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房地产企业会计核算细则范文1
关键词：房地产企业；财务核算；税法；协调
近些年房地产行业在去库存和不断上涨的开发成本的压力下，各房地产企业纷纷加大对财务核算的力度，想以此的获得有利的决策数据找到降低成本的措施，进而获得企业的最大利润。而税法作为国家取得财政收入的重要保障税法，又赋予了企业依法完成纳税的责任和义务，直接影响企业最终经济效益的流入量。所以如何协调财务核算与依法纳税这样一个税企之间的关系成为一个值得深入思考的问题
一、房地产企业财务核算与税法协调之间的关系
税法是国家取得财政收入的重要保障，具有较强的强制性。财务核算结果是企业纳税的根本依据，作为财务工作的核心部分，房地产企业的财务核算相对复杂，环节繁多。自身具有项目连续滚动开发的特点，易使企业延迟项目决算期，导致其成本和利润难以理清，容易出现违规问题。
如果不重视财务核算的准确性和及时性，那么混乱的财务核算必定增大房地产企业经营风险和税收风险，严重时会使房地产企业陷入被动局面，甚至会导致企业无法继续经营。只有获得合法的经济利益才能让企业可持续地稳步发展。财务核算结果将影响企业纳税的结果，而税收核算结果又影响企业会计报表，使其包含税收的影响和纳税调整以后的影响。二者之间是相辅相成密不可分的。
二、房地产企业财务核算与税法协调的现状
（一）“营改增”税制改革政策对企业财务核算及税法协调产生影响
“营改增”的全面落实，让企业财务人员将面临新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理等难题。对房地产企业财务核算有着很大波动，尤其在企业的纳税管理、经营指标、税率和计税基数上产生重大影响。
首先，以房地产企业的纳税管理为例，纳税人资格认定分为一般纳税人与小规模纳税人、房地产销售纳税义务时点增加不动产交付买受人的当天作为应税行为发生时间、增值税抵扣方法等与营业税的纳税管理有显著的变化。
其次，企业的招标采购、规划设计、建筑施工直至产品销售各环节涉及的收入、成本、资产等经营指标数据基数随着税率不同也发生了明显的变化，增加了经营管理的难度。再有营业收入和营业成本双降，增值税价外税的特点改变了以往房地产企业流转税的核算模式。
最后房地产企业税率和计税基数的变化以及计税方法不同导致税负增减不一，采用简易征收方式的企业税负下降，一般计税方式的企业税负受多方因数影响会呈现税负上升的现象。
由此可见，税制改革之后，财务核算难度加大，税款确认呈现复杂化趋势给企业的财务人员增加了不小的工作困难，同时也影响了财务核算与税法协调之间的关系。
（二）企业内部财务核算人员对于税法理解及执行力不强
企业内部核算人员是协调核算工作与税法关系的关键因素，由于我国税种类别多，且随着税制改革及国地税每年相关税法规定的不断颁布，在一定程度上决定了财务人员要不断地加强学习。一部分核算人员尽管他们熟练掌握各种财务方面的知识和技能，但在实际工作中由于对税法以及相关制度的认识及理解不足，导致在具体的财务工作执行过程中可能会使相关法律法规有偏差，给财务核算与税法协调工作的开展带来一定阻碍。
（三）现行税法规定的税种多样化造成的财务核算困难
现行税制涉及房地产行业的有14个税种，目前，在房屋开发建设、销售、出租、转让等环节，征收的税种涉及流转税、所得税、财产税、行为税四大类，主要包括增值税、契税、印花税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税等。各税种由于征税目的不同存在较大的核算差异，其中存在多项需进行复杂核算才能确认税额的税种，例如土地增值税按单一项目分业态征税，计税过程复杂，企业所得税在预缴和清算过程中因影响因素较多也给财务核算带来一定的难度。
（四）部分房地产企业管理层的纳税意识淡薄、财务基础薄弱直接影响财务核算与税法的协调
由于房地产企业计税基数影响，缴纳的税款在开发过程中支付的资金占比也会较大，不少房地产企业管理层在资金使用存在压力时向建设工程倾斜，忽略了部分税款的纳税义务时点，人为的干预财务核算导致与税法不协调；也有部分企业由于管理体制问题或对财务工作重视程度不够，造成财务组织架构和财务核算手段不健全，导致财务核算准确不高，进而影响与税法的协调。
三、提升财务核算与税法协调之间关系的举措
（一）合理化解“营改增”税制改革对财务核算的负面影响
为了适应税制改革变化，房地产企业要对经营管理模式进行调整，来确保各业务链提供准确的财务核算数据。对公司管理流程进行再造，通过对招投标流程、合同流程、票据流程、采购流程和销售流程等业务链梳理重新制定执行标准，达到企业对产品和服务实施精细化管理。
在营销方案的制定中，应更加注重“营改增”后新税制和实际税赋量化关系的分析，特别是要研究透视同销售、混合销售的纳税原则，全面衡量税务成本和纳税效果，根据不同产品和服务的适用税率、减免税规则和可抵扣范围，确定最优的营销方案。对招投标的、建材采购和销售产品的定价通过科学合理的运作的，以达到最佳的减税效果，满足企业收益最大化的需求；完善增值税核算细则的制定，让财务核算有章可循。
另外，还应设置独立的税务核算人员，全面的负责税款的核算，其中包括增值税的核算及相关票据、申报来保证税款数据的准确。
（二） 加强税务政策收集及时组织税法培训
由于税法的内容随着税制的改革不断变化，房地产企业财务人员也要与时俱进，不断学习。只有清楚当下最新的税务政策，并不断对涉税核算进行调整，才能使其与税法相协调。因此，在提高财务人员工作技能水平的同时也要做好税法培训，通过定期再教育培训提高其对税法相关政策的掌握和数量运用。
培训途径主要为两种：一是靠内部培训，房地产企业采购相关税法书籍或网络税法资料，财务人员通过自学或由企业内部高级财务人员进行内部培训，争取熟练掌握关于增值税进项税转出、企业享受免税和退税的会计处理方法。二是借助外力，可以联合税务局进行税法培训；或者参加外部专业的税法培训课程；还可以通过邀请外界专业讲师来进行。另外，提高领导对税法的认识和了解，有利于充分发挥领导的带领和监督作用，因此加强对企业管理层及非财务人员的税法培训也是积极的措施。
（三）定期进行企业税收筹划，平衡财务核算和税法的关系
所谓税收筹划又称合理节税，是在税法规定许可的范围内，通过对经营和投资理财等活动的事先筹划和安排，利用税法给予的对己有利的可能来选择和优惠政策，选出合适的节税方法，从而取得更大的经济效益。所以房地产企业做好税收筹划是既对财务核算工作的重要指引，同时也提升了公司管理层对税法的认识高度，减少对财务核算工作的不当干预。
（四）健全企业涉税会计核算体系，规范处理财务核算与税法的协调
会计核算体系是一个包括会计机构设置、会计核算方法以及会计核算流程的会计系统。会计核算体系的完善、适用与否，直接影响会计信息的真实性，甚至关系到企业的生存与发展。健全涉税会计核算体系是从财务核算遵循的标准即对会计准则或会计制度与税法进行差异化分析，根据房地产企业的实际经济业务环境，针对性的制定会计机构中涉税的工作范围、岗位职责、核算方法，使财务核算在执行层面和税法相结合，避免偏差带来的税务风险。
四、结束语
总的来讲，房地产行业在国家宏观调控下市场竞争日趋激烈化，货币信贷政策的不断调整，各地调控政策差异化成为常态，都左右着房地产企业的发展。房地产企业应当深刻认识到财务核算与税法协调的高度一致对降低企业经营风险，规避税务风险的意义，才能实现企业的长远发展。
参考文献：
[1]何湘燕.房地产企业财务核算与税法协调的思考[J].当代经济，2012，18：122-123.
[2]郭世举.关于房地产企业财务核算与税法协调的几点思考[J].新经济，2013，23：62.
[3]陈素娣.“营改增”对房地产企业财务管理的影响分析[J].经营管理者，2016，09：62.
房地产企业会计核算细则范文2
一、筹办期现金流量表的编制问题
筹办期是公司开展经营活动的准备阶段，在这个阶段，公司的生产经营活动没有正常开展，主要进行投资活动和筹资活动。处于正常生产经营期的公司，按照现行会计制度的规定，必须编制资产负债表、利润表及利润分配表和现金流量表。由于复式记账和经济活动的内在联系，资产负债表、利润表和现金流量表之间存在固有的勾稽关系。处于筹办期的企业由于没有开展正常的生产经营活动，无须编制利润表，但为了反映筹办期间公司的财务状况和现金流量，企业需编制资产负债表和现金流量表。由于筹办期企业现金流量的特殊性以及间接法编制经营活动现金流量缺乏净利润基础，使得编制现金流量表具有其特殊性。
首先，我们现金流量表主表部分的编制。在编制现金流量表主表时，如何划分筹办期发生的费用所引起的现金流量是编制筹办期现金流量表的特殊之处。按照现金流量表准则，投资活动是指企业长期资产的购建和不包括在现金等价物范围内的投资及其处置活动。筹资活动是指导致企业资本及债务规模和构成发生变化的活动。经营活动是企业投资活动和筹资活动以外的所有交易和事项。企业筹办期发生的开办费，主要包括登记注册费、估验资费等，这些费用的发生同公司的设立行为相关，而与企业经营收入不存在直接的联系。《企业会计制度》规定，企业在筹建期内发生的费用，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产价值的借款费用，应在“长期待摊费用”中归集，并在开始生产经营的当月起一次计入当月的损益。可见开办费从实质上讲是应会计权责发生制要求而设置的费用性质的资产，是企业进行经营活动的必要准备，是设立企业的必要投入。从性质上看，将开办费引起的现金流出作为投资活动现金流出是恰当的，由于这种现金流出不形成真正意义上的资产，所以在现金流量表上不应列示在“构建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金”、“权益性投资所支付的现金”、“债权性投资所支付的现金”等栏目，而应在“支付的其他与投资活动有关的现金”栏列示。由于规模不同，不同企业的开办期长短不一，短则几个月，长则几年。实务中有人主张将在一年内发生并转销的开办费在经营活动现金流量中列示，而将跨年度的开办费在投资活动现金流量中列示，这种做法没有考虑开办费的性质，同时也导致会计报表的可比性降低，会计信息的质量。
其次，根据《企业会计准则——现金流量表》的要求，企业除应采用直接法编制经营活动现金流量外，还应在补充资料中以间接法编制经营活动现金流量，即将净利润调节为经营活动的现金流量，由于筹办期企业没有编制利润表，没有间接法编制经营活动现金流量的净利润基础，所以筹办期企业无须也不可能以间接法编制经营活动现金流量，即无须编制将净利润调节为经营活动的现金流量的补充资料。
二、收购或出售子公司的现金流量表的编制问题
财政部在《关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则有关问题解答（二）》（以下简称“解答”）中，对企业在报告期内出售、购买子公司，期末如何编制合并现金流量表做出了规定，该解答规定母公司报告期内因出售、购买子公司而产生的现金流量作为投资活动的现金流量予以反映，即要求企业在报告期内出售、购买子公司，期末在编制合并现金流量表时，应将被出售的子公司自报告期期初至出售日止的现金流量的信息纳入合并现金流量表，并将出售子公司所收到的现金，在有关投资活动类的“收回投资所收到的现金”项目下单列“出售子公司所收到的现金”项目反映；将被购买的子公司自购买日起至报告期末止的现金流量的信息纳入合并现金流量表，并将购买子公司所支付的现金，在有关投资活动类的“投资所支付的现金”项目下单列“购买子公司所支付的现金”项目反映。但上述规定并没有说明企业在出售、购买子公司时子公司在出售、购买日的资产负债表上的现金及现金等价物如何在合并现金流量表上列示以及如何保证直接法编制的合并现金流量表的“现金及现金等价物净增加额”与补充资料中依据现金及现金等价物期末、期初的差的“现金及现金等价物净增加额”的平衡。
笔者认为，既然报告期内出售、购买子公司引致的现金流量归类为投资活动的现金流量，则应该将企业在出售、购买子公司日子公司的资产负债表上的现金及现金等价物在合并现金流量表上也应该作为投资活动的现金流量列示。企业报告期内出售子公司将导致期末合并范围的减小，被出售的子公司期末将不再包括在合并会计范围内。子公司期末的现金及现金等价物不再包括在期末的合并资产负债表中，故子公司在出售日的现金及现金等价物应作为投资活动的现金流出在“支付的与其他与投资活动有关的现金”中反映；购买子公司时，合并资产负债表期初数中不包括所购买子公司期初的现金及现金等价物，而所购买子公司期末的现金及现金等价物则包括在合并资产负债表中。在购买日被购买子公司的现金及现金等价物应作为投资活动的现金流入在“收到的其他与投资活动有关的现金”中反映。这样处理后不仅能够保证直接法下编制的合并现金流量表的“现金及现金等价物净增加额”与补充资料中依据现金及现金等价物期末、期初的差计算的“现金及现金等价物净增加额”的平衡，而且使得企业在报告期内出售、购买子公司现金流量的分类在逻辑上具有一致性。
实务中有一种观点认为，在处理出售、购买子公司时子公司在出售、购买日的资产负债表上的现金及现金等价物时应采用追塑调整期初数的办法，以便能够实现直接法下编制的合并金流量表的“现金及现金等价物净增加额”与补充资料中依据现金及现金等价物期末、期初的差的“现金及现金等价物净增加额”的平衡。由于调整期初数与企业的实际情况不符，实质上是一种为了保证平衡而做出的一种模拟，不符合会计信息客观性的要求。
三、房地产企业成本核算
正确确定房地产企业的成本核算对象是房地产企业经营成果公允表述的基础。一般来说，房地产企业的成本核算对象应结合项目的开发地点、规模、周期、功能设计、结构类型、装修档次、层高等因素确定，而且一个成本核算对象只能计算出一个单位成本，并据以结转销售成本。
对单体开发项目来说，一般以独立编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象。但对开发规模较大，工期较长的项目，尤其是同一项目有不同的功能区，成本核算对象如何确定？实务中存在以项目整体作为成本核算对象，待项目建成后再按一定的标准在各功能区分配的做法。比如，同一项目既有写字楼、又有公寓、裙楼等功能。不同的功能导致其设计不同从而建筑成本相差很大，这种情况下，如果不单独核算各功能区的成本而将项目整体作为成本核算对象，会导致成本在各功能区上的平均化，但各功能区销售价格和租金价格却相差很大，这样便导致成本和收入的不配比，不符合会计上的配比原则。实务中还有一种做法是先将整个项目作为成本核算对象归集各功能区成本，然后根据各功能区的情况估计一个比例来分割不同功能区的成本，即从一个成本核算对象计算出两个或多个单位成本，这种做法一方面会导致会计核算工作量的加大，另一方面，由于分割比例是事后确定的，容易导致企业对各功能区单位成本的人为的调节，不利于保证会计信息的可靠性。较合理的做法是按不同的功能区确定成本核算对象，从一个成本核算对象计算出一个单位成本。这样既能满足会计信息的可靠性要求，又能保证成本和收入的配比。
四、房地产企业土地增值税的会计核算问题
房地产企业会计核算细则范文3
关键词：中小房地产企业；会计预案；预集
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1672－3309(2010)11－76－02
一、从财务角度分析中小房地产企业的生存环境
1、相关的税收政策复杂多样。《营业税暂行条例实施细则》规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。除营业税金及附加以外，房地产企业负担较重的税项是土地增值税和企业所得税。关于土地增值税的相关规定有《土地增值税暂行条例》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]2l号)等。国税发[2006]187号文件强调了土地增值税的清算管理，规定了税务机关可以要求开发单位进行土地增值税清算的情况。财税[2006]21号文件规定了要预征房地产企业土地增值税：各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值税水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商业用房等不同类型，科学合理地确定预征率，多退少补。
有关房地产企业所得税的规定主要有《企业所得税法》和《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号1等。
2、涉及的税收和规费繁多。房地产企业除税金之外，还要向地方政府交纳各种规费。如报建费、新型建筑材料专项基金、散装水泥专项资金、异地绿化建设费、防空地下室易地建设费、专项维修基金等。除此之外，涉及规划、报建、施工和取得预售许可证以及产权初始登记的事项，要向指定单位交纳一定的费用。
3、企业资金管理复杂。房地产是高投入、高风险行业。对于开发商来说，最主要的支出――土地成本和建安成本都是不可控的。土地是垄断资源，开发商的选择是被动的。一般情况，楼面地价低于每平方米的建安成本，这样的项目可能相对安全，但目前情况是楼面地价高于每平方米的建安成本一倍、两倍甚至是好几倍。一旦市场波动，房地产企业面临的风险极大。对开发商而言，营销费用、管理费用、财务费用是可控的，取决于资金、用人计划以及市场推广计划。从土地成本、建安成本、开发费用这三大项来看，土地成本和建安成本在整个开发成本中占到90％以上，而且合约一旦成立，必须按约定支付，否则要承担违约责任。
其次，企业现金流极不稳定，很容易出现资金短缺，导致项目失败。支付的金额大小取决于土地成交价的高低，这个价格有着不断攀升之势。随着土地资源的减少以及国家对土地管控的加强，从长远来看。土地价格是不会下降的。
二、中小房地产企业会计预案应注意的问题
在项目启动以前，在会计核算上应认真思考，做好预案。应重点考虑以下因素：
1、分类核算，注重增值额。大多数房地产项目会有车库、商业用房(会所)、住宅等不同物业形态。对每一种物业形态的收入应该分开核算，这样做不仅是为了满足管理上的需要。更重要的一点是为土地增值税的预交和清算打下基础。同时，注意住宅面积是否在规定的普通住宅面积范围以内，有超过规定面积的一定要和没有超过规定面积的分开核算，目的是满足土地增值税的相关规定。
笔者建议把装修收入和房款收入分开核算，将售房合同和装修合同分开签订。这样做可以避免因增值额上升、增值率过大而多交土地增值税：把装修质量和房屋建筑质量分开，不要让两个不同事项相互影响，导致延迟交房或者交不了房。
2、争取多种销售形式。为减轻税负，会计在核算上要尽量配合销售部门，在收入确认的金额和时间上争取企业利润的最大化。比如，按照国税发(2006]187号文件的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。发生所有权转移时，应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
当然，房地产开发企业还可以创造其他的视同销售形式。视同销售情况下，相对来说销售价格和收入确认时间有一定的自由度。可以运用这一规定，将视同销售延后至项目清算时确定，所达到的效果是可以延迟交纳营业税金及附加、预征的土地增值税及企业所得税，为企业争取到更多的资金使用时间。另外，在价格上也存在一定的空间。
3、尽量不代垫预交税金。按照相关规定，房地产开发企业没有取得预售许可证之前。以排号费、诚意金等任何形式向客户收取费用都是违规的。但是在现实中，以各种名目收取费用既是企业的销售策略，也是快速回收资金的手段。对于各类收入，要按照收付实现制原则进行确认。同时在核算中，一定要结合公司产品的设计规则、物业形态、营销方案进行。并注意遵守会计制度和税法的规定。
4、按配比原则确定期间费用。由于项目的现金流极不稳定，取得销售收入前有大量的现金流出，其中包括运营费用和广告费用。按照一般的会计习惯，费用在发生时计入当期的管理费用或者是销售费用，但这种核算方法没有考虑国税发[2006]31号文件对房地产开发企业的影响。该规定表明，项目一旦开始销售，就要按20％的毛利率预交企业所得税。那么就有可能出现这样的情况：如果项目在当年六七月份开始投入。而到第二年的三四月份才开始销售，那么为项目正常运行而在前期投入的运营费用作为期间费用计人管理费用、销售费用，在年末作为亏损转入未分配利润，但是到第二年有了房屋预售收入时，没有费用用于抵扣按20％预计毛利率预交的所得税，对企业来说是一个损失，虽然在项目结束后要进行汇算清缴，但对企业来说至少是损失了资金利息。因此。会计核算上应按照配比原则，将项目开始销售以前所发生的运营费用，先行计入待摊费用中，在取得预售收入时转入管理费用，抵消国税发[2006]31号文件的规定对企业预交所得税的影响。
5、按权责发生制核算开发成本。土地增值税的主管税务机关是地方税务部门，为了征管方便，一般情况下税务部门要求开发企业对所有建安企业实行代扣代交建安税。一个开发项目从设计到最后交房会涉及十几个甚至是几十个单位，税务部门无力对每一家单位的收入进行核实，而是抓住开发企业这个源头进行征管。这个时候，会计上要把开发成本的支出按照“总包”和“分包”进行分类。出于对税收政策要求的考虑，应该按权责发生制核算成本。不低估费用。
房地产企业会计核算细则范文4
关键词:投资性房地产;会计处理;会计准则
中图分类号:F273.33 文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)08-0095-02
一、新会计准则中有关投资性房地产的会计处理规定
根据《新企业会计准则》第3号――投资性房地产基本准则的规定,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认:满足投资性房地产的概念,即为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有;与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业,也就是说企业能够凭借该投资性房地产取得租金收入或者增值收益;该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。
基本准则里规定,企业应当按照成本进行投资性房地产的初始计量。具体地讲,投资性房地产按照下列原则确认入账价值:外购的投资性房地产,以购买价、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出等作为其入账价值;自行建造的投资性房地产,按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出,作为入账价值;以其他方式取得的投资性房地产,应按照相关的会计准则确定入账价值。
在投资性房地产的后续计量上,准则规定企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。在成本模式下,应当按照《企业会计准则第4号――固定资产》和《企业会计准则第6号――无形资产》的规定,对投资性房地产进行计量,计提折旧或摊销;存在减值迹象的,应当按照《企业会计准则第8号――资产减值》的规定进行处理。如果采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量,则应根据本准则第十条规定,只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,才可以采用公允价值模式计量。
另外,对于投资性房地产的转换,新准则规定:作为存货的房地产改为出租,或者自用建筑物、自用土地使用权停止自用改为出租,其转换日为租赁期开始日;自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产,该项投资性房地产应当按照转换日的公允价值计量,转换日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换日的公允价值大于原账面价值的,其差额作为资本公积(其他资本公积),计入所有者权益。处置该项投资性房地产时,原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益。
综合上述分析,我们可以知道新会计准则对于投资性房地产的规定,与旧会计准则关于房地产投资的规定还是存在一定程度的差异。主要表现在以下两点:(1) 旧企业会计制度要求单独核算投资性房地产,相关资产作为固定资产或无形资产核算,新准则将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映;(2)旧准则对于投资性房地产的后续计量只允许在满足特定条件的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量;新准则在这方面的规定比较灵活,企业既可以采用公允价值模式进行计量,也可以选择成本模式进行后续计量。正是由于这些差异的存在,使得新会计准则在实施和应用的过程中还存在不少问题值得我们关注。
二、投资性房地产会计准则在实务会计处理中存在的主要问题
1.公允价值的可选择性应用,使得新会计准则的执行没有达到实质性的效果
根据新会计准则的规定,投资性房地产的计量可以选择成本法也可以选择公允价值计量的方法,所以,在这种情况下很多投资性房地产的企业就可以没有压力地根据自身条件去选择会计计量模式。经过调查发现,很多投资性房地产的上市公司没有采用公允价值作为计量模式,原来成本法模式计量制度下存在的问题仍然存在,投资性房地产企业的价值就不能准确地反映在企业会计报表上面,进而使得新会计准则与国际会计准则接轨的实质性目的没有达到。
2.公允价值的实际可操作性不强
当前,我国虽然在新会计准则里面强调并且鼓励上市公司和非上市公司使用公允价值的方法去评估投资性房地产的价值。然而,至今为止我国还没有单独的公允价值计量准则及其相关的指导原则,这造成公允价值的实际可操作性到目前为止还不是很强,没有得到广泛而有效利用的一大因素。据调查,目前为止一千多家上市公司中只有几十家采用公允价值的计量方法来评估房地产的投资价格,及其后续计量方式。而且,只有极少数的几家上市公司披露了投资性房地产公允价值的具体方法。这反映出公允价值计量属性的应用和其实际可操作性在我国企业中的应用还带有一定的局限性。由此可见,对于房地产类企业来讲,在市场中要熟练应用公允价值的方法来寻找投资性房地产的市场价格,在实际操作环节中还存在较大困难。
3.不同企业间会计信息的可比性下降
新会计准则的投资性房地产会计处理采用公允价值计量以后,不同企业之间的会计信息的可比性下降了。在房地产价值大幅度攀升和波动的今天,如果还是采用成本计量方式去核算,投资性房地产的价值还是会远远地低于其公允价值。然而,采用公允价值模式计量以后,就我国目前的情况来说,投资性房地产的公允价值在某些情况下是可以取得的,但是我国的房地产市场目前来说还不是很成熟,交易信息的公开程度还不够高,公允价值的确认往往存在较大的差异,有发现同一家上市公司在两个不同的会计师事务所评估的情况下,其资产价值和获利程度竟然相差了一千多万,由此可见,这种情况下的企业会计信息不具有可比性,同时,更多时候公允价值在现阶段的实务应用中经常被利用为利润操纵的工具。
4.投资性房地产公允价值确认的涉税问题
投资性房地产公允价值的确认使企业面临的一个直接问题就是公允价值确认的涉税问题。如果企业期末资产评估增值,企业是否需要相应地调整应纳税所得额,企业又如何和之前的纳税方式衔接起来,这些问题都是投资性房地产公允价值会计核算中要面对的很实际很重要的问题。这种公允价值的兑现是不是会直接影响到企业的经营现金流,调整的企业期末留存收益在所得税汇算清缴时是不是需要纳税等问题,如果这些问题答案是肯定的话,则企业的税负压力将会有较大程度的浮动,很多时候会增加企业的期末应纳税所得额。
三、进一步完善投资性房地产会计处理的对策建议
1.准则应进一步细化公允价值应用的条件与范围
准则应进一步细化公允价值应用的条件与范围,不能够泛泛地将公允价值模式应用与历史成本模式应用放在同样的一个平台上进行选择,而应该积极地与我国市场经济发展结合起来,充分借鉴国际会计准则的先进经验,最好是规定上市公司等企业应在一定条件下优先选择公允价值模式作为投资性房地产的计量方法,只给出在特定条件下,比如企业第一次取得投资性房地产时,才给予采用按照成本法模式进行计量。只有在充分明确规定后,公允价值计量模式应用于投资性房地产的计量才会真正显示出其优越性。
2.积极参照国际会计准则制定适合我国的公允价值计量操作方法
实践证明,新投资性房地产会计准则的应用使我国会计制度与国际会计制度逐步趋同,然而,我国很多企业在单独公允价值具体准则的应用上还不成熟,公允价值的应用规定目前来说还不具有可操作性。因而,在公允价值具体计量方法上,我国应该积极参考国际会计准则的制定方法,来单独制定我国的公允价值计量方法以更好地适应投资性房地产等准则的应用需求。例如,据报道美国会计准则委员会(FASB)于2006年9月了第157号财务会计准则公告(SFAS157)《公允价值计量》,目的是统一和改进公认会计原则(GAAP)对公允价值计量及信息披露的规定。使报表使用者从企业披露的信息中了解企业主要投资性房地产的位置、面积、单位价格以及同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,可以根据会计报告判断上市公司采用的计量方法。类似于这样的国际准则规定,我国的新会计准则完善就应该积极加以借鉴,只有这样我们的公允价值应用才会得到不断完善。
3.完善我国的市场体系,提高会计人员的素质
我国的房地产市场目前来讲还不能够算是一个完全竞争的市场,很多投资性房地产在市场上还是没有办法获得真实的公允价值。房地产证券市场、房地产期货市场等还不完善,所以我国房地产市场的交易价格经常是波动的,这种市场泡沫风险还是比较高的。因而,只有不断完善我国的市场体系,规范房地产市场的交易行为,只有这样才能够为投资性房地产的公允价值应用提供一个良好平台。此外,不断提高会计从业人员,尤其是会计师事务所职业会计人员的业务素质也是需要努力的一个方面。要知道公允价值的准确应用更多地是依赖于专业会计人员的业务知识和职业判断能力。所以,在可能的情况下,企业为财务人员提供培训,将新制度的应用规则、运作要求等较准确地传达给企业会计人员,从而使他们能够尽快地适应新会计准则环境发展的需要。
4.应进一步明确所得税会计在公允价值会计准则核算上的规定
税法中关于如何确认投资性房地产公允价值的增值等问题,至今还没有一个明确的规定。因而,在以后的会计准则完善上,国家应尽快出台与公允价值相配套的税法实施细则,以有效阻止上市公司利用公允价值增加税收支出的顾虑。原则上,若企业的投资性房地产没有对外转让,公允价值与原初始以成本核算的账面价值差异形成的损益没有真正实现,则税法中就不应该规定企业去核算确认相应的收益或损失,进而缴纳相应的所得税。
总之,相信随着未来我国房地产市场的不断发展,市场在反映房地产公允价值的作用上会越来越准确和真实,投资性房地产会计准则的实施也会越来越成熟和完善,企业会计信息尤其是上市公司的财务报表将越来越具有可比性。
参考文献:
[1] 吕永法.上市公司首次实施投资性房地产新准则遇到的问题及对策探讨[J].中国农业银行武汉培训学院学报,2007,(6).
房地产企业会计核算细则范文5
关键词：房地产；建筑业；营改增；风险防范
中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）016-000-01
一 、近几年房地产现状分析及营改增风险分析
进入21世纪，房地产行业日益繁荣昌盛，特别是2004年到2010年保持较高的速度增长，占据国民经济中的主导地位。但当房地产逐渐成为暴力行业时，人们大力开发国家的土地，投资房产，房地产市场也染上了泡沫的影子。国家和政府的调控措施使之回归理性，刺激房地产市场的规范化发展。步入2014年，楼市政策调整，二三线城市放宽限购政策，全国部分城市商品住宅价格随着国家的降息而连续下降，商品房待售面积增加，销售的困难度增加，这是与国家经济的发展紧密相关的。根据房地产发展前景报告分析，房地产市场仍然有很大的增长空间，这必须依赖于国家的把控与支持，以促进房地产市场的平稳健康发展。在国家的长期发展看，随着城乡居民的一体化，国民受教育水平的不断提高，年轻人在城市安家乐业的比例增加，也会刺激房地产市场的不断上升。在这样的一个局面之下，国家于2016年5月1日起在房地产业和建筑业由营业税改为增值税，以降低税收，这样的情况到底对于房地产行业来说是怎样的呢？实施营改增之后，营改增之前的房地产建造完但还没销售结束，项目成本无法取得进项税票的抵扣，房屋的预售，相关合同的签订增加的税务也已经存在，无法抵扣或转嫁，这对于房地产业来说是一个重大的挑战，一旦处理不善，加上房地产项目过多，很可能会导致企业利润的大打折扣，还有破产的危机。
二、建筑业行业问题分析
随着经济的发展，建筑业的企业数量庞大，却分散。在实施营改增政策之后，企业的的税额得到减轻，但是却极大地增加税务的筹划难度。多类且零散的建筑项目，施工材料来源广自然供应商也是复杂多样，这些问题就间接导致了建筑业无法及时收全相关票据。同时，在建筑行业中，零散民工的劳务费也无法提供增值税发票。这些问题也在考验着企业会计人员核算财务的精细度，且工作量加大，同时还要面临工作方式的转变，以应变营改增，这将是会计人员的巨大变革。在施工的过程中，施工企业与建设企业在资金的处理上存在分歧，在营改增之后，这会造成建筑业的经常性支出，可能会造成资金链断裂，给企业带来危机。
三、房地产、建筑业由营业税转变为增值税的前后对比
房地产建筑业的成本复杂多样，有土地的购买成本，建筑材料的花费，劳动力的成本以及企业经营销售房产的支出等等。房地产市场在营业税时期，按营业收入的5%缴纳。房地产营业税是针对房地产企业出售和个人转让房地产过程中所征收的税。单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税；否则以承包人为纳税人。纳税义务发生时间是纳税人销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。在增值税时期，基本定位按增值收入的11%计算，承包、承租、挂靠基本精神相同，但房地产开发企业进入一般纳税人和小规模纳税人时代，纳税人发生应税行为并收讫销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天，实行预缴。在理论分析上，房地产从开发到销售，已经产生项目成本，如果不能进行进项抵扣，那么企业就得老实交足11个点，这也将大幅增加房地产的税负。建筑业实施营改增之后，增值率税率为11%，增值税征收率为3%。即可以用简易计税方法的才用3%的计税方式，不允许抵扣进项税额，但只是发生在小规模纳税人发生应税行为、一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务、一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，适用范围小，建筑业的税额负担严峻。如今，增值税的的改革细则还没完全确定，但企业仍然需要做好预防的准备。企业如何应对增值税，在一定程度上推高运营的成本，获得利润最高？
四、房地产、建筑业规避营改增带来的风险
天道酬勤。一个企业存亡的关键在于企业是否善于经营，有一双洞察秋毫的眼，有居安思危的意识，应变危机的冷静机智。如今，营改增还没有完全落实到房地产行业中，相关的细则标准还没有出台，针对这些情况，企业只有从自身出发，调整项目的经营，变革企业内部的固有模式，提出新的想法、新的举措应对危机。其一，企业把握住营改增前后项目成本的不同这个关键点。营改增前的项目成本已经产生，很难再规避了，只有规范操作以降低损失，在营改增后要大力变革，踩准营改增的获利点，提高经济效益；其二，分析清楚企业为适应营改增的变革而改变什么。加强工作人员的规范化操作，必要时大力实行岗前的技能培训，提高工作人员的素质，使之清晰认识业务流程中注意的问题，熟悉发票的申领到认证的流程及作废情况的处理；改变企业固有的系统模式，制定出应对营改增的一系列措施，与大大小小的材料供应商签订新的条约；明确企业是否属于税收优惠和财政扶持的范围之类，以获得最大的经济的利益。房地产建筑企业时时关注国家的相关政策，熟悉营改增的法律法规，推测房地产、建筑政策的发展，才可以稳固企业的发展而后不断繁荣，更好的推进国家经济的发展，保持良好的房地产建筑行业的发展趋势。
国家在全国范围内大力实施营改增，绝对是有一定的道理的。在短期看来，会对房地产、建筑企业带来不小的冲击，但从长远的眼光来看，这的确降低企业的税收，提高利润，刺激房地产、建筑行业的规范化发展，带动与地产企业相关的供应商的规范化，会计核算的准确性也会大大提高，会计师的要求也提高，同时也会促进教育的发展。牵一发而动全身，房地产、建筑行业与人们的生存发展紧密相关，房地产、建筑行业的大力发展，人们的生活水平会提高，国家实力也会因此而增强。房地产建筑行业应对营增改任重道远。
参考文献：
房地产企业会计核算细则范文6
关键词:建造合同;收入费用的确认;方法利弊
根据《企业会计准则第15号——建造合同》中对建安企业建造合同收入与费用的确认进行的解释，笔者结合实际工作中所遇到的问题，拟选择三种方法利弊分析收入与费用的确认以供大家探讨（三种方法都建立在建造合同的结果能够能够可靠的估计并且为固定造价合同的前提下）
一、建造合同的概念与特性
1.建造合同的概念与特性
在《企业会计准则第15号——建造合同》中，建造合同是指为建造一项或数项在设计、技术、功能、最终用途等方面密切相关的资产而订立的合同。其特点是：(1)先有买方（客户）后有标底（资产），建造资产的造价在签订合同时已经确定。(2)资产的建设周期长，一般都要跨越一个会计年度，有的甚至长达数年。(3)所建造的资产体积庞大，造价高。(4)建造合同一般为不可取消的合同。
2.建造合同中收入与费用的概念界定
建造合同收入包括合同中规定的初始收入和因合同变更、索赔、奖励等形成的收入。需要指出的是，因合同变更、索赔、奖励形成的收入不构成合同双方在签订合同时已在合同中商定的合同总金额（即初始收入）。建造合同成本包括从合同签订开始至合同完工止所发生的，与执行合同有关的直接费用和间接费用。本文中所涉及的收入为合同签订的收入。
二、建造合同收入与费用确认方法的利弊
1.收入、费用的确认公式
当期确认的合同收入=合同总收入×完工进度-以前会计期间累计已确认收入
当期确认的合同费用=合同预计总成本×完工进度-以前会计期间累计已确认的费用
当期确认的毛利=当期确认的合同收入-当期确认的合同费用
在这个公式中，合同总收入即是建造合同签订时的预计总造价；完工进度我们现采用已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定。而现已经完成的合同工作量应按什么方法来确认呢？按权责发生制原则确认，即是工程已经完成的形象进度，由建造承包商的现场施工人员与建筑发包方和现场代表根据施工定额科学的测定。已完合同工作量确认了，完工进度就确认了。合同预计总成本的确认应根据按图纸实际计算的工作量，以及当 地的人工、材料、周转材料、机械市场租赁价格，本着先进、合理的各种资源配置预计而成的。此合同预计总成本一般由有工作经验的预算人员和现场项目施工人员共同完成此项工作为宜。完工进度和合同预计总成本确定了则当期的收入、成本、毛利也就确定了。
2.例析三种不同确认方法的利弊
(1)按权责发生制原则，根据完工百分比法在资产负债日确认合同收入和合同费用
例1：甲建筑有限责任公司2010年承包了一项工程，工程总造价是11500万元，预计总成本是10890万元，2010年按工程的形象进度已完成工程量7452万元，实际发生成本7828万元，实际收款金额为7324万元；2011年按工程的形象进度累计已完成工程量11500万元，实际发生成本3090万元，实际收款金额3497万元，尚未竣工结转。
解：2011年当期确认的合同收入=11500×100%-7452=4048（万元）
2010年当期确认的合同成本=10890×（7452÷11500）=7056.72(万元)
2011年当期确认的合同成本=10890×100%-7056.72=3833.28(万元)
2011年当期确认的毛利=4048-3833.28=214.72(万元)
2011年当期确认的主营业务税金及附加=4048×3.3%=133.58(万元)
2011年当期确认的主营业务利润=214.72-133.58=81.14(万元)
此种方法的优点是符合《企业会计准则第15号——建造合同》的要求，保证了国家的税源。缺点是：1、收入按权责发生制原则确认后，也即应税行为完成的当天为营业税纳税义务的发生，则企业必须按照确认的收入缴纳营业税额。但建安企业在实际收款过程中，实际收款数往往小于实际完成的工作量，企业相应会垫付一部份税款。特别是工程在临竣工时，双方确认的工作量工程发包方只会签字，不会付款，一但建造方确认了收入缴纳了营业税款后，待办理工程结算完结下来少于实际确认的收入办理退税会相对困难，这对本是微利的建筑企业无疑是雪上加霜。2、对于当期确认的合同费用与《中华人民共和国企业所得税》法有差异，原因是确认的合同费用是按照合同预计总成本*完工进度-以前会计期间累计已确认的费用，不是按照实际的成本来确认，即是会计上的合同费用与税法上要求的实际成本有出入，在会计核算上确是当期结转的主营业务成本与当期实际发生的成本不是同一个数据，当同一工程在同一时期有实际成本大于结转的主营业务成本，税务机关就不会作纳税调整；若实际成本小于结转的主营业务成本，税务机关就会要求作纳税调整，应缴的企业所得税在当期就会提高，这无疑给企业造成格外的负担。所以选择此种确认方法依然会带来税收上的风险。
(2)按收付实现制，根据完工百分比法在资产负债日确认合同收入和合同费用
公式仍然采用第一种方式，只是在确认完工进度时已经完成的合同工作量，我们采用收到营业收入款项的当天确认为已经完成的合同工作量，在税法上也符合营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务并收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。
例2：内容同例1
解: 2011年当期确认的合同收入=3497(万元)
2010年当期确认的合同成本=10890×（7324÷11500）=6935.51(万元)
2011年当期确认的合同成本=10890×100%-6935.51=3954.49(万元)
2011年当期确认的毛利=3497-3954.49=-457.49(万元)
2011年当期确认的主营业务税金及附加=3497×3.3%=115.4(万元)
2011年当期确认的主营业务利润=-457.49-115.4=-572.89(万元)
此种方法的优点是企业的利益在当期得到了保证，也符合《中华人民共和国营业税》法的要求，税务机关在征纳税方面也比较容易把握。缺点是对于当期确认的合同费用与《中华人民共和国企业所得税》法有差异，原因也是当期结转的主营业务成本与当期实际发生的成本有差异。
(3)按当期实际发生的成本倒挤当期应确认的营业收入
合同的完工进度=累计实际发生的合同成本/合同预计总成本×100%
当期确认的合同成本为当期实际发生的合同成本
当期确认的合同收入=合同总收入×完工进度-以前会计期间累计已确认的收入
当期确认的合同毛利=当期确认的合同收入-当期确认的合同成本
例3：内容同例1
解:2011年合同的完工进度=(7828+3090) ÷10890>100%，因此完工进度只能为100%
2011年当期确认的合同成本=3090(万元)
2010年已确认的收入=11500×(7828÷10890)=8266.48(万元)
2011年当期确认的收入=11500×100%-8266.48=3233.52(万元)
2011年当期确认的合同毛利=3233.52-3090=143.52(万元)
2011年当期确认的主营业务税金及附加=3233.52×3.3%=106.71(万元)
2011年当期确认的主营业务利润=143.52-106.71=36.81(万元)
此种方法的优点是符合《中华人民共和国企业所得税》法，盈利工程适合此法。缺点是：1、对于垫支金额较大的工程、亏损工程当期确认收入较大，建造承包商税负较重；2、在工程开工前期，有可能当期实际收到的款项大于当期确认的合同收入，这样当期按确认的合同收入计提的主营业务税金及附加就和当期按实际收款缴纳的营业税收入不匹配。
三、结语
通过以上案例分析，笔者浅析了对建造合同中收入、费用确认的三种方法的利弊，它直接影响到企业各个会计期间收入、成本、利润等一系列财务指标、不同年度的经营成果和潜在能力等。在综合考虑不同确认方法的同时，既要保证国家的税源，又能保证企业的利润价值最大化，这是我们会计人员在实际工作中需要长期思考的问题。
参考文献:
[1]建筑及房地产企业会计核算操作指引.立信会计出版社2009年2.
