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宏观调控机构的属性范文1
一、我国房地产业开始步入转型期
当我国宏观调控进入第三年后，我国的房地产业开始步入了实质意义上的战略转型期，这个转型期首先表现为住宅正从商品向公共产品的属性转变。住宅是有别于其它商品的具有双重功能的产品，但在我国住房制度改革后的房地产业发展过程中，过分强调了住宅的商品属性，忽略了其公共产品的属性。住宅的社会功能被其强大的经济功能所掩盖而被忽视，或者没有放在应有的位置上，其结果是廉租房存在不同程度的政策缺位、资金缺位和管理缺位问题，使之成为我国建立和谐社会的障碍所在。其次这个转型期表现为住宅从投资功能向使用功能转移。住宅的投资功能毋庸置疑，这取决于不动产与金融的高度紧密联系，但不可否认的是使用功能是住宅的根本所在。这次的宏观调控更加强调住宅的使用功能，对住房的面积和房型的控制成为关键，就是强调从使用功能来规划设计住宅，实用性和合理性成为新的理念。原来的投资功能被控制了，投机功能被限制了，使我国住宅从资源消耗型向资源节约型产业转移迈出了坚实的步伐。
二、增加住房有效供给以抑制房价
经过数十年“先工作，后生活”的传统观念束缚，我国居民形成了巨大的改善居住环境的客观需求。但是，目前的房地产价格已经严重超出了居民的实际收入水平和承受能力，为了实现居住环境改善的愿望，相当部分的城市和居民只能加大储蓄力度，这成为抑制我国居民消费的关键因素之一，已经成为我国城市化进程中的重要障碍。特别对沿海开放城市和内陆发达地区而言，房地产已经超越了其作为支柱产业的发展阶段。如果房地产调控不能落到实处，将严重制约当地经济可持续发展能力和竞争力水平的提高。而增加住房的有效供给，就必须明白价格最终是由市场供求关系所决定的。
为了形成合理的价格，我们一方面需要引导有效需求，另一方面就是要大力增加有效供给。在此，首先，要进一步加快已有土地供给的住宅建设速度，大力打击囤积土地行为。在土地利用招拍挂等方式正式出让后，必须在规定时限内建成达到可入住标准的住房，一旦超过期限可从受让之日起征收高额土地闲置税，极端情况下可以采取收回土地及附属建筑物的措施进行惩罚。其次，要大力加强廉租房的建设，在新建住宅中廉租房的住宅面积应达到二成以上，以确保中底收入的居民的住房也能得到与社会发展同步的改善。
三、房地产全国摸底预示深层调控措施仍将推出
“国六条”实施后，持续半年的新一轮的房地产宏观调控进入全面的效果调查阶段，由建设部牵头组织的调查组，正分兵八路在全国范围内调查各地房地产市场调控的反馈情况，这些专业人士组成的调查组已于9月末分别开始了对北京、上海、广州、南京、重庆、深圳、天津、杭州等地的摸底调查。与此同时，国务院办公厅、国土资源部等相关部门也在积极筹措，亦将从宏观调控的不同角度和不同范围对此轮楼市调控的效果进行全面调研。以上海为例：建设部上海调查组在沪的日程安排非常紧凑：第一天由上海市建委和上海房地局做工作汇报，并组织部分房地产开发商代表座谈；第二天是市民代表座谈，同时实地考察相关区域的楼市情况；第三天进行封闭式讨论后同上海市府有关领导进行适当沟通后离开上海。此次摸底调研中，了解情况和掌握第一手资料成为调查组的基本目的，然后将各组调研情况形成专题报告后将上报中央和国务院。
各地汇报的主要内容包括房地产投资规模、土地出让的招拍挂状况、房地产市场交易情况、二手房的网上备案制度以及开发商经营秩序的监管实施情况。继建设部组织调查后，国务院办公厅也将在近期组成调查组，在全国调查房地产调控效果，涉及地区包括北京、天津、辽宁、江苏、陕西、广东、四川、江西、山东、湖北、内蒙古等。由此可见，紧锣密鼓的宏观调控已经进入质量检验阶段，各地能否在检查中过关将直接影响下一步楼市的政策走向，中央正通过一系列信号传达将调控深入到底的决心。随着全国性调查的展开，各地房地产开发中的违规建设与调控不力等情况将逐渐浮出水面，而各地房地产业的深层调控也将加快步伐并努力使之落到实处。
四、房地产招投标市场和房地产经济市场将成整顿重点
为了进一步规范招投标工作，建设部近日颁发了《关于做好房屋建筑和市政工程投招标检查工作的通知》，称由国家发改委、监察部、财政部、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、商业部、水利部、民航总局、国务院法制办联合行动，在年末对招投标市场开展专项检查，其中的重点是房屋建筑和市政工程的招投标情况。这次检查范围包括：工程建设项目招标公告是否严格在政府指定的媒介；是否存在违法收费；是否存在要挟、暗示投标人在中标后分包部分工程给本地区、本系统承包商和供货商的情况；投标人是否存在挂靠有资质或高资质单位以其名义投标，或者从其他单位租借资质证书等行为。专项检查工作将分两个环节进行：首先是部门检查阶段在11月底结束，由各部门根据情况自行安排；其次是联合检查工作在12月进行，由上述各部委办组成联合检查组，对自查中暴露出来的问题联合进行检查。
为了规范各省市二手房市场的房地产经济行为国务院法制办和建设部等有关委办将针对今年合肥、南京和天津等城市发生的多起房地产经纪机构违法案件组织专项调查，整顿房地产经纪市场，加强房地产业经纪监管。为此，建设部和国家工商总局等还于日前颁发了《关于规范和整顿房地产经纪市场的通知》，着重就房地产经纪领域的9大问题进行规范和整顿。一是加强房地产经纪机构监管和全面实行房地产经纪机构备案公示制度；二是加强房地产经纪人员管理和严格执行房地产经纪人员职业资格制度；三是规范房地产经纪信息；四是加强房地产经纪行为监管；五是规范房地产经纪合同签署；六是加强二手房交易资金监管；七是创新房地产经纪管理方式和提高行政效能；八是建立和完善房地产经纪机构和注册房地产经纪人员信用公示制度；九是加强房地产经纪行业自律。与此同时，还将要求各地房地产管理部门结合整顿规范房地产交易秩序工作，积极会同工商部门进行一次房地产经纪机构调整摸底，严肃查处一批违法违规的典型案例并向社会曝光。
五、土地资源法律法规趋于完善和调控力度逐步加大
“十一五”期间，我国国土资源法律法规框架体系基本建
立，国土资源管理法制环境明显改善，这是国土资源部在《国土资源系统开展法制宣传教育的第五个五年规划》中明确的工作目标。根据这项规划，国土资源系统要通过广泛深入的宣传教育，使全社会资源法制意识不断强化，资源保护的基本国策意识和集约节约用地观念明显增强，土地市场秩序稳定和规范，违法案件明显下降和国土资源系统依法行政深入推进，国土资源管理能力和水平明显提高。与此同时，针对当前经济运行和土地管理中存在的突出矛盾和问题，国务院颁发了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，该通知按照责权统一的原则，进一步完善了责任制度，强化了地方政府土地管理的责任，并按照权责统一的原则调整了审批方式，简化了审批秩序，强化了地方责任。
国土资源部认为土地管理面临的矛盾和问题，具有长期性、艰巨性和复杂性，具体表现在四个方面：一是一些地方违法用地严重，在计划之外扩大建设用地规模。主要方式是“以租代征”或以“农村集体土地流转”为名，擅自将农用地转为建设用地影响了宏观调控的实际效果。二是竞相压低地价甚至以零地价出让工业用地，造成工业用地过度扩张。重复建设，影响了区域协调发展。三是保证被征地农民生活水平不降低和长远生计有保障的原则，在有些地方未能有效落实，加上土地出让收支不够透明，使用不尽合理，影响了社会稳定。四是土地执法难的问题仍然比较突出，“因公”违法调查难、处理难、处理人更难的局面没有明显改观，影响了土地法律法规的有效实施。针对当前土地管理宏观调控中存在的问题，《通知》坚持以全面落实科学发展现为指导，按照促进经济增长方式转变和经济结构优化的需求，确保中央宏观调控政策的有效实施，着重从利益机制和法制方面解决当前土地调控中存在的突出问题，注重措施的及时有效原则和突出措施的针对性原则。针对土地调控中的突出问题，提出进一步深化改革的具体措施，力求消除建设用地过度扩张的经济动因，坚决惩处土地违法行为。
六、工业地产将成为新一轮的房地产调控重点
从住宅到商办物业，再从商办物业转至工业地产，伴随着显而易见的投资路线，政策盲点也在相应凸现。虽然，宏观调控开始的住宅和商办楼的建设成本大大上升，进入门槛也不断提高，但是现在各地工业地产的政策限制仍宽严不一，一些欠发达地区的工业地产政策相当宽裕，给投机者有可乘之机。精明的发展商认为，用房地产开发的名义做住宅和商办楼都不合算了，因为资金门槛太高，而且宏观调控出台的有针对性的政策那么多，没有利润可言。倒是工业地产，往往利用当地政府急于吸引投资的心态，通过许诺可以顺利完成招商引资计划，同时利用工业或科技园区的土地的名义对外进行招租，从而顺利获得工业或科技园区的土地开发权限。
由于工业地产的开发可以起到吸引投资、创造就业机会的作用，因此各地政府通常会采用较为优惠的政策进行鼓励。工业地产具备较大的投资价值和上升空间，从去年开始便已成为海外投资基金的投资热点。与住宅和商办用地相比，工业用地在出让价格上的相对低廉，成为了开发企业赚取利润的巨大空间。开发商在招商计划完成之后，盖好工业厂房，然后将工业用地转化为商业用地，以工业园区配套的名义建造写字楼进行出让。新一轮的房地产调控中这种情况将得到有效的遏制。建设部和国土资源部等有关部委将有针对性地出台相关政策和措施，侧重于工业用地项目的调控，从根本上制止工业用地低成长的过度扩张和违规发展。
七、高品质办公楼将成为上海和北京市场需求的热点
宏观调控时对整个房地产行业的影响是首当其冲的，但就房地产行业本身而言，住宅和商业用房的冲击最大，工业用房和别墅次之，而甲级办公楼和酒店公寓则影响小的多。尤其是上海、北京和天津的高品质办公楼的需求随着世博会、奥运会和北方经济中心城市的建设而不断升温，高品质商业办公楼的租售市场价格不跌反涨。这些城市高品质办公楼的售价正以每年10％以上的速度继续增长，而租金则以每年近20％的速度不断上涨，空置率一直保持在5％左右的合理水平，并且这种情况将在整个“十一五”期间得以延续。如此良好的发展前景吸引了更多的海外资金和个人投资者，全新的酒店式办公概念也应运而生。随着全国中心城区打造中央商务区CBD效应的不断扩大，上海国际金融中心和天津区域金融中心的加快建设，高品质办公楼的供不应求现象将更加突出。
当然，高品质办公楼市场热销的情况主要体现在一些国家重点发展的特大型城市和中心城区。一些区域中心城市的高品质办公楼的租售情况并不相同，如今年以来苏州、武汉等地高品质办公楼的空置率就超过15％，租售价格也不容乐观。上海、北京和天津的特殊情况是由其在国家所处的特殊地位和特殊环境以及“十一五”期间的特殊发展背景所决定的。根据国际权威机构统计，目前美国纽约甲级办公楼面积为3000多万平方米，日本东京甲级办公楼面积为4000多万平方米，而我国目前上海的甲级办公楼仅为400多万平方米，北京的甲级办公楼仅为500多万平方米，天津的甲级办公楼不到200万平方米。由此可见，随着我国和谐社会的构建和经济的快速发展，大量的跨国公司总部和跨国集团的研发中心，国际组织的地区机构和国际金融机构以及服务型企业将大量涌入，所以上海、北京和天津的高品质办公楼的需求量很大，前景很是看好。
宏观调控机构的属性范文2
一、中国房地产业宏观调控对住房消费、住房投资与金融危机关系的传统认识
传统理论将居民购房活动主要区分为住房消费与住房投资两大类。二者的区别在于，前者购买的住房用于自己家庭居住，后者购买的住房并非用于自己家庭居住，而是为了出租以获得租金，或者等待住房价格上涨将其出售，以期从资产价格的上涨中获利。至于住房投机，它是与住房投资既有区别，又紧密相关的活动。虽然在学理层面上存在将二者清晰厘定的可能性，但正如徐滇庆所言，“在现实操作层面上对住房投资与住房投机进行区分是很困难的，很难在二者之间划出清晰的界限，在一定条件下正常的投资也许很快就转变为投机行为。”[1]因为本文主要讨论房地产业宏观调控，宏观调控显然属于现实操作层面，所以本文并未将住房投机单独作为一类活动与住房消费和住房投资相并列来进行考察，而是将其置于广义的住房投资的范畴之内。
中国房地产业宏观调控， 特别是2005年以来的本轮房地产业宏观调控高度重视住房消费与住房投资，尤其突出地表现为对二者的区别对待。“鼓励消费，抑制投资”成为房地产业宏观调控的基本原则之一。一系列影响重大的房地产业宏观调控政策，如“旧国八条”、“新国八条”和“国六条”等为此做了最好的诠释。同样是居民购房行为，却因购房目的不同而被区别对待。消费与投资之分，就像中国历史上的“华夏与夷狄之分”一样，被反复强调。住房消费如同“华夏”，不仅在房地产业宏观调控中受到政策的支持和鼓励，而且在道德层面上也占据优势地位；相反，住房投资如同“夷狄”，不仅在房地产业宏观调控中受到政策的抑制和区别对待，而且在道德层面上也往往被置于受歧视的地位。抑制住房投资的主要原因之一是：在传统理论看来，住房投资与信贷危机，乃至整个金融危机或经济危机有着某种天然联系；而住房消费似乎具备某种“抗体”，其引发信贷危机，乃至金融危机或经济危机的风险却很小。
二、美国次级债危机从现实层面对中国房地产业宏观调控理论基础的冲击
美国次级债危机是一起典型的由住房消费引起的信贷危机和金融危机。这起危机从现实层面冲击了中国房地产业宏观调控的理论基础，引发人们重新认识住房消费、住房投资与金融危机之间的关系。
在美国住房抵押贷款市场上，放贷机构根据借款人信用高低，对其进行区别对待，从而形成两个层次的市场，即“优惠级”（Prime）抵押贷款市场和“次级”(Sub-prime)抵押贷款市场。信用低的人申请不到优惠级抵押贷款，只能在次级市场上寻求贷款。两个层次的住房抵押贷款市场的服务对象均为贷款购房者，但次级抵押贷款市场的贷款利率通常比优惠级抵押贷款的贷款利率高出2%―3%。因为次级抵押贷款市场为那些受到歧视或者不符合优惠级抵押贷款市场标准的借款者提供按揭服务，所以在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。由于次级抵押贷款利率通常比优惠级抵押贷款利率高，因而次级抵押贷款对放贷机构来说是一项高回报业务，所以该业务受到放贷机构的有力推动。另外，美联储实施的低利率政策和美国住宅价格的持续上升，也引起美国居民购房热情不断升温。
在次级抵押贷款业务推出的最初10年里，该业务取得了显著效果。1994―2006年，美国的住房自有率从64％上升到69％，超过900万的家庭在这一期间拥有了自己的住房，这很大部分归功于次级住房抵押贷款。在利用次级住房抵押贷款购买住房的居民中，一半以上是少数族裔，其中大部分是低收入者，这些居民由于信用记录较差或付不起首付而无法取得优惠级抵押贷款。次级抵押贷款为这些低收入者提供了选择权，通过次级抵押贷款购买住房的居民主要是为了自己家庭居住，而非为了投资牟利。按照传统理论对居民购房行为的分类，这些购房活动显然绝大部分属于住房消费，而非住房投资。2004年6月到2006年6月，为了避免经济过热，防止通货膨胀，阻止资本外流，控制美元跌势，美联储连续17次加息，将联邦基金利率从1％提升至5．25％。加息从两个方面影响到房地产业：其一，由于大部分次级住房抵押贷款采取可调整利率形式，随着美联储17 次上调利率，次级住房抵押贷款的还款利率越来越高，借款者的还贷压力越来越大；其二，美联储17 次上调利率直接导致美国房价下挫，房地产交易也从此由火热转向低迷。债务负担的增加与住房价格的下跌交相作用于美国次级住房抵押贷款，引起了越来越严重的信贷危机。
在办理次级住房抵押贷款时，放款机构和借款者都认为，如果出现还贷困难，借款人可以出售所购住房或者进行抵押再融资。但事实上，由于美联储连续17次加息，住房市场持续降温，借款人很难将自己的住房卖出，即使能够卖出，住房的价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的程度。在这种情况下，自然会出现逾期还款和丧失抵押品赎回权的案例。案例一旦大幅增加，必然引起对次级住房抵押贷款市场的悲观预期，次级住房抵押贷款市场就会发生严重震荡，并冲击贷款市场的资金链，进而波及整个住房抵押贷款市场。与此同时，房地产市场价格也会因为住房所有者止损的心理而继续下降。两重因素的叠加形成恶性循环，加剧了次级住房抵押贷款市场危机的严重程度，这便是美国次级债危机。在危机的初始阶段，危及仅仅存在于美国次级住房抵押贷款市场上。但是，随着美国次级债危机的逐步加剧，市场预期更加悲观，住房价格进一步下跌，优惠级住房抵押贷款市场也受到冲击。随着次级债危机中住房价格的一跌再跌，越来越多优惠级住房抵押贷款市场上的借款者发现，他们购买的住房市值已经低于住房抵押贷款的本息，于是即使在优惠级住房抵押贷款市场上，也出现了越来越多的逾期还款和丧失抵押品赎回权的案例，美国次级债危机波及到了整个抵押贷款市场。不仅如此，银行的信贷危机很快波及到了以住房抵押贷款为发行基础的住房抵押贷款证券市场，进而影响到了整个证券市场，最终酿成了一场深刻影响美国经济的金融危机。
反思美国次级债危机可以发现，引发本次危机的恰恰是住房消费，而不是住房投资。次级住房抵押贷款的借款者绝大多数是那些少数族裔和低收入者，这些弱势群体通过次级住房抵押贷款来购买住房，用于自己居住，而非用于投资。作为一个典型案例，美国次级债危机从现实层面对传统理论中关于住房消费、住房投资与金融危机关系的认识产生了重大冲击，即不仅住房投资能够引发金融危机，住房消费同样也能够引发金融危机。
三、对住房消费和住房投资的重新解读从理论层面修正了传统认识
美国次级债危机冲击了中国房地产业宏观调控的理论基础，颠覆了人们对于住房消费、住房投资与金融危机关系的传统认识。而这种传统认识追根溯源是基于传统理论对于居民购房性质的分类，即对住房消费与住房投资的认识。
本文认为，从经济学理论层面而言，对居民购房性质的研究至少存在三种分析视角：其一，基于国民经济帐户体系（SNA）的分析视角；其二，基于需求目的的分析视角；其三，基于虚拟经济理论的分析视角。在不同分析视角下，对于居民购房性质，或者说对于何谓住房消费、何谓住房投资会得出截然不同的结论。每一种结论都建立于自己独特的分析视角之下，亦即只有基于各自独特的分析视角，才能找到其结论的合理性。对住房消费与住房投资在多重视角下的重新解读，从理论层面修正了传统认识，为重新审视住房消费、住房投资与金融危机的关系，以及重建我国房地产业宏观调控的理论基础奠定了根基。
（一）基于国民经济帐户体系分析视角下的住房投资与住房消费
国民经济帐户体系是当代最主要的国民经济核算体系，被所有发达国家和众多发展中国家所采用。国内生产总值的核算是SNA最主要的内容之一，GDP由消费、投资、政府支出和净出口四部分组成。基于SNA的分析视角，在新房市场上，居民购买的住房无论是用于自己居住，还是为了出租以获得租金，或者等待住房价格上涨将其出售，以期从资产价格的上涨中获利，都属于投资活动。
SNA之所以如此设计统计口径是基于商品住房的特殊属性。GDP用来衡量给定时期内一个经济体生产的所有最终产品和服务的市场价格。对于普通消费品而言，人们会在一个给定时期内购买它，并在该时期或比该时期稍长的一个时期里消费掉它，因而购买这些商品的支出被归为当期消费。但住宅与普通商品不同，它是最典型的耐用品，使用寿命长久，可以在相当长的时间里为消费者提供一个持续的服务流。虽然住房服务的消费可以绵延很久，但对住房的购买支付却是在某个相对短的时期内进行，住房的购买行为和消费行为在时间跨度上存在极大背离。对于GDP及组成GDP的消费、投资等流量指标来说，这种背离会给统计工作带来严重偏差。如果将购买住房的支出计入当期消费，无疑极大地高估了当期的消费支出，于是在SNA中，仅仅将住房服务视作消费品，将房租计入消费。可见，如果基于SNA分析视角，在新房市场上购买住宅，无论是用于自己家庭居住还是用于其他用途，都属于投资活动。而享受住宅提供的住房服务，并为此支付房租的行为属于消费活动。同时，GDP仅仅衡量现期生产的所有产品和服务的价值，非现期生产的产品和服务，即旧货的购买并不计入当期GDP，因为旧货的交易反映了一种资产的转移，并不是经济价值的增加，因此旧货的交易并不包括在当期GDP中。所以，居民在二手房市场上购买住房，无论用于自己家庭居住，还是用于其他用途，都不在SNA的考察范围之内，所以居民在二手房市场上的购房活动既不是住房投资，也不是住房消费。
（二）基于需求目的分析视角下的住房投资与住房消费
显然，传统理论对于住房消费与住房投资的认识绝非基于SNA分析视角，而是基于需求目的分析视角。在需求目的分析视角下，研究者根据居民的购房目的来界定住房消费与住房投资。他们认为吃、穿、住、行是人的基本消费集合，是人类生存与发展的必备前提。满足居住需求的方式有两种：一种是租住他人住房；一种是购买用于自己家庭居住的住房。由于居住需求是人类的基本消费需求，而购买用于自己家庭居住的住房是满足这种基本消费需求的一种方式，于是一些学者就得出居民购买用于自己家庭居住的住房的行为属于消费活动，而被购买的住房属于消费品的结论。[2]同理，基于需求目的分析视角，居民购买住房，如果不是用于自己家庭居住，而是为了出租以获得租金，或者等待住房价格上涨将其出售，以期从资产价格的上涨中获利，那么这种购房活动与购买工业、商业或办公等非住宅房地产的行为一样，属于投资活动。从需求目的分析视角对住房投资和住房消费的界定，是通过分析商品用途来判断其被购买的行为属于投资活动还是消费活动。这一分析方法在理论研究和日常思维中被普遍使用，获得人们广泛认同，以商品用途来区分投资品和消费品不仅在实践中被广泛应用，而且在概念的划分上也做到了逻辑自洽。然而，使用这种方法来分析商品住房及购房活动的性质时，研究者必须考虑到商品住房有别于普通消费品的特殊性。
许多学者把居民购买的用于自己家庭居住的住房看作是消费品，但他们却忽略了其有别于其他普通消费品的特殊性，而试图用研究普通商品价格形成与波动的方法来研究商品住房的价格形成与波动，即试图仅仅使用实际经济因素如人口数量、居民收入水平、就业率等指标来解释和预测住宅价格的周期性波动，这就忽略了商品住房具有的有别于普通消费品的虚拟资产属性，采用这样的方法做出的预测往往是失败的。Quigley的研究证明了这一点，他使用1986―1994年美国41个大城市的截面数据，根据居民收入、家庭数量、人口数量、就业量、每年房屋建造许可和开工数量、空置率等实际经济变量及商品住房价格滞后变量对商品住房价格进行回归分析。结果表明，这些解释变量对商品住房价格虽然具有一定的解释能力，但是，难以预测价格变动的拐点，即使是预测最准确的模型错误率也高达52．73%。[3]这是因为随着商品住房虚拟资产属性的日益增强，其价格波动越来越受到货币和资本市场等虚拟经济领域因素的影响，而实际经济因素对商品住房市场的影响在逐步减弱。事实上，马克思早在19世纪下半叶就认识到了房价的特殊性，他指出“房价只由购买欲和支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关”。[4]
由此可见，虽然可以基于需求目的分析视角合乎逻辑地区分住房投资与住房消费，但是该结论仅仅在这一独特视角下才能成立，而超越这一视角，推广到更为广阔的范围中，这一结论便失去其合理性。如上所述，研究者不能突破这一独特视角，在更为广阔的范围内理解住房投资与住房消费的涵义。因为住房消费与一般意义上的消费行为大不相同，集中体现在商品住房不同于普通消费品，其价格的形成与变动遵循着不同于普通消费品的特有逻辑。传统理论对于住房投资与住房消费的认识基于需求目的分析视角之下。所以，传统理论中住房投资与住房消费的涵义仅仅在这一独特视角之下才具有合理性，即仅仅在“住房是用于自己家庭居住还是用于其他用途”这一意义上具有合理性。但是，在这一视角下，我们并不能找到住房投资与金融危机的关联性，也同样找不到住房消费对于金融危机存在“免疫力”的丝毫证据。
正如下文所述，金融危机往往是由虚拟资产价格的强波动性引发的，从虚拟经济分析视角来看，商品住房具有虚拟资产属性，其价格具有强波动性。正是房价的强波动性，才是房地产容易引发金融危机的主要因素。从虚拟经济分析视角看，传统意义上的住房投资与住房消费并无二致，二者均具有投资活动属性。
（三）基于虚拟经济视角的住房投资与住房消费
从1997年东南亚金融危机以后开始，我国部分学者开始研究虚拟经济现象，这一研究很快得到社会承认。2002年10月，“虚拟经济”一词被写入了十六大报告。虚拟经济研究对于深化关于房地产属性的认识意义重大。虽然对于什么是虚拟经济和虚拟资产尚未达成一致定义，但是人们基本认同这样一种观点，即“虚拟经济是一种与实体经济相对应的经济形态，虚拟资产是指金融资产以及具有类同金融资产属性的其他资产形式，而房地产就是除了金融资产以外的最主要的虚拟资产形式”。[5]由于房地产具有虚拟资产属性，所以它有别于普通资产，而与货币、股票、债券和金融衍生品具有某种相似性。
虚拟经济与实体经济的本质区别在于他们遵循完全不同的运行模式。这种不同表现为“在实体经济中，资本必须通过与实物形态之间的相互转换，经过交换――生产――流通――交换这一循环后才能产生利润，但是，在虚拟经济中，资本却不需要通过这一循环就可以产生利润。由于虚拟经济中不包括物质生产活动，故其本身并不能创造财富，但却能对实体经济创造的财富进行再分配”。[6]虚拟经济也被看作是虚拟价值系统，“虚拟价值系统与实体价值系统具有本质区别，它与人们的心理密切相关”。[7]虽然研究者对于什么是虚拟经济和虚拟资产尚未达成完全一致的意见，但是有一点是共同认可的，那便是：虚拟经济具有自己独特的载体――虚拟资产，与普通资产不同，虚拟资产具有独特的价格形成与波动机制，强波动性是其价格的基本特征。而房地产与金融资产、邮票、古玩字画等资产都具有这一特征，因而都被纳入了虚拟资产的范畴。由于虚拟资产价格具有强波动性，使其成为投资或投机活动的主要对象。虚拟经济理论正是从价格形成与波动的特征――强波动性的分析视角出发得出如下结论：居民购房无论是用于自己家庭居住还是用于出租，或等房价上涨之后将其出售以赚取差价，都属于投资活动，无论是自住房还是非自住房都具有投资品属性。“房地产价格的波动性表明房地产不仅仅是一般消费品或耐用消费品，而更多的成为一种投资工具，从而决定房地产价格的不只是由建筑及土地成本决定的供给和消费者效用决定的需求，更重要的是投资于房地产所能带来的预期收益和资产升值的潜力，这正体现了房地产作为虚拟资产的特性”。[7][8]
基于虚拟经济视角，可以解释为什么商品住房的价格具有强波动性，进而可以解释为什么房地产容易引发金融危机。而在虚拟经济视角下，传统理论意义下的住房投资与住房消费本质上并无区别，二者均具有投资属性。这就从理论层面上解释了为什么住房消费可以引发美国次级债危机，同时本文在多重视角下对住房消费和住房投资的重新解读也从理论层面上修正了关于住房投资、住房消费与金融危机关系的传统认识。
主要参考文献：
［1］徐滇庆．房价与泡沫经济［M］．北京：机械工业出版社,2006．166～268．
［2］万大宁等．住宅消费对上海经济增长贡献度研究［M］．中国房地产研究［J］．2000（1）．上海：上海社会科学院出版社，2000．
［3］Quigley, J. M., Real Estate Prices and Economic Cycles, International Real Estate Review , 1999,Vol.2, No.1.
［4］马克思．资本论(第三卷)［M］．北京：人民出版社，1963．
［5］刘骏民．从虚拟资本到虚拟经济［M］．山东人民出版社，1998．
［6］成思危．虚拟经济研究丛书序言［M］．见姚国庆，2005：《经济虚拟化下的金融危机》，南开大学出版社，序言．
［7］郭金兴．房地产的虚拟性及其波动［M］．天津：南开大学出版社，2005．10～16页．
［8］Courchane, M., Surette, B. and P. Zorn, Subprime Borrowers: Mortgage Transitions and Outcomes. Journal of Real Estate Finance and Economics, 2007, 29(4).
Housing Consumption, Housing Investment and Financial Crisis:Impact of the US Sub-prime Loan Crisis on the Theoretic Foundation of China's Macro-control of Real Estate
Zhou Jiancheng1 Bao Shuangye2Abstract: China's macro-control of the real estate attaches great importance to the difference of housing consumption and housing investment. It is a fundamental principle of China's macro-control that government should encourage housing consumption and curb housing
宏观调控机构的属性范文3
证券通综合各方的观点后显示，蓝筹板块之所以受到机构的普遍关注，和即将推行的股指期货不无关系。股指期货开设后市场将迎来权重股时代，“权重股搭台，其它股唱戏”在很多时候将会成为行情的常态，投资者的投资偏好和投资风格的界限将更加清晰，以往那种“看大势做行情”的传统策略将会逐渐失灵。未来行情中，如果策略是做大势行情，那么，除了对指数做多以外，最简单有效的方法就是买入成份股。这也就是为什么众多机构纷纷追捧蓝筹板块的原因了。
根据证券通资讯分析系统的统计，最近一个月机构重点关注了石化、通信、钢铁、金融等多个行业的龙头个股。机构对此的看法是，在大盘的未来走势仍为完全明朗的情况下，大盘蓝筹股，尤其是那些业绩优秀的行业龙头个股，即是调整时期的防御佳品，也能在大盘确立向上走势的时候为投资者带来不菲的收益，更可以提前为股指期货时代做好投资准备，可以说是一举三得的绝佳投资品种。
银行业：今明两年仍可稳步增长
加息、调高准备金率、紧缩贷款规模，调控措施频频出台使很多投资者认为银行业将首当其冲受到冲击。但证券通资讯分析系统得到的信息显示，机构并未因宏观调控而看淡银行业，反而认为其在未来几年中仍将稳步发展。
证券通得到的数据显示，虽然自年初以来政府已经采取了多次宏观调控措施，但银行信贷仍稳步增长，这无疑为银行下半年、乃至明年盈利的稳步增长打下了坚实基础。
焦点公司：G招行
招商银行公布中报后，引来机构们的一片好评,国内外的14家机构都对该公司进行了调研。机构投资者普遍认为，招商银行作为国内最有活力的银行，无论在传统存贷业务还是新的中间业务上都取得了骄人的业绩，公司未来业绩增长趋势明确，且增长势头十分稳健，尤其在至为关键的风险控制方面更显突出。因此，“招商银行是最好的银行股”、“招商银行是值得长期投资的银行股”已成机构投资者们的共识。由于招商银行在9月份即将发行H股，这无论对公司基本面还是对股股价都将具有提振作用，因此，该股行情无论是短期走势，还是中、远期趋势都将向好。
从“证券通”最新得到的数据看，各家机构对招商银行未来3年的业绩都抱有良好的预期。中银国际的分析师认为，公司非息收入强劲增长，投行业务与资产管理业务都发展良好，预计将从新业务中获得更多利润。假定招行H股发行融资160亿，则资本充足率有望升至10.59%。综合显示，招商银行2006～2008年的每股收益有望达到0.4元、0.51元、0.70元，公司具有长期的投资价值，因此机构纷纷给出了“买入”和“增持”评级。
评级机构 股票评级 EPS （元） 估值 (元)
2006年 2007年 2008年
中银国际 优于大市 0.45 0.60 0.72 9.00
东方证券 增持 0.43 0.45 ---- 8.20
上海证券 跑赢大市 0.36 0.47 ---- 9.00
广发证券 买入 0.43 0.58 0.80 8.44
银河证券 增持 ---- ---- ---- ----
招商证券 强烈推荐 0.37 0.45 ---- 8.40
中信证券 买入 ---- ---- ---- 10.00
国信证券 推荐 0.46 0.58 0.73 8.00～8.50
申银万国 增持 0.35 0.44 0.55 ----
长江证券 推荐 0.36 0.47 ---- 8.60～9.30
天相投顾 买入 0.43 0.56 ---- ----
业绩预测与价格估值的均值（元） 0.404 0.511 0.70 8.78
对应目前股价的动态市盈率（倍） 18.94 14.97 10.91
风 险 提 示
（1） 宏观调控政策对信贷方面的业务带来影响
（2） H股上市后将带来股价联动的影响
钢铁业：长期值得看好
铁矿石涨价、产品价格下调、宏观调控，这些不利因素接踵而至使市场人士一度对钢铁板块的投资价值产生怀疑。但证券通资讯分析系统的信息显示，机构经过严密分析后认为，虽然短期利空可能对板块造成不利影响，但中长期来看，板块的投资价值依然突出。原因在于：
1）铁矿石涨价被运输价格下调所抵消，暂未对行业整体造成重大影响；
2）需求有望年底回升，钢材产品价格届时将也将随其上升；
3）行业整合，届时大规模的兼并重组将使整个行业带来难得的价值重估机会；
4）目前估值正处于极低水平。证券通综合各方观点来看，随着宏观调控的深入和行业整合的进行，行业内部可能出现分化，而行业龙头则是投资钢铁板块的首选。
焦点公司：G鞍钢
G鞍钢中报取得了每股收益达0.513元的优异业绩。因业绩超出原来的普遍预期，该公司中报一经公布当即引起了机构投资者们的高度关注。从机构们的研究视角和研究结论来看，该股在实现整体上市后既提升了业绩水平，又增强了行业竞争力，从而成为了行业内首屈一指的，具有稳健增长能力的价值型公司。目前该股行情受到整个行业景气度淡季的影响而被低估，但市场的投资理念正在从寻找优势行业向寻找优势企业转化，G鞍钢的价值属性最终将会逐渐受到具有理性投资偏好的投资者的厚爱。据证券通资讯分析系统统计，近期有7家权威机构了该公司的调研报告，报告认为公司未来3年盈利有望保持稳步增长，并给予了平均6.4元的合理估值。
评级机构 股票评级 EPS （元） 估值 (元)
2006年 2007年 2008年
中金公司 推荐 1.00 1.13 ---- ----
国信证券 推荐 0.98 1.24 1.34 ----
光大证券 优势-2 1.01 0.90 0.91 ----
东方证券 增持 1.05 1.08 1.00 6.50
申银万国 买入 1.03 1.07 ---- ----
招商证券 推荐 1.02 0.93 0.88 6.10～6.50
天相投顾 买入 0.99 1.06 ---- ----
业绩预测与价格估值的均值（元） 1.01 1.06 1.03 6.40
对应目前股价的动态市盈率（倍） 5.42 5.16 5.31
风 险 提 示
（1）钢材出口退税率的调整，以及国家宏观调控背景下钢材价格波动等不确定性因素；
（2）鞍钢集团的铁矿石资源以优惠的价格提供于公司，使公司成本低于行业平均水平，此关联因素是否有变动。
电信业：垄断体现价值
作为公用事业的一部分，电信行业的垄断特性是行业盈利的最主要保证。据相关统计显示，中国上半年业绩十强行业中，电信业再次位列三甲。如此骄人的业绩，不得不让人对其刮目相看。机构预计，在未来的市场中，中国电信、中国联通、中国移动三巨头仍将占据整个电信营运商市场的大半个江山。而随着3G时代的到来，行业整合可能加剧，一些中小运营商将被兼并重组，电信市场可能出现寡头垄断局面，再加上当前行业内公司价值遭到普遍低估，因此目前的电信业的投资价值十分突出。
焦点公司：中国联通
最为中国移动通信两大巨头中唯一一家在国内上市的企业，中国联通的投资价值始终为各机构所看好，而近期该股更是成为了市场的焦点。据悉，公司即将进行重大资产重组，而且目前已经有多种重组方案等待最后的确定。根据证券通资讯分析系统得到得调研信息，公司即使剔除重组因素的影响，其合理估值也有超过20%的上涨空间；如果公司进入重组程序，无论以怎样方案进行重组，那么该股将至少有超过50%的的合理估值空间。正因如此，该股股价近期频频发力上攻，成为市场中的明星。另外，鉴于公司稳健、温和的行情属性，机构认为中期的合理估值区间在2.65~3.00元之间，而公司业绩也将在未来两年保持13%左右的稳健增长。
评级机构 股票评级 EPS （元） 估值 (元)
2006年 2007年 2008年
中信证券 买入 0.166 0.179 0.196 3.00
光大证券 优势-1 0.167 ---- ---- ----
申银万国 买入 0.15 0.18 0.21 ----
海通证券 买入 0.15 0.17 0.19 2.65
东方证券 增持 0.153 0.158 ---- 2.74
银河证券 增持 0.154 0.159 ---- 2.70
广发证券 买入 ---- ---- ---- 2.80
国泰君安 增持 ---- ---- ---- 2.80
兴业证券 强烈推荐 0.16 0.19 0.21 3.07
业绩预测与价格估值的均值（元） 0.157 0.173 0.202 2.82
对应目前股价的动态市盈率（倍） 14.90 13.53 11.58
风 险 提 示
（1）新增用户增长比较乏力；
（2）电信重组、3G发牌、与SKT合作等具有一定的不确定性；
（3）发放3G牌照后，市场竞争更加激烈。
石化行业：油价跌 业绩涨
受到高企的石油价格的影响，今年石化企业的业绩普遍不甚理想。其中，成品油加工企业因受价格倒挂的影响而亏损严重；聚合物生产企业相比较而言则好了许多，仅面临较重的成本压力。然而，因当看到的是，在所有石化企业中还有一家公司不但面临高油价的压力，反而享受着高油价带来的巨额利益，她就是中国石化。也正因此，中石化成为了各个机构青睐的对象。证券通资讯分析系统的相关信息表明，随着下半年油价的逐渐下跌，炼油业务盈利有望好转；而受到需求下降、产能扩张的影响，聚合物生产企业则仍旧面临较大压力。
焦点企业：中国石化
中国石化因股改和中报业绩增长，成为当前市场中众矢之的的焦点个股。证券通资讯分析系统的相关信息显示，中石化的上游产业盈利丰厚，尤其是天然气开发使公司收益颇丰。而炼油业务则继续下滑。但随着近期油价回落，中石化炼油业务的利润空间有望再度上升，大大提升公司总体盈利水平，因此机构纷纷给予了“买入”或“增持”评级。
评级机构 股票评级 EPS （元） 估值 (元)
2006年 2007年 2008年
中信证券 买入 0.536 0.648 0.734 7.20
国信证券 谨慎推荐 0.51 0.54 ---- ----
申银万国 增持 0.512 0.602 0.657 7.68
海通证券 买入 0.49 0.55 0.51 ----
长江证券 推荐 0.52 ---- ---- ----
光大证券 最优-1 0.53 0.69 0.73 8.96
银河证券 ---- 0.52 0.65 ---- ----
中投证券 推荐 0.50 0.60 0.75 8.00
东方证券 增持 0.498 0.544 ---- 7.50
国金证券 买入 0.46 0.631 0.602 ----
广发证券 买入 0.514 0.563 0.608 7.20
国泰君安 增持 0.51 0.61 0.76 7.04
中银国际 优于大市 0.508 0.956 0.886 8.50
渤海证券 推荐 0.508 0.583 ---- 7.68
平安证券 推荐 0.55 0.60 ---- 7.68
上海证券 跑赢大市 0.481 0.569 ---- 6.72
业绩预测与估值的均值（元） 0.509 0.622 0.693 7.65
目前股价的动态市盈率（倍） 12.06 9.87 8.86
目前股价股改除权后的动态市盈率（倍） 9.43 7.72 6.93
风 险 提 示
宏观调控机构的属性范文4
关键词：货币市场 财政政策 互相配合
宏观调控是我国最为基本的经济政策，既可以调整国民经济的走势，保证国民经济健康、快速发展，又能够赋予社会主义市场经济各参与体最大的自由，而货币市场与财政政策作为宏观调控的两大方法，在我国经济发展中起到了极为重要的作用。
一、货币市场与财政政策相关理论概述
所谓货币市场，是指由政府、银行及工商企业发行的短期信用工具所构成的金融市场，国家对于货币市场的调整，主要依靠调整货币供应量、银行利率、信贷规模调整、收放现金供应和存款准备金等手段实现。
相比货币市场，财政政策的概念更为广泛，主要是对于社会的总需求进行调节，其主要手段是政府预算的调整、税率变化、税种增减、公债、刺激性财政支出、专项补贴等等。两者中货币市场一般仅局限于经济领域，而财政政策不仅涉及经济领域，而且其财政资金的无偿性决定了其在非经济领域亦能发挥相应的作用。
由于货币市场的对象是单纯的经济领域，所以其起效时间短、效果直接，但是从长远来看，货币市场更应该侧重于调整，暂时的维护经济的稳定，但是无法真正解决我国宏观经济中所存在的问题。财政政策能够通过各种手段改进产能结构、调整收入分配、调整国民负担，能够在本质上解决经济领域中所存在的问题，是一种能够治本的经济手段。
二、货币市场与财政政策配合中的问题
由于货币市场和财政政策的不同属性，所以两者之间虽然能够互相配合，但是由于两者的属性、方法不同，在不同时期和不同情况下会产生不同的效果，所以必然具有着相互间的矛盾和阻碍。
（一）关于货币市场与财政政策之间“松”与“紧”的问题
任何政策都必然具有“松”与“紧”的问题，且都是由现实的环境和政策的最终目的所决定的，在经济生活中，对于“送”或“紧”的要求更为严格，否则极易引发经济过热或经济减缓，所以，两者之间必须掌握平衡。比如，当社会经济膨胀时，便需要实行紧的货币政策和松的财政政策，而在税收、公债等问题上，两者也有着一定的矛盾。
（二）财政透支引起的矛盾
目前，我国财政透支总额较多，这就导致了流通总量的增加，继而影响了和商品供应的平衡，引起一定程度的通货膨胀的产生，这就导致了货币市场的虚假繁荣。但是财政政策一旦收缩，货币市场极易产生泡沫，或者大量带有投机性质的热钱流入实体市场，对我国的经济基础造成一定的损害。
（三）财政信用的发展不利于两者相结合
近年来，财政信用已经得到了一定程度的发展，即财政所无偿集中的资金以信用的形式进行的借贷活动。这样的活动虽然在一定程度上增加了财政资金的可用性，也可以促进地方经济的发展，但是无法保证预算资金的平衡，进而将这种不平衡转移到了金融机构，极大地影响到信贷的平衡，间接的导致了通货膨胀的产生。
三、对于处理财政政策和货币市场相互配合问题的建议
促进财政政策和货币市场的平衡，是社会主义市场经济能够快速、健康发展的有效途径，对于两者的有效配合，应当有以下几条途径：
（一）完善相关法律、政策
货币市场和财政政策从本质而言，是国家为了调控宏观经济而采取的一种以经济方式为载体的行政手段，其本身有着很重的政策趋向性。但目前我国对于货币市场和财政政策的立法相对不完善，导致中央和地方、地方和地方之间的做法不一致，不能形成“全国一盘棋”的正常局面，这无疑不利于经济工作的展开。所以，国家必须加快有关货币市场和财政政策的立法，使得政府采取这两种手段时能够有法可依，进而做到有法必依、违法必究、执法必严，以法律的形式保证两者的配合。
（二）做好协调工作
对于经济的宏观调控是国家的一项重要职能之一，故对于货币市场和财政政策这两种主要的宏观调控手段，财政和银行部门应当加强联系、做好协调，并且树立确认职责、分口使用、分开管理、自我负责的观点，不能各行其是，更不允许互相推诿情况的发生，使货币市场和财政政策这两种手段能够真正的发挥应有的作用。
（三）坚持财政自我平衡
财政的平衡是货币市场平衡的基础，不能或者少用从银行借款、透支的办法来解决财政问题，否则只是治标不治本的权宜之计，甚至有可能导致财政愈穷、货币越热、通胀越重的恶性循环。要做到这一点，首先需要的就是不能实施“赤字”政策，应当加强税收管理、节约不必要开支、优化产能结构，做到量入未出，将赤字控制在合理的范围内，以此来维护经济的良性健康发展。
四、结束语
货币市场与财政政策在经济领域中发挥着无可替代的重要作用，因此，无论是宏观经济领域还是微观经济领域，两者都互相配合、互相制约、相辅相成、互相促进，因此，在国家经济生活中，做好货币政策和财政政策这两种重要的宏观经济调控手段的协调和配合，对于国民经济的健康快速发展、社会主义市场经济的建设有着极为重要的实际意义。
参考文献：
[1]刘毅.后金融危机时代中国财政货币政策协调问题研究[D].湖南大学，2012.
宏观调控机构的属性范文5
一､改革完善农村金融组织体系
农业银行作为国有独资商业银行,与农村金融有着千丝万缕的联系｡农业银行以网点､网络优势和创新的业务品种领先于其他银行,要继续发挥支农作用,要把小企业作为农业银行市场拓展的基础､支持小城镇的改造建设,支持重点农 业基础设施及扶贫工作,支持高层面的农业发展需要等｡
农业发展银行作为农业政策性银行,对支持农村及农村经济发展责无旁贷,业务品种要逐步拓展到农副产品加工增值领域,及国家农业政策需要支持的其他项目｡
农村信用社的改革要坚持市场化､商业化取向,逐步过渡到符合现代金融企业需要的､有特色的社区性农村金融机构｡农村合作金融机构要发挥遍布城乡的机构网点优势,努力发挥对农村经济发展的不可替代的作用｡
“三足鼎立”的农村银行体系是在农村经济发展中发挥积极作用的基本格局,要改革和完善农村金融服务体系,逐步形成一个以三足鼎立银行为主,各金融机构并存,扬各所长,举各所优,分工协作,各有侧重的新型的农村金融服务体系｡
二､疏通融资渠道,广集支农资金
在农村这个大市场,在现在经济条件和金融体制下,解决农村经济发展资金不足问题,唯有依靠国家宏观调控手段方可奏效｡一是对非涉农商业股份制银行,入境外资银行实施“支农配股”制度;二是各家银行实施年度贷款增量确定“支农配额”计划｡上述作为宏观调控任务,实行指令性管理｡通过“支农配股”吸纳的股本金由主体银行按国家政策,法律法观,在有效监管的前提下统筹使用｡对按比例确定的支农贷款额度,可实施本行考查选项直接经营或委托农村金融机构经营｡
三､振兴农村保险,为农村经济服务
农业产业受自然灾害侵袭频繁且严重,而以农副产品加工为主体的产业化龙头企业处于起步阶段,企业规模小､科技含量低､融资能力弱,市场抗险能力差｡建立完善农村保险制度,为农村经济发展保驾护航,是建设社会主义新农村的当务之急｡
目前,我国仍实行金融保险分业经营模式,尽管国家出台了农业保险业务品种及条款,但是高风险的农业保险业务目前保险公司尚未涉足｡农村保险业无论是新农村建设的政策需要,还是农民增收的期盼及愿望,是国家必须解决的重要问题,可以确定的说,随着农村科学技术的进步,农业工厂化生产的推广,集约化经营的形成｡农村经济走向繁荣是定向,在农村广阔的大市场中保险业大有用武之地｡当前过渡时期,在落实相关配套政策措施的同时,建立有效的激励机制,从农村金融机构农村保险业务起步,逐步过渡到金融保险混业经营,有目的的引导保险业务“上山下乡”,服务于“三农”｡
四､完善农村金融服务体系须解决的问题
健全和完善农村金融服务体系是一个庞大的系统工程,是农村金融体制改革不断深入的渐进过程｡随着国家对农村各项配套政策,措施的出台,农村金融的发展必将走向成熟｡
一是确定农村金融服务体系模式｡要建立以国有独资商业银行为主体的农村金融集团公司,在银监会､保监会有效监督管理下,逐步实施银保混业经营｡
宏观调控机构的属性范文6
关键词：房地产市场调控；综合效应；评价指标；方法
中图分类号：F293.35 文献标识码：A
文章编号：1003—0751（2013）04—0035—05
自2003年以来，国家连续不断地出台了一系列房地产市场调控政策。每一轮房地产市场调控都是各种调控措施综合运用下的全面调控，是一套“组合拳”，根据管理学系统理论原理，“组合拳”政策的综合效应要大于各调控政策单独发挥的效应之和。但是，对于房地产市场调控效果的综合评价却还没有一套科学合理的指标体系。基于此，本文将对房地产市场调控政策综合效应评价指标体系和方法进行探索，意在从整体上对房地产市场调控效果进行分析评价，为房地产市场监督管理提供参考和借鉴。
一、房地产市场调控政策及其效应研究回顾
针对我国房地产市场在发展中暴露出来的突出问题，中央从2003年开始对房地产市场进行调控。按照调控政策的方向，大致可以分为三个阶段：第一阶段，2003年到2008年8月的紧缩性调控，目的是为了抑制房地产市场投资过热，控制房价过快上涨，调整不合理的住房供应结构等；第二阶段，2008年9月到2009年末，我国房地产市场受2008年下半年全球性金融危机的影响，这一时期整个房地产市场在低迷中徘徊，中央调控政策由紧缩向宽松转变，以刺激房地产市场的发展；第三阶段，2010年初到现在，针对前两轮调控后房地产市场现状，政府出台了一系列“组合拳”政策，拉开了2010年房地产调控大幕，“有保有压”、“重在稳定”是这轮调控政策的主要基调。纵观以上三轮调控实践，我国房地产市场是在反复波动与反复调控中发展，这期间国家对房地产市场调控力度之大，出台政策之多，是历史少见的。
我国房地产市场调控历经数年，调控的成效成为社会各界广泛关注的焦点，由此引起的对房地产市场调控政策效应的研究也相当多。从目前已有的研究成果来看，尽管各类研究成果从不同方面和角度对房地产市场调控效果做过分析评价，但主要集中于单一指标评价或对单个政策的评价，大多是简单的总结概括，缺乏将这些单方面评价综合起来的研究。这就导致由于分析的侧重点和分析方法的差异，不同学者对我国房地产市场调控效果的判断存在着较大的争议。
二、房地产市场调控政策综合效应评价指标体系构建
1.指标体系的设计思路
房地产市场调控的基本目标是保持房地产市场价格相对平稳，供求总量基本平衡，产品供应结构与每一时期的实际需求相协调，加大住房保障力度，保证社会公平，努力改善居民的住房状况，满足大多数居民的住房需求，促进房地产业与国民经济协调发展，实现整个房地产业的健康可持续发展。对于房地产调控效果的评判，不能只看房价，应该建立一个综合的评价指标体系，对政策效果进行全面整体的研究。房地产市场调控效果应该从调控的目标和调控的结果中进行对比分析，看最终政策执行的结果是否达到了调控的目标，或者是在多大程度上达到了目标。
2.指标体系框架构建
基于以上分析并考虑房地产市场调控政策综合效应，评价指标体系的设置应遵循综合性、科学性、可操作性、层次性、可比性等原则，本研究对房地产市场调控政策综合效应评价指标设计如表1，本评判指标体系由4个层次共11项指标构成，分别为目标层、准则层和指标层：（1）目标层：单一目标层，即房地产市场调控政策综合效应评价。（2）准则层：准则层的设计直接关乎评价结果的科学性。根据我国房地产市场发展现状和房地产市场调控的实际来确定准则层，选取了房地产业同国民经济协调关系C、房地产市场供求平衡状况E、房地产产品供应结构状况S和居民住房水平情况L四个准则层。（3）指标层：在准则层的基础上，考虑从各方面全面反映相应的准则，进一步将这些准则细分，共选取了11个具体指标。
3.指标释义
（1）房地产开发投资增长率/实际GDP增长率：房地产开发投资增速与GDP增速之间的关系，反映房地产投资冷热程度。针对我国房地产投资过热的现象，这一指标应小一些较好。（2）房地产贷款余额/金融机构全部贷款余额：这一指标从金融的角度反映房地产投资开发和购买活动状况，这一比例越高，商业银行金融风险越大。我国不断地对商业银行的存款准备金率进行调整，缩紧“银根”是我国对房地产业调控的一项重要手段，随着调控政策的实施，这一比例应该有所下降。（3）房价收入比：平均房价与户均可支配收入的比值，这一指标反映房价与居民购房能力之间的关系。（4）商品房销售价格增长率：价格是当前市场供求作用下最直接的外在表现，商品房销售价格的波动，直接反映了房地产市场供求平衡状况。（5）商品房销售价格指数/房屋租赁价格指数：反映的是出售房与租赁房之间的一种供求平衡关系。本研究中价格指数均采用环比指数。（6）商品房销售面积/商品房竣工面积：商品房已销售面积代表市场需求，竣工面积代表市场供给，反映了房地产市场供求关系。（7）住宅建设面积/所有商品房建设面积：反映的是房地产市场调控后商品房市场供应结构的变化，体现了调控的效果。（8）别墅高档公寓建设面积/全部住宅建设面积：通过别墅高档公寓占住宅建设面积的比例变化情况，体现调控政策对住房结构调节是否有效。（9）90m2以下住宅投资/住宅总投资：从投资资金的角度反映调控政策对普通商品房供给的影响情况。（10）经济适用房建设面积/住宅建设面积：经济适用房作为保障性住房模式之一，它的建设面积在住宅建设面积中的比重，体现了政府对保障性住房的投入的力度大小，在一定程度上也体现了住房的社会公平性状况。（11）人均住房面积增长率：反映了城镇居民住房水平的变化情况。房地产市场调控的最终目的是要保证“居有其所”。
三、房地产市场调控政策综合效应评价的方法推荐
房地产市场调控政策综合效应评价指标体系设定之后，接下来确定各指标的权重是关键。在多指标综合评价中，确定权重的原始方法大体分为两种：一是主观赋权法，此法多采取综合咨询评分的定性方法确定权重，如层次分析法、德尔菲法、综合指数法等，这种方法容易受评价者个人经验和偏好等人为因素的影响，夸大或降低某些指标的作用，评价结果随意性较大，虽然这类方法研究比较早也比较完备，但目前使用得较少。另一种是客观赋权法，此法的原始数据是由各指标在评价单位中的实际数据形成，它不依赖于人的主观判断，因而，此类方法客观性较强，目前应用得比较多，如因子分析法、主成分分析法、均方差法等。由于均方差决策法具有计算简便且客观准确等优越性，本文基于多指标下采用均方差决策的方法，评价房地产市场调控政策的综合效应，具体方法和步骤如下：
1.指标无量纲化处理
设多指标综合评价问题中方案集为A={A1，A2，…，An}；指标集为G={G1，G2，…，Gm}；方案Ai对指标Gi的属性值为Yij（i=1，2，…，n）；j=1，2，…，m）；Y=（yij）n×m表示方案集A对指标集G的“属性矩阵”，俗称“决策矩阵”。通常，评价指标有“效益型”和“成本型”两大类。“效益型”指标为属性值越大越好的指标；而“成本型”指标为属性值越小越好的指标。根据我国房地产市场目前状况和调控的实际，在房地产市场调控政策综合效应评价指标体系中，房地产开发投资增长率/实际GDP增长率C1、房地产贷款余额/商业银行全部贷款余额C2、房价收入比C3、商品房销售价格增长E1、商品房销售价格指数/房屋租赁价格指数E2、别墅高档公寓建设面积/全部住宅建设面积S2，这6个指标为“成本型”指标，其余均为“效益型”指标。
一般情况下，不同的评价指标往往具有不同的量纲和量纲单位，为了消除量纲与量纲单位的影响，在决策之前，应首先对原始数据进行数据无量纲化处理。无量纲化处理的方法很多，根据所选择的评价方法的需要，选择适当无量纲化处理方法。本文采用规格化变换对数据进行无量纲化处理：
对于效益型指标，令
*指标原始数据来源于历年《中国统计年鉴》、《国民经济和社会发展统计公报》、《中国货币政策执行报告》、《城镇房屋概况统计公报》和国家统计局网站：http：///.
2.指标权重的确定——均方差决策法
本文选用的均方差决策法是确定权重的一种客观的赋权方法。这种方法的基本原理为：各指标相对权重系数的大小取决于在该指标下各方案属性值的相对离散程度，若各方案在某指标下属性值的离散程度越大，该指标的权系数也越大，反之，该指标权系数应越小。
这种方法的基本思路是：以各评价指标为随机变量，各方案Aj在指标Gj下的无量纲化的属性值为该随机变量的取值，首先求出这些随机变量的均方差，将这些均方差归一化，其结果即为各指标的权重系数。该方法的计算步骤为：
（1）求随机变量Gj的均值：
四、房地产市场调控政策综合效应分析
1.调控政策综合效应评价值整体呈上升趋势，但有一定波动性。从综合情况来看（如表5、图2），2003年以来的调控政策综合效应评价值整体上呈上升趋势，尤其是2009年以来，调控政策综合效应评价值保持逐年稳定上升，这一整体趋势与我国不断吸取经验教训，加大政策调控力度，综合运用各种调控措施全方位进行调控是分不开的，同时由于调控政策本身的不足和执行的效率，以及受到我国乃至世界宏观经济环境的影响，2003年以来的调控政策综合效应仍表现出一定的波动状态，说明我国的房地产市场调控政策在调节房地产市场过程中发挥了一定的积极作用，但这些政策执行的效果并不是十分理想。
2.房地产业同国民经济协调关系评价值值波动较大。从各准则层情况来看（如表4、图1），房地产业同国民经济协调关系（C）从2003年到2006年评价值基本是平稳的，但在2007年和2008年间出现了较大的波动，之后2009年和2010年连续下滑，到2011年评价值又有所回升，这一波动说明房地产调控在协调房地产业同国民经济关系方面的效果是不明显的。
3.房地产市场供求平衡状况评价值保持上升趋势。房地产市场供求平衡状况（E）评价值除了在2009年有较大幅度下降外，整体上评价值保持着上升趋势，说明房地产市场调控在调整房地产市场供求平衡方面的效果较为明显。
4.房地产产品供应结构状况评价值曾呈现整体上升趋势。房地产产品供应结构状况（S）的评价值从2003年到2011年整体上表现出上升趋势，尤其是自2008年以来评价值较快上升，表明近几年调控在调节房地产供应结构方面起到了一定的效果。
5.居民住房水平情况评价值呈现下降趋势。居民住房水平情况（L）评价值近几年表现出下降趋势，且一直处于波动之中，说明房地产调控在改善居民住房水平方面的效果并不显著。
我国的房地产市场调控政策在改善供求总量和供求结构方面的效果较为显著，说明在我国房地产市场发展的过程中，始终把握住了“供求平衡”、“结构合理”这一基本市场规律。但是，调控政策在协调房地产业同国民经济的关系、改善居民住房状况方面的效果并不明显。调控政策的综合效应并没有完全显现出来，房地产市场调控需要继续进行。
五、提高房地产市场调控效果的对策建议
1.建立中央政府调控政策在实施过程中的监督、检查、惩罚制度。在房地产宏观调控的过程中，通常是由中央政府出台调控措施，由地方政府执行。中央政府制定宏观调控政策主要考虑整体利益，而地方政府主要考虑自身局部利益，这种差异的存在往往使得调控政策由中央到达地方的过程中发生“过滤”，在相当程度上，使得宏观调控流于形式，调控效果大打折扣。因此，中央政府出台政策后，必须加强对地方政府落实调控政策情况的监督和检查。要对地方政府的“过滤”行为进行严惩，确保中央调控政策目标的实现。
2.确定地方政府在房地产市场调控实施中的主导地位。地方政府是房地产市场调控政策执行的主体，应该确定地方政府在房地产市场调控中的主导地位，提高地方政府落实宏观调控的积极性。首先，房地产市场调控政策由各地方政府根据区域房地产市场的实际情况来制定，然后报送中央政府审批，改变以往由中央政府向地方政府下达任务的方式；其次，改善地方政府的绩效考核体系，改革地方官员的核标准，在考核标准中减弱GDP、城市化率等经济指标，增加中低收入居民住房情况等民生指标，将房地产市场调控效果纳入地方政府绩效考核；再次，降低中央政府经济发展规划的集权性，中央政府应尽量避免规划全国性的经济增长点，应鼓励地方政府根据自身特色，制定本地区房地产发展的可行性方案，寻求适合自身的经济增长点。
3.不断调整和改进调控措施，建立全面长期的调控机制。房地产市场调控不是朝夕之功，应该建立全面长期的调控机制。我国房地产市场调控一直都是在“波动—调控—波动—调控”的循环之中发展，调控政策多、密集度大、分布领域广，但是效果不佳。造成这种局面，一方面是由于出台的调控政策没有得到有效的落实，调控效果大打折扣；另一方面则是由于调控手段和措施本身的缺陷和局限，导致调控效果不尽如人意。反思和总结过去的调控经验教训，需要在原有调控政策的基础上，根据市场变化，不断地去调整和改进调控的措施，建立全面、长期的调控机制，确保调控的良好效果。
4.严抓住房保障制度，让“保障”名副其实。目前，我国大部分区域已经建立了包括廉租房、公共租赁房、经济适用房、限价商品房为主体的住房保障体系，随着保障性住房的大量开发建设，这些住房确实能改善一些群体的住房需求，调节供求矛盾。但事实是，需要保障性住房的群体却没能住上保障性住房，而那些不符合保障性住房的群体却被“保障”上了。当前住房保障制度需要亟待完善，首先，要严格其进入和退出机制，让保障性住房真正惠及民生；其次，地方政府既要管建，还要管建后的分配与监管；再次，要根据区域社会经济的实际情况，不断调整保障性住房的准入门槛，让更多的中低收入者享受到保障性住房的政策，让“保障”名副其实。
参考文献
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