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社区商业规划方案范文1
1 规划设计的基本原则 1.1 设计理念及设计意向 1.1.1 整体定位 住宅：**—城市后花园，国际化高尚傣泰皇家风情主题生活特区
案名建议：**·芭提亚·花园国际（国际公馆）
1.1.2 项目形象定位 ² 卓尔不凡的产品，与众不同的生活居住体验！
² 在**，打造一种被向往的傣泰皇家风情人文主题居住生活！
² 房子不仅买的是物理属性，还有文化含量和未来生活愿景。因此规划设计要充分表现项目的文化属性，做足文化含量，让项目成为**【文化地产品牌的代表作！】
² 形象关键词：格调、品味、人文、傣泰皇家风情
² 品质感 价值感——营造品质感>品质、价值感>价值
1.1.3 产品定位 产品定位原则 Ø 产品多元化、复合化，扩大客群层面，降低开发风险
Ø 不同产品承担不同的功能，合理配比
Ø 以11＋1小高层景观花园洋房为主流产品，迎合主流客户群需求
产品功能划分 Ø 价值标杆产品 产品形式：错层或跃层景观豪宅
承担功能：项目价值标杆，提升项目品质，形成自身价格比较机制
产品点：创新户型设计，注重享受感和身份标签
Ø 主力户型产品 产品形式：小高层景观花园洋房（110-130㎡）
承担功能：走量，争取更多盈利空间
产品点：适当的户型创新，强调产品适应性
Ø 跟随户型产品 产品形式：主力户型微调
承担功能：适应市场趋势，面向更广的客户群，降总价
产品点：主力户型微调小10-20㎡
Ø 补缺户型产品 产品形式：酒店式公寓、小户型
承担功能：填补区域内市场空缺，增加投资性产品，强化产品覆盖面
产品点：30-55㎡，精装修、户型优化，宜居、宜办公
Ø 商业及社区配套 商业配套：经济型酒店、社区型超市（3000㎡）、临街底商等
社区配套：会所、游泳池、儿童游乐场、物业管理用房、网球场、篮球场、健身广场等
1.2 规划设计要求 整体规划必须充分考虑项目的统一性和高识别性，以打造傣泰皇家人文风情主题生活特区的规划理念贯穿于项目的整体设计。建筑布局脱离兵营式的建筑排布，采用更为灵活，富有变化和层次感的规划，形成组团式、错落有致的规划格局，力求突出项目的独特风格，形成项目自身鲜明的区域特点，增强心理认同感与归属感，体现人文主题生活的社区精神。
1、提炼项目的核心竞争力 2、满足整体定位要求 Ø 最**提升住宅的景观可视度
Ø 充分挖掘项目周边五星级酒店、勐泐大佛寺等的景观价值，最大限度提升项目附加值
Ø 各空间组团布置绿化隔离带，保证住户圈层的纯洁性
Ø 保证地块内部的私密性和地块之间的开放性，并能便利享受周边的资源
Ø 设置不同层次的开放空间，形成良好空间层次过渡
3、规划空间强调整体结构的层次性 Ø 开放空间：公众可以到达，随意走动，（商业街区、会所、配套设施）
Ø 半开放空间：由私密空间开放空间过渡，组团之间的过渡地带
Ø 私密空间：组团内部空间
4、住宅设计的朝向要求 住宅产品保证户型通透，增加采光面；尽量增加主景观面正南、东南朝向产品。
1.3 项目总体布局 项目东、北、西外围面采取临街2层底商＋小户型公寓，最高5层，局部3或4层，南面临菩提大道设置商业广场，项目内部采用中庭与院落 +道路+空间组团+功能与视觉轴廊+景观体系的模式，注意规划节点、交通节点的合理布局，小区主入口的标志性：广场、标志物（雕塑、**、喷水池、会所）
1.3.1 商业布局和规模 商业布局采用环地块四周围合式底商布局，其中，地块东、北面底商进深不超过10米，最高四层，1、2层底商，底商面积控制约70㎡/户，东面临界面过长，应考虑出入口；西面最高6层，局部5层、4层。地块南面临菩提大道，规划为社区型商业广场。
1.3.2 商业设施设计建议 Ø 符合项目高尚住宅总体定位
Ø 通过充满艺术气息的商业，积聚人气和提高影响力，强化项目的昭示性
Ø 以临街商业创造价值和制造亮点，尤其是临菩提大道面，应表现有城市风景
线的特质
Ø 部分商业可进行功能转换
Ø 底商经营业态——以满足社区居民度假生活所需的快速消费品零售及服务为主，如洗衣店、西点店、超市、特色餐饮、药店、日用五金、家居饰物、美容理发店等
1.4 建筑风格建议 建筑——第一眼的价值感 1.4.1 建筑风格设计基本原则 Ø 建筑的色彩搭配协调统一，形式相异；
Ø 建筑元素符号与版纳民族风情相关；
Ø 建筑风格整体体现休闲氛围；
Ø 建立强势区域形象
1.4.2 建筑风格设计建议 Ø 融合版纳傣族建筑文化特色的、东南亚风情园林的现代建筑风格，表现傣泰
皇家人文风情主题
Ø 建筑外立面整体要呈现均衡、和谐的美感。通过冷暖色调的搭配、屋顶、屋
檐的变化，版纳民族文化符号的提炼（如孔雀、大象）后的现代手法表达，形成高低错落、丰富变化、具有视觉冲击力的立面风格。
Ø 暖色调、几何感、挺拔的立面
Ø 建筑细节体现民族风格元素，充分领会民族特色内涵，提炼民族元素，同时
注意写意和写实的手法相结合
Ø 建筑主题一定要通过建筑形象明确传达，给消费者以直观的感受
Ø 建筑风格通过外观色彩、线条、造型传达
Ø 建筑细节上体现楼盘高品质
1.5 园林风格建议 1.5.1 园林风格设计建议 Ø 要求：体现东南亚风情、傣泰皇家人文主题的格调及品味
Ø 整体设计采用主题鲜明、风格清晰、风情引入打造强势园林主题情景风格
Ø 园林构成—主要通过热带植物的配种、灌木、花卉的搭配、植物物种的多样
化，形成高低错落、层次分明、色彩明快、主题鲜明的“东南亚”皇家风情园林体系
Ø 园林空间—空间布局方面建议结合景观小品、形成有收有放的园林景观空
间。形成“主题园林-组团园林-入户园林”三个层次的园林体系，各组团之
间采用不同的小主题，主题要与产品在项目中的级次相匹配。
Ø
Ø 加强品质感，注重细节处理，以细节体现品质
1.5.2 道路设计建议 设计原则：
Ø 人车分流
Ø 人行道路避免过多使用直路
人行道路铺设
－道路功能便利通达性好，避免过于复杂，注重与景观的结合
－步行道宜曲不宜直不宜大，突出蜿蜒形态；
－要体现人工雕琢的价值感，配合高尚社区形象
1.5.3 驻留空间建议 驻留空间设置原则：
Ø 把控驻留空间尺度，小体量多数量的驻留点散布于社区
Ø 注意与景观的结合和步行便利性
2 设计成果要求 提交规划设计方案包括以下文件：
2.1 设计成果 2.1.1 彩色规划平面图 2.1.2 规划方案设计文本，规格为A3幅面，内容至少包括： ü 设计说明，表达规划设计构想，设计意向；
ü 规划总平面图；
ü 日照分析图；
ü 交通分析图；
ü 建筑布局分析图；
ü 配套设施布置分析图；
ü 景观分析图；
ü 表现部分：总体鸟瞰图（含夜景）、组团效果图、沿街立面、单体透视（商
业、住宅）、主景观体系、单体与景观协调示意图等；
ü 项目综合技术经济指标表（要求尽量细化）
2.1.3 所有内容的电子文件 3 设计时间计划 本方案提交截止日期：2011年1月16日，设计方请于：2011年1月16日前提交初设计方案，过期视为弃权
4 说明 4.1 本次方案设计，是在多家设计单位中，通过前期沟通，特邀请三家符合项目要求的设计公司参于本项目方案设计.
4.2 设计单位需提供企业简介、设计资质、代表案例及地区特色案例。
4.3 设计单位在提交方案时，需书面提供对本项目的设计费报价及付款方式，需提供对本项目后期服务团队成员介绍以及服务方式。
4.4 凡投标本项目的三家设计单位，最终未获得本项目合同两家设计单位可分别获得设计补偿款5万元。
本设计任务书未提及或不详部分可与开发商直接联系。
社区商业规划方案范文2
关键字：城中村改造、混合居住
Abstract: the current guangzhou overall "three old" reconstruction project, involving a large villages live the collapse of the community and reconstruction, in the villages in the transformation of mixed residential pattern active, is to avoid living differentiation aggravate, realize community safety, prosperity and floating population to solve the low-income housing, safeguard social strata, harmonious coexistence the important means. This paper huangpu district guangzhou city step sand village reconstruction as an example, through to each class division, community function live composition, public service facilities sharing, public communication environment and community cultural model, this paper puts forward the construction of rebuilding the villages inside the city of mixed residential community planning methods.
Key word: city village reconstruction, mix to live
中图分类号：C913.31 文献标识码：A 文章编号
1．混合居住模式的提出
混合居住模式指不同收入阶层居民和不同职业、文化背景的群体，以自己的实际购买力为前提，共同居住在不同价位梯度的居住型房地产产品的混合功能区内，和谐相处、优势互补，共同生活的居住模式。
混合居住模式的提出主要源于在市场经济条件下，因各社会阶层收入水平不同而形成的居住分异。为避免因居住分异而产生的贫穷家庭集中、住宅高密度、设施匮乏等居住环境问题，以及失业率、犯罪率、社区活力丧失等一系列社会问题，美国HUD（美国住房和城市建设部）尝试改变过去集中建公共住房的做法，采取分散的方法，把将要开发的公共住宅单元划分成的小组团，分散在现有的中高收入阶层邻里中，或是将公共住宅和商品住宅结合起来开发，从而形成混合居住模式。
2．广州市城中村改造中的居住分异问题
当前，广州市正在大力推进市区“三旧”改造工作的深入开展，牵涉到大量城中村居住社区的解体与重构。在大大改善居住环境及城市景观的同时，这一进程也加剧了不同社会阶层的居住分异问题。
2.1空间分离的加剧
城中村特殊的居住环境包容了多样化的居住人口，除村民自身外，还包括外来务工者、小商贩、普通白领等不同收入、教育层次的居民，从而形成高度混合的居住社区。现行城中村改造方式简单化的将居住环境划分为村民集中安置区和商品房融资区，一方面驱赶了外来租住者，另一方面形成不同阶层居民的空间分离，加剧了社区的居住分异。
2.2社区活力的丧失
城中村高度混合的功能既造成居住环境的混乱与日益恶化，但同时也是社区的活力之源。现行改造方式往往忽视社区商业和公共服务设施的建设，导致居住生活不便、缺乏就业岗位等种种问题，社区缺乏活力。
2.3公共交往的缺失
城中村改造后，村民安置区和商品房融资区多采取封闭式管理。由于缺乏必要的公共空间，导致居民公共交往的缺失。
3．沙步城中村改造的混合居住模式探讨
3.1城中村概况
沙步位于广州市黄埔区南岗街西部、广深公路南北两侧，是广州市“三旧”改造138条重点村之一，改造范围内用地面积为162.85公顷，现状村户籍人口约9千人，外来租住人口约4万人。
3.2混合居住模式的构建
3.2.1居住阶层的多样化
沙步城中村现状居民除本地村民外，还包括周边开发区产业工人、公司职员、商业从业人员等租住人口，其中租住人口达到常住人口的4倍。改造方案在满足村民安置以及改造融资的前提下，还应充分考虑该部分人口的安置问题。
根据广州市“三旧”改造政策，村民户均安置居住面积达到约280平方米/户。改造方案在满足村民居住要求后，将余下部分作为村民出租公寓开发建设，一方面满足外来人口的租房要求，另一方面可保障改造后村民的收入来源。另外，村民安置后剩余土地在满足融资需要后，可结合国家保障性住房要求进行保障性住房建设，可采取政府统筹、村民自主开发后与政府分成的方式，也可采取由开发商建设、政府回购的形式，从而满足周边中低收入居民的居住需求。
由上，通过对改造区内居民阶层的细分和针对性设计，可充分保持改造后社区居住阶层的多样化。
3.2.2社区功能的多样化
沙步社区处于连接广州开发区东区、西区的咽喉地带，广深公路沿线现状商业氛围浓厚。改造方案沿广深公路两侧集中布置社区物业和融资商业，将其打造为片区商业服务中心，作为服务于南岗、夏园街道生活区以及周边产业区的配套服务中心，进一步强化广深公路沿线商业环境。社区内部则可根据居民的生活需要，设置菜市场、小超市、理发店等多种便民商业设施。
通过商业功能的引入，一方面为村民提供了长期盈利的优质物业保障，另一方面则为社区中低阶层为主的居民提供了大量就业岗位，避免了单一居住功能社区的活力衰落问题。
3.2.3“大混合、小集中”的居住空间布局
混合居住模有利于不同阶层居民的和谐相处、优势互补，但高度混合的居住环境，也会因各阶层不同的居住生活习惯和群体意识而形成社区矛盾和管理混乱。沙步改造方案将村民安置区、出租公寓区、融资住宅区分别组织为相对集中的居住组团，并通过公共使用的开放空间和公共设施相联系，从而形成“大混合、小集中”的社区组织模式，在充分尊重各群体自身特点的前提下，保障社会各阶层的和谐共生。
在居住空间的布局上，村民安置组团位于现状村民居住区内，顺应村民长期以来的居住生活习惯；中高端商品住宅组团位于社区中部，满足该阶层居民对生活环境品质和服务设施水平的要求；出租公寓及中低端住宅临近地铁站和主要城市干道，贴合该阶层居民的公共交通出行方式。
沙步城中村混合居住模式示意图
3.2.4公共空间及公共服务设施的共享
改造方案将主要公共服务设施沿改造区中部山体游园集中布置，作为社区共享的公共服务区域；各居住组团按照广州市相关标准和服务半径要求设置居住小区级配套公共服务设施，满足全区使用需求。
公共空间的设置充分考虑不同组团的共享性。其中社区级公共活动中心结合公共服务中心设置于社区中部，组团级公共空间设置于相邻居住组团之间，形成层级丰富、联系紧密的公共交往活动空间。
沙步城中村公共空间及公共服务设施分布示意图
3.2.5社区文化的塑造
社区文化是增强社区凝聚力的关键。改造方案首先立足于对地段文脉的延续和传承，对祠堂、庙宇、家塾等历史建筑视保存现状分别采取保留、修缮、复建等措施进行保护，结合风水塘、历史街道等要素形公共空间，并保留传统文化活动，打造社区独特的历史人文内涵。
改造后，外部城市文化的引入势必对社区整体意识形成冲击。规划在社区公共服务中心设置社区文化活动中心，并充分利用各处公共空间增强居民文化交流，逐渐形成以地方文脉为内涵、城市多样性文化协调发展的社区共同文化意识。
3.3小结
通过以上对沙步城中村改造方案中混合居住模式的探讨，归纳城中村改造中构建混合居住模式的规划策略如下：
（1）通过对社区居住阶层的细分和针对性规划设计，保证社区居民阶层的多样性；
（2）通过“大混合、小集中”的居住组团布局方式，既满足不同阶层居民混合居住的要求，同时保证其居住环境的相对独立性；
（3）通过共享公共空间及公共服务设施，强化各阶层居民的交往和联系；
（4）通过商业服务等多种功能的引入，增强社区活力，保障中低阶层居民的就业需求；
（5）通过对社区地方文脉的保留和新型城市文化的培育，塑造社区的共同文化意识。
4．结语
城中村本身即有一定的混合居住形式，居住环境的“混杂”既是其问题之源，也是其活力之源。城中村改造在改善其居住条件及城市景观的同时，还应该通过对各阶层居住分区、社区功能构成、公共服务设施共享、公共交往环境营造以及社区文化塑造的探讨，构建混合型居住模式，形成宜居、和谐的新型城市居住社区。
参考文献
[1]田野.转型期中国城市不同阶层混合居住研究[M].北京：中国建筑工业出版社，2008.
[2]肖刚.从对立排斥到和谐共生：广州科学城社会主义新农村建设之路[M].广州：广东经济出版社，广东省出版集团，2006.
社区商业规划方案范文3
「关键词：旧区重建 土地征集 政策动向 改造成本
一、前言有人说，深圳用10年时间建成了一座崭新的城市，又用5年时间将其建成一个难以改造的旧城。这个说法虽则偏激，却在某种程度上反映了目前我市规划和管理焦点和难题。进入90年代以来，以东门老街拆迁、上步工业区转型和特区内旧村改造为标志，我市建设已由新区开发转向新旧城区建设并重的阶段，市区重建（或称城市更新、旧城改造）被提到议事日程，并成为城市开发建设的热点。由于前一阶段城市主要的精力放在新区拓展上，市区重建研究一直未得到应有的重视。在市场大潮的冲击下，很多问题还来不及循序渐进、有条不紊地进行研究，一些地区拆迁已经匆匆上马全面铺开。由于缺乏全面的考虑，改造中的社区往往成为新问题区。东门老街改造应该是最值得我们借鉴的一例。从1993年开始，有关部门将东门老街12.8万m2地区划分为大小不等的若干地块，交由不同开发商自行拆迁改造。由于缺乏统一的筹划，至今改造还局限在有利可图的各个商场单体独立改造上，急需更新改造的基础设施难以推进，加上开发商各家风格不一，工程进度不一，长时期以来东门成了脏乱差集中地区，顾客群体从最高峰40万人下降到25万左右，商业竞争力和吸引力受到明显的影响。更令人忧虑的是，1999年所有单体改造全部完成后，将有近100 万m2商场面积进入房地产市场，而东京最大的商业中心区（包括银座-东京站一带两个一级商业中心地）营业面积仅60万m2，北京西单营业面积也只有32万 m2.相比下，东门商场改建总量远超出实际需求，无论是对周围片区市政设施还是全市房地产市场，其影响是长久和深远的。有专家说：“东门改造将是一锅煮不熟的夹生饭”，也有专家说“东门改造使深圳永远没有了自己的历史［1］。笔者认为，以上问题出现固然与目前不规范市场经济负面影响有关，但与我们规划对经济和社会问题研究缺乏足够的重视也不无关系。市区重建历来是城市建设中最复杂、涉及面最广的社会工程，有着极强的政策性。成功改造规划不仅要综合考虑配套政策法规、拆迁补偿组织管理和资金筹措等固有的模式的变革，更要解决计划经济向市场经济转轨期所面临的市场竞争与政府调控、速度与标准、更新与变化、近远期协调、社会经济和环境效益统一等一些复杂的”技术“和”非技术“矛盾。 目前，特区内15个工业区不同程度进入改造和调整时期，构成深圳市区重建的主要内容。加深相关的经济和政策问题的研究对于城市更新工作健康发展有着重要的现实意义。这是因为，这类旧区重建的”旧“，含义已与传统概念有很大差别。它不是指建筑质量、环境景观、交通和市政设施较差，到了难以为继的地步，而是工业区本身的功能和性质”陈旧“，确切地说上这些功能和性质不能适应隐含在现时地域空间之下的”地利“的变化。由于改造对象一般都质量结构完好，市区重建规划的建设性和破坏性可能是并存的。笔者就八卦岭片区改造规划谈谈对其中社会和经济问题的认识，并清大家指教。
二、 问题的提出1、 概况八卦岭工业区是1986年经济特区确定建设的15个标准加工工业区之一。在1994年以前，区内有近500家企业（其中有20家拥有自己的物业），就业人数最高达9万人，是特区成长时期经济增长的重要支撑点。近年来，城市高速成长和快速拓展，使该地段区位由原来城市“边缘地带”迅速成为城市核心部位，也使区内企业面临着生产成本急升和工业效益下降等问题。在效益普遍不理想的状况下，工业外迁和将空置厂房改作商业、办公等用途，就成为企业摆脱困境的一条有效快捷途径。截止到1996年底，八卦岭工业区188幢总建筑面积约164万平方米的建筑物中，涉及改变商业办公功能的有60幢，建筑面积约21万平方米。其中的65%是未经规划国土部门批准擅自改变功能。2、矛盾和冲突客观的说，以上改造行为是在市场机制作用下自发进行的，缺乏明确的政策导向和控制管理手段，具有很大的盲目性。它的弊端不仅是带来了诸如交通拥挤、配套设施不足等问题，更为严重的是造成了国有资产（土地收益）的变相流失。有鉴于此，管理层面认为必须制止改变功能行为，并要求以改造为住宅区的发展目标，制定片区的改造规划。但是，企业对此却有不同的认识和反应。在我们的调查中，50%的业主有改变建筑物功能的愿望和要求，但绝大部分对改为居住难以接受。这是因为现有的标准厂房，可以通过进行内外装修改变为商业、办公、娱乐等，惟独不能直接改为居住用途，除非将只有10多年楼龄的厂房拆除，这会带来改造成本和风险剧增，对整个社区的环境和交通也有很大影响。但是，商业、办公、娱乐的发展是必须借助于一定规模居住人口和经济活动量的支撑，不可能无限发展，因而厂房的改性也有一个限度，这使企业也处于很为难的境地。
三、应该不该？——对计划和市场冲突的思考实质上，处理以上局部地块企业个体经营行为与规划管理层面行为的矛盾，在宏观或更深层面上，是如何协调市场经济和城市规划关系的问题。在市场经济中，工业区改造最终靠企业（业主）完成。作为独立预算的经营实体，追逐利润最大化是企业行为准则，这是规划必须尊重和服从原则之一。但是，价值规律也决定了市场行为的盲目和天然的缺陷，最直观的表现就是市场不能有效地预测经济的长期发展方向，从而使得经济发展从无序走向有序所需的社会成本很大。这就要求城市规划必须注重研究市场，把握市场，在顺应市场规律的基础上，通过有效的规划手段和经济手段引导市场，帮助企业克服盲目性使其既能创造经济效益，又有利城市整体发展。因此，我们以对全市房地产市场研究为突破口，在深入分析工业和第三产业的转换关系和城市发展对该片区要求上。确定片区改造方向近期以工贸办公为主，远期发展居住为主的综合区。研究的主要结论为：1、特区工业生产成本的上升、经济政策的调整以及第三产业较工业要高的物业收益，与八卦岭所处的位置相互作用，使调整功能成为一种客观必然。这是不以人的意志为转移的。 2、八卦岭片区在现时和未来都不具备发展为专业市场或片区零售商业中心的区位。而且目前特区商业楼宇空置率高达70%，过多的商场建设造成了这两年零售服务业滑坡。从1994年至今，特区内已有15家大型商场倒闭。如果以上步工业区为代表的大量厂房改为商业， 可能会因其租金低廉进一步打击原有和新建大批商业楼宇。在这种情况下，应严格限制本区盲目改为大型零售商业用途；3、目前全市商业写字楼总体上严重过剩，但是市场细分结果显示，中低档次的商业写字楼特别是直接服务于工业“总部”式办公楼相对紧张，在补交地价的前提下，应允许厂房直接改为办公用途。4、在片区周边的园岭、白沙岭、泥岗村等住宅区形成规模的情况下，八卦岭工业区的住宅开发有良好的形象和氛围。从城市发展策略角度，八卦岭工业区住宅建设也有助于罗湖区居住人口疏散。
四、值不值得？——社区利益和按商业原则开发的平衡理论上说，类似八卦岭工业区的改造，由于不存在着提供重建楼宇给受影响住宅的业主问题，改造的赢利和回报是相对丰厚的，但是，根据规划，以住宅为主的改造方案将拆除工业厂房面积893897m2，改造工业用地406317m2；提供居住用地339088m2，提供新建高层住宅面积1017264m2.该方案涉及到近300家企业的搬迁和15家业主的利益问题，投入资金和工程量巨大，必须靠政府、企业、私营机构共同完成。社会主义市场经济体制的目标使市区重建的工作实际上逐步由单纯强调社会效益向三大效益结合转化。而今，城市更新一大变化在于政府有关部门不再是建设的主体，而是通过政策来调控，靠业主或其它开发企业甚至社会团体来操作改造项目，资金的筹集和运转都由具体的经济实体来谋划。因此，对于改造项目来说，它必须有利可图，最起码是收支相抵才有启动的可能，事实上，经济、社会和环境三大效益的相协调成为改造的基本目标，而经济效益的多寡往往又成为促使某一经济实体参与改造的关键所在。八卦岭工业区以居住为主的综合区的改造方案，不仅意味着业主损失厂房物业残值，也意味着损失了工业厂房租金和租赁毁约费用，机会成本大大增高，除非能争取到很高的容积率确认能有可靠和可观的利润回报，否则业主或开发商是不会轻易按照规划设想运行的。但是过高的容积率必然会损害社区的环境利益。如何在保护社区利益和按商业原则开发之间求得平衡，是规划最基本的也是最关键的问题。协调这一矛盾，我们认为可以通过对具体方案从开发商和政府两个角度衡量，进行“成本-收益”经济分析。测定在给定的规划设计条件下的企业盈利水平和政府财政平衡能力，并综合比较各种方案的经济、社会和环境效益结合的情况。以此为基础，制定科学可行方案。
1、从开发商角度来衡量：由于改造项目是按商业开发原则进行，因而“成本-收益”经济分析应该按一般的房地产估价程序进行。由于市区重建的特殊性，作为财务预算的真实成本费用，应包括：
物质成本：补交地价、建安费、管理费、综合配套费、利息、房地产税费等
机会成本：物业残值损失、租金损失
意外成本：由于市区重建的时间较长，不可预见因素多，市场的多变往往导致实际发生的成本或收益偏离预算情况。
2、从政府角度来衡量：本区由于功能改变，必须增加大量的生活配套设施，改造现有的市政管网及设施。收回的补交地价，是否抵消以上市政投资费用，政府在财政收支上是否能达到平衡是衡量“值不值得”一个重要的因素。此外市区重建投资规模大、建设周期长，面临各种难以预见的因素，实际运作中谈判、收购、拆迁、建设发生的时间成本、心理成本和环境成本是否为开发商、政府和社区接受，也是非常关键的问题。对于政府而言，从社会、环境就财政角度考虑，改造的成本可以量化为：
基础设施成本：生活配套设施和市政、绿化配套投资
收购成本：由于八卦岭地区生活配套用地非常困难， 中小学用地必须依靠政府收购业主土地改建来解决。
环境成本：由于建设周期长，社区可能长时间处于一种混乱局面，从而使片区甚至整个城市运作成本增加（交通堵塞等）。
时间成本：由于以上原因和土地产权分散等因素， 改造中谈判、拆迁、建设过程将可能是艰难和旷日长久，对于这部分成本应设不可预见成本系数考虑。
五、如何运作？——对运作模式和政策动向的评价一直以来，由于产权的分散，开发商物业收购工作非常困难，深圳旧区重建始终处于“零敲碎打”式的机制和模式。从东门改造情况来看，由于开发改造零敲碎打地进行，社区在相当长的一个时间内处于一种混乱局面， 改善环境的各种配套工程很难顺利进行， 社区付出的环境成本很高，最后甚至有违改造的初衷。反过来， 业主的销售收入最终也会因公共和市政环境得不到改善而使下降，于业主和于社区都不利。八卦岭工业区总面积108公顷，是东门改造面积的10倍。如果还因循以原业主拆迁改造为主的“自主开发”方式，效果可能是适得其反。因此我们建议由政府委托一家或几家企业进行物业收购、全面开发的“统一改造”。但是“统一改造”模式在实际操作时预计会遇到一些困难。最突出是物业收购。严格意义上讲，市区重建是城市土地的再开发，之所以对开发者有巨大的吸引力，是隐含在物业之下的丰厚“地利”。由于八卦岭地区交通、生活服务设施相对齐全，享有较强的集聚效应，保值增值潜力巨大，与郊区土地的经济价值有天壤之别，区内业主都把筹码压在土地升值所带来巨额的回报上。在这种情况下，要让业主以工业用地的楼面地价将土地出让给政府或开发商，业主在心理上是不能接受的。据调查了解，目前物业收购的楼面地价市场行情为2000元/m2左右， 是理论上的5倍。当然政府有权强制性按工业用地的楼面地价收回土地， 但工作量和难度是十分巨大的。届时，巨额的收购成本有可能使得“统一改造”模式的最后的回报率很低。经测算在目前允许的容积率下，“统一改造”模式综合利润率为12%，如果由于各种难以预见的因素使得成本增加10%或者销售物业收入减少10%，利润率只有2%-8%，对开发商吸引力不大。因此建议政府：1.减免部分地价， 分析表明政府可能在财政收支平衡上有5.26亿元的结余，如果免收这一数目的地价， 开发商的盈利水平可以达到20%以上， 并获得较好的抗风险能力。2.或者成立类似香港土发公司半官方半民间的开发机构， 由该机构进行物业收购前的谈判和前期工作， 之后向开发商进行熟地转让， 帮助开发商减少开发成本和克服物业收购的重重障碍。
3.强调市区重建的政府行为性，强制落实公共市政配套设施。
社区商业规划方案范文4
关键词：山地；商业建筑；规划设计；分析
中图分类号：S611 文献标识码：A 文章编号：
山地建筑作为一种开发模式，有着一定的特殊价值和特点，近几年来作为我国现代商业地产建设的一种全新发展趋势，逐渐引起国内房地产开发商、建筑设计单位、施工单位及相关专家学者关注和研究。
对房地产开发商而言，在山地开发项目需考虑多种的外界因素，例如多，如地理环境、地质情况、自然气候、交通、供水、供电及建筑的安全性、经济性等，因此，在项目开发前需对项目用地进行全面的分析和研究，保证作出科学的决策。
同时，与平地相比，山地建筑对施工工艺、技术水平的要求较高，施工单位还应配备专业的机械和设备进行合理的组织。作为项目的规划和设计单位，相关技术人员必须在前期结合甲方的项目策划对其进行系统的可行性分析，以保证项建设项目的预期经济效益和社会效益，避免造成较大的经济损失和资源浪费问题。
一、山地建筑规划与设计的基本原则
1、因地制宜
在山地住宅商业的规划与设计中，必须坚持因地制宜的基本原则，既保证平地开发与山地开发之间的协调性，同时要在尽量减少对于山地自然和生态环境破坏的基础上，不断提高规划和设计方案的科学性与客观性。
2、环境保护及可持续发展
为了满足现代经济社会的发展需求，在山地住宅商业的规划和设计中还应注重生态环境保护优先的原则，以促进人与自然的可持续发展，对山地商业的建设进行总体布局规划，保证土地资源的合理利用，减少不必要的资源浪费。从现代城市建设和发展的角度而言，山地住宅商业的规划、设计应与区域的整体发展战略相协调，特别是要符合城市的整体规划方案，在充分利用山地现有自然、生态环境的条件下，尽量做到景观优先、环境优先，在满足山地建筑功能的基础上，为生活需求提供便利，进一步提升其舒适性、环保性与生态性。由于不同区域的山地所具备的基地状况有所差异，所以在山地建筑的规划与设计中必须注重把握和利用项目所在地的地形与地貌，并且将其作为整体规划和设计方案制定的主要依据。另外，在山地住宅商业的规划与设计中，还应注意与地区建筑行业发展的大环境相协调，加强住宅区域内相关设施与市政基础设施的协调，还要尽量选用环保、绿色的新型建筑材料，这是保证山地商业建筑生态性的重要条件。
二、山地建筑规划与设计的要点
在山地商业建筑的规划与设计中，应在保证建筑质量和安全性的基础上，尽量提高其居住品质，加强建筑、山水与人文之间的有机协调，这是保证山区住宅项目实现经济效益和社会效益的先决条件。目前，国内在山地商业建筑的规划与设计
中，难以把握规划与设计要点是不容忽视的关键问题之一，这也是提高其规划和设计高质量、高效率的基础。综合分析山地建筑规划与设计的要点，主要表现在以下几个方面。
1、市场规划与设计
在我国现代建筑行业的发展中，山地建筑建设作为一项具有时代特征的商业行为，在进行具体的规划与设计前，房地产开发企业必须对施工现场进行科学的勘探，并且聘请专业设计与造价管理单位对于工程的整体开发成本进行科学的估算，以及其在区域内房地产市场的销售行情也要进行必要的预测。在山地建筑的规划与设计中，必须坚持市场先行的理念，并且对于建设项目的可行性进行严密的分析。
2、景观规划与设计
为了满足山地商业建筑的基本建设要求，在其规划与设计中必须选择自然、生态景观较好的地区，而且要保证对于生态环境的科学开发与合理保护。在山地商业建筑的建设中，由于部分地区的自然、生态环境已经遭受不同程度的破坏，所以在景观的规划与设计中一定要选取短时期内可以进行有效修复的场地，以尽量缩短工期和降低成本投入。在山地商业建筑的景观规划与设计中，首先要对景观的经济性、环保性进行科学的预判，并依据其制定出具体的景观规划与设计方案，最后进行生态建设设计和土地复垦设计。
3、社区规划与设计
山地商业建设必然会形成一个社区或群体，所以在其规划和设计中必须保证整体的思路，而且要保证社区内基础设施的全面配备。在山地建筑的社区规划与设计中，应考虑以下问题：建筑的层数与高度、商业用房面积、居住用房面积、配套建筑面积、消防、电力、给排水、水土保持、容积率、绿化率及停车场等。同时，在山地建筑的社区规划与设计中，对于社会配套设施，如学校、医院、通讯、交通等设备也应进行合理的安排和布置。
4、日照分析
山地建筑一般布置在山的向阳面，坡度较陡的山体背阳的一面建筑几乎采不到光。山地上的建筑朝向应结合地形和景观综合考虑。设计规划中可以通过相关的软件进行核对，利用SETCHUP 日照大师对建筑立体日照情况进行初步分析，调整总图布局后，在通过当地指定的日照软件进行分层核算日照情况。公建中虽然对日照没有明确的要求，但从建筑的功能使用和空间需求上应尽量满足，提升空间质量。
5、土方开挖
山地建筑总平面布局一般遵循依山就势的原则。也就是建筑布置顺应等高线，避免垂直于等高线。顺应等高线的好处在于可以减少土方量，节省造价。山地建筑接地形式一般有：吊脚、窑洞、地表式三种。平面布局一般采取化整为零的方法，把平面按功能分成不同标高的体块，不同体块布置在不同标高处，再以连廊相连，体块之间有高差，体块内部亦可以有高差，以适应地形。在山地建造建筑，完全顺应地形是不可能做到的，这就需要对山地地貌进行改造。一般做法是把坡地改造为几级台地，在平整的台地建造建筑，然后以道路、踏步连接不同标高的台地。
6、道路规划
山地建筑车行道路一般采用8%以内的纵向坡度，最大可以达到11%。人行道路坡度应当在15%以内，超过了就要设台阶。15%以内的人行道路可以称之为“无障碍人行步道”。为了保证道路的坡度，道路线型一般采用“S”形，以增加道路长度，降低坡度。车行道路能够环通最好，环通不了则采用尽端式车行道并设回车场地。在车行道路间及台地间布置人行步道台阶，使人可以采用最短的步行路径到达建筑的各个方位，也体现”以人为本“的思想。车行道路宽度最小4.5m,人行一般1-2m.如山地建筑为高层建筑还需考虑登高面的道路坡道、宽度及与建筑的距离要求。
7、停车规划
山地建筑停车一般采用路边停车，合理利用地形坡度的高差解决部分地下或半地下停车。如需大型停车场，应综合考虑在平地上集中处理或分台阶处理，同时。也可以根据地形采用底层架空停车或者半地下室车库。
8、安全问题
山地建筑要考虑挡土墙和截洪沟的设置。山地建筑容易受自然灾害侵扰。比如山体滑坡、泥石流、山洪等。那么就要在适当位置设置挡墙和截洪沟，防止自然灾害的破坏。同时根据工程经验，在考虑勘探本项目时应把周边的地质情况同时考虑在内，避免周边地质危险的隐患，提早做好预防措施。
9、分析软件的运用
山地建筑由于所处环境的复杂，地质的多样，设计师单靠经验进行设计决策与判断已不能应对现实挑战。必须大力发展对各种技术媒介(如GIS, GPS, VR，遥感技术） 的开发运用，真正从技术上保证设计的科学性。
三、山地住宅商业建筑规划与设计的实例分析
本文选取江西省井冈山梨坪A-6、7地块的项目实例进行分析。
1、项目概况：
选取山地建筑的实例进行分析，并对其中相关问题进行有针对性的论述。案例项目位于井冈山梨坪的A6、A7地块。A6地块设计一栋星级酒店，A7为酒店公寓及别墅，作为井冈山国际会议中心的相应配套设计。
2、现状分析
项目地块为山地，地形起伏大; A-6地块北侧与梨坪大道高差1-5米不等。项目场地内最大高差为33米，整体呈南高北低，东高西低的趋势。场地南北向最大宽度约78米，东西向最大长度约200米，地块呈东西狭长的走势；
A-7地块场地内最大高差为62米，整体呈南高北低。场地南北向最大宽度约247米，东西向最大宽度约300米。
3、公共交通：东、南、西侧均为山体，北侧有已建6米宽道路连接区域主道。
4、周边配套：相邻于国宾楼会议中心地块，环绕茶山，场地前方有古德咖啡、鑫湖居住小区等，配套齐全。周边主要树种为竹类，有着茂盛的风景林地，景观优势突出。
5、设计难点
用地出入口问题：项目用地只有一面与城市道路相接，三面环山。在北侧设置车行主入口，人行通过台阶及坡度联系各个标高的建筑。另一出入口设置于东侧的山体中部，与另一地块衔接，形成第二个临时出入口，满足总图规划的消防要求。
车行道路问题：用地基本是坡地，高差较大。道路采用S形解决车行坡度问题，沿等高线展开分成若干台地，同时将台地沿道路标高适当放坡，以解决建筑入口问题。
停车问题：由于用地全为坡地，一方面利用道路的局部设计临时停车，另一方面通过建筑与地形的高差关系设置多个半地下室停车库。
环境保护：由于开发密度较大，将部门建筑集中设置，中央腾出集中绿地，保留原来的植被，分散式的建筑因后期施工场地等原因将破坏原植被，施工后采取用当地树种进行植被“还原”。
日照设计：地块位于北坡，日照时间较短，建筑单体通过错开布局，采用吊脚楼设计抬高建筑等方式充分“吸取”阳光。采用SKETCHUP日照大师及天正日照进行分析，通过合理的设计，满足节能的要求。
社区商业规划方案范文5
关键词：桥梁建筑：桥梁景观；桥梁规划；长江大桥：富民桥；杭州湾新城桥梁规划
1 前言
人类最初所建造的桥梁谈不上设计，更谈不上美观，只是为了沟通河两岸的贸易而建造，随着工业文明的发展，随着锻造铁艺的发展，桥梁也成为工业革命的一个历史标记，而钢筋混凝土桥的大量建造将桥梁工程推入了批量化标准化生产的历史漩涡。
长久以来桥梁设计界有这么一种传统认识，建筑景观设计仅仅是对桥梁设计后的包装，装饰，是附加在桥梁结构上的累赘之物，这种将桥梁设计与桥梁建筑景观设计脱节的做法已经落后于时代的发展。桥梁建筑景观设计从本质上是对桥梁的建筑造型的设计，不同规模的桥梁建筑景观设计在整个工程上起到的作用各不相同，无论何种规模的桥梁，建筑师都应较早介入到工程设计当中，并对单体桥梁工程的概况、所处环境、地质地貌、历史文化、线型等早作分析。而群组桥梁的设计，建筑师还应对桥位方案从规划、政治、经济、文化、环保等多方面进行比较，从建筑规划的高度提出桥梁形式的整体设想，同时对结构专业提出的桥梁结构方案进行建筑景观的详细论证，以便作为决策或方案形式的依据。
无论建筑师对桥梁造型怎样的追逐，桥梁本身的结构稳定性，结构体系的合理性，桥梁整体的安全性都是建筑师的造型设计首先要保证的重要因素，正如西方著名学者马可・维特鲁威・波利奥在他的著作《建筑学》一书中所说的一样：“结构需要兼具安全、功能和美观”。这三大要素任何时候都是缺一不可的。以下就是用建筑师的目光来着眼景观桥梁的造型方案的形成过程，用工程实例描述建筑师在景观桥梁的诞生过程中起到的作用。
2 单体桥梁的建筑造型设计
单体桥梁按照规模划分为特大型桥梁、大型桥梁、中型桥梁、小型桥梁：
特大型桥梁：多孔跨径总长大于等于500m；或者单孔跨径大于等于100m。
大型桥梁：多孔跨径总长大于等于100m，小于500m；或者单孔跨径大于等于40m，小于100m；
中型桥梁：多孔跨径总长大于30m，小于100m；或者单孔跨径大于等于20m，小于40m；
小型桥梁：多孔跨径总长大于等于8m，小于等于30m；或者单孔跨径大干等于5m，小于20m；
2.1特大型景观桥梁的造型设计
特大型景观桥梁和大型景观桥梁往往能够成为一个区域的标志性建筑物．赋予城市标志性特征，给人留下深刻的印象。如上海长江大桥(崇明越江通道北港桥梁)工程。桥梁工程本身对于上海的发展而言有着较为重要的作用，因此对于桥梁的整体设计更加要求完美。
上海――一个包容、开放、发达的城市环境，人们需要的是气势宏伟、和谐向上的氛围。因此此项工程的结构工程师团队与建筑师团队在工程投标期间展开了思维火花的碰撞。
首先在道路工程及隧道工程的整体选线基础上，桥梁结构工程师提出了最有利，最经济的基本结构形式，建筑师则从桥梁的立意、可变形态、横纵线形等方面进行构思并最终与结构工程师共同创造出最为理想的桥梁方案。该方案主通航区域的主塔采用双塔双索面斜拉桥，塔身如一笔写下的“人”字，取意“天人合一”，完全符合上海包容，大气的城市面貌及城市精神：引桥部分梁体降低，纵向线形变化顺畅，行车视角丰富．降低疲劳感，节约了造价：平面线形略呈“S”弯使整个桥梁无论任何角度观赏都更加丰富。人字型的桥塔体现出中国传统的天人合一的境界，讲究人与自然的和谐，具有较强的东方中国人的理念。塔的造型与汉字的“人”字有着神似的效果，视觉形象鲜明．个性强，具有很强的视觉的；中击力，给人强烈的印象(图1、图2)。
特大型景观桥梁的建筑造型主要依托于基础结构形式而创造．以结构受力的最优和最合理为前提，建筑师以简练的造型抽象手法打造有新意、美观且融于环境的桥梁形态，并通过对整体线形的优化和掌握呈现完整的特大型景观桥梁。
2.2大型景观桥梁的造型设计
大型景观桥梁是城市景观的中坚力量，近年来全国各大中小城市纷纷建造了一座又一座有特色有代表性的大型景观桥梁。最有代表特色要数天津海河上的一系列景观桥梁。海河上的景观桥争奇斗艳，一桥一景，记述了海河的发展历史，也承载了天津的多元文化氛围，但是也有观点认为，海河跨越城市的中心区域，过分夸张的桥梁造型给拥挤的城市增添了负担，一味追求的一桥一景的变化而忽略了和谐的统一性，比起塞纳河的桥梁略显杂乱，与城市的整体风格并无联系。
无论怎样的观点，不可否认的是海河确实见证了城市景观桥在中国的起步和发展，海河上景观桥的竣工一次又一次证明了中国桥梁工程技术的腾飞。
以海河上的富民桥为例：富民桥北起兰清道，经富民路，跨民安路、海河、台儿庄南路，从大沽南路地铁和快速路高架桥下通过，止于洞庭路，桥梁长340.3m。按照规划，富民桥为机非混行桥，桥宽40m，桥梁设计为单塔空间索面自锚式悬索桥，上层行车，下层行人及非机动车，真正做到以人为本人车分离。
区别于特大型景观桥梁以结构选型为先导的处理方式，大型景观桥梁给建筑师发挥的空间更加广阔。
海河是历代漕运的纽带。追溯历史，定格于古代繁华的天津卫，海河上千帆竞发，万船涌动，“船只”是海河上最活跃的音符。富民桥的设计采用了“船形”的结构造型，提出了一个新颖的独塔自锚式悬索桥方案――“沽水船影”。引人回想昔日天津的繁华．憧憬未来天津的美好。高耸的桥塔象征着帆船的桅杆，挺拔向上，富有希望，均匀布置的缆索由线连成面象征迎风胀起的船帆，鱼肋骨形态的非机动车及人行系统，好像帆船的船身，整体上构成了简约而抽象的帆船形象(图3、图4)。
大型景观桥梁有别于特大型景观桥梁的以结构的基础造型为依托进行造型创意，更多的情况是建筑师可以发挥对造型的直观理解，描绘勾勒出一个基本桥梁形态，抽象简练的提取自然物的形态特征，或利用仿生学的基本原理提炼造型元素，在此基础上与结构工程师沟通协调共同创造一个大型的景观桥梁。
2.3中小型景观桥梁的造型设计
中小型景观桥梁在城市中扮演着承接和点缀的作用，它的造型追求融合的特性，与特大型景观桥梁和大型景观桥梁对城市的重要标志性影响所不同的是中小型景观桥梁要融于城市环境，融于道路景观，融于周边建筑风格．融于河道景观中，它们的形式之美美在大隐隐于市。
中小型景观桥梁会以两种形式出现，一种是单体景观桥梁，这种景观桥梁多出现于已建老城区的桥梁改造或新道路跨河、跨线的建设
当中：另一种则是以群组出现。单体景观桥以上海竹林路张家浜桥为例，张家浜是一条景观河道，连续的滨水空间被桥所分隔，通过沿线的景观桥的建设和改造，使两端的步行道路连通，让人不用穿越跨越张家浜的交通干道，在浦东的市中心通过相对完整的自由的步行、自行车行系统，行成一条绿色的廊道和开敞空间系统，因此竹林路张家浜桥作为此系统中的新增成员景观造型的效果必然重要。
对于市中心的建筑群中穿越的景观桥梁而言，上部构筑的形式应谨慎使用，尽量不增加城市建筑群的视觉拥挤感，以简练的设计语言和表达方式指导景观桥的造型设计。应尽量将视觉的焦点引导至桥梁的侧立面上，竹林路张家浜桥就是利用梁体的变截面造型及墩柱的形态来表达景观造型效果的。
为了融合张家浜河道景观的柔美的效果，桥梁的梁体侧面采用多次截面变化的处理方式，梁体变换的波浪线形如微波荡漾，层次分明，细节丰富；墩柱的造型如钟乳石悬挂的水滴滴入河中，与梁体的波浪成为一体，力求营造“小桥大美”的景观氛围(图5、图6)。
单体景观桥梁的造型总是彰显着自己的风格特征和艺术表现力，是用个体的突出带动周边环境品质的提升。
3 群组景观桥梁的建筑造型设计
群组景观桥梁的设计，建筑师是以规划的高度提出桥梁分布特点、空间组织、造型趋向、色彩控制及道路交通的整体设想。最终完成提升整体形象、倡导空间完整性与关联性、打造城市生态环境的典范、促进周边土地开发建设高品质的良性环境的形成、营造公共空间景观渠道及平台的总体目标。
群组景观桥梁根据区域环境性质也有不同的组织方式。
3.1度假区及公园环境中的桥梁景观设计(以杭州湾新城度假服务区景观桥梁规划为例)
度假区及公园是一个自成一体的景观环境空间，根据区域内的分区特征及景观形式的不同景观桥梁造型的设计也应随之变化，杭州湾新域度假服务区景观桥梁规划以“一湖四河”为主要轴线，从中心景观湖开始向四周扩展研究。桥梁景观设计指导性依据：河域主次的定位、区域功能的定位、建筑风格的定位。
3.1.1中心湖区域
从面积来看，带状中心湖的水域面积占整个水系面积的三分之一。较大水域是环境景观的中心，在区域规划中是规划的重点，景观中心区域人流量较大，支系河道也相对较多。所以桥梁无论是从桥宽还是跨度都应该着重考虑，造型上符合中心景观要求，磅礴大气，并且有一定的标志性造型来呼应周边的景观环境。其次，配合周边运动公园、传统艺术中心、游乐园、湿地高尔夫、高尚住宅区的不同风格，在桥梁造型、装饰等方面应侧重生态自然的整体效果，个别跨度较大的重点桥梁造型宜选择简洁并带有一定上部结构的造型，面对大面积水域上部结构可掩映水中，增添景观的活力和观赏性。其余支系河流上的小桥应该以简单的结构为主，配合生态感偏强的造型装饰(如栏杆、侧立面装饰等)。
3.1.2十一塘横江区域
十一塘横江是本段主要交通河道之一，南临景观中心区域，处在景观轴线的一端，西接湿地公园东临城市板块。河域较宽规划150m河道，除解决车行系统功能外，都有绝佳的观景视点，可考虑人行部分的观景功能局部放大的处理方式。本区域周边涉及到湿地生态科学馆、五星酒店、传统艺术中心、游乐园场地。地块功能、形态，建筑风格都相距甚远。桥梁也可以随着建筑的变化．而各具风格。
3.1.3十塘横江区域
十塘横江是本段主要交通河道之一，是本段重要的景观横轴。是由湿地公园贯穿服务板块、城市板块到达工业板块的重要通道。河域较宽，规划河道150m，河流以北是重要的景观中心，以南则是休闲娱乐用地。十塘横江两侧都以营造生态自然环境为主，生态居住村、主力公园，为市民创建一个良好的居住、休闲、娱乐环境。桥梁也应遵循生态城市的主题，在造型上趋向于简洁、轻薄：在色彩上更倾向于自然、素雅：可在桥梁上安装绿化种植箱，用来点缀出生态、自然的绿色桥梁。
3.1.3八塘横江区域
八塘横江是本段次要交通河道，位于全段景观轴末，相对十一塘横江和十塘横江水面较为狭窄，规划河道宽度为80m。八塘横江以北是高科技园、办公园。桥梁以实用功能为主，桥梁风格应与周边建筑风格保持一致，现代，简洁，时尚，给公司白领一个舒适的办公环境。
沿着湖面路线，可以看到主湖区人口桥。根据它们的位置、功能、周边景观等得出，两座主湖区大跨度桥应是视线中心，桥上构筑物无论在高度还是在体态上要达到醒目这样的标准，以起到标识、景观中心的作用。其余入口桥在纵向视线上避免较大高差。
整块地块功能区域复杂多样，但都以生态城市为核心主题定位。小河桥梁规划也是如此，虽然桥型、大小各不相同，但风格应在区域内达到有机的统一(图7)。
3.2新城中心商服环境中的桥梁景观设计(以杭州湾新城中心湖区景观桥梁规划为例)
南部新城城市板块：杭州湾新城基本城市发展区域，多种类生产生活混合，交杂布置，其重点区域为中心湖区。集时尚、商业、休闲于一体，具有丰富的经济价值和景观价值。该区块内集中景观湖面积较大，建筑风格明显，沿湖有高低错落的天际线，桥梁景观设计上应多方面考虑。桥梁景观设计指导性依据：河域主次的定位、区域功能的定位、建筑风格的定位(图8、图9)。
3.2.1观塘文化中心区域
观塘文化中心区域以观塘文化中心为主要建筑实体，观塘广场和露天剧场为开敞公共空间构成了一组圆形人工岛。临近水岸，滨水为4组高层建筑群，连接岛上与陆地的主要通道为三座人行桥。这三座桥景观要求极高，桥梁一侧为开敞的空间因此桥梁应考虑一些上部结构或装饰性较强的处理方法。观塘文化中心区域是平湖上的重要视觉焦点，中心湖区周边高层建筑都有较好的观景视角，因此湖面上的人行桥与车行桥都将是景观的重要组成元素，人行桥造型较车行桥更为轻巧，可操作性强，行人驻足时间久，更加容易形成标志性景观节点(图10)。
3.2.2观塘中央商务行政区块
观塘中央商务行政区块由行政区块和商务区块两部分构成，商务办公区块内部建筑较高于行政办公区块内建筑。环绕该区块的桥梁应遵循一定的规律选择桥型方案。连接行政办公区和商务办公区的桥梁应考虑平和简洁的现代桥型。桥型创作时应考虑具有相同的元素符号的方案类型，从风格上一条河基本统一。该区域内三条纵向主要交通通道贯穿的桥梁建议造型上统一考虑，道路较宽可考虑上部结构设置于道路中间，桥梁分幅处理。与其他纵向桥梁无上部结构的处理方式形成一定的节奏感。穿插于三条主要通道中间的这四条道路路幅较窄，景观性较弱，在满通功能的基础上适当做景观造型的处理，建议采用三跨过河的形式从路灯和桥梁侧立面的造型上取得新意。连接商
务办公区和居住组团的桥梁应重点考虑使用功能，造型上简洁大方，可在人行道较宽的桥梁上设置廊道遮蔽风雨，普通造型的桥梁上可在栏杆及路灯等附属设施上考虑一定得景观造型，同一条河流上的桥梁造型应有一定的呼应。连接商务区和居住组团的桥梁景观性较弱，商务办公高层具有良好的两侧观桥视角，桥梁造型的景观效果丰富，将会提升商务办公区域的视觉品质(图11)。
3.2.3间水集商业核心区
间水集商业核心区是该地块内大型服务性商业集中区域，通往大型商业区的交通主干道可考虑地标性较强的桥型方案，夜景照明也应突出考虑。问水集商业核心建筑竖向高度并不高，因此该区域内没有直接俯视的观桥角度，相对的几个较高的商务楼对该区域桥梁有一定的俯视效果。从这个角度分析，可以考虑有一定高度的上部结构的桥梁造型。非主要千道上的桥梁造型可汲取主景桥梁的造型元素，进行设计。连接间水集核心商务区和办公区域的道路主要有三条，根据道路宽幅去顶选择桥型桥塔的位置。中间这座桥道路宽可将桥塔至于道路中央，独特的桥塔造型更加突出明快的商业氛围(图12)。
3.2.4塘渊源城市规划馆区块
塘渊源城市规划馆区块只有一座机动车通行桥梁连接栖湖度假酒店区域，该桥位文化氛围浓厚，桥型选择可倾向于规划馆建筑形态相似元素的造型风格(图13)。
3.2.5栖湖度假酒店及迎湖生态景观区
栖湖度假酒店及迎湖生态景观区面向湖面一侧由木栈桥连接起一条狭长的滨水景观步道．分别由陆地向步道放射状布置伸向水面的亲水平台。这类行人或自行车通行的木栈桥应追求材料的质朴感觉。还造型于自然，取材料与自然。度假酒店及迎湖生态景观区面向湖面一侧视野开阔，环境雅致，栈桥的应隐于环境之中。此处桥梁的属性变成单纯的通过空间和观景平台(图14)。
3.2.6湾里头巷及新堤中央公园区块
湾里头巷及新堤中央公园区块配合民俗景观村，和中央公园的主题性风格，配以朴素带有乡村风格的人行桥即可衬托出周围环境的安逸，又能满足整个区域的景观系统的完整。整个区域视线上略显复杂，从多个角度可以观桥，桥梁的所处位置也是观赏周围景观的绝好视角，跨越湖中岛屿连接两侧陆地的车型桥也是湖景的视觉中心，因此桥梁的选型也应尤为慎重，面对开阔湖面的水域，有一定上部构造的桥型也可尝试，并能形成标志性的重要景点。民俗景观村中央的人行桥梁，可选用具有趣味性的九曲桥，配以带有乡村风格的元素，满足整个区域的景观系统的完整(图15)。
3.3大型居住社区环境中的桥梁景观设计(以鲁汇港浦江镇大型居住社区景观桥梁规划为例)
大型社区，由于水系以及道路交通组织的繁多，形成了一定数量的桥梁，这些桥通常跨进组合不大，以小三跨梁桥结构为主，桥梁的纵曲线坡度不大，桥面平缓。
从规划角度人手对桥梁景观进行由整体到局部的设计。现将这种设计思路总结为“以体到点、以面到点、以线到点”，简称为“三点式”设计思路。这三点设计思路来源于影响社区桥梁景观的三个重要因素，即建筑风格、功能区域以及河道水系。
“以体到点”――建筑风格决定桥梁风格
大型社区在规划中都会有自己的建筑设计风格，风格多种多样常见的有古典欧式风、现代简约风、中国分、地中海风、东南亚海滨风等等。桥梁是社区公共建筑之一．因此，桥梁设计也要体现出该社区的建筑风格，这样桥梁景观才能与社区建筑融于一体。
“以面到点”――功能区域突显桥梁特征
大型社区内配套齐全，学校、商业、休闲、运动版块应有尽有。分布在不同功能版块内的桥梁应该体现出所处版块的特征。桥梁可以在细节上(如桥栏杆，桥灯，桥铺装，桥头堡等)体现出该区域的特征。例如，商业版块的桥梁可以从增加栏杆的灯柱照明，桥梁铺装图案现代等手段来体现；学校版块的桥梁可以在栏杆或桥名牌处体现出书本等书卷气质；休闲版块的桥梁可以在桥面设计出挑平台供行人休憩。
“以线到点”――水系主次体现桥梁规模
大型社区内从功能上路网交通便捷．从景观规划上也会有水系河道的设计。各河道也可根据其河道的规划以及在社区所处的地理位置定义出河道的主次关系。将河道水系比拟成“线”，从线出发分析河道的主次关系，在主河道上的桥梁其景观也相对比次河道上的桥梁景观重要，依次推出桥梁的景观重要性排序，这样社区内的桥梁景观才会体现出丰富层次感。
社区商业规划方案范文6
以加快发展现代服务业，实现城市经济跨越发展为目标，以活跃市场、繁荣省会、服务民生、促进消费为目的围绕食、购、娱、游等夜消费活动，通过政策扶持、项目建设、龙头带动、市县互动等形式，整合商业、文化、体育、旅游、城管、交通等各种资源，倾力打造夜经济品牌，努力形成规划合理、设施完善、业态多元、管理规范的夜经济发展格局，切实让城市亮起来、经济火起来、市民走出去、农民进城来，促进城市发展上水平、出品位、生财富。力争到年全市夜经济零售总额占全市社会消费品零售总额比重达到20%以上，拉动全市社会消费品零售总额多增3-5个百分点，将夜经济打造成为的一张名片。
二、发展重点和责任分工
（一）开展延时营业，促进夜间消费。从月日起，全面推动市区商贸服务、文化演艺、健身休闲、书店和图书馆等服务企业延时营业，方便广大市民夜间休闲消费。主要包括：三横六纵沿街主要企业；14个区域商圈主要企业；8个国家级社区商业示范社区主要门店；13条特色商街、夜市内所有服务企业等，营业时间延长至22∶30以后。
责任单位：市内五区政府、高新区管委会、市商务局、市文化广播电视新闻出版局、市体育局、市旅游局。
（二）建设一批重点项目，推动夜经济上水平。利用三年的时间，着力建设好十二个夜经济重点项目：
1.规范提升13条特色街区。进一步巩固提高年建成的13条夜经济特色街区、夜市。特色商街今年要建设成为大型夜经济综合体，其他12条特色街区、夜市进行分类指导，促进完善提升，规范运营。对建设主体二期没有完工的督导其加快进度，实现年内正常运营。
责任单位：市内五区政府、高新区管委会、市商务局、市城管局。
2.推进重点延时区域的亮化、美化。重点亮化、美化区域为三横六纵主干线、14个区域商圈、13条特色商街（夜市）8个国家级商业示范社区。工作目标：一是夜经济建设工作确定的延时营业区域路灯要全部开放，景观灯每天开放至23∶30二是规范提升门店店招，霓虹灯设置，加强街区楼宇灯光亮化、外立面美化；三是中山路（中华大街-体育大街）路段以及三横六纵重要节点沿街行道树绑缚彩灯、LED流星雨、满天星等，鼓励沿街企业自行开展亮化、美化工作；四是主要路段、主要区域，按照《市户外广告设置规划》具体要求，设置城市户外广告，实现亮化工作的提档升级，切实发挥城市中心区夜经济发展的带动作用。
责任单位：市城管局、市园林局、市内五区政府、高新区管委会。责任分工：一是市城管、园林部门负责制定三横六纵主干道亮化、美化工作方案，并组织实施。负责协调管理权限下放到各区的道路、街区等区域制定亮化、美化工作方案，指导各区政府组织实施；二是各区政府负责制定本辖区内商圈、特色街区（夜市）国家级商业示范社区、夜经济综合体等亮化、美化工作方案，组织相关单位实施楼宇、街区、门店亮化、美化，以及行道树绑缚彩灯、LED流星雨、满天星等项工作；三是市城管、园林部门负责市直部门与各区之间，以及各区之间衔接路段、区域等部位的协调工作，做到风格统一，格调一致。
完成时间：月日前要全部完成各项建设任务。
3.打造14个区域性夜消费商圈。重点打造14个集购物、餐饮、娱乐、文化、健身等项目为一体的区域商圈，通过提升区域内重点企业服务功能，引进品牌企业进入区域经营等方式，完善区域内大型商贸服务、文化娱乐、体育健身等项目，提升区域商圈的夜经济辐射能力。
责任单位：市内五区政府、高新区管委会、市城管局、市园林局、市商务局。
4.建设和完善4个夜经济综合体。市内五区和高新区要分别打造1个购物、餐饮、文化、休闲等高品味、高标准、上规模的综合类大型夜经济载体，通过实施全方位、多业态的经营模式，形成多种消费方式的配套发展、和谐发展。重点推动北国东尚购物中心、特色商街、万象天成、欢乐城等4家大型夜经济载体的改造提升工作。
责任单位：市内五区政府、高新区管委会、市商务局。
5.规范8家国家级商业示范社区。结合国家级商业示范社区特点，规范提升原有业态的基础上，引进品牌连锁企业、专卖店等进入社区经营，并对各门市店招、牌匾等进行统一规范，提升形象，不断完善社区商业服务功能。社区组织开展各类文化演出、群众歌舞等社区文化娱乐活动，丰富社区居民生活，发挥国家级示范社区的带动作用。
责任单位：市内五区政府、市商务局、市城管局、市文化广播电视新闻出版局。
6.建设4条特色商业街。按照商务部《商业街管理技术规范》建设标准，推动街区改造升级，调整业态布局，9月底前把4条街区建设成为集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能为一体的特色商业街。
责任单位：有关区政府、市规划局、市商务局、市城管局、市交通局、市公安局、市电业局。
7.开办10家主题美食休闲广场。月日前，利用市政广场、商业广场、街区、商场超市、宾馆饭店等设施开办青岛啤酒广场、雪花啤酒广场、嘉禾啤酒广场等10个主题美食休闲广场，彻底改变以往夜市摊点零、散、小的地摊式”形象，形成统一规划布局、统一形象包装的规范化夜经济消费集合体。适时举办各类啤酒节、美食节、购物节，通过组织花车巡游、卡通表演、酒王争霸赛、万瓶啤酒免费赠饮等活动，聚集人气，扩大消费。
责任单位：有关区政府、市商务局、市城管局、市食品药品监督管理局、市卫生局、市工商局、市公安局。
8.打造“三河”沿岸和环城水系系列休闲带。搞好三河沿岸主要区域景观建设，河沿岸部分路段建设营地式休闲消费场所，逐步形成大型活动中心。切实抓好河两岸800米人工沙滩、3座沙洲等设施建设，搞好大桥夜景亮化等工程；抓紧推进河沿岸水下餐厅改造，街以西大型游乐场建设，河道南岸商业一条街建设等工程；依托河，重点打造河沿岸桥等3个休闲消费场所和河西线路至南路观光廊带等3个夜间观光带。月日前完成环城水系通水，同时逐步在环城水系沿岸建设公园、商业街、文化娱乐设施，形成“三河”沿岸和环城水系系列观光休闲带。
责任单位：市园林局、水务局。
9.推动县域休闲消费中心建设。各县（市）矿区要结合当地实际，利用庙会、采摘节、旅游景点、温泉洗浴等特色优势，整合各类农家餐厅、农家乐等资源，提升打造农家特色鲜明、风味独特的乡村大食堂，各自建成1-2个休闲消费中心，逐步发展成为县域休闲消费中心。特别是9重点县（市）区要抓紧完成建设任务。
责任单位：各县（市）矿区政府。
10.建设5家特色公园。重点对五家公园进行打造，逐一对每家公园进行科学谋划、特色定位，按照“提出主题、分区设置、集中展示”原则，通过美化亮化和组织开展各类演出、展览、美食展会、民俗游园、群众性文化娱乐等活动，形成主题鲜明的品牌化休闲消费公园。
责任单位：市园林局、市文化广播电视新闻出版局、有关区政府。
11.打造5个文化娱乐项目。加大文化设施建设投入，鼓励各类文化团体开辟价格适中，内容丰富的夜场演出，重点打造大型实景演出、曲艺社曲艺专场、休闲茶馆、大型演艺歌舞和民俗表演、红色演出季和一月一名剧等5个夜经济文化娱乐项目；同时组织富有地方特色的民俗表演、民间艺术等定期到市区表演，丰富市民夜间休闲文化生活。
责任单位：市委宣传部、市文化广播电视新闻出版局、正定新区管委会和有关县（市）区政府。
12.提升5家健身活动中心。加大体育设施建设投入，积极组织开展重大体育赛事和形式多样的夜间健身活动，体育场、体育场（馆）游泳馆、少儿体校等体育健身场所开放时间延长至22∶30以后。
责任单位：市体育局。
三、保障措施
（一）明确工作职责。调整充实省会夜经济建设工作领导小组，成立办公室，设在市商务局，抽调专人集中办公，统一部署、协调和督导夜经济建设各项工作，制定全市夜经济建设规划、方案，明确各部门具体建设目标。市商务局负责搞好综合协调，指导各县（市）区抓好夜经济载体的培育工作；市文化广播电视新闻出版局负责规范发展娱乐场所和文化广场，积极开展夜间文化娱乐活动；市交通运输局负责落实市区公交线路延长运营时间、末班车在2330以后收车，进一步方便市民夜间出行；市旅游局负责组织开展夜间旅游工作，将省会特色商街、三河沿岸、环城水系休闲消费项目纳入旅游定点项目，组织好“夜经济-文化旅游在行动”活动，把外地游客请进来，吸引本地市民走出去，同时整合西部山区县旅游资源，使广大市民走下去；市体育局负责将全市体育健身场所和大型体育场、游泳馆夜间营业时间延长到2230以后，切实满足市民夜间健身娱乐需求；市公安局负责组织警力，加强巡控力度，做好夜间治安巡逻防范，及时打击各类违法犯罪活动，确保群众夜间出行安全。同时负责督导夜经济主办单位落实人防、物防、技防等安保措施。
督导夜经济主办单位设置停车场，防止交通堵塞；督导美食休闲广场设立流动警务室；市城管局负责夜经济集中区域、夜景照明、环境卫生清扫、公厕设立等配套设施的设立维护工作。对延时区域内企业利用门前场地在2000以后举办的各类促销、演出、群众性娱乐、休闲美食等活动，采取备案制度；市城管局、交管局要切实搞好夜消费重点区域周边停车场的规划建设，每天22∶00至次日6∶00将不影响交通的地段、地块作为停车场使用；市交管局要加强对夜消费相对集中场所和周边路段的交通监控和疏导，及时调整管理措施，保障交通秩序。同时，为旅游车辆发放市区车辆通行证，方便旅游休闲消费；市工商局、食药监局、卫生局等部门要加强对夜间经营行为的规范管理，为广大市民创造安全和谐的购物、娱乐消费环境；市园林局负责公园、广场的夜间照明和环境卫生等服务保障工作，组织开展各类展览、民俗表演等文化娱乐活动，组织举办各类美食节、啤酒节等活动，丰富市民夜间文化生活；水、电、气（汽）等基础设施服务部门要制定保障方案，确保商贸服务企业夜间正常营业。各县市区政府作为县域夜经济建设的主要责任部门，也要成立夜经济工作机构，制定本地夜经济发展规划及具体建设目标，明确责任，抓好各项建设任务的落实。
（二）加强政策扶持。各级各有关部门要认真贯彻落实省政府《关于加快发展城市夜经济的指导意见》市政府《关于推进夜经济发展的实施意见》和市政府办公厅《关于丰富市民夜生活，繁荣省会夜经济的安排意见》切实加大各项政策扶持力度，工商部门要在证照办理等方面提供方便，税务部门在税收等方面要给予减免扶持。工商、税务、食药监等部门要切实搞好服务，可对夜市、美食休闲广场等商户实行集中办公，联席审批；市、县财政部门要安排专项资金用于奖励扶持大型专业性或综合性夜经济载体的建设，对企业举办的主题休闲美食广场、美食节、民俗表演、歌舞演出等活动项目要给予适当补贴。市级财政安排专项资金，用于扶持夜经济建设。
（三）降低企业成本。市商务局和市内五区政府、高新区管委会负责组织商贸服务企业从月日起开展延时服务，各类百货商场、超市、便利店要延时至22∶30以后，鼓励有条件的企业营业时间延长至24时或凌晨2时。延时营业后，政府将对延时企业给予电费补贴，补贴办法是由延时企业提出申请，经各区政府确认，市政府有关部门审核备案后，列入市政府电费补贴范围。
