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房地产设计变更管理范文1
【关键词】项目；设计；管理
随着城市建设的发展和人们对房屋居住的需求， 房地产业已成为国民经济的支柱产业。大力发展房地产业， 对于解决旧城改造， 改善人民的居住水平， 乃至城市的发展， 具有十分重要的意义。同时大量的房地产项目在城市中的兴起，也使房地产业存在着激烈的竞争。在市场竞争中， 若开发商投资不准， 眼光不高， 开发出的小区缺乏远见， 就会造成市场销售困难， 房屋大量积压闲置， 资金运转不畅， 使企业承受巨大的风险和经营困难。相反， 一些开发商即使在地段比较偏僻， 土地现状条件不太优越的地区， 却开发出了有品味、宜人的良好小区， 吸引人们前来购买， 从而改造了地段， 形成了品牌。作为房地产公司技术管理部门，在公司所投标地块己确定，对产品未来的营销策划己有大致方向的前提下，通过与外包设计部门的合作，与相关单位协调.尽可能把公司项目策划目标从空洞，抽象的文字，落实成为具体的图纸，模型.是完成一个优良项目的重要环结.
设计重要，理由很简单，一方面设计直接决定了公司产品是否符合消费者的要求，也就决定了产品可以为公司带来的收入，另一方面设计决定了公司产品70%以上的成本支出（建安成本），二者相减也就决定了公司产品开发的成败。因此，设计是房地产企业的核心之一，尤其是由以往的资源竞争转向能力竞争的未来房地产市场，设计管理能力显得尤为重要。那么怎样才能以最经济的成本建造出最符合客户需求的产品？笔者结合在业内的经验，认为关键是抓住设计任务书、设计过程控制、设计变更控制和设计成果评审这四个环节。在东方国际商务港工程的策划过程中，从同类房地产企业的经验教训中汲取经验，在工作中提高思想认识，抓住以下几项关键因素，最终顺利完成了设计和报建过程.
1.设计任务书
设计任务书是设计的输入，要想有好的设计输出，充分的设计输入是起点。方案设计阶段，设计任务书的输入主要应包括公司最高领导层的规划意见、营销部门提供的产品定位、物业公司和客服部门提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的初步成本建议以及项目现场管理部门提供的勘测报告等；初步设计和施工图设计阶段，设计任务书的输入则主要应包括前面的设计成果、报批过程中获知的反馈意见、预算部门提供的细化成本要求以及项目现场管理部门提供的配套设备的设计要求等。设计在设计的各个阶段，设计任务书输入的重点不太一样，前者的重心在于政府规划、产品定位、领导意图，而后者的重心则在于报批反馈意见、成本要求。由于后续参与设计成果评审的部门基本与提供设计输入建议的部门一致，因此若此环节将某个部门省略，那么后续的设计评审也将缺乏针对性的效果。一般来说，房地产企业能意识到该环节的重要性，但总是由于这样或那样的原因导致设计输入不够充分或设计输入质量不高，总结下来，主要有以下几点：
1.1时间紧张
目前有不少房地产企业，为了图快，为了赶一个好的上市时机，往往工期紧张，留给设计的时间并不多，也因此导致了设计任务书编制匆匆忙忙，包括后续的设计过程控制和设计成果评审都是敷衍了事，一切问题由施工过程中的设计变更和工程签证来解决。同样因为工期紧张，也大大影响了其他部门提供资料的质量。
1.2人力资源紧张
房地产企业专业人才缺乏的现象普遍严重，匮乏的人才使得很多大家都知道重要的工作却没有办法开展，比如收集客户信息，了解客户需求，同时，在精力分散的情况下也降低了工作质量，如设计限额要求的质量可能因为精力不够而大打折扣。
1.3忽视
在方案设计的设计任务书编制时，忽视了地质勘探报告的重要性，导致后续大量的土方签证和一系列的设计缺陷；在扩初设计时，忽视了项目现场管理部门提出的配套设备的设计要求，导致后续土建、配套和景观的设计矛盾现象。
1.4积累不足
成本方面的积累不足导致预算部门难以提供有效的设计限额要求，客户方面的积累不足导致营销部门、客服部门不能提供有效的客户需求建议等。
由于有了上面清楚的认识，笔者在工作中与公司领导和相关部门协调，咨询，最终提出详细，有针对性的计划任务书，科学安排设计需要的资源和时间周期计划.保证了设计单位能细致，按部就班的圆满完成设计任务.
2.设计过程控制
设计过程的控制是设计意图得以图纸化的有力手段。多数企业在设计的过程中不太重视过程的控制，缺乏必要的跟踪，导致设计结果出现不应有的偏差。做好这环节的工作可以从以下几个方面来考虑：
2.1关键节点控制
在设计开始实施前，设计部门与公司领导拟定该设计项目的关键节点计划；在关键节点，设计部门组织检查，必要时可组织各部门参与的研讨会，同时碰到不确定性问题时应即时的征询规划部门意见，尽早发现问题，提前解决问题。
2.2日常跟踪
在设计过程中，设计部门应有专人及时跟踪，及时掌握设计动态，避免设计偏离重心，造成返工现象。
2.3过程记录
在与设计单位的沟通交流中，随时随地的做好详细的过程记录，便于项目完结后进行统计分析，避免类似问题的复发，也便于对设计单位的考核管理。
过程控制中要注意避免打扰设计人员的工作和日常生活，一般在设计开始阶段就应约定各个阶段工作完成后的汇报时间点。由专门人员进行联系。
3.设计变更控制
设计变更可能产生好的影响，如节省成本，产品在功能上更加符合业主的要求，也可能产生不好的影响，如带来成本的严重超出。设计变更的产生可以有多方面的原因，主要包括以下几种：
3.1公司领导要求变更
因领导的换届导致现有设计风格不符合领导要求，或原有领导基于公司发展的角度要求进行变更等。
3.2营销部门要求变更
产品的功能设计不符合业主的要求或给业主带来十分的不便等情况，营销部门提出进行变更。
3.3施工单位要求变更
施工单位因材料设备使用问题而提出来的变更，如原有材料设备缺货要使用替代产品，又比如使用新材料；施工单位发现图纸设计失误而提出来的变更，如出现明显的图纸错漏现象。
设计变更的控制主要从设计变更发生的次数和每一次设计变更的处理两个方面进行控制。
减少设计变更次数。要想减少设计变更次数，最关键的是将风险前移，也就是说将发生设计变更的可能性尽可能的在前面的设计管理工作中予以解决。概括说来，就是做好前述的设计任务书编制、设计过程控制和设计成果评审三项基本工作。根据笔者经验，做好该三项工作后，设计变更的次数可以得到一个较好的控制。
严格控制设计变更的发生。设计变更发生的控制主要是坚持“先研讨再测算最后决策”的控制原则，简单说来，先从技术上验证是否可行，然后从成本上验证是否可行，最后决策是否变更。这样做来，可能会影响施工效率，在此可以适当的给予项目负责人一定设计变更的权限进行操作。
另外，设计单位素质的优劣也是一个不可忽视的环节。目前国内设计单位的设计水平和素质差异较大，一般来说，大型设计院设计水平高，设计质量更为可靠，但价格稍高而且配套服务不能跟上，中小型设计院设计水平偏低，设计质量也相应折扣，但价格稍低而且配套服务质量高。建议房地产企业根据自身资源情况选择合理的设计单位，不要盲目的追求大型设计院，也不要一味的追求节约成本。
4.设计成果评审
设计成果评审是设计意图得以图纸化的另一重要手段。设计评审是房地产企业对设计单位提供成果的最后一次把关，这一次把关的成败很大程度决定了后面设计变更和工程签证的多少，房地产企业应给予高度的重视。目前，一些房地产企业或采取口头等非正式沟通的方式或不重视走形式，导致该环节的控制作用不能很好的发挥。设计成果评审会的实施可以考虑做好以下几点：
评审会的合理组织。房地产企业业务部门的工作时间异常宝贵，应尽可能的组织在花功夫使之更加科学合理有效。在时间上应充分考虑到评审参与者的工作安排，避免出差或其他原因导致的缺席；设计方案或施工图应根据量的大小提前（2-3天）下发评审参与者，以备消化吸收，提高评审会效率；选择权威人士担任主持人，提高各参与部门的重视程度，同时在出现争持意见时决策拍板，避免长期争执影响效率。
4.1参与部门充分
一般来说，提供设计输入的部门以及领导都应参与，核对提供的设计要求或建议是否在设计图纸中得到体现。必要时，还应邀请外部有关专家参与。
4.2参与部门重视
参与部门重视才能起到评审的效果，而参与部门往往都是比较忙碌的业务部门，要避免来了听听走人的心态。
4.3评审纪要
评审纪要的严肃对待可以提高部门的重视程度，并且为日后的设计分析总结提供素材和依据。各个评审会都应由详尽的评审意见记录，并要求签字确认。
技术部门本身的重点工作则主要是对照原图纸设计任务书和联系函，以及相关规范和本地规划，建设部门要求进行详细审核，确定图纸设计深度达到国家规范要求，没有违反工程建设标准强制性条文的地方。避免在下一阶段的报建中被相关部门拒绝而延误项目进展。技术部在整个由策划到设计，报建的环节中，通过协调相关各部门，收集，整理资料，审核成果的工作过程，为设计图纸最终的顺利完成和通过审核提供了强力保障。因为前期的工作较为细致，在东方国际商务港报建开工后的施工和销售反映来看，基本实现了策划定位和设计目标。
【参考文献】
房地产设计变更管理范文2
[关键词] 房地产；成本；管理方法
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
引言：随着我国经济的繁荣发展，人民生活水平不断提高，人们对改善住房及办公条件的需求也越来越大，在此基础上我国房地产行业得到迅猛发展。我国房地产业在十几年的发展过程中，正朝着越来越公开，越来越透明，越来越规范化的方向发展。与此同时，房地产业内的竞争日益加剧，地产行业的利润空间日渐缩小。对于房地产企业来说，要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的开发房源外，搞好成本管理工作是企业降本增效，取得利润最大化的一项重要手段。
一、房地产开发项目的成本构成
谈到房地产项目的成本，首先我们就要明确房地产成本的构成，通常房地产项目的成本主要由六大部分组成：
（一）土地成本
土地成本包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前，商业、住宅开发基本上采取招标、拍卖或挂牌交易的方式来确定土地使用权之出让。目前，房地产项目的土地已经占到了整个开发成本的30%以上，并有进一步上升的趋势。
（二）前期费用
前期费用主要指房地产项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘以及“三通一平”等费用，它在整个成本构成中所占比例相对较低，一般约为2~3%。
（三）工程建安成本
工程建安成本是指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程和市政公共设施配套工程等费用，从我国目前情况来看，约占整个成本的50~55%左右。
（四）管理成本
管理成本主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过3%。
（五）营销成本
房地产项目的营销成本主要是指项目的推广费用，包括广告或公关活动费、非折扣形式的促销费、样板房及售楼处费用以及销售人员的额外奖金等等。营销费用所占比例约为5~8%。
（六）财务成本
财务成本包括开发全过程的贷款利息及税费等。房地产在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息是开发成本的一个重要组成部分。税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税、契税、企业所得税、印花税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。财务成本约占整个成本的6~8% 。
二、房地产开发项目的全过程成本控制措施
房地产开发项目成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，通过建立有效的目标成本管理体系、责任成本控制体系和动态成本管理体系以实现企业利润最大化的目标。
从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可控性）较强。因此，工程成本、营销成本是项目开发过程中进行成本控制的重点。尤以工程成本为重。
（一）前期准备阶段的成本控制
前期调研
在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用。在选立项时必须对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险，依据保底最低利润、最低销售及最高综合成本目标，完成房地产土地的储备，并将其贯彻执行于整个项目开发的全过程。
设计阶段
设计阶段是合理降低建设成本的关键环节，该环节对工程造价的影响高达75%以上，对建设投资与建设工期有直接的影响作用。搞好设计阶段的成本控制，应从以下几点强化管理：
1、实行方案设计、工程设计的招投标制度。推行设计招投标，遵循建筑方案与经济方案相统一的原则，多家竞投、专家评审，保证方案设计的合理性、先进性，促使设计单位对建筑造型、项目整体布局与工程造价做积极地综合考量，选择最优的投资平衡点。
2、加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要把技术与经济相结合，在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应，要特别注意选用建筑材料或设备的经济性；要尽量搞标准化和系列化的设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。
3、加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。前加强对设计图纸的审核管理工作，对设计方案的不足或缺陷加以克服所花费的代价最小，可取得的效果最好。
（二）项目建设阶段的成本控制
项目建设阶段作为项目资金投入的最大阶段，也是成本控制的关键阶段。工程施工阶段成本控制的重点在于工程供应商选择管理、材料设备供应商管理、工程进度款管理、设计变更管理、现场签证管理和竣工结算管理等。该阶段主要从以下几个方面进行控制：
1、工程供应商选择管理、材料设备供应商管理：在项目前期目标成本已经建立的情况下，成本管理部门应及时对成本测算值作进一步拆分（如按土建、安装、消防、弱电、铝合等），将具体化的成本控制指标用于对工程供应商和材料设备供应商选用控制；明确工程分包、材料设备分级分类采购方式和权限，其中重点是根据所需材料及设备清单决定甲供、甲指乙供和乙供的方式，并在工程施工承包合同中加以明确； 建立健全材料设备的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度；在招标采购过程中，应组织设计、工程、造价、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见；加强工程供应商和材料设备供应商信息库管理和评估工作，完善投标单位的资格预审、评估考核制度，本着公开、公平、公正的原则广泛吸收种类承包商，以实现充分的市场竞争，最终实现降低成本的目标。
2、工程进度款管理：严格按合同和流程进行工程进度款的支付：施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表；工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料；预算部门整理复核工程价值量；经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。工程进度款支付达到工程造价85%时，原则上应停止付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。设计变更、现场签证管理：完善设计变更、现场签证的流程、制度，完善设计变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限。
3、设计变更及现场签证管理：在项目建设过程中，工程变更的管理非常重要，工程管理人员和造价人员应密切配合，严格控制洽商变更的发生，但由于工程项目周期长、技术复杂等特点，项目在实施过程中不可避免会发生变更。一般从成本控制角度考虑可将工程变更分为重大变更、重要变更和一般变更三类。对于大的洽商变更，必须事先做详细的技术经济分析，这时要充分利用设计单位和监理单位的技术资源，并就其对工程成本的影响做出评价，综合各方意见后方能最后确定是否实施该洽商变更。变更设计必须在合同条款的约束下进行，任何变更不能使合同失效。严格设计变更签证审批程序。一般性变更由工程部起草，报主管领导审批；大项的变更，应先做概算，报主管领导批准后实施。同时要注重变更的合理性。加强对设计变更工程量及内容的审核监督。对于变更中的内容及工程量增减，由施工、预算人员进行现场实测实量，以保证变更内容的准确性。制定统一的设计变更管理办法，要求变更单编号连贯一致，提高变更单的内容质量，同时变更要准确及时。现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序与权限，由各开发企业自行制定。现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。 因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写《设计变更审批表》并编制预算，经设计、监理单位和甲方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。
4、竣工结算管理：做好竣工结算是控制成本控制的最后一关，竣工结算前，必须严格履行竣工验收手续，及时收集整理各项相关资料，确保完整无疏漏；依据合同相关条款，逐步核定已确认的施工项目工程量、取费及单价等，保证结算费用的准确无误；妥善处理工程洽商签证并清理预算增减帐，尤其是要重点审定材料价差与竣工调价工作；同时，为确保结算质量及投资收益，企业应引入工程结算复审及尾款会签制度，多重保障竣工结算无失误。其次，重视项目的后评价工作与历史成本数据库完善工作，不断地归纳总结业务工作的经验教训，学习与收集先进企业的成本数据，才能够为企业成本控制的实效性提供更多的帮助。
（四）营销阶段的成本控制
营销成本主要指在项目销售过程中形成的种类费用，包括广告费、推广费、售楼处费用。控制营销成本关键还是要提高营销策划的水平，使有限的营销投入发挥最大的效用。在这个阶段营销成本管理的主要措施有以下几点：结合项目目标成本，建立各项的广告及市场推广计划、预算的执行及监督体制。加强计划及预算编制的准确性、可操作性、有针对性；加强广告、策划公司的采购管理，完善营销供应商选择控制流程，完善各项广告制作的报价、比价、议价操作流程，用竞标的方式，谋求各项广告制作的优质低价，控制广告制作的费用成本。通过营销供应商成本信息库的建立和营销供应商的评估机制，有效地降低营销成本。
（五）财务费用的控制
财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低和对税务进行科学的综合筹划。因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。另外争取合理避税，以有效降低税收负担。
三、总结
房地产行业作为我国的一项重要产业，对我国经济的发展有至关重要的作用。房地产成本的有效控制，对国家和普通百姓都有重要的意义。房地产开发过程中，无论是前期调研阶段，还是施工阶段和竣工结算阶段，都应严格按照相关的要求，达到以最小的成本利润最大化的目的。
参考文献：
[1]把奉嫄.浅谈房地产开发项目全过程成本管理的重要性[J].现代商业, 2008(26)
房地产设计变更管理范文3
关键词： 房地产；造价控制；全过程管理
0 引言
为了保证项目设定的管理目标的实现以及使业主的投资目的得以保证，在项目投资决策阶段、设计阶段、建设项目施工阶段、建设项目竣工阶段等各个阶段，随时纠正发生的偏差，有效地将建设工程造价控制在批准的限额以内。这是全过程造价控制的主要目的和内容。
1 房地产项目造价控制现状
①盲目决策偏多，投资估算准确性不足。工程造价受项目决策确定的内容影响很大。投资决策阶段是对工程造价影响程度关系性极高的阶段，甚至能够占到70%-80%，因此决策内容正确与否很大程度上关系到决策阶段之后各个建设阶段诸如施工阶段、竣工阶段工程造价的计价与控制合理与否。决策的深度不同，投资估算的精确度也不一样，所以采用科学的估算技术和准确可靠地数据信息资料才能合理估算投资造价，也从而保证其他阶段的造价符合控制要求。②房地产企业对设计阶段重视不足。开发商长期以来对设计重视不够，导致图纸的设计质量偏低，而且一味地追求美观使得经济上不够合理。有的企业把设计时间压缩地很短，把设计费用压缩地很低，所以设计院会设计粗糙，导致各专业不配套，这样就造成在施工阶段出现的问题繁多，变更频繁。而且设计工期过于紧张使得造价人员和设计人员没有太多时间进行交流，这就造成了造价人员无法参与到设计之中。最其实设计阶段造价控制的效率很高，有数据表明，设计费一般只占到项目全寿命周期费用的1%左右，但对工程投资的影响却达到70%以上，由此可见，设计阶段是控制工程造价的重点。③招标形式不严谨，造价制定问题多。在很多地方违规采用邀请招标的形式，这种招标方式很容易产生围标串标等违规违法行为。还有一些房地产采用议标方式，这种方式竞争力差，使得承包商在价格方面产生虚高。因此，选用严谨的招标方式使得成本制定更为科学。④发包人过多地依靠工程价款的支付来控制施工阶段的造价管理，但是建设项目施工是一个系统的动态过程，由于建设周期长，施工条件复杂，资源消耗多，在施工时受到各种原因，诸如业主、设计或者其他原因的影响使得该阶段的造价管理十分复杂，并非单单能靠工程价款的支付就能控制。
2 建筑项目各阶段工程造价控制的有效控制措施
根据上面的现状的问题阐述，可以看出只有采用有效的举措，加强建设项目不同阶段每个环节的造价管理控制，就能更大程度上使项目投资效益得到保证。
2.1 投资决策阶段的工程造价控制
2.1.1 认真进行市场分析，减少决策风险 其中应该做到了解经济与发展形势，了解房地产市场发展态势，房地产政策法规和政府有关措施，这其中就包括：①新开工面积销售面积；②空置面积市场变化情况；③施工面积；④近几年同类型的房地产开发项目完成投资额；⑤销售价格；⑥竣工面积；⑦以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析等等。
2.1.2 提高投资估算的准确程度 通过仔细整理类似建设项目竣工结算的实际造价资料，结合时间、物价以及现场条件做调差研究，不硬套造价数据，合理估算工程预备费用等等让估算更为准确。
2.2 设计阶段工程造价控制 ①实行设计方案招标和方案竞赛制度。房地产单位应该在委托设计时应该将竞争机制引入进来，遴选出色的设计单位是可以从设计招投标这个阶段得以实现的，从而保证设计的科学性以及合理性。另外还可以选择优秀的设计方案，从而避免了因为设计落后而影响了销售情况，造成投资效益无法得到保证。②完善业主设计管理组织，强化管理人员设计管理中的审查、参与、协调工作，加强图纸会审工作。将工程变更确定在施工之前，努力克服施工图上的问题和矛盾，避免因设计考虑不周造成重大经济损失。③正确理解限额设计，合理确定和分解投资限额。强化设计人员控制建设投资意识，在拟定技术方案和选择材料设备的过程中应严格按照限额设计所分解的投资额进行设计，做好各专业的平衡调整，以将造价和工程量控制在限额范围之内。
2.3 招投标阶段的造价管理 发包方在施工招投标阶段，要编制招标计划，选择和确定符合国家法律规范要求的招标方式、工程发承包模式，确定好工程的发承包范围、计价方法、评标方法。建设单位要充分利用招投标这一有效竞争手段进行工程造价控制，组织人员编制合理规范的招标文件，采用全面审核法、重点审核法以及筛选法来更好的审核招标控制价，根据评标要求择优选择承包商，签订完善的承包合同文件。这样对于控制工程造价有重要意义，对减少施工阶段的纠纷也起到了巨大作用。
2.4 施工阶段的造价管理 施工阶段这个阶段造价情况是资金投入最多，资源消耗最大。该阶段的造价管理应采用诸如组织、技术、经济、合同之类的措施。建设单位工程造价控制的主要任务有挖掘节约工程造价潜力来实现实际发生的费用在计划投资之下，并且需要通过工程付款控制、工程变更控制预防并处理好费用索赔。
①建立合理的组织结构，落实每个人员的任务分工和职能分工，如：必须落实从质量检验、计量、审核等等程序落实涉及到的组织和人员用来针对支付工程款。②编制合理的施工阶段投资控制工作计划，规范诸如资金支付、采购、设计变更等主要管理工作的详细工作流程。③深入现场更多的掌握资料和信息，对工程计量应该严格把关，对工程付款账单进行复核，然后签发付款证书。④对设计变更进行严格控制，对设计变更进行技术经济分析，把设计变更尽量控制在设计的初始阶段做好动态控制工程造价。
2.5 竣工验收、后评估阶段的造价管理
2.5.1 控制建设成本 重点审查竣工结算、决算的真实性、可靠性、合理性，防止不应列入成本的计划外费用计入建设成本。
2.5.2 控制工程结算编制依据 其中审核的重点是：①施工以及签署过的协议；②使用的预算定额；③费用定额；④采用的材料价差计算方法；⑤进行的设计变更及图纸会审纪录；⑥施工现场变更签证单的审核；⑦设计变更及图纸会审纪录是否经设计单位盖章；⑧施工变更签证是否由甲乙双方共同签字盖章确认；⑨工程结算取费标准是否与合同签订的标准是否一致。
综上，建筑工程造价的控制以及管理是一个动态的控制过程。在投资决策、招标投标、项目设计以及建设施工的每个阶段都有所体现，所以每个工程建设的有关主体都应该逐渐转变错误观念，主动采取科学合理的造价管理模式，从而有效控制建筑工程造价。
参考文献：
[1]李艳双.房地产业与国民经济协调发展研究[D].天津：天津大学，2003，06.
房地产设计变更管理范文4
关键词：目标成本管理 ；企业利润空间 ；房地产
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
前言
2012年3月14日,总理在答记者问时就本轮房地产调控和房地产发展发表了最新看法。温总理指出居民对住房刚性需求较大并将持续下去,房地产调控的目的是使房价回归到与居民收入相适应、与房企合理利润相匹配的合理位置。 “合理价位”，乃事物本身的规律，即温总理所讲的基于房价与居民的收入相适应，房价是投入和合理的利润相比基础上的房价。那么如何科学确定房地产目标成本,成了房地产企业投资决策、成本策划、保证利润的关键点。下文就房地产项目目标成本的应用流程及确定方法进行探讨。
一、房产公司目标成本管理应用的流程
房地产开发项目的成本发生是一个连续过程，涉及到地块决策、项目前期策划、设计、施工销售项目后续管理等开发全过程的各环节，如图1所示。
图1房产公司目标成本管理流程
二、房地产公司目标成本的确定和分解
（一）项目策划工作
房产公司通过研究国家及当地相关产业政策及宏观经济形势，并进行市场调查，把项目定位于普通居民的需求，项目的区位处于生活便利、社区成熟的地块，有利于普通居民的生活需求。
（二）编制可行性研究方案
对项目的开发进度进行合理的时间安排，按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度在此基础上，根据项目所在地区的同档次或者相似建筑的成本构成情况及价格水平进行项目投资估算。在进行估算时，确定各项费用的计划金额，着重考虑设计、报批报建、环境配套、营销费等。项目投资估算的最终误差不超过项目最终确定成本的 10%通过估算，确定开发项目固定资产总投资为66 552.68万元
(三）项目成本分析
上地开发成本分析:上地成本支出约占项目总支出的30%。
建筑安装上程造价成本分析:建筑安装工程造价一般占项目总支出的45%-55%,其中,主体建筑安装占35%-40%左右，主体安装上程占10%-15%左右。
基础设施配套和公共配套费用分析:在决策阶段，基础设施配套费用控制的重点应是对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行了解、分析，做好估算。
对于区内配套，应坚持在不影响产品品质定位，并充分体现与其他竞争楼盘差异化(独特性)的前提下，尽量做到精简，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营运作打好基础。同时，也应考虑其适应性。例如，住宅区能否不设通常的会所，而用商业街代替相应的功能。
开发间接费分析:管理费用，根据城市地域特点一般确定为销售收入的2%-3%;销售费用，一般确定在销售收入的2%-4%;不可预见费一般为除去上地出让金外开发直接成本的3%一5%.
(四)项目风险分析
房产公司充分估计到项目开发的各种风险，并对有关风险程度进行量化，使项目开发的风险处于可控状态。
(五)确定和分解日标成本
在编制投资估算的同时，即确定了某项目的开发总成本为66552.68万元。其中具体项日可以进行调整，并在此基础上进行纵向和横向分解。
1.纵向分解
将项目开发成本按会计科目层层分解，如一级科目为开发成本，二级科目为上地费用、前期工程费用、建安工程费、基础设施建设费、公共设施配套费、开发间接费;三级科目将各二级科目进行明细分解，具体如表1所示。
表1目标成本计算表
2.横向分解
目标成本的横向分解根据项目的总规划指标、分期规划指标及工程概况，把各控制指标(目标成本)分解到各个责任部门，并明确各部门的目标、控制要点和控制手段，如表2所不五、 目标成本的控制
（一）项目开发前期的日标成本控制
可行性研究阶段，由则务、审计、营销、工程各方而专业人才组成的项目前期策划小组，在进行可行性论证的同时，初步测算目标成本。
在设计阶段，由总工程师负责，则务、审计、工程三方而人员协作，采用限额设计制度对目标成本进行控制。
(二)项目实施过程中的目标成本控制
1.建立项目的报表体系制度
公司建立了一系列与项目成本管理相适应的报表体系制度。开发项日成本报表卞要包括目标成本执行情况报表、单方成本报表、例外成本报表、差异成本分析报表。按责任卞体为单位建立了以公司为责任主体的报表、以部门为责任主体的报表、以小组为责任主体的报表、以个人为责任主体的报表。
2.对承包商、材料供应商进行控制
根据在设计阶段制定的目标成本，公司在进行项目招投标时，应以公司自定的工程施工预算为基准，对项目进行招标。公司在采购材料时还应依据价值链的原理方法，综合考虑所采购商品的价格，力求以最低的价格购进最好的原材料。
3.严格设计变更及现场签证
设计变更操作的一般流程:设计变更发生前，设计部主办人对变更进行立项，填报《设计变更单》，报设计部负责人签字确认;设计部主办人统一编号下发至工程部执行，同时抄送成本部;项目经理部主办工程师签收《设计变更单》，并下发至监理和施工单位;施工单位收到设计变更单后七天内完成设计变更的估价，并报甲方成本管理部主办人;项日经理部主办工程师及现场监理监督设计变更的实际执行情况。
4.实施动态成本管理
房产公司为确保目标成本良好执行，及时反映成本的变化，对成本进行动态管理。根据工程项目进度，计算工程项目的实际成本，并以目标成本为控制线，对比实际和目标，进行成本差异分析。
表2 工程费用发生部门的职责明细表
三、目标成本的分析考核
房地产设计变更管理范文5
关键词： 房地产项目开发； 成本控制； 设计
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号： 1009-8631（2012）01-0093-01
在调控政策持续紧缩的情况下，房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。房地产开发企业要降低开发成本，就必须重视设计工作，从投资形成之初就进行严格的控制。据资料统计，设计阶段对房地产项目投资有较大影响，尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，可见，房地产开发项目设计的科学性、合理性和经济性对项目成本起着关键性的作用。笔者认为项目设计阶段成本控制的主要措施主要有以下几点。
1引入招标机制，择优选择设计单位
实行设计招标制度，一方面可以有效地防范设计领域的不规范行为，保证有资质有实力的设计单位在良好的制度环境下进行公平竞争，不断加强自身管理，提高设计水平，增强竞争能力。另一方面也扩大了房地产开发企业在设计方案上的选择范围，保证了设计方案的质量。其次，在保证设计方案的技术性、安全性、合理性及使用功能的前提下，实行设计招标制度，有利于选择最经济合理的方案，降低工程造价，使设计阶段投资费用得到控制。
积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
2实行限额设计，有效控制造价
可行性研究阶段编制的投资估算，经批准是初步设计的投资最高限额；初步设计阶段编制的设计概算，经批准是施工图设计的投资最高限额；施工图设计则按照概算投资细分指标进行限额设计，形成施工图预算。估算、概算、预算等不同阶段的投资指标有前后制约、相互补充之作用。只有防检与监控、预先措施与事后综合平衡相结合，才能不会突破投资目标值，这就是限额设计的目标管理。只要这个目标管理到位，限额设计工作就会成功，项目的投资目标值就能实现。
特别需注意影响建筑设计方案经济性的因素，比如说结构配筋，要求设计单位根据地质勘察报告的设计数据，按地质条件及楼房的抗震要求等要求选取最佳配筋率，从而控制工程造价。
积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。
3设计与预算相结合，有效控制造价
严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、三材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。
4采用合同措施，有效控制造价
针对目前设计人经济观念淡薄，设计变更随心所欲。笔者认为应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。
5多方参与深入细致调研
项目设计工作不仅是设计单位单方面的工作，笔者认为应在项目的设计过程中，房地产企业也应发挥自身优势，收集各方面信息资料，为项目的设计提供依据。房地产企业可充分利用自身在销售策划方面的优势，对拟建项目的定位、区域环境、客户群体及这部分客户的使用要进行详细的市场调研，做出详细的市场分析。对项目的定位、区域环境、客户群体的了解可以帮助设计单位优化设计方案。分析项目受众客户的具体使用要求的，对设计进行细化，也避免了日后频繁变更，减少了工程造价管理中不可预见的因素。
随着房地产市场日趋理性化，房地产项目成本控制也逐步成为房地产企业经营中的重点内容。在成本控制方面，设计阶段是成本控制的基础，施工阶段是成本控制的重点，收尾阶段是成本控制的最后环节。只有先打好基础，才能在项目的后续施工阶段和收尾阶段将成本控制真正落到实处。
参考文献：
[1] 刘秋雁，陈虹霖.房地产开发与经营[M].上海：上海财经大学出版社，2004.
[2] 谭术魁.房地产项目管理[M].北京：机械工业出版社，2005.
房地产设计变更管理范文6
【关键词】房地产开发企业；工程造价控制体系；工程项目
近几年，我国的房地产业呈现高速发展的态势，房地产开发企业正逐步向跨区域、规模化经营的方向迈进。房地产开发企业为了进一步提高其市场竞争能力、降低企业开发项目的风险，就必须对项目开发的各个环节加强管理，提高企业对风险的控制水平，其中项目的工程造价控制就是一个极其重要的环节。通过对目前对工程造价控制理论进行系统分析，同时结合作者在房地产开发企业长期从事工程造价控制的实际经验，提出了房地产开发企业工程造价控制体系。
一、房地产开发企业工程造价控制体系的提出
工程造价的全过程控制包括投资可行性研究阶段、设计阶段、工程招标阶段、施工阶段、竣工结算这五个阶段的工程造价控制。
1.投资可行性研究阶段工程造价的控制。投资可行性研究阶段工程造价控制的重点是土地成本。土地成本测算的重点是：除了“政府及土地出让方”的成本以外，达到“熟地”条件的其他成本，如道路、给排水、供电等对项目基础设施成本的影响；文教、卫生等配套对项目公共设施的成本影响；地形、地貌以及工程地质与水文地质对工程成本的影响评估。
2.设计阶段工程造价的控制。在设计的各个阶段，房地产开发企业的各有关部门须进行相应的市场调研，以使设计工作与实际情况紧密联系。在进行市场调研时必须找准市场标准：首先，参照项目的特点（平面布局、结构形式、装修标准等）与拟建项目相似；其次，参照项目的造价能反映当地市场行情（在同等档次的项目中属中等或偏低水平）。同时，市场标准不是一成不变的，而是需要随着项目策划和设计的深化而不断修正和逐步细化。
3.工程招标阶段工程造价的控制。本阶段工程造价控制目的是为选择合适的承包单位，为顺利实现项目实施性总成本计划奠定基础。房地产企业的工程招标主要包括咨询服务委托（设计、监理、造价咨询、设计审图等）类、工程施工承包类、设备材料采购类招标这两种类型的招标。
4.施工阶段工程造价的控制。在施工阶段，工程造价控制的重点是设计变更费用及现场签证费用的控制。
（1）设计变更费用的控制。设计变更分为设计院设计质量引起的变更和发包方提出的变更两类。因设计质量引起变更时，设计院应在施工前提出设计变更，项目公司的设计部确认其技术可行性和合理性；其成本部核算出此次变更产生的费用增、减值。因发包方原因提出变更时，项目公司的设计部应作出设计变更方案并确认设计院相应给出的施工图纸，经其成本部核价。如果确实因为特定原因无法实施的，其工程部应立即反馈给设计部及成本部。
（2）现场签证费用的控制。现场签证分“正常类”、“特急类”签证：“正常类”签证的办理应遵循先估价后施工的原则。凡是现场签证事项一经提出十天以后再施工的，都视为正常类签证，必须先定价（或估价）后实施；正常签证的办理需在十天内完成。“特急类”签证的办理是必须立即执行而且延缓实施会造成更大损失的签证。特急类现场签证的办理原则是边施工边洽谈，但必须在开工后十天内办妥全部手续。
5.竣工结算阶段工程造价的控制。在项目施工阶段，项目公司的有关工程师及现场监理应按合同约定的时间及程序及时审查、签发、收集、整理施工各阶段的设计变更、现场签证、验收记录等工程资料、文件，这对于保证工程竣工结算审核的质量至关重要。项目公司在核查结算审核资料时，首先核查承包方提供的结算，核查结算资料是否经项目监理工程师的审核、总监理工程师审批，然后核查文件的编号是否有缺项，每个文件的内容是否属实，有无涂改、添加内容等。依照这样的程序确保结算审核资料的完整性、齐全性、真实性。
二、房地产开发企业工程造价的动态控制
1.各阶段工程造价控制目标的确定。各阶段工程造价控制目标的基本关系是：根据概念性方案设计概算所确定的项目投资回报率要大于根据投资估算所确定的项目投资回报率；根据方案设计概算所确定的项目投资回报率要大于根据概念性方案设计概算所确定的项目投资回报率；根据项目初步设计（或方案深化设计）概算所确定的项目投资回报率要大于根据方案设计概算所确定的项目投资回报率。上一设计阶段确定的成本标准控制指导下一阶段的设计。
2.工程造价控制的预警机制。工程造价控制的预警机制是指在项目实施的各项业务活动中，各级成本责任人、责任部门或各项目总经理，对由于不可预见的事项或管理不善而导致发生的成本超支事件或预计将发生的成本超支事件履行报告程序的职责。
3.项目实施过程中工程造价控制的定时监控。在项目实施过程中，实行以总公司的管理监控为中心、各项目公司以操作监控为中心的房地产开发成本监控体系。
房地产开发企业的工程造价控制是一个系统工程，必须树立全面控制工程造价的意识，用系统的观点，把企业的全体员工、各部门严密组织起来，围绕工程造价形成的整个过程，建立起工程造价控制体系。只有具备完善的工程造价控制体系、明确的工程造价控制流程和切实可行的工程造价控制措施，企业才能实现各项目的工程造价控制目标。
