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商业环境调研范文1
关键词：公共空间；调查；步行街；行为
Abstract:Based on the survey of four public space of Jianghan Road Commercia Pedestrian Street in Wuhan, using the method of questionnaires and observation checklist, this paper starts from the angle of he needs of human behavior exactly, analyzing the Jianghan Road Commercial Pedestrian Street public space and finding the current questions, proposes a set of relevant surveillance countermeasures in order to provide a reliable objective evidence for the urban commercia pedestrian street design.
Keywords:public space；survey；pedestrian street；behavior
中图分类号：TU-024
文献标识码：B
文章编号：1008-0422（2011）05-0059-03
1问题的提出
在步行街中，人们或驻足停留在橱窗前，或依靠着灯柱或广告牌休息，更多匆忙的人打着电话，穿行或徘徊。只有这些真正能让人体验和使用着的公共空间对商业步行街才显得尤为重要，也正是这些真正的公共空间才散发着无限的魅力……
江汉路步行商业街位于武汉中心商业区，是武汉的百年老街，保留大量的历史文化建筑。有相当的知名度。2000年江汉路步行商业街的改造应属于一个较为成功的城市设计实例。
缘此，本文拟对江汉路商业步行街公共空间现状做调查研究。其目的是通过了解使用者的行为模式，分析影响商业步行街公共空间使用效率的因素，发现存在的问题，试图从使用者需求和城市设计的维度提出解决策略。
2研究方法
调查采用两种方法，力求两种方法相互补充。第一种方法是传统的调查问卷，另一种则用到行为系统测量法中常采用的观察方法――行为核查表①，即详尽纪录行为类型，并统计其所发生的频次等。
3研究对象
如图，调查的各空间取样点依次为新世界时尚店前广场、中心百货前广场、九通卡广场以及江汉路武汉关入口广场。
4实地观察
本次调研涉及的行为活动仅限于步行出行，因为步行是市民真切地熟悉和体验商业街公共空间的主要方式。
选择2009年4月25日（周六），即周末对四个公共空间进行了观察，观察时间内取五分钟为一个观察记录时间段。调研数据的统计选取调研时间段选取客流量较为均衡、波动较小的区段。
调查显示：
①在5min的人流量高峰时间段内，四个调研点中，穿行与停憩行为发生最多的地方是九通卡广场，停憩人数为141人，停憩人数与记录人数的比例为49.6%；最少的调研点是江汉路武汉关入口广场，停憩人数为51人，停憩人数与记录人数的比例为32.2%。
②四个调研点中，活动的发生存在着不均衡。活动类型最为丰富的地点是九通卡广场，较为单一的地点是江汉路武汉关入口广场。在活动类型丰富的调研点，自发性活动和社会性活动发生较为频繁，活动种类超过十种，而活动类型单一的调研点，打电话、等候等必要性的活动发生的频率较高。此外，活动发生最少的调研点面积也是最大。
③四个调研点中，提供正式座椅的调研点只有两个，在人流高峰时间段内许多人选择在花坛、雕塑以及喷水池边缘休息，一旦有人离开马上有人过来住下。这说明广场缺乏休息设施。
5问卷调查
5.1使用行为的调查统计
在江汉路4个空间取样点发放调查问卷80份，其中有效问卷71份。
问卷第一部分的统计结果显示（见表2）
①出行目的：选择在江汉路四个空间取样点停留大多以休息和游玩为主，分别为35.2%和33.8%。此外，因为家住附近和正好路过的比例相对较少，为12.6%和11.2%；因为景观好而停留的比例最小，为7%。
②出行方式：有三成（33.8%）的人到访江汉路选择乘坐公交汽车，步行的游客占16.9%，将近1/5的比例说明附近居民休闲时候的最佳选择是这里。此外，通过小汽车到达的占25.3%，搭乘轮渡占15.4%，乘坐出租车占8%。
③出行时间：大多数人到此游玩集中在1h以内，占总人数的70.4%，其中20min以内的占总人数的54.9%，1~2h占总人数的29.5%。说明该区域目前主要是辐射车程一个小时以内的市民，同时特地来此游玩的市民比例近三成。
④到访频率：大概有39.4%的游客选择几乎每天都来，应为附近居民，把这里当做散步的去处。每周来1~2次的人数占18.3%，每月来1~2次的占32.3%，很少来的游客占总人数的9%。
⑤停留时间：大多数人（78.8%）在各个广场停留时间在3个小时以内，说明这里是作为休息或者短暂停留比如等候的场所；少部分（21.1%）选择在这里度过大半天甚至一整天时间，而这部分人是周边年纪较大的居民，在天气好的时候，打牌或者聊天打发时间。
⑥总体印象：对江汉路步行街四个广场表示很满意的人占33.3%，表示不错的人占63.3%，表示不太满意的仅3.4%。对于各个广场是否值得拍照的问题6，统计显示绝大多数人（85.9%）认为值得拍照，而14.1%的人则认为没必要。具体对于广场环境的不满集中体现在设施不完善，有近7成（66.6%）人选择休憩的地方太少以及设施不全，其他的不满针对则是广场的空间环境，如拥挤、噪音。
5.2 需求满意度的调查统计
调查问卷的第二部分采用李克特量表的选项陈述评价形式，对江汉路步行街的四个广场空间环境和使用行为的每一个分选项进行认同程度的选择，分为很好、较好、一般、较差、很差五种态度，相应赋予分值为5、4、3、2、1，分值越高说明评价越好。通过使用者对四个空间取样点使用行为的满意度的调查，对江汉路步行街的四个广场的空间环境的需求满意度进行详细的分析，通过了解使用者的需求与期望程度，分析空间环境的不足。
根据使用者的需求，调查问卷第二部分的问题涉及空间环境的可达性、设施、绿化、舒适度、趣味性以及导向性这六个方面。调查显示：
①关于可达性的这一部分，易于到达程度的选项评价为一般，而是否易于停车的评价很差；
②关于设施这一部分，除了垃圾桶是否易于寻找表现为较好寻找，而是否有可遮阴挡雨的设施、可休憩的设施的评价较差，以及是否需要增设咖啡座的需求较低；
③对于绿化程度的满意度一般；
④关于舒适度这一部分，休息活动时的舒适度评价一般，而对拥挤和噪音这两种干扰较为不满意；
⑤关于趣味性这一部分，对各个广场以及广场之间的空间环境丰富程度的选项评价较差，同时对步行街长而直的评价为一般，而对于广场氛围、景观设施的趣味程度以及是否有喷泉文化设施的评价为一般；
⑥关于导向性这一部分，对于易于达到各个区域的评价较好，对于标识的指引评价一般。
6分析建议
6.1完善环境设施
在实地观察中，发现座椅的舒适程度影响其使用。在新世界时尚店前广场这个调研点，发现石质的座椅没有木质的座椅入座率高。观察中发现有些人选择站立而不是坐在石质座椅上。调查问卷中也反映出这个问题。所以，提供舒适的座椅是必要的。
另外，无论冬天还是夏天，在武汉，日照是影响舒适度的重要因素，而调查问卷中对于提供可以遮阴避雨的评价较差，这反映了提供微气候的舒适度也是必要的，结合对绿化程度的评价，可以考虑在广场中设置必要的绿化组团。
此外，对于调研点中正式座椅和非正式座椅使用的观察，发现正式座椅中如果是四人座椅单人落座和双人落座的几率较高，三人及四人落座的几率较低，除非是认识，很少有人选择坐在陌生人之间。而非正式座椅的使用则不存在这种情况。这说明正式座椅中长条形座椅的个人领域感较强。调查问卷还反映出座椅不够，建议增加座椅的数目，同时建议在设置正式座椅时考虑减少长条形座椅的使用，增加二人座椅或者使用圆弧形的座椅，提供一定的距离。在人流量大的地方考虑多设非正式座椅满足临时的需求。
在调查中还反映出环境设施重复，不具备趣味性。比如四个调研点正式的座椅全部由围绕绿化组团的树景座椅构成，重复而单调，不能给游客提供丰富城市意象的体验。建议设置复合的环境设施，以吸引人停留，增加空间的趣味性。
6.2营造空间环境
调查问卷反映出近九成的游客认为四个广场有值得拍照的地方，在实地观察中，九通卡广场中代表武汉地域文化的雕塑旁有不少人停留拍照。这说明对广场的设计而言，通过设置文化性的雕塑营造有场所感的空间环境是必要的。
调查问卷还反映出步行街长而直，以及广场本身、广场与广场之间空间环境的丰富程度评价是较差的，这说明四个广场的空间环境认知意象重复，从而在行走中，对于重复认知意象的累积导致步行街“长”即单调乏味的评价。所以打造整体的步行街空间环境是必要的，即打造均衡的公共空间环境，避免同质空间的重复，应该适当引入异质空间，或者对重复的同质空间进行改造。
参考文献：
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[4][美]凯文・林奇.城市意向.方益萍，何晓军译．北京：建筑工业出版社，2001．
商业环境调研范文2
网上营销已经成为不可回避的商业命题， 它不仅仪是一种新的技术或手段， 更是一种影响企业未来生存及长远日标的选择。网上营销是以互联网为营销环境， 传递营销信息， 开展商业服务的信息化过程。商业企业开展网络营销有它本身的特点。笔者根据对商业企业应用网土营销的状况研究， 提出商业企业网土营销的层次性观点， 试图帮助商业企业结合传统商业模式， 逐步进入和完善网络营销环境。笔者认为， 商业企业开展网络营销可分为四个层次。
一、网络营销的四个层次
第层次网上信息。这是网上营销最基本的应川方式， 是企业让广大社会消费者了解自己的最有效的手段， 也是前我国大多数企业上网的主要的所在， 它是把互联网作为一种新的信息传播媒体开展的营销活动。建立企业网站是企业上网宣传的前提。往联网让企业拥有一个属于自己而又面向广大上网者受众的媒体， 而且这一媒体的形成是高效率、低成本的， 这是其超越传统媒体的一个特点。企业网站信息由企业定制， 没有传统媒体的时间、版面等限制， 还可伴随企业的进步发展不断实时更新。企业网站可应川虚拟现实等多媒体手段吸引受众并与访问者双向交流， 及时有效地传递并获取有关信息。这些都是吸引企业上网宣传、使其由内部或区域宣传转向外部和囚辱信息交流的重要因素。
媒体宣传的关键在于是否被受众注意并留一「印象。与传统媒体相比， 互联网上浩如烟海的信息很可能使企业网站成为浪花一朵， 据统计目前国内仅商业流通企业已有一万多家在互联网络上安家建站， 井且各式各样的网站还在争分夺秒地创建， 因此， 企业网站如何让人知晓并让上网者留步就成为上网宣传的难题。尽管企业可以通过在或网址搜索工具中留下链接网址以帮助上网者逃人， 或者以新颖的媒体形式引人注意， 但要真正获得长期宣传效果， 仍必须回到现实经济世界， 在现实世界形成特色， 创立让消费者接受的声誉， 这样才可能充分发挥网络的威力， 实现借助网络宣传扩大市场影响力的目标。企业上网宣传是网络营销的起步和基础， 也是目前大部分中国企业上网的基本目标。然而， 上网并非一上了事， 建立网站应不断更新、增添信息， 网站才会有生命力， 否则， 像在传统媒体宣传广告中那样的一种陈年老面孔， 只会成为被上网者遗忘的角落。
第二层次网上调研。这是相对网上做信息宣传较高层次的网络营销活动， 因为它用到了网络的互动特性。调研市场信息， 从中发现消费者需求动向、商品的价格信息、竞争对手的经营状况， 进而为商业企业进货、制订销售方案提供依据， 是商业企业开展市场营销的重要内容。网络首先是一个信息场， 为企业开展网卜市场调研提供了便利场所。商业企业开展网卜’场调研活动有两种方式
一.借助或专业网络市场研究公司的网站进宁调研。这对于那些没有太多专业技术人才的中小商业企业是一种有效的选择。企业制定调研内容及调研方式， 将调研信息放入选定的网站， 就可以实时在委托商的网站获取调研数据及进展信息， 而不仪仅是获得最终调研报告， 这与传统委托市场调研方式截然不同。这些站点上网者众多， 扩大了调查面， 专业市场研究公司所具备的市场调研能力也将提高调研效果。这种方法的弊端是， 由于这些网站内容繁多， 企业市场调研对上网者的吸引力可能会降低， 同时， 上网音如果想与商业企业交流， 必需重新链接进人商业企业网站， 从而增加了操作， 这是上网者不太愿意的。
二.企业在自己的网站进行市场调研。一般大塑商业企业， 其网站的常客多是一些对该企业有兴趣或与企业经营业务有一定关系的上网者比如关注商场寸一折销传的消费者， 他们对企业有一定了解也便直接在网站上了解， 这将有利于访问者提供更准确有效的信息， 也为调研过程的及时双向交流提供了便利。网上市场调研作为种新的市场调查方式已经受到些内企业的重视， 一些网络服务企业开展一系列网上调研， 但如何在大量信息的包围中吸引上网各参加调研并积极配合， 仍需做出更多的探索。
第三层次建立电子订货系统， 开展网上采购。电子货系统， ， 简称为是指将批发、零售商场所发生的订货数据输人计算机， 即通过计算机通信网络连接的方式将资料传送至总公司、批发商、商品供货商或制造商处。商业企业采用电子订货系统， 不仅可以加快商品流通， 提高企业资金周转速度， 还可以避免以往采购人员的回扣现象， 降低企业采购成本。随着川涌勺普及， 基于的电子订货系统也将越来越普及。电子订货系统采用电子手段完成供应链上从零售商到供应商的产钻交易过程， 因此， 一个系统必须有供应商、零件商、网络、计算机系统。系统并非单个的零传店与单个的批发商组成的系统， 而是由许多零售店和许多批发商组成的大系统。系统基本上是在零竹店的终端利用条码阅读器获取准备采购的商品条码，并在终端机上输入订货资料， 利用电话线通过调制解调器传到批发商的计算机中， 批发商开出提货传票，卜根据传票同时开出拣货单， 实施拣货， 然后依据送货传票迸行商品发货， 送货传票上的资料便成为零售商的应付账款资料及批发商的应收账款资料， 并接到应收账款的系统中去， 零售商对送到的货物进行检验后， 便可以陈列与销售了。整个电子订货过程始终都借助网络这一’具， 因此它也是商业企业开展网络营销的个币要介段。
上网采购是大势所趋， 无订单采购和无票据自动结算将是网上采购的最佳形式。网上采购的一般过程女公司员几或中请部门通过一个界面， 例如浏览器， 来填写订购要求
1.订单以电子方式传递给相应的管理程序，被自动审核
2.必要时订单被提交企业的主管官员市批
3.订单被批准后， 以电子方式通告给供货商，并且将被执行完成
4.订货的商品或服务接下来将登记到可支付账户的财务核算系统， 并且被传递到申请人手中。在如上所 述的网上采购过程中， 在企业的内部，采购申请主要通过进行传递。在申请被批准并形成订单后， 在企业外部的传递对网上采购的效率影响最大， 途径也十分多样化。
商业企业必须抓住这个机会， 或许我们在建造大型豪华商厦的同时， 更应注意建立能加强沟通的网络，否则华美的商厦只能是一件增加营销成本的外衣。利用互联网络构筑商家与供货商的新型实时联系框架，是企业提高市场竟争力的最佳路径。
第四层次建立网上商场， 开展网上直销。这是商业企业开展网络营销的最高层次， 因为它直接面对广大消费者， 涉及的技术和营销手段要求更高。「前数量众多的无形商场已经在互联网络上开张营业， 这就是从事网上直接销售的网站， 如深圳天虹、北京翠微等， 他们都取得很好的成绩。互联网络是企业和个人相互面对的乐园， 是直接联系分散在广阔空间中数量众多的消费者的最短渠道。它排除了时间的耽搁和限制， 取消了地理的距离与障碍， 并提供了更大范围的消费选择机会和灵活的选择方式， 因此网上直接销售为上网者创造了实现个性消费需求的新机会。
网上直接销售不仅是面向上网者个体的消费方式，也包含企业间的网上直接交易， 它是一种高效率、低成本的市场交易方式， 代表了一种新的经营模式。国外有人称这类公司为“ 漩涡式公司” 一且某个网站通过提供有用的产品信息吸引到大批买主， 卖主们便会蜂拥而上， 他们的产品就会以一种快速循环的方式吸引更多的顾客。世界范围的电子商务就如一场竟价激烈的竞技比赛， 激战正酣， 而对于角逐这场比赛的企业来说， 无论多么令人振奋的数字预测都是次要的，重要的是如何在这块巨大的蛋糕中分得一块。
二、传统商业企业开设网上商场的优势
1.信誉优势。商业企业经济效益的取得是以赢得顾客依赖和忠诚为前提， 而顾客对企业的忠诚度高低又取决于企业在顾客心目中的印象。良好的企业形象总是由知名度和美誉度共同构成的。高的知名度可以徕顾客， 高的美誉度可以促进商品交易， 因而追求高的知名度和高的美誉度是古今中外商业企业的本能要求， 也是传统商业企业最重要的无形资产。长期以来， 传统商业企业一直充当商品流通的载体， 为厂’大消费者的物质和文化需求提供了切实的保障， 大量的接触已使得他们的服务品牌变得家喻户晓， 这种历史沉淀下来的商业信誉为其开展网上购物提供了可靠的信用基础。
2.商流和物流优势。传统商业企业在物流和商流方面拥有其他行业无法比拟的优势， 其开展网上购物能打效地将“ 虚” 与“ 实” 市场结合起来发挥最大效川。
3.管理优势。开展网上购物同样存在经营管理问题， 比如如何针对目标顾客采购商品， 如何进行促销活动， 如何进行商品陈列和导购， 如何进行售后服务， 如何将商品从库存中迅速分拣出来， 以最快的速度送到消费者手中⋯ ⋯这些都需要大量的管理经验传统商业企业在长期的经营过程中己经积累丰富的管理经验， 将它搬到网络上同样适用。
4.顾客优势。大型商业企业具有良好的公司信誉和品牌形象， 拥有一大批忠诚的消费群体， 而且他们具有很高的重复购买率， 这些因素使消费者在网上购买时更容易作出决策。
网络世界同样是一个现实的世界。1969年一些具 了远见的企业家就敏感地意识到网络世界和现实世界同样充满商机， 而这些卓识为他们带来了巨大的经济效益。毫无疑问， 电子商务已经成为最热门的技术，而其热门的原因就来源于其带来的巨大效益， 天虹商场2001年春节期间一个月网上交易额达万。
随着计算机技术的发展和网络人一的增加， 网络世界也越来越大， 越来越丰富。网络技术的日益普及，使越来越多的人沉浸于网络世界。我们相信要不了太长的时间， 顾客就可以在网络世界上获得他们在现实世界上可以获得的所有商品和服务。对于商家而言，放弃网络世界， 忽视这些日益膨胀的网络人， 就意味着放弃一个新兴的、迅速增长的无限大的商场， 这是任何一个有远见的企业家所不能承受的。
参考文献
1.日马先昆网上营销的五大层次J计算机世界
商业环境调研范文3
内容摘要:商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等。商业地产是以“商业”为核心的地产开发价值链,受商业市场影响较大。本文分析了商业地产运营的影响因素,构建了商业地产价值活动模型,并探讨了商业地产价值链的相互作用关系,以期对商业地产的运作与发展有所启示。
关键词:商业地产 价值链 相互作用关系
商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等。2009年下半年以来,全国许多城市住宅价格屡创新高,但商业地产市场却背道而驰,在空置率居高不下的情况下,售价和租金都出现了较大幅度的下跌,部分城市甚至出现了“住商倒挂”现象。商业地产究竟是“商业”还是“地产”?商业地产的核心价值是什么?为什么商业地产如此脆弱?本文认为,商业地产就是以“商业”为核心的地产开发价值链,商业地产受商业市场影响较大。
商业地产运营的影响因素
2009年5月以来,住宅市场受中国经济的复苏与一定的刚性需求影响,销售量与价格逐步上升,但商业地产大部分却惨淡运营。商业地产运营的影响因素包括以下方面:
(一)商业市场萎缩导致商业地产运营受困
我国商业市场具有消费人群多而消费能力不强的特点,做大市场份额、拓展市场空间是商业市场发展的必然选择。所以导致商业地产的开发量过大―“物业规模大,坪效不高”。
受2008年下半年爆发的金融危机影响,商业市场出现萎缩,同时庞大非优质的商业建筑体招商困难。在此形势下,主力店几乎成了所有商业开发商的救命草。而主力店又往往由一些国内外零售业知名企业担当,它们在金融危机中也被波及。经济泡沫破灭导致企业为繁荣时期的过度扩张付出惨痛代价。近期中国连锁经营协会的《中国连锁零售企业经营状况分析报告》显示,从2008年初到2009年第一季度,中国连锁零售行业出现连续5个季度的增幅下滑。其他相关数据也证实,从2008年开始受金融危机影响,国际零售巨头经营状况不佳,资本扩张能力下降,导致发展动力不足,商业门店拓展计划放慢。此后,国内外一些知名零售企业也开始调整开店计划并进行裁员。另外,2009年以来国内外一些大的零售企业没有披露新的开店动向,也开始悄悄地缩小开发规模要求,连锁商业回归理性,尤其在商业选址上表现出审慎姿态。
商业连锁巨头纷纷改变开店计划影响到了商业地产领域。从微观角度来看,商业零售企业的一切经营活动都离不开市场,与其他产业的区位相比,其最大的特点是区位的消费指向。商业区位论的理论基础是德国地理学家克里斯特勒(Christaller)“中心地理论”中适用于零售商业的部分。因此,商业地产的开发必须站在商业运营的角度出发,尤其在选址方面要有分析数据支持。
(二)开发商的职业素养影响商业地产价值链
商业地产究竟是一个怎样的价值链呢?美国的主流商业(零售)地产和商业管理行业,兼有零售渠道和地产的双重特质,其核心就是一个把地产与商业有机整合的产业。也就是说商业地产=商业+地产。“地产”是指各种零售、餐饮、娱乐、休闲等经营用途的房地产的持有形式,而“商业”就是这些地产所承载的各种商业零售业态。商业地产价值链如图1所示。
如果商业地产开发商缺乏对商业流通市场的驾驭能力及行业水平,缺乏企业家的责任感与道德素养,那么商业地产将会走向危险的境地,从而影响整个行业的经济链。现在很多商业开发商不是去考虑商业项目给后续投资经营者带来的价值与持久经营能力,而是能卖则卖,能租则租,两者不行就逃跑。商业地产的形成是以商业为核心的价值链,在这个价值链中每一个价值相关者都必须引起开发商的关注,如果用开发住宅的思路去开发商业地产除非在疯狂不理性的市场背景下才能暂时得逞,但灾难始终难以避免,因为这个代价很有可能让商业物业投资者来承受。商业物业的投资失败将会导致商业市场的恐慌,侥幸的商业地产开发商也就只有收割型利润了,因为价值链的相关者不会轻易第二次上当。
(三)商业地产承担的价值体系过高给项目运营增压
在市场不规范与经济不稳定的状况下,商业地产承担的价值体系过高容易导致商业地产的失败。商业地产与传统住宅地产的区别较大。一个商铺承担很多赚取利润的要求和环节:开发商要有开发利润;投资商要有投资利润;经营者也要赚取营业利润,如此层层加码,商品的销售成本扶摇直上,从而使商品失去了市场竞争力,导致人气低落,最终拖垮整个市场,使商业地产项目失去长期经营价值。由于商业的经营环境、消费市场及其商业地产市场自身原因,金融危机不良因素开始层层传导,最直接的打击是商业物业的产租水平下降;而由于门店扩张速度减缓,导致商业物业的市场饱和程度进一步提高,需求量减少,商业物业供求关系更加失衡,租金定价主动权倾向承租方,所以租金水平总体呈下降趋势。这就是目前很多城市商业地产呈现低迷状态的原因之一。
商业地产价值活动模型构建
(一)商业地产价值活动阶段
商业地产的价值活动模型一般分为四个阶段,即项目调研阶段、项目开发阶段、招商同步运营阶段、策划推进阶段。
1.项目调研阶段。商业地产的前期调研是非常关键的程序,所考虑的因素决定后期经营的成败,调研所解决的问题必须考虑项目资源优势及资本、商业环境、人力资源条件等是否匹配。在调研中尤其要关注商业环境。商业物业的房地产开发中,商圈的饱和意味这个商圈内竞争白热化,顾客被严重分流,资源的利用效能相对下降,经营环境欠佳,商业物业的收益减少,商业物业的价格也相应下降。测量商圈饱和度,使用比较广泛的是饱和度指数,其公式为:
IRS=(C*RE)÷RF
其中:IRS为饱和度指数;C为顾客总数;RE为每一位顾客的平均购买额;RF为商圈内商场的营业面积。
2.项目开发阶段。项目开发阶段从项目的合理设计开始到建筑细节质量及商业合理功能区域的细节化布置等。项目的竞争优势在于项目的特色优势、成本优势、环境及机会优势。这些因素是商业物业租售价格高低的先决条件。
3.招商同步运营阶段。商业项目招商的难易除了前面两个阶段以外,更决定于商业品牌与商业规模。一般而言,品牌知名度越高,商业魅力就越大。另外,商业规模也决定商业发展的空间与潜力,所以规模化商业体更能受到青睐。
4.策划推进阶段。商业地产的策划是在商业地产投资初始阶段必须考虑的因素,否则后续的商业运营将面临瘫痪。笔者曾负责江苏镇江一个商业地产项目的总策划,在调研中发现其中一个位于镇江市主商业区的商业项目经营惨淡,经分析,该项目除了先天设计存在缺陷以外,更为关键的是没有商业推手来包装运营,以至于最后出现“前热后冷”的局面。
(二)商业地产的价值活动过程
商业地产的价值活动过程一般分为三个过程,即项目构成过程、项目产生价值过程、价值分配过程。
1.项目构成过程。这个过程要求开发商错位思考,也就是说开发商必须站在商业经营者角度来制造商业载体。同时该过程中银行与投资方对项目认可与否直接影响项目能否成立。
2.项目产生价值过程。项目产生价值过程是一个专业的运营过程,对开发企业内部的人力资源要求较高,团队的业务水平直接影响项目质量及其价值高低。这个过程能决定项目投资者的回报价值。
3.价值分配过程。价值分配过程其实是一个风险与价值的平衡过程。项目投资者除去项目成本获取回报;银行规避风险获取利息回报;物业投资者及商业经营者靠租金及高营业额获取报酬。支持性合作伙伴利益分配体现在项目经营后产生的价值利润上面。只有商业项目经营成功,商业市场繁荣,各方才有回报价值。商业项目支持性合作伙伴利益分配如图2所示。
商业地产价值链的相互作用关系
迈克尔•波特对生产性企业提出的“价值链分析法”,把企业内外价值增加的活动分为基本活动和支持性活动。商业地产的整个运作过程也一样:基本活动包括商业地块信息收集、商业市场调研、产品规划设计、招商运营及后续策划跟进等;支持性活动涉及人力、财务、计划、研究与开发、价值关系等。上述基本活动和支持性活动构成了商业地产的价值链,这些真正创造价值的经营活动,就是价值链上的战略环节。商业地产项目要保持的竞争优势,实际上就是企业在价值链某些特定战略环节上的优势。运用价值链的分析方法确定核心竞争力,就是要求商业地产开发企业密切关注组织的资源状态,要求开发企业决策者在价值链的关键环节上培养核心竞争力,以形成和巩固企业在行业内的竞争优势。商业地产项目的优势既可以来源于价值活动所涉及市场范围的调整,也可来源于合作伙伴之间的协调或合用价值链所带来的最优化效益。
如果说纯粹的商业关系追求的是同等价值,那么商业伙伴追求的是差异化价值,而同盟追求的才是共同价值。开发商、银行或投资方、物业投资者、业态经营者之间的关系是微妙的,他们在合作之前虽然有着不同行业的特性,但共同的利益让他们成为价值体系中的共同体,他们的方向是一致的,任何一个环节出现问题就意味着价值链面临断裂的危险,从而导致整个项目失败。所以商业地产除了涉及的四个基本阶段性活动以外,支持性合作伙伴也非常关键,他们之间具有价值链的相互作用关系。
结论
本文分析了商业地产的开发价值链及其价值模型,指出商业有商业的运营法则,地产有地产的操作模式,两方面相互配合才能发挥最大效应。商业地产是商业与地产的结合,只有两者配合,项目才能繁荣升值,价值链中的利益相关者才有长期的投资收益。但是目前商业地产开发商大多是传统的住宅开发商,他们的着眼点在于商铺的销售,后续经营往往流于促进销售的概念宣传。而事实上,一个商业地产项目的成功与否,或者说一个投资行为的成功与否,关键在于项目的长期经营价值。而目前存在的最大问题是商业地产项目的开发和经营没有形成一个系统性的因果关系。商业地产是一系列业态的集合,只有渡过艰难的市场培育期,才能实现可持续发展。
参考文献:
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商业环境调研范文4
[关键词] “城中村” 商业形态 更新研究
一、“城中村”商业形态的特点
1．具有“城中村”特色的商业服务设施
在“城中村”中，主要存在的是自发形成的商业服务设施，很少甚至没有公共的文化娱乐服务设施。以沿街小商铺为主要模式的商业街在“城中村”社区空间中占有重要的地位，活动中心自然呈现出带状分布特点，并具有很强的灵活性和自发组织功能，是“城中村”商业服务的特色。表现有：
第一，很容易改变经营内容，比如说卖饰品不景气，过一段时间可能要卖百货；
第二，商铺很容易易主，今天这个老板在这经营，明天可能就换作另外一个生意人；
第三，如果现有的门面房不能满足需求，那么会有新的临街住宅改造成门面房，但如果大家都不在此开店的话，就会作为住房租出去。
第四，由于“城中村”缺乏公共开放空间，街道便承载了社区中心的大部分功能，并成为村民聊天、休闲、散步的场所。
2．人口组成情况
在对西安市“城中村”调研中，发展成熟的“城中村”外来人口都是本村村民的几倍。如地处西安南二环边缘的草场坡村，其中本村村民约占总人数的20%，租住的外来人员占80%。其成员组成如图1所示。
3．商铺租金情况
“城中村”主要交通道路的人流量相对其他位置的人流量要多，相应的租金也有差别。在草场坡村通向村口的主要街道，一间15平米左右的商铺，近几年一直保持月租金1000的状况承租。位置稍差的街道商铺基本在600-800左右。在大明宫家居城附近的东木塔寨村，一间房达到月租2000元，村民一个月单靠房租收入上万。
可以看出，处于位置优越的地段，不仅保障房子出租率，也能使其中的商铺价格一直保持较高的水平，最大限度地保障房东收入。
4．商铺形态
“城中村”中的商业大多都是“前店后居”、“下店上居”的形式，而且几乎都是自发形成的。
从“草场坡村”调研中可以看到，一条主要街道的54家商铺中，有48家是属于商住混合型；另外一条主要街道的44家商铺中，有37家属于商住混合型。但是，这样的状况并不是事先考虑到商业需求而设计的，基本上都是根据村民的需要自己改造。村民根据自己家里住宅的布局，将底层的房间打开作为门面房，形成“前店后居”、“下店上居”的居住模式。
5．商铺经营种类齐全
商业服务项目种类全，数量多，在这些项目中，餐馆及食品店、日用品商店、所占比重较大。由于这些商业服务设施以私人经营为主，规模较小、任意性、变动性很大。
二、“城中村”商业存在的问题
“城中村”商业形态由于缺乏统一的组织规划而呈现出一种无序状态，形态纷杂，主要以零售业，服务业为主，商铺形态不固定，流动性大，但是能够满足居于其中人群的基本生活需求。但从商业功能，环境状况和规划状况方面分析，还存在许多问题：
1．商业功能不全面
“城中村”商业种类繁多，商业气息浓厚。外来商业介入快、自由灵活。但是功能不全，一些商业活动介入困难。由于租金税费等问题，导致许多低利润的商业服务项目无法进入。特别是新鲜蔬菜、再生资源回收等基本生活服务需求，在“城中村”社区内不能得到满足。
2．环境状况差
大部分“城中村”的环境状况很差，缺乏统一的管理，社区服务意识差。沿街的小型餐饮店卫生状况差，管理混乱，大都没有必要的卫生消毒设施。垃圾随意扔，即使有垃圾站，也是随意地在街道的一个角落存放，容易滋生病菌。
3．规划状况
由于“城中村”由自然的原始村落演变而成，在城市化过程中逐渐被包含在城市中，成为都市中的村庄。近些年，因为经济利益的驱使，村民在自己的宅基地随意地改建、扩建自己的住房，没有统一的规划，造成现在“城中村”中住宅层数、住宅间距、住宅类型不规整的混乱局面，而底层的商铺随着住宅、街道的改建、改造，也出现参差不齐的立面。
三、“城中村”商业更新原则
1．更新的定位
在“城中村”商业更新中，定位“城中村”的商业形态应针对居住人群的收入水平、消费习惯，以此来确定商业项目的辐射范围及影响力。在“城中村”调研中，大部分第一代人由于原始耕地的消失，都没有正当的职业，第二代人中部分有固定的职业，还有一些做个体商贩。但是调研发现，长期以来的城市化生活使村民的观念发生很大的改变，所以要彻底对“城中村”进行改造，不仅考虑外在形态上更新，还有生活方式，精神思想上的更新，这是保证更新改造成功的前提。
2．更新的延续性
“城中村”更新的规划设计应当尊重历史和现状，协调村里物质环境与村里的社会、经济情况和城市管理等方面的关系，同时尊重村民的生活习俗，继承城市在历史上创造并留下来的有形和无形的各类资源和财富。这是延续并发展城市文化特色的需要，同时也是确保更新获得成功的基本条件。
3．更新的阶段性
“城中村”更新是一个连续的过程，任何改建都不是最后的完成（也从来没有最后完成），而是处于持续的更新之中，应当妥善处理目前与将来的关系。“城中村”更新应该从现状出发，区分不同的情况，分类分阶段的逐步进行。
四、“城中村”商业形态的更新策略
1．再现街道商业生活的繁荣
在“城中村”的改造更新中，应当结合村落的传统乡土文化，再现街道商业生活的繁荣。如特色商业街、小吃文化街、民族风情街等，这样既满足村中商业经济利益的需要，也使村落的内在文化特征保留并遗传下来。
2．交往、娱乐空间的塑造
调研中发现，“城中村”中基本没有专门的娱乐、邻里交往空间，因此，在“城中村”商业更新中重新塑造交往场所，促进村民的心理认同具有非常重要的意义。一方面是村民情感的需要，另一方面，村民可以在交往活动中发展他们的社会关系网络，强化区域认同感。
3．合理利用村中资源
改造“城中村”不能采取一刀切的模式，应针对“城中村”各自的特点，制定相应的改造措施，采取逐步推进的办法。例如有的“城中村”由于传统文化遗留的存在，可以一定程度的保留下来，建立特色文化旅游观赏区，一定范围内保留村中原始的文化资源，无论对城市还是对“城中村”都是一笔宝贵的文化财富。
“城中村”不是单纯的物质体系，而是以人为核心的物质体系、经济体系、社会文化体系的综合体。“城中村”改造不单是物质形态上的转变，我们应该更多地关注“城中村”方面的问题，从而实现“城中村”的全面城市化。
参考文献：
［1］陈鹏.“城中村”改造的策略转变.规划师，2004，5.
［2］周锐波 阎小培.“城中村”文化透视，规划师，2004，5.
商业环境调研范文5
【关键词】地铁站；城市空间；占用人行道；商业无缝对接；地下通道
西安于2011年9月开通地铁2号线，全长约20.50公里，设17座地下车站。线路北起位于未央区的西安火车北客站，南至位于雁塔区的西安曲江国际会展中心，将西安市南北中轴线上的龙首原、钟楼、小寨等商圈紧密联系起来。车站设计便充分考虑到了与文化名城的氛围相搭配的因素，借鉴莫斯科地铁的艺术气息与广州、南京、香港等地城市轨道交通的现代化工艺，每座车站都由设计师精心打造，饱含艺术气质。
通过实地调研西安地铁2号线，我们能了解西安市民对现开放站点的利用情况，总结对比地铁站点之间各功能的实际利用效率，并通过资料查询、数据收集与计算，深入分析引起各现象的原因以及可能产生的影响。最后从城市规划的角度出发，为研究地铁站在城市空间中产生的影响提出一定的建议，以确保地铁站高效率的为城市空间服务，并为之后的地铁建设提供借鉴。
1、出入站口“兼职”地下通道，改善城市立体交通空间
1.1地下通道简介
地下通道是在较拥堵的交通体系中贯穿的非面型交通网道，多指地下人行道。它不仅解决了城市的行人交通拥挤和安全问题，同时起到了美化城市景观的作用。
1.2地铁“兼职”地下通道的意义
1）增加城市立体交通空间，提升交通空间层次。
2）改善交通环境，减少交通事故。
3）利于交通组织。
1.3西安地下通道背景调查：
查阅文献得知，西安市原有地下人行通道6个（钟楼，南大街，大雁塔，鼓楼，桥梓口，西门），沿地铁二号线只有钟楼和南大街两个，但在西安地铁二号线开通之后地铁站的井字形布置为西安地铁二号线沿线增加了14个地下通道，西安的地下人行道的数量有了大幅的提高。市民可通过地铁出入口乘坐地铁，也可以在地下穿过马路，丰富了西安古城的立体人行空间，更有利于市民的使用，体现了“以人为本”的城市设计理念。
1.4现场调研
我们来到地铁站进行实地调研，观测地上穿越马路和通过人行道穿越马路的情况，下面以体育场站为例进行分析得出如下结果：
经现场调研发现，大多数人宁愿冒着危险在马路上穿行也不愿通过地铁站出入口作为安全的地下通道穿过马路。
1.5小结与建议
小结：由调查数据可以看出：由80%的人会选择使用地铁站当作地下通道来过马路，所以普及将地铁站当作地下通道使用的想法是可行的。在不会使用地铁站当作地下通道的人中有近一半的人没有这样的意识，有27%的人觉得用地下通道穿行马路比较浪费时间，所以在推进这一做法中最主要的是要加强市民将地铁站当作地下通道使用的意识。
建议：如何加强市民对地铁出入口的使用：
1）实行站前地下通道全天候开放。在主要通道两旁设立安全防护网，保证夜间正常通行和商场内的财产安全，在所需资金方面，政府应给予相应支持。
2）借鉴地铁通道标识，在站前各地下通道口设立明显标志物不仅要美观、规范还要够高、够大，让等人看得见、认得出。还应在火车出站口及周边主要路口设立引导提示性宣传牌匾，提示行人自觉走地下通道。
3）加强管理和疏导工作。对各地铁出入口周边的小商贩进行彻底清理取缔，保证通道口不再有此类现象，使之畅通。通过开展站前交通综合治理月等形式的活动，加强宣传、引导、教育工作，在各主要出入口增加管理、引导人员，教育、引导行人自觉遵守交通规则，养成良好交通习惯。
只有做到以上几点，人们才是充分利用了地铁站空间，只有充分利用地铁站空间，城市立体空间才真正发挥了其相应作用，从而促进社会的高效运转。
2、地铁站与商业的无缝对话
2.1调研背景：
西安地铁二号线开通以来给沿线地域带来了新的商业契机，我们对地铁换乘与其周边商业空间进行了调研，具体分析了地铁站与地下商业空间结合的商业空间模式。希望给西安未建成的线路及国内正在兴起的轨道交通周边商业的开发提供参考的价值。
作为成功的商业空间，首先，要具有较强的诱导力；其次是能够提供商业活动所需的空间；最后是在时间上能为持续购物休闲活动提供保证。便捷的城市交通枢纽站与商业空间的结合则达到了上述三个必备因素的完美统一。
2.2地铁站地下商业空间的意义主要有以下三点：
l）节约资源
2）缓解城市发展中的各种矛盾
3）地铁商业促进城市地铁交通长期有效的发展
因此，作为古城西安城墙内地上建筑不能太高，可以以地铁开发发为契机，充分利用地铁站及地下空间与该地段地面商业空间的结合，既是对西安古城内有限的空间压力的释放，又将构成当代城市新空间主题，达到轨道交通事业与商业的双赢。
2.3地铁站―商业结合点总体分析
二号线穿越行政中心、商业中心、居住新区、大型交通枢纽、高科技开发区和城市中心广场，是联系城市南北的重要客运交通走廊。为了全面了解，便于比较我们调查了西安市地铁二号线的所有与商业有结合的站点，目前西安地铁二号线与商业结合的站点有市图书馆站、北大街站、钟楼站、小寨站。通过对所有与商业结合的地铁站周围的用地特征商业布局的调查：
2.4小结
经过前面的分析与研究地铁二号线商业空间已得到西安市民的普遍好评，成功的地铁商业空间，应立足基地及周边优越的商业环境、消费人群市场需求以及商业项目本色的定位。与地铁站完美结合的商业空间布局及特色才是吸应顾客的所在。地铁站与商业空间的结合改善了市民的生活质量，相信地铁站商业空间会慢慢地成长起来，地铁商业是轨道交通空间与地产商业一种特殊形态的结合，我们应给予更多的关注与支持。
商业环境调研范文6
一、教学中理论部分的梳理
理论学习是专业课学习的基础，我们在课程设计中需要让学生了解课程的主要内容、作用、流程以及重要性，强调与其他课程的不同之处。学生需要规划课程学习的时间表，教师要引导学生进行自主学习实践。环境设计中理论的教学主要包括概况、发展方向、当今社会设计潮流、设计原则、设计中需要考虑的外部因素、如何建立完善的评价体系、特殊设计等设计理念。教师在讲授理论知识时应诱导学生关注地域文化及其设计，并要求学生对地域文化进行总结。例如，笔者在讲授商业空间设计原则中的地域性设计时，就着重讲授了黑龙江城市规划的历史及各地方地域文化对城市商业空间的影响，分析了东北地区的气候特点，并让学生全面搜集相关的气候人文资料。在理论讲授这部分主要是让学生理解在环境设计中加入地域文化的原因，掌握地域文化脉络。
二、专业设计
专业设计是设计的实践阶段。设计课题应选用教师的科研课题，或各地区举办的赛事，也可是大学生的创新项目，学生可以根据个人倾向选定课题。选题内容以开设的专业课程为主，如基于绥化市商业街展开的地方文化景观规划设计。
三、方案讨论
专业设计和方案的讨论在时间上是并行的，可以同时进行。教师和学生针对选定地域展开有关地域性格和文化的讨论，也可以拟定其他主体进行讨论。如讨论哈尔滨冰雪文化、冰雪文化载体、绥化寒地黑土文化等，在讨论之后根据选定的具体文化方案进行实地考察以收获原始的资料。
四、实地考察
实地调研是环境设计实践中收获直观资料的环节。在调研之前学生对环境设计的认识，多为概括的、理论性的，对地域文化载体的认识也是模糊的，无法对其准确的定位。通过考察调研，学生可以明确地认识实地场所，增强学生对环境设计场所空间的认识、加深学生理解地域文化在环境设计作品中的作用。因此，课程可以根据相应的主题展开考察调研。调研应围绕讨论的具体内容，针对环境设计作品的细节、形态、功能、材质、使用方式等方面进行切入设计。也可从空间设计的使用者角度，对其年龄、作息规律、经济状况、生活习惯等进行考察。地域文化的调研可以通过问卷调查、实地考察、深入访谈等方式收集资料，要求学生对所定目标区域的环境及环境设计设施的具体情况进行全面考察，并总结出全面的资料分析，评估锁定地区具体使用者的需求及满足需求的客观条件。如笔者曾组织学生到哈尔滨中央大街了解中央大街建筑的特色以及保护建筑的措施，带领同学们梳理其形成的历史文脉，了解中央大街的成因。并对江边一带进行远足调查，体验江边文化。并进行问卷调查，采访本地人和外地游客，总结对哈尔滨城市的印象及对哈尔滨文化和环境设计作品的感受和评价。
五、汇总分析调研报告
实地调研通常会发生走马观花、不具有实际意义的情况。如果不积极改正，则就失去了实地调研的意义。所以，在课程调研开始之前就应明确调研的主要内容以及调研汇报的具w要求。实地调研的成果展示需要我们明确调研分析的内容和书面要求，提交书面的调研报告，并制作PPT，把图片和文字结合在一起，以小组或个人的名义，讲解调研报告，为后期的方案讲解打好基础。教师和同学需要在地域文化方面对学生需要提出更多的问题，让演讲者回答如何解决文化载体的问题。该环节要求学生评价调研作品，提出对地域文化的个人见解，要求在调研报告中体现出用于环境设计的文化元素，并让全班同学论证其可行性。通过调研、研讨、汇报，以提高同学们定位地域文化的水平，认识地域文化在作品中体现的作用，为后期的设计提供重要的设计素材和设计方向，调研分析是提炼地域文化的过程，也是设计公司开展方案设计工作的课堂实践表现部分。
六、设计展开
通过实地考察我们为设计定下了基本的基调和概念。设计展开就是将设计概念付诸实现的过程，将思维转换为具体产品呈现在人们面前。在设计过程中，地域文化被学生提炼形成设计元素，整合元素进行方案设计，制作多种优选方案、最后完善方案，设计出效果图、施工图，也可以根据课程设置制作相应的模型。概念设计是学生在设计中充分发挥想象力的体现，需要学生手绘草图，并分析草图取长补短，敲定最终的设计草案。最终方案需要完善景观部分，我们把它叫做扩初设计；室内部分为深化方案阶段，即优化设计方案的形态、功能设计、结构设计、细节设计、交互设计、色彩搭配等。然后根据绘制方案的表现图制作展板，把制作方案通过PPT汇报给大家，如果涉及到模型设计则要对模型进行最后的调整，以深化确定最后的模型展示形态。
环境设计作品的实现依托于设计的展开，也是地域文化元素在环境设计作品中直接的体现。通过设计作品，我们可以直观地看到地域文化在环境设计作品中的体现形式及设计手法。同时这也是教师培养学生设计能力的集中体现。在最终方案中如何体现地方文化内涵是设计的焦点。设计作品的最终目的是检验作品的试金石，它把提炼本土文化、把地域性设计元素融入环境设计作品中，以实现环境设计作品的功能及传承地域文化作为目标。如：在家居设计中，有一名学生选用鄂伦春族的民族元素，设计了一系列的室内软装配饰，这即是从地方文化中汲取营养的表现。再如绥化地区有兴和朝鲜族乡，学生通过实地考察朝鲜族乡的生活生产方式，提炼其文化符号进行餐饮空间设计，并结合现代韩国流行文化创作出墙体彩绘。墙体彩绘的形式并不以原有鲜族的图案纹样进行绘制，而是对其进行了二次创作，绘制出当下韩国流行的鸟叔骑马舞、韩国歌舞组合等图案，这些都是室内装饰彩绘的绘制素材，让人们在享受朝鲜美食的时候还能体验鲜族文化。
再者就是博物馆设计，绥化安达、青冈武警支队的荣誉室设计，就充分体现了安达的地方文化。青冈有名人马玉祥，魏巍《谁是最可爱的人》的原型就是马玉祥，学生在教师的指导下为荣誉室设计了马玉祥的雕塑作品。同时为了传承英雄基调，充分挖掘安达作为牛城的地域文化，为荣誉室设计充分挖掘设计素材。
七、总结评课
在课程结束前，要对课程进行总结。安排本专业教师对每个学生的作品进行点评，或安排学生进行互评。互评以讲标的方式进行，台下安排学生做评标。重点放在地域文化的体现上，让学生讲解设计中加入地方文化元素的方式，以使设计作品符合设计的功能性原则，让使用者有全新的使用体验。提出问题、解决问题是实践环节的重要外在体现。
八、结语
