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社区商业规划范文1
社区商业是由上世纪50年代美国首先出现的，之后英、法等国也随着居民的郊区化也出现了社区商业，其基本功能包括了购物，餐饮及休闲娱乐。其主要特征是是以人们生活的社区为基础，为所在范围居住人群的基本日常生活需要，提供便利，提供娱乐，提供社交场所，提供文化交流。这种商业中心最能得到本地区人群青睐的原因是具有亲近感，它以贴近社区居民生活为显著特点，成为提高社区居民生活质量的重要载体。
社区商业具有明显的现代化特征，是社会发展的必然产物，将有可能成为我国商业发展的主流模式。因此社区商业地产的选址原则必须从宏观到微观都要进行全面细致的研究，第一，要考虑到项目所在城市建设的总体规划、发展前景、以及商业配套布局；第二，项目所在区域以及辐射区域的人口规模，公共交通和市政配套设施，项目周边竞争状况；第三，本项目服务人群的消费需求分析、消费能力评估、消费习惯分析、消费者的价值取向、消费者的年龄分布层次。
一、社区商业的研究对象
1.社区商业的发展趋势。住宅房地产开发经过10多年的蓬勃发展，从一线、二线城市到三、四线城市，一轮又一轮的造镇计划，地方政府迫于改善城市面貌出发，从土地、金融、税收等方面对住宅项目的开发给予了大力扶植，伴随着住宅市场刚性需求和改善性需求逐渐得到满足，市场已经趋于饱和，住宅房地产开发的节奏放缓，住宅房产的价格已经透支了未来的上升空间，投资收益率普遍降低。社区商业地产是在住宅开发的基础上应运而生的，这给投资社区商业的开发商提供了很好的机会，但是社区商业完全不同于住宅开发，在产品的规划设计，业态布局，招商策划及建成后的营运管理、商铺调整等都要进行慎重考虑，最主要的是投资者的投资回报，更是建立在各方面资源整合的基础之上。
2.社区商业的受众。社区商业地产的开发涉及范围广，对带动社区居民就业，推动社区公益事业发展，提升社区总体服务水平具有十分重要的作用，牵涉到各方面的利益，其中包括政府职能部门、房地产开发商、商铺经营者、产品供应商、服务商、最终消费者等诸多方面，本文重点讨论开发商和消费者。
社区商业的开发者和消费者这两个看似对立的两个方面，实际上利益是统一的，前者提供给后者一个可以在住所附近就可以完成的消费娱乐和社交活动空间。社区商业地产项目的开发者首先要对自身开发项目所在区域的基本情况做详细的前期市场调研、根据市场调研，确定设计方案，在做商业地产设计时要考虑到业态布局、目标商家、主力店引进，并根据这些商户的特殊需要，在设计时予以充分的考虑，最好能在产品设计阶段就将主力店引进。
对消费者而言，能得到满意和舒适的消费体验是最看重的，消费者是社区商业地产服务主要对象，其消费行为直接影响项目的市场变化取向和趋势，在整个消费过程中的表现也是其心理活动的表现，人的社会属性决定了其在消费活动中带有社会群体特征，这种群体心理是受到消费者所处环境影响的，如文化传统、社会阶层、参照群体、家庭、流行时尚、消费习惯、生活方式等外界因素对消费者的心理行为有着广泛和根深蒂固的影响。社区商业是满足消费者这种基本需求的载体，为消费者提供适合的公共场所，满足其购物、生活、娱乐、社交的需求。
二、项目定位与业态规划
1.项目定位。社区商业房地产业态规划的是指开发商根据项目周边城市现有商业设施的现况和对未来商业发展趋势的把握，通过收集信息，对项目所在区域进行人口数量、消费能力、交通情况、竞争情况进行梳理，充分利用开发商自身可能整合的各种招商资源，为便于项目实现租售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划，所以业态组合定位必须在项目开发前期完成。
社区商业的业态分布与定位与项目所在区域的消费能力密切相关，消费能力高的地方，项目的定位高，对入住商家的品牌有一定的要求，总之一切要围绕项目所在地区的消费者导向为依据，在招商布局中予以充分考虑。
2.项目业态规划。社区商业的业态规划首先是功能的定位，社区商业提供的服务主要由零售（含生活超市），餐饮，和配套服务三大业态组成，随着社区的不断发育和完善，在业态层次和等级上要不断变革和调整，各个业态的比例和社区商业地产的定位应该依据服务人群的消费能力而定。
（1）零售类。目前我国零售业市场呈现出多种业态并存于竞争的局面，不同的零售业态具有不同的竞争战略、竞争优势与目标客户群体。要充分利用不同的零售业形态，最大化的满足消费者的需求。
①大型生活超市，面积可达5000平方米以上，可以借助超市的品牌影响力集聚人气，如家乐福、沃尔玛、乐购等等。
②家电家居类，如宜家、国美、苏宁、特力屋、名巢靓家等，需要的面积大概从1000平方米到3000平方米不等；从目前市场反馈的情况来看，电商的兴起对家电卖场影响较大，引进时需要慎重考虑。而家居类的商家，生活质量的提高使得消费者愿意花更多的钱改善生活环境，这些需求给以经营家居类商品的商家带来机会。
③专业品牌零售店，如优衣库、无印良品、ZARA，MAP，丝芙兰等，这些在消费者心目中享有美誉度的品牌零售店，对提升社区商业地产的品质至关重要。
（2）餐饮类。各类餐饮始终是社区商业中消费频次最多的地方，各种品牌不计其数，需要根据消费能力来确定，但要确保拉开层次，满足不同年龄、不同地域、不同消费目的的需要。
①传统中式餐饮，提供社区消费者家庭团圆、婚庆宴席、朋友聚会、商务宴请等服务，这类餐饮一般面积在2000平方米以上，以苏浙汇、小南国、俏江南等一批优质商户为代表。
②一般餐饮，市场上这类餐饮占有主导地位，面积以500-1000平方为主，以价廉物美、品质保证、客流量周转快为特征，适合各类年龄层次，代表品牌有小肥羊、望湘园、翠华等品牌。
③轻餐饮，面包店、甜品店、饮品店等小型快速时尚品牌，提供了方便快捷的消费方式。
（3）配套服务。社区商业的配套设施和服务是影响社区商业进一步发展的重要因素，要从商品质量、服务质量、从业人员的职业道德和业务素质等方面入手不断满足消费者日益提高的多元化、高层次的物质和消费需求。
①娱乐设施，包括影院，KTV，健身俱乐部；这些娱乐设施可以延长消费者在社区商业中心停留的时间，从而带动其他消费。
②酒店，生活服务，银行、美容美发，教育培训也是社区商业必须具备的项目。社区商业地产的消费群体通常以家庭为单位，而且孩子对家庭消费的起主要作用，针对孩子的早教、英语培训和兴趣爱好培训有很大的发展机会。此外对一个开发量比较大的社区商业项目，建筑面积体量在10万平方以上，可以考虑引进一家酒店，比如万达广场一般都有一个酒店项目用于提升项目的形象，这些酒店常常是国际知名品牌酒店，此举为项目的市场定位起了很重要的作用。
三、招商策略
1.招商必须优先于建设。成功的社区商业项目往往在前期就做好了充分的准备，开发商应在项目开发前期尽可能的将主力商家确定下来，一旦有品牌知名度的商家落户，对项目建设进程和招商都会带来益处。如果项目建成后开始招商，可能要为了适应招商而修改建筑结构；相反，招商先于设计完成的，则建筑结构和框架可以根据商家的要求、功能而进行设计，这样可以缩短建设周期和减少因建筑结构改变而产生资金损失。
2.招商决定着项目经营成效。招商成功是项目经营成功的关键，引进什么类型的商家、商家的竞争力和发展前景、商家的经营管理水平能否与当前的经济形势相匹配，多重因素将对项目的成败产生决定性的影响。因此，引进的商家必须是品牌优秀，符合本项目定位需求，能提供本项目受众人群的消费与服务。
3.主力商家的评判标准。在商业项目中，优质主力商家的引进不仅可以提高项目成功的把握，而且对其他商户的招商有一定的引导作用，因此，要把握好选择主力商家的标准。
（1）拥有良好美誉度的品牌，这类品牌能对目标客户和潜在客户形成号召力，增强其他商户信心，能形成招商和经营过程中的稳定力量。
（2）高品牌附加值商家往往具有优秀的操作团队，具有独特的品牌历史、经营思路和执行能力，能主动吸引人流，而不是被动地接受人流，能在经营过程中形成对人流的强大拉动力。
（3）具有较强的抗风险能力，能在不稳定的市场状况下持续稳定地经营，珍惜自身的品牌美誉和影响力，决不会草率地发生撤场行为。
四、对主力商家的激励措施
主力店往往凭借品牌优势，而且是众多社区商业项目开发商追逐的对象，因此，他们对租金尺度较为苛刻，只支付较低的租金，还会在免租期以及其他方面如停车位、广告位、人流导向方面有一定的要求，总而言之，开发商对主力商家往往会给予很优惠的条件。这种让步在商业合作上看来，有时候并非完全平等，但鉴于国内商业地产的现实――弱势开发商与强势商业集团之间的矛盾，使强大的商业集团在博弈中拥有较大的选择余地与主动权，而商业地产发展商却显得相对被动，有时候不得不接受这种与主力商家之间的不平等条约。
考虑到优质品牌的主力商家对商业地产的贡献，开发商往往对主力商家采用激励措施，运用商业项目与主力店的利益捆绑，主要有以下几种方式：
1.纯租金方式。目前商业地产与主力店的合作关系当中，租赁租金采用得最多，开发商往往给主力商家略低于市场定价的租金，换取有品牌的主力店入驻。但需要掌握好租金让步的尺度，否则会影响整个项目的收益率。
2.保底租金加租金提成。相比纯租金提成，这类措施是比较灵活的，既保证了固定的收益，也可以分享商户经营成果，形成共赢的局面。
3.合作经营。开发商根据约定按引进商户的销售额进行提成，这类模式通常在引进一线品牌中使用，对开发商而言是很不利的，因为，对商家很难对商家进行有效的财务监督。甚至有些特别强势的品牌商家要求开发商按照他们的要求进行硬装修，商家只需花少量的软装修后就可以营业，这类商家往往是个摆设，光赚吆喝不赚钱。这种合作经营模式一定要把握好合作周期，笔者所在公司有个社区商业地产项目，与合作方的合同期长达20年，结果，创造的收益整个项目中坪效最低的。
在完成主力店招商以后，因为有了底气，对其他商户的招商工作就有了选择的余地，可以掌握主动权。主力店进驻后对社区商业的经营贡献是基于人们通常的经验而进行的一种预期，实际的效果是要在开业经营以后才能显示出来的，因此，在一个商业利益、商业氛围并未形成的时刻，招商工作相当的艰巨、复杂，招商的成功是项目成功的决定因素。
五、结语
通过上述对社区商业地产项目的利益相关者需求分析、项目业态组合与定位、招商策略与激励措施的研究，对社区商业地产开发者而言，做好项目前期论证定位，是项目成功的保障，建议社区项目开发商在完成项目可行性报告以后，要提前进行招商，采用先招商，后建设，使项目建成以后缩短养铺期，尽早达到预期的经营成果，二次调整所花的代价远比第一次就准确定位的代价要高的多。
参考文献：
[1]方阳，王雪松.浅析社区商业的规模业态及其规划布局类型[J].福建建筑，2014（1）：90-92.
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[5]黄振波，王先庆.新城镇化背景下社区商业的业态选择及发展趋势[J].广州城市职业学院学报，2013，7（2）：13-17.
社区商业规划范文2
商业、住宅小区规划设计方案竞选任务书
********房地产开发有限公司
二00三年八月
目 录
第一章 设计方案竞选邀请函
第二章 设计要求
第三章 技术文件
第一章 设计方案竞选邀请函
:
我公司邀请贵单位参加本公司商业、住宅小区的概念性规划设计方案竞选。有关方案竞选事项如下：
1、 项目名称：“
2、 任务书领取时间：即日起至2003年8月19日
3、 任务书领取地点：
4、 参选方案送交时间：2003年9月10日
5、 参选方案评审时间、地点：另行通知
6、 联系电话与联系人：
************房地产开发有限公司
二00三年八月十五日
第二章 设计要求
一、 项目概况
1.1该项目的地块一宗位于***西路307号，面临江津西路，南对北湖路，西挨武德路，周边还有荆沙路和太岳路为依托，占地面积为132252.2m2；另一宗位于###东路196号，占地面积约为12998m2，具体用地范围详见荆州市城市规划管理局出具的规划设计红线图。
二、 规划设计方案设计依据
2.1《中华人民共和国城市规划法》
2.2《**省实施中华人民共和国城市规划法办法》
2.3《**市城市总体规划》
2.4**市城市规划管理局规划设计条件通知书
2.5国家有关设计规范及荆州城市规划管理技术规定
2.6本规划设计竞选文件
三、 规划设计方案条件和要求
3.1规划布局要求
3.1.1统一规划，分期开发；小区功能组织合理，结构清晰，整合有序，空间布局有收有放，充分考虑沿街的景观要求。保留**西路307号地块东面的车间与仓库，其余地块上的所有建筑物全部拆除。车间与仓库所在的东侧地块统一规划为大卖场及配套的商业用房。在考虑组团时，现***三建公司的31亩用地，应做到分得出来，合得进去，充分保持小区的整体规划效果，也不影响项目的分期实施。在规划小区的总平面时，希望考虑原有绿化的合理利用。
3.1.2小区规划设计要突出社会效益、环境效益和经济效益。
3.2 规划控制要素和指标
3.2.1见荆州市城市规划管理局规划设计条件通知书。
3.3交通组织要求
3.3.1小区道路规划设计要实现人车分流，互不干扰，满足消防要求。
3.3.2机动车泊位数不少于总户数的50%，非机动车停车库按规范集中设置。公建停车场按“二部”规定配置，公建停车位与住宅车库分别设置。
3.4公共配套设施的要求
3.4.1公建配套项目包括：居民服务的社区服务中心、物业管理用房、天燃气调压站、变压电房等。
3.4.2地下人防要求：根据小区规划布局及本地相关政策。
3.4.3燃气：采用管道天然气。
3.4.4电：住户每户按8kw设计，公建按80w/m2。
3.4.5通信：光缆进小区。
3.4.6排水：要充分考虑到江津路的地势较低，荆州的雨水天气较多等因素。
3.4.7管线：所有管线均埋地敷设。
3.4.8 智能化：三表出户自动计量，具有防盗报警、可视门禁对讲、紧急呼救装置、红外线监控系统等。
3.4.9 垃圾收集袋装化，住宅楼内不设垃圾通道
3.5建筑单体要求：
3.5.1住宅布局合理，拼接原则上多层不超过4个单元。
3.5.2商品房户室比：
以110㎡—130㎡三房两厅双卫为主，90㎡左右的两室两厅一卫和复式160㎡—180㎡为辅，局部搭配130㎡—150㎡三房两厅两卫和180㎡以上的跃层。（见下页表）
3.5.3平面布置时应结合立面要求考虑空调机室外机组位置，既要注意立面美观，又要防止对邻居的干扰。
户型 户室比
90 m2左右 二室二厅一卫 15%
110 m2—130 m2 三室二厅二卫 50%
130 m2—150 m2180 m2以上跃层 三室二厅二卫 15%
160 m2—180 m2复式 20%
四、规划设计方案的成果要求
设计成果提供方式为文本及其他表现手段。其成果方案的深度是评定设计成果的重要依据。在设计中，要以现行国家有关规范、标准为基础，要求提示如下：
4.1综合说明书
4.1.1总体方案说明：包括规划设计指导思想，布局与功能分区，规划设计特点与建筑风格，主出入口的布置和形象，小区的空间形象及标志性建筑，建筑环境、造型、色调等设计说明；
4.1.2交通组织、绿化等说明；
4.1.3总建筑面积、建筑占地面积、建筑高度、层数、建筑密度、容积率、绿化覆盖率、地面停车场（汽车、自行车）等技术经济指标；
4.1.4 水、电安装接用量估算及整个工程造价估算
4.1.5 文本要求规格：纸张幅面为a3（297mm×420mm）大小，数量为10份（一正九副）
4.2区位图、现状图、总平面图、沿街透视、道路规划和绿化系统规划图
4.2.1反映整个项目的建筑群体空间关系；
4.2.2反映建筑、道路、广场、水面及景观小品的相互关系；
4.2.3小区内的交通组织、道路设计；
4.2.3用地分析；
4.2.4部分单体的平、立、剖面图。
4.3展板要求
4.3.1总平面图与沿街透视图均为彩色效果图；
4.3.2规格要求：0号图板
4.4其它
4.4.1上述资料附电子文件一套。
五、规划设计方案的时间要求
5.1参选方案送交时间
2003年9月10日
5.2参选方案评审时间、地点
另行通知
六、规划设计方案的评审和奖励办法
6.1评审办法
6.1.2参选规划设计方案，由荆州市规划局和业主组织有关专家组成评选小组，对参选方案进行评议，根据评议小组的参考意见由业主选定中选单位。
6.1.3参加竞选的规划设计方案，版权归业主单位所有。在下阶段设计中，可在中选方案的基础上，吸收其它规划设计方案的优点进一步完善。
6.2奖励
参选的有效竞选方案由业主支付费用，标准为：中选方案支付6万元（须完成修改），其它方案支付补偿费2万元（若达不到上述规划设计方案成果要求的均为无效竞选方案，业主将不予支付补偿费）
七、其它事项
本规划设计方案任务书不详之处，由小天鹅（荆州）房地产开发有限公司负责解释。
第三章 技术文件
一、 **市城市规划管理局规划设计条件通知书
二、 地形图
2.1蓝图两张
2.2电子地形图软盘一套
社区商业规划范文3
关键词：商业空间；城市边缘区；建设规划
中图分类号：TU984.11文献标识号：A 文章编号：2306-1499（2014）01-
针对于老城区商业空间已经无法满足现在需要的情况下，商业空间逐步向城市边缘区进行扩展建设，以符合未来城市发展的需要，虽然目前已经取得了一定的成绩，但是在建设过程中仍然存在着一些问题，由此为了使城市边缘区商业空间的建设与城市总体规划与发展相互协调，本文从探讨城市边缘区的概念开始，到分析商业空间在其范围内的建设问题，得出合理的建设规划原则与方法。
1.城市边缘区与商业空间
城市边缘区是“一种在土地利用、社会和人口特征等方面发生变化的地带，它位于连片建成区和郊区以及具有几乎完全没有非农业住宅、非农业占地和非农业土地利用的纯农业腹地之间的土地利用转换地区”。其兼具城市和乡村的土地利用性质的城市与乡村地区的过渡地带。
商业空间是与商业活动有关的空间形态，包含了当前社会商业活动中所需要的空间，即实现商品交换、满足消费者的精神与物质需求、实现商品之间相互流通的空间环境。随着社会的高速发展，现代意义上的商业空间必然会呈现多样化、复杂化、科技化和人性化的特征。其概念也会相应产生更多的不同解释和外延。
2.商业空间在城市边缘区建设规划中存在的问题
2.1商业空间结构缺乏合理性，空间布局不协调
目前，各个城市中城区和郊区之间存在着彼此联系却又脱离的现象，城市中心道路虽然已经延伸至边缘区内，但是边缘区内的商业配套服务不够完善，尤其是一些日常生活所需要的空间不能够满足周边居民的多方面需求。整体呈现出结构合理性不足，空间布置零散的现象，例如：商业空间主要集中分布在城市干道两侧，尤其在沿居住区和交通车站的道路两侧最明显；在建成区内，商业空间的配套比例也不相同，部分由于居住人数较多或者开发较早而发展相对成熟，商业空间的服务范围和配套设施就比较完善，而其他的新建区域则相对滞后。因而城市边缘区的商业空间结构应该从功能、级别上进行合理的调整规划。
2.2商业空间的业态不完整
在沿街区域，由于房产商考虑到开发的经济效益，以致于大量的沿街店铺不断增加，但是由于这样的商业规模相对较小，在一定程度上限制了商业业态发展的需要，同时也造成了某一商业业态发展严重过剩，产能大于需求，例如，某沿街商业空间内，餐饮业比较多，但是健身娱乐、商务办公的就比较少，虽然也存在着一些购物空间，但商业规模和档次则较低，与现代商业综合步行街相比仍然落后。
2.3商业区的发展程度没有匹配合理的人口规模
新兴的边缘区商业空间是老城区的发展需要，伴随着人口流动的增加和城镇化进程的加快，边缘区的常住人口也呈现出一定比例的上升，但是却表现为很突出的问题，这个矛盾的存在就是房产商大规模的建设和周边区域人口的比例不协调。例如房产商考虑到经济效益，则主要关注住居小区和一些大型产业项目的的开发，而忽视了在此生活的人口数量和主要的生活需求，虽然周边配套有商业空间，可该空间却无法得到有效的开发使用，因为常住人口并没有在开发前得以正确的评估，使得商业服务供大于求，而现有的人口也可能因为商业业态的不足而无法或者拒绝在此消费。总之，没有良好的商业服务氛围和与之相配的消费群体，该区域的商业空间会出现大量的闲置浪费。
3.商业空间在边缘区建设规划的原则与方法
3.1规划过程中坚持可持续原则
可持续发展原则是建立在社会、经济、人口、资源、环境相互协调和共同发展的基础上的一种发展， 其宗旨是既能相对满足当代人的需求，又不能对后代人的发展构成危害。因此如果要促使城市边缘区与城市中心的共同发展，则必须要注意可持续发展的应用，保证边缘区商业空间的开发要时刻注重城市生态环境保护、人口增长规模速度的比率等方面，使多层次的发展相协调。例如在持续性原则中加强可变化的弹性方法，即对现实的状态和未来的目标进行及时的修正更新，适应研究对象的不断变化，使在建设规划过程中处于主动有利的位置。由于边缘区商业空间的开发受到城市土地、交通、人口等方面的影响，因而可变化的弹性方法能够使商业空间的发展具有灵活性和适应性，对于边缘区的空间建设带来了发展变化的多样性可能。
3.2形成有效的商业用地规划体系
就现有的城市边缘区商业空间规划情况来说，没有直接的可以针对于此的规划依据，虽然有着城市规划编制控制体系，但是其覆盖的范围很广，不容易做到每一方面都考虑周全，且不能重点突出，规划的时间周期也较长，而对于具体的规划建设情况，项目实施与城市总体规划的目标会出现协调性不够的现象，其实际发挥的市场效益并不明显，很有可能对边缘区的总体规划造成负面影响。所以，边缘区的商业空间规划必须根据具体的空间位置、处于的发展阶段等方面综合考虑，这就需要规划管理部门对城市边缘区的整体规划依法提出控制要求，制定控制体系，加强边缘区规划建设的有效性，在现有的城市规划体系中，不断完善对边缘区建设的各项指标，使之成为后期规划建设的重要依据。
3.3建立规划评价方法
由于规划建设所覆盖的范围较广，同时其目标的制定与实施具有长远的影响，所以在整个规划实施过程中要严格进行评价，保障其合理性和灵活性，主要包括规划前期的调查与评定，规划实施过程中的监督与核实、规划实施后期的项目情况是否与规划目标相符合以及实施的程度，规划实施后对周边环境的影响与评价。通过制定评价体系，将规划实施系统地有效操作，可以最大限度地降低该过程中的损耗，提高综合效益。
4.结语
城市边缘区的商业空间是促进城市边缘地带发展的中间力量，可以很大程度提高整体区域的综合实力，通过文章的分析，以一些可行有效的方法合理地规划建设边缘区的商业空间，最大限度地满足城市总体规划要求，促进城市发展，为居民的生活提供多样化的可选择的理想空间。
社区商业规划范文4
关键词：社区商业;模式;邻里中心
Abstract: This paper through the analysis of ShanghaiLianyang new community business model planning, discusses the new pattern of current community business.
Key words: community business; model; Neighborhood Center
中图分类号: F711.2 文献标识码：A 文章编号：
前言
从国外社区商业发展的成熟经验及目前城市发展进程的趋势来看，社区商业应该是一种以社区范围内居民为服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
现代“社区商业”到底是什么模样？上海率先给出了一个答案，推出了各种各样的“社区商业示范点”，各种新鲜的创意正在这块试验田上生根发芽，并一步步向全国“克隆”。也许有一天，具有海派商业特色的现代社区的种种尝试就化作了您生活中实实在在的便利。
坐落于上海的大型住宅社区——联洋新社区。驱车在占地189.4公顷、总规划建筑面积294.61万平方米的大型社区走马观花，你会有一种感觉：平静中的震撼。平静的感受不仅来自140万平米的世纪公园和社区中央罗丹广场的开阔，也不仅因为那一大片足球场的碧绿，更深层次的来自于这个超大型社区整体规划产生的一种独特的生活氛围——舒适而祥和。
社区配套思路
联洋新社区的配套设施，是引进了一个“大环境、大配套、大社区”的新概念。方圆2平方公里的联洋新社区类似一个小城市，在这么大一块居住地，所有的规划都要有“城市规划的理念”。“功能上要相对集中，讲究大而全，配套标准要高。总之，要让社区的居民感到这就是生活。”
在联洋新社区里除了会影响环境的设施，你能想到的一应俱全：学校、医院、超市、餐饮、娱乐、健身，甚至还准备盖一所基督教教堂。联洋新社区规模很大，但土地资源都被合理规划和运用。在批租土地时，与所有的开发商达成一致：所有的楼房底层向外的一边都不盖商店。“我们不能因为一些蝇头小利而破坏我们的居住环境，这也是为了提升联洋的社区品质。”当然，这么做也是因为联洋有250万平方米的“资源优势”。
二、规划机制的创新——控制性规划
解读联洋的规划理念，特别是规划机制的创新，这应该是大型社区开发商的必修课。
在联洋还是农用荒地的时候，就进行了社区的提前规划。吸收国外社区规划的精华，制定了《引导性规划》，并成立了联洋社区企业联合会，使土地开发商和房产商不再各自孤立。卫平说：“一些好的设想单靠一个房产商搞不起来，但把涉及进来的方方面面集合起来就能成功。”设立《联洋新社区引导性规划》，保障了社区的完整性、统一性。在《引导性规划》中，涵盖了建筑、绿化、交通、文化等方面的设计思路，使整个社区的开发具有完整性、统一性，确保了居住的生态环境和人文环境。为了确保《引导性规划》的执行，联洋公司将此规划报请规划委员会审核批准，使之成为政府的规划性文件。《引导性规划》在整个联洋新社区的开发过程中，起到了引导和监督的作用，使每一家开发商有了统一的建造方向，在此方向的引导下，再进行细部的规划。因此，整个联洋新社区的10家开发单位，均服从整体规划，保持统一的基调，朝着最具人性化居住空间的方向发展。
从社区商业规划来看，联洋社区商业的集中配置有效地降低了居民区的噪音污染，使各个街坊变成真正意义上的纯住宅，而且更有利于形成社区商业中部辐射周边的商业形态。第二，集中的商业配套使得资源配置更合理，避免了各开发商重复投资和建设、相互争夺客源的尴尬。第三，集中配套使得社区商业更具有规模效应，使社区在商业引资、聚集人气等诸多方面在规划阶段就占得了市场先机。
三、社区文化的精髓——邻里中心
联洋新社区“邻里中心”商业配套目前已正式全面投放使用。联洋的“邻里中心”是集社区的地域中心，活动中心，消费中心，集散中心和管理中心为一体的社区配套。在联洋新社区规划中，联洋将最中心的30万平方米的土地作为整个社区配套，不仅包括商业，还将教育、文化、医疗、休闲、体育集中起来，集中配套。其优点是，实现了商住分离，把各个街坊变成了纯住宅，不再有沿街商店的喧嚣，不再有楼下公交车的嘈杂，不再有屋前屋后到处是硬地的无奈，达到社区配套资源的有效整合，最大限度地发挥配套设施的作用，实现小区的动静分离，形成真正的高档社区。”这种形式得到了业主的普遍欢迎。
区别于传统社区规划的零星分散，联洋将大小40多个公建配套集中整合在一起。如果说这是联洋规划思想精髓的体现，那么邻里中心则是联洋社区文化精神的体现。正如卫平所说，“‘生活在联洋’是我们的居住理念，联洋不仅有居住的功能，还有生活、交流的功能。”
联洋邻里中心没有一堵围墙。联洋在沪率先采取不用围墙的管理方式，所有的公建项目都是向社区居民敞开的，绿地、国际标准足球场、高尔夫球练习场、艺术品长廊、包括所有的学校……购买商品的过程就是对一种文化认同的过程，没有交流就谈不上社区，没有文化就缺乏主心骨。在联洋，社区商业都有自己的文化，而不是一种纯商业的交换，在社区中任何一个项目建设都不是孤立的，花店、美容城、画廊、餐馆等在社区中的各种商业形态都是社区文化的载体。
联洋邻里中心的商业理念是“生活在联洋”。它不仅有居住的功能，还有一个生活、交流的功能。过去的房子如北京的四合院、上海的石库门，虽然比较简陋，但邻里关系非常好，现在户型好了，房子大了，但交流少了，邻居之间老死不相往来。建造集中的社区配套，给居民提供一个活动和交流的中心，称之为“邻里中心”。在开发过程中，把社区理解为小社会，一个社会就有它的物质空间、精神空间和文化空间。建筑是物质的，物质空间是有限的，他们没有生命，只有精神和文化才是无限的。所以就是要最大限度地扩展联洋的精神和文化空间，使它具有生命力。
此外，联洋在土地开发中，始终把“生态”和“可持续发展”放在创新开发的头等位置，房地产不是把人装进一个个“住人的机器”的事业，而是让人安居乐业的动力来源。只有在这样的认识前提下，才可能开发出人性化的社区。
四、社区商业配套——新的商机
在社区商业运营模式上，上海新联洋商业社区不仅在规划方面未雨绸缪，而且在对商业包括其他配套的引进上也煞费苦心。面对联洋居住区达2平方公里的占地面积、220万平方米的纯居住面积，到底规划成什么样的物业形态呢？
以往的上海房产开发商和北京一样，政府部门如商委、经贸委管的比较死，如门面房7%拿出来做商业配套，或者每平米交300元的开发费，由政府来开发，这往往造成一些不利因素，一个项目开发商如果拿出7%，由于规模有限，大的商业形态发展商承受不了，而小的方面档次又不能满足业主的需求，而且配套不可能齐全。目前上海市老的商业区已经不可能容纳新的商家，从2001年下半年开始，商家都意识到竞争或者新的商业机会应该在社区商业配套上，这是一个新的经济增长点。
联洋以全新的运做模式规划物业形态。其住宅的高起点、高定位必然需要顶级的商业中心。首先确定“以人为本”的商业理念，引进知名的商家企业，把发展社区商业同社区文化的理念相结合，以适应联洋品牌文化的需要。在社区中心E地块的13422平方米，已建成的建筑面积17621平方米的商业中心设有：中国银行24小时自助银行、黎家信形象设计中心、联华生鲜超级市场、意大利商品展示中心以及一个17000平方米的超大规模LAYA俱乐部。一条马路之隔占地50920平方米，总建筑面积71300平方米的大型SHOPPING MALL已经破土动工，其规划了40000平方米的商铺，6套500平方米的文娱小厅和1300平方米的室内溜冰馆以及中西风格餐馆等商业设施。联洋对商家采取放水养鱼的策略，对前期进入的客户给予2年时间的免租期，对不符合条件的商家坚决拒之于门外。
社区商业规划范文5
[关键词] 城市郊区化 社区商业地产 房地产开发
商业地产一般是指用于各种零售、办公、餐饮、娱乐、健身服务、休闲、仓库等经营用途的房地产形式。按用途分类一般可分为如下4 类 :(1)商业经营类物业:包括商业街、百货商场、购物中心、超市、独立门市房、产权商铺等。(2)办公用物业:包括写字楼、商住两用楼等。(3)餐饮酒店类物业:包括餐馆、酒店、酒吧、旅馆等。(4)仓储类物业。
社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体,以便民、利民为宗旨, 以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标, 提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。社区商业和其他商业形态如百货商场、购物中心等都有着明显的差别,其核心的消费者来自周边社区居民。小到几间住宅底商,大到几万平方米的社区配套商业,都被大家称之为社区商业。
在城市郊区化的浪潮中,社区商业在美、英等发达国家应运而生。对于社区商业这个概念, 早在20世纪50年代就在美国出现,当时由于家庭汽车的普及以及城郊新建的发达的高速公路,使得城市居民大量向郊区扩散,由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。60年代, 英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业,到70年代,新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。20世纪80年代末90年代初,在我国城市化和房地产成片开发的进程中,新居住社区离城市商业中心越来越远,提供居民日常生活必需品的由底层住宅改造而成的商铺大量产生,形成了现代意义上的社区商业。
一、城市郊区化的发展趋势
城市郊区化是城市离心扩散的结果,是城市人口和某些城市职能由大城市中心区向郊区扩散迁移的过程。城市经过多年的建设与发展变化,在其建成区内部会形成一些经济相对衰退、房屋年久失修而残旧、市政基础设施落后、居住质量与环境较差的地区,即旧城区。由于城市中心区产生的排斥力(地价上涨、交通拥挤、环境恶化等)和郊区产生的吸引力(低廉地价、有利区位、广阔空间等)等原因,大量居民迁往郊区。随着人口和工业外迁,零售业、批发业等商业也迁往郊区。另外,房地产开发商也因有利可图而在郊区大规模置地建房,甚至部分金融业和办公业也因郊区低房租、低税收而选择郊区。比如在美国,各大城市的郊区已经成了“中产阶级”集中居住的所在。空气清新、风景优美且社会治安情况较好的郊区成为许多城市居民向往的居住地。而发达的交通工具,特别是私人汽车的普及,也使得人们可以住在郊区而工作在中心区。
中国的住宅空间拓展也将符合这一规律。 近年来,中国许多大城市中的居民纷纷迁往郊区居住,郊区的住宅和商业地产开发进入快速发展阶段。
二、郊区社区商业地产发展中存在的问题
1.开发:缺乏规划
任何商业地产项目的开发,都离不开政府政策和城市规划,作为滞后发展的郊区商业地产开发更是如此。社区商业地产涉及到相关产业经济、人口数量、消费水平、市场容量、业态选择、商品定位、商业运营等综合考量。因此,社区商业地产的建设与城市的和谐发展息息相关,加强城市社区商业开发建设的宏观管理和统一规划是必需的选择。但目前,我国很多城市社区商业网点的规划还没有纳入到城市规划这个具有法律效力的规划范畴之中。尽管各地省会城市已经做了城市网点规划,地市级,也就是二三级城市正在做这个规划,但是这些规划还没有产生具有城市规划同等的法律效益。 而从开发商的角度,出于自身利益的需要,不可能站在地区商业平衡的基础上进行建设,只是从本位的角度出发,力求最高的资金回报。网点建设规划缺乏政策约束,加上开发商逐利的本性,必然导致盲目无序的投资开发。从宏观上讲,直接影响了我国商业网点布局阶段性、地域性的平衡。在商业业态的结构选择上,又多是购物和餐饮,缺少休闲、娱乐、健身以及综合消费的商业设施。布局失衡、业态趋同不仅无法满足消费者多样化的需求,更为严重的是加剧了同业间恶性竞争,使得社区商业地产建设脱离了商业发展的需要,超出市场实际需求和购买承受能力,浪费了宝贵的社会资源。
2.建设:市场定位不明
定位不准是当前社区商业地产的主要问题之一。目前,很多社区商业项目的定位与开发沿用了住宅定位与开发的模式,思路上存在偏差。由于忽视了商业地产的专业性,一方面未进行专业的市场研究,对区域的需求估计错误,另一方面没有从当地消费者的角度进行项目的开发设计,结果导致选址失当,定位失准,由此引发网点店过剩,重复建设等一系列矛盾,为后续经营带来了隐患。
3.销售:急功近利
商业地产开发比住宅开发具有更高的收益性。一般情况下,商业地产开发成本比住宅高60%～80%,但售价却是住宅的2～3倍。此外,与其他房地产产品不同,商业地产不会因房龄增长而降低其投资价值,好的商业地产因其稀有性,会随着商圈的发展成熟而不断升值。承租户对商业地产的装修投资、盈利预期以及长期规划,决定了商业地产租约的长期性和稳定性,这都使得商业地产受到开发商的青睐。现在很多地产商急功近利,抱着“卖完就走”的经营思路,以售代租,希望“开发―出售―再开发”的循环周期越短越好。只注重前期开发并尽量缩短开发周期,项目建成后能租则租、能卖则卖,至于项目是否适合经营则根本不予考虑。商业地产建设项目和建设后的整体运营出现严重脱节。由于缺乏整体的经营主体,开发商只能将商铺卖给中小投资者以便回笼资金,中小投资者再根据自己对市场的判断进行经营,经营主体多元化不可避免出现混乱的局面。开发与经营的脱节,导致物业经营存在很大的风险,最终将降低社区商业地产本身的价值。
4.经营:散乱无序
我国社区商业地产开发运营模式主要以出售为主。开发商往往把社区商业地产作为房产的附属物、配套建筑,以传统住宅开发的惯性作用和思维定式来开发,缺少售后经营管理经验,任其自然发展,很难形成配套齐全、经营有续发展、品牌化程度较高的社区商业。分割出售模式下,开发商一般不涉及商业项目后期经营管理,可以快速回收投资,进而实现短期套现减轻资金压力,并且无需承担后期经营的压力和风险。但这种商铺零售的方式往往为日后的商铺经营种下祸根。开发商将项目部分或全部出租给投资者后,缺乏对项目的整体控制能力,很难把握未来入住经营商户的档次和品位以及对整个项目的影响,导致商场经营杂乱,管理不善,最后出现街头“大排档”的局面,实际回报与预期收益相差甚远。这不仅损害了投资者的利益,带来较大的投资风险,也在空间上限制了社区商业的发展形态,还会损害开发商的形象,对城市社会经济的发展造成不利影响。
三、郊区社区商业地产的开发运营策略
1.进行科学、统一的规划,合理确定位置、规模,因地制宜地发展社区商业地产项目
城市管理部门和商业管理部门必须进行科学的商业网点规划,保证各类社区商业项目在数量和结构上的协调,避免重复建设、恶性竞争、盲目开发;同时,社区商业地产项目建设应该结合当地的风俗习惯、文化环境、产业优势和历史传统,使商业地产的发展与城市建设、城市经济的可持续发展相协调。
在项目建设之初,社区商业地产开发商应深入了解该地区的经济发展水平、商业形态以及市场需求状况,以此确定开发规模、业态组合和目标市场。避免盲目开发造成投资失败和资源浪费。在目标市场定位中,要注意突出个性和特色。尤其在商业设施密集区,更要注意错位经营和异质化竞争,必须将市场细分,避免“千店一面”的重复经营。
在社区商业地产项目选址时,要对各时段的人流量、主要客户群等进行详细调研。同时,还要仔细研究政府规划,了解城市发展方向。要根据地理位置选择店型和规模,在城市的副中心应选新兴业态,在郊区,尽量选聚人气的业态等等。
2.加强郊区社区商业地产开发项目前期策划工作
对项目进行准确的产品市场定位、加强产品策划力度、进行经济测算。市场调研要求明确区域市场宏观环境调研方向、把握区域市场及项目地块调研重点、细化消费市场调研对象;深入分析项目竞争力、研究同类标杆项目、综合评定项目整体定位,确定项目的盈利模式;产品策划要求准确把握产品设计理念、提供权威的产品设计建议;经济测算包括严格的投资估算和财务评价。其中,市场调研是社区商业地产项目前期策划的基础,定位是核心,产品策划是定位的实现,测算是检验。
3.改变传统的社区商业地产销售运营模式
我国社区商业地产开发运营模式主要以出售为主,开发商一般不涉及商业项目后期经营管理。近年来,内地开发商借鉴香港特区经验,逐渐引入了租售结合的方式,即开发商将将社区商业中最具升值发展潜力的物业留作自己经营,将发展潜力较小、比较零散的用来出售。这样既可以及时回收部分开发资金、分散开发风险,又能获取长期稳定的租金收益,同时对整个社区的商业业态起到一定的引导作用。但是这种方式存在经营权不集中的缺点,不利于社区商业的统一规划和集中管理。从国外社区商业的经营管理经验来看,统一的经营管理可以合理安排业态,共享信息经济利益,降低个体商户谈判和签订经常性契约的费用,充分发挥专业化分工的优势。就我国目前来看,从落实社区商业的整体规划、保持合理的业态结构、提升社区品质等角度出发,潜心打造优秀住宅及配套商业产品的开发商不应为追求资金的快速回笼而出售社区商业,至少应在一定时间内保有对社区商业进行统一经营管理的权利,待业态基本成熟、社区商业公共服务功能基本完善后,再考虑出售。因此,售后返租、只租不售、先租后售都是可考虑的销售方式。
售后返租方式比较适合产权式商铺。对开发商来讲,其最大的优点在于回笼资金迅速,企业经营风险小。对业主来讲,不用直接进行经营管理,还能获得稳定收益。成功的产权式商铺大多是开发商在业态定位规划等方面具有主导地位,与业主签订严格的授权合同,统一租赁时间,委托专业的经营管理公司进行运作。只租不售便于开发商统筹规划社区商业,充分挖掘社区商业价值,从而提升住宅的内在价值,有利于住宅的销售,为楼盘后续开发以及企业的品牌建设打下坚实基础。但是只租不售对开发商的社区商业经营管理水平要求较高,且社区商业从开业到旺场需要一段培养期,因此,资金的投资回收期较难控制,收益有较大的不确定性。先租后售方式,即开发商先期将适合社区品质和居民需要的商家和业态引进来,待社区商业基本定型后再出售社区商铺。这种方式既可以让开发商控制社区商业的业态与业种,使之布局更合理,并帮助投资者和经营者规避风险有序经营,从而保证社区商业品质,又可以回避长期经营管理风险,不失为一种平衡利益与风险的最佳选择。总的来讲,不论是开发模式的选择,还是销售方式的选择,均需要结合项目自身的特点、开发商的资金状况和开发企业自身的发展战略等因素综合分析判断。
4.充分认识物业管理对郊区社区商业地产价值的提升作用
社区商业物业作为一种商业经营场所,其物业管理企业面对的服务对象是业主、租户和顾客,其中,租户和顾客群是流动的,不断变化的,且来源不同、构成复杂,因此物业管理服务的好坏直接影响到商业物业的商誉。而且现代商业物业其运作模式流行“六位一体”,即投资者、开发商、商家、专业运营商、消费顾客和政府共同参与,实现各方利益平衡,达到多赢目的。一旦物业管理机构在管理服务方面出现差错,导致租户或顾客不满,将对物业商誉产生极大的影响,可能因此失去租户或顾客,导致物业的贬值。
由于社区商业物业常常会有社会活动和商业活动的举办和进行,因此物业管理企业和管理者要有较强的活动策划能力、组织能力和协调能力,并要与当地及周边地区政府机构、社会组织保持良好的沟通和合作关系,从而提高业主的品牌形象和社会影响力,聚集人气,吸引客流,提升物业的档次和价值,实现物业高投资性和回报性。
参考文献:
[1]杨茂盛刘慧:商业地产的土地需求和供应问题.《商场现代化》,2009 年1 月(中旬刊)总第563 期
[2]谢成龙:社区商业发展所遭遇的五大瓶颈.《中国房地信息》,200 9年第 6期
社区商业规划范文6
商业调查报告范本一
一、现状分析
近年来，随着芗城区旧城改造、城市扩容步伐的加快，城市居民居住环境有了较大变化，社区服务 功能大幅提升，社区商业得到了较快发展，社区商业网点数量不断增加，经营 业态和服务领域进一步拓宽。从调查看，目前，芗城区共有社区69个。各类社区商业网点近1000个，经营方式有餐饮、超市、各类中介、便利店、物流、食杂店、洗衣店、维修店、回收站、书店、冲印店、药店、家庭 服务站、大众浴池等。社区商业发展主要呈现以下几个特点：
1、社区商业网点发展迅速，双进工程服务对象不断扩大。随着经济的发展和中心城区的不断扩大，社区商业服务对象也不断拓展，服务对象不仅面向广大居民，更侧重于为老人、儿童、残疾人、优抚等社会弱势群体服务，以及为下岗、失业人员的提供再就业 服务。
2、社区商业网点呈多业态发展趋势。社区商业过去以商业零售业网点为主，仅限于食品、日用百货、美容美发等行业，近年来，一批新兴业态的社区商业网点应运而生，现已发展到几十个服务项目，如保姆、清洁维修、物业绿化、家教、技能培训、网络服务、婚庆礼仪、餐饮、保健、社区医疗、 、中介服务等多个门类的便民利民服务项目。
3、新社区的各项配套服务设施、功能较为齐全。随着中心城区范围不断扩大，加速了新社区的建设，新社区的建设又带动了社区商业的发展以及周边商业中心的发展，其商业设施、网点分布、商品结构与服务功能均较为齐全，明显优于老社区。
4、传统商业和服务业在社区商业建设中得到了充分发展。近年来，流通领域的市场化进程不断加快，社区商业应市场需求得到快速发展，大大小小的商业网点渗透到社区的大街小巷，并在社区内及其周边形成一定规模。同时，社区沿街各类小型商品市场得到发展，有蔬菜市场、干果市场、水产品市场等，为社区居民消费购物提供了便利。
二、存在的主要问题
1、社区商业发展缺乏科学规划 和有效指导。目前，社区商业在发展中较多的商业网点与社区住宅混在一起，严重影响了居民的正常生活 ，并造成安全 隐患和环境污染。其中建在居民楼底层或楼内的餐馆、酒店以及各类服务机构影响较大，形成的民企纠纷较多。社区商业与区域性商业中心在功能定位方面缺乏科学规划、合理分工和有效监督。
2、社区商业发展不平衡，老社区商业网点发展慢、基础差。在这次调查中看到，一些老社区商业设施简陋，功能不全，一般是利用自有房屋，或者临时搭建，甚至是违章建筑开办的。这些小店小铺以经营副食为主，商品单一、质量低劣，购物环境和卫生状况较差，造成社区居民购物不便，许多日常消费需要跑较远的路，且社区的服务功能不健全，与建设便利消费进社区，便民服务进家庭双进工程提出的社区商业发展目标差距较大。
3、社区商业基础设施较差，现代服务业不够发达。随着人们生活水平的提高，居民消费需求普遍提高，呈现出多样性、多层次的消费特点，社区商业低水平、低层次的服务状况与之不相适应，亟待改善。在调查中，有的反应社区没有停车场，车辆乱停乱放现象比较严重。有的反应社区没有蔬菜市场，居民买菜不方便。有的反应家政服务业没有形成，居民寻求家政服务很不方便。有的反应社区商业网点不能仅依靠小店小辅、小商小贩提供商品和服务，要提高档次，保证质量等等。从反应的情况看，社区商业的服务功能普遍滞后于居民的消费需求。因此，加强社区商业基础设施的规划和建设，拓展社区商业服务功能，是落实科学发展观，完成社区双进工程的重点工作。
三、推进措施和发展方向设想
1、应合理规划，完善社区商业业态。应由政府牵头，会同商务、规划、建设、房管、财政、城区、工商、税务等部门，研究制定网点改造规划。如：对社区商业的规模、结构、布局及标准、分类等做出明确规定。业态业种10种左右，建议包括配送餐饮连锁店、小型超市、菜市场、食杂店、美容美发店、维修店、洗染店、照相馆、旧货废弃物回收站、家庭服务、书籍音像店、药店等。
2、应采用公开招标等形式，确定有实力的企业参与社区商业建设。一是选择、培育有实力的配送餐饮企业(由中心厨房统一配送至社区连锁店)进入社区商业示范区，实施包括早餐工程在内的大众化餐饮，保证居民在社区内就能够方便地吃到有保障、质量较好的早餐、快餐。二是鼓励农副产品流通企业在社区新建和改造放心肉、放心豆制品、无公害蔬菜瓜果连锁店，建设生活保障型的商品配送中心，解决居民生活不方便、消费不放心、不安全的问题。三是支持连锁企业进入社区新建或改造便民家庭服务网点，搭载各类便民、利民服务项目，让社区居民在家门口就能解决维修、美容美发、洗衣、家庭服务等多方面的生活需要。四是支持和引导再生资源回收龙头企业进入社区，形成以社区、回收企业和集散市场为载体，符合城市建设发展规划、布局合理、网络健全、服务功能齐全、管理科学的再生资源回收体系。五是采取切实可行措施，通过资金、网点等一系列支持政策，鼓励企业采取收购、兼并、特许加盟等多种形式整合分散的社区商业资源，规范社区内的小型门店，实现资源共享，综合利用。
3、应鼓励和支持利用现代技术手段，创新服务体系。积极建设面向社区服务的信息服务平台，鼓励有条件的企业利用信息技术开展社区便民服务，发展网上交易、网上服务，补充现有网点的不足。鼓励有条件的企业建立客户需求信息系统，及时采集、分析、储存客户信息，为居民提供定向、快捷、周到的服务。大力提倡社区骨干企业开展送货上门、送餐上门、修理上门的三上门服务，延伸服务功能，提高服务水平。提倡和鼓励社区商业企业组建专职的便民综合服务小分队入户服务，同社区居委会、社区居民建立稳定、畅通的联系渠道，开展以为社区居民排忧解难为宗旨的便民有偿服务。
商业调查报告范本二
北京街道和社区里的商业服务，从街边夫妻店的1.0版本到大型商业综合体的2.0版本，再到现在深入社区组合形态的3.0版本。未来随着电子商务 的深度运用，社区商业的4.0版本已渐现雏形。那么2013年北京的社区商业是什么样的，存在着哪些问题?
品牌化服务稀缺
社区商业，这一原本以自发式生长存在的商业模式，在城镇化的加速推进下，正在成为城市商业发展的最优选项之一。
为探寻社区居民的基本需求、社区商业呈现的热点和尚存空白，日前，北商商业研究院从北京东 、西、南、北和中部选取了和平里社区、芍药居社区、望京社区、通州社区、房山长阳社区、大红门社区等12个有代表性的大型社区做调查。这12个样本中，既有老牌社区，又有通州、房山等新城社区。
根据问卷调查，随着购物习惯的改变，92%的受访对象表示，在家门口购物消费的频次增加，同时会定期到繁华商圈购物消费。在电子商务的迅速渗透下，北京的社区商业，已从功能单一的日杂百货为主，逐步发展为传统的餐饮、超市便利店 、生活服务业与新兴的网络购物融合的服务体系。一些小区的夫妻店、传达室或者警卫室都主动或被动地兼职帮小区住户代收快件。
北商商业研究院通过对12个社区居民的调查采访发现，9个社区对连锁餐饮的需求最大，7个社区对家政服务的需求较高，其次是菜店这代表了社区商业整体面临的品牌化程度低的现状，美容美发、洗染、家政、便利店等都存在杂牌军的问题。
其实，北京市一直鼓励连锁经营企业加快向社区发展，鼓励品牌连锁经营企业参与社区商业建设，通过采取收购、兼并、直营连锁或特许加盟 等方式整合分散的社区商业资源。早在20**年，物美 、京客隆 等百余家企业入选市商务委推荐进社区的连锁企业。
调查中发现，在高成本压力和电子商务的冲击下，传统零售业在拥抱电商和下沉社区中找到了两种发展路径。调查中，一个突出的变化是，7-11 、吉野家 、肯德基 等知名传统商业企业的身影开始出现在社区。不过，社区商业的市场培育期会比繁华商圈长，销售规模短期也难与区域中心媲美。但是，社区周边消费频次高，更注重便捷和性价比。
餐饮居社区商业之首
在选取的采访样本中，餐饮在社区商业各业态中占比最高，平均占比达到32%;其次是生活服务类(包含家政、洗染等行业)，占比为27.5%;位居第三的是美容美发行业，占比为13.33%。
但是，从调查的各类商业业态看，社区商业发展的自发性特点明显。餐饮业虽然成为社区商业主力军，但是，这些餐饮主要是不知名的小店，不仅更换频率高，服务质量也不稳定。
在对长阳、天通苑等以年轻消费群体为主的新社区调查发现，幼儿教育正在快速扎根社区，最高占比达到9%，成为社区商业业态的新成员。此前很多幼儿教育品牌会选择区域商业中心地带，但是，随着生育高峰的到来，新兴社区的很多年轻住户已经升级为三口之家。巨大的儿童消费市场成为商家掘金的新发力点。可以预测，单独二胎政策落地实施后，幼儿教育将迎来更大市场。另外，随着老龄人口增加以及消费习惯的改变，社区送货上门、家政、代收代缴等服务需求增大。
此外，社区商业的物业主要来源于小区底商，受限于当初开发商的规划设置。这也造成了社区商业缺少规划的问题。
菜店覆盖面有待提升
针对社区商业调查发现的问题，北京商报官方微博面向近50万粉丝进行了帮社区商业出新招的调查活动。在参加调查的微博网友中，42%的网友对自己居住社区的农产品市场不够满意，其中超过一半的网友认为社区菜市场距离太远，不能满足日常的需求。还有近30%的网友对社区菜市场提供的水果蔬菜品质和价格不满意。
30%的网友不能满足于现有的社区便利店。反映问题较为突出的主要集中在通州、天通苑以及长阳等远郊区县的网友。部分网友反映，社区周围的小便利店和夫妻店商品数量有限，更新不及时。
