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物业管理意见建议范文1
一、活动指导思想
通过开展物业管理基本服务规范化、标准化活动，改变一些住宅小区物业管理中存在的“环境卫生差、维修不及时、安全秩序乱、收费不规范、队伍素质低”等状况，创造“管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、人际关系和谐”的居住环境。
二、活动主要内容
（一）各物业管理项目要集中开展一次“五项治理”。一是环境卫生治理。对物业管理区域进行一次大扫除，清除卫生死角，疏理化粪池、排污管道，整治绿化；二是安全隐患治理。检查安防措施是否建立落实，检查安防设施、消防设施是否正常完好，开展不安全隐患排查；三是配套设施设备治理。开展配套设施设备的检修，做好设施设备的“防损坏、防锈、防渗漏、防鼠害”等工作；四是公共秩序治理。清理机动车辆、非机动车辆乱停乱放，清理乱贴、乱画及“牛皮癣”；五是物业服务收费治理。检查是否按合同约定或批准的收费标准进行收费。
（二）严格监督执行《临时管理规约》、《管理规约》、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》等示范文本（可在房地产局网站下载）。
（三）进一步建立健全物业管理“质价相符、等级服务、等级收费”的物业服务与收费机制。建立物业服务企业服务项目、服务内容、服务标准等公示制度。
（四）加强行业自身建设，提高行业从业人员整体素质，做到服务行为规范，管理人员服务态度耐心、热情，服务用语文明、规范。
三、活动步骤
（一）组织动员
1、各物业管理企业要结合管理项目实际，有针对性地制定本单位活动实施方案，全面宣传布署该项活动。
2、各管理项目要在适当位置加挂横幅，公布活动实施方案，让广大业主了解、参与并配合和监督此次活动。积极引导业主树立物业管理中的责任主体意识和“谁受益、谁付费”的物业消费意识。
（二）组织实施
1、加强员工思想教育和业务培训，提高服务意识和服务技能。
2、健全投诉受理制度，广泛倾听业主意见，切实为民办实事。
3、细化服务标准，规范服务流程。
（三）总结表彰
各物业管理企业要不断总结此次活动开展后的经验和成果，查找存在的问题和不足，拟定进一步深化服务意见和措施，形成物业管理服务质量长效控制机制，并对优秀集体和优秀员工予以表彰，号召全体员工向优秀集体和优秀员工学习。
四、活动要求
（一）此次活动是行业自身建设的一次大练兵，行业风采、行业形象的一次大展示，各物业管理企业要高度重视，认真组织，积极行动。
物业管理意见建议范文2
指导思想：以科学发展观为指导，以国家《城市带承接产业转移示范区规划》为引领，坚持市场化、产业化、社会化方向,以体制、机制和政策创新为突破口,以服务业重点项目建设为载体，创新发展模式，拓宽服务领域，增强服务功能，大力发展现代服务业，改造提升传统服务业；全面拓展生产业，完善提升生活业；大力发展城市服务业，积极带动农村服务业发展，逐步构建布局合理、充满活力、特色鲜明的服务业发展格局。
主要目标：—2015年，我市服务业发展的主要目标是：
总量迅速提升。力争到2015年，服务业增加值占地区生产总值的比重比年提高8个百分点，实现服务经济与工业经济双轮驱动，相互促进。
结构明显优化。到2015年，生产业、新兴服务业比重明显上升，形成商贸物流、金融服务、信息科技、文化旅游等现代服务业为主体的新型服务业结构。
就业快速增加。服务业吸纳就业能力不断上升，到2015年，服务业从业人员占全社会从业人员的比重比年提高16个百分点。
布局基本合理。依托老城改造、新区建设、开发区建设，形成一批产业集聚、特色鲜明、功能完善的现代服务业发展集聚区。
二、主要任务和发展重点
适应新型工业化和居民消费结构升级的新形势，大力发展面向生产、面向民生的服务业，优先选择基础条件好、发展潜力大、提升竞争力快、产业关联度高、带动作用强的服务业领域重点突破，带动服务业整体水平的提升。
（一）加快发展现代物流业。着力构建快速便捷、货畅其流的集疏运支撑体系。积极推进现代物流基地建设，鼓励发展综合物流中心、专业物流中心和物流配送中心，形成连接城乡、联动周边、辐射苏、融入全国的物流网络，打造现代物流配送集散区。整合物流资源，统筹建设物流运输、存储配送、公共信息三大平台，推动物流业与制造业联动发展。大力培育第三方物流和第四方物流，积极引进国内外知名现代物流企业，扶持发展一批具有先进物流经营理念的现代物流企业。加强与周边城市物流合作，加速融入长三角大物流圈。
现代物流业发展重点包括：
物流基础设施。建设马扬高速、宿扬高速段，实施内河河道疏浚工程，进一步完善白塔河码头功能，加快石油、煤炭专用码头的搬迁和建设工作等。
物流园区（中心）。建设经济开发区综合型物流园区，秦栏经济开发区物流园区，粮食物流园区项目，益民低碳物流园区，食品物流园项目，商贸物流中心工程，物流配送中心工程等。
（二）做大做强商贸服务业。结合城市功能定位，按照商业网点规划要求，加快建设以城市中心区为主体的商务文化区，积极引进国内外名牌商业企业，规划建设若干个集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型购物中心和专业市场。大力推进特色商业街区建设，坚持政府引导、规划先行、市场运作的原则，按照特色定位和建设规划，定向招商引店。积极发展连锁经营、仓储式超市等新型流通业态，运用现代服务技术和经营方式改造提升传统商贸业。鼓励服务业企业争创省著名商标、中国驰名商标等品牌。
商贸服务业发展重点包括：
城市商圈核心区。以主城区市民广场片区为核心、以新时代超市、苏果超市、华联超市片区为支撑的四周约3平方公里的区域，确定为城市商圈规划范围，作为集中发展以商贸为主的第三产业的核心区域。在新河大桥南桥头附近片区着力打造天发商业中心，将其培育成为集购物消费、文化休闲娱乐、餐饮服务、商务办公为一体，具有较强聚集辐射能力的城市商圈核心区。
特色商业街区。建设和提升千秋步行街。打造美食一条街。
专业特色市场。加快南城河市场、千秋乐市场等农产品市场升级改造，实施万家福菜市场搬迁，建设西城区农贸市场、南市区菜市场、金属材料交易市场、汽贸城专业市场、二手车交易市场、天润城等专业市场。
大型购物中心。在建设天发商业购物中心的基础上，在南市区、东市区适当区域规划建设大型购物中心。
（三）大力发展旅游业。坚持“大市场、大旅游、大发展”定位，积极引进高端型、实力型旅游置业集团。加快实施“政府主导”旅游发展战略，抓紧编制全市旅游发展总体规划，积极引导我市旅游业向休闲度假型发展。利用我市临近长三角经济发达地区的区位优势和便利的交通，鼓励倡导发展休闲度假型旅游，大力发展娱乐业、餐饮业、加快高星级宾馆建设，大力发展和完善休闲度假设施，全面发展农家乐、渔家乐旅游项目，重点打造五大旅游景区。加大招商引资力度，力争通过持续不懈的努力，招引一批能达到3A级以上规模和质量的景区开发项目。
旅游业发展重点包括：
休闲度假基地。釜山卧龙公园生态旅游度假区、草庙山生态旅游度假区、高邮湖旅游度假区基地、金牛湖生态休闲度假区、胭脂湖生态休闲度假区等。
旅游业重大项目。深度开发龙岗抗大八分校旧址旅游区，釜山卧龙公园生态旅游度假区，谕兴清代名人墓葬、三角圩汉墓出土文物旅游，孝文化及民营经济园区，护国寺等佛教文化旅游，农家乐旅游项目等。
城市广场公园。建设市民广场、滨河主题公园、荭草湖湿地公园、胭脂湖公园等项目。
星级酒店宾馆。加快市区新世纪大酒店、嘉福大厦、驰宇尚都、假日大酒店等三星级以上酒店宾馆和秦栏星级酒店的建设。
（四）大力发展金融服务业。加快金融开放步伐，吸引股份制银行等境内外金融机构和证券、信托、保险、风险投资企业入驻，逐步建立以国有商业银行为主体，多种金融机构共同发展的现代金融组织体系。支持金融机构推进金融服务创新，鼓励担保、融资租赁业发展，鼓励发展面向中小企业的多层次融资业务，改善中小企业融资环境。加快金融体制改革，积极培育小额贷款公司、担保公司、典当公司和村镇银行，培育发展资本市场，强力推进企业上市。
-2015年，新增小额贷款公司和其他各类金融机构10家以上。
（五）培育壮大信息与科技服务业。围绕“数字”建设，加快完善电信网、计算机网、有线电视网等基础网络设施，创造条件探索三网融合，促进社会服务信息化。健全电子政务网络平台，实现公共服务电子化、行政管理网络化、政府办公自动化。组织开展电子商务试点，与阿里巴巴等国内外知名企业合作，建设面向企业的行业性电子商务平台和面向社会的综合性电子商务公共服务平台，培育一批全省信息化示范企业。稳步推进全国科技进步示范市建设，积极开展技术开发与转移、科技信息及咨询、知识产权保护、技术交易等科技服务，加快科技孵化平台、科技成果转化平台、资源共享平台等公共服务平台建设。
-2015年，科技服务业增加值年均增长18%以上。
（六）稳步发展房地产业。优化房地产供应结构，促进房地产健康有序发展。培育品牌企业，提升房地产业整体发展水平。着力推进老城棚户区及危旧房改造，建设一批安置房、廉租房。稳步增加普通商品住宅供给，提升商业地产规划建设档次，建设一批居住区、商贸区、休闲区精品工程。积极促进高层建筑发展，提升城市品味。大力推进生态节能住宅建设。加快工业标准厂房建设。规范房地产交易、中介、物业管理服务，扩大住房消费需求。
-2015年，房地产业增加值年均增长20%以上。
（七）不断提升中介服务业。推动中介服务产品和方式创新，拓展提升律师、公证、经济仲裁等法律服务，积极培育项目策划、财务顾问、兼并重组等投资与资产管理服务，规范发展会计、审计、资产评估、检测等经济鉴证类服务，扶持发展工程咨询、管理咨询、市场调查等咨询服务。
大力引进国内外著名的会计、法律、咨询、评估等中介服务企业，加快发展具备涉外高端服务功能的中介服务机构。规范中介服务企业的执业行为，提高中介服务企业的竞争能力和服务质量，使中介服务成为社会经济发展的重要促进力量。
（八）大力发展教育、文化等服务事业。依托职业教育中心，大力发展教育培训业，规划建设职业技师学院，打造面向苏浙沪的职业教育培训基地。建设图书馆、档案馆、城市展览馆、文化中心、大剧院、妇女儿童活动中心、广电中心、体育活动中心、图书发行大厦等文化体育设施。深化文化体制改革，制定文化产业扶持政策，鼓励发展广告、演艺、娱乐等产业。积极发展医疗、康复、保健等多层次医疗服务业和赛事表演、健身娱乐、体育培训等体育产业。加强与国内外行业协会、会展机构的合作，申办和举办国际性和全国性的文化体育活动赛事。
（九）积极拓展社区服务业。完善社区服务设施，拓展服务领域，增强服务功能。积极推进便利消费进社区、便民服务进家庭的“双进”工程，开展面向社区居民的便民服务、面向社区单位的社会化服务。改造提升中心农贸市场，支持商业示范社区建设标准化菜市场。整合各类服务资源，为居民提供安全便利的多元化家政服务，面向失业人员的社会保障和就业服务，面向社区弱势群体的社会救助与福利服务。积极探索社区服务运作模式，提高社区服务标准化、规范化和产业化水平。
（十）大力发展农村服务业。围绕农业生产的产前、产中、产后服务，逐步完善农村社会化服务体系。加快构建农村现代流通体系，继续实施“万村千乡”市场工程，规划建设农产品批发交易市场，全面推进农业生产资料、农产品流通、农村生活消费品和再生资源回收利用等现代流通网络建设。推进农业科技创新，健全农业技术支持体系。加快农机社会化服务体系建设，推进农机服务市场化、专业化和产业化。加快农业信息服务体系建设，逐步形成连接国内外市场、覆盖生产和消费的信息网络。积极发展农村专业合作组织和专业协会，充分发挥其在农产品生产、流通中的服务作用。
-2015年，以苏果、天正、华易超市等为龙头，再建300家农家店，使之遍布全市每一个村（社区）。
三、加快服务业发展的激励政策
（一）市场准入政策。
1、坚持“非禁即入”。凡国家法律法规未明令禁入的服务业领域，全部向外资、社会资本开放，并实行内外资、内外地企业同等待遇。各类投资者均可以独资、合资、合作等方式进入。
2、放宽企业登记注册条件。工商管理部门对一般业企业降低注册资本最低限额，除法律、行政法规和依法设立的行政许可另有规定外，一律降低到3万元人民币；对创新性、示范性强的服务企业，在营业场所、投资人资格、业务范围等方面还可适当放宽条件。
3、简化连锁企业证照办理手续。除药品、食品、互联网上网服务营业场所、娱乐场所、危险化学品经营实行“一店一证”外，文化、新闻等管理部门的行政许可，均由连锁企业总部统一办理，各分支机构无需单独申报，管理部门可在其批准的许可证上标明许可的行政区域范围。
4、放宽经营场所登记条件。从事设计、咨询、中介等不影响公共利益、周围环境和居民生活的企业及个体工商户，其申请者已取得合法产权或使用权的住宅，经社区物业管理机构（或业主委员会）出具同意其从事经营的证明，可作为经营场所办理登记手续。
（二）用地扶持政策。
1、优化城市用地结构，科学合理确定服务业用地比例。对服务业功能区域进行科学规划布局，尤其要为现代服务业预留发展空间。凡符合土地利用总体规划、城镇总体规划、国家产业政策和供地政策的服务业项目，优先安排土地利用计划，优先办理供地手续。
2、对符合服务业发展指导目录，新建物流、研发、工业设计、总部经济研发等生产业项目，凡建成后产权非分割出售和非分割出租的，可比照工业用地政策执行。
3、新建或扩建非营利性的公益设施用地，凡建成后非分割出售、非分割出租的，经批准且公示无异议后，可按规定程序协议出让或划拨方式供应。划拨土地未经市政府批准不得改变土地用途。
（三）财政扶持政策。
加大财政资金对服务业各重点行业和领域的支持力度，市财政安排500万元以上服务业发展引导基金，并根据基金使用情况和财力的增长情况逐年予以充实。服务业引导基金采取贴补、贴息以及对国家、省有关扶持资金配套等方式对服务业重点企业进行扶持，并由市发改委会同财政局研究制定具体管理使用办法。对在全市服务业发展中带动和示范作用强，能够实现规模化、产业化经营，经济和社会效益显著的服务业重点项目进行政策扶持时，原则上实行一事一议。
（四）完善服务业价格和收费政策。价格管理部门要进一步规范和完善服务价格（收费）政策，优化服务业发展的价格环境。对用电容量100千伏安以上的商业零售企业，暂缓实行峰谷分时电价。对列入国家鼓励类的服务业，用水、用气价格实行与一般工业同价。各有关部门要抓紧对涉及服务业的行政性收费进行清理，根据不同情况实施缓交、暂停、免收、取消等措施。市监察、财政、发改等部门要对相关部门行政性收费清理情况进行督促检查，切实抓好落实。
（五）加强投融资扶持。引导和鼓励各类金融机构开发和推广适应服务业发展需要的个性化金融产品，引导金融机构逐步加大对服务业发展的信贷支持力度，有效满足全市服务业发展的资金需求。对于供水、供热、污水和固体废弃物处理及利用等市政公用设施领域，探索企业以建设项目的收益权、收费权及受让后获得的经营权申请质押贷款，或以项目资产折价为抵押申请贷款。支持企业以资产重组、发行债券、招商引资、上市融资、股份制改造等方式多渠道筹措资金。探索建立市服务业产业投资基金，鼓励产业投资基金、私募股权基金（投资公司）、创业投资机构以及信用担保机构积极面向中小服务业企业开展业务。
（六）扩大服务业对外开放。主动承接国际和沿海服务业的转移，大力吸引国内外知名企业总部、跨国采购中心、研发中心、投资中心、国际知名会展公司、著名旅行社、著名品牌饭店、资产评估机构、物业管理公司等落户；重点引进现代物流、金融保险、大型商务、研发设计、文化创意、信息技术、总部经济、服务外包、商业模式创新等新兴服务业，在用地、用人、用水、用电、税收等方面给予政策优惠。对引进企业自建、购买或租赁办公用房的，给予必要的政策和资金上的资助。
四、抓好服务业发展示范工程
（一）服务业集聚工程。按照布局合理、定位准确、管理高效、辐射力强的原则，在全市规划建设8个具有一定规模、集聚度较高、产业特色鲜明的服务业集聚区。主要包括现代物流园、信息软件园、科技创意园、文化产业园和旅游服务区、服务外包区、金融服务区、中央商务区等，打造高端服务业发展平台。市发改委负责研究制定现代服务业集聚区管理办法。
（二）服务业重点项目带动工程。瞄准现代服务业发展方向，以生产业为突破口，谋划一批物流、会展、商务服务、文化创意、现代流通等服务业项目，5年内优选10个服务业重点项目加强引导扶持。对市服务业重点项目列入年度“861”项目投资计划，符合要求的，在独立选址用地、环评等方面给予支持。
（三）服务业标准化建设工程。推进物流、运输、旅游、商贸、餐饮、金融、邮政、电信、体育、行政服务等领域标准的实施，积极申报我市服务业重点列入国家和省级服务业标准化试点。建设一批服务业标准化示范单位。抓好供电公司等首批省级试点单位试点工作。市质监局会同有关部门负责研究制定服务标准化建设实施办法。
（四）服务业品牌培育工程。重点做好实施服务业品牌战略，加大服务企业争创中国名牌、中国驰名商标、中华老字号和省名牌的工作力度，切实采取措施挖掘、培育具有核心竞争力和市场潜力的服务业品牌，力争5年内形成10个省级以上著名服务品牌。市工商局会同有关部门负责研究制定著名品牌培育实施意见。
五、加快发展服务业的保障措施
（一）加强组织领导。成立加快现代服务业发展领导小组，负责全市服务业的发展规划、政策制定、组织协调、考核监督等工作。领导小组办公室设在市发改委，发改委主要负责人任办公室主任，商务局主要负责人任办公室常务副主任，具体负责领导小组日常工作。市发改委主要负责研究提出服务业发展战略、总量、结构优化目标和重大项目布局，安排市服务业发展引导资金等。各行业主管部门要各负其责，加强配合，积极开展工作。
（二）抓好规划引导。编制市现代服务业发展总体规划和现代物流、生态旅游业等专项规划，逐步建立完整的服务业规划体系；制定《市服务业发展指导目录》，积极承接以长三角为重点的国内外高端服务业辐射，明确重点行业发展目标与方向，引导全市服务业快速健康有序发展。
（三）加快项目建设。实施重点项目带动战略，建立服务业项目库，积极开展服务业项目的策划、论证和筛选工作，规划建设一批重点项目，逐步形成“储备一批、规划一批、建设一批”的推进机制。加强对服务业重点项目的政策、资金、用地支持，积极培育一批主营业务突出、具有核心竞争力的服务业龙头企业。
（四）加强人才建设。加强人才引进，大力引进现代服务业领军人才和高端服务人才，在户籍管理、社会保障、子女入学等方面提供一切便利条件。密切与各类院校的合作，鼓励引导社会培训机构增设服务业相关专业，培养文化旅游、信息技术和中介服务等领域急需人才，提高从业人员的专业水平和整体素质。
（五）优化发展环境。建立健全服务业统计指标体系和调查制度。整顿和规范市场经济秩序，严厉查处不正当竞争行为和违法行为。逐步健全服务业行业协会和中介组织，使之更好地在市场维护、行业自律、信息沟通、加强合作等方面发挥作用。深化行政审批制度改革，清理各类涉企收费，进一步优化发展环境。
物业管理意见建议范文3
一、指导思想和总体要求
以科学发展观为指导,以促进全市物业服务行业规范化管理为目标,以提升物业管理水平和服务质量、解决居民实际困难和突出问题为重点,按照政府相关职能部门、街道、社区及住宅小区互联互动、相互配合、相互支持、齐抓共管的总体要求,努力营造良好的生活环境,确保居民生活秩序稳定,人民群众安居乐业。
二、理顺物业管理工作体制
物业管理工作坚持以人为本,实行业主自治与专业服务、社区管理相结合和属地化管理的原则,采取“物业主管部门牵头、有关部门协作、属地政府管理”的工作方式,建立物业管理工作新体系。
市住建局是我市物业管理工作的行政主管部门,市房管中心(以下称物业主管部门)具体负责全市物业管理活动的指导、监督和管理工作。
县(市)房管局(房管中心)(以下称县(市)物业主管部门)在市物业主管部门的指导下,负责本行政区域内物业管理活动的协调、监督和管理工作。
德城区政府、经济开发区、运河经济开发区管委会要明确相应的管理机构,指导和监督本辖区的物业管理工作。
乡(镇)政府、街道办要将物业管理纳入社区建设规划,以物业管理服务推动社区服务发展、拓展社区服务范围,形成物业管理与社区管理良性互动的新机制。负责组织、指导本辖区业主大会和业主委员会成立、换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,召集有关单位参加物业管理联席会议,调解处理物业管理纠纷。
社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助乡(镇)政府、街道办开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。
三、进一步明确部门职责,确保执法进小区
城市建设、规划行政主管部门要加强对住宅小区综合验收的监督管理工作,落实住宅小区的规划建设标准,查处违规行为;房管部门负责对擅自改变房屋用途、侵占物业共用部位和共用设施设备等违反房屋管理和物业管理规定行为的管理工作;城管执法部门负责对小区违章搭建、随意倾倒垃圾等违反规划和市容环境卫生规定行为的管理工作;环保部门负责对堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品等违反环境保护规定行为的管理工作;物价部门负责会同物业主管部门制定普通住宅类物业服务费的基准价和浮动幅度并向社会公布;市政公用部门负责对供水、供气、供热等专业经营单位的监督管理工作,其他专业经营单位的主管部门负责对其管理的专业经营单位实施监督管理工作,督促其履行投资、建设和维护管理义务;公安部门负责对违反治安管理规定行为的管理工作等。财政、民政、工商等其他有关部门要按照各自职责,做好与物业管理有关的工作。
四、规范新建物业与前期物业管理
(一)新建住宅小区配套建筑及设施设备的建设标准和交付条件按《省物业管理条例》执行。城市建设、规划行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时,就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准要征求房地产开发、物业主管部门和专业经营单位的意见。各有关部门要加强开发项目的监督管理,把好建设工程质量验收关口,物业主管部门参加住宅小区竣工综合验收,监管小区配套建筑及设施设备的落实。
(二)小区配套建筑按下列标准建设。1.物业服务用房建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三以上标准配置,最少不低于100平方米;2.具备水、电、采光、通风等正常使用功能;3.业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,其建筑面积不低于20平方米;4.住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于50平方米;5.社区居民委员会用房按照规划要求进行配套建设。6.小区配套建筑的投资渠道和产权归属按《省物业管理条例》执行。
(三)加强物业前期介入管理。建设单位办理商品房预售许可证、商品房现售备案前,须持有关资料,向物业主管部门申请划分物业管理区域。同时,将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案,并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。
按照《物业承接查验办法》的规定,前期物业服务企业要提前介入开展工作,建设单位在单位工程竣工验收和分户验收时须通知前期物业服务企业参与监督。建设单位要在物业主管部门、乡(镇)政府、街道办的监督下,在物业交付前按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和有关图纸、资料、文件等。
(四)实行物业管理招投标制度。按照国家、省有关规定,住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,要通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业,逐步实现建管分离。
招标人要在招标公告或发出投标邀请书的10日前将以下资料报物业主管部门备案:1.与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;2.招标公告或招标邀请书;3.招标文件;4.法律、法规规定的其他材料。
投标人少于3个或建设规模小于3万平方米的,经物业主管部门批准,可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由物业主管部门责令限期改正,给予警告,可并处10万元以下罚款。
五、实行物业质量保修金管理制度
(一)建立健全物业售后维修服务体系。根据《省物业管理条例》、省住建厅《关于印发〈省物业质量保修金管理办法(试行)〉的通知》(鲁建发〔2010〕18号)规定,实行物业质量保修金管理制度。按照“统一交存、权属明晰、专款专用、政府监管”的原则,物业主管部门对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理并接受财政、审计等部门的监督。
(二)交存范围和标准。全市范围内建设和竣工用于销售的商品房、经济适用住房及其它保障性住房等新建物业,在办理物业单位竣工验收备案或交付使用前,开发企业要按照建筑安装工程总造价3%—5%的比例,一次性向物业主管部门设立的账户交存物业质量保修金。具体标准为:低层和多层建筑3%、小高层建筑(7—12层)4%、高层建筑(12层以上,不含12层)5%。按现行建筑安装工程造价标准,中心城区具体交存数额分别为:多层28.80元/平方米、小高层50元/平方米、高层80元/平方米。
各县(市)物业主管部门可结合实际,按本意见确定具体交存数额,并随建筑安装工程造价标准适时调整。
六、调整住宅专项维修资金收缴标准
(一)根据省住建厅、省财政厅《关于印发〈省住宅专项维修资金管理办法〉的通知》(鲁建房字〔2009〕38号)规定,调整现行住宅专项维修资金收缴标准。结合我市实际,住宅物业在销售时,业主按建筑安装工程每平方米造价5%的比例,向物业主管部门设立的账户交存首期住宅专项维修资金。
按现行建筑安装工程造价标准,中心城区具体交存数额分别为:多层48元/平方米、小高层62.50元/平方米、高层80元/平方米。
(二)住宅小区内的非住宅或住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业,按照相应建筑类型的标准交存。
(三)住宅专项维修资金的使用,按国家、省有关规定执行。
(四)未建立住宅专项维修资金管理制度或未缴存首期住宅专项维修资金的商品住宅,应按现行标准进行补建或补交。已成立业主大会的,由业主大会委托业主委员会或物业服务企业组织归集;未成立业主大会的,经物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主委托,由社区居民委员会组织归集。
各县(市)物业主管部门可结合实际,按本意见确定具体交存数额,并随建筑安装工程造价标准适时调整。
七、规范专业经营设施设备管理
专业经营设施设备归专业经营单位所有。专业经营单位要承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新、运行等责任及相关费用。
物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备,属于相关业主共有,由经营单位投资经营的除外。
本《意见》实施前建成并交付使用的住宅小区,其专业经营设施设备由业主大会决定移交给专业经营单位的,专业经营单位应当接收。各专业经营单位要根据实际,制定接收计划,3年内完成。专业经营单位接收后,要对设施设备进行查验,需要进行改造的,由各专业经营单位负责整治改造,要达到分户计量、分户控制要求。专业经营设施设备的改造、维修、养护、更新等责任及相关费用,由专业经营单位承担。业主专有部分设施设备的改造支出由业主承担。
本《意见》实施后正在建设尚未竣工或者部分分期工程已交付使用的住宅小区,在交付使用时,建设单位要与专业经营单位办理专业经营设施设备移交接收手续。建设单位投资建设的专业经营设施设备达不到分户计量、分户控制条件的,由开发建设单位负责整治改造后进行移交。
八、规范旧住宅区物业管理
各县(市、区)政府要结合实际,划定旧住宅区范围,制定整改计划。对本《意见》实施前已建成交付使用,但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区逐步进行整治改造,达到实施规范化物业管理的条件。制定的整改规划和年度计划要向社会公布。
按《省物业管理条例》确定的原则,各县(市、区)政府要负责对旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备进行改造和建设;原建设单位未按规划设计方案进行建设而出现的遗留问题仍由其投资解决;供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件,其建设支出由相关专业经营单位承担;需业主负责的专有部分改造,由业主承担支出费用。
旧住宅区改造整治完成后,由乡(镇)政府、街道办负责组织业主成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务企业或其他管理人实施管理。尚未进行整治改造且无物业服务企业或其他管理人实施管理的住宅小区,其业主大会成立前的物业管理,由社区居民委员会组织实施。
九、规范费用代收代缴行为
物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同直接为业主提供服务并向最终用户收取有关费用。
对直接收费到户有困难的,有关专业经营单位可委托物业服务企业代收。委托单位要与代收单位协商签订代收协议并支付报酬。代收费用的物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。
专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
十、建立物业管理工作目标考核制度
物业管理意见建议范文4
近年来，随着城市的发展，城区面积不断扩大，城市人口不断增加，各类社会矛盾、社会问题凸显。城市小区作为城市最小的细胞，如果管理不到位，不仅影响城市的整体形象，而且会成为社会稳定的巨大隐患。
目前物业管理发展总体呈现出“起步晚、膨胀快、问题多、欠规范”的特点。随着物业管理规模的扩大和业主维权意识的提高,加之农村人口到县城购买商品房的比例不断上升，涉及商品住房开发销售、使用管理和物业服务方面的投诉及诉讼越来越多,这就需要建立覆盖社区、房管、住建、城管、规划、公安等多个部门的小区综合管理机制和物业管理联席会议制度。
根据物业管理工作的现状和物业中容易出现的矛盾纠纷的特点,需要建立一个社区联动、齐抓共管、能够及时弥补法律缺陷的新机制。物业管理联席会议主要由分管县长负责召集,由街道办事处、开发区、乡(镇)人民政府、社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。联席会议的主要职责为：研究部署全区住宅物业服务业发展的重大事项，协调部门之间关系，及时处理重大矛盾纠纷，协调开展联合执法、集中整治。联席会议确定的事项,交由相关单位具体落实：
（一）县文明办：根据文明城市创建标准，会同县房管局、属地政府对全县物业规范化管理进行指导并督促检查，开展创建工作。
（二）县法制办：做好全县物业管理相关政策文件修订完善的合法性审查工作。
（三）县政府督查室：协助县物业管理联席会议办公室对联席会议相关部门履行职责及联席会议决定事项落实情况进行督查。
（四）县法院：负责物业费纠纷等物业案件的处理，对判决后仍不履行物业费缴纳义务的业主实施相应惩戒机制。
（五）县物价局：负责物业服务收费监督检查；协助、配合县房管局、开发区、镇（街）建立质价相符的物业服务收费机制。
（六）县住建局：负责建设单位履行房屋及附属工程质量、燃气等监督检查；处置建设项目未组织竣工验收即交付使用违法违规行为。
（七）县人防办：负责人防工程设施违法行为的监督检查。
（八）县规划局：负责新建物业项目的统一规划，按规定配置各类公建配套设施；负责物业管理区域的划分、住宅加装电梯的备案；协调解决涉及规划的历史遗留问题；依据《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规，配合城管执法部门查处物业区域内的违法建设行为。
（九）县公安局：负责指导物业服务企业落实治安管理措施；指导物业服务企业划分停车位及行车路线；对物业管理区域内严重阻塞交通等行为，依据相关法律法规规定进行管理；负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为，对监控、安防、养犬等开展监督检查；对恶意堵塞进出通道的车辆实施强制拖离。
（十）县司法局：负责加强与物业管理行政主管部门的协调配合，指导开发区、各镇（街）设立物业纠纷人民调解委员会；指导物业纠纷人民调解组织做好人民调解工作；健全各项规章制度，选聘、培训调解人员；对物业纠纷人民调解组织及调解员开展调解工作的情况进行考核。
（十一）县财政局：配合制定有关物业管理的财政扶持政策，统筹安排资金，扶持县物业服务业发展。
（十二）县环保局：负责依法查处在物业管理区域内违法排放水污染物及因经营行为引发的噪声、油烟污染等违法行为，负责调处物业管理区域及周边建设项目涉及环保的投诉和矛盾纠纷。
（十三）县市场监管局：负责按职责分工依法查处物业管理区域内非法广告行为和规定职责范围内的无照经营等行为；负责对物业管理区域内电梯等特种设备安全运行监督检查。
（十四）县综合执法局局：负责违法建设、破墙开店、无照经营、乱设摊点、占用和损坏绿地，擅自伐、移、修剪树木，焚烧树叶、垃圾或者其他废弃物等监督检查。
（十五）县房管局：负责全县范围内物业管理活动的监督管理，具体包括：负责物业管理项目的区域备案、前期物业承接查验备案和物业服务合同备案；负责前期物业管理项目招标投标管理和住宅专项维修资金使用监管；定期开展物业服务质量专项检查，做好物业服务企业及从业人员的信用信息征集、核查和监管工作，并接受查询；组织开展辖区内物业管理项目调查，建立相关物业管理档案；指导、服务和监督辖区内街道办事处（镇政府）调处物业管理矛盾纠纷；责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会和物业管理委员会的违法决定；负责房屋安全监督检查。
（十六）开发区、各镇（街）：设立物业管理办公室，配备专职工作人员；负责业主委员会备案；建立物业管理矛盾投诉调解机制，调解物业管理矛盾纠纷；负责协调物业管理与社区建设之间的关系，落实物业服务企业退出小区时的临时管理；指导、协助和监督辖区内业主组织开展业主大会筹备、业主委员会选举、物业服务企业选聘等自治活动，组织成立物业管理委员会；指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作；责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会的违法决定，配合做好辖区范围内物业管理考评等。
（十七）县消防大队：负责指导物业服务企业落实消防安全管理措施；定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查指导；依法处理占用消防通道、破坏消防设施等行为，对物业企业存在不履行消防安全职责的行为进行查处。
物业管理意见建议范文5
一、我国建筑企业财务管理存在的问题
(一)财务控制薄弱
第一，存货管理薄弱，造成资金呆滞。很多建筑企业月末存货占用资金往往超过成本的两倍以上，造成资金呆滞，周转不灵。
第二，应收账款控制不严，造成资金回收困难。一是没有制定严格的赊销对策，往往对赊销对象的支付能力及信誉并不了解且带有一定的盲目性。二是回收期过长，缺乏有力的催收措施，造成应收账款成为呆账。有些建筑企业账面反映有钱，而实际没钱，所实现的利润是空的，严重制约了企业的全面发展。企业账上有钱但收不回来，长期拖欠形成呆坏账，即使有钱也是无用的死钱，建设单位拖欠工程款不仅仅损失企业效益，而且还让企业承担着沉重的银行利息负担。
第三，现金管理落后，有些建筑企业认为现金越多越好，造成现金闲置；而有些企业恰恰相反，资金使用没有计划，分散开发，无法应付经营急需的资金，从而陷入财务困境。
第四，重钱不重物，非现金资产损失浪费严重。不少建筑企业的管理者，很重视对现金的管理，而对原材料、半成品、固定资产等的管理却不严格，保管不善，出了问题也无人查找，资产损失浪费严重。
(二）财务风险广泛存在
首先，目前建筑市场还不够规范，部分建设项目资金不到位，项目投资风险部分转嫁给建筑企业，制约了建筑企业的现金流。其次，建筑企业财务风险贯穿于工程项目施工全过程，建筑企业所面临的财务风险主要是资金回收风险和筹资风险。为了承接建筑工程，建筑企业在自有资金不足的情况下向银行贷款，但举债不适度会导致严重的财务危机。第三，大部分建筑企业缺乏较为完善的内部控制制度。建筑企业的建筑资金使用呈中长期性，造成大量资金沉淀，资金使用率低，影响资金周转和短期债务的支付，主要表现在固定资产的购建超出了企业的承受能力。
(三)职能部门权责不清
每个企业都有自己的规章制度，企业的管理人员及各职能部门都制定了相应的责任和义务，然而我国建筑企业中普遍存在有权无责或有责无权的现象.只行使权利，而不承担责任从而造成资产流失。对重大经济损失没有建立责任追宄制度，直接造成财务管理混乱。有些单位领导在承揽到工程后，没有对合同深入理解，对财务知识一知半解，平时不看报表，心里装着本糊涂账，对财务工作管而不理或理而不管，严重影响了企业的经济运行质量。
(四）财务会计信息不真实
在以项目经理部门制度为核心的经营框架下，企业的财务部门根据收取的各项目经理部门提供的成本票据实行财务核算，并根据收到的工程款结转业务收入和成本。以成本倒轧收入，并结算利润，基本上不对收入、成本发生的时间性、真实性、配比性加以审核，这在一定程度上影响了财务会计信息的真实性。而多层次的会计核算管理体制，也使得财务信息的及时性和真实性不能得到保证，公司的各项财务制度得不到有效的贯彻实施，各下属单位常常为了自身利益制造假账，提供虚假的财务信息。财务信息不能有效地为企业决策提供服务，会计管理体制的矛盾日益突出。
二、完善建筑企业财务管理的建议
(一)加强存货和应收账款的管理
首先，要加强存货管理。尽可能压缩库存物资，避免资金呆滞。制定合理的库存量，既要防止停工待料，又不至于库存太多而占用较多的流动资金和库存费用，维持均衡生产。降低进货成本，就要采取批量集中进货，获得较多的商业折扣，通过增加每次进货数量，减少进货次数，以降低采购费用支出。
其次，加强应收账款管理。对于承包工程，在进行事前可行性论证时，要考虑建设单位是否有可靠的工程资金来源等，并根据建设单位以往的资信情况评价甲方的资信程度。在工程施工期间和完工之后，要定期与甲方核对应收账款，加大催收力度和采取切实可行的催收措施。要制定完善的收款管理办法，并层层落实，责任到人，严格控制账龄，对死账、呆账，要在取得确凿证据后进行妥善的会计处理。对于被动应收账款，应尽早采取调解、仲裁、司法等措施，尽量挽回己流失的资产和保护面临流失的资产，并追宄责任人的责任。
(二）强化预算管理
预算既是行动计划，又是管理目标。要求做到：第一，要盘活存量，优化增量，以收定支，把有限的优质资源导向优势企业，让亏损企业和项目处于受控状态，对经营业务量做出硬性规定。生产性单位，以项目成本控制为重点；经营性的单位，则以费用开支为控制重点。第二，要控制资本性支出。将借贷、投资、购置等大的资本性支出的权限收归集团公司总部。第三，要维护预算的严肃性。根据量入为出的原则，统筹安排资金支出。同时，根据确定的利润总目标，制定出年度各项指标的分目标，通过目标分自解对各项费用的支出进行严格控制，对未列入财务预算的各项经济事项一律不得付诸实施。财务部门一律不安排预算外资金支出，特殊情况必须开支时，由总经理或财务总监一支笔审批，超支单位还应承担一定的经济责任。第四，要将预算与绩效、考核、奖罚挂钩。
(三)厘清各职能部门的权责，抓好责任成本的过程控制
责任成本是全员过程形成的，其管理也是全员全过程。全员控制即：建立“成本控制中心”，实行权、责、利结合，指标分级分口管理，把职工管理和专业管理结合起来，形成一个从上到下的成本控制与管理网络，使成本管理工作渗透到企业每个角落，责任落实到人；全过程控制和管理是指从施工设计、目标成本的制订、施工过程到完工交付，对工程成本形成过程的各个阶段和所耗费的费用要素所进行的全过程、全方位的事前、事中、事后控制和管理。在责任成本管理过程中，首先要确定责任中心，按责任成本指标与各责任中心签订经济承包合同，同时各相关业务部门要严格按照签订的内容，与工程进度同步进行总量控制。一是封存档案工资，实现新的分配制度。二是实行限额领、发料制度。三是加强机械使用过程中的费用控制，实行单机核算，把机械承包和工程施工承包结合起来进行考核。四是实行内部结算制度。五是定期进行经济活动分析。
(四）加大对建筑企业的财务监管，切实加强内部审计工作
一要加强对企业会计核算的监管，督促建筑企业建立健全财务制度。规范财务行为，严格按照《企业会计准则》及有关财务制度的规定，真实反映企业的生产经营情况，正确核算工程收入和利润。对于不按规定建立账证制度，违反《会计法》的企业，列入清理纠正范围，情节严重的，采取强制措施，不提供建筑发票。同时，监督部门要加大对会计信息失真的查处打击力度，对会计人员严重违反《会计法》的，依法吊销会计证，列入会计从业人员“黑名单”。
物业管理意见建议范文6
近年来，随着我国城市化进程的加快和消费结构的升级，商业街建设发展迅速，对于创新消费模式、促进消费升级、拉动经济增长发挥了积极作用。但是，目前各地商业街发展缺少行业标准和有效政策引导，无序化建设和特色不鲜明等问题较为突出。为深入贯彻《国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见》（[2008]134号），积极应对当前国际金融危机，引导和扩大消费，挖掘消费新热点，推动各地商业街走特色化发展之路，现提出以下指导意见。
一、指导思想和发展目标
（一）指导思想：推动商业街的建设与发展，要认真贯彻落实科学发展观，坚持以人为本、突出特色；坚持科学规划和分类指导；坚持规范化管理、优质化服务。通过合理布局、优化环境、提升服务，切实发挥商业街在引导消费、拉动经济增长方面的作用，促进我国经济和社会又好又快发展。
（二）发展目标：争取利用2－3年时间，在全国形成定位准确、特色鲜明、消费便捷、服务优秀的商业街网络体系。培育一批集聚效应显著、文化底蕴深厚、建筑风格鲜明、基础设施完备、街区管理完善、拉动消费作用明显的商业街，使商业街成为促进中小商贸企业发展、弘扬商业文明、构建和谐社会的重要载体。
二、基本原则
（一）合理规划，科学定位。按照“提升现有商业街、创建特色商业街”的工作目标，因地制宜，明确商业街的布局定位、个性特色、业态规模和发展目标，做到理念创新、规划先行。商业街发展规划应当符合城市商业网点规划。
（二）挖掘内涵，强化特色。充分挖掘原有商业街的历史文化内涵，保护传统风貌的商业建筑，发挥商业街在商业特色、产业特色、地方特色和文化特色等方面的优势，强化商业街独特性和差异性的塑造。
（三）政府引导，市场运作。商业街的建设和发展，必须坚持“政府引导、协会配合、企业为主、市场运作”。政府充分发挥规划布局、政策支持、建设管理、优化环境、提供服务、督促检查等方面的主导作用。商业街协会组织要对商业街建设给予配合，鼓励国内外有实力的商业地产开发商和商业企业积极参与商业街建设。
三、主要任务
（一）制定发展规划，认真组织实施。各级商务主管部门要组织力量，对本地商业街建设情况进行深入调查。在充分调研的基础上，制定本地区商业街建设、改造和提升工作的总体规划和具体实施方案，确立发展目标和计划进度，提出对商业街建设的具体要求和措施，分步实施商业街的建设改造提升工作。
（二）制定行业标准，规范商业街建设。商务部将积极推动有关商业街行业标准的出台。各地商务主管部门也可根据本地区发展实际情况，制定地方标准，明确商业街的空间规模、业态特点、服务特色、配套设施等内容，依据标准进行规范化建设。
（三）调整功能布局，着力突出特色。各地要利用自身的区域优势、产业优势、历史文化优势和经济优势，打造一批各具特色的商业街。综合型商业街的培育，要注重把规模、经营、文化、特色、功能等要素进行整合，充分发挥购物、娱乐、旅游、商务、文化、休闲等多项功能为一体的商业街集聚作用；专业型特色商业街的培育，应强调特色化、专营化、规模化；对于新建商业街，要注重市场定位清晰和个性化设计，强调业态结构合理和服务功能互补，实现错位发展，集聚特色品牌。
（四）完善综合功能，健全配套设施。要以营造人居环境、构建和谐环境为出发点，完善商业街的综合服务功能。在满足购物需求的同时，增强商业街的休闲和旅游功能，充分发挥商业街的集聚效应，完善各种人性化、无障碍等公共服务设施，以体现对消费者的人文关怀。增强商业街及其周边区域的交通便利功能，营造舒适便利的消费环境。
四、工作要求
（一）加强领导，健全工作机制。商业街建设是一项复杂的社会系统工程，涉及众多行政管理和执法部门。各级商务主管部门是商业街建设的行业管理部门，要在当地政府的领导下，成立相应的组织协调机构，加强同规划、建设、财政、工商、税务、消防、交通、环保等部门的协作，形成长效机制。同时，要发挥商业街协会组织的桥梁纽带作用，形成全社会互联互动、协调配合的工作机制。
（二）深入调研，加强工作指导。各级商务主管部门要高度重视商业街建设工作，把加快商业街发展作为应对金融危机的有效手段。认真落实商务部关于商业街的年度统计工作，掌握建设进度，加强对城市商业街的调查研究；引导商家积极应对金融危机造成的影响，调整商品结构，创新经营方式，合理布局经营业态，为名品、名店进名街创造条件。
（三）创新模式，强化商业街管理。各级商务主管部门应结合本地实际，探索商业街管理的新模式。一是要制定科学完善、行之有效的管理规章，加强管理，完善服务，切实做到以诚信为本，以诚信待客。二是要协调处理好交通、环境卫生、公共设施、社会治安等影响商业街建设的问题，为顾客创造一个集商旅互动、休闲娱乐、文化观光为一体的和谐环境。三是要建设一支具有高素质、相对独立的综合管理队伍，做到权责统一、服务到位、管理到位、监管到位。
（四）政策扶持，多元化投入。各地商务部门要加大政策扶持力度，对重点培育的商业街加大资金投入。要扩大商业街建设资金的筹措途径，通过市场化运作，多渠道筹集建设资金，争取各方面的财力支持。
