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景区商业运营范文1
关键词：现代景区；规划；运营；难点
中图分类号：P901 文献标识码：A
所谓景区是指“由一系列相对独立的景点组成，从事商业性经营，满足旅游者观光、休闲、娱乐、科考、探险等多层次精神需求，具有明确地域边界，相对独立的小尺度空间旅游地。”作为旅游业的核心支柱，对景区进行科学、严谨的规划，制定合理的运营计划尤其重要。规划与运营二者相辅相成。现在，我们所面临的问题是：一方面，各地都兴起了一股景区建设之风；另一方面，很多景区正在面临规划与运营的难题。
景区规划中所出现的问题
“规划”一词就其本身而言，具有筹划全面的长远发展计划的含义，主要是指对即将进行的工作进行总体全面的安排和部署。景区规划的目的是为了开发、利用、保护和经营管理景区，使其具有多种功能和作用。景区规划中所面临的主要问题有以下几点。
（一）主题模糊
现在，很多景区在规划时就没有明确考虑过景区的主题问题，单纯的觉得哪些元素好就包含哪些元素。最后，景区反而失去了自己的特色，难以给人们留下深刻地印象。我国的旅游景区以目前的表现形式看主要有旅游度假区、地质公园、旅游主题公园、森林公园、水利风景区、自然保护区等等，具备突出的主题是一个景区成功的关键。如果要建的是旅游度假区，就必须满足游客的健身、休闲的需求，具备丰富的娱乐项目；而如果是森林公园，就要满足人们返璞归真、走近自然的需求。因此，不同的景区所能满足的需求是不同的。突出的主题是景区建设的指引性目标。不同的地区在建设景区时更要因地制宜，充分利用当地资源。
景区文化内涵浅薄
独特的文化是一个独立景区的重要支撑，也是景区能够持续发展和具备永久竞争力的关键。它与景区主题的选择息息相关，如同一对孪生兄弟。有些景观虽然是人文景观，但也一定要有真正的文化内涵，让旅游者从各方面感受到真实的文化氛围。譬如美国著名的迪士尼乐园，虽然它内部的景观均为人造，但它始终都在传递给游客快乐的文化理念。这就是一个典型的成功案例----能够做大做强的景区必然有其文化内蕴。这些理念可以是简单的，但必须是深入人心的。有些景观虽然是自然形成或者从历史上流传下来的，但如果没有真实的文化作为支撑，也是无法持久的吸引游客。
而文化内涵恰恰是国内很多现代景区缺乏的，仅仅靠人工景观的堆砌带给游客视觉冲击是远远不够的。旅游者需要的是由外到内的放松，也许视觉得到了愉悦，但是这种愉悦是暂时的，当外部的愉悦逝去必然带来精神上的失落感。因此，文化内涵缺失的景区必然无法长久发展。
景区规划步骤混乱
景区规划要根据实际需要，由总体规划到控制性的详细规划再到修建性的详细规划，这是一个从宏观到微观、由粗到细、由浅到深、由抽象到具体的过程。只有在这些计划完成好以后才能行设计施工。而且，一个规划不可能解决所有的问题，在实际的施工过程中还要解决随时出现的各种问题。很多现代景区往往在规划步骤上混乱不清，而且没有调查好景区的客源问题，这也给景区经营带来了相当多的问题。
二、现代景区的运营难点
景区运营管理主要包括景区门票设计、发展规划选择以及景区门票价格的制定。其运营的难点问题也主要表现在这三个方面。
门票价格制定不合理
对于游客而言，价格是影响其选择景区的重要因素之一。同类景区中，价格较低的一般更能吸引游客。我国的景区价格管理体制经历了一个相当长的发展时期，现在已经逐步趋于合理。但是，部分景区运营模式依然比较落后，将门票收入作为景区运营发展中主要的收益手段，价格大涨大落，这样的运营方式必然会损害景区的长远利益。景区在制定票价时一方面要考虑外部大环境对票价的影响，另一方面还要加强景区内基础设施的建设，做到票价与景区价值相符合，从而增强景区的竞争力。
（二）门票设计不合理
随着旅游业的迅速发展，景区之间的竞争也愈加剧烈。门票这种一开始功能和形式都较为单一的入门凭证，也越来越多元化起来。现在，有些景区对门票的设计极为重视，不仅给景区带来了收益，也给游客带去了惊喜。但是有一些景区则对门票设计的价值认识不够，制作粗糙，质量低下，功能也比较单一，仅仅是进入景区的凭证而已。门票也要随着社会的发展而发展，与时俱进的门票应该是集科学、经济、艺术于一体的，同时要拓展门票的功能。
景区缺少长远的发展战略
现代景区所面临的一个共同问题就是如何在众多的同类景区中脱颖而出，同时具备同一些老景区竞争的实力。要想持续发展，发展战略的制定必不可少。
然而很多现代景区缺乏这一意识，对景区形象的塑造不够。形象是景区的生命，也是形成景区竞争优势的有力工具。因而，塑造良好的景区形象十分重要。要以形象致胜，首先必须明确景区特色，并围绕这一特色实施方案设计。
结语：
我们并不反对现代景区的建设，旅游景区对促进当地的文化进步、经济发展、资源和生态环境保护都具有十分重要的意义。同时，能够优化产业结构，促进就业等。但是实现这一切优势的前提是景区建设要科学规划和后续运营计划，因地制宜、突出特色，对资源要保护与利用相结合，做好景区的长远发展规划。尽管 如今现代景区的发展存在这样那样的问题，不过相信在经历探索和创造的过程后，会有一个更好的明天。
参考文献：
[1]周贤累.浅谈如何做好现代景区规划[J]中华民居，2012(03)
景区商业运营范文2
关键词：旅游景区；门票价格；管理现状；发展趋势；北京市
中图分类号：F590.8 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）04-0175-04
旅游景区是旅游业的核心产品，如何科学合理制定景区门票价格，对于协调旅游业各部门之间、旅游业与其他相关行业的发展、促进整个旅游业的健康发展都具有非常重要的意义。北京市是中国的首都，在某种意义上，北京市旅游景区是国家关于旅游景区相关政策、制度的率先垂范者、先行者。此外，北京市旅游景区类型丰富，数量繁多。因此，以北京市旅游景区为研究对象，分析门票价格的变迁、管理现状和发展趋势具有一定的代表性，可为中国旅游景区科学合理地制定门票价格提供相关借鉴与依据，并促进中国旅游景区持续健康发展。
一、北京市旅游景区门票价格变迁
从总体特征上来看，北京市旅游景区门票价格变迁与国家关于旅游景区门票价格政策的变动是相契合的。由于1996年原国家计委下达通知对甲乙种门票实行并轨之后，北京市旅游景区的门票价格发生了较大的变化。因此，以下以1996年为分界点来分析北京市旅游景区门票价格变迁。
1. 1996年之前：价格小幅度上调，定价实行双轨制
1983—1996年，中国旅游景区门票实行价格双轨制，这一阶段的特征是乙种门票价格小幅度上调，对国内游客影响较小。而针对甲种门票，这一阶段的价格水平上调幅度较大。
具体到北京市旅游景区，从解放初期到20世纪90年代初期，门票价格一直执行的是低票价政策，大部分公园门票价格为5分、1角钱。1990年，北京市旅游景区经与市物价局共同研究报北京市人民政府批准，调整了旅游景区门票价格，但增长幅度仍然不大。如颐和园、八达岭长城、慕田峪长城分别由0.1元、0.5元、1元调为2元，动物园、长陵、定陵、潭柘寺分别由0.1元、0.5元调为1元[1]。
2. 1996年之后：价格大幅度上涨，定价多元化
1996年中国旅游景区实行甲乙种门票并轨制，并轨后的景区门票价格采用甲乙两种门票价格的平均值。此后，北京市旅游景区门票价格开始持续上涨，并出现了分类化、多元化和公益化的趋势。
2000年8月和9月，原国家计委分两批将中央定价的故宫、颐和园等20个国家级特殊游览参观点门票定价权下放到省级价格主管部门。这一政策为旅游景区大幅度调整门票价格提供了契机，北京市以世界遗产等为代表的高品质旅游景区纷纷涨价。2002年6月，原北京市物价局主持召开了“关于调整北京市部分园林景点门票价格的听证会”，故宫博物院、雍和宫等景区门票价格继续上调 [2]。其中，故宫淡季门票价格从每张40元调整为80元，旺季每张60元调整为100元，调整的幅度比较大。
景区门票价格上涨吸引了大批民间资本参与商业性景区的建设。到2010年1月，北京市的A级旅游景区中，除了传统的自然、历史人文类非商业性旅游景区外，主题公园、休闲度假等商业性景区有43家，占北京市A级旅游景区总数的23%。为此，2000年国家计委颁布了新的《游览参观点门票价格管理办法》，以对不同类型的景区定价进行指导。对于商业性景区，门票价格放开由市场决定，非商业性景区门票价格则实行政府定价、政府指导价。自此，北京市旅游景区拉开了对不同景区实施分类定价的序幕，景区门票价格分类化、多元化的趋势逐步形成。
此外，北京市旅游景区近年来还出现了公益化的发展趋势。自2006年初紫竹院、南馆、红领巾等12家公园首批免费开放之后[3]，旅游景区免费开放的范围和数量不断扩大。2008年初，国家发改委会同国家旅游局等八部门下发《关于整顿和规范游览参观点》，使公共博物馆、纪念馆和爱国主义教育示范基地等景区也加入到了免费开放的行列。
二、北京市旅游景区管理现状
1.管理体制
中国于1982年第一次正式审批了44处国家级重点风景名胜区，并开始在全国实行国家级、省级和县级风景名胜区的分级管理体制。之后，为了更好的维护和管理，又将国家级、省级景区管理权下放到了景区所在的地、县级政府进行管理。
北京市旅游景区的管理体制也按照国家规定进行了相应调整。目前，北京市有世界文化遗产6家 、① 国家级风景名胜区两家、国家级森林公园15家、国家地质公园4个、国家级重点文物保护单位上百处。省级及省级以下的各类风景名胜区、文物保护单位、度假区数量更多，所覆盖的区域也更广泛。这些景区从隶属关系上涉及到了建设、林业、地质、宗教、水利等国家部委的多个部门，由国家部委的相关部门负责主管、监督和审批等，由市级和区县级的相关部门负责具体的管理。
2.运营机制
北京市大部分旅游景区属于事业单位，另外一些则按照现代化企业制度管理，实施市场化运营机制，国营、合资、股份制、私有等多种所有制形式均有存在。另外，从北京市旅游景区的基本收支情况看，目前北京市旅游景区的主要收入来源包括政府补助收入、上级补助收入、事业收入（包括门票收入、文娱收入等）、经营收入（如出售旅游商品收入）等。在景区的支出方面，主要用于弥补景区经营和管理成本、各专项经费支出、上缴财政收入等（见表1）。
3.管理现状
从管理体制上看，北京市旅游景区实行的是分级管理体制，这种管理体制具有一定的合理性，便于发挥不同部门的专业优势。但也存在着弊端，首先，景区归属过多，职能不明确，造成景区建设、规划混乱；其次，垂直的管理体制大大降低了景区的自、应变能力和管理效率；最后，在财政收支上，景区收入的很大一部分要上缴地方政府，致使用于管理和资源保护的经费有限。因此，尽管与商业性景区相比，事业性、公益类景区政府投入相对较多，但可支配收入较少，再加上文物和自然资源保护、人力成本和其他行政成本等方面的开支相对较大，让政府投入本就不多的景区发展举步维艰。
三、北京市旅游景区门票价格管理现状
2000年颁布的新《游览参观点门票价格管理办法》明确了对景区进行分类定价。旅游景区按照其经营的目的可以分为商业性景区和非商业性景区。而后者又可以进一步被划分为公益性景区和准公益性景区。公益性的旅游参观点，如城市内的公园、纪念馆、博物馆、其他供思想教育的场馆，属于居民日常休闲、文化活动的场所，具有明显的公益性特点；而准公益性的游览参观点，如自然风景区、文物古迹等景点、景观，资源属于公共品性质，以公益性为主，兼有经营性[6]。按照规定，北京市对商业性的景区实行价格放开，完全由市场决定；公益类的景区实行价格减免；准公益类的景区则实施政府定价、政府指导价。
1.定价主导权
此处的定价主导权主要是针对准公益类景区。2000年8月，原国家计委将故宫、颐和园、八达岭长城等重点景区的门票定价权下放。因此，目前北京市一部分旅游景区门票价格的主管单位为北京市发改委，其定价范围为故宫、定陵、长陵、昭陵、神路、八达岭、天安门城楼、雍和宫、北京市劳动人民文化宫和市属公园景点。市发改委定价以外的园林景点授权区县人民政府制定收费标准[7]。
2.价格调控
按照新《游览参观点门票价格管理办法》，“商业性投资建设人造景观、主题公园门票价格放开由市场决定；非商业性投资建设的公园、博物馆、文物古迹、自然风景区等旅游区（点）门票价格依其关系社会文化生活和国际国内旅游重要程度，分别实行政府定价、政府指导价”。在此基础上，为了规范门票价格秩序，制止门票价格的过快上涨。对国内外享有较高声誉的重要的游览参观点门票价格的制定和调整，要按照北京市听证目录规定实行听证。此外，政府还不断出台相关政策，提倡现有的景区对老年人、现役军人、未成年人及学生等特殊群体适当优惠，对残疾人、儿童等实行免票。
3.定价策略
大多数北京市旅游景区针对不同季节、不同节日和不同群体等实行差异化定价策略。具体的价格调控措施和营销手段（见表2）。
4.北京市旅游景区门票价格管理现状
在价格管理方面，北京市对旅游景区实施分类定价。商业性景区门票价格市场化，而非商业性景区门票价格实行政府定价、政府指导价和公益性定价。分类管理在某种程度上为景区定价提供了依据，但是从管理效果上来看还不甚理想。首先，国家发改委规定在制定和调整在海内外享有较高声誉的景点门票价格时要举行听证会。从价格听证会的实际效果看，由于未对消费者代表的构成进行明确规定，听证过程中信息缺乏透明度等问题的存在，致使门票价格听证会的科学作用被大大削弱；其次，景区门票定价公益化的同时，忽略了景区的经营成本、游客的需求状况、资源价值等因素，再加上上级政府对景区投入有限，致使景区的发展受到一定的限制。
四、北京市旅游景区门票价格发展趋势
今后一段时间内，由于整个外部环境对于不同类型和等级的景区影响状况是不尽相同的，因此，旅游景区无论是在价格走势还是在定价策略上都将持续多元化。
1.从近年来北京市旅游景区发展的外部环境看，甲型流感、金融危机等不利因素的产生，国家节假日调整以及国民休闲时代的到来，使城市居民消费需求逐渐由观光型产品向休闲型产品转变，由长线游主导向长线和短线游齐头并进转变。因此，在未来的一段时间内，北京市观光型旅游景区的市场需求总体上将呈现增速下降的趋势，其门票价格上涨空间有限。但具体到不同等级的景区，门票价格走势将出现比较明显的分化。其中，高等级的观光型旅游景区，尤其是以故宫、长城为代表的遗产类旅游景区产品品位独特，具有资源垄断性，再加上其游览参观者大部分为国外游客和国内京外游客，因此，该类型旅游景区产品需求价格弹性较低，可以在一定的范围内维持小幅度的涨价策略，而中低等级的观光型旅游景区则不得不实施降价策略，或以多元化的营销策略来保持其市场份额。
2.最近几年，北京市旅游景区通过各种价格减免、优惠措施来吸引游客。针对不同群体、不同季节不断实行差异化的定价策略，而定价的手段和措施也不断翻新。以2010年春节为例，北京市以“北京请您来过年”为契机，在春节期间一次性发放30万张免费门票。今后，利用春节、端午节等传统节日和新兴的节事活动推出相应价格减免的举措将不断上演。而景区之间也将通过发行联票、一卡通等形式联合向整个市场促销。
五、结论与建议
本文以北京市旅游景区为研究对象，分析了不同阶段下景区门票的定价特征，揭示了现行的分级管理、分类定价的景区和价格管理体制是景区门票价格多元化、公益化的深层次原因，并在此基础上预测了未来北京市旅游景区门票价格的发展趋势，即无论是在价格走势还是在定价策略上都将持续多元化。其中，中低等级的观光型旅游景区门票价格上涨空间有限，而高等级的景区，尤其是遗产类的景区可以在一定的范围内维持小幅度的涨价策略。但从长远来看，旅游景区门票价格的上涨是有限的，而景区的旅游经济发展是无限的。因此，为有效指导旅游景区科学合理地制定门票价格，并促进旅游景区持续健康发展，针对景区管理和门票管理现状中存在的问题提出以下几点建议：第一，建立由旅游主管部门牵头，各相关部门和单位参与的统一、协调的管理机制，从根本上解决景区归属过多，管理混乱的问题。第二，在保护景区资源和不破坏景区整体和谐性的基础上，完善景区旅游购物、休闲和餐饮等配套设施和环节，全面拓宽景区的收入渠道，改变景区仅依靠门票收入的现状。第三，对实行政府定价和政府指导价的准公益类景区和公益类景区，要在景点保护和体现公益性的基础上，充分考虑景区资源的内在价值和市场供求状况进行合理定价，并对景区的资源损耗、维护费用、运营成本等进行合理的补偿。第
四，形成有效的社会参与模式，通过加大政府补贴和投入，接受社会捐赠和发行彩票等方式丰富景区资金的来源渠道。第五，通过健全消费者代表遴选制度，保证信息公开、透明等措施来完善景区价格听证制度。
参考文献：
[1] 刘岱.北京公园门票价格调查与研究[J].北京物价，1995，(3)：24-28.
[2] 吴甲.故宫、雍和宫、北海、香山、动物园门票价格要做调整——北京市物价局就本市部分园林景点门票价格举行听证会[J].北京物价，2002，(6)：4-7.
[3] 北京免费公园五年之惑：业界称确实存在资金难题[EB/OL].中国日报网，，2011-05-30.
[4] 金艳华，韩永礼，等.对处公园门票调整后情况的调查[J].北京物价，2002，(9)：22-23.
[5] 邓荣民，肖敏鹏.圆明园门票价位及票制结构之探讨[J].北京物价，2001，(12)：23-25.
景区商业运营范文3
【关键词】博物馆；民办博物馆；特色景区化；文化博览产业
盛世玩收藏。改革开放以来，随着人民群众的收入水平不断提高，民间收藏也越来越热。民办博物馆与民间收藏热相伴而生。自20世纪90年代开始，民办博物馆发展进入了一个爆发期，大大小小的民办博物馆雨后春笋般出现。国家文物局2013年度博物馆年检备案情况，截至2013年底，全国博物馆共计4165家，其中民办博物馆增速显著达811家，占总数的19.5%。尽管民办博物馆的投资主体不是国家，但却已成为国有博物馆的有益补充。民办博物馆丰富了博物馆的种类，填补了国有博物馆的一些空白，在文化传承、传播和发展中发挥了重要作用。
一、民办博物馆特色景区化的含义
（一）业态分布好
业态分多是指从博物馆提供的参观服务向以博物馆为依托的衍生品开发拓展，向住宿、餐饮、演艺娱乐拓展，向咨询、鉴定、培训等增值服务拓展。
（二）基础设施硬
民办博物馆特色景区化的过程就是一个产业化的过程。任何一个产业要取得长足的发展都离不开基础设施完善。民办博物馆特色景区化也一样离不开基础设施的完善。
（三）景点设置精
从消费者心理看，游客走进博物馆就想从游览参观中有所收获。或者开阔眼界，或者获取新知，或者满足审美，总之在游览参观之后，要给游客留下“不虚此行”的感受。民办博物馆在收集展示藏品方面要仔细考究，让游客走进博物馆就有“不一样”的获得感。
二、民办博物馆特色景区化的好处
（一）特色景区化增加民办博物馆的收入来源
作为一个景点，门票是民办博物馆最重要的收入来源。由于知名度不高，藏品特色不够，门票收入并不理想。国有博物馆免费开放后，很多人更倾向去国有博物馆游览，民办博物馆的门票收入进一步下降，对民办博物馆形成了较大冲击。民办博物馆特色景区化之后，对门票的依赖性会减弱。
（二）特色景区化增加了民办博物馆的客流量
无论是景点，还是景区，要生存发展的更好，必然离不开游客数量的增加。作为景点的民办博物馆之所以运营困难，一个重要的原因就是客流量少。一些民办博物馆的创办者认为通过提高门票价格可以弥补客流量少引起的收入损失。
（三）特色景区化容易使民办博物馆获得政府扶持
由于国有博物馆是非营利的公共文化机构，提起“博物馆”就容易让人想起博物馆的“非营利性”。因而，在很多地方，民办博物馆就被视为民办非企业单位。公民的公共文化服务需求更多的是通过国有文化事业单位提供，政府财力更倾向于国有文化事业单位。
三、民办博物馆如何实现特色景区化
（一）改变传统思维
“博物馆是非营利机构”是一个根深蒂固的传统思维。一些民办博物馆创办人甚至也有这样的思维。他们创办博物馆不是为了挣钱，而是基于个人爱好。没有经营意识，一旦博物馆投入运营，入不敷出也就在所难免。民办博物馆特色景区化，必须改变传统思维，把博物馆看作可以盈利的产业单位，是社会资本利用自有文物、标本、资料等资产依法设立的文化产业机构。
（二）主动对接政府部门
民办博物馆实现特色景区化离不开政府部门的支持。博物馆的创办者从建馆之初就要同政府部门主动对接，从用地、规划、税收、资金、工商、基础设施等各个方面争取相关部门的支持。
（三）做好宣传推广
市场竞争的存在，让“酒香不怕巷子深”成为过去。做好宣传推广是民办博物馆实现特色景区化必要条件。具体宣传推广方式有两种，一种是民办博物馆自行进行商业推广，另一种是借助政府力量推广。
（四）大力引进人才
人才是民办博物馆景区化的重要支撑。现在很多民办博物馆运行不善，一个重要的原因就是缺人才。民办博物馆要实现特色景区化必须留住两类人才。一类是技术型的专业人才，另一类是经营型的管理人才。
（五）坚持自身特色
民办博物馆特色景区化，重点不在“景区”，而在“特色”。没有特色，景区再大，也难以避免同质化的窠臼。有特色才有看点，才有竞争力，才有了健康运营的基础。“特色”是民办博物馆特色景区化的核心和关键。打造特色切忌为特而特、以丑为美、以俗代雅。“特色”必须紧紧围绕民办博物馆藏品特色进行，紧扣博物馆的主题，而不能偏离博物馆的主题。整个景区围绕博物馆展示的主题进行拓展，展示特色。
参考文献：
[1]李雪峰.浅议民间博物馆发展的外部环境构建——以上海为例[J].博物馆研究,2010(4):38～44.
景区商业运营范文4
今年4月10日，湖南省凤凰县开始执行对现有旅游服务管理体系实施的调整，变“凭票进入景点”为“凭票进入景区”，这意味着今后游客进入凤凰古城又多了一笔支出。
该举措一时间引发行业内外的热议。当地政府在追求更高经济收益的同时，也将旅游地产推向了水深火热：景区内零零落落的游客、门可罗雀的店铺正在发出无言的抗议。
有消息称，在北京春季房展会上，海南、云南、黑龙江和山东等地一大批旅游度假项目组团的加入成为亮点。在遭遇住宅地产被压制和商业地产趋于饱和的情况下，越来越多的投资者把目光转向旅游地产领域，将旅游地产再度推向。
然而至今，旅游地产模式仍然处在探索期，离完善仍旧有很长的一段路要走，遍地开花的华侨城欢乐谷，后世博文化主题公园，苏州李公堤创意园……无论成功还是失败，都在为旅游地产“后来者”提供着难能可贵的经验。
“旅游搭台，地产唱戏”远去
各类旅游地产项目模式之间存在着很大的交互性，其本质都是为了满足消费者更高层次的精神需求。上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆表示，观光旅游一直是旅游的主打项目，也是开发最为粗放型的产业代表：圈好土地收取门票，进入景区后的消费主要是餐饮，其他娱乐设施有限，操作模式简单。
就开发商而言，“炒地皮”始终是旅游地产运作中最主要的盈利手段，几乎所有的此类大型项目，都要靠地产特别是住宅销售进行“平衡”。
如万达、华侨城等开发的旅游地产项目，都不难发现其周边商业配套和酒店住宅项目，可售部分多占到总体量的五成以上。“旅游搭台，地产唱戏”的模式一直都是绝对主流：找一片山青水秀之地，打着“旅游”的大旗直接建设大面积住宅。
中原地产研究中心总监宋会雍表示，政府对土地使用控制非常严格，不同用途的土地价格相差更是悬殊，商业用地是工业用地十几倍乃至几十倍的价钱。因此，利用旅游地产鼓励政策的绿色通道，在节约成本的前提下获得土地并用于住宅开发，这已经让很多地产企业尝到了甜头。
不过，大量的旅游资源特别是东部地区的旅游资源，都已经被先进入的企业收入囊中，众多企业开始向西部的新疆、等地虎视眈眈。然而，最具特色的自然人文风貌依然无比稀缺。
以滨海项目为例，“一线海景资源已经被瓜分光了，现在企业能拿到的大多是二线海景资源。”华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司资深项目经理罗璇说，“即使有优质旅游资源，也往往掌握在政府手里，企业很难拿到。”
于是乎，开发商尝试从观光转向度假，从旅游转向多方位的体验。从1989年深圳锦绣中华开始，主题公园的开发一而再的风靡大江南北，上海川沙迪士尼即将开幕，浙江乌镇的大话主题公园也已破土，常州恐龙园虽被指控山寨却依然火爆……和传统旅游产品相比，这种模式带给游客的是高强度、全方位、综合性的娱乐体验。
没有主题就没有灵魂
如今，国内的近1500余家主题公园存活下来并盈利的寥寥无几。很多主题公园“大而全”，最后发现多数主题公园去掉LOGO后，几乎毫无分别。
以北京欢乐谷项目为例，前期累计成本投入接近30亿元，目前成人门票200元，年接待游客200万～300万人次，粗略估计每年门票收入为4亿～6亿元。人力成本、水电安保等成本，大致要占到门票收入的一半。
公园年度总收入约为6亿～7亿元，每年只有3.5亿元的盈余去偿还前期一次性投入的20亿～30亿元。不计算设备的折旧和损耗，真空状态下也得7～9年才能收支平衡，而且这里还没有计算资金的使用成本。
朱连庆认为，国内主题公园极缺主题文化，“主题公园+文化演出”的模式开始逐渐被被资本市场认定为叫好不叫座，失去了拉拢消费的主动性，这也是同迪士尼最大的差距。
比如上海的锦江乐园和欢乐谷，经营多年却依然不乐观。一方面，开发者对其主题灵魂并不上心，因为旅游主题景区的商业经营虽然利润可观，但是给开发商和政府带来更多利润的，是其区域土地价值的提升。
而另一方面，本地消费群体越来越倾向直接追求海外的优质旅行体验，市场也因此将逐步淘汰国内的粗放型旅游项目。
与此同时，国内的企业也在进行一些细分主题的尝试。据消息透露，一位福建商人买断了沙特馆在内的六个世博场馆的设计版权，并将在福建沿海择址购置5～7平方公里土地和海域倾力打造“后世博文化主题公园”。
不过，单纯的世博观光游显然远远不足以支撑项目的持续运营。只有将世博文化及世博相关产品有效融入到主题公园中，并将这一主题开发到极致，这个公园才能真正的成功，项目也才真正有价值。
和其他旅游业形态一样，主题公园本身盈利和收回投资并不容易。朱连庆说：“该项目已经准备了很长时间，如果没有5～10年良好的主题规划，不要说盈利，稳定运营都成问题。”
产业集聚新方向
对于旅游地产项目的成败，整体区域的选择和主题的结合非常关键。朱连庆认为，旅游地产必须结合当地的特色，突出亮点，引导产业聚集并形成规模化运营。“最成功的案例莫过于江苏海宁皮革城，结合苏州当地文化景观，大力展开购物商贸之旅。”
这一模式在海外早有先例，新加坡专门建立了手工艺中心，多方网罗泰国、马来西亚、印尼、香港、日本及印度等地熟练艺人。此中心不仅制造、展出各种具有地方色彩的手工艺品，并让游客参观制作过程，购买产品留作纪念，从而使旅游商品的销售收入占到旅游总收入的60%。
苏州工业园区在现代工业形成规模集聚了大量人口后，开始着重发展创意旅游产业，其中最重要的就是大面积功能区的建设——李公堤。
李公堤一期的建筑风格保留了传统的苏州民居形态，汇聚了国际国内的著名品牌及包括中华老字号在内的知名餐饮商家；二期以主题酒吧、音乐餐厅、咖啡吧及特色餐饮为主，包含苏州第一个时尚休闲娱乐街区——李公堤1912酒吧街区；三期将Lifestyle Street Mall的概念首次带人苏州，一条异域风情的商业步行街与各主题岛串联，吸引了姚建萍刺绣馆、蔡云娣石雕馆、张辛稼美术馆等传统文化商家，哈雷摩托会馆等异域文化商家，巴赛艺术中心、基金博物馆等创意文化商家入驻。
通过“桥堤文化”和“湖滨公园”把金鸡湖的水、绿与姑苏的文化结合在一起，将金鸡湖与现代多元风情、历史与现实、休闲旅游与商业有机地组合起来。李公堤巨大规模的开放型现代城市生态公园已然成为苏州旅游的新地标，即使没有外来旅行人口，庞大的园区工作者也能够保证这一项目的收益。
旅游也要分级
宋会雍介绍到，“任何涉及商业的地产行为都需要稳定的客源，一年中旅游旺季不过3～4个月，景区全年游客80%集中在这段时间，中国死板的假期政策决定了扎堆出游规律，旅游淡季正在演变成旅游地产项目的沉重包袱。”
这里反映出的另一个问题是，中国旅游地产运营模式过于被动。部分景区试图通过降低门票价格或者免收门票缓解这一现状，杭州西湖自2003年开始实行免费，景区每年因此直接减少门票收入2530万元，但公园免费带动了景区商业网点经营价值的提升。
然而，这一免费模式也并非适用于每一个旅游项目，在根本上也没有改变旅游运营的被动局面。2012年，全国国内旅游人数为29.57亿人次，比上年增长12%。全年实现国内旅游收入22706.2亿元，比上年增长17.6%。其中国内游客人均花费767.9元。
不同的消费能力正在遭遇享受同样资源的窘境，高消费阶层的可支配时间更为随意，对旅行体验的要求也更为严格，旅游服务结构分级正在迫切要求市场转型，旅游接待的层次结构需要凸显。
朱连庆认为，“中国人消费能力正在逐步上升，但消费依然不分结构，以粗放型为主。随着追求高服务回报旅行观念的逐步形成，国内旅游地产项目倘若得不到相应的完善，必然迫使国人中具备高消费能力的人群转向境外的旅游项目。这将是国内旅游地产的灾难。”
他还表示，旅游地产项目要适应不同消费者的知识性、趣味性、健康美容性等诸多方面，所有项目需要组成动态的活动，用琳琅满目的项目安排满消费者的各个时段，不同消费者各取所需。
景区商业运营范文5
看来，“景区涨价潮”正陷入如同前几年房价上涨般的怪圈。而如果各景区不及时盘点、调整自身的经营方式，过于依赖门票收入的话，估计在社会各界的压力下，“限涨”的经营风险不远矣。
而“景区涨价潮”之所以出现，至少有两个经营问题是很值得人们反思的：一方面，许多景区的盈利模式被门票束缚住了——看似不涨不足以维持景区运营成本的背后，是景区盈利模式创新的匮乏。
另一方面，“景区涨价潮”问题的背后，是人们对大量旅游目的地的冷落。例如：前几年一些机构曾评选出100个中国最美的地方，但至今其中相当多的地方旅游经济仍然没有发展起来，于是有限的热点成了人们蜂拥而至的涨价重灾区。除却地理位置因素外，旅游目的地营销做得不到位，也是重要因素。
旅游目的地的经营问题是有很强借鉴意义的，近年来正在兴起的不少城市功能区、企业对外的特色展示区等等，都可以从旅游目的地的经营创新中得到启发。
那么，景区经营该怎样摆脱门票的束缚？新景区又如何摆脱被冷落的地位呢？
卖的不是门票而是休闲
研究游客消费曲线
突破门票经济的第一步，是经营者要意识到：有人气就有财气，游客到位之后，只要在提供综合服务方面下足功夫，就可以发现大量盈利点。万万不可简单地因为门票而伤及景点的人气和口碑。
要记住：你最应该卖的不是门票，而是休闲，这才是真正盈利的大头，是游客的最大价值所在。
这就需要研究游客的消费曲线。一般来说，游客的消费曲线可以概括为吃、住、行、游、购、娱等各项服务，以及与周边景区的联动等等。围绕这几个方面盘点自己，关注游客的需求和消费曲线，是打造游客消费价值链的核心思路。
打造旅游综合体
以城市旅游目的地为例，除了知名旅游景点之外，决定其盈利规模的，往往还包括节庆活动、商业购物、会展产业这三个方面的发展。这三大现代都市旅游产品将极大增加旅游目的地的造血能力。
具体来说，节庆活动最具有塑造和传播旅游目的地形象的功能。而围绕旅游目的地打造会展、会议服务这类产品，则能把那些停留时间长，季节性弱，人均花费高，回头率高的消费需求创造出来。而商业购物的特色化和规模化，则能有效促进旅游产品结构的优化，增加景区含金量。
例如：青岛啤酒节、大连服装节这些运作模式，不仅带动城市的旅游品牌提升，而且特色且规模化的旅游商品、会展服务也形成了纵向的产业链，都是有极强造血能力的运营模式。
联合营销
延长景区产业链的一个重要方式是联合营销，不仅位置相近的景区值得展开联合营销，而且一些联手当地知名企业拓展旅游产业链条的做法，同样能增加旅游产品的纵深感。
这一点以天津滨海新区为例，滨海新区的旅游不仅包括海景开发，而且充分利用了本地中国航天科工集团飞航导弹技术研究院的资源，围绕这个资源建立了占地面积15万平方米的天津航天城。在中国航天业热点不断的今天，航天已成为中国人茶余饭后的话题。航天城的建成吸引大量的游客前来参观，与滨海新区的其它旅游景点形成了联动之势。这就是联合知名企业共同发展的立体化旅游运营之道。
找到营销突破口
景区也需要准确的“传播渠道”
在一个越来越平的世界里，人们对旅游信息的获取方式发生了重大变化，重要特征就是消费者注意力的碎片化。而怎样在碎片化的传播中对景点进行有效传播，让更多新景点能够在市场上突显出来，就需要准确的信息渠道和销售渠道建设。
一般而言，根据游客出行习惯建立准确的销售渠道是最有效的。从游客出行习惯来看，国内主要有四种出行方式：一是依托社会化的大交通方式，比如：飞机、火车、城际轨道交通、轮船等；二是公路包车，目前的高速公路网络使得包车旅游成为主要交通方式之一；三是自驾车出游；四是俱乐部出游模式。这些出行习惯决定了游客销售渠道应该变得更加细分。为此，可以有针对性地寻找旅行社系统、行业工会、社区协会、自驾车俱乐部、各种消费环节的VIP客户群等，进行一对一的专题营销推广活动。比如：一些城市旅行社自发组织的客源联盟组织，以及各种各样的夏令营、冬令营、科普营、探险营模式等。
要知道，如今的旅游业，早已进入拼传播、拼品牌，拼创新的时代，新景区崛起，仅仅有风景是远远不够的。
建立形象辨识系统
纽约的帝国大厦、自由女神像，巴黎的卢浮宫、凯旋门，伦敦的泰晤士河塔桥、国会大厦，上海的东方明珠电视塔、金茂大厦、外滩欧式古典楼群，北京的紫禁城等等。这些都是鲜明的旅游形象辨识标志。
找到或打造本地的标志性形象，是打造旅游品牌的必要元素。旅游由于其不可储存、不可异地消费、不可试用性的特点，决定了旅游的实现形式首先是旅游主体对目的地的感知。因此，旅游者在选择旅游目的地时，其头脑中对目的地的印象起到了近乎决定性的作用。
那些可视化的，与本地旅游气质高度结合，并且有打造知名度潜力的标志性形象，是在消费者心目中建立形象辨识系统的关键。
“错位”策略
景区商业运营范文6
到“十三五”末，四川机场总数将达到17个，其中支线机场15个。航空交通的改善将提高四川旅游的通达性，增强各旅游目的地的吸引力，有助于进一步拓展中远程旅游客源市场和突破入境旅游瓶颈。但是，从目前来看，相较于支线机场建设的逐步加快，支线机场旅游地接服务系统还不完善，尤其缺乏主要旅游景区和城镇与机场之间无缝接驳的“空地联运”交通运输服务网络，不能适应日益庞大的自助、自驾游客需求，游客的旅游体验质量大打折扣。因此，围绕自助、自驾车游客需求，完善四川支线机场旅游地接服务系统，提高服务水平，有利于充分发挥航空运输对旅游业的促进作用，推进四川加快建设旅游经济强省和世界重要旅游目的地。
一、支线机场旅游地接服务系统相关研究综述
（一）支线机场旅游地接服务系统概念
目前，国内旅游学术界还没有针对“支线机场旅游地接服务系统”的专题、系统地研究，只是在机场旅游产品、支线机场经营与旅游产业耦合发展方面的零星研究成果涉及在机场为游客提供旅游产品和服务，绝大部分研究集中在航空与旅游业发展之间的关系、机场陆侧交通组织设计、旅游航线网络布局、机场建设与运营等方面。
在本研究中，支线机场旅游地接服务系统指以支线机场为核心和载体，为到达和离开机场的游客提供地面交通运输、咨询预订、购物、餐饮、娱乐、特色文化展示等接待服务的集合。其中，地面交通运输服务的研究内容主要包括公共汽车、轨道交通、出租汽车等公共交通的网络规划和经营管理，以及停车场设置、机场内部交通组织。咨询预订服务的研究内容主要包括旅游咨询服务中心的设置和功能。特色文化展示服务的研究内容主要包括文化软、硬设施的建设。
支线机场旅游地接服务系统与通常的机场内部非航空类商业活动既有联系也区别，通常的机场内部非航空类商业活动包括商品零售、餐饮、停车、汽车租赁、广告及宾馆等，因此，在业务范围上，两者之间存在一定交集，但在功能上，通常的机场内部非航空类商业活动是面向全部旅客提供基本服务，支线机场旅游地接服务系统更侧重针对游客各种需求提供专业的服务。
（二）机场地面交通运输
1.机场地面交通运输方式
机场地面交通运输方式主要包括以下几种：机场大巴、出租车、个人小汽车、租赁汽车、公共汽车、轨道公交（地铁、轻轨等）、机场专用捷运系统和专用高速公路。
2.落地自驾
“落地自驾”就是游客乘飞机到达某地后，租车自驾游。这种自驾旅游形式能够节约游客从客源地到旅游目的地之间的时间，同时还能让游客体验自驾的乐趣。
外“落地自驾”的发展基于汽车租赁业的发展。在国外，汽车租赁业有100多年的历史。目前全世界有7000多家公司涉足汽车租赁行业。世界上排名最前的四大著名汽车租赁公司分别是赫兹（Hertz）、安飞士（Avis）、欧洲汽车（Europcar）、巴基特（Budget）。仅赫兹（Hertz）在全球140个国家就拥有525000辆营运车的规模，拥有超过6500家租车网点。
国内“落地自驾”在近年来开始兴起，市场规模还较小，所推出的“落地自驾”旅游产品涉及自驾游俱乐部/汽车俱乐部、旅行社、航空公司、租车公司等方面；如：2011年11月，峨眉山乐山大佛景区、神州租车和腾讯微博共同举办了中国首家旅游景区远程落地自驾游活动；云南省的昆明、大理、丽江、香格里拉、西双版纳等州市已能为游客提供落地自驾服务。
（三）机场内部非航空类商业活动经营模式
在民航业发达的国家和地区，特许经营作为市场经济发展中的一种有效的经营模式，被机场管理机构广泛地应用于机场的经营管理中，成为机场经营收入的重要组成部分。
2005年3月，国家民航局批准在北京首都机场、深圳宝安机场、厦门高崎机场、上海机场集团的虹桥机场和浦东机场等5个机场试点在非航空性商业项目上实施特许经营。2007年，云南机场首次拍卖特许经营权，西双版纳机场停车场、机场广告、候机楼商场租赁等6项业务的特许经营权公开拍卖。我国民用机场目前实施特许经营的业务范围主要包括机场地面服务和机场商业活动。只有具备一定资质的企业通过竞标才可以获得特许经营权，机场收取的特许经营费包括两部分：场地出租费和资源使用费。
国外一些发达国家的部分机场实行机场特许经营已经具有了相当成熟的市场。机场一般不直接参与经营面对旅客、货主和航空公司的地面服务，而机场收入的主要来源是非航空类业务的商业活动。如，从目前美国各个机场的收入统计结果来看，航空主业收入占机场收入的 55% 以上，特许经营收入仅次于航空主业收入。美国亚特兰哈斯菲尔德国际机场2002年的财政报告中，租赁业务占整个机场收入的16%，而特许经营收入占总收入的 27.16%，是最大的非航空收入来源。
二、四川支线机场旅游地接服务系统现状
目前，四川有12个支线机场（绵阳、南充、九黄、广元、宜宾、泸州、西昌、攀枝花、康定、达州、稻城、红原），在建及待建支线机场3个（乐山、巴中、甘孜）。
（一）地面交通运输服务
四川支线机场地面交通运输以机场民航大巴、城市公交、出租车三种方式为主，出租车数量较少，没有汽车租赁服务柜台。
绵阳南郊机场：空港巴士301、302路快线连接绵阳平政汽车客运站、绵阳高新区管委会与机场；机场到市内半小时一班；车辆采用宇通牌19座中巴车；由机场到市内票价10元，由市内到机场票价3元。城市公交48路、100路途经机场路口。提供出租车服务。
南充高坪机场：3条机场大巴线路连接新华饭店、人民花园原综合剧场、滨江路滨江车站与机场。提供出租车服务。
九黄机场：黄龙、九寨沟以及九黄机场之间有民航大巴往返，车辆以凯斯鲍尔、沃尔沃、厦门金龙豪华大巴为主，车辆均采用GPS卫星定位系统和智能化调度系统，并配有乘务员讲解服务。机场到九寨沟单程票价45元，往返票价80元。机场到黄龙单程票价22元，往返票价40元。提供出租车服务。
（二）其他旅游接待服务
目前，四川支线机场均设有简单的餐饮和购物服务，提供简餐、咖啡、茶水、土特产品等。其中，九黄机场、康定机场、亚丁机场设有供氧设施；亚丁C场还配备了7名医生，一台救护车，高效处理高原突发疾病。各支线机场基本没有设专门的咨询预订、娱乐、特色文化展示服务项目。
三、四川支线机场旅游地接服务系统建设对策建议
（一）优先提升地面公共交通运输服务
以游客需求为导向，逐步构建覆盖支线机场周边主要城镇、旅游景区的地面公共交通运输网络，形成支线机场、铁路、公路等各种交通方式相互衔接、零换乘的综合运输体系。
1.鼓励支线机场公司与当地客运企业合作，开设机场大巴、酒店巴士、中长途公交，根据旅游淡旺季适当调整巴士频次。
机场大巴：主要往返于支线机场与周边主要旅游城镇、主要旅游景区之间。根据游客需求量，适当将城镇内的机场大把起始站点延长至城镇汽车客运站和火车站、主要旅游景区。定时定点发车，中途一般不设置停靠站点。采用大型客车，载客数在35-50人之间，安装卫星定位系统。
酒店巴士：往返于支线机场与周边主要旅游住宿设施集中区域。根据支线机场所在区域旅游发展情况，在距离主要旅游城镇较远的住宿设施集中区域，在主要酒店附近设酒店巴士停靠站点，定时定点发车，中途一般不设置停靠站点。采用大中型客车安装卫星定位系统。
中长途公交：与城镇公共交通、乡村客运网络相联系，开设经停支线机场的公交线路，为散客和当地居民提供交通运输服务。采用中型客车，定时发车，沿途设置多个停靠站点。
2.根据游客量，适时开发“空地联运”产品，通过机票与火车票、长途汽车票打包购买，为旅客提供航空与火车、长途班车相互衔接的运输服务，实现航空、铁路、公路的无缝隙中转和衔接。
3.优化航站楼前广场的交通组织，优化广场交通设施布局，提高广场用地的利用率。在公共停车场中设计机场大巴、酒店巴士、中长途公交、团队旅游大巴、出租车、个人小汽车、租赁汽车等各类运输方式车辆的专用停车区和行车道，规范运行和管理。规划设置旅游交通标识牌。
（二）加快构建落地自驾汽车租赁服务体系
1.针对团队落地自驾游，探索开展特许经营的模式，联合地方政府、机场公司、航空公司、自驾游运营商各方资源，在四川省内大九寨环线区域开展试点，设计双流机场与九黄机场/红原机场之间的落地自驾旅游线路，引进省内规模较大的自驾游运营商对该条线路进行运营。在机场设提车点和还车点，通过线路产品的销售实现线路双向游客的流动；完善线路沿途自驾车营地、加油站、维修等服务保障体系建设。
2.针对散客落地自驾游，吸引国内外汽车租赁业巨头，在省内机场和临近省份主要机场，建立连锁汽车租赁点，提供租车、还车（异地）、结算、代驾、驾回、票务、信息、救援、维修、附属设备租赁等租赁服务，构建具备车辆租赁、异地还车结算等功能的落地自驾汽车租赁服务体系。
3.建立自驾游运营商的许可证制度，对自驾游运营商的资质认证制定具体的标准和规范，规定自驾游运营商的权利和义务，定期对运营商的资质进行审查。充分考虑旅游市场需求，允许旅游包车车辆在省内各市州无障碍经营，加大7座以下汽车旅游包车牌照的审批力度。建立自驾游领队职业资格证书制度，提高自驾游领队素质，促进自驾游市场发展。针对自驾游市场，探索出台专业的系列保险产品和自驾游俱乐部责任险。
（三）完善配套旅游咨询服务
在各支线机场按照全省统一标准设立由机场公司进行管理的旅游咨询服务中心，针对旅游散客和商务旅客，提供吃、住、行、游、购、娱等方面的旅游信息和咨询，票务住宿预订、旅游投诉受理等免费服务，宣传和推荐区域旅游精品线路、景区等。
（四）突显特色文化
采用艺术作品展示、文化表演、文化体验等形式，让机场成为本地特色文化的展示窗口。在支线机场设立旅游文化长廊，通过声、影、画相结合的方式向机场旅客展示本地厚重的历史文化、多彩的旅游文化、独特的民俗文化等；结合节庆活动，开展民俗文化表演、体验等活动，让旅客感受本地传统文化魅力。在机场服务设施、装饰、景观的设计建设中融入本土文化元素。
（五）强化现代信息技术运用
结合智慧机场建设，运用云计算、物联网等最新信息技术，利用APP手机软件、微信、微博、官网、智能服务终端等平台，并与旅游资讯平台链接，提供地面交通指南、航点航线查询、航班动态、登机指引、机场设施、娱乐、旅游信息查询预订等服务，方便游客随时随地获知机场相关资讯和旅游资讯。
（六）创新经营模式
