前言：中文期刊网精心挑选了房地产企业会计准则范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
房地产企业会计准则范文1
一、新旧收入准则对比
收入对反映企业经营成果具有重大影响，少数企业根据自身的需要，利用财务人员职业判断的差异，控制收入的确认时点和金额，进而达到粉饰报表或者隐瞒利润等目的，对于政府部门的经济管理及投资者决策造成不利影响。为弥补收入核算的漏洞，提高企业收入确认的准确性和一致性，新收入准则进一步明确了收入确认的标准，减少了财务人员职业判断偏差的可能性。与原收入准则相比，新收入准则主要做了以下修订：
（一）建立统一的收入确认模型
原有的收入相关的准则包含《企业会计准则第14号―收入》和《企业会计准则第15号―建造合同》，两项准则的适用边界不够清晰，造成部分具体业务的收入确认方式比较灵活，影响了财务信息的可比性和一致性。新收入准则建立了统一的收入确认模型，取消了单独的建造合同准则，降低了具体业务中需要职业判断的工作难度，有利于相同业务会计处理方式的统一。
新收入准则将经营业务分为控制权转移“在某一时段内履行”和“在某一时点履行”两种情形，其中，符合下列条件之一的可认定为“在某一时段内履行”的业务：一是客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益；二是客户能够控制企业履约过程中在建的商品；三是企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，并且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。对于“在某一时段内履行”的业务，应当按照履约进度确认收入；对于上述情况之外的业务，属于“在某一时点履行”的业务，在履约的时点确认收入。
（二）改变收入确认的判断标准
原收入准则确认收入的判断标准是风险和收益的转移，新收入准则改为控制权的转移，控制权转移的模式偏向于定性分析，可以缩小人为判断的空间，得出的判断结果一致性较高。但从总体上来看，新收入准则依然存在一定的财务职业判断空间。
（三）明确包含多重交易安排的合同处理方式
对于具有多重交易安排的业务，新收入准则要求首先明确计量单元，分析交易中包含的多种商品或者劳务是相对独立的还是不可分割的，需要区分好履约义务；其次，对于相对独立的履约义务，按各业务相对独立的售价占售价合计的比例来分摊交易价格，确认营业收入。
（四）明确特定交易的收入确认和计量原则
新收入准则对于某些特定的交易，如可变对价、总额法和净额法、授予知识产权许可等，统一了收入确认和计量的方法，提高了特定业务财务数据的可比性。
二、新收入准则对房地产企业收入确认的影响
在原收入准则下，房地产企业收入确认的标准为风险和收益的转移，不同的房地产企业对于收入确认标准有不同的理解，即使是公司治理比较规范的大型上市房地产公司，也存在着收入确认标准不一致的情况，比如万科、金地集团等，在商品房完工并验收合格时确认收入；而保利地产、招商地产等，在商品房实际交付时确认收入；此外，首开股份、深深房A等，没有明确具体的收入确认时点，上述情况影响了上市房地产公司会计信息的真实性和可比性。
在新收入准则下，房地产企业收入确认的标准改为将商品房的控制权转移给客户，并且规定了控制权的转移分为“在某一时段内履行”和“在某一时点履行”两种情形，如何确定控制权转移的标准？如何界定控制权转移属于“在某一时段内履行”还是“在某一时点履行”？成为房地产企业需要切实研究的课题，也是监管机构需要予以明确的重要事项。
（一）对于自行开发的商品房收入确认的影响
如果是现房销售，属于“在某一时点履行”的业务，房地产企业应在履约的时点确认收入；如果是期房销售，房地产企业与客户签订《商品房预售合同》，并收到客户支付的房款（含贷款），客户取得固定房号的商品房，房地产企业在履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，并且，客户也可以取得商品房价格上涨带来的经济利益，因此，笔者认为达到上述条件的期房销售可以初步认定为“在某一时段内履行”的业务，房地产企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，可以按履约进度确认收入。2017年9月11日，在香港上市的碧桂园的2017年中期业绩报告披露，由于提前采用《香港财务报告准则第15号》和新收入准则，对于符合规定的房地产销售业务，采用按履约进度确认销售收入的处理方式，导致2017年上半年销售收入增加了147.5亿元，占当期房地产销售收入的19.8%，影响非常大。
按照国家规定，新收入准则于2018年1月1日起逐步实施，碧桂园的做法对未来国内房地产企业收入确认时间问题提供了比较有价值的参考。
（二）对于代建的商品房收入确认的影响
房地产企业帮助客户建造商品房，双方签订不可撤销的建造合同，开发项目的完成程度能够可靠的计量，并且客户能够按照合同约定支付款项，则属于“在某一时段内履行”的业务，房地产企业可以按照履约进度确认收入。
（三）对于出租的商品房收入确认的影响
一般情况下，房地产企业出租商品房的合同期间超过一年，属于“在某一时段内履行”的业务，房地产企业按照租赁合同的约定，依照权责发生制的原则，按期确认商品房出租收入。
三、新准则下房地产企业的应对建议
新收入准则的执行，对房地产企业的影响较大，尤其是新收入准则执行初期，对于符合按履约进度确认收入的业务将集中发生，可能造成房地产企业经营业绩的大幅波动；并且，新收入准则中依然存在一定需要财务人员职业判断的事项，需要房地产企业采取措施，积极应对。
（一）加强财务人员培训，统一收入确认原则
按照规定，自2018年1月1日起，境外上市公司、境内上市公司及非上市公司等将逐步执行新准则。鉴于新收入准则对于房地产企业的重大影响，需要组织财务及相关人员加强学习，掌握新收入准则的规定，通过内部学习和外部交流，研究制定适合自身的应对方案，在正式执行新收入准则后，确保公司整体收入确认执行统一的标准，实现财务信息的合规性、准确性和一致性。
（二）根据实际业务需要，合理设计合同条款
按照新收入准则的规定，新的收入确认模型是以合同为基础，采用“五步法模型”来确认收入：
第一步是识别与顾客签订的合同，确认合同是真实有效的，合同条款符合法律、法规的规定，并被签约方一致认可；
第二步是识别合同中应履行的义务，即明确签约方的权利和义务，对于提供的商品或服务，应区分其是独立履行的义务还是一个整体，比如对于售房活动期间购房的业主，房地产企业提供免三年物业管理费的优惠，业主支付的款项中包括购房款和未来三年的物业管理费，财务人员需要区分合同中的应履行义务；
第三步是确定交易价格，对于持续时间较长的业务，需要考虑时间价值、信用政策等，尤其是对于期房销售，从收到房地产企业收到购房款到交付商品房可能持?m两到三年，持续时间较长，应考虑合理确定交易价格；
第四步是将交易价格分配到各履约义务。按照识别出的履约义务，用各项履约义务的价格占比，将交易价格分摊到相应的履约义务，按照新收入准则的规定，合理的确认各项收入。如对第二步中房地产企业识别出的商品房销售收入和物业管理收入，应按照各项目价格的占比对收到的款项进行分摊；
第五步是当企业履行责任时确认收入，即达到新收入准则规定的收入确认条件时，按照第四步分配好的金额确认收入。
“五步法模型”为企业确认收入提供了明确的指引，房地产企业应按照“五步法模型”的规定，梳理商品房销售等相关合同，明确合同中的各项履约义务、控制权转移的认定标准、交易价格等重要内容，利用好政策，规避合同风险，更好的服务于企业的经营要求。
（三）完善财务信息系统，优化企业内控设置
针对新旧收入准则中存在的差异，按照会计政策变更的情况，及时调整房地产企业的财务信息和相关的管理信息系统，使之适应新收入准则的相关要求。并相应调整企业内控制度，重点针对涉及财务职业判断的收入确认事项，确保财务信息的合规性和准确性。
（四）调整绩效考核指标，应对政策变更影响
房地产企业实施新收入准则后，由于部分业务可能满足按履约进度确认收入的条件，造成新收入准则实施初期收入、利润等财务指标大幅波动的情况，并且，由于收入确认方式变更，对于房地产企业今后的经营业务也会产生一定的影响，因此，需要对新收入准则实施初期及中远期的绩效考核指标进行调整，应对会计政策变更的影响。
房地产企业会计准则范文2
【关键词】房地产企业 会计核算 问题 对策
房地产企业是从事房地产开发和经营的企业,它既是房地产产品的生产者,又是房地产商品的经营者。新准则中新增了涉及房地产企业会计核算的规范,适时分析房地产企业会计核算的特点,并结合企业自身特点,改进现有的会计核算方法,有助于更好地发挥会计职能。
一、目前房地产企业会计核算应重点关注的问题
由于房地产的开发产品具有单件性,单位价值高、建设周期长、负债经营程度高,同时由于房地产企业除了土地和房屋开发外,还要建设相应的基础设施和公共配套设施,经营业务内容十分复杂,其经营活动的特殊情况和管理要求使得其会计核算具有一定特殊性。目前房地产企业会计核算应重点关注以下问题:
(一)影响房地产企业的具体准则
新准则体系中涉及房地产核算及处理的准则有:《企业会计准则第1号――存货》、《企业会计准则第4号――固定资产》、《企业会计准则第8号――资产减值》、《企业会计准则第14号――收入》、《企业会计准则第21号――租赁》,这些准则分别规范了房地产企业的存货与固定资产管理、减值计提、收入确认、租赁业务等。与房地产直接相关、对其产生重大影响的主要是《企业会计准则第3号――投资性房地产》和《企业会计准则第15号――建造合同》,前者侧重投资性房地产的规范,后者强调代建房地产的规范。其中第3号准则对企业持有的房地产类别进行了分类规范,并引入了公允价值模式;第15号准则主要规范企业代建的房地产,是规范企业建造合同的确认、计量和相关信息披露的准则,两者均给我国房地产企业带来了较大影响。
(二)房地产企业收入确认复杂
《企业会计准则第14号――收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认标准,同时满足下列条件才能确认收入:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;既没有保留与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施控制;收入的金额能够可靠地计量;相关的经济利益很可能流入企业;相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
房地产企业商品的销售主要是自行开发并销售,由于其开发的房地产商品周期长,耗资大,房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等方式。房地产企业进行预售时,企业仅仅与购房者签订了购房合同,商品房还没有完成建造,不能同时满足收入确认的条件。同时,新准则对不同房地产类型进行明细划分,要求企业的会计人员必须对不同类型的房地产进行分类确认,在某种程度上增加了企业会计核算的工作量。
(三)借款费用资本化不规范
由于房地产开发经营周期长,投资回收期长,资金投入相对集中,通常会利用债务资本筹集开发资金。新会计准则扩大了借款费用资本化的范围,但规定借款费用同时满足资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始这4个条件时,才能予以资本化。但对房地产企业而言,很难准确确定借款费用资本化的条件,即使能确定,房地产公司长期未开发的土地储备所包含的借款费用也不能再资本化,若将其计入财务费用,将会在很大程度上影响当期利润。
(四)预售方式下流转税费用核算不合理
当前,房地产企业对预售方式下流转税费进行处理时,一般在进行纳税申报时,借记“营业税金及附加”,贷记“应交税费”科目;期末结转时,借记“本年利润”科目,贷记“营业税金及附加”科目,可见,房地产企业一般未充分考虑收入与费用的配比。
(五)房地产企业商品成本与售价不配比
房地产企业一般采用简单的平均成本法,但由于房地产建设周期较长,其成本载体是整个建设工程,而销售则是按楼层或户型为单位,且楼层、朝向、结构不同的楼房,其售价相差较大,使得企业在项目建设前期发生大量成本支出,但收入很少,使得商品成本与售价不配比,经营成果不真实。
二、完善房地产企业会计核算的对策
(一)完善房地产企业收入核算
1.明确房地产销售收入的核算范围
房地产销售收入是指房地产企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入,包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入。房地产开发企业自行开发的房地产,包括事先与购买方签订购销合同并按合同要求开发的房地产,也包括在销售之前未与购买方签订购销合同的房地产。房地产企业出售周转房,旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款,也在“销售收入”核算范围内,但出售自用的房产作为固定资产核算的行为除外。
2.正确确定和应用收入确认标准
房地产商品销售一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、办理产权过户手续4个环节。由于房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订,从法律意义上讲只是一种合约,房屋未经买方验收认可,商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方,不论是否收取了款项,均不符合收入确认条件。因此,房地产企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前,所收到预售房地产款,只能作为暂收款、预收款处理,不能确认为收入。只有房地产企业与客户签订了正式的商品房销售合同,并履行了相关法律手续;房屋已竣工并经有关部门验收合格;房屋经验收后,客户对房屋的结构、面积、付款方式均已确认,买卖双方办妥房屋移交手续;收入的金额能够可靠计量时,才能确认销售收入,即只能等到商品房全部完工并交付购房者后,再从预收账款转入主营业务收入。同时,房地产企业在某些促销方式下达成的交易,必须判断其真正的交易实质,如售后回租、售后回购方式的房地产销售。
(二)完善房地产企业借款费用核算
为开发房地产而发生的借款费用与项目成本之间存在直接联系,根据历史成本原则和费用配比原则,应将其划归开发间接费用的范畴,并构成房地产项目成本的一部分。对房地产企业借款费用的核算应充分考虑配比原则,将未完工的且成本累计发生额大于本项目预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象,在减去存款利息或临时投资带来的收益后,按实际占用资金计算计入建设项目的成本。各项目应分摊的借款费用=(借款费用总额存款利息临时投资带来的收益)×(该工程项目账面累计余额该项目预收款)/Σ(各工程项目账面累计余额各项目预收款),从而将未完工的且成本累计发生额大于本项目预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象。
(三)完善房地产企业预售方式下流转税费核算
房地产开发企业在预售中所得的价款,由于开发产品尚未竣工验收,不符合收入确认条件,所收到的均为预售房地产款,一律不确认收入,其款项暂记入“预收账款”科目;等到开发产品竣工验收并办理移交手续后,方可确认房地产销售收入实现,将“预收账款”转为“主营业务收入”。若房地产企业在进行纳税申报时,借记“应交税费――预交营业税(城建税、印花税等)”科目,贷记“应交税费――应交营业税”科目;收入确认时,再将该部分收入应负担的税费转出,借记“营业税金及附加”科目,贷记“应交税费――预交营业税”科目,将更能有利于实现收入和税费的配比,也有利于公允、恰当地反映企业的经营情况以及对报表项目作进一步的财务分析。
(四)完善房地产企业成本结转核算
1.房地产成本核算对象确定的基本原则
一般开发项目,可按每一独立项目为成本核算对象,也可按每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象;同一开发地点、结构类型相同且开工、竣工时间相近并由同一施工单位施工的群体开发建设项目,可合并为一个成本核算对象;不同施工单位共同承担的同一项施工工程,以该工程项目和各自施工部分为核算对象;对规模较大、工期较长的开发项目,可按分期开发项目的开发区域确定成本核算对象。
2.引入“权重差异法”
房地产企业可以在实际工作中引入“权重差异法”,根据房地产开发经营的经验对各楼层确定一个成本权重,按总成本和可销售总建筑面积计算加权后的平均成本,以销售楼层的权重乘以平均成本得出单位面积的销售成本,有助于在一定程度上解决房地产企业核算高层建筑时遇到的收入与成本差异大的问题。
3.引入“计划销售价格”
当开发的房屋达到可销售状态时,根据成本、地段、朝向等因素制定销售价格,作为成本分配标准,有助于销售收入与成本之间实现合理配比。如开发规模较大的房地产企业可以采用实际售价成本率法,季度前两个月按分类明细账记载当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数,对销售房屋只登记数量,待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本,从而用倒挤的方法得出销售成本;一般房地产开发企业可以采用计划售价成本率法,销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转,按每平米建筑面积成本归类设户的,可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本,即始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。
主要参考文献:
[1]周卫清.试论房地产开发企业会计核算中的问题和对策[J].天津经济,2008(10).
房地产企业会计准则范文3
关键词：会计信息体系；房地产企业；完善
现阶段，我国的房地产会计信息中还有一些特殊的地方还没有相应的会计制度或具体标准来加以规范，并且缺少较为详细的准则知道，致使该行业的核算会计不一致和不规范，极大的妨碍了房地产企业经营业绩和财务状况等信息的有用性和可比性。
一、向国际会计准则看齐
现阶段，我国的会计准则跟国际会计准则间，还存在这很多不一致、不协调的地方，还有许多重要的会计准则还没有在我国制定。比如说，在国际会计准则里面，有两条对房地产来说较为重要的标准：投资物业准则和递延税项准则，这在我国的会计准则中还没有制定。会计规范之间存在着差异性，一方面会使我国关于涉外企业方面的会计任务量非常大，会计成本信息相应提高，同时也不利于积极的应对国际性的市场竞争；另一方面，这也妨碍了我国国际化经济的发展以及企业国际化的发展。因此，监管机构可以把递延税项准则纳入到现有的我国企业会计规则中去，这对于房地产企业会有这非常大的影响。我国的会计准则，应该逐步跟国际会计准则接轨，在制度上促进我国企业的快速发展。
二、增加会计信息披露内容
增加会计信息披露内容要做到以下几个方面，首先，增加相关的公共配套工程费用。公共配套工程费用反映出了企业收入费用配比和权责发生原则，在商品房开发、销售过程中预提的由开发商承担的配套工程费用。其次，披露预售情况及政策。在现实生活中，因为不同企业预售政策是不一样的，不同的政策对于企业经营成本和财务状况的影响也是比较大的，因此，投资者不容易在财务相关表格中获取到预售会计的信息。所以说，披露各个企业的预售情况和政策会让投资方在相关的报表财务信息不充分的情况下，可以提供比较具体、具有可比性的材料。再次，扩充土地成本构成及储备量等信息。在房地产企业的成本开发中，土地成本就占了相当大的比例。能不能拥有土地储备成本和土地储备的基本状况，在很大方面决定了房地产企业未来的发展和开展前景。对于有着大量的低价优质的储备土地的企业，低成本的土地成本自身就暗藏着比较大的利润。向招标方拍卖过度之后，就会相对于其他的房地产公司有着比较大的优势，可以在未来的3年-5年保持比较良好的发展势头，有着非常大的投资价值。信息使用人员就可以通过披露的土地总额来判断土地储备信息，所以说，扩充土地成本构成及储备量等信息是非常必要的。同时，还要对商品房的产品计划开况进行披露，从而可以更加准确的对企业的财务状况进行评价。最后，增加风险和质量保证金的披露。因为房地产企业有着较高的风险性和行业的特殊性，因此，要充分的揭示信息披露的整个环节。具体来说，应该增加风险披露和质量保证金的披露。从而可以为信息使用者提供更加准确的信息。
三、完善房产行业现有会计规范体系
对于房地产行业来说，其在收入确认、成本结算、费用核算等多个方面有着自身的特殊性，但是，现阶段的企业会计准则，基本上都是围绕着常规的企业会计事务由国家来制定的，这就导致了在构成体系上缺乏相应的系统性和完整性，还有一部分会计的分支还没有纳入到会计体系中去。随着我国市场经济的深入发展以及改革开放的力度加深，会计学界和财政部门已经开始探讨和考虑建立新型的会计分支机构，比如说，金融工具会计、物价变动会计、成本质量会计、人力资源等等。但是，现有的企业会计准则缺乏比较详细的指导制度和准则，致使会计从业人员力不从心，根据自己的需要进行相应的会计处理，致使企业的数据不真、账目不清、成本不实等等。所以说，要在现有的会计制度上，完善和补充房地产业务的会计行为准则。
四、对配套工程的核算准则进行完善
对于房地产行业会计核算来说，配套工程的核算准则是一个比较有特色的方面。我国的《房地产会计企业制度》曾经对配套工程的设施费用和会计处理做了比较明确的规定，由于现阶段的企业会计准则没有对成本核算进行统一、规范、全面的指导，不同的房地产企业会采用不同的核算成本手法，最终会影响到企业之间信息核算的可比性和质量。目前来说，完善的会计规范，除了包括国家的会计企业制度之外，还包括各个企业之间的会计内部核算，这包括核算会计的管理办法和制度、成本核算的办法与制度、财务内部成本的办法和制度。单一参差的会计规范，就会导致会计制度的不系统、不完善。
五、结语
综上所述，本文针对房地产行业会计信息体系完善的重要性和意义开始入手分析，从四个大的方面：向国际会计准则看齐；增加会计信息披露内容；完善房产行业现有会计规范体系；对配套工程的核算准则进行完善，简单论述了我国房地产企业会计信息体系的完善策略。
参考文献：
[1]赵霞艳：我国房地产企业相关会计问题研究[J].财经界（学术版），2010 （09）.
[2]魏 艳：浅析房地产企业会计核算的问题及解决办法[J].全国商情（理论研究），2010 （08）.
房地产企业会计准则范文4
阐述新借款费用准则中的变化要点，并结合新费用准则中变化要点分析其对房地产企业盈余管理的影响。结合典型上市房企A公司的实例，剖析上市房地产企业如何利用新借款费用准则来进行盈余管理。最后，提出房地产企业应用新借款费用准则进行盈余管理的建议，为规范上市公司盈余管理提供借鉴。
关键词：
房地产企业；借款费用；盈余管理；净资产收益率
1引言
房地产是我国国民经济的支柱产业之一，一直都扮演着“稳增长”和“促发展”的动力角色，对社会经济发展起着不可替代的作用。但长期以来，由于受房地产行业特殊的销售制度和融资条件等因素的影响，房地产行业的实际盈利能力和其披露的会计信息普遍存在着较大差异。因此，随着房地产市场与资本市场对接的日益密切，房地产作为资金密集型行业，其盈余管理问题已经引起国家金融监管机构和一般社会投资民众的普遍关注。自我国新会计准则体系实施，尤其是《企业会计准则第17号—借款费用》实施以来，不仅对房地产企业资产成本以及财务报表编制相关业务规范造成巨大影响，同时也扩大了借款费用资本化的范围，即给开发周期较长、资金高度密集的房地产企业进行盈余管理提供了新的空间。本文选取典型房地产上市企业一定周期的财务及经营数据，深入研究新会计准则应用（新借款费用准则）对房地产上市企业盈余管理行为的内在影响，对房地产上市公司进一步规范信息披露管理和提升资本运作能力具有一定借鉴意义。
2借款费用准则的变化要点及其对房地产企业盈余管理的影响
众所周知，房地产开发外部资金高度依赖各种渠道的借款，即使资金雄厚的公司也需占用很多借款来维持和扩大经营规模，因此借款费用处理对企业损益影响非常大。在我国颁布的新会计准则体系中，《企业会计准则第17号——借款费用》内容最大的变化体现在资本化资产对象扩大和资本化借款种类增加两个方面。
2.1资本化的资产对象扩大及其对盈余管理的影响
新旧准则对比，不难发现，在旧会计准则中仅用于固定资产的借款费用可以资本化，主要包括企业自建或委托其他单位建造或购买的固定资产。然而，在新借款费用准则中，借款费用可以资本化的资产对象范围大大扩展，既包括固定资产，又包括需要相当时间才能达到可销售状态的存货以及投资性房地产。这就意味着房地产企业开发房地产项目而发生的借款利息可以不再计入当期损益，而是可以资本化后进入存货。鉴于房地产行业资金密集型特点，即普遍存有巨额借款费用，借款费用成为房地产企业成本的重要构成部分，计入存货中，不仅抬高存货账面价值，还将减少当期财务费用。因此，执行新17号会计准则的最直接影响是短期内一定程度影响房地产企业经营，主要体现在可以改善企业经营业绩，但从长期看，随着存货的销售，计入存货的借款费用对房地产企业的当期损益影响也会逐渐降低。
2.2资本化的借款种类增加及其对盈余管理的影响
新旧准则的第二大差异为：在原会计准则中，借款费用允许资本化的借款仅限于专门借款，即借款合同中需明确注明该借款用途。但新会计准则对借款费用资本化的借款种类进行了调整，增加了可资本化的借款种类，除原会计准则规定的专门借款外，为购建符合资本化条件的资产而借入的一般借款利息也可资本化，这则意味着不管是专门借款还是一般借款，只要符合新会计准则规定的允许资本化的条件均可以资本化。其给房地产企业的启示是：可以按所购建的符合新会计准则规定资本化条件的资产支出额比例，将使用的一般借款产生的借款利息，计入所购建的资产成本中，使得企业当期计入资产成本的借款费用增加，而计入当期财务费用的金额减少。最终致使借款费用资本化当期利润上升，并在企业资产投入使用后，通过资产折旧的不断计提而使得利润下降。
3案例解析
由于房地产行业开发周期长、利息费用高的行业特征，也为其利用借贷款项费用化或者资本化的会计选择方式进行盈余管理行为提供了较大的操作空间，进而对房地产企业自身的融资、投资以及战略发展情况产生较大影响。本节以上市房企A公司为例，结合新费用准则的变化要点内容，并通过深入的企业经营数据信息分析和推断，揭示上市房地产企业盈余管理的现状和趋势。
3.1上市房企A公司概况及其盈余管理动机
A公司是我国一家拥有一级资质的房地产开发企业，成立于1989年，1994年在深交所完成上市，经过近30年的高速发展，其已经形成了独特的战略体系和经营理念。A公司不仅在房地产开发上颇具影响力，近年逐渐向“地产+金融+战略投资”方向的综合业务转型，致力于成为保持房地产主业基础上的金融控股与战略投资的综合业务平台集团公司。纵观A公司发展历程和趋势，其盈余管理动机主要体现在以下两方面：一是战略转型动机，即由单纯房地产企业向“地产+金融+战略投资”综合投资控股集团转型，需要较好的业绩支撑；二是对接资本市场以及满足上市监管动机，企业对接资本市场，进行增发、配股以及发债等直接融资活动，也需要亮丽的业绩保障。
3.2A公司新借款费用准则下的主要盈余管理手段
企业会计准则第17号允许房地产开发企业将其开发的用于对外出售的房地产开发产品等存货发生的借款费用（包含专门借款和一般借款两部分）计入存货成本以来，A公司在2011年至2015年五年期间，一直将巨额借款费用予以资本化并计入存货成本，到2015年公司当期借款费用资本化金额高达8.44亿元，年末计入存货余额的借款费用资本化金额高达35.56亿元。鉴于A公司一直以来存在大量囤地迟迟未开工情形，如若其会计处理不能严格遵照借款费用资本化条件（即满足资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始等三个条件才可资本化），则A公司的借款费用资本化处理将为其提供最主要的盈余管理技术手段，进而形成对上市公司盈利能力指标等会计信息的人为操纵。
3.3A公司利用借款费用资本化手段进行盈余管理的影响
2011至2015年，A公司净资产收益率和资产负债率均呈直线上升趋势；而资本化率在2011至2013年三个连续年度呈大幅上升趋势（2013年），2014年至2015两个年度出现一定程度下浮。因此，推断A公司有利用借款费用资本化调节进行盈余管理行为。结合上述盈余管理动机和数据趋势分析，不难得出，A公司利用借款费用资本化手段进行盈余管理的影响主要有以下几方面：一是有利于一般银行贷款融资，银行在向企业贷款评审过程中，会重点关注净资产收益率指标，利用借款费用资本化操作提高净资产收益率，有利于提高银行授信额度和降低借贷资金成本；二是有利于对接资本市场，作为上市公司，在利用增发新股、配股和发行可转债券等手段进行直接融资过程中，必须遵照证监会对相关条件的硬性规定，比如增发新股要求近三年加权平均净资产收益率不低于10%和最近一年净资产收益率不低于10%，且据悉A公司在2015年度进行定向增发一次，这直接为A公司自2011年至2013年连续三年通过提高借款费用资本化率将净资产收益率提高到13.31%提供了盈余管理动机佐证；三是有利于推动公司实施战略转型，伴随着A公司连续5年对借款费用资本化率的调节，A公司通过不断加大债务杠杆，完成由单一地产业务向“地产+金融+战略投资”多元业务的战略转型，并使得企业净资产收益率从2011年3.25%提高至2015年的20.97%，可以说良性的盈余管理将会为企业战略转型提供时空条件。因此，不难得出，借款费用的会计处理可能会影响到企业净资产收益率的变动，进而影响到公司的业务调整、发展前景等问题。企业为解决增发股票、债券等融资问题，进行适当的盈余管理行为，可能会利用计入资产成本的资本化金额，减少企业该年度的财务费用来调节企业收益，以便于公司利用这些方式来进行资金融通的管理，从而取得上市之后对于股票或者债券方面的发行资格，进而实现企业持续健康发展的目标。
4促进房地产企业更好应用新准则进行盈余管理的建议
会计准则本身仅仅是会计信息的技术规范，无法从根本上消除企业的盈余管理，也无法鉴别盈余管理利弊和动机。随着我国资本市场的日臻完善，房地产上市公司盈余管理同企业会计准则之间的相互博弈会愈演愈烈，盈余管理的方式、内容以及呈现形式也越来越难隐蔽，然而并没有像西方国家针对会计标准改变方面的成熟应用环境和系统研究考量。
4.1强调社会责任意识，掌握盈余管理的“度”
适度的盈余管理是在法律和准则允许的范围内对企业盈余进行管理，以不影响会计信息的可靠性、实质重于形式及重要性等基本原则为基础。作为资本市场上“常客”的房地产企业，在会计准则规范内，进行适度的盈余管理，可以使企业提高资金使用效率，稳健管控经营风险，让投资者对企业有良好预期，提升企业在资本市场的形象和信誉。然而，多度的盈余管理则会使得会计信息失去真实性，不仅对企业形成不良影响，还会对相关者利益造成伤害，不利于企业的健康、持续发展。因此，房地产上市企业在应用新会计准则进行盈余管理时，要充分把握好尺度，时候牢记提升企业承担社会责任的意识。
4.2提高相关人员素质，加强企业内部控制
作为上市公司，房地产企业内部要建立健全股东大会、董事会、监事会和高级管理层之间的有效制衡机制，使利益相关者真正关注企业价值成长，将权力分散，使得各个权力机构之间既能各司其职，又可以相互牵制，并切实完善内部审计等企业内部监督机制，加强企业内部控制建设，避免为了少数人利益损害多数相关者利益的短期投机盈余管理行为。此外，不断增强对企业关键管理层和财务人员的职业道德教育，并全面提高其专业胜任能力，有助于提升房地产上市企业的整体盈余管理水平，防止过度盈余管理行为出现，维护资本市场的健康、有序发展。
作者：周涛 单位：中交城市投资控股有限公司
参考文献
[1]陈婧雯.借款费用资本化存在问题及建议[J].财经界（学术版），2014（9）：137-138.
[2]吕晶.企业会计准则下借款费用会计处理方法对上市公司绩效的影响[J].债券专题研究，2015（3）：30-37.
[3]金洁鑫.新会计准则下的房地产企业盈余管理研究[D].桂林：广西师范大学，2013.
房地产企业会计准则范文5
随着近年房地产产业的快速发展，目前其已然成为我国的支柱性产业之一，其也是我国税收的主要来源性产业之一。与此同时，房地产企业的自身经营较为复杂、生产周期较长、相应的项目投资也较大，因而该行业同样也存在着较高的风险性。然而，在该行业中，实际的会计处理与税法处理方面存在着一定的差异，这在一定程度上影响到了国家的税务收纳、企业的有序化发展。因此，合理地对此差异进行处理是非常重要的。本文主要就房地产企业会计核算与税法之间所存在的差异及相应的解决方法进行相关论述。
【关键词】
房地产企业；会计核算；税法；差异
由于房地产行业在建设期、销售期会对很多行业产生不同的影响，因而它的有序化、健康发展对于我国的经济有着一定的拉动性作用，同时也于一定程度上影响到国家的税收。然而，由于房地产企业销售形式上的多样化及会计准则与税法相关规定上的不一致情况，致使房地产企业在会计核算与税法规定下的相关处理方面产生了较大的差异，这使得企业财务报表无法真实地反映出企业的经营状况。因此，对于房地产企业而言，处理好会计核算与税法核算上的差异对于规范房地产企业有着一定的促进性作用，是房地产企业健康发展的基础。
一、房地产企业会计核算与税法核算所存在的差异
（一）会计与相应税目间存在的差异1.会计核算与营业税间的差异。对于房地产企业而言，在其发生经营产生收入后应相应地缴纳营业税。但是，由于会计准则与税法的相关规定，对于收入的确定存有不同，进而在营业税的缴纳、计量上便产生了差异。这主要是因为在房地产企业的销售中存有预售情况，进而在会计账务上出现了预收账款情况，而在会计准则中是不将预收账款确认为收入的，在没有形成收入的情况下，则无需进行营业税的计量。但是，在税法的相关规定中，对于这一情况进行了相应的规定，明确对于该类情况同样应缴纳营业税。因此，在房地产企业中，虽然企业缴纳了营业税及相关附加费用，但是却无法得到确认。2.会计核算与所得税间的差异。根据税法的相关规定，房地产企业所应缴纳的所得税额应以应纳税所得额为基础来进行计算。而应纳税所得额是按照会计核算中的利润总额为依据，以税法规定为准则来进行相应调整后获得的。然而，在会计准则下，预收账款下的金额则不应被确认为收入，按会计的配比性原则，因此也相应地不存在与预收账款相对对应的毛利情况。但是，在税法的规定下，即便是没有被确认收入的预收账款同样也存在毛利情况，应按相关的规定进行所得税申报处理。例如：某市的房地产开发企业，在2013年的预收账款下有预收账款2000万元，并未达到交付使用的条件，企业所在地的成本利润率为10%，所得税率30%，相关的处理如下：会计核算上的毛利润=营业收入-营业成本=0-0=0元税法核算下的毛利润=预售收入（预收账款金额）*成本利润率=2000*10%=200万元会计核算上与税法核算上的差异=200-0=200万元会计核算上的所得税额=0*30%=0元税法核算上的所得税额=200*30%=60万元通过例题，我们可以直观地看出不同核算方法下所产生的所得税差异情况。
（二）会计核算下的后续计量与纳税调整上所存在的差异在投资性房地产的后续计量上存有两种计量方法，一是成本法计量，一是公允价值模式法。不同的计量方法下与税法的相应核算呈现出不同的差异形式，而会计核算与税法核算所出现的差异主要是针对投资性房地产减值准备的处理上而形成的。1.成本模式法下的后续计量处理。在对房地产企业进行后续计量中，我国的税法中对投资性房地产的减值准备进行了详细的规定。其指出：当投资性房地产的账面价值小于计税基础时，所形成的可抵扣性的暂时差异，应相应地来调增此时的应纳税所得额；而当投资性房地产的账面价值大于计税基础时，则应相应地调减应纳税所得额。由于会计准则中规定：对于已确认了的资产减值准备是不允许转回的。因此，这种按可抵扣的暂时性差异所确认的递延资产只有在处置房地产时才能全部转回。例如：2010年A企业购入一写字楼准备出租，于4月10日双方签合同确定A企业将写字楼出租给B企业，并约定从购买日起，将该写字楼出租给B企业。4月15日，A企业花1000万元购买了写字楼，假定此楼使用的寿命为20年，预计净残值20万元，企业所得税率30%，按相关合同，B企业每月支付租金5万元。在2010年12月，该写字楼发生减值迹象，A企业于2010年12月31日计提减值准备200万元，A企业的相关会计分录。2.公允价值模式法下的后续计量处理。投资性房地产企业在采用公允价值法进行后续的账务处理时，会计核算与税法核算的主要差异为：其一，公允价值的变动。在会计核算时予以确认而税法不予以确认时所形成的变动损益，应进行相应的纳税调整；其二，对于发生的折旧、摊销情况，税法上可正常处理，并允许在税前进行抵扣。
二、房地产企业应如何来应对会计处理与税法处理上所产生的差异
（一）针对预收账款问题而引发的会计与税法的差异情况进行调理为了同时满足会计法规与税法的规定，相关房地产会计人员在对预收账款进行处理时，可在收到预收账款时不进行会计处理，而在实际缴纳营业税金及附加时再进行会计处理。处理的分录为借“应缴税费-相应科目名称”、贷“银行存款（现金）”，但并不对该税金进行结转。年末时，将此类税费结转到递延所得税科目下，相关分录为借“递延税费-营业税金及附加”、贷“应缴税费-相应税费名称”，并在报表中加以说明。这种会计处理方法既符合了会计准则下的配比原则，又达到了税法要求，同时考虑到了报表的需求。
（二）进一步协调会计核算下与税法规定所产生的差异在对公允价值进行计量时，按照相关规定可将账面价值与公允价值的差异计入到当期损益，并计入到应纳税所得额中，对可抵扣折旧税前予以抵扣，这将极大程度上减少会计核算与税法核算间的差异。
三、结语
由于房地产自身经营模式的原因，致使其在以会计准则进行账务处理时与税法核算之间产生了较大的差异。因此，相关人员应充分地了解差异产生的原因，有针对性地、恰当地来进行调整，尽量将二者协调一致，以促进房地产企业有序化的经营与发展。
参考文献
[1]杨青.房地产企业会计与税收差异分析[J].注册税务师.2012(11).
[2]姜秋金.论房地产企业会计处理与税法差异[J].现代商贸工业.2012(21).
房地产企业会计准则范文6
【关键词】房地产；会计核算；特点
房地产企业是指对房地产项目进行开发经营的相关企业。基于房地产行业的特点，房地产企业开发项目中存在的会计核算还存在着不少问题，特别是在实施新会计准则之后?会计规范体系建设越来越趋于完善，全社会的法律意识也在逐步增强，有关监管部门的执法力度也在不断提高，就对房地产企业会计核算的规范提出新的更高的要求。在这一新形势下?房地产企业要根据企业实际特点?进一步分析如何加强和改进本企业的会计核算工作，为企业带来更好的经济效益。
一、房地产开发企业会计核算特点
房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的销售者。
由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况：产成品的种类多，核算方法不同；产品成本的核算复杂；经营收入及其相关税金的核算不同。
二、房地产企业开发项目中存在的会计核算问题
在房地产企业开发项目中存在着的问题包括：房地产企业的复杂性使得会计核算的操作难度较大、房地产企业对借款费用的资本化不够规范、房地产企业信息披露不足以及房地产企业成本收入不匹配
（一）房地产企业的复杂性使得会计核算的操作难度较大
房地产企业具有自身的特殊性和复杂性，比如开发周期长、单位价值高以及负债率较高等特质。这使得房地产企业的会计核算难度较大。不仅如此。在对土地和房屋进行开发的同时。房地产企业还要担当起建设基础设施的任务，因而其相关经营活动较为复杂，以上种种特点就决定了房地产企业的会计核算方法有自己的特点。房地产企业销售商品房的途径包括两种类型，首先是自己开发自己销售，而不借助于其他企业的力量。其次是在开发建设前，房地产企业必须与购买方签订合同，然后根据合同的具体要求来开发建设。房地产企业自己建设的商品房，由于花费较大、成本较高、开发周期较长，一般来讲都很有价值。以上特征使得商品房的销售方法以预售或分期收款为主。房地产企业预售商品房时，一般尚未完工，这个时候并不符合会计准则中的商品房收益的确定条件。不仅如此，会计准则中要求会计人员必须准确地把房地产企业的商品房分好类，以上种种措施都增加了房地产企业会计核算中收益确认的难度。
（二）房地产企业对借款费用的资本化不够规范
由于建设项目的复杂特点.房地产企业所需的投入资金较大，因而.很多房地产企业大都会以举债的方法来筹集项目资金，这样就导致房地产企业债务资金的回笼时间较长。虽然，新会计准则中扩大了借款费用资本化的范围，然而却较为严格地规定了借款费用资本化的条件，上面明确规定.房地产项目的借款费用应当既满足资产支出刚开始、借款费用发生同时还要满足开发建设活动已经开始这两项条件. 才能进行资本化运作。以上种种措施给房地产企业的确定造成了极大困难，并且对长期尚未开发的土地储备中所包含的借款费用也不能进行资本化。
（二）房地产企业成本收入不匹配
在房地产企业开发项目中还存在着房地产企业成本收入不匹配的会计核算问题。首先，房地产开发建设的周期较长，从开发建设到回笼资金大概需要三年左右的时间。一般来讲，房地产企业在项目开发期内投入的资金，都按照当期费用来算，倘若项目尚未完工，即使商品房业已全部预售，预售价款并不能当作收入来确定。其次，整个工程是房地产企业开发项目的成本载体，然而销售商品房的时候，商品的售价基于楼层或户型的不同而不同.房地产项目建设伊始会支出较多的成本费用，却获取很小的收入，这就使得房地产企业成本收入不匹配。
（三）房地产企业信息披露不足
房地产企业信息披露不足主要表现在两个方面。一个是对现金流量信息的披露不足，二是对房地产风险的披露有待完善。首先，《企业会计制度》规定，现金流量表的编制主体应当是企业。然而，由于项目经理部是房地产企业生产运作的基本经营单位，这就造成了房地产企业投资活动现金流量的基本单位与经营活动现金流量的严重不一致。加之房地产项目的开发周期往往较长。其经营活动的现金流人与流出也具有非同步性的特征。因此。房地产企业仅仅依照财务制度对现金流量进行披露，很难全面反映出现金流量的全部。其次，在项目开发过程中，房地产企业会面临很多风险，比如土地、工程质量风险等等，然而，在实际操作过程中.对房地产项目开发风险的披露也较为不足。
三、完善房地产企业会计核算的对策
针对房地产项目会计核算中存在的相关问题，要从加大对房地产企业收入的核算、增强房地产企业的信息透明度以及增强房地产企业成本收入的匹配性等几个方面加大力度。
（一）加大对房地产企业收入的核算
加大对房地产企业收入的核算包括两个方面。首先.要把房地产企业的收入核算范围界定好。房地产企业卖出商品房的收入即房地产企业的销售收入.主要有转让土地取得的收入以及销售商品房的收入等。
在此之间，房地产企业对商品的开发则同时囊括没有与购买方签订合同的开发商品以及已经签订销售合同的房地产。各种房款都应加大核算力度。其次，要把销售标准确定好。法律标准和专业标准是确定房地产企业销售收入的两大标准。因而，会计准则中对收入确认规定应包括商品的主要风险和报酬已经转移、无法对出售的商品进行控制等条件。
（二）增强房地产企业的信息透明度
增强房地产企业的信息透明度应该从以下两个方面做起，首先，在披露房地产项目信息的过程中，要加大对土地储备量的披露力度。土地成本在房地产项目成本占据很大比重，房地产项目能否拥有土地储备决定了房地产企业未来能够发展到什么程度。然而，房地产企业的信息使用者无法通过企业土地使用权总额来判断土地储备的情况，所以，因该加大对土地储备量及其成本的信心披露力度。其次，还应该增加对企业现金流量的披露。对现金流量的披露应该包括在经营活动中形成的所有的现金流量。
（三）增强房地产企业成本收入的匹配性
增强房地产企业成本收入的匹配性，是完善房地产企业会计核算的一大做法。笔者认为，可以通过计划销售价格的方式，来增强房地产企业成本收入的匹配性。具体来讲.如果已经开发的楼房呈现出可销售状态.那么，房地产企业就能依据建设成本、市场需求、地理位置、具体朝向等若干因素综合确定一个计划销售价格，以此来作为衡量成本销售的关键。再进一步地讲，可以通过实际售价成本率法和计划售价成本率法等两种方式来实现成本收入的匹配性。应当注意的是，前者的好处是能够降低工作量，减少成本，不足之处在于，每一季度的前两月由于房价影响会造成少量的误差，不仅如此，其并不能对详细的成本资料进行准确提供。而后者则截然相反。房地产企业开发项目中存在的会计核算还存在着不少问题，特别是新会计准则实施后。新的办法对房地产企业的会计核算要求比以前更高了。房地产企业的复杂性使得会计核算的操作难度较大、房地产企业对借款费用的资本化不够规范、房地产企业信息披露不足以及房地产企业成本收入不匹配。我们相信，只要加大对房地产企业收入的核算、增强房地产企业的信息透明度以及增强房地产企业成本收入的匹配性，就一定能解决好房地产项目核算过程中存在的问题。
四、结束语
在房地产日益成为国民经济的主要支柱，成为关乎民生利益的切实问题时，房地产会计理应引起人们的重视并加以完善。
