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房地产宏观调控的手段范文1
1、我国房地产市场调控政策回顾
2003年8月国务院发出《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，指出房地产业已经成为国民经济的支柱产业；强调完善供应政策，调整供应结构；发展住房信贷，强化管理服务；加强市场监管，整顿市场秩序。
2004年4月，国务院发出《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》和《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，房地产行业被列为“投资过热”行业之一，房地产开发项目资本金比例由20%及以上提高到35%及以上；严格建设用地审批管理，收紧土地“闸门”，以期遏制投资过快增长和房价过快上涨的势头。
2005年5月国务院办公厅转发住建部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知（“国八条”），加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。时隔一年，2006年5月国务院办公厅再次转发住建部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的通知（“国六条”），提出90/70比例；调整住房转让环节营业税，进一步抑制投机和投资性购房需求；有区别地适度调整住房消费信贷政策。
2008年我国受世界金融危机影响，为尽早摆脱金融危机对我国经济的影响，12月份国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出鼓励普通商品住房消费；支持房地产开发企业积极应对市场变化。
2010年1季度至今，为抑制房价过快上涨势头，中央出台了差别化信贷政策以及包括限购、限贷、行政问责在内的行政性调控措施，对购房需求特别是投资投机性需求实行严控。2010年1月国务院办公厅发出《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“家庭二套房贷”政策），强调合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，提出“家庭二套房贷”首付款比例不低于40%，相比2007年9月的“二套房贷”政策更加趋紧。
2010年4月国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，进一步提高“家庭二套房贷”首付款比例至50%，并对外埠居民购房进行限制。2010年9月暂停第三套及以上购房贷款，并严格施行问责制。
2011年1月国务院召开会议，确定了八项政策措施（“新国八条”政策），再次提高“家庭二套房贷”首付款比例至60%，并从严制定和执行住房限购措施。7月，国务院常务会议要求必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，促进房价合理回归。
2013年3月，国务院再次重申五项政策措施（“国五条”政策），进一步明确了坚持调控方向不动摇、调控力度不放松的决心。
通过政策面不难看出，国家在调控过程中注重经济性、政策性调整，重经济手段而忽视法律规范，过分关注于解决表层显性问题，从整体上看，房地产市场宏观调控的深层次和法律性问题尚未得到解决。本文试从法律视角来分析和探讨房地产市场的宏观调控问题。
2、房地产宏观调控存在的主要问题
房地产市场的宏观调控是国家采用行政、法律、经济手段从宏观上对房地产市场进行指导、监督、调节，以保证其供需平衡，弥补市场经济的缺陷，保证房地产市场稳定运作。宏观调控措施以经济性手段（税率、利率、汇率）为主，以行政性手段与法律手段为补充，法律手段应该作为经济手段与行政手段的基础。在宏观调节的手段中，法律手段是不可或缺的，这要求宏观调控要有法可依，依法调控。这样才能使宏观调控实际有效，房地产市场健康稳定的发展。
我国房地产调控历经10年。房地产宏观调控在短期内成效凸显，各项指标在调控后有不同程度的减速增长或回落。但根据历次宏观调控的经验，这些政策一般很难长期持续发挥作用。这说明我国房地产市场尚未进入健康发展的快车道，房地产市场中一些棘手问题并未得到彻底的解决。
通过分析宏观调控政策所采取的具体措施及效果，发现宏观调控存在以下问题和不足。
2.1 宏观调控法律规范体系不完善
我国房地产宏观调控缺乏一套完善的制度保障。从调控措施可以看出，国家对房地产市场进行调控大都以下发文件、通知等形式进行，立法层级较低、高度不足，缺乏完整的法律框架和结构。在没有法律强制力的保障下，大部分文件无法自上而下顺利执行，无法起到积极良好的执行效果。试图用行政权威而不是法律制度，用部门通知而不是法律来调控房地产市场。由于房地产市场具有地域性、差别性的特点，简单依靠有关部门发文调控房地产市场的做法日益显得与时不符。
2.2 宏观调控主体不明确，调控权配置上产生诸多矛盾
调控主体包括建设部、发展和改革委员会、财政部、国土资部、人民银行、税务总局、银监会、和各级人民政府等，显得权力分散，责任不明。由于我国并没有完善的宏观调控法律体系，导致我们在调控权的配置上产生了诸多的矛盾，其中最重要的是对中央与地方之间的调控权的配置缺乏必要的法律保障，从而形成了“上有政策、下有对策”的中央与地方的博弈模式以及中央政府各部门之间各自为政、争夺部门利益的局面，进而影响宏观调控的效果。
2.3 金融调控存在的法律问题
2004 年以来中央银行制定了密集的金融调控政策。房地产金融调控措施多次采取了提高贷款利率的措施，但贷款利率的提高不仅抑制了房地产开发商的投资热情，还进一步加重了普通居民的购房负担。央行的几次房贷款利率频繁变动影响了居民正常购房的利益。运用以货币政策为主的各种金融手段调控房地产市场投资至为关键。而货币政策的运用应依据当时房地产市场本身的状况和和条件而定，不易在短时间内几次进行调整。货币政策的实施主要是中央银行通过货币政策工具来实现的，而这必须有相应金融法律来规定。运用金融法律规范调控房地产市场，有利于合理控制流入房地产市场的资金总量，拓宽融资渠道，确保房地产市场信贷资金安全。
2.4 政府土地调控存在的法律问题
政府运用土地政策调控房地产市场，在清理整顿开发区、遏制部分行业过度投资和重复建设、提高土地集约利用水平以及防止房地产投资过热和稳定住房价格等方面取得了阶段性的成效。然而，政府在运用土地政策调控房地产市场中存在一些问题。
由于我国实行的是条块分割的管理体制，在房地产土地调控领域，中央政府出台的各项土地调控政策有时会难以达到预期的目标与效果。宏观调控各项措施互相分解，在有些领域甚至出现了自相矛盾的现象，最终导致这些政策逐渐失去效用，部门之间的博弈和地方政府的态度使房地产政策难以落到实处。管理房地产市场的责任是由多个部门共同承担的。在房地产领域，这种管理体制的弊端在于：从中央到地方对城市土地开发经营管理不统一，从而造成机构重叠、推诿扯皮、职责不清、效率低下诸问题，导致中央各职能部门并没有很好地发挥协调作用，直接损害了房地产宏观调控的稳定性和工作的高效率。
3、完善房地产宏观调控法律建议对策
3.1 制定《宏观调控法》，使宏观调控有法可依
鉴于目前国家在宏观调控领域中授权、决策、执行、监督的混乱与冲突，以及相关调控主体法律责任的缺失所带来的宏观调控失效的问题，有必要在不断加强和完善宏观调控体系研究和借鉴他国的先进经验的基础上，制定一部规制国家全部宏观调控行为的统一的宏观调控法。促使立法决策和行政执行、国家监督在操作过程中形成一个动态的回环，提高公共权力运作过程的透明度，使宏观调控真正有法可依。
3.2 完善与房地产相关的税收法律制度，发挥税法的宏观调控功能
税收是一种良好的市场调控方法，被称为经济的“自动稳定器”，在调控房价中的作用不可小视。在房地产市场领域，税收调节功能表现为在房地产开发、转让、管理等环节中，通过各种相关税收开征、停征、减免等各项措施来达到对特定时期特殊情况下的房地产市场调控的目的。政府通过利用税收优惠，高税率等多种途径对房地产市场产生影响，并对不法房地产商的投机行为予以打击，对低收入购房者予以优惠或补贴，从而平衡房地产市场的供求矛盾，尽量避免房地产泡沫带来的不利影响。
我国房地产税收体系的构建以及税种的设置欠缺税收公平方面的考虑。“重流通、轻保有”的税负结构，转让环节的诸多税收等等这些因素，给中低收入者购买住房设置了人为的障碍，导致房地产价格持续上涨，买不起住房的弱势群体继续扩张，两极分化日益严重的恶性循环。
针对房地产投机行为，在西方国家普遍征收物业税，物业税增加了房屋保有者经济负担，可以对遏制投机行为真正发挥作用。这得我们借鉴和采纳，应尽快开征物业税。
3.3 加大对房地产市场投机行为打击力度
在当前房地产市场秩序混乱的背景下，加强执法、司法方面的各项工作就显得尤为重要。这就要求行政执法、司法部门要加大力度，提高效率，严格执法，违法必究。加大对违法开发商的整治力度，对捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度。
3.4 建立专门机构对各主体进行协调
房地产业牵涉面广，多部门多方参与管理使得与房地产政策相适应的有关行业配套措施显得并不是很协调，或者说实施起来难度较大，甚至是不能及时出台， 显然这样的局面会在很大程度上影响政策的有效实施。由于房地产具有极强的属地性，各个地区有着自己独特的特征，因此，建议设立专门机构，统筹协调有关部委的行政行为。这样能够加强执政能力，有利于政策的有效实施。
3.5 加强政府职能的定位
除了协调中央政府和地方政府在房地产市场宏观调控中各自的功能定位外，总体上明确政府在房地产宏观调控中的角色定位很重要。面对相对混乱的房地产市场，政府应更好的定位其具体职责，维护房地产市场竞争秩序的公平以及保护弱势群众的利益。
在房地产宏观调控方面，国家宏观调控应该把更多的精力放在对市场的引导和促进上面，尽量做到资源的最优配置，发挥资源的最大价值。政府最核心的职能应该是对房地产市场经济竞争法律秩序加以维护和完善。
3.6 建立和完善房地产宏观调控的法律责任机制
各个宏观调控主体对房地产进行宏观调控，这是国家赋予他们的权力，当然也是其义务所在。在近几年我国房地产市场的宏观调控中，中央政府曾屡次下令要求各个地方政府抑制投资过热的势头但却收不到什么效果，归根结底在于没有法律责任的约束。房地产市场宏观调控措施缺少了法律性的保证，那必然是短视的饮鸩止渴。在房地产市场宏观调控中更多的倾注法律性元素，才能更长久更公平的解决现有的问题，这也是依法治国的必然要求。
参考文献：
[1]刘宇星.房地产市场宏观调控法律问题研究[D]江西财经大学2009.12.
房地产宏观调控的手段范文2
【关键词】房地产；宏观调控；法律对策
房地产业的健康发展对推动一国经济社会发展有着深刻的影响。在当前国际经济环境不容乐观，适逢我国经济处于结构转型的背景下，房地产业的重要性越加突显。一方面，已经累积的房地产泡沫一旦破灭，其将会对中国经济产生巨大的影响；另一方面，若任由商品房价格节节攀升，对社会的稳定又将带来不小的隐患。在这样一个十字关口，政府提倡重视民生，提高人民生活水平，保障人民活得更有尊严。从2009年下半年开始，中央政府实行紧缩性的房地产政策，抑制一直狂飙的房价，实在用心良苦。纵览1997年至今的房地产业宏观调控措施，我们发现，政府在调整过程中的依法执政水平，严格依法办事能力还有待提高。笔者以房地产宏观调控出现的问题出发，从经济学视角分析平抑房价的供求结构，认为政府需抑制商品房投机性需求，增加商品房供给，健全社会中低收入者住房保障体系。从法律对策角度认为立法机关应规范宏观调控权以完善货币政策、财政政策从而减少投资热流；应适时在全国范围内征收房产税以抑制商品房投资性需求；应综合运用法制手段促进房地产业健康有序发展。
一、房地产宏观调控的界定
本文所讲的房地产宏观调控借鉴了经济学上的内涵，指对房地产市场和房地产业的宏观调控。房地产宏观调控目标主要有三：保持房价的持续稳定，保持房地产业的健康发展，促进房地产业对经济发展的贡献。笔者认为针对房地产市场中不同的需求应采取不同的引导方式，对于当前我国的房地产投资性需求应该准确引导，谋求新的经济增长点以分散投资流，促进经济结构转型，并在适当时机开征房产税，确保国有土地合理利用，防止投资者利用商品房谋取暴利。针对消费性住房需求，政府应雪中送炭，在制定房地产宏观调控目标时，以当地的最低生活保障线为参考依据，满足合理社会保障性住房需求，鼓励具备条件的居民购买商品房。总之，房地产宏观调控的终极目标是在充分利用土地资源的前提下，针对不同的住房需求形成不同的房地产市场，充分发挥市场经济的调节作用，实现房地产市场资源的合理配置。①
二、房地产宏观调控存在的问题
从实用主义的角度看，在近十五年的时间里，政府随着国际国内经济大形势调整房地产业，充分利用房地产业的协同效应，促进国民经济的健康有序发展无疑是明智之举。在复杂动荡的大经济环境下，仍然保持GDP以近10%的增长率持续数十年增长无疑说明这样的政府是强大的、负责任的。但作为理性的法律人，不仅要看其成就还应理智的分析其问题。基于此我们才有了客观评价的立场以及前进的方向。综合分析当前房地产业发展态势，国家宏观调控现状，总结出以下几个问题。
1.调控变“空调”
以2003年至2005年的调控情况为例，2003年政府严格实行紧缩性政策，逐步抑制房地产投机行为，对信贷等环节提高了门坎，到2005年出台“国八条”、“七部委”文件更是将房价的控制提到了政治的高度，建立政府负责制，一些地方政府也采取了相应的房价控制措施。但从效果来看，由于政策没有指标，无法量化，使得实际可执行力较低。GDP为导向的政绩考核体系更是减少了地方政府控制房地产价格、抑制房地产行业的偏好。②最后调控结果与调控目标背道而驰，不仅全国房价总体继续持续上涨，北京等地的房价在2006年一季度甚至大幅度飙升。对此，国务院各部委出台文件在信贷、土地、金融、限制外资流入方面做了更详细的规定，到2008年初房地产业终于出现了观望态势，房地产成交量开始收缩。到2008年下半年，为了国内整个经济大局，国务院将房地产再次被定为“国民经济的重要支柱产业”，从想方设法抑制价格狂飙、降温投资投机热度到运用信贷、税收政策千方百计地去刺激需求。③最终，从2003年到2007年从紧的调控政策效应又被清零了。在缺乏长期规划以及对外部经济的合理预见下，房地产宏观调控变成了“空调”。
2.房地产泡沫逐步累积
在经济学领域，学者们认为房地产泡沫本质上是一种价格运动现象，指由于房屋所依附的土地资源稀缺性、房地产产品特有属性等导致人们对其未来价格产生同构型预期进而产生投资行为，使得房地产价格相对于其基本价值的非平稳性偏离；主要表现为房地产商品价格脱离基础价值持续上涨，并同时伴随着产品依附土地的价格持续上涨、房地产投资持续高涨以及房屋空置率居高不下等现象。④学者们认为，房地产泡沫以人们的投机预期从无到有的增强。若以泡沫扩散由弱到强的趋向为依据，房地产领域的泡沫可分为五个阶段，房价波动、需求领域房价泡沫、房地产泡沫、泡沫房地产、泡沫的破灭。④就我国的房地产市场，可从以下几个维度测量其是否存在泡沫以及泡沫的深度。
房地产宏观调控的手段范文3
关键词：房地产市场；宏观调控；财政政策；货币政策
2011年，中国房地产开发投资完成额达61739.78亿元，同比增长27.9%，呈现稳定增长的态势，但其中存在的问题也逐步显现。在房地产市场中，市场机制本身只能保证资源配置的边际私人收益和边际私人成本相等，无法保证边际社会收益和边际社会成本相等。因此，有必要借助政府的宏观调控来弥补市场失灵。政府宏观调控的目标是房价相对稳定、供求基本平衡和实现房地产业与国民经济的协调发展。
一、我国房地产市场的宏观调控分析
（一）财政政策
财政政策主要通过两个途径来影响房地产价格。
第一，税收途径。税收手段是财政政策的主要手段，也是国家利用积极的财政政策来调节现阶段房地产市场的主要手段。在我国房地产投资过热，房地产市场健康发展面临严峻考验的情况下，房地产税收不仅是保证房地产业成为国家财政收入来源的重要工具，也是国家调控房地产市场经济活动的杠杆。但从国统局的近年来房地产销售价格指数来看，税收政策在现实中对于遏制房地产价格持续上涨并没有明显的效果。分析原因主要如下：房地产税收占开发成本比例相对较小，对于房地产的高利润空间而言是微不足道的；地方政府不可避免地产生短期化思想，背离中央政府宏观调控的初衷；税收不论在调节总量还是在调节结构上都存在一定的时滞，造成调节效果不显着。
第二，政府转移支付。政府转移支付水平的高低会对居民的生活水平产生较大的影响。从整体上来说，国家和地方政府加大力度提供保障性住房，对于改善住房结构、有效遏制房地产价格过快增长有非常重要的作用。从目前来看，保障性住房政策对房地产格局的影响主要表现在：影响房地产供求关系、拉低房地产价格和影响房价上涨预期等方面。
（二）货币政策
作为国民经济重要支柱产业的房地产业是货币政策调整的重点。货币政策主要包括货币供给和利率政策，两者对房地产市场的影响主要通过以下三大途径。
第一，利率途径。利率变化影响住房贷款利息，进而改变消费者的购房成本。由于房地产价格富有弹性，购房成本变化会使消费者敏感进入或退出市场，从而达到调节房地产的需求，直接影响房价。第二，信贷途径。中央银行可以运用公开市场操作、调节再贴现率和法定存款准备金等工具来改变货币供应量，从而影响信贷机构的贷款供给能力。银行信贷能力的变化会对利率产生影响，从而增加或减少房地产需求，引致其价格的相应变化。第三，资产组合效应途径。投资者的资产组合主要包括货币、债券、股票和房地产等资产。如果中央银行采取扩张的货币政策，降低利率和增加货币供应量，那么货币资产的收益率下降，投资者会减少资产组合中货币资产的比例，而增加非货币资产的比例，以形成新的均衡。从而导致非货币资产的需求增加、价格上升，房地产商品作为非货币资产就会受到影响。
二、调控效果及局限性分析
总体来看，2003年以后的房地产宏观调控效果不是很理想，特别是对房价涨速过快及市场秩序的调控和治理与调控预期一直有较大差距。2007年以后，建立在前期一系列调控积累基础上，为加强住房保障体系建设和改善住房结构的调控思路，目前已经显现出一些效果，部分地区部分城市的房价有所回落，但仍不明显。总体上房价过高、部分城市的房价不断出现涨速过快以及市场有序化程度较低等问题依然没有得到解决。调控的局限性主要表现为：
第一，地方政府过度依赖土地财政。由于土地出让收入由地方政府所有，房地产价格上涨可以增加地方政府的土地收入，所以地方政府通常会采取能够增加收益的措施。第二，住房保障体系不够完善。政府需要对住房市场进行干预，其中最重要的是必须解决低收入群体的住房问题。虽然1998年国务院下发的23号文件确定了要建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，但2003年国务院下发的18号文件，将原来23号文件中有关“经济适用房是住房供应的主体”改为“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房”，弱化了经济适用房在住房供应体系的地位。同时又没有及时建立其他有效地住房保障措施，这也是调控“失灵”的重要原因。第三，宏观调控政策在地方得不到很好落实。地方贯彻房地产宏观调控政策不积极的现象普遍存在，这在一定程度上人为加大了对房地产市场调控的时滞，使宏观调控的效果大大减弱。
三、对我国房地产市场宏观调控的思考
首先，要重视住房保障。许多国家都将建立住房保障体系作为房地产宏观调控的一个主要目标。认为这样做既有助于解决市场经济中的公平问题，也能有效改善住房市场的供给和需求结构，从而建立较好的市场基础。例如美国政府在20世纪30年代至60年代主要是直接向低收入者提供公共住房，60年代至70年代，重点转为补贴私人机构兴建出租给低收入家庭的住房，70年代以来，住房短缺已不再是主要矛盾，政府主要为低收入者提供住房补贴。
其次，强化税收工具在房地产市场中的运用。税收工具对调节房地产市场供求关系具有非常重要的作用，从我国近年来房地产市场宏观调控的政策看，税收政策的运用力度明显不够。
房地产宏观调控的手段范文4
[关键词] 房地产宏观调控 调控措施 四象限模型
2003年是我国房地产宏观调控初显之年，当年6月5日，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称央行“121号文”）。自此，长达四年的房地产宏观调控拉开了序幕。
一、宏观调控的背景分析
1.各种因素导致地价和房价持续上涨，房地产泡沫显现。政策因素。纵观我国二十年来房地产的发展，不难发现我国房地产市场还是一个政策市场，政策取向决定供求结构，供求结构决定市场走势。1998年7月国务院《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》取消住房实物分配制度，1999年2月中国人民银行《关于开展个人消费信贷的指导意见》提出积极开展个人消费信贷。自此多年压制的房地产需求迅速释放，需求的增长自然会促进房地产的增长。
需求因素。人民生活的改善，人均住房（“十一五规划”达到25.2平方米）的提高;旧城改造，全国每年增量为1亿平方米的大规模旧城拆迁；每年1％的城市化进程；人口增长和家庭结构的变化等等，都会导致房地产需求的增长。
成本因素。商品房的开发成本，主要包括土地成本、建筑安装成本、管理费用、各类固定收费税金及其附加、开发利润。在上述成本因素中，土地成本上升幅度尤为突出，特别是在土地批租实行招拍挂以后。以浦东新区为例，在2003年6月到2004年12月的一年半中，地价指数上升了1.76倍～3.72倍。
市场预期。我国经济的持续增长，以及2008年北京奥运、2010年上海世博会和2010年广州亚运会，这些都会象强生剂一样促进房地产市场的持续繁荣。
货币发行量。我国M2（Broad Money，广义货币供给的一种形式）的发行量很大。03年增长19.6%,约3.7万亿；04年增长了大约22％，增长4万亿人民币；05年增长17.6%, 增长约4.5万亿;06年到目前为止同比增长18％左右，
利益集团左右。房地产开发商需要利润、银行需要利息收入、媒体需要广告收入、地方政府需要财政收入、已购房者需要差价收入等等；再加以市场信息目前对于普通公众而言仍然具有很大的不对称性，这些都对房价起着推波助澜的作用。
2.金融体制的脆弱、资本市场的低迷和人民币升值预期，导致房地产投机凸现。中国的金融体制的脆弱和因之而导致的房地产金融、信贷政策漏洞给房地产投机提供了契机。一方面国有商业银行在计划经济时代留下了大批呆坏账、不良资产等，另一方面历史和现实的数据都显示银行的房地产放贷属于银行优良资产，于是银行为了迅速降低自身不良资产率，快速扩大房地产放贷规模，整个银行业普遍存在着给房地产商、购房户提供贷款的强烈冲动。此外，还有低迷的资本市场和人民币升值预期等因素。
3.政策不健全和监管不力，导致整体市场发展混乱。土地交易市场混乱。我国经营性土地尽管都规定必须通过招拍挂进行土地批租，但由于其的垄断性，使其在市场机制表面下，普遍性地执行着行政性土地资源配置。
房地产市场秩序混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为，扰乱了市场秩序，严重损害了广大人民群众的合法权益。
4.相对于房地产商的高额利润，住房保障严重缺乏，导致社会矛盾加剧。房地产是否是高额利润行业，一直是众说纷纭，房地产开发商只承认15％左右的利润，但不可否认的是富布斯中国财富排行榜中50％都是房地产商。一边是房地产商的高额利润，一边是因为高房价而买不起房的普通民众。大规模的城市拆迁建设改造、因病残、智弱等原因形成的经济困难家庭、年轻创业者和来自农村的城市新移民等弱势群体，其的知情权、话语权等都得不到有效的保障，社会矛盾加剧。
二、宏观调控手段分析
自2003年开始长达四年的房地产宏观调控，房地产业界人士用“连续的组合拳”来描述其密集性。
1.行政手段。土地使用制度和政策：经营性用地和有竞争要求的工业用地一律实行招拍挂；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权；动工开发期满1年未动工开发的征收土地闲置费；中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％;禁止别墅用地批租；建立9个国家土地督察局派驻地方；新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高一倍；土地出让金总额的15%将用于农地复垦和土地整理开发，城镇土地使用税将提高两倍等。
房地产综合开发和综合经营政策：新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上；控制高档商品房建设规模；对中小套、中低价普通住房给予优惠政策支持等。
房地产交易政策：房地产交易实行网上备案制；一年内购房转让停办转按揭；上手抵押注销和房屋转移登记，下手设立抵押，不再并办；取得新建商品住宅预售许可证后10日内需销售商品房；未取得新建商品房预售许可证不得预售广告等。
房地产价格政策：对房价上涨过快，控制不力的城市实行问责制。
住房保障政策：加快城镇廉租住房制度建设；大力推行重大工程配套用房;申请动迁必须掌握70％的安置房源；中低收入家庭购房贷款贴息等。
涉外房地产政策：外商房地产企业投资总额超过1000万美元注册资本金不得低于投资总额的50％；外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》或开发项目资本金未达到项目投资总额35％的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
2.经济手段。针对个人二手房买卖的有：开始征收营业税（购买不足五年住宅对外销售）；个人所得税征、土地增值税等。针对开发企业的有：销售非普通商品住房全额征收营业税和契税；清算土地增值税等。
3.货币手段。针对个人的有：上调房地产按揭贷款利率；对多套房屋购买限制贷款；提高个人住房贷款首付比例；个人按揭贷款总额不得超过总收入的50％等。针对房地产开发企业的有：项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；发行房地产信托必须满足相关申请贷款条件；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物等。
三、房地产宏观调控的经济学分析
四象限模型可以比较恰当的分析宏观经济因素变化对房地产市场的影响（如下图所示）。
1.宏观调控对商品房的短期影响效果分析。
第一象限的需求曲线向下平移。社会保障政策的制定和推行，经济适用房和廉租房的大量建设和上市，使得一部分对商品房的租赁需求转换为购买经济适用房和承租廉租房，商品房租赁需求相对减少。第二象限的房地产资本化率上升ii绕原点顺时针转动。按揭贷款利率的提高和条件的限制，营业税、个人所得税、土地增值税等买卖环节税率的提升，都会使得在市场商品房租金不变的情况下价格下跌，或相同的房价下租金上升。第三象限的供给曲线cc向左上方平移。土地招拍挂成本的上升，开发贷款利率的上升，土地增征税的清算，房地产金融渠道的单一，法律的健全和管理的规范都会使得在房价不变的情况下开发量减少，或开发量不变的情况下价格上升。第四象限存量调整曲线逆时针旋转。虽然我国每年的城市改造相当可观，但由于我国经济的持续增长，在未来相当长一段时间内，开发量必然会大于拆迁量，造成存量增加。从四象限模型可以看出，在宏观调控的初期，租金下调，价格下调，开发成本增加，假设减少，但市场整体存量还是增加。应该说，国家宏观调控的措施和调控目的从经济学的角度讲应该是完全符合的。
2.宏观调控对商品房的长期影响效果分析。长期来看，宏观调控对房地产的影响会越来越小。随着我国经济的持续增长和通货膨胀，第一象限的租赁需求曲线必然向上平移；随着税法的健全和房地产的回归理性，租金和房价的比值会逐渐接近社会平均利润率，导致第二象限的房地产投资回报率上升；随着房地产市场的成熟，房地产开发量将会逐渐稳定，但其的开发量在相当长一段时间内还会大于城市拆迁量，导致房地产存量增加。
四、解译房地产宏观调控的几个误区
1.宏观调控的核心是稳定房价而非打压房价。2.宏观调控的目标是人人有房住而非人人有产权房3.宏观调控的原则是打击投机而非投资。4．宏观调控的目的是促进房地产市场规范有序发展而非劫富济贫。
参考文献:
[1]钱瑛瑛:房地产经济学.上海:同济大学出版社,2004年
房地产宏观调控的手段范文5
【关键词】房地产业；宏观调控；经纪人
我国自1998年转变成市场经济条件下的以货币商品房为主这短短的十年内，房价一直都在争议声中前进，不断攀升的房价，更是屡受诟病。去年以来，在“新国八条”等各种调控措施，特别是限价、限购、限贷这三种措施的大力影响下，宏观调控的叠加效应慢慢显现出来，国内各种投机、投资性的购房也逐渐得到控制。随着房地产业的发展，宏观调控已成常态。而在可以预见的城市化进程中，房地产将一直是人们所关注的热点话题，只要在供需上存在矛盾，这种宏观的调控就难以被避免。那么，房地产的经纪人该如何积极应对我国房地产的宏观调控政策？
一、对宏观调控负面效应的分析
在2011年前七个月中，全国的土地流标353宗，同比增长了242%。受到以上因素的影响，地价的水平也出现回落，2011年前七个月中，全国平均楼价为1680元每平方米，同比下降20%，住宅类楼房则下降了10%。很明显，因为受到调控因素的影响，所有房地产企业的资金慢慢收紧，与此同时，开发商们对于房地产的市场预期正在逐渐转变，落实在行动中就表现成为愿意下降地价。也许有人会说，对于房地产的宏观调控而言，要的就是这种效果，可是，随着土地大规模的流标，会导致在一定时间内房地产产品供给量严重不足。到那时，整个市场就会因供给不足而失去原有的均衡。
与此同时，随着“三限”政策的执行越来越严格，人们普遍的预期在短时间内暂时无法解除，购房者普遍出现了“一步到位”的购买趋势。根据最新的一项统计显示，就七月份而言，有些城市成交的住宅套房平均面积居然突破了100平方米，一居室的成交比例降到了两成以下，消费者原先已经逐步成型的梯次消费、逐步升级的合理住宅消费理念，正由于限购政策的不合理性，面临被抛弃的境地。失去这种消费理念，恰恰会引导整个供给结构的整体变化，让90平米以下户型占项目70%的政策面临夭折，最后使大户型布满整个市场。
其次，我国目前的房地产调控措施是通过压制需要，从而达到遏制房价迅速上涨，回归理性的。可是伴随着“三限”政策的推行，在不断压制投资以及各种投资需求的同时，也严重打击了相当大一部分为改善住房而需要的刚性需求。在这种政策的延续下，可能不会出现太大的问题，但是这种限购政策仅仅只是行政的一种方法和手段，如果一直采取这种政策，无疑会和市场配置资源的原则相排斥。当政策取消之后，这些被压制的市场需求就会被激发。
二、房地产经纪人积极应对策略取向
（一）明确中国的持续发展离不开房地产
1.政策调控不会改变房价上升曲线。降价取决于成本利润率，而不是资金利润率。房地产的成本利润率低，降价空间有限。所以就宏观调控而言，房地产市场不会出现房价暴跌的现象。在土地方面，房子盖得越多土地越稀缺，只要需求存在，城市越大，核心区就会越贵。其实，真正影响房地产价格的因素是战争和经济危机，政策调控只是对价格的修正。如美国两次房价跌入谷底时期均是国家战争时期，香港98年期间为亚洲经融风暴时期，房价暴跌。
2.市场刚性需求仍巨大。我国每年有庞大的结婚人群。根据国家计划生育指标，人口总量预计还要增长30年。另一方面，目前中国城乡户均仅有0.94套住房，明显落后于美国、日本等发达国家，这就意味着房地产市场的刚性需求仍然较大。
此外，房地产行业产业关联度高，作为GDP的一大比重，地方财政仍对房地产有一定依赖。所以，综合来看，未来中国经济的持续增长离不开房地产行业的发展。调控只是阶段性的，房地产行业稳步发展仍将持续20-30年。
（二）经纪人营销策略取向
主动出击、定向营销，建立客户主观心理偏好。
不仅卖实惠，卖概念先进。消费者肯定不愿意看到买了房之后房价下跌，对此经纪人应弱化客户的购买心理危机，深入了解地产现状和未来发展趋势并通过合理的方式向客户展现，给客户递交一份放心购买的方案。
不仅卖房子，卖资源稀缺。多数消费者对于调控只是观望，并没有深入了解，认为调控了房价就一定会跌很多。但是正如上文所述，房子盖得越多土地资源就越稀缺，只要需求存在，城市越大，核心区就越贵，地价也就越贵，在调控下，房价是不会降的，只是归于合理，经纪人应将这样一种概念贯穿营销整个过程，当消费者知道自己买的不只是房子，更是一种稀缺的土地资源时，购买的欲望的动机就多元化了。
不仅卖户型，卖幸福体验。经纪人营销时，应重视向客户推荐幸福体验而不是简单的在户型上做文章。针对所在社区的特点，提出情感社区的方案，让客户从买房到入住一直都有被服务的幸福感觉。此举可极大程度提高产品口碑，对营销拉动有重要作用。
此外，从事二手中介的经纪人在观望的同时，可以从事一手；而从事一手中介的经纪人，可找二手经纪人并给其一定比例中介费用，即“一二手联动”策略。
（三）经纪人增强自身素质
在房地产经纪企业培训员工的过程中，培训范围以经纪业务流程为主要内容，操作层面的技巧传授的很多，但是在宏观层面的市场认知和政策分析能力相对欠缺。市场分认知和政策分析能力能提高经纪人对于市场发展趋势的判断力，也能使经纪人在销售时保持思想的先进性和概念的创新性，从而有利于营销手段的使用。此外，还应重视团队的作用。面对当前楼市经纪公司应积极采取措施应对而不是消极逃避。重视考勤，重视房地产经纪公司内部的文化氛围的塑造。
楼市调控没打算让所有开发商都生存下去，更没打算让所以经纪人都生存下去。国内房地产经纪公司和房地产经纪人鱼龙混杂，此轮调控必将优胜劣汰，将房地产经纪行业进行一次大的洗牌。这就要求经纪人保持冷静头脑，认清调控只是暂时的，长保持乐观积极心态，逆势思变，在团队中发挥自身价值，与团队一起努力进取，终将取得突破。
参考文献：
房地产宏观调控的手段范文6
学界通说认为，宏观调控的方式与手段有三：经济手段、行政手段与法律手段。而对于三者的关系，笔者比较认同杨紫教授的观点，既在一个法制健全的国家，重要的经济手段和行政手段一般都会采取法律的形式，以法律为依据，以国家强制力为后盾。以法律为形式的行政手段、经济手段也就是法律手段。
本此宏观调控的一大特色在于越来越多的经济手段替代了以往某些时刻不得不采取的行政手段，“新八条”明确将税收、金融等经济手段作为主攻措施，央行、财政部、税务总局、银监会也是直接参与进了调控的阵线。这是在宏观调控的属性之一――“间接性”在指引下所必然发生的一种调整，“看不见的手”才是宏观调控的第一选择。
二、我国的特有的调控手段――“土地政策”与其他手段的配合
我国宏观调控最富有特色之处是调控手段中土地政策占有很重要的地位，由土地所有制的公有性质决定的运用土地政策参与宏观调控的独特优势，是西方国家所不具备的。我国土地公有制表现为两种形式，即城市土地国家所有制和农村土地集体所有制。实施土地用途管制、农地严格非农化、建设用地统一供应，使政府可以通过调节土地供应总量、土地用途管制等途径，达到抑制或鼓励市场需求，有效地引导投资总量和结构，实现调控经济运行的目标。中国目前正处于工业化中期和城镇化快速发展时期，土地需求增长迅速，经济发展面临土地资源短缺的约束，土地有效供给对经济发展作用明显。
在房地产业务的运作中，土地的基础性地位毫无疑问，所以，要对房地产市场进行宏观调控，土地政策也相应的拥有不能忽视的使用空间。但是，土地政策并非十全十美，由于中间环节的繁多，它的时滞性比其他调控手段更为严重。因此，要想充分利用土地政策又要讲求实效必须注意提高预见性并重视其与其他政策的配合使用，主要是与金融政策、税收政策、价格政策之间的相互配合。
1.与金融政策的配合
决定房地产供应量和供应速度有两大因素：土地供应状况和资金供应状况，对应的就是在调控过程中应强化土地政策和金融政策的配合。
本次调控中个人住房信贷政策部分的核心就是从调控需求入手，引导社会对未来房地产价格形成较合理的预期，抑制投机性需求，保护自营性购房。其传导过程可以描述为以下两大途径： 一方面，由于首付款提高，部分原计划购房的人会因首付款不足而延迟住房消费、部分投资者和投机者会因首付款增加而减少购房套数会购房面积，从而导致住房需求下降；另一方面，由于利率提高，贷款成本增加、投资收益降低，投资者和投机者的住房需求会得到抑制。更重要的是，取消优惠利率可以使得部分投机者因预期收益下降而主动放弃投资计划，住房需求下降无疑有助于控制房价上涨。
另外，本次调控强调严肃查处违法违规销售行为，其中针对的一大现象就是“保租销售”， 这种销售方式实质上是房地产行业大规模的非法集资，已经与销售房产没有关系了，房产的价格也再不受市场需求的约束，很大一部分风险被转嫁到了金融机构的身上，给房地产业和金融业都带来了极大的安全隐患。从维护金融系统稳定的角度出发，这一现象将被切实整顿。
2.与税收政策的配合
税收不仅是国家参与社会财富再分配、筹集财政资金的主要渠道，更是国家宏观调控的重要手段。国家通过税种、税率等税收手段，对社会经济流向起着导引作用。对哪种产业免征税或减税，意味着国家鼓励该产业，反之则意味着国家抑制或放缓该产业的发展，这是一种非常敏感的经济杠杆。
“新八条”第五条规定运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。国家税务总局、财政部、建设部于2005年5月27日发文《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》部署个人住房管业税问题，物业税的开征试点工作也正在酝酿之中，种种迹象表明，税收政策业已成为我国房地产市场宏观调控的另一不可或缺之手段。
3.与价格政策的配合
在市场经济条件下，价格主要通过市场而形成。价格随供求关系的变化而围绕价值波动。如果价格非因供求原因而过分偏离价值，或因价格垄断出现暴利，或因任意低价竞销、倾销而扰乱正常的市场秩序，必然破坏市场机制。作为反映和调节国家价格总水平的价格管理关系也必然的成为了此次宏观调控的对象。
“新八条”规定加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应，经济适用住房价格要严格实行政府指导价。
