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建安企业会计准则范文1
关键词:BT融资模式、会计处理方法、会计准则
一、引言
BT是政府利用非政府资金来承建某些基础设施项目的一种投资方式,是Build(建设)和Transfer(转让)两个英文单词的缩写,直译为建设—转让,其含义是:政府通过合同约定,将拟建设的某个基础设施项目授予建筑商,在规定的时间内,由建筑商负责该项目的投融资和建设,合同期满,建筑商将该项目有偿转让给政府。
BT具有以下特点:第一,它是一种项目投资方式;第二,只有政府的基础设施项目才能采用BT方式;第三,政府利用的是非政府资金,即不由政府直接投入而由建筑商自己筹集资金(包括自有资金和出面借取的资金等);第四,项目的投融资和建设者是建筑商(通常所说的施工单位);第五,项目在规定的时间建成后(是指按法定建设程序竣工验收备案后)立即有偿转让给政府,收回投资并赚取一定的利润。
在实际操作中,BT融资模式有以下几种:
1、完全BT方式:通过招标确定项目建设方,建设方组建项目公司,由项目公司负责项目的融资、投资和建设,项目建成后由业主回购的形式。
2、BT工程总承包方式:通过招标确定项目建设方,建设方按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、竣工验收等实行全过程的承包,并承担项目的全部投资,由业主委托指派工程监理,项目建成后由业主回购的形式。
3、BT施工承包方式:通过招标确定项目建设方,建设方按合同约定负责工程施工及投资,项目验收合格后由业主回购的形式。
根据不同的BT模式,应采取不同的会计处理方法。
二、会计处理方法
根据会计核算“实质重于形式”的基本原则,正确进行会计处理,真实客观地反映BT项目经济状况和最终效益,首先应把握BT的实质内容、正确区分BT方式,分别采用不同的会计处理方法。
(一)完全BT方式下的会计处理方法
在此方式下,会计处理涉及到建设方和项目公司两个会计主体,此外,在回购时具体又有回购股权、回购资产两种形式,会计处理因回购形式不同而有所差异。
1、建设方的会计处理
因建设方是通过组建具有法人治理结构的项目公司进行BT项目,建设方对项目公司只有投资,本身不参与施工建设活动,因此,建设方仅作为投资行为,应遵循《企业会计准则第2号—长期股权投资》的相关规定,按投资方式进行会计核算。例如:建设方A公司组建项目公司B公司时,
借:长期股权投资—投资成本—B公司
贷:银行存款
2、项目公司的会计处理
项目公司具体负责BT项目的融资、投资和建设,其会计处理因回购形式不同而应采用不同的方法。
(1)回购股权形式:BT项目竣工验收后,业主通常以其设立的国有独资公司收购项目公司股权形式达到回购目的。项目公司对BT项目的会计核算应按《国有建设单位会计制度》的相关规定进行处理,按投资建设BT项目的业务内容分别在“建安工程投资”和“待摊投资”科目下核算,从而利于项目公司股权转让后满足业主的会计核算要求。例如:建设方A公司通过转让项目公司股权收回投资,建设方A公司作如下会计处理:
借:银行存款(或其他应收款—业主或业主的国有独资公司)
贷:长期股权投资—投资成本—B公司
投资收益
项目公司B公司仍存续,BT项目仍由B公司核算反映,业主通过持有B公司股权而间接拥有BT项目,B公司在项目竣工验收后从“建安工程投资”和“待摊投资”科目分别转入“固定资产”或“无形资产”核算。
(2)回购资产形式:BT项目竣工验收后,业主以收购BT项目资产方式达到回购目的。项目公司转让的仅是BT项目工程资产,其作为建设方的被投资主体仍然保留,因此项目公司对BT项目的会计核算应遵循《企业会计准则第15号—建造合同》的相关规定进行会计处理。
建造合同自身的特征是先有买主(即客户),后有标的(即资产),建造资产的造价在签订合同时已经确定,资产的建设期长,所建造的资产体积大,造价高,一般为不可撤销的合同。
根据《企业会计准则第15号》—建造合同》相关规定,建造合同的结果能够可靠估计,即同时具备以下四个条件:
(1)合同总收入能够可靠地计量;
(2)与合同相关的经济利益很可能流入企业;
(3)实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量;
(4)合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定。
企业应根据完工百分比法在资产负债表日确认合同收入和合同费用。
显然,在完全BT方式的回购资产形式下,项目公司承建BT项目时,均和业主签订合同,约定BT项目的转让价款,项目公司应在BT建设期确认合同收入和合同费用,以利于该BT项目会计信息的真实反映和披露。具体会计处理如下:
项目公司根据实际发生的合同成本,
借:工程施工—合同成本
贷:原材料、应付职工薪酬、机械作业、银行存款等
根据已结算的合同价款,
借:应收账款—业主
贷:工程结算
在实际收到合同价款时,
借:银行存款
贷:应收账款—业主
期末,根据完工进度确认当年的合同收入和合同费用时,
借:工程施工—合同毛利
主营业务成本
贷:主营业务收入
在BT项目建设期间,均重复上述会计处理,但同时也应检查建造合同的预计损失情况,当BT项目合同预计总成本大于合同总收入时,应将预计损失确认为当期费用,
借:资产减值损失
贷:存货跌价准备
BT项目全部完工时,将“合同损失准备”相关余额冲减“主营业务成本”,将“工程施工”科目的余额与“工程结算”科目的余额相对冲
借:存货跌价准备 借:工程结算
贷:主营业务成本 贷:工程施工—合同成本
工程施工—合同毛利
(二)BT工程总承包和施工承包的会计处理方法
如上所述,此两种方式都不需要成立项目法人公司,因而不存在发生股权转让行为,最终项目竣工验收后业主回购的是资产,即进行资产转让,完成“建设—转让”模式。在此两种方式下,BT合同实质为建造合同,建设方对BT项目的会计核算应遵循《企业会计准则第15号—建造合同》的相关规定进行上述会计处理。
建安企业会计准则范文2
关键词：回迁房；会计处理；税务处理
中图分类号：F23
文献标识码：A
doi：10.19311/ki.16723198.2017.10.055
随着国家城镇化建设的推进，越来越多的房地产开发企业参与城市更新改造项目，拆迁补偿、回迁房安置是令开发商头痛的问题，而对回迁房补偿的财税处理更是财务人员的棘手问题。关于回迁房补偿的会计和税务处理，现行会计准则和税法并没有明确的规定，这也使得财务人员在处理这类业务时无所适从。本文梳理了回迁房补偿存在的难点，并对其进行分析，希望对面临类似业务的财务人员有所帮助。
1“回迁房”补偿会计处理的难点分析
回迁房补偿是指房地产企业对被拆迁户采用实物补偿的方式。会计处理上存在的难点主要是回迁房是否要确认收入？如果确认收入，是在什么时点、按照什么价格标准确认？目前较普遍地存在以下不同观点，这也说明了回迁房补偿处理的复杂性。
1.1不同观点评析
观点一：不确认收入。
该观点认为房地产开发企业配建回迁房的目的不是为了销售回迁房，回迁房的销售对象、补偿面积、交付时间等相关信息在签订拆迁补偿协议时就已被约定，企业参与回迁房建设的目的是为了取得项目的开发权，是为了取得容积率增加部分的收益而承担的义务，是项目开发的必要成本。因此企业配建回迁房的成本扣除收到的补价，应该计入土地成本，在项目对外可售面积中分摊，而不应该确认销售收入。
但是这一观点最大的问题是：房地产开发企业从与被拆迁户签订拆迁协议、收取旧房、到拆除旧房、再到建造完工后移交新房，整个过程在财务上均没有得到反映。
观点二：根据建造合同确认建造收入。
该观点认为实质是被拆迁户委托房地产开发公司将旧房拆除，重新规划，重新建设而成的新房屋，是固定资产的翻建，被拆迁户的所有权的收益和风险并未转移。而房地产开发企业对于回迁房和商品房，企业实际提供的是不同商品和服务。对于回迁房所对应的土地使用权，企业从未享有其风险和报酬，在回迁房的安排中，企业仅仅是提供了建造相关的服务，应该确认相关的建造收入。而对于商品房，企业才是真正进行的商品房销售活动。
如果回迁房建设是由政府委托房地产开发企业实施，房地产企业对被拆迁户的补偿标准、回迁房的建造标准等没有自，在此情况下可以按建造合同确认收入。但是本文讨论的是房地产企业自主开发、自主与被拆迁户协商补偿标准和建造标准，在此情况下就不能确认建造收入。
观点三：按照拆迁补偿协议约定的价格确认收入。
该观点认为拆迁补偿协议是双方通过谈判达成的，协议中对回迁房价格的约定体现了公平交易原则，因此应该按协议执行。
根据《企业会计准则第14号-收入》第五条：企业应当按照从购货方已收或应收的合同或协议价款确定销售商品收入金额，但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外。也就是说企业应按公允的交易价格确定收入金额。尽管拆迁补偿协议约定了价格，但并不代表是公允的交易价格。现实中为了达到某种目的签订虚假合同的情况常有发生。
观点四：按照回w房移交时的公允价值确认收入。
该观点认为会计处理与税法处理应该一致。企业所得税和土地增值税相关规定均明确是按回迁房移交时的公允价值确认视同销售收入。
但是这也与观点一存在相同的缺点，即财务报表没有真实反映拆除旧房及新房的建造过程。
观点五：按照取得土地使用权时该房屋的公允价值确认收入。
该观点认为实质是被拆迁人用原有的房产换取开发商的房产，适用《企业会计准则第7号-非货币性资产交换》，并且具有商业实质。由于换出资产（未来应交付的回迁房）的公允价值不能可靠确定，但换入资产的公允价值可以（通过评估等手段），因此应该以取得土地使用权时该房屋的公允价值为依据，待回迁房交付时确认收入。并且开发商收取旧房也可看作是执行预付款合同，即认为被拆迁方是以旧房的约定价格为对价，预付购买开发商新开发的特定面积的房产。因此在新房交付时应以此预付合同的价格确认收入。
此观点虽然在拆除旧房时就在财务报表上得到了反映，但是作为非货币易最重要的对价――回迁房并未建成，说明该交易并未完成，以此时点的旧房评估价格作为最终确认收入依据值得商榷。另外虽然《企业会计准则第14号-收入》认为企业应按从购货方已收或应收的合同确定销售商品收入金额，但也指出价格不公允的除外。开发商在与被拆迁户谈判时，一般会对旧房进行评估，确定货币补偿标准和实物补偿标准，但实际绝大部分被拆迁户会选择实物补偿，这也反证了货币补偿标准并非公允价值，也就不符合收入确认标准了。
1.2本文对回迁房补偿会计处理的思考
分析回迁房是否确认收入，应该从交易实质进行判断。回迁房补偿实质上是一项非货币换，经历了两个环节，即房地产企业“购买”被拆迁户的旧房和向被拆迁户“销售”新房，可以适用《企业会计准则-非货币性资产交换》。本文认为应该综合观点四和观点五，即按照取得土地使用权时该房屋的公允价值暂估资产和负债，并且每一年度随着公允价值的变化进行动态调整，以回迁房交付时点的公允价值确认收入。这样处理使回迁房补偿在财务上能更真实地得到反映。本文采用案例的方式对这种会计处理加以进一步说明。
1.3案例分析
深圳某房地产企业开发一个城市更新项目，占地面积20，000平方米，计容建筑面积100，000平方米，旧房拆除面积30，000平方米，回迁面积30，000平方米，对外销售面积70，000平方米。2014年旧房拆除时的市场评估价20，000元/平方米，2015年评估价30，000元/平方米，2016年回迁房入市的价格为50，000元/平方米。假设该项目适用“营改增”老项目政策，价格为不含税。补交地价20，000万元、建安成本85，000万元，其中资本化利息12，000万元。会计处理未考虑增值税、城建税和教育附加费。
1.3.12014年开发商收取旧房
借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费60，000万元
贷：预收账款60，000万元
（30，000平方米×20，000元/平方米）
1.3.22015年年末，对开发项目周边房产评估后调整账面价值
借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费30，000万元
贷：预收账款30，000万元
（30，000平方米×30，000元/平方米-60，000万元）
1.3.32016年开发项目完工，回迁房移交
借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费60，000万元
贷：预收账款60，000万元
借：预收账款150，000万元
贷：主营业务收入150，000万元
（30，000平方米×50，000元/平方米-60，000万元-30，000万元）
1.3.42014年至2016年补地价及支付工程款
借：开发成本-地价征用及拆迁补偿费20，000万元
借：开发成本-建安成本85，000万元
贷：银行存款105，000万元
1.3.5结转产品完工成本
借：开发成品255，000万元
贷：开发成本-土地征用及拆迁补偿费170，000万元
贷：开发成本-建安成本85，000万元
1.3.6计算完工产品单位成本
挝怀杀=（170，000+85，000）/100，000=25，500元/平方米
单位成本（只含建安成本）=85，000/100，000=8，500元/平方米
1.3.7结转回迁房销售成本
借：主营业务成本76，500万元
贷：开发成品76，500万元
（25，500元/平方米×30，000平方米）
1.3.8按清算口径计提土地增值税
借：主营业务税金及附加17，313万元
贷：其他应付款17，313万元
说明：计提土地增值税不能计入“应交税费”科目，因为在土地增值税实际清算前，基于会计准则有关要求按照清算口径计提的土地增值税准备金尚不构成对税务征收机关的一项现实负债。
2“回迁房”补偿税务处理的难点分析
2.1增值税
关于增值税的涉税难点主要在于是否应该对于回迁房征收增值税和计税依据。
（1）营业税政策下，国税函[2007]768号《关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》、国税公告[2014]2号《关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》已明确回迁房应按视同销售不动产征收营业税，计税公式：
营业额=营业成本或者工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）
并且营业成本不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。
（2）营改增后，增值税条例只规定了回迁房行为应按视同销售处理，但没有对计税依据出台相应地细则，这正是财务人员感到困惑的地方。
如上例，如果按回迁房移交时的市场价处理，2016年回迁房应交增值税：
30，000平方米×50，000万元/平方米×5%=7，500万元
如果沿用营业税的优惠政策，假设成本利润率为15%：
30，000平方米×8，500元/平方米×（1+15%）×5%=1，466万元
二者差异6，034万元。
2.2企业所得税
关于企业所得税的涉税难点主要在于回迁房视同销售的收入确认标准以及成本列支标准。
国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第七条规定企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：首先按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；其次由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；第三是按开发产品的成本利润率确定。
深地税办发[2012]37号《城市更新税收政策指引》第三部分第（二）条第3款规定：“项目开发主体以开发产品作为拆迁补偿，应视同销售计入企业所得税应税收入，视同销售金额应作为土地征用及拆迁补偿费，同时计入企业所得税应计开发成本。”
根据上述规定，应按回迁房移交时的市场价确认视同销售收入，同时计入“开发成本-土地征用及拆迁补偿费”。
如上例，2016年房地产企业移交回迁房，开具增值税发票，确认应税所得。
应纳税所得额=150，000万元-76，500万元=73，500万元
应交企业所得税=73，500×25%=18，375万元
需要说明的是，本测算只是为了说明回迁房的税费计算过程，未考虑可以扣减应纳税所得额的期间费用、投资损失、营业外支出等；也未考虑城建税等税费支出。另外，对企业来说，回迁房视同销售并未导致企业多缴税，这部分所得税只是时间性差异。因为回迁房视同销售的收入和成本是相等的，实际对外销售的面积也分摊了这部分回迁房成本，因而加大了企业所得税扣除数，使企业未来可以少缴税。
2.3土地增值税
关于土地增值税的涉税难点主要在于回迁房视同销售的收入确认标准、成本列支标准，以及是否允许成本加计扣除。
国税函[2010]220号《关于土地增值税清算有关问题的通知》规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
国税发[2006]187号《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第三条第（一）款规定如下：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
根据上述规定，应按回迁房移交时的市场价确认视同销售收入，同时计入“开发成本-土地征用及拆迁补偿费”。同时，税法既然规定按回迁房视同销售金额确认土地成本中的拆迁补偿费，那么当然属于成本加计扣除范围。
如上例，2016年企业移交回迁房时，应预交土地增值税。预交比例各地方标准可能不统一，假设按收入的2%预交。2016年预交金额：150，000万元×2%=3，000万元
需要说明的是，虽然2016年度企业的该项目尚未达到土地增值税清算条件，但财务处理上仍然应该按清算口径预计土地增值税。因此企业必须在此时对土地增值税进行测算，并每年度进行动态调整。测算过程如表1。
3建议
3.1国家财政部门应尽快出台此类回迁房补偿会计处理的指导意见
从上文分析可以看出，针对这类业务的处理观点不一，甚至是会计师事务所之间也没有统一的标准，令财务人员无所适从。不同企业的会计处理口径可能不一致，从而产生不同的财务结果，而对这结果的准确性却没有统一的判断标准。
3.2国家税务部门应尽快出台回迁房税收政策的实施细则，特别是征对回迁房增值税的计税依据
国家出台“营改增”政策的出发点是降低企业税负，如果回迁房按市场价格缴纳增值税，将会大大增加房地产企业的税负，税务部门应该参照原营业税优惠政策及时出台相应的增值税税收政策。
参考文献
建安企业会计准则范文3
一、一年一度的所得税汇算清缴管理工作已经全面铺开。由我处牵头，征管处、法规处配合，在软件、人员管理等方面全面提升；下达汇算户数进度指标要求，各局按进度稳步推进，避免前松后紧，影响汇算质量，切实加强企业所得税汇算清缴工作。为进一步提高企业所得税管理水平，提高为纳税人服务质量，解决汇算清缴申报没有纳入网络申报的现实，今年在经济技术开发区地税局和高新技术开发区地税局推行企业所得税汇算清缴网上申报试点。努力在企业所得税征管上存在的难点和瓶颈上有所突破，经运行解脱了基层大量人力、物力，方便纳税人，同时搭建汇算清缴网络平台，也为实现专业化管理、为纳税评估提供数据平台和切实提高纳税服务水平，通过网上申报系统的运行，两个开发区顺利完成了2253户的所得税汇算工作，简化了企业所得税汇算工作流程，汇算申报数据准确率大大提高，错误数据信息大幅下降，汇算汇总数据质量大大提升,2253户申报数据导入总局汇算清缴软件一次成功。在实际应用所得税汇算清缴网络申报工作中极大的方便了纳税人，受理情况在软件中得到即时反映，各项需补充信息也通过网络平台及时反馈，避免了以往企业所得税汇算多次往返税务局的烦扰，减少了纳税人纸质资料打印份数，缩短了税务机关内部的办税流程，减少了人员配置，从以前的企业管理人员全员受理审核汇算申报资料减少到每个局只需一人申报审核。
3月29日接到国家税务总局今年汇算安排《关于进一步加强企业所得税汇算清缴工作的通知》，我们结合通知主要做以下工作：一是着力提高汇算清缴年度申报质量，优化企业所得税管理流程。二是完善所得税审批备案事项、台账管理等后续管理工作。三是不断深化汇算清缴数据汇总、应用、分析。四是认真开展汇算清缴年度总结，重点总结创新性的汇算清缴工作举措，准确反映汇算清缴工作存在的问题和建议。五是加强汇算清缴工作考核，对汇算清缴工作组织开展情况、工作质量进行讲评、通报和表彰。
二、加强两个所得税税收分析。今年为基层减负，我们改变了企业所得税税收分析报送次数，按季报送，由市局对软件数据提取、分析、利用，但对各局，报送质量要求更高，期间发生重大税款收入变化要单独报送。
三、圆满完成今年年所得12万元以上个人所得税自行纳税申报工作。共申报2.5万人，超区局计划9000人。但同时发现许多问题，如：基层受理申报工作量大、申报进度前松后紧、申报数据对税收工作贡献度不大、税证开具存在问题等。针对今年12万申报问题，有针对性的对高收入群体，特别是加强垄断行业高管人员的个人所得税征管工作。选取行业、单位推送至稽查局及各区县局对高收入群体个人所得税代扣代缴和达到12万元人群申报情况进行检查，对发现问题的，进行处罚、曝光，以此促进个人所得税高收入人群征管，改变目前由税务局通知申报现状，引导至由纳税人主动申报，以此来缓解基层税务所工作压力，提高个人所得税征管水平。
四、规范建安业代开发票附征所得税工作。为加强外来建安施工所得税，我处从维护本地税权的角度出发采取了不少积极措施。这对维护本地建安市场税收秩序、堵漏增收都发挥了有效作用。但在实际操作中，各局仍反映外来施工单位财务核算是否健全不好把握；部分区县局出现了应附征而未附征所得税的情况；各局执行税率不统一；甚至个别地方采取了对外来施工单位一律就地核定征收所得税的错误做法。经过大量调研我处对附征项目、税率进行清理，统一乌鲁木齐建筑安装行业税负。
五、2013年度培训及总局《小企业会计准则》抽考工作
配合人教处完成今年培训任务及总局《小企业会计准则》抽考工作。以培训和考试为切入点，立足于岗位师资培训，带动我局干部整体业务水平。
六、收集工会经费、文化事业建设费、地方教育附加工作情况进行阶段性总结。
七、完成非盈利组织、跨地区汇总纳税工作和个体行医的调研工作。深入各区县局调查、了解情况，发现各类较为突出问题，找出解决办法，提出征管意见。
八、协助办公室完成今年税法宣传月活动。
下半年工作打算：
一、做好企业所得税及个人所得税减免税、资产报损、弥补亏损等后续管理 工作。
二、加强税收分析工作，为下半年税收任务顺利完成提供有效征管办法。
建安企业会计准则范文4
摘 要 如今城市建设步伐加快，在大力推进城中村改造项目形势下，房地产开发企业必然涉及到房屋补偿税收事宜。站在房地产开发企业角度，除了希望能享受更多的拆迁税收优惠政策以外，更希望政府能给予企业更多的税收便利。本次我们要探讨的就是在政策性搬迁情况下，支付给被拆迁企业的拆迁补偿费，是否可以不开建安发票，而以收据及相关拆迁协议等资料作为扣除凭证。本文将从营业税、企业所得税、土地增值税等几方面来加以说明。
关键词 政策 搬迁拆迁 补偿费 票据
一、营业税相关规定
由于政策性搬迁是政府收回企业或个人土地使用权（包括地上建筑物等不动产）的行为，因此，根据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）规定，被搬迁企业“只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税”。
根据《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》国税函（2007）969号规定，“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税”。
再根据《征管法》第二十一条规定，“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票”。
从以上税收政策法规规定来看，补偿收入不属于生产经营收入，不需要开票，原土地使用者取得补偿款开具的收据可以作为税前扣除的凭证。
因此，受政府授权或委托的开发企业在支付被搬迁企业的补偿款时，只需取得收款收据，并以搬迁、补偿的有关文件作为附件入账即可。
二、土地增值税相关规定
按照土地增值税清算规定，对于房地产开发企业支付的拆迁补偿费，无论以何种方式支付，均应取得合法的凭证在土地增值税前扣除。在上述营业税论述中我们已说明政策性搬迁是一种免税行为，不交营业税，不需要开票，所以在计算土地增值税扣除项目时，也无需取得发票，应当以取得的收据及相关拆迁协议资料作为扣除凭证。
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二项第二款规定“土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费以及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。”
拆迁补偿费主要包括：①土地补偿费；②安置补助费；③地上附着物及青苗补偿费；④菜地开发建设基金；⑤拆迁补偿费；⑥搬迁补助费；⑦临时安置补助费；⑧安置房周转费用；⑨停工、停业补偿费；⑩退还的相应土地出让金。
根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发【2009】91号）第二十二条第三项规定，审核拆迁补偿费时应当重点关注：拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
因此，强调拆迁补偿费是否实际发生是关键。实际工作中主要以收据、双方银行流水记录为实际发生额提供证明，以双方签订的拆迁协议对其金额的合理性进行审查。所以，我们认为房地产开发企业对于拆迁补偿费，可以不需要发票，应当以拆迁补偿协议、签收单据及被拆迁单位或个人的相关详细资料作为其税前扣除的凭证，主要有：
1、拆迁补偿合同或协议；
2、被拆迁人的身份证复印件；
3、被拆迁人签收拆迁款的拆迁收据；
4、支付被拆迁人拆迁补偿费的银行单据；
5、政策性搬迁文件及公告；
6、其他相关资料。
三、企业所得税相关规定
根据企业所得税法第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
根据企业所得税实施条例第二十七条规定，企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。
企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。
事实上，房地产开发企业支付给被拆迁企业的拆迁补偿费是为了建造房屋而发生的必要支出，根据拆迁协议支付的该项支出也是一项合理支出，符合税法相关规定。因此，我们认为应以被拆迁企业开具的收据及拆迁协议作为企业所得税税前扣除依据。
四、实际工作要求
拆迁补偿费是一笔大额支出， 一般开发企业都是按年分期支付，可能在被拆迁企业搬离主城以后还会继续发生。按照现行土地增值税扣除办法相关规定，扣除项目必须要有合法的票据才能扣除。这样，当被拆迁企业在收拆迁款时，开发企业就会要求被搬迁企业必须先到税务开免税发票。这样无形增加了被拆迁企业工作负担。这时，被拆迁企业往往不配合开发企业到税务开免税发票。在实际操作中，许多开发企业又担心没有发票不能在土地增值税清算时扣除的税务风险。因此，根据“实质重于形式”的原则，也为了提高工作效率，简化行政手续，我们认为被拆迁企业无需到税务开免税发票，但是要提前将政策性搬迁文件及公告等拆迁资料交与拆迁片区主管税务所备案及开发企业备查。
综上所述，笔者认为，政策性搬迁支付的拆迁补偿费是可以不开发票的，以被拆迁企业开具的收据及拆迁协议等资料在税前列支。这样操作，并不违反我国现行税收法规相关规定，也不影响各地的税收征管，相反更为企业提供了税收便利。
参考文献：
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建安企业会计准则范文5
中图分类号：F231 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）12-000-02
摘 要：
本文根据目前市场上BT项目不同的实施方式分析会计处理方法，包括会计科目设置及核算方法，同时对BT项目的营业税涉税事务等问题进行了探讨。
关键词： BT项目； 会计处理； 涉税处理
0 前言
BT项目模式是当今世界上开展基础设施项目建设中非常普遍的投资融资运营模式。。随着国家对政府融资平台的控制，运用BT模式运作的公司越来越多，其中包括不少上市公司，一方面可以减轻政府财政资金的压力，另一方面公司参与政府项目运作，也可以增加业绩，同时对于具有一定实力的工程建设公司可以通过BT项目模式避免与中小企业在市场上的恶性竞争，这一模式的运用将越来越广。
1 一、BT模式的简要介绍
BT项目是政府特许经营中比较典型的一种模式。BT是Build Transfer的缩写，主要是指项目投资者根据项目发起者的要求以及合同的约定筹措资金并进行项目的施工建设。在项目建设完成之后投资者根据事先约好的程序，将项目移交给项目发起者。最后，项目投资者从项目发起者获取全部合同规定的费用的融资方式。从目前的工作实践看，BT主要有三种实施方式：完全BT方式（即组建项目公司运作），BT工程总承包方式和BT施工承包方式。
2 二、BT项目的会计处理
中国证监会会计部在2011年的《上市公司执行企业会计准则监管问题解答》中规定，对于符合条件的BT业务，应参照企业会计准则对BOT业务的相关会计处理规定进行核算，即项目公司同时提供建造服务的，建造期间，对于所提供的建造服务按照《企业会计准则第15号――建造合同》确认相关的收入和成本，建造合同收入按应收取对价的公允价值计量，同时确认长期应收款；项目公司未提供建造服务的，应按照建造过程中支付的工程价款等考虑合同规定，确认长期应收款。其中，长期应收款应采用摊余成本计量并按期确认利息收入，实际利率在长期应收款存续期间内一般保持不变。
上述规定比较明确的规定了BT方式下的会计核算方法，即如果项目建设方提供建造服务，则按建造合同确认营业收入；不提供建造服务则不确认营业收入，而将长期应收款作为金融资产，按实际利率法摊销确认利息收入。但在实务具体操作中，项目建设方对营业收入或利息收入确认的时点又存在不同的选择：即在建设期就开始确认或在回购期才开始确认。如果从会计稳健性角度，在回购期开始确认较妥；但如从工程完工进度或投资付款进度考虑，投资建设期开始确认似乎也有依据，因为已开始开工建设或投资支出已经发生，回购款也基本可以确定能够收回，根据BT合同，可以确认回购价款收入或根据回购价格已可以确认相关的利息收入。从目前上市公司公布的年度报告上看，两种作法均有。笔者认为，自投资建设期就开始确认营业收入或利息收入比较合理。
在完全的BT模式下，项目公司不提供建造服务，将项目的建造工作进行发包，由另外的建设单位进行建造，项目公司只进行相应的筹资及项目管理。项目建造期间，应设置 “长期应收款”科目，并根据成本构成增加二级科目：“建筑工程支出”、“安装工程支出”、“设备投资支出”、“待摊投资支出”、“应收利息”“其他支出”等分别核算发生的建设成本及融资费用，同时，项目公司应根据内含报酬率法预估的该BT项目的内含报酬率，在每一会计期末，确认相应的“利息收入”，并计入“长期应收款-应收利息”科目。在回购期内，在收到回购款时，相应冲减已确认的“长期应收款”，最后一期实际收到的回购款与账面“长期应收款”余额的差额计入当期“利息收入”。同时，笔者认为，在项目建设及回购期内，如果原预估内含报酬率时的假设条件发生了重大变化，则应重新测算内含报酬率，累计影响计入当期损益。
BT工程总承包方式和BT施工承包方式下，一般不组建项目公司实施，而由承包方直接筹资并进行项目建设。承包方应设置“长期应收款”、“工程施工”、“工程结算”科目，并在“工程施工”科目下增设“合同成本”及“合同毛利”二级科目。建造期间，根据实际发生的建设费用开支，借记“工程施工-合同成本”，贷记“银行存款”等科目，资产负债表日，由于建造合同的结果能够可靠计量，应根据完工百分比法确认合同收入和合同费用，借记“主营业务成本”，贷记“主营业务收入”，差额计入“工程施工-合同毛利”，同时借记“长期应收款”，贷记“工程结算”；回购期，根据收回的工程价款借记“银行存存”，贷记“长期应收款”；回购期满时，投资建设方收回全部价款，对冲“工程施工”和“工程结算”的账面余额。
3 三、BT项目模式下的税收处理
对于BT项目经营模式下，经营收入究竟该如何纳税，尤其是营业税该如何缴纳，目前尚未有明确的规定，但部分省市（如重庆市、广西壮族自治区、吉林省、广东惠州市等）已出台有关规定，通过对这些规定的分析，各地营业税的征收主要有以下三种方式：
一是按建筑业差额征收营业税。这是目前已经出台的关于BT项目营业税主要的征收方式。如：广西壮族自治区地方税务局的《建筑业营业税管理办法（试行）》（桂地税公告[2010]8号）第七条规定：BT模式无论项目公司是否具备建筑总承包资质，对其应认定为建筑业总承包方，对项目公司取得的回购价款按“建筑业”税目缴纳营业税。项目公司将建筑工程分包给其他单位的，以其取得回购价款扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额缴纳营业税。其他如吉林省、河北省、河南省、广东省惠州市等省市出台的规定也是实行的该征税的方式。
二是按建筑业全额征收营业税。如：重庆市地方税务局下发的《重庆市地方税务局关于建筑业营业税有关政策问题的通知》（渝地税发[2008]195号）中规定BT业务是通过融资进行项目建设的一种融投资方式，要求“融资方取得的回购价款，包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入，应全额交纳建筑业营业税，并全额开具建安发票”。
三是从项目立项人角度按销售不动产、建筑业、服务业-业征收营业税。如《江西省地方税务局关于BT方式建设项目有关税收政策问题的公告》（2010年第4号公告）中规定以投融资人的名义立项建设的，对投融资人应按照“销售不动产”税目征收营业税；以项目业主的名义立项建设，对投融资人按“建筑业”税目的有关规定征收营业税的同时对投融资人收到的超过代建工程成本的回购款按照“服务业-业”税目征收营业税。
除上述三种征税方式外，还有些地方对回购款分别按“建筑业”和“金融保险业”征收营业税。对于建筑施工部分，按“建筑业”税目的有关规定征收营业税；对投资人取得的回购款中属于政府为补偿投资人资金使用成本的利息部分，按“金融保险业”税目缴纳营业税。
通过以上分析，笔者认为，应依据实质重于形式的原则来对BT项目征收营业税。从BT项目全过程看，项目建设方只是获得了政府特许的项目建设权，可以理解为代建行为，只是比一般的代建增加了融资的行为，其对建成的项目无法具备实际意义上的物权，按“销售不动产”征收营业税显然不符合BT项目的实质。同时，建设方取得的回购价款虽然包括建设成本、间接费用、合理利润和利息等，实际操作中利息却难以准确区分，要针对利息单独征税难度较大。笔者认为第一种按“建筑业”差额征收营业税比较合理，也容易操作。第二种方式存在重复征税，加重了项目建设方的负担。 为此，投资人在承接BT项目前，就应与项目所在地政府及税务部门积极沟通，明确营业税的征收方式，对于存在的重复征税的，可要求项目发起方予以适当补偿，以保证自己的合理收益。
参考文献：
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建安企业会计准则范文6
关键词：工业园区 会计核算工作 规范化管理
新兴的工业园区越来越多，各地政府纷纷成立工业园区土地开发型国有企业。该类园区企业主要任务是以接受政府委托，开发在开发区内的大面积土地，同时进行相关基础配套设施建设，为土地挂牌出让及引进企业项目做好前期开发准备。针对这类企业的会计核算工作应不断探索和加以改进，通过分析当前工业园区会计核算工作中存在的问题，找出一些行之有效的方法和措施，以期达到工业园区会计核算的规范化管理。
一、工业园区会计核算的现状
（一）注重招商轻视管理，注重开发忽视核算
所谓工业园区，就是划定一定范围的土地，并先行予以规划，以专供工业设施设置、使用的地区。工业园区的设置，通常是为了促进地方的经济发展而设立。它的中心工作是招商引资，地方政府为了加速工业园区的发展，出台了许多优惠的政策，开展各类有利于经济发展的举措活动，采取“走出去，请进来”的原则，吸引广大客商前来投资创业；同时，不断加大土地的开发和平整，水、电、气及道路等基础设施全面开通，以加快工业园区更好更快的发展。但是，在这一系列的开发过程中，园区管理部门对每个开发项目的成本核算是否实行独立立项？对土地成本的会计账面怎样反映？一些剩余的土地或者是暂时搁置的土地怎样进行核算？很多问题还有待考究。
（二）个别会计人员职业素质不高，财务核算不规范
有些工业园区的会计人员存在任人唯亲的现象，缺少专业的学历背景和丰富经验，责任意识不强，从业能力不高；同时，由于工业园区没有一套规范和成熟的会计核算制度也在一定程度上造成了会计核算工作的不规范。从另一个方面来说，工业园区的行政职能和企业的职责应是分开的，其会计核算必须独立进行，实行机构、人员、财务核算三独立，但是在很多工业园区中并没有做到“三独立”。有些园区企业实行简单核算，没有规范的成本核算要求，只能向有关部门出示粗略会计报表，既无法明确地核算出各个项目是否盈亏，也无法正确反映开发建设成果。因此加强和健全工业园区的会计核算工作，已是一个迫在眉睫的问题了。
（三）政企不分工，职责不明确
一般而言，工业园区的管委会都是隶属于行政管理部门；而管委会下属园区公司在开发过程中，从征用土地、办理出让手续、再到平整土地成片开发、修桥筑路、通水架线，都是企业行为。很多工业园区管委会和园区公司都是两块牌子一班人马，，政企职能混在一块，没有很好的发挥各自的功用。工业园区是地方经济发展的最重要平台，当地政府非常重视它的开发，经常性的参与到工作中，在这样一个氛围下，导致更多的政企不分、职能不明情况频繁出现。
（四）设备不完善，高新技术利用少
当前，在很多企业中都采用了会计电算化，形成一套完善的会计核算配套设施。但在有些工业园区中，会计电算化技术利用很少，且由于电算化会计核算有其特殊的要求，在使用中也出现了很多问题，例如电算化管理任务不明确、档案管理不达标、资料管理不善等，很有可能破坏电算化资料，出现重大的错误。
二、实现工业园区会计核算的规范化管理
（一）完善会计核算制度，确保有据可依
工业园区的资金来源一般是财政拨款和银行贷款，支出主要用于征地补偿和工程款项支付，资金流动很大，必须建立一个统一的会计核算制度，由财政部门主管，对工业园区的管理机构实行规范化会计核算工作。
首先，实行统一管理、分户核算的方式，即工业园区管委会和园区公司分别注册登记，并建立自己的会计核算体系，按照各自的会计核算制度开展工作，同时要按时向有关部门提交会计报表，使会计信息公开化、会计核算标准化。
其次，工业园区管委会和园区公司进行会计核算时必须按照相关的规定进行。工业园区的管委会严格按照《事业单位会计制度》和《事业单位会计准则》进行相关内容的核算，例如财政资金、员工工资支出、固定资产等；园区公司按照《企业会计制度》和《企业会计准则》对工程建设支出、各类补偿支出以及往来账项等进行核算。特别需要提请注意的是具体的建设项目，如土地出让项目、道路项目、园区公司用于出租的标准化工业厂房项目等，应建立园区公司规范化的核算体系，即按项目名称进行单独的项目核算，将该项目涉及的的所有土地拆迁安置及补偿成本、土地平整成本、建安成本及其它各类与此相关的成本费用进行集中归集。在核算项目成本时，所有与项目相关的直接成本归集进入该项目成本，不能直接进入项目成本的间接成本及费用在项目成本决算时可按一定的分摊比例分摊进入各项目成本，从而了解各项目的具体成本状况，为招商引资提供方向和指导。
（二）调整会计核算的方式，制定有序的操作流程
针对不同的情况采取不同的会计核算方式。集中核算又称之为一级核算。它是指将企业所有会计工作都集中在会计部门进行核算的一种会计工作组织形式。在这一形式下，企业下属各职能部门，包括生产部门及职能科室只对本部门成本科室发生的经济业务编制原始凭证或原始凭证汇总表，定期地递交会计部门，并据以填制记账凭证登记总分类账及所属的明细分类账，编制会计报表。在工业园区中，可以设立一个统一的会计核算部门开展集中核算方式，有利于减少核算的中间环节，提高工作效率。另一种核算方式就是成本投入法，即及时掌握施工项目的进度，计算其完成的百分比，并做好成本、收入、收益等各项指标。这种方法符合项目开展的实际，且谨慎有规律，风险较小。相比较于集中核算方式，成本投入法显得更加简单，而且操作方便。
有明确的目标才有发展的动力，制定严谨有序的业务操作流程才能更好更快的开展工作。在进行会计核算时应该制定明确的业务要求，规定收集原始凭证、入账时间、核算时间的相关标准，实施具体责任人制度，达到各项工作均能责任到人，避免出现工作漏洞。同时，必须建构一套完整的会计核算业务操作流程，从确立项目、收集原始凭证、确认项目进度等每一个流程都有专业人员协同开展会计核算工作，防止漏洞；另外，可以在准备成立项目之时先进行核算，并在项目中及时跟进调整，控制成本支出，提高效益，保证项目顺利完成。
（三）完善相关法规、健全内外管理机制
1、规范相关法律
国家应该加强对相关会计核算法规的完善，逐步形成操作性强、实用性大、严谨科学的法律体系，同时注重相关配套设施的建立。工业园区的会计核算工作应该也以法律为准则，依法执行财务管理的相关制度，并加强法律监督力度，杜绝各类违法行为；另外，及时对财务管理人员开展法律宣传讲座或者进行法制学习，提高财务管理人员的法纪意识，出现问题时能够及时整改并依法处理，做到公平公正不徇私，树立“有法必依，执法必严，违法必究”的强烈意识，抵制会计违法行为。
2、加大监督部门的监查力度
工商、税务等监督单位要严格根据现有的《会计法》、《税收征管法》等法律对企业开展监查审计，确保会计核算工作的质量，对于不规范的地方要立即指出并要求整改，必要时可以进行相应处罚。
3、重视财会和内控，健全完善的内部控制管理机制
工业园区应重视会计核算，财务管理部门要建立健全完善的稽核制度和成本核算制度。以预防风险为导向，着眼于内部控制，严格按照操作流程进行稽核，将各账簿细化分类，严格分析研究，增强稽核的效率。在稽核过程中，有针对性的确定稽核重点，对内部控制的各个环节实行监察，对于出现的问题要及时探讨它产生的原因，并制定出切实可行的改进方案。会计从业人员分析成本时要遵循成本核算制度，即以成本核算为标准，着眼于核算方法、程序和成本分析等的核算方式，具有很大的应用价值。成本核算制度有利于企业清楚成本核算的基本内容、基本要求、一般程序和如何编写成本核算报告。工业园区实行成本核算制度，有利于改良财务管理方式，全面掌握园区内的财务活动规律，使得会计核算顺利进行。
同时还应加强内控制度建设，工业园区管委会还应建立专门的内部审计部门，独立于园区公司，对园区公司生产经营的各项活动进行全面的审计和监督，对园区公司内部控制中的风险点进行识别，并提出改进意见，指导园区公司采取措施避免经营风险及财务风险，提高经营效率。
总而言之，既要加大监督部门的检查力度，又要建立健全内部的管理机制，内外结合才能从根本上促进工业园区会计核算的规范化管理。
（四）提高会计人员专业技能，引进高素质人才
会计人员的素质与能力影响并决定着一个企业、一个行业的管理水平。工业园区的会计从业人员必须具有较高的专业技能和财务管理水平，才能更好的开展会计核算工作。
首先，必须具备良好的道德修养和积极向上的思想品质。一个人的思想素质决定着他的品德行为，作为会计人员应该具有良好的思想素质，才能正确指导行为活动，才能做好财务工作。作为现代社会的会计从业人员，应该自觉做到遵纪守法、廉洁清正；爱岗敬业、实事求是；客观公正、不偏不倚；恪守信誉、谨慎执行；
其次，必须具备专业的技术能力。会计人员必须对所从事行业的业务流程了解透彻，能够对每一笔业务进行准确的帐务处理，并且能通晓税务知识、财务管理、会计准则等，另外对于与会计工作相关的法律、金融、财政、资产评估等方面的知识也应该有所涉猎，具备多方面、多层次的知识结构，能够从更宽更远的角度掌握财会工作的规律，并及时根据情况变化采取相应的职业措施，进行科学合理的财会评估，研讨出可信度高的会计信息。
第三，必须具备良好的沟通协调能力。会计工作是一种具有很强协商性的工作，既需要与内部人员来往，也需要“走出去”联系。在工业园区内，会计人员必须系统全面的掌握园区公司的经营状况，经常性的与各部门人员密切来往，关注各部门的收支情况，了解财务的整体。对外而言，会计人员要与税务、工商、政府、银行等部门保持联系，同时也要处理好与园区相关企业的关系。因此，良好的沟通能力是会计人员进行协调沟通的基础，灵活处理与不同的人不同的单位的关系，才能有助于企业的正常运行。
（五）采用高新技术，实现会计电算化
工业园区的会计电算化是建立在园区财务统一管理、分户核算的会计核算体系之上，电算化的实行可以让工业园区的财务管理部门全面掌握财务会计信息，通过利用网络及时调度所需的信息，加快对基础设施建设的指导，促进园区管理工作高效有序的运行。
综上所述，工业园区公司应严格按照现代企业会计准则进行会计核算，不断建立和完善相关的会计核算制度，使工业园区公司的财务报表等数据能真实反映园区开发建设的成果，为园区公司的开发建设及招商引资提供合理的数据支撑。
参考文献：
[1]杨雯.规范工业园区会计核算工作的思考，理论导报，2012，1