押、拍卖和信用保险制度，降低银行对开发商和居民贷款的风险，提高抗风险能力。
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关键词：房地产；宏观调控；房价；政策变迁；反思
中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1007-7685（2013）10-0086-04
1998年我国取消福利分房以来，房地产市场步入快速发展阶段，居民的居住条件与居住环境得到明显改善。然而，随着住房市场化进程的逐步推进，各种问题不断暴露出来，主要集中在房价过快上涨、住房供给结构失衡、经济严重依赖房地产投资等方面，并逐渐成为关系居民生活的重大民生问题。面对房地产业发展过程中出现的各种问题，2004年以来国家频频出台房地产宏观调控政策。据不完全统计，十年间国家有关部门共出台103项房地产调控措施。这些政策对促进我国房地产业健康发展起到一定作用，但房价过高、住房供给结构失衡以及中低收入者住房困难问题仍很突出。因此，对十年来我国房地产宏观调控政策进行梳理，总结经验及教训，对进一步完善我国房地产宏观调控政策体系、促进房地产业健康发展具有重要意义。
一、十年来我国房地产宏观调控政策的演进
（一）调控目标
我国房地产宏观调控的目标主要是促进经济增长、遏制房价过快上涨、加快保障房建设、防范金融风险以及控制土地供应等。2004～2007年，稳定住房价格是宏观调控的主要目标，涉及稳定房价的调控政策多达16项；而2008年下半年以及2009年上半年复苏房地产市场、促进经济增长则成为政府的主要关注点，在这一年期间，出台支持房地产发展的政策多达8项；2009年下半年以来，特别是2010年，遏制房价过快上涨成为房地产调控的主要目标，仅2010年就出台9项遏制房地产价格过快上涨的政策；推进保障房建设在2008年后成为房地产调控的主要目标之一，国家不断出台针对性政策推进保障房建设。
（二）调控手段
我国主要以金融、税收等经济手段以及行政规制、住房保障、土地政策等行政手段对房地产市场进行宏观调控。2004～2007年，我国主要以经济手段和行政手段对房地产业进行调控，促进房地产业规范发展以及限制房价过快上涨，调控手段比较温和。2008年以后，采取行政手段的频率不断增加，调控手段愈加严厉。
（三）调控对象
房地产调控对象主要为开发商、购房者。2004～2009年，开发商是国家房地产调控政策的主要调控对象。在此期间，国家出台了针对房地产开发商的诸多调控政策，如收紧房产信托、90/70政策、规范房地产税收、严格房地产开发贷款管理等。从2010年开始，购房者成为房地产调控的主要对象。出台了针对购房者的限购、限贷、提高首付比例等严厉打击炒房行为的政策，以及针对地方政府的房价问责制、制定保障房建设目标的政策。
（四）调控环节
从房地产调控环节看，可分为供地环节、开发环节、保有环节及交易环节。我国房地产调控主要集中在供地环节、开发环节及交易环节，保有环节的调控几乎缺失。供地环节的调控主要包括供地总量控制、供地结构控制等；开发环节的调控主要包括套型结构、开发商贷款管理、打击开发商各种土地违法行为等；交易环节的调控主要包括差别化房贷政策、税收政策、个人转让住房营业税政策、住房交易市场整治等。目前，对保有环节的调控，主要是2011年开始在上海、重庆进行房产税试点，但在全国范围推广尚需时日。
二、房地产宏观调控下房地产市场的变化
（一）房价呈不断上升趋势
2004—2012年期间，我国商品房平均销售单价绝大多数年份涨幅为正，销售单价从2004年的2778元上涨到2012年的5791元，不到十年的时间内涨幅达108%。2004年以来，房价一路上涨，只是在2008年国际金融危机的影响下实体经济受到影响，消费者处于观望情绪，需求萎缩，导致全国商品房平均销售价格有小幅下跌，但随后在国家经济刺激计划后，2009年全国房价出现大幅度反弹，之后便保持稳定增长。（见表1）
（二）房地产投机现象严重
2004年以来，在流动性过度、居民可支配收入增长以及投资渠道狭窄等因素的综合作用下，房地产投机赚取差价成为各类剩余资金的最好出路。一方面，房地产开发商热衷于炒地皮，“地王”现象频现，土地闲置现象严重，一些开发商采取“捂盘”等方式，待价而沽，导致地价、房价不断攀升。另一方面，大量民间资金涌入楼市，人为抬高房价，而且造成房屋空置率居高不下。
（三）住房供给结构不合理
1998年房改确立了“以经济适用住房为主的住房供应体系”的原则，按照此原则，经济适用房、廉租房以及公租房等保障性住房的供应量应占城镇住房供给体系的70%以上。然而2004年以后，住房供给结构与当初改革预期出现大幅度偏差，普通商品房、高档公寓以及别墅占据大部分的住宅供应，经济适用房等保障房不断萎缩。据中国指数研究院的《2011保障房白皮书》数据显示，2002年以后，我国保障房建设全面萎缩，2010年经济适用房销售面积仅占全部住宅销售面积的2.94%。
三、我国房地产宏观调控政策存在的问题
（一）房地产宏观调控政策缺乏独立性
我国的房地产宏观调控政策是宏观经济调控的一种手段，即作为拉动经济增长或者防止经济过热的工具，被动应对经济形势与房地产发展态势，缺乏独立性。2004～2008年上半年，由于固定资产投资保持快速增长，经济面临过热的危险，国家出台了严格控制土地供应量、房地产信贷和提高房贷利率、首付比例、住房转让营业税率等政策，这些政策无一不指向防止房地产开发过热和维护经济安全的目标。而2008年底受到国际金融危机的影响，我国经济面临增速下滑的危险，国家出台了各种优惠政策扶持房地产市场的投资与消费，目的在于维持经济增长速度。在国家政策的大力扶持下，2009年下半年开始，房价在经历短期下跌之后全面暴涨，房价面临失控的危险，2010年开始，国家又出台了“史上最严厉”的房地产调控政策，调控频率与力度空前。
（二）房地产宏观调控多以政策、通知等形式出现，相关法律缺失
从我国房地产宏观调控的历史看，房地产宏观调控多以行政命令、部门规章制度、通知等形式出现，缺乏法律手段，至今未能出台一部专门针对房地产相关问题的法律，使房地产调控的约束力不强。十年来，我国房地产宏观调控一般由国务院、国家发改委、住建部、国家税务总局、国土资源部等部门以行政命令、通知、办法、意见等形式进行。如，国务院2005年《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》、2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、2010年《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》、2011年“国八条”及“国五条”等。再如，建设部2004年《经济适用住房管理办法》、2012年国土资源部《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》等。
（三）房地产宏观调控政策缺乏连续性
十年来，我国共出台了103项房地产调控措施，政策出台频率很高，但缺乏连续性，主要表现为政策波动较大，调控政策出台后，调控效果刚刚显现，又出台新的政策，进入新一轮调控周期，这也是每次调控后都迎来一次房价大幅上涨的重要原因。政策的频繁变动使市场各利益主体无法形成稳定一致的预期，房地产调控掉进“动态不一致性”陷阱，房地产投资与消费出现非正常波动，不利于房地产市场的稳定发展。
（四）多元化的调控目标陷入两难境地
我国房地产宏观调控的目标包括促进经济增长、稳定房价、提供保障性住房、防范金融风险以及控制土地供应量等。多元化的调控目标使政府经常陷入两难的境地。一方面，随着房价不断攀升，稳定房价以及防范金融风险成为政府宏观调控的重要目标。另一方面，由于我国经济增长很大程度上依靠的是固定资产投资，房地产投资更是占据很大比重，要保持经济高速增长必须依靠房地产业的增长。因此，从2004年以来，在经济增长较快的情况下，稳定房价尚且能够成为政府宏观调控的重要目标，但经济增长一旦面临下滑的风险，稳定房价的目标迅速退位，一切政策为“保增长”服务。
（五）忽视保有环节调控，无法有效抑制房地产投机
从2004年以来我国房地产宏观调控的实践看，调控的环节主要集中在供地环节、开发环节以及交易环节，基本不涉及保有环节的调控。在这种背景下，开征房产税，针对保有环节进行调控从而提高炒房成本的呼声渐高。但受制于各种因素，直到2011年1月份才在上海与重庆进行房产税试点，首次进行保有环节调控。房产税试点已经过去两年多，在全国范围内推广仍然没有时间表，针对保有环节的调控依然缺失。
四、完善我国房地产宏观调控的策略
（一）准确定位房地产宏观调控目标
大多数发达国家在住房短缺时期也都强化政府在提供公共住房方面的责任，保障公民的住房权利。如，美国、德国、英国、新加坡等发达国家都为中低收入者提供了大量的公共住房，从而满足了中低收入者的住房需求，在此基础上逐步推进住房市场化，构建多层次的住房供给体系，满足不同阶层的住房需求。我国在经历长期的住房福利制度之后，将住房定位为商品在短期内迅速将其市场化，并将房地产业作为拉动经济增长的手段。因此，在接下来的房地产宏观调控中，应准确定位调控目标，将我国房地产宏观调控的目标定位为建立一个保障公众基本住房权利并能满足各个阶层多样化需求的多层次住房供给体系。
（二）重构我国房地产税收体系
目前，我国房地产领域的税费包括土地出让金、城镇土地使用税、营业税、土地增值税、城镇维护建设税、印花税、所得税、契税等众多税种。从我国房地产税费构成中可以看出我国房地产税多集中在开发环节与流通环节，较少涉及保有环节，这种税收制度的安排助推了地方经营土地财政及消费者的房地产投机行为，是房价出现大幅上涨的重要因素之一。为促进房价理性回归，需要重构我国的房地产税收体系。一是整合现有的各种房地产税费，撤销一些不合理的收费项目，适度降低房地产税费负担，实现简化税制、降低税率。二是将房地产税费征收的重点集中在保有环节，降低开发环节以及流通环节的税收负担，从根本上抑制投机需求。三是扩大物业税征收范围以及合理设置计税依据，使之成为地方政府财政收入的长期支柱，降低地方经营土地财政的冲动。
（三）完善住房保障体系
一方面，完善住房保障体系能保障中低收入阶层的基本住房需求，解决高房价问题。另一方面，保障房体系的完善为充分放开商品房市场价格提供条件，国家可以在稳定现有房价的情况下解决住房问题，避免房地产业的大幅波动。首先，加强住房保障在地方官员考核中的比重。住房保障体系的完善需要由地方政府执行，只有加强住房保障在地方政府官员考核中的比重，才能真正引起地方官员的重视。其次，建立多元化融资渠道。住房保障体系的资金来源可考虑三种渠道：一是中央的专项财政资金。二是规定地方政府拿出一定比例的土地出让金用于住房保障建设。三是吸引社会资金进入保障房领域。四是健全保障房进入、监督与退出机制。明确保障房的申请资格与条件，建立公正的监督机制，并完善退出机制，提高保障房的利用效率。
房地产调控的经济手段范文5
随着经济的不断发展，房地产业也在迅速的发展，房地产业作为一个涉及领域广，关联性强的产业，如果在房产的经营或管理中出现问题，将会很快的波及到其他的领域，也影响其他行业的发展，因此，房地产经济中出现的问题不容小视，仔细分析研究房地产经济的现状，提出相应的解决措施并分析房地产经济的发展趋势，对房地产经济的健康发展以及国民经济的健康发展具有重要的意义。
1 我国房地产的经济现状
（一）房地产经济的积极作用
1.由于房产业是关联性强、涉及领域广的产业，因此，房产经济的发展带动了国民经济中与之相关的其他行业的发展，例如：装修建材、玻璃、五金、机械、陶瓷等多个生产部门。与房地产业配合的这些行业同样得到了较快的发展，对经济的发展有很强的拉动性。
2.房产业为许多的经济部门以及行业提供了发展的空间和场所房产为物业管理、房屋中介、园林的花木业、搬家公司、购物商场等部门提供发展的空间与场所，如果没有房产业的发展，这些行业和部门的发展会受到瓶颈的限制。
3.房产业改善了人们的生活条件，提高了人们的生活质量，极大地解决了居民的住房问题，住房问题是满足人民生活的基础。房产业的迅速发展不仅仅促进了国民经济的发展，更重要的是解决了人们的住房问题[1]，改善了人们的生活条件，提高了人们的生活水平与生活质量，体现了“以人为本”的理念。
（二）房地产经济发展中出现的问题
1.房价涨幅惊人，不合理在近几年来，尤其是近两年，几个大城市的房价涨幅惊人，出现不合理的房价，年轻人普遍都有买房难、住房难的情况，房产供需有很大的问题，高端的住房较多，但基本无人问津，商品用房供不应求，保障性住房严重不足，这严重影响了人们正常的生活，同时也间接性的影响了社会秩序的稳定，不利于社会经济的发展和人们生活质量的提高。
2.供给决定需求的不合理性目前，房产市场上政府的供给决定需求，房产的规划离开了市场化的进程，房产的规模、范围、选址等方面不是市场需求决定的[1]，这存在严重的不合理性。只能按照需求决定供给的原则，房地产市场才能运行良好，房地产经济才能健康发展。
3.发展仍不健全的房地产市场房地产经济中房地产市场的发展不健康，存在不合理的发展，很多城市的房价不断地上涨，人们没有能力去支付；在房地产市场中巨额利润的驱使之下，大量的企业都不断的进入，本来并不完善的房地产市场不断地受到各方企业的冲击，使房地产经济发展形势更加严峻。
2 促进房地产经济可持续发展的几点合理化建议
1. 国家政府首先要做好宏观调控，在市场经济存在一定的缺陷下，政府有必要做宏观调控，借助一些经济手段、法律手段和必要的行政手段来对房产的价格进行适当地调整，使价格具有相对的合理性；加强中低收入的住房保障，发挥政策性房产金融在中低收入住房保障的重要作用，可借鉴国外的先进经验，完善住房公积金、为低收入家庭买房提供信用担保。
2. 进行体制与制度的创新，阻滞“寻租”腐败解决“寻租”问题。要从根源入手，寻租产生的根源是政府对市场的管制与干预，所以要遏制寻租与腐败现象的发生，主要有一些“经济集团”和地方的保护主义者，进行体制与制度的创新，消除腐败现象的产生，保护好房地产市场运行机制和国有资源。
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3 房产经济的发展方向与发展趋势
1.房价将会不断稳定国民经济稳定增长加上政府的宏观调控，房价便不会有太大的波动，进一段时间房价的大幅下降体现了这一观点，未来房价不会有太大波动，逐渐稳定。
2.保障性住房将增加，未来的房地产发展一定会着眼于改善低收入水平人们的居住条件，增加建设保障性住房。
3.国家政策将会更加积极的调控房地产经济，将会根据房地产市场的发展状况来对房地产市场进行干预，从而促进房地产市场的良性发展。
房地产调控的经济手段范文6
一、我国房地产调控的方法选择和效果分析
（一）、2003年8月，国务院下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号），是第一个体现房地产调控的文件。该文件在坚持住房市场化基本方向的前提下，主要使用了土地调控的手段。明确：“对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。”同时提出：“普通商品住房和经济适用住房供不应求、房价涨幅过大的城市，可以按规定适当调剂增加土地供应量。”
由于国发[2003]18号是以肯定房地产业的产业地位和促进房地产的发展为主基调，因此，该文件下发后，促进了房地产供求两旺，房地产市场发展迅速。
（二）2005年3月，国务院办公厅印发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（明电【2005】8号）。该通知针对一些地方住房需求偏大，建设成本上升等原因，导致住房价格上涨过快的问题，提出了八个方面的措施。这些措施重在市场监管，特别是用行政手段调控住房需求。如要求对住房价格涨幅超过当地居民消费价格指数一定幅度的地区，有关部门可采取暂停审批该地区其他建设用地，暂停提高公用事业价格和收费标准等措施。“着力增加普通商品住房，经济适用住房和廉租房供给，提高其在市场供应中的比例，有计划的增加普通商品住房和经济适用住房建设规模，并对外公布”。2005年4月，国务院办公厅又转发了《建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见》（【2005】26号）。该意见在进一步强调结构调整、土地监管、信贷管理、保障房建设、规范市场秩序外，提出了调整住房转让环节营业税政策，即从6月1日起，对转让购买不到2年或超过2年的非普通住房，按销售收入全额或差额征收营业税。上述两个调控文件的措施由于过分偏重于行政手段，且这些手段的针对性不很强，力度不够大。因此抑制房价上涨的效果并不明显。在一些地区由于卖主税费转嫁，形成了市场的新一轮上涨。
（三）2006年国务院办公厅转发了《建设部等部门关于调整住房供应结构提高住房价格的意见》（【2006】37号）。九部门意见在强调调整住房供应结构、控制拆迁规模、加强市场监管等行政性措施的基础上，首次以经济手段为主调控房地产市场。出台了个人购买住房不足5年转为交易全额增收营业税。将个人住房按揭贷款首付款比例从百分之20提高到百分之30的政策措施。经济调控措施特别是信贷措施的出台，一定程度上抑制了住房需求，减缓了价格上涨的幅度。但由于我国压抑几十年的住房需求在全面释放，加之大规模城市拆迁带来的被动性需求的住房价格持续上涨带来的投资投机性需求，使得房价上涨的方向并未改变。跨过2007年后，房价运行尚有继续扩大的趋势。直到2007年9月27日《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》出台后，房地产市场才开始发生质的转变。一线城市房地产价格开始回落，商品房销售逐渐下降。此后近一年多时间，房地产价格进入低迷状态。
银监会的《通知》延续了国办37号文的规定，在明确提高90平方米以上的住房首付款比例（提高到30%）的基础上，将二套房贷首付款比例提高到40%，贷款利息提高到基准利率的1.1倍。
尽管05年以来的房地产调整政策发挥了一定的积极效应，但确实是银监会的二套房贷政策成了让房地产市场掉头的最重要力量。
（四）2008年，国家为了拉动内需，促进经济发展，国务院办公厅出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。在这个意见中，最关键的调控政策是两项：即将购房后再转让征收营业税的时间从5年减为2年以及取消二套房贷调控政策。而其中取消二套房贷调控政策，将二套房贷首付款比例恢复至30%，利率恢复到基准利率或优惠利率，对房地产市场发挥了最有效的推动作用。此后不到半年的时间，房地产市场逐步摆脱低迷状态，商品房价格重新进入上升通道，房地产经历了新一轮的快速发展。
（五）2010年1月，针对房地产市场回升。部分城市出现房价上涨过快的问题，国务院又出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（【2010】4号）。该通知中的调控政策除了增加住房供给、加强风险防范和市场监管外，最主要的还是信贷调控政策。即将二套房贷的首付款比例又调至40%。4号文件出台后，对房地产市场产生了一定的影响，但在经济快速发展、城市化快速推进以及房地产财富效应等因素的作用下，房地产市场需求巨大。调控政策的作用并不明显，商品住房价格上涨势头不减。
