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房地产的宏观调控范文1
关键词：房地产；宏观调控；存在问题；对策
房地产业是我国经济的支柱产业，在我国经济发展中起了举足轻重的作用，它的兴衰成败影响着近50多个行业的荣衰。针对近年来出现的炒房、囤房、价格虚高等不良态势，我政府出台了一系列宏观调控措施，用以稳定房地产业发展，并取得了一定的效果，维护了社会稳定和谐，巩固了我国国民经济结构。但政策并未完全解决住房供应引发的结构性矛盾，屡调不控及且调且长的现象屡禁不止。
一、房地产业宏观调控的相关概念
房地产的宏观调控指的是国家采用行政、经济及法律等相关手段，在宏观意义上调节、指导、控制和监督房地产行业，促进房地产市场中的供需总量和结构的平衡，它作为一种管理活动，能促进房地产业和国民经济的协调发展。按调控体系分类，宏观调控可以分为政策和战略两种调控。政策调控，是指国家从经济层面出发，运用税收、货币、财政及土地等相关政策措施经济性约束房地产业的市场行为。战略调控是指从法律及行政层面，全局引导并规划房地产市场的环境和系统全局。
战略调控和政策调控在调控手段及调控目标上有根本性的差异。在调控目标方面，政策调控主要目的是调节房地产市场的价格波动，是市场保持短期的局部的稳定，使房地产业的投资市场及消费市场协调发展；而战略调控主要对房地产的市场战略进行调整，制订合理的房地产业的发展规划以维持市场供需平衡，促进房地产市场的健康发展，同时也能够优化市场的供需结构，并使中低收入人群的住房需求得到保证。在调控手段方面，政策调控是指从经济手段上对房地产业的市场行为进行约束及惩罚，纠正市场事物，补充市场失灵，调整市场失效；而战略调控具有法律性和强制性，能引导惩罚房地产的市场行为，可安排调整房地产业的制度。
二、宏观调控导致的问题及改善措施
1.政策本身就有的问题
（1）调控政策经常失灵，表现在其一，政策具有滞后性，调控政策从制定到开始实施不是一蹴而就的，是一段包括发现问题、制定政策、实施政策的完整过程。但房地产市场具有的波动性及易变形会阻碍政策的执行，造成了滞后性；其二就是灵活性较差，房地产市场时一个具有较强区域性的市场，导致部分地区对房地产市场的适应性较差，即使制定调控细则，也是一纸空文，另外，该政策的制定者也有可能对房地产市场问题没有足够的把握；其三，对政策的执行力度不够，政策执行时，地方部门往往因为政策与当地经济利益冲突而歪曲调控政策，对政策执行不到位，且执行者偶有不作为。
（2）对房地产的宏观调控失效，主要原因有其一，政策调控所具有的经济约束性失去效力。宏观的经济政策主要利用财政、货币或税收对违反市场行为的人进行经济惩罚，但在实施过程中，因为寻租或招商引资等政策导致惩罚力度大打折扣，该投资得到的回报远远大于惩罚，政策的约束力也就失去了效力；其二，政策具有片面性；其三，政策的作用时间较短，实施宏观调控后，往往短时间内成果显著，但之后问题就会反弹，甚至更严重。
2.宏观调控引发的系列问题
（1）市场的环境问题。宏观调控使得房地产的投机回报率增加，导致炒房、囤房问题严重，尤其是其他重要的实体经济资本如制造业开始投资楼市，使得整个房地产市场变得不再像消费市场而像投机市场。宏观调控也引发开发商大肆建造高档房，高档房的成交拉动了中端房的价格，使中端房出现泡沫，总的来说，调控造成了房价的上涨，加剧住房困难，导致市场环境愈加恶劣。另外，由于政策带来的负面影响，引发人们对宏观调控政策的怀疑，整个房地产调控的法律环境也受到质疑，政策效用大大减小。
（2）市场的系统问题，房地产市场的投机预期不断高涨，房价越来越高，而且，目前看来，我国房产的住房投资功能远远大于消费功能，楼市投机行为盛行，也导致了投资者和消费者之间的矛盾越来越激烈。
3.新思维改善目前的宏观调控政策
（1）要完善调控机制，完善税收政策，增加住房的投资成本，目前我国的政策是既抑制了投机，但同时也增加了住房的消费成本，引发了很大的住房难问题，因此，不再在抑制投机的同时也增加消费成本才是真正抑制投机的手段。完善土地的出让机制，资金支持要最大限度的满足保障性住房的建设。
（2）要弥补政策自身的不足，重视当前调控效果的评价，为制定今后更有效的政策奠定基础。加大相应的配套措施，保证执行力的力度，避免执行者不作为现象，并分析当前弊端，引导大众的住房需求。
（3）对房地产业战略调控时，要从现实意义上引导大众的住房需求，也要在理论基础上保证我国收入不高的群体实现他们的住房消费权。
三、结束语
目前我国房地产业的发展方式主要是加大房地产业的投资，对房地产业进行宏观调控，能从结构上调整房地产业，增加经济发展，提高房地产业对国民经济的贡献。战略调控能加快我国进程缓慢的城市化建设，促进城市经济发展，改变我国目前城市规划与经济发展不协调的现状，促进城市经济可持续发展。
参考文献：
[1]张 洋 陈立文：加强房地产宏观调控的对策[J].中国经贸导刊，2012（2）.
房地产的宏观调控范文2
［关键词］房地产调控；反思；新思维
［中图分类号］F293 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）2-0041-02
1 我国房地产宏观调控的再认识
1.1 房地产宏观调控的概念
房地产宏观调控是指国家运用经济、法律和行政等手段,从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制,促进房地产市场供需总量、供需结构平衡,实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。从调控体系上可将宏观调控分为政策调控和战略调控。房地产宏观政策调控,是从经济角度,运用货币政策、财政政策、税收政策与土地政策等措施对市场行为进行经济性约束。房地产宏观战略调控,是从法律和行政角度,对房地产市场环境与房地产市场系统全局进行引导和规划。
1.2 房地产战略调控与政策调控的主要区别
调控手段差异。政策调控是对房地产市场行为等进行经济性约束和惩罚,对市场失误进行纠正,对市场失灵进行补充,对市场失效进行调整。战略调控是对房地产市场行为进行引导、惩罚和制度安排,具有强制性和法律性。
调控目标差异。政策调控旨在对房地产市场价格波动进行调节,维持市场短期局部的稳定,协调发展房地产投资市场和消费市场。战略调控旨在制订房地产发展规划、房地产市场战略调整,维持房地产市场总供需总量平衡,促进其平稳健康发展；同时优化供需结构,保证中低收入人群住房需求。
1.3 房地产战略调控的必要性
战略调控有利于调整房地产经济与国民经济的关系。当前我国发展房地产业主要从总量上加大房地产业投资,由于房地产是国民经济的支柱产业,国民经济过分依赖于房地产业。而战略调控是从结构上对房地产业进行调整,提高房地产业的增加值,促进房地产经济的发展,实现房地产业对国民经济的贡献。
战略调控有利于推进城市化进程。我国城市化进程缓慢,城乡二元经济结构明显,城市化与房地产业发展不协调,而政策调控仅调控区域性和短期性市场波动。战略调控则是从整个房地产市场出发,制订房地产长期发展规划,实现房地产业与城市化的协调发展。
战略调控有利于协调城市规划和城市经济的发展。当前我国城市经济的发展,只是盲目地追求房地产开发,而忽视城市规划,造成城市规划与城市经济发展不协调。政策调控只是用经济手段实现资源合理配置,而战略调控则是用法律和行政手段加强城市建设和城市规划的约束性,从而更好地协调城市规划和城市经济的发展。
2 我国房地产宏观调控主要问题及反思
(1)房地产宏观调控政策本身的问题。一是房地产宏观调控政策失灵问题。其一,宏观调控政策滞后性。宏观调控政策从制定到实施需要一段过程,包括问题的发现、调控政策的制定、实施。而市场的易变性、波动性会使得政策无法执行,形成滞后性。其二,宏观调控政策灵活性较差。宏观经济政策是面向整体市场,解决短期经济问题。而房地产市场是区域性较强的市场,易造成部分区域适应性差。即使各地方政府依据中央政策制定地方调控细则,也只是一纸空文。另外,还可能由于政策制定者对市场问题把握不准。其三,宏观调控政策执行不力。“上有政策,下有对策”,在政策执行过程中,部门利益与地方利益冲突、调控细则歪曲调控政策、政策执行者不作为、政策执行不到位等。二是房地产宏观调控失效问题。其一,宏观调控政策经济约束性失效。宏观经济政策主要是因为利用土地、货币、财政、税收政策等对违反市场行为者进行经济性惩罚。在实施惩罚过程中,会因“寻租”、“招商引资”政策、经济惩罚力度不够使得执行大打折扣,造成投资回报远大于经济性惩罚,致使政策经济性约束性失效。其二,宏观调控政策片面性。综观我国已出台的宏观经济政策,皆是针对某个具体问题或现象。其三,宏观调控政策作用时间短。我国宏观调控实施后,会在短期内产生一定效果,之后问题会更严重,主要是因为宏观经济政策仅在短期内影响部分房地产市场主体行为。
(2)房地产宏观调控引发的问题。一是房地产市场环境问题。其一,宏观调控使房地产市场经济环境更加恶劣。一方面宏观调控使得房地产投机回报率增加,投资炒房和囤房盛行,房地产市场俨然是住房投机市场而非消费市场。特别是大量制造业资本或者其他重要实体经济资本投资楼市,加剧了市场投机行为。另一方面宏观调控使得开发商大建高档住房,而高档住房成交拉动房价,使得中端房价也跟随上升,中端住房出现泡沫。因此,调控使得房价越调越高,住房越来越困难,房地产市场环境变得更加恶劣。其二,房地产宏观调控政策法律环境受到质疑。我国房地产宏观政策效用大减,2006年的国八条和国六条实施后,房价出现短暂回调后又升到较高水平。使得人们质疑政府宏观调控政策。多次调控表明,房地产宏观调控并不能引领房地产市场走向、改变房价走势及保障中低收入人群的住房权利。二是房地产市场系统问题。其一,房地产市场投机预期高涨。宏观政策调控使得房价不跌反涨,投机者信心高涨。根据消费者行为理论,消费者(投机者)“买涨不买跌”,于是投机者看涨预期形成,大量投机资本进入楼市,房价越炒越高。其二,我国房地产市场住房投资功能强于消费功能。目前楼市投机盛行,政府宏观调控不力,使得购买住房主要是为投资而非消费。宏观调控使得购房者购房越来越困难,消费市场逐渐萎缩,投资市场成为主流。其三,投资者与消费者矛盾更加激烈。一方面是开发商与消费者的矛盾,征税增加开发成本,而开发商会将税收纳入房价,将赋税转嫁给了购房者,房价越高,购房越困难,开发商与购房者矛盾僵化。另一方面是投机者与购房者的矛盾,如为抑制投资,提高税率,但同时增加了自住、投机购房者的购买成本,可投机者掌握大量资本,并不受其影响,他们只需投资回报率大于银行或其他投资回报率,就不愿退出房地产投机市场,反而使自住需求减少。结果造成一方面投机者拥有大量空置房,另一方面购房者又买不起房,于是二者矛盾愈演愈烈。
3 完善我国房地产宏观调控新思维
3.1 继续改进和完善我国房地产宏观政策调控
(1)弥补房地产宏观调控政策的不足。第一,重视对宏观调控效果评价,制定更加准确有效的宏观经济政策。准确有效的宏观经济政策可以解决政策失灵问题,宏观经济政策要适时、针对性地执行,严格执行制定的宏观经济政策。第二,加大宏观调控政策配套措施,提升宏观调控执行力。执行力关系到效果与目标的差异。要力求避免执行力大打折扣、宏观调控政策执行不作为的现象,做到公开、公平、公正执行,努力构建宏观调控政策监督体系。第三,着重分析抑制住房需求的弊端,积极引导住房需求。
(2)完善房地产宏观政策调控机制。第一,完善税收政策调控机制。税收的重要功能是使收入、生产要素再分配。对房地产征税,主要应增加住房投资成本,而不是增加住房消费成本。目前我国住房税收调控既抑制投机,也增加住房消费成本,由此引发住房难问题。因此,很有必要对住房持有和住房流转交易分别设计征税。只有增大持有投资住房的税收成本,才能抑制投资投机行为,即让投资房地产的收益小于成本,才会抑制投机。第二,完善土地出让机制,最大限度地为保障性住房建设提供资金支持。我国土地现行的“招拍挂”出让机制,造成了房价的不断提高,建议在操作上可以采取商品房等用地沿用现行的价高者得的招拍挂方式,保障性住房的土地出让而采取应价低者得。商品房等用地最高价招拍挂,可以实现土地效率最大化,并且可将这部分资金再投入保障房建设,以解决中低收入人群住房难问题。
3.2 逐步启动和发展我国房地产宏观战略调控
(1)从战略调控的现实意义上正确引导我国住房需求。一是正确认识住房需求与住房需要,需要且有支付能力才构成需求。因此,购买住房的需要并不等于住房需求。实际上,我国楼市多数住房需要都被错误地理解为住房需求。二是引导中国住房观念,“安居乐业”是指有居住权而非住房所有权。因此,只要能满足居住,租房也能实现“安居乐业”。三是年轻人要认识到购买住房是一种奢侈而非必需。根据房价收入比4~6倍的国际经验,我国的房价收入比大多在10倍以上,再加上CPI的持续高涨,使得年轻人住房和资金购买力下降。对于刚毕业的大学生,工资较低,短期内难以承担高房价。因此,购买住房只是一种奢侈而非必需,只有当改善住房需要变成需求时,住房才由奢侈转为必需。
(2)从战略调控的理论基础上,保障我国中低收入人群的住房消费权利。中低收入人群住房难问题,既是经济问题,也是社会问题。经济问题由市场解决,社会问题由政府解决。因此,完善住房商品房分配制度,努力满足住房改善需求和住房投资需求的住房消费权利。更要加大保障房建设和完善保障房分配制度,努力建设以消费功能为主,投资功能为辅的房地产市场。并且实行透明、公开和动态的保障房分配制度,设定保障标准和进入退出机制设计,即无购买商品住房能力时,中低收入人群自动进入保障房分配；当有能力购买商品房时,又能主动退出保障房分配。还要扩大舆论影响,即从舆论上严惩不符合保障房人群却购买保障房的行为。
参考文献：
［1］黄烈佳.房地产宏观调控目标分析［J］.产业观察,2006(4).
房地产的宏观调控范文3
关键词：国家宏观调控 房地产市场 影响
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
近年来，我国的经济得到了飞速的发展，人们的物质生活水平也越来越高，促进了我国房地产事业的快速发展。为了能够有效的抑制房地产经济泡沫的逐渐膨胀，我国的相关部门运用宏观调控中的经济政策来规范房地产市场的发展，控制房地产价格，维护房地产发展的秩序，使房地产事业能够得到快速稳定的发展，最终实现房地产市场和国家经济发展相互协调。
一、国家宏观调控对房地产市场的影响和作用
我国经济水平和人们生活水平的提高，虽然一定程度的提高了我国的综合国力，但是也相应的带来了对经济发展的不利影响。因此，这就需要国家的相关部门采取宏观调控的政策，比如采取变动税收和支出、变动货币量等相关政策，来有力的维护市场经济发展秩序，缓和经济矛盾。比如在“国五条”中明确提出，要坚定我国房地产市场调控政策不动摇，楼市调控由供求关系管理转向预期管理等内容。
1.宏观调控中的财政政策对房地产市场的影响和作用
财政政策，指的是我国的相关部门采用变动税收和支出的手段，来对总需求产生影响，进而对我国的国民收入和就业产生影响。在房地产事业发展最为蓬勃时，通过提高税率、增加税收、政府减少支出等一系列的财政政策，来减少投资者获得的利润、提高房地产的投资成本，从而有效的控制房地产的发展，减少潜在消费者，缓和经济市场矛盾，避免由于房地产发展过快而引发的其他问题，最终对我国国民经济的发展产生影响。
2.宏观调控中的货币政策对房地产市场的影响和作用
货币政策，指的是中央银行加大对货币供给量的控制，从而对利率和相关的需求产生影响。货币政策主要包括了存款准备金政策和再贴现率政策。其中，存款准备率政策，指的是我国运用提高或者降低银行存款准备率的方法手段，来增加或者减少银行货币供给量，进而影响到利率、投资。比如，国家为了有效的控制房价的上升，可以提高银行的存款准备金，增加银行存款，减少银行的贷款数量，进而提高银行利率、减少投资者贷款，最终有效的缓和房地产市场的竞争力，避免其他问题的出现。再贴现率政策，指的是我国的中央银行对商业银行或者其他的金融机构进行的放款利率。中央银行运用再贴现率政策，对商业银行的货币供给量进行调控，对利率的升降产生影响，对房地产市场投资者资金的流动也产生一定的影响，从而有效的对房地产的投资、需求以及贷款等进行控制，抑制房地产的快速发展，控制房价，进而有效地解决民生问题。
二、国家宏观调控对房地产价格的影响和作用
随着我国房地产业的快速发展，促进了我国国民经济的发展。房地产价格也在不断上涨，尤其是近年来，大部分地区的房价得到了大幅度的上升，因此。国家通过采取宏观调控的政策，有效的将房价控制在一定范围内。
1.目前我国房地产价格的发展现状
在我国相关部门的2013年我国经济预测报告中，可以了解到，目前，我国的房地产在国家的宏观调控政策下，预计今年全国的商品房的平均销售价格在每平方米6200元左右，和去年相比，同比上升7.6%，并且房价的整体走势为前期高后期低。其中，我国的一线和二线城市商品房的售价呈持续上涨趋势，三线和四线城市的商品房价格均呈下降趋势。
2.宏观调控对房地产价格的影响和作用
（1）宏观调控政策中的税收调控政策
房地产价格的上涨导致物价水平上升，主要表现在两个方面。一方面，房地产市场的繁荣发展和房地产的价格上升，会一定程度的促进房地产相关行业的物价上升，比如建筑材料行业、钢铁行业等物价的上升。这些房地产相关行业的物价上升，又会促进其它行业的产品或者服务价格水平的提高，进而形成一系列的连锁反应，从而出现通货膨胀现象。另一方面，由于人们居住需要住房、企业办公需要写字楼等原因，房地产价格的上涨会不同程度的增加居民居住、公司办公以及企业生产的成本。另外，由于人们居住环境的成本提高，人们对工资的需求也越来越高，进而又提高了企业的生产经营成本。因此，在控制房地产的价格控制过程中，运用国家的宏观调控政策中的税收调控政策，对房地产中的保有阶段进行累进课税的手段，有效的抑制房地产的投资力度，从而平稳或者降低房价。
（2）宏观调控政策中的保障性住房调控政策
保障性住房调控政策，指的是在我国建设大量的经济适用房、廉租房以及限价房等具有保障性的住房，运用国家宏观调控的手段，提高房地产在市场上的供给量，尤其是对我国中低层收入者的住房供给，从而有效的控制房价。通过运用宏观调控政策中的保障性住房调控政策，能够保障中低收入阶层人们的住房，控制房价的快速增长，从而促进国民经济的良好发展。
（3）宏观调控政策中的最高限价法调控政策
由于我国的房地产供给的自然垄断程度很高，因此，可以通过运用最高限价法调控政策对房价进行调控。具体的操作方式是，房地产开发商在向当地政府买土地的过程中，当地政府在相关的土地合同上要明确规定该块土地用地有房价的控制上限，在此背景下，进行“价高拍卖”的土地拍卖方式。房地产开发商如果违反了相关的土地合约，房价超出了所限制的范围，那么就要采取相应的惩罚措施对其进行严格的惩罚。在我国运用宏观调控政策的手段进行房价的控制过程中，首先要采用税收调控政策和保障性住房调控政策，最高限价法在前者不能发挥作用时，考虑最高限价法的调控政策。
三、宏观调控政策存在的不足及建议
目前，随着国民经济的高位运行，宏观调控的难度也越来越大。在国家出台的宏观调控政策中，出现了地方政府对于中央的宏观调控政策响应度不高的现象，对于宏观调控政策的实施效果具有一定的影响。
由于各地地方政府控制着许多资源和国有企业，他们不仅是宏观调控的对象，而且还是宏观调控政策的执行者。一些地方政府以本地区的局部利益为出发点来考虑问题，对于不符合本地利益的宏观调控政策，采取消极甚至抵制的态度，严重影响了宏观调控政策的实施效果。
因此，加强各地政府对科学发展观的贯彻和落实力度；将以往的经济建设型政府转变为公共服务型政府；健全完善地方政府之间的政府职能、行政体制、财政体制以及产权等制度；
增强政府宏观调控的能力等，从而有力的促进公关调控政策的顺利进行，充分发挥出宏观调控政策的积极作用。
参考文献：
[1] 王辉龙,王先柱.房价、房租与居民的买租选择:理论分析与实证检验[J]. 现代经济探讨. 2011(06)
[2] 张所续.我国银行信贷政策对房地产市场的影响[J]. 资源与产业. 2011(02)
房地产的宏观调控范文4
中国房地产宏观调控始于2003年6月央行121号文件，时至今日已经有整整8年。在这8年间，中国房价就像着了魔似的疯长，而且宏观调控越严厉，房价反弹越厉害。2011年1月26日，国务院总理主持召开国务院常务会议，确定了2011年房地产宏观调控的新国八条。新国八条要求各地方政府全面落实住房限购令，在一、二线城市和部分房价上涨过快的三线城市实行“限购”：即本地居民只允许拥有二套住房，而外地居民只可有条件地购买一套住房，第三套以上的住房禁止购买。27日，在上海和重庆两地试行“房产税”。
一、房地产宏观调控思路创新和制度设计的评价
纵观中国房地产宏观调控，主要采取财税政策、金融政策和行政命令，但是更偏重行政命令。从2003年到2007年，国家过分倚重房地产市场来解决普通老百姓的住房问题。但是市场并不能解决所有问题，尤其是在住房保障问题出现的“市场失灵”，必须有政府“看得见的手”来干预。因此，2007年国务院24号文出台，可以说是宏观调控出现新的思路。房地产市场也由过去市场化一条路转变为市场化和政策化两条腿走路方式。但是2010年开始的新一轮宏观调控，进一步强化行政命令，“问责制”和“限购令”最为突出。可以说，房地产宏观调控的绩效还是不能令人满意的。
（一）房地产发展缺乏较好的体制环境
1、地方政府的抵触
房地产发展缺乏较好的体制环境是房地产宏观调控绩效不佳的深层次原因。每当中央政府出台房地产宏观调控政策时，总会受到一些地方政府、利益团体等或明或暗的抵制和消极的执行。如2006年国务院的“国六条”出台时，曾经一度选择沉寂的某些利益团体终于难耐寂寞，或是似乎已深切地感受到了所谓市场“打压”之痛，纷纷高频率发声喊话，矛头直指中央政府，再次质疑国家关于房地产的宏观调控政策，甚至以忧国忧民自诩，叫板中央决策层——“宏观调控若出现偏差谁负责？”
与此同时，来自一些专家学者甚至地方政府官员的高度默契配合的声音很及时地跟进，诸如“调控房地产市场需温和用药，如果用药过猛导致房价大幅下降并非好事”，“国家GDP增长有两个点来自房地产直接和间接拉动，因此房地产调控不能说拉就拉下来”，“如果房价大幅度下降或者没有人去买房，开发商就要破产，就会殃及金融业的安全”，指责“宏观调控政策已经管到了微观方面，用行政手段干预市场犯错误的概率就会大”①等等。事实上，由于体制上的原因，考核地方政府政绩的一个主要指标就是GDP，而在短时间内快速拉动地区经济发展的产业只能是房地产。因此，宏观调控势必会影响到房地产的发展，从而也影响到地区经济。在此背景下，地方政府对房地产宏观调控政策的抵触情绪应该是不难理解。
2、“新国八条”的限购
“新国八条”的“限购令”，使住房成交量大幅萎缩。土地出让也是从“由热转温”到“由温转冷”。在“新国八条”出台前，一般土地出让的溢价率都在100%以上；“新国八条”出台后，土地出让的溢价率也有50%-100%，目前土地出让的溢价率基本都在50%以下，甚至许多地块都是以底价成交。这对许多地方政府的财政收入是一个巨大的考验。数据显示，“十一五”期间，全国土地出让成交总价款累计超过7万亿，地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%，增长到2010年的65.9%。②地方政府过度依赖土地财政，已成为影响房地产调控政策实施效果的深层次原因。
因此，有一些地方政府放风：“限购令”以户为单位到以人为单位，并借此试探中央政府的态度。另有一些地方试行土地转性：住宅改商住，以规避“限购令”的影响。海口市市长4月20日在海口市政府常务会上说，“要充分利用国务院给予海南的优惠政策，按照限价不限购的原则，积极出台相关实施细则”。正当众多媒体质疑时，海口市市长又澄清道：海口将严格贯彻房地产调控政策，统筹调整房地产结构，大力发展高端地产，抑制低端商品房开发，把房地产结构调整到和海南国际旅游岛这一定位相适应的地步。③
3、问责机制的不力
“新国八条”第七条规定：必须“落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制”。换言之，未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标，或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，都要向国务院作出报告，有关部门要根据规定，对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。
然而在当前“官大一级压死人”的体制面前，问责机制很难执行到位。这里的有关部门不外乎住建部和国土资源部，但这两个部的部长和省长、市长都是平级的，部长如何问责省长？这是一。即便进行了问责，省长、市长不理不睬部长怎么办？这是二。过去各项政策中不乏问责机制，但是从来有哪一个省长、市长被问责了？这是三。
（二）房地产调控缺乏较好的执行环境
1、“越调越涨”的怪圈
房地产宏观调控已经有9个年头了，但是宏观调控的执行力始终不到位，调控似乎已经进入“越调越涨”的怪圈。2003-2005年全国东部城市房价开始快速上涨，2006-2007年大部分城市快速上涨，2009-2010年中西部城市也开始快速上涨。房地产宏观调控也是一年严似一年，2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。这就是号称史上最为严厉的“国十条”出台，同时也标志新一轮房地产宏观调控开始。2010年9月29日“新国五条”以及2011年1月26日的“新国八条”更是不惜采取严厉的行政措施，用“限购”的办法来控制房价。但是“新国十条”的效果只有100天，而“新国五条”的效果仅仅2个月，“新国八条”的效果还有待进一步观察。
2、“新国八条”的担忧
从现有的执行力来看，“新国八条”的效果也是不容乐观的。第一，“新国八条”中的“限价令”变成“限涨令”，一些网民一针见血的批评到：“从政府公布的调控目标，我看不到任何诚意，这样的调控目标不公布也罢。”第二，49个城市爽约“新国八条”怎么办？因为有了近一半城市爽约“限购令”，结果也没有什么。可以想象49个城市爽约“新国八条”也不会有什么后果。市长不会为此检讨，局长也不会被处理。因此可以说，房地产调控走到今天“屡调屡涨”这步尴尬田地，与其说少数地方官员消极抵制“功不可没”，不如说是“GDP”在作祟。面对少数地方政府消极执行甚至变相抵制，相关监管部门也是“睁一只眼闭一只眼”，从来没有看到哪一个省长、市长因为控制房价不力而丢了“乌纱帽”。尤其是近两年来，中西部地区房地产发展刚刚开始步入“快车道”，一下子急刹车可能也刹不住，需要有一个缓冲的过程。
（三）房地产调控出现偏差的政策原因
从经济学理论的原理来说，一种商品的供应出现紧张就会引起价格上涨，反之供过于求就会引起价格下跌。因此，要使价格趋于平衡，一是增加供应或减少供应，二是增加需求或减少需求。房价上涨应该增加供应减少需求。而从2003年开始的房地产宏观调控，有一些政策恰恰是相反的。
1、刚性需求的估计不足
尽管这几年房价上涨与房地产投资客有相当大的关系，然而“国八条”和“国六条”和“新国八条”的出台，使得房地产投资客的投资热情受到最大限度的抑制，但房价依然我行我素的上涨，唯一可以解释的是，我们可能对刚性需求估计不足。
第一个背景，是目前城市居民住房的现状和房地产业所处的发展阶段。我国许多城市的房地产发展处于第一阶段末和第二阶段的初期，这个时期的特征是房地产的刚性需求非常旺盛。第二个背景，随着各地区经济的发展，城市建设也在突飞猛进，随之而来是大批动拆迁户的安置，从而引发大量被动的刚性需求。第三个背景，这几年我国正处在20世纪80年代生育高峰引发的结婚高峰周期。尽管房价很高，但结婚总得要房子住，而现在这些新人大部分都是独生子女，因此往往出现三个家庭买一套住房的情况。第四个背景，城市化进程的拉动。根据环境保护部的2008年度全国城市环境管理与综合整治年度报告，2008年我国城镇化率达到45.68%，④平均每年提高一个百分点，2012年我国城镇化率达到50%。
此外，房子是必需品，可以没有车开，但是要有房住。房改后，市场对住房的需求旺盛，这种需求即使有部分被压抑，但还是有大量的需求存在，这是不以人的意志为转移的。尤其在负利率时期，不动产是最好的投资保值产品。
2、土地调控的反向效果
在需求没有能力很好调控的时候，应该着重对供给进行调控，扩大房屋供给量，需要扩大土地供给量，在这个问题上，我们看到的土地调控政策，似乎恰恰起到了反向的效果。第一，2004年国务院出台“收紧银根和收紧地根”的双紧方针。一方面提高房地产进入的门槛，另一方面紧缩土地供应，从而使市场出现供不应求的预期。第二，招拍挂理论上确实是最阳光的土地出让方式，但是由于相关政策的不配套，土地提供能力以及效率问题，导致能进入招拍挂的土地量有限，有限的土地供应导致拍卖的疯抢，地价拍出来就已经是高价。第三，严格控制土地出让、打击乱占耕地，对拆迁的新法规，调高工业土地价格，上述调控手段，最终的结果，都是直接或者间接地影响土地供应，造成建设用地的恐慌，导致土地供应市场的减少。第四，土地调控的预期是加大供应，这在“国六条”、“国八条”都说得很清楚，但是，调控的结果，没有达到预计的增大土地供应的局面，实际操作中，效果正好相反。
3、堵多于疏的调控机制
市场经济中，任何市场逐利行为都是很正常的，同时，正常的市场经济，是不可能长期拥有超过平均利润现象存在的。而房地产的宏观调控政策，是要严加防范控制资金流向房地产，堵住资金流向房地产的渠道，设置更高的市场准入门槛。实际上堵是堵不住的，数次调控在市场上的反应就是房地产市场的财富效应吸引了社会大量资金，外资来了、产业资金也来了、央企更是大规模进入、民间游资更是汹涌而来，房地产的“堰塞湖”也就一个个高高在上。
（四）房产资金流动性过剩的多种因素
所谓流动性过剩就是指有过多的货币投放量，这些多余的资金需要寻找投资出路，于是就有了投资或者经济过热现象，以及通货膨胀危险。
从我国情况来看，造成目前流动性过剩的根源之一是来自于中国不断推升的贸易顺差，出口企业不断把收回的美元兑换给国家，国家就得不断向经济体系投放人民币，这就造成了流动性过剩。而在人民币持续升值的背景下，国际资本不断进入我国，楼市过热、股市过热已成为必然。
造成目前流动性过剩的根源之二是为了保增长，中国政府推出了4万亿和十大产业振兴规划，同时，宽松的货币政策向市场注入了大量的资金。但是这些资金并没有流入实体经济，由于传统制造业等不景气，导致大量资金进入楼市。流动性冻结时要以现金为王，流动性过剩时则以资产为王。加上国内投资渠道狭窄，最好的渠道就是买房保值增值。此外4万亿投资计划出台后，国内经济有明显的国进民退现象，这造成了许多私企老板暂时不经营实体了，有的等实体经济条件好了再投资，把工厂关了改投资房地产业。一方面实体经济在收缩，另一方面人们在心态上又担心通货膨胀。
二、房地产宏观调控思路创新和制度设计的展望
随着“新国八条”的实施，我国一、二线城市的房价得到控制，但是没有限购的三、四线城市房价却是快速上涨，住建部表示要在所有城市实施“限购令”。在当前形势下，房地产市场失灵，采取政府管制，短期可行，长期未必。应当遵循客观经济规律，从供求关系、货币政策、税收政策等多管齐下。
（一）借鉴国外房价的控制经验
根据国际一些国家控制房价的经验：一是加息，二是高税收。从国际税收实践来看，当房地产发生买卖等有偿转让时，大多数国家都规定应对转让收益增值部分课税。美国、日本、英国、法国、芬兰等国家，把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税或法人税（公司所得税），其中美国实行15%到34%的累进税率。
韩国对于拥有两套以上住宅的家庭，房地产交易价格超过政府制定的各地房产基准价10万美元时，转让所得税税率由以往的9%-36%提高到50%，高价高档住宅的转让所得税率则更高。自2007年1月1日起，政府开始对非土地所有人自住的土地交易征收60%的交易税。⑤
日本为了抑制投机，从1992年开始实施针对泡沫经济的税制，尤其针对短期和超短期持有的情况，制定惩罚性质的税收政策。如对法人持有期低于2年的土地转让收益从追加征税方式改为分离征税方式，转让时要另行加征30%的税；对个人持有期超过5年的土地和建筑物的转让收益，税率从20%提高到30%。由于制定卓有成效、具有惩罚性质的税收制度，对土地投机发挥了巨大的抑制作用。⑥
在法国，购房者除要缴纳高额地皮税外，还需支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域。
为应对房地产价格出现泡沫化风险，台湾财政部门推出《特种货物及劳务税条例》草案，2011年4月6日在“立法院”初审，由于顺利通过而可能提前至6月就正式颁布实施。被称为“奢侈税”的《特种货物及劳务税条例》草案共有26条条文，初审通过的草案规定，持有非自用住宅的房屋及其座落基地、空地，在2年内移转，将分别按照实价课征未满1年者15%、1-2年者10%的奢侈税。《特种货物及劳务税条例》草案推出后，台湾的房价是因声而落。
（二）设置抑制投机的支柱税源
有一种观点认为：开征房产税则不仅仅是为了抑制投机性住房、扩大自住性住房，也是为了替地方政府设置一个稳定、持久的支柱型税源，纠正地方政府盲目卖地、“寅吃卯粮”的土地财政倾向。其实，无论是上海也好，重庆也好，“房产税”的税额是十分有限的：重庆预计每年有2亿元，上海则存在较大不确定性，有可能比较多，也可能非常少，主要是买房人人均购房面积是否超过60平方米。事实上，“房产税”的收入是不能和土地出让金相比的。上海2010年的土地出让金超过1500亿，如果上海所有住宅约5亿平方米的都征“房产税”，以平均20000元的0.5%打7折计算，也就是350亿，和土地出让金相比还是小巫见大巫。因此，以目前的“房产税”税率，来纠正地方政府盲目卖地、“寅吃卯粮”的土地财政倾向是不现实的。如果采取累进“房产税”既可以避免房地产投资客回潮，也可以增加政府税收收入。第一套免征、第二套轻征、第三套重征、第四套以上惩罚性征收，即人均60平方米免征、60-120平方米轻征（税率0.4%-0.6%）、120平方米以上重征（税率3%或5%）、180平方米以上惩罚性征收（税率10%以上）。
（三）开征打击短线的房产重税
目前，政府真正要解决的问题是还住房的本原，即居住功能、限制投资功能的溢出。过度的投机和投资已经扭曲了住房的基本功能，现在的调控就是恢复住房居住的基本功能。尽管政府也看到这一问题的严重性，在2005年就出台了征收营业税、土地增值税等等。但是，几年的实践经验显示：作用是有一点，但仍不足抑制投资和投机。在当前流动性充裕的情况下，住房的投资功能肯定会被放大，唯一的办法就是用重税的办法：采用收益增值税的办法彻底打消人们买房投资的念头。如果一套住房100万买进，200万卖出的话，这增值的100万可以征收房产增值税，同时将其他交易的税种进行统一归并。持有时间越短征收的比例越高，获取的金额越大征收的额度也越大。假设第一年卖出征收90%房产增值税，第二年征收80%，第三年征收70%，余类推。只有持有10年以上或者更长时间的住宅，免征房产增值税。如果这样的话，房地产投资客肯定会望而怯步，对于短线投资客更是致命打击，因为你投资房地产所获取的收益大部分都要上交给国家。
（四）保持整体市场的供求平衡
在市场经济条件下，某种商品价格快速上涨，一般是由供需失衡引起的，供不应求导致价格上涨。住房作为一种商品，同样遵循这一客观经济规律。我国近几年房价过快上涨，最根本的原因还是供求矛盾突出。从2005年开始，销售面积与竣工面积的比例从1:1增长到了2010年的1.37:1，2010年商品房销售10.43亿平方米，而竣工只有7.6亿平方米，供需缺口持续加大。因此，从长期来看，房地产市场的刚性需求将有效支撑住房价格，如果市场供应不能继续增加、未来供应紧缺预期不变，市场难有根本性转变，房价上涨压力仍然会比较大。
而新“国八条”大部分政策的落脚点均集中于抑制需求方面，对疏导需求、增加普通商品住房供应的实质性措施不多。有关对于增加商品房用地供应的规定是“商品住房用地供给总量原则上不低于前两年平均实际供给量”，这意味着2011年的供给量会大大低于去年，不是增加供给而是减少供给，因为2009年是负两位数增长，虽然2010年总供地增长了30%多，但2年平均下来则是减少而不是增加了。并且“新国八条”提出保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的规定，更有可能加剧市场对于保障房大幅增加挤压商品房用地供应的担忧，从而导致商品房供应量减少、进一步加剧供求矛盾、强化人们的商品房紧缺预期而推高房价。这样，供需失衡的格局难以有根本性改变，被政策暂时压制的需求很有可能在未来强力反弹，引起房价的再次报复性上涨。尽管“限购令”近期不会取消，但是如果“限购令”长期延续，在流动性十分充裕的背景下，各种各样“五花八门”的对策也会层出不穷。
（五）增加住房保障的各类渠道
有关住房保障也是老生常谈了，最近两年来房地产宏观调控都提到要加大住房保障力度，但到需要具体落实的时候，往往是“雷声大雨点小”，资金、土地等等问题一大堆，似乎难以解决。尤其是一些地方政府，对土地出让非常积极，而对住房保障则是能拖则拖。我国“十二五”规划确定完成3600万套保障性住房，其中2011年要完成1000万套。根据最新报道：截至5月底，全国城镇保障性住房和各类棚户区改造住房开工340万套，占计划的34%。住建部部长姜伟新指出，尽管总体进展情况比较理想，但有的地方进展仍然较慢，目前仍有6个省区的开工率不足20%，必须进一步加快进度，丝毫不能有任何放松。今年计划建设的1000万套保障性住房项目，最迟要在11月底前全部开工⑦。
此外，应该大幅度提高住房保障在土地出让金中的比例。目前土地出让金的净收益用于住房保障的比例仅为10%，比重过低。即使这10%也没有用足，应该大幅度提高这一比例，至少在30%以上。一方面切实把住房保障工作落实到位，解决资金短缺的矛盾；另一方面也可以在一定程度上抑制地方政府“卖地”的冲动。
注释：
①《金融时报》，2005年7月1日。
② 2011年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告》，社会科学文献出版社，2011年版。
③ 人民网，2011年4月28日。
④《21世纪经济报道》，2010年1月14日。
⑤ 王鸿貌：《税务研究》，2010年第8期。
⑥ 同上
⑦《人民日报》，2011年06月14日。
参考文献：
[1] 左学金,等.上海经济改革与城市发展:实践与经验[M].上海：上海社会科学院出版社,2008.
[2] 顾建发.上海房地产周期波动分析[M].上海：上海三联书店,2008.
房地产的宏观调控范文5
【关键词】房地产；宏观调控；土地财政；房产税
一、我国房地产宏观政策调控政策体系简介
我国房地产宏观调控目标主要有两个：一是经济增长目标；二是社会公平稳定目标。调控政策主要包括经济政策、行政政策及一些宣传引导手段。通过经济政策（主要是货币、财政政策等）进行调节，以行政政策（主要是规划、计划等）进行管理和指导，同时配合信息宣传活动进行引导，以实现对房地产业的政策调节。经济政策和行政政策各具特色，相互联系，相互补充，共同构成了我国房地产宏观经济调控政策体系，如图1所示。
在我国房地产宏观调控政策中，经济政策主要包括货币政策、财政政策和土地政策。经济政策主要是通过影响房地产市场的供求进而调控房地产价格的。供求关系决定价格是市场的基本规律，房地产市场在运行中也必然受到这一市场规律的支配。政府可以通过调节一些经济参数，如价格、税收、利率、折旧率等影响企业的投资和消费者的需求，达到调控目标。行政政策的作用路径不同于经济政策，其主要是针对开发商施加影响，不适用于一般消费者。主要可以通过限制直接限制房价的方式，限制房产结构等方式调控房地产市场。现阶段我国政府主要采取经济政策调控，一般只有当房地产业发展影响我国国民经济正常发展时，才会采取行政政策手段。
二、我国现阶段房地产调控政策遇到的困境分析
近几年来，我国出台了一系列房地产宏观调控，但效果不容乐观。
可以看出，今年来我国房地产价格依然以强劲的势头持续走高，房价涨幅也随调控政策起伏不定，很多调控政策的实施都只是起到暂时抑制房价的作用。造成这种困境的原因主要有以下几个方面。
1.随着我国城市化进程的发展，土地资源愈发紧缺。这对城市建设用地提出了艰巨的挑战。我国地少人多，房地产开发用地紧张。目前我国人均耕地约1.43亩，不足世界平均水平的40%。我国人口基数大，随着城镇化进程的加快，本就捉襟见肘的土地供应将更为紧张。这种情况导致土地价格大幅上涨，继而导致房价持续攀高。
2.我国经济发展对房地产业过度依赖。长期以来，我国房地产业被设计成国民经济的支柱性产业，导致了我国经济对房地产的过度依赖。我国现行的土地批租制度使得出卖土地成为地方的主要财政收入。因此，房地产业为地方政府创造了巨大的经济业绩和财政收入。2012年前11个月，我国130个主要城市土地市场总土地出让金额达1.18万亿元，与2011年同期相比减少了30%。以此推及全国所有城市，2012年全国地方政府的土地财政总收入可能会比2011年减少上万亿。这样，各地方政府成了房地产宏观调控最大利益受损方，因此地方政府在实施调控政策时的积极性不强，执行力度不大，这对调控效果产生很大影响。在经济增长和社会公平稳定双重目标追求下，政府往往更注重经济增长，其结果必然造成地产市场的持续升温和房价的不断推高。
3.我国贫富差距悬殊，目前政府房产业税收政策不完善。我国目前最贫困人口约占总人口20%，但他们占收入或消费的份额却只有4.7%，然而占总人口20%的最富裕人口所占收入或消费的份额却高达50%。富人有一次性付款买好几套房子的经济实力，而穷人则可能几辈子的收入也买不起一套房子。在在这种大背景下，政府出台的房地产调控的金融税收等政策往往会大打折扣。比如提高首付比例和房货利率，这使得买房的经济起点提高。对于富人来说买房本不差钱，一次性全额付款也没关系，而对于穷人来说，高额的首付和高的房贷利率对其构成了巨大的经济压力。提高房货首付比例和利率不仅不能限制富人炒房，反而给穷人增加购房压力，导致更多的人买不起房。变相的给了少数富人买更多房子的机会。至于通过征收二手房交易税来抑制房价的政策就更收效甚微了。价格由供求关系决定，当前房地产市场需求远远大于供给。此时征收交易税对对抑制房价毫无影响，市场的力量会导致卖方完全税收转嫁给下家。这样，相当于政府直接向买方征税，这在一定程度上进一步促使了我国居民收入差距的扩大。
4.部分房地产宏观调控政策产生了很大负面影响。部分房地产宏观调控政策未根据我国房地产市场现状设计，产生了很大负面影响。一些房地产调控政策设计初衷是为了抑制“投机型需求”，但忽视了政策对房地产供给的巨大负面作用。例如在房地产宏观调控中，房地产行业向金融机构贷款被限制，这大大阻碍了房地产供应商的发展。2011年度银行几乎停止了90%以上的房地产按揭贷款的发放，这导致2011年因缺少资金而破产退市的房地产公司多达6000多家。近几年来我国房价上涨过快，最根本的原因还在于住房供求的不均衡。因此，从长期来看，如果房地产市场供应不能继续增加，房地产市场的刚性需求仍将是住房价格的最有力支撑。人们对未来房地产供应紧缺的预期将不会变化，房价上涨压力依然很大。
此外，房地产市场本应该是这样一种垄断竞争型市场：既能使房地产业达到规模效率，又可以使其性价比在比较激烈的竞争中提升。然而，随着调一些控政策的实施，导致房地产市场洗盘严重，已初步形成寡头垄断的市场格局。一些大的房地产开发商可以凭借其雄厚的资本，在城市或者全国形成房地产市场的资源垄断。
三、我国当前房地产业宏观调控的出路
1.加快土地税制改革，合理规划，提高土地配置效率。世界上有很多发达国家都有像中国现阶段一样去依靠土地财政，千方百计地去抬高地价赚取更多的土地出让金去创造经济业绩和财政收入。但国外主要通过对存量土地征收物业税、房产税等方式创造财政收入。国外中央政府限制地方政府对土地的处置权，土地出让由政府统筹规划，这样既能大大降低地方政府对土地财政的依赖性，又能在一定程度上保护耕地，使地方政府转向追求传统的工业和农业经济的可持续发展。同时，土地征税制度的改革，对存量土地征收物业税、房产税，还能增加房地产“投机性”需求者的持有成本，在一定程度上起到抑制投机，降低房价的作用。因此，我国房地产业可以借鉴新加坡、德国经验，合理规划房地产用地，以开发中小户型为主，着更集约的原则来进行房地产开发，提高土地的配置效率，坚持走资源节约型道路，满足人民群众安居乐业的需要。
2.逐步改革地方政府绩效评估体系。重视对社会公平目标的追求，建立更科学的绩效评估体系。同时，实施对地方政府的房地产调控的问责制把控制住房价格过快上涨、增加保障房建设等内容纳入经济社会发展工作的目标责任制，切实强化对地方政府行为的约束，多管齐下，促使地方政府将房地产宏观调控政策落到实处。
3.加快对现有税制的改革，设计更合理的房地产业税制。房地产税的设计应当以抑制房地产市场的投资性需求为主要目标。对于我国当前的房地产市场来说，征收房产税是一种长期有效的调控手段。房产税的开征能大大增加以投资为目的消费者的税收负担，从而有效的抑制投机性需求。这种调控方式可以长期留存，并通过税率的调整来收紧或放松。我国目前已在上海和重庆部分地区开展征收房地产税的试点工作，且已取得了初步成效，当然也发现了一些问题。因此，要总结经验，对房产税征收范围、税率多少、房屋等级的界定、房屋的价值评估一些列问题，组织专家学者进一步探讨并进行科学的评定，逐步去完善房地产税制度。
此外，还应建立健全房地产业相关的行政法律法规，切实保障房地产宏观调控政策的实施。并通过信息宣传，舆论引导等手段使政府房地产宏观调控政策为大众所知，彻底深入人心。
参 考 文 献
[1]金海燕.我国房地产宏观调控政策运行过程研究.哈尔滨工业大学博士论文.2008（9）
[2]王兵.关于当前房地产宏观调控政策的思考[J].科技信息（科学教研）.2007（15）
[3]余凯.中国房地产宏观调控的难点问题和对策研究[J].经济研究导刊.2013（4）
[4]周中元.国外房地产宏观调控政策借鉴与启示[J].特区经济.2007（1）
房地产的宏观调控范文6
【关键词】房地产；调控政策；现状
一、现阶段房地产市场调控政策的研究现状
国家统计局的2013年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，在新建商品住宅中，与前一月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。环比价格变动中，最高涨幅为1.1%，最低为下降1.7%。与前一年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。
根据某数据的报告显示，广州去年房价的上涨速度就相当惊人。2013年1-12月，广州全市普通住宅成交均价为16059元/平方米，比2012年全年成交均价14044元/平方米增长14.4%，已超过定下的楼价调控目标。
广州楼价调控目标是房价涨幅至少不应高于GDP的涨幅和城市居民人均可支配收的涨幅。也就是说，广州房价上涨幅度最起码要低于10%。而事实上，作为当前全国房价上涨速度最快的城市之一，广州在未来一段时间面临着极大的房价调控任务。
二、房地产调控政策过程中需要注意的问题
（1）从房地产商品的持久性上看，政府的调控政策针对的主要对象应该是新房或者是期房，从新房或者期房的价格上的调控政策对于房地产市场的影响从长期上能够看出房地产市场的市场走向，从近几年的市场调查效果看，商品的持久性是房地产市场调控政策起到作用的长期体现；
（2）从房地产商品的不可移动性上看，这个特性决定了房地产市场的地域性特点，由于地区经济、文化、环境的各方面差异，房地产市场的商品的不可移动性决定了地区房地产的发展程度以及规模大小，因此，一定要根据地域特点合理的实施调控政策，才能够起到预期效果；
（3）从房地产商品的泡沫程度上看，房地产商品房价格的涨幅、供应结构的合理程度以及市场的秩序决定了房地产市场的泡沫化的严重程度，需要强调的是，衡量房地产商品泡沫化的各项指标需要政府调控政策的合理调整。
三、当前房地产调控政策的建议-以广州政府调控为例
（一）加强政府的调控政策治理
（1）加快中低价位商品住房供应，控制高端商品住房供应。加快中低价位商品住房供应，加强对中低价位商品住房项目预售款的监控和划拨使用管理，确保房地产项目顺利完成开发建设。已批准建设的低密度商品住房项目须完成房地产初始登记后方可销售。
（2）增加住宅用地供应。切实采取有效措施，力争2013年住宅用地实际供应量比前5年年均实际供应量增加20%以上。2013年12月31日前制定并公布2014年全市住宅用地供应计划，确保2014年住宅用地计划供应量不低于2013年计划供应量。
（3）抑制不合理住房需求。广州是政府暂定对能提供购房之日前5年内在广州市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非广州市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。
从严查处各类住房骗购行为。对提供虚假购房资料骗购住房的，不予办理房地产登记；对存在规避住房限购措施的商品住房项目，责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，责令停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，追究当事人的法律责任。
（4）人民银行广州分行应在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例。
（5）引导开发企业理性定价。根据2013年广州市房价控制目标，继续对新建商品住房预售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证。
（二） 加强政府调控政策对于开发商的监督
为保证政府调控政策的有效实施，首先，应该加强开发商的信息披露力度，建立一套完善的房地产信息披露体制，强制性的要求开发商披露房价的成本、房子的销售信息等，遵循公开、公正、及时、有效的原则，尽可能的减少地方政府与开发商之间的信息不对称现象，防止房地产市场上出现价格泡沫等不利现象的发生，做到信息资源的公开化，使得房地产对于开发商的服务真正的透明化；其次，建立独立的监督机构，实现第三方治理的公平现象，目前中央政府还没有单独的设立房地产的监督机构以便规范房地产市场的不正当行为，由于房地产的调控涉及的部门众多、相关利益者之间的调控政策的复杂，造成的政府对于调控政策的侧重点做不到面面俱到，使得调控措施偏离了预期的方向，造成了不必要的冲突；最后，增强开发商违规的处罚机制，使得地产商的违规成本加大，这样才能够在一定程度上对开发商起到威慑作用，遏制开发商的不正当行为。
（三）加强引导社会大众的住房消费需求，防止投机取巧行为由于当前广州房地产市场上的监督指标的原因，造成了大量的市场监督数据的不准确，因此有必要建立一套严谨的调控政策预测系统，为社会大众的住房消费行为做指引，使得社会大众能够对于房地产市场的众多投资现象做出理性的投资判断，预测系统的建立不仅引导社会大众的投资行为，而且也为政府和房地产开发商的决策行为提供了依据。首先，社会大众应该追求的并不是当前的投资价值，而是满足最基本的住房需求；不应该盲目追求现代市场所谓的超前住房消费，而是应该做一个理性的投资人，树立正确的住房消费观念。
四、结束语
总之，为加强改善房地产市场调控政策，找到合理的改善路径，不仅应该完善地方政府的治理体制，针对开发商也要加强监管，同时引导社会大众的住房消费需求，才能够有效的防止政府调控政策的失灵，促进房地产市场的健康发展。
参考文献：
